8 Priskontrollens innvirkning på investeringer

8.1 Høringsforslaget

Departementet la i høringsnotatet til grunn at priskontrollen også ville kunne dempe investeringslysten for enkelte eiere av landbrukseiendom og slik være til hinder for langsiktig og god ressursforvaltning.

8.2 Høringsuttalelsene

Høringsinstansene har ulike meninger om priskontrollen svekker viljen til å investere i landbrukseiendom. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag er noe usikker på om priskontrollen har vært dempende for investeringslysten hos eksisterende eiere, eller om priskontroll har hindret tilførsel av kapital og kompetanse fra betalingsvillige nye eiere. NORSKOG er blant dem som mener at priskontroll har slike følger. NORSKOG anfører at prisene på grunn av priskontrollen ikke gjenspeiler faktisk verdi og uttaler:

«Dette medfører at selgere utsetter salget fordi de ikke får tilstrekkelig betalt. En annen negativ følge av dette er at nødvendige investeringer utsettes, fordi penger som er lagt ned i å utvikle eiendommen ikke øker verdien på eiendommen hvis den skal selges.

Dette skaper passive eiere og liten investeringsvilje. Undersøkelser viser at det er flere skogeiere over 70 år enn under 40 år og at andelen dødsbo som eiergruppe ikke er uvanlig. Dette er et tegn på at omsetningen har stagnert og at det eksisterer uheldige hindre for en naturlig omsetningstakt.»

Bærum kommune uttaler at:

«Bærum kommune ser positivt på at priskontrollen opphører, da eiere av landbrukseiendom ikke vil være innstilt på å foreta investeringer som ikke kan påregnes avspeilet i den pris konsesjonsmyndigheten vil godta ved et senere salg.»

Folldal kommune påpeker i sin uttalelse at:

«Priskontrollen vil kunne påvirke bankenes pantesikkerhetsvurdringer negativt, som både vil kunne begrense muligheter for låneopptak for investeringer og påvirke bondens rentekostnad negativt.»

Noen høringsinstanser mener at priskontrollen kan dempe investeringslysten hos eiere som er i en avviklingsfase. Noen høringsinstanser uttrykker samtidig tvil med tanke på om opphevelse av priskontrollen vil styrke kapitaltilgangen i landbruket. Fylkesmannen i Hedmark uttaler bl.a.:

« … priskontrollen kan ha som effekt at den demper investeringslysten hos eiere som måtte være i en avviklingsfase og også kan hindre kapitalsterke interessenter i å komme i kjøpsposisjon. Sammenhengen er imidlertid ikke entydig. Det vil også være slik at dersom kjøper har gitt en pris for eiendommen som klart overstiger den avkastningen/inntjeningen eiendommen kan gi, vil det nødvendigvis være mindre kapital til de investeringer som er nødvendige for å skape et økonomisk resultat som forsvarer investeringen. Å betale en «overpris» for produksjonsmidler tilfører ikke kapital til bedriften. Det er også usikkert om bank- og finansinstitusjoner vil se at fri pris styrker pantegrunnlaget på eiendommen siden det alltid vil være en sammenheng mellom inntjeningsmulighet og betalingsevne, i landbruksnæringen som i alle andre næringer.»

Noen høringsinstanser reiser spørsmål ved om det er riktig at priskontroll svekker investeringslysten. Statens landbruksforvaltning er en av disse. Statens landbruksforvaltning viser til at prinsippene for verdsetting i henhold til priskontrollen innebærer at det skal tas hensyn til investeringer knyttet til drift og modernisering av bygninger. Statens landbruksforvaltning peker samtidig på at økt omsetning av landbrukseiendom kan øke investeringslysten generelt fordi friske krefter slipper til. Statens landbruksforvaltning uttaler om dette:

«Med ny eier følger ofte større motivasjon for forbedringer i driften og fornyelse av bygningsmassen. Dette slår antakelig inn uavhengig om en eiendom selges med eller uten priskontroll.

På den annen side må erverver ha råd til å investere. Blir prisen for høy, vil mer kapital være bundet opp i eiendommen, og eiers økonomiske handlingsrom reduseres tilsvarende.

På hvilken måte priskontrollen hindrer tilførsel av kapital og kompetanse er ikke nærmere beskrevet i høringsnotatet, og er derfor vanskelig å kommentere.»

Kommunene som har kommentert forholdet til investeringer mener i hovedsak at priskontrollen ikke er det viktigste for investeringslysten. Bø kommune uttaler:

«For dei som skal inn i næringa vil det vera viktig at prisen på landbrukseigedommar ligg på eit nivå som står i forhold til driftsgrunnlaget. Det som fyrst og fremst vil verka inn på investeringsviljen er gode og stabile rammevilkår, som sikrar at det vert lønsamt å drive landbruk- og matproduksjon.»

Norges Bondelag gir uttrykk for at opphevelse av priskontrollen vil være uheldig og viser i tilknytning til dette bl.a. til at investeringene i landbruket øker der den som driver eier jorda og der eieren også bor på eiendommen. Norges Bondelag legger til grunn at avvikling av priskontroll vil øke omfanget av leiejord og eiendommer hvor eier ikke bor på eiendommen.

8.3 Departementets vurderinger

Etter departementets oppfatning kan priskontrollen virke dempende på eierens investeringslyst. Dette kan føre til at nødvendig vedlikehold i jord og bygninger unnlates eller at modernisering av driftsapparat og bolighus uteblir. Investeringslyst må ses i sammenheng med priskontrollens formål om å stimulere til langsiktig god ressursforvaltning.

Departementet legger som Fylkesmannen i Hedmark, til grunn at eiernes motivasjon for å gjøre investeringer knyttet til drift og modernisering av bygninger vil variere. Departementet er samtidig enig med Statens landbruksforvaltning i at det har formodningen for seg at en ny eier i mange tilfeller kan være mer motivert og ha større interesse i å forbedre drift og fornye bygningsmasse enn en som har eid eiendommen i mange år.

I 2012 var gjennomsnittlig alder for eiere av landbrukseiendom 57,6 år. Eksempelvis kan nevnes at 27 % av eierne var 67 år og eldre. Departementet mener at det i en slik situasjon vil være god grunn til å se kritisk på reguleringer som kan dempe investeringslysten ytterligere mot slutten av eierperioden hvor eieren ofte nærmer seg pensjonsalder.

Noen høringsinstanser legger til grunn at opphevelse av priskontroll vil føre til høyere pris, og at en kjøper av landbrukseiendom ved høyere pris vil sitte tilbake med mindre midler til investering i driftsapparatet. Dette begrunnes med at en større andel av midlene vil gå til erverv av eiendommen eller tilleggsjorda. Departementet mener imidlertid det er grunn til å anta at kjøper har en plan for hvordan vedkommende ønsker å utvikle eiendommen, og at prisen gjenspeiler dette. Eiendom som omsettes på det frie markedet har mulighet for å tiltrekke seg personer med kapital som både har økonomi til selve kjøpet og til å utvikle eiendommen og sikre maksimal avkastning fra eiendommen.

Opphevelse av priskontrollen vil også kunne gi økt mulighet til å finansiere investeringer fordi markedsverdien da i en del tilfeller kan gi et høyere pantegrunnlag. Noen høringsinstanser frykter at fri prissetting vil kunne gi en gjeldsboble. Slik departementet ser det, må eier avlandbrukseiendom også her på linje med andre næringsdrivende og kjøpere av fast eiendom, vurdere hva som er forsvarlig å lånefinansiere.

Departementet legger til grunn at priskontroll kan dempe investeringslysten i visse situasjoner, og at dette taler for å oppheve regelen.