7 Priskontrollens innvirkning på omsetning, rekruttering og kjøp av tilleggsjord

7.1 Høringsforslaget

Departementet pekte i høringsnotatet på at priskontrollen kan virke hemmende på omsetningen av konsesjonspliktige landbrukseiendommer. Det ble vist til at den har bidratt til at mange venter med å selge fordi de ikke forventer å få det de syns eiendommen er verd. Departementet pekte på at et velfungerende marked for bebygde landbrukseiendommer og for tilleggsjord ville kunne bidra til en langsiktig og god ressursforvaltning og rekruttering til næringen. I høringsnotatet la departementet til grunn at priskontrollen var til hinder for en slik utvikling.

7.2 Høringsuttalelsene

Høringsinstansene har ulikt syn på spørsmålet om sammenhengen mellom omsetning av landbrukseiendom og priskontroll. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag gir i sin uttalelse uttrykk for at priskontrollen i liten grad vurderes å ha vært noen hemsko for omsetningen av landbrukseiendommer i sitt fylke. Fylkesmannen i Rogaland støtter tanken om at priskontroll kan være en årsak til at det ikke legges ut flere hele eller deler av eiendom for salg, men påpeker i sin uttalelse at priskontroll ikke alene er hovedårsak:

«Ei doktoravhandling av Frode Flemsæter frå Norsk senter for bygdeforsking, viser at i mange tilfelle har tilknyting og slektskjensle større betyding enn regelverket for om eigar vil selje ein eigedom. Ei anna årsak til at folk ventar med å selje er truleg også uklare politiske signal om priskontrollen. Føreseielege reglar er viktig i ei langsiktig næring som landbruket.»

Også kommunene er delt i synet på om opphevelse av priskontroll vil føre til økt omsetning. Ski kommune uttaler at:

«Lovendringen vil kunne bidra til økt omsetning av landbrukseiendom ved at de som ønsker å selge vil kunne oppnå høyere pris og på den måten få igjen for investeringer som er fortatt på eiendommen.»

Nordre Land kommune uttaler derimot at det ikke er gitt at man oppnår en ønsket økt omsetning av landbrukseiendommer ved å fjerne priskontroll.

Statens landbruksforvaltning legger til grunn at opphevelse av priskontrollen vil kunne føre til økt omsetning av landbrukseiendommer, og da særlig i en periode etter opphevelsen. Statens landbruksforvaltning uttaler videre om dette:

«Prisen og omsetningen vil, etter det Statens landbruksforvaltning antar, sannsynligvis ikke øke i de deler av landet hvor markedsprisen generelt er lav. Dette vil antagelig føre til at noen av de ønskede virkningene ved fri pris uteblir for disse eiendommene. Opphevelse av priskontrollen vil således gi et mer prisdelt gårdsmarked. Omsetningstakten vil videre antagelig i større grad enn før avhenge av oppgang og nedgang i markedsprisen.»

Flere høringsinstanser er opptatt av hvilke følger en eventuell opphevelse kan få for rekrutteringen til landbruksnæringen. Statens landbruksforvaltning uttaler om dette:

«Vi savner en drøftelse av hvordan prisdannelsen ved fri pris vil slå ut for rekrutteringen til landbruksnæringen, og som nevnt er vi usikker på i hvilken grad omsetningen vil øke. Statens landbruksforvaltning er enig i at større omsetning av tilleggsjord vil kunne styrke brukene til aktive næringsutøvere, og at dette er positivt.»

Norsk Bonde- og Småbrukarlag mener at de som vil tjene på forslaget om opphevelse er de som vil ut av næringen. Inngangsbilletten for unge som skal inn i næringen, vil derimot bli mye dyrere som følge av forslaget.

Også Sametinget er opptatt av dette og uttaler:

«Etter Sametingets syn vil oppheving av priskontrollen føre til et motsatt resultat – det er de som vil ut av næringen som selger og tømmer landbruksnæringen for kapital. Unge som vil inn i næringen vil få en enda større økonomisk byrde om de må kjøpe eiendommer til en høyere pris. Oppheving av priskontroll vil neppe føre til en bedre rekruttering til næringen slik LMD argumenterer for.»

Fylkesmannen i Aust-Agder mener at opphevelse vil påvirke omsetningspris i områder der boverdien er høy og uttaler om rekrutteringen:

«Ulempen er da at man risikerer at yrkesutøverne blir utkonkurrert av kapitalsterke interesser som har andre hensikter med å kjøpe opp landbruksarealer.»

Også Fylkesmannen i Rogaland er opptatt av at ungdom og andre uten tilstrekkelig egenkapital eller kjøpekraft må slippe å konkurrere med kjøpere av bolig eller fritidsbolig i et eiendomsmarked uten priskontroll. Fylkesmannen uttaler bl.a.:

«Ei oppheving av priskontrollen vil etter vår vurdering ikkje bidra til at aktive landbruksinteresserte får overta landbrukseigedom, snarare tvert imot.»

Fylkesmannen i Rogaland uttaler i tilknytning til utbudet av areal som tilleggsjord at opphevelse av priskontroll kan gjøre det økonomisk mindre attraktivt med bruksrasjonaliseringer. Årsaken er at dagens regelverk legger til rette for å dele eiendommen og selge bolig og jord til ulike kjøpere. Fylkesmannen legger til:

«Bruksrasjonaliseringar har vore eit viktig bidrag i det norske landbruket for å få tilleggsjord for sal, og for å skape større og meir rasjonelle landbrukseigedomar.»

Fylkesmannen i Møre og Romsdal mener at opphevelse av priskontroll kan føre til økt pris ved kjøp av dyrka jord og større utbud av leiejord for salg.

Norges Bondelag er blant dem som mener at prisen kan ha betydning for investeringsevnen og dermed for mulighetene for rekruttering og å sikre seg tilleggsjord. Norges Bondelag uttaler om dette:

«I bynære områder er det grunn til å tro at investeringsevnen vil avta med høyere eiendomspriser. En familie som enten ønsker å kjøpe en eiendom for drift eller en bonde som ønsker å erverve tilleggsjord for rasjonalisering, vil sitte tilbake med mindre midler til investering i driftsapparatet etter avvikling av priskontrollen. Dette skyldes at en større andel av midlene har gått til erverv av eiendommen. Alternativet er å ta opp høyere lån, hvilket vil føre til økt forgjelding av landbruket. I områder der landbruket ikke har prisdrivende konkurranse fra andre markeder, vil avvikling av priskontrollen ikke utgjøre noen forskjell fra i dag, fordi eiendommen ikke når «taket» i priskontrollen.»

Av kommunenes høringsuttalelser er det flere som uttaler at forslaget vil virke negativt for bruken av leiejord. Blant annet uttaler Alvdal kommune:

«Fri pris vil gi fortsatt utstrakt bruk av jordutleie og en prisøkning på leid areal. Dette vil heller ikke legge til rette for styrket driftsresultat for de som har yrket sitt i landbruket.»

7.3 Departementets vurderinger

I løpet av det siste tiåret er det vedtatt en rekke endringer i lovgivningen for å stimulere til økt omsetning. Bl.a. er reglene om priskontroll endret en rekke ganger med tanke på å få flere eiendommer på salg på det åpne markedet. Økt omsetning vil kunne bidra til å styrke rekrutteringen til næringen, og til å styrke ressursgrunnlaget på eksisterende bruk. Departementet peker i kapittel 5 på at det fortsatt, ut fra hensynet til rekruttering til landbruket og effektiv tilpasning av ressursgrunnlaget gjennom kjøp og salg av arealer, er behov for et større utbud av hele landbrukseiendommer og tilleggsjord i markedet utenfor nær familie og odelsberettigede.

I områder der priskontrollen kan ha en prisdempende effekt, kan den virke hemmende på utbudet av landbrukseiendom i det åpne markedet. Den kan føre til redusert utbud fordi prisvurderingen etter konsesjonsloven innebærer at eiendommen må omsettes til en pris som er lavere enn eieren mener at eiendommen er verdt. Eieren kan da tenkes å velge å leie bort framfor å selge til nabobruk. I sentrale områder hvor prisene på boligeiendom er høye kan det være vanskelig å få en pris for eiendommen som gjør det mulig kjøpe seg en ny bolig. Det kan hindre gjennomføring av generasjonsskifter og salg ut av familien. Løsningen for den som eier landbrukseiendom kan i slike tilfeller være å bli sittende med eiendommen og fortsette å bo der. Er eieren opp i årene eller lite motivert for å drive eiendommen, kan en slik løsning få uheldige følger for kontinuiteten i driften av landbrukseiendommen.

Departementet antar at odel, konsesjonsplikt, priskontroll og boplikt samlet kan ha betydning for omsetningsomfanget av bebygd landbrukseiendom, og at omsetningsstatistikken kan tas til inntekt for dette synet. For eiendommer under arealgrensene for priskontroll viser figur 3.2 i kapittel 3.2.1.2 at det er en økning i antall omsatte eiendommer i de senere årene. For eiendommer over arealgrensene er tendensen ikke den samme. Siden tallene gjelder kun for tre år (årene 2006, 2009 og 2012) er det ikke mulig å si noe om økningen i omsetning er et varig fenomen. Departementet mener at opphevelse av priskontroll sammen med andre tiltak for å løse opp i eierstrukturen kan åpne for et større utbud av eiendommer. Samlet er dette tiltak som legger til rette for at nye krefter kan få slippe til i næringen.

En rekke høringsinstanser mener at opphevelse vil føre til høyere pris, noe som igjen kan føre til at næringsutøverne ikke vil komme i kjøpsposisjon. Uttalelsene knytter seg både til kjøp av bebygd landbrukseiendom for bosetting og drift og kjøp av tilleggsjord. Departementet utelukker ikke at prisene i noen områder kan øke som følge av opphevelse av priskontrollen, men vil peke på at en eventuell prisøkning i enkelte områder i så fall vil gjenspeile betalingsevnen som er i markedet for disse eiendommene, og den vil ikke overgå det som den enkelte kjøper finner forsvarlig.