4 Gjeldende rett

4.1 Priskontroll i konsesjonssaker

Regler om prisvurdering ved erverv av konsesjonspliktig eiendom (priskontrollen) ble innført i konsesjonsloven av 31. mai 1974. Det gikk fram av § 1 nr. 4 at loven blant annet skulle tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling ved behandlingen av en søknad om konsesjon. Reglene gjaldt alle konsesjonspliktige eiendommer uansett hvilken type eiendom det var tale om. Regelen ble endret ved ny konsesjonslov vedtatt 28. november 2003 slik at priskontroll bare gjelder ved erverv av konsesjonspliktig landbrukseiendom som skal nyttes til landbruksformål. Årsaken til endringen var at priskontroll ved andre erverv enn landbrukseiendom i praksis ikke var gjennomførbart.

4.1.1 Formålet med priskontroll

Formålet med priskontrollen er at eiendommer som skal nyttes til landbruk omsettes til en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Dette gjelder målet om å sikre rekruttering til næringen, å legge til rette for langsiktig god ressursforvaltning og legge til rette for stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser. Formålet er omtalt en rekke steder, bl.a. i rundskriv M-3/2002 hvor det er framstilt slik:

«For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forstås som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre er det et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket.

Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital.

Hensikten med kontroll av prisene på landbrukseiendommer ved konsesjon er imidlertid ikke å fryse fast prisene, jf. bl.a. hensynet til eiendommenes funksjon som kredittgrunnlag.»

4.1.2 Eiendommer underlagt priskontroll

Hjemmelen for priskontroll går fram av gjeldende konsesjonslov § 9 første ledd nr. 1. Det går fram av bestemmelsen at priskontrollen bare gjelder eiendom som skal nyttes til landbruksformål. Pris er ett av flere momenter kommunen skal legge særlig vekt på ved avveiningen av om konsesjon skal gis. Bestemmelsen åpner for at det kan gis konsesjon selv om prisen er for høy i de tilfellene der andre relevante hensyn veier tyngre.

Sammenhengen med konsesjonsplikt innebærer blant annet at det ikke er priskontroll ved erverv av en bebygd eiendom under arealgrensene for konsesjonsplikt, jf. konsesjonsloven § 4. For bebygd eiendom har departementet dessuten fastsatt i retningslinjer at arealgrensene for boplikt og odelseiendom er rettledende for når det skal foretas priskontroll i konsesjonssaker. Det vil si at eiendommen må bestå av mer enn 25 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord eller mer enn 500 dekar produktiv skog. Ved erverv av ubebygde arealer som skal brukes til landbruksformål, er det priskontroll uavhengig av disse arealgrensene. Dette gjelder bl.a. erverv av ubebygd landbruksareal som skal nyttes som tilleggsareal til annen landbrukseiendom.

Sammenhengen med konsesjonsplikt innebærer videre at det ikke er priskontroll hvor ervervet er konsesjonsfritt som følge av nært slektskap eller odel, jf. § 5 første ledd nr. 1 og 2.

Departementet fastsatte i 2004 dessuten gjennom retningslinjer en nedre beløpsgrense for når det skulle foretas priskontroll ved erverv av landbrukseiendom med bolig til landbruksformål. Departementet la til grunn at priskontroll kunne unnlates ved erverv av bebygd, konsesjonspliktig landbrukseiendom hvor kjøpesummen var under 750 000 kroner. Beløpet ble i 2010 endret til 1,5 mill. kroner. I 2012 ble den nedre beløpsgrensen fastsatt til 2,5 mill. kroner.

4.1.3 Priskontroll ved tvangssalg

Dersom eiendommen er omfattet av konsesjonsplikten, skal namsmyndighetene ved gjennomføring av et tvangssalg bringe på det rene den høyeste pris som vil bli akseptert før eiendommen blir lagt ut for salg. Det vises til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-13 andre ledd som gjelder salg ved medhjelper og § 11-44 tredje ledd som gjelder tvangssalg ved auksjon. Kommunen har plikt til å gi retten bindende uttalelse om høyeste pris som vil bli godkjent.

4.1.4 Verdsetting ved priskontroll

Departementet ga i 1980 retningslinjer for verdsettingen ved utøvelse av priskontroll på landbrukseiendom i forbindelse med konsesjon. Retningslinjene går nå hovedsakelig fram av Rundskriv M-3/2002. Departementet gir i rundskrivet blant annet uttrykk for at det for jord og skog bør nyttes avkastningsverdi, og at det for bygninger (driftsbygninger, våningshus, kårbolig) bør nyttes kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi). For rettigheter og andre ressurser som hører til eiendommen bør det nyttes enten avkastningsverdi eller kostnadsverdi, alt etter rettighetens eller ressursens art. I noen tilfeller må en falle tilbake på en rent skjønnsmessig vurdering av rettigheten eller ressursen.

Det nyttes en kapitaliseringsrentefot ved beregning av avkastningsverdi for jordbruksareal og skog. I rundskrivet har departementet uttalt at kapitaliseringsrentefoten kan oppfattes som uttrykk for prisen på kapital, men at den også kan oppfattes som et uttrykk for den relative avkastningen kapitalen kan forventes å gi. Begge oppfatninger er aktuelle og må avveies. Det er videre sagt at de landbrukspolitiske målene som ligger til grunn for priskontrollen må has for øye ved avveiningen. Gjeldende kapitaliseringsrentefot er 4 %. Denne rentefoten er endret en rekke ganger, se omtale i kapittel 4.2.

For mindre landbrukseiendommer utviklet det seg etter hvert en praksis hvor det i prisvurderingen også ble lagt vekt på eiendommens boverdi. Departementet ga i 1989 ut et rundskriv om priskontroll på små landbrukseiendommer for å avklare når det var aktuelt med tillegg for boverdi. Bestemmelsen om boverdi er ført videre i gjeldende retningslinjer fra 2002. Der pekes det blant annet på at mange eiendommer består av relativt små jord- og/eller skogarealer med begrenset næringsmessig betydning. Disse har ofte størst interesse og verdi som bosted, og skiller seg dermed i funksjon lite fra boligeiendommer.

I landbruksområder hvor det er press i boligmarkedet, kan det være stor forskjell mellom det alminnelige prisnivå på boligeiendommer og beregnet kostnadsverdi på tilsvarende boligeiendommer. Retningslinjene fra 2002 legger til rette for en viss harmonisering av verdiene. Det skjer ved at det kan legges en boverdi til kostnadsverdien på boliger på landbrukseiendommer i området der beregnet kostnadsverdi ligger lavere enn det alminnelige prisnivået på boligeiendommer. Det ble i 2002 satt en øvre ramme på 500 000 kroner for tillegg av boverdi. Beløpet ble endret til 1,5 mill. kroner i 2010.

4.2 Endringer i lovgivningen

I perioden fra 2001 fram til i dag er det gjort en rekke endringer i lovgivningen med det formål å stimulere til økt omsetning av landbrukseiendom. Følgende endringer kan ha betydning for omsetningens omfang og for prisnivået for landbrukseiendommer over og under dagens regler om priskontroll, jf. omtalen i kapittel 3:

• 2001: Arealgrensene for konsesjonsplikt og odelsrett ble endret. Arealgrensen for konsesjonsplikt økte fra 5 dekar totalareal til 20 dekar.

• 2002: Kapitaliseringsrenten ved erverv av skog ble satt ned fra 5 % til 4 %. Øvre ramme for tillegg av boverdi ble satt til 500 000 kroner.

• 2003: Arealgrensen for konsesjonsplikt for bebygd eiendom ble endret. Arealgrensen økte fra 20 dekar totalareal til 100 dekar totalareal eller 20 dekar fulldyrka jord.

• 2004: Kapitaliseringsrenten for jord ble endret fra 7 % til 4 %. Det ble også innført en nedre beløpsgrense for prisvurdering ved kjøp av bebygd eiendom med bolighus på 750 000 kroner.

• 2009: Arealgrensen økte fra 100 dekar totalareal eller 20 dekar fulldyrka jord til 100 dekar totalareal der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er mer enn 25 dekar.

• 2010: Nedre beløpsgrense for prisvurdering ved kjøp av bebygd eiendom med bolighus ble økt fra 750 000 kroner til 1,5 mill. kroner. Maksimalt tillegg for boverdi ble økt fra 500 000 kroner til 1,5 mill. kroner.

• 2012: Nedre beløpsgrense for prisvurdering av bebygd eiendom med bolighus ble hevet fra 1,5 mill. kroner til 2,5 mill. kroner.

• 2013: Kretsen av odelsberettigede ble innskrenket.

Disse endringene har ført til at sammenhengen mellom omsetningstallene og priskontroll også er endret i denne perioden. I dag er det vesentlig færre overdragelser som er gjenstand for priskontroll enn i 2000.

4.3 Praksis

Statens landbruksforvaltnings vurdering av KOSTRA-rapporteringen (Kommune-Stat-Rapportering) fra 2012 viser at det i 2012 ble behandlet 2 483 søknader om konsesjon. Tre prosent av søknadene ble avslått. Avslagsprosenten var tilsvarende i årene 2010 og 2011.

Statens landbruksforvaltning undersøkte i 2005 kommunenes praktisering av priskontrollen. I et orienterende brev til departementet konkluderte Statens landbruksforvaltning bl.a. slik:

• Mange saker blir kun behandlet administrativt.

• Administrasjonen finner det vanskelig å innstille på avslag begrunnet i høy pris på grunn av politikernes holdning til spørsmålet.

• Det er størst problem med praktiseringen av priskontrollen i områder med generelt høyt prisnivå på fast eiendom.

I tilknytning til departementets forslag om å oppheve regelen om priskontroll uttalte Statens landbruksforvaltning i tilknytning til undersøkelsen fra 2005:

«Hovedkonklusjonen må være at de fleste kommuner følger retningslinjene, men at materialet kan tyde på at kommunepolitikerne føler seg mindre forpliktet til å følge retningslinjene enn administrasjonen. Det synes å være en prisglidning i retning av at stadig høyere pris aksepteres.»

Statens landbruksforvaltning har på oppdrag fra departementet bl.a. bedt fylkesmennene gi opplysninger om konsesjonsavslag som i 2012 ble begrunnet med for høy pris. Statens landbruksforvaltning oppsummerer svarene slik:

«Statens landbruksforvaltning fikk oversendt totalt 40 saker fra Fylkesmennene hvor søknaden om konsesjon ble avslått i første instans i 2012. I KOSTRA-tallene for 2012 (innrapportert i 2013) hadde kommunene imidlertid rapportert inn 63 saker. Det kan således synes å ha vært en overrapportering på ordinære konsesjonssaker hvor resultatet ble avslag på konsesjon, punkt 6.2 i SSBs skjema KOSTRA landbruk (skjema nr 32). Statens landbruksforvaltning har ikke holdepunkter for å anta at fylkesmennene har underrapportert i samband med den gjennomførte undersøkelsen.

Av de 40 sakene hvor søknaden om konsesjon ble avslått i første instans i 2012, var avslaget i over halvparten av sakene begrunnet helt eller delvis med at prisen var for høy. Etter avslaget fikk over halvparten av de opprinnelige søkerne senere konsesjon til en lavere pris.

I noen få saker ble eiendommen solgt videre til lavere pris til en ny kjøper. I noen få saker førte avslaget til at selger ble sittende med eiendommen. Svarene viser at forskjellene mellom avtalt pris og den prisen kommunen godtar i forbindelse med konsesjon kan være stor. I enkelte tilfeller kan forskjellen være større enn 1 million kroner, i andre tilfeller utgjør forskjellen noen ti-tusen kroner. Svarene viser også at noen søkere får konsesjon i forbindelse med klagebehandling i politiske organ i kommunen.

Opplysningene fra fylkesmennene viser videre at det er varierende om selger tar kontakt med kommunen på forhånd for å avklare prisspørsmålet. De viste også at noen kommuner regelmessig tar kontakt med søker forut for konsesjonsvedtaket dersom de mener kjøpesummen er for høy, mens andre unnlater slik kontakt. En begrunnelse for å unnlate kontakten kan være at administrasjonen regner med at politisk behandling i kommunen kan føre til at konsesjon likevel vil bli gitt. Fylkesmennene har ut over dette gitt uttrykk for at det ofte fremmes fornyet søknad med lavere pris dersom en konsesjonssøknad avslås på grunn av for høy pris.»

I forbindelse med sitt nedsalg av skogeiendommer har Statskog SF utarbeidet en liste som viser ni tilfeller der det er gitt avslag på søknad om konsesjon fordi prisen var for høy. I fem av sakene ble overdragelsen omgjort, og Statskog SF tar sikte på å legge eiendommene ut for salg på nytt i 2016.

4.4 Utenlandsk rett

Sverige innførte i 1979 sin konsesjonslov, «jordförvärvslagen». Loven inneholdt bl.a. regler om prisregulering. Loven ble betydelig liberalisert i 1991. I forarbeidene til endringen er det lagt til grunn at utgangspunktet for endringen i politikken var at jordbruksproduksjonen i prinsippet skulle underkastes de samme vilkår som andre næringer. Liberaliseringen innebar at færre overdragelser skulle konsesjonsbehandles, formålene med konsesjonsloven ble mer målrettet, og priskontrollen ved erverv av landbrukseiendom ble opphevet.

Danmark har en lov om landbrukseiendommer (2010), og det er ikke priskontroll ved erverv av landbrukseiendom. Loven avløste en tidligere landbrukslov fra 1972 hvor det var priskontroll.