3 Skjerping av garantireglane i bustadoppføringslova

3.1 Storleiken på garantiane og lengda på garantitida

3.1.1 Gjeldande rett

Etter bustadoppføringslova § 12 skal entreprenørar som inngår avtalar med forbrukarar om oppføring av ny bustad, som hovudregel stille garanti for oppfyllinga av avtalen. Regelen kan ikkje fråvikast til ugunst for forbrukaren, jf. bustadoppføringslova § 3 første ledd. Ved avtalar om oppføring av bygg til bustadføremål (reine oppføringsavtalar), jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav a, gjeld følgjande: Før overtakinga av bygget skal garantien dekkje minst fem prosent av vederlaget. Blir krav fremja på eit seinare tidspunkt enn i samband med overtakinga, kan garantisummen likevel vere tre prosent av vederlaget.

Dersom det i tillegg til oppføring av bygg til bustadføremål følgjer med fast eigedom (såkalla gründeravtalar), jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b, skal garantien dekkje ein sum som svarer til minst tre prosent av vederlaget. For krav som blir gjort gjeldande før overtakinga av bustaden, kan garantisummen likevel vere to prosent av vederlaget.

Garantiperioden skal vere på minst to år etter overtakinga. Den absolutte reklamasjonsfristen er til samanlikning fem år, jf. bustadoppføringslova § 30 første ledd andre punktum. Garantien skal vere ein sjølvskuldgaranti eller tilsvarande frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg, jf. § 12 femte ledd. Ein sjølvskuldgaranti inneber at forbrukaren kan krevje betaling av garantisten når det ligg føre eit mishald frå entreprenøren utan først å måtte drive inn kravet overfor entreprenøren. Som eit alternativ til ein garanti kan entreprenøren deponere pengar i ein finansinstitusjon på tilsvarande vilkår.

Forbrukaren har rett til å halde att vederlaget til entreprenøren kan dokumentere at det ligg føre ein garanti eller ei deponering, jf. § 12 siste ledd.

I tillegg til garantiar etter bustadoppføringslova § 12 står partane fritt til å gjere avtale om at det skal teiknast forsikringar eller stillast garantiar som gir forbrukaren eit enda betre vern ved mishald frå entreprenøren si side.

3.1.2 Nordisk rett

3.1.2.1 Danmark

Danmark har tre lovfastsette ordningar for kontroll og dekning av byggjeskadar: Ei forsikringsordning ved profesjonell bustadbygging til forbrukarar, ei fondsordning for bustadprosjekt som har mottatt offentleg støtte, og ei fondsordning som gjeld ved offentleg støtta bygningsfornying. Nedanfor følgjer ein presentasjon av dei tre ordningane.

Frå 1. april 2008 har profesjonelle byggherrar plikt til å teikne og betale for ei byggjeskadeforsikring når dei fører opp nye, private bustader. Ei slik forsikring skal teiknast i alle tilfelle der ein næringsdrivande står for heile byggjeprosessen og sluttar avtalar med dei entreprenørane som skal føre opp bustaden. Forsikringsplikta gjeld både i tilfelle der forbrukaren kjøper prosjekt og grunn samtidig, og i tilfelle der forbrukaren eig grunnen på førehand. Det er ikkje plikt til å teikne ei byggjeskadeforsikring i tilfelle der forbrukaren står for byggjeprosessen og sjølv sluttar avtalar med forskjellige entreprenørar om oppføring av bustaden.

Byggjeskadeforsikringa blir teikna til fordel for den som eig bustaden til ei kvar tid, og ho gjeld i 10 år frå overtakinga. Forsikringa vil i denne perioden dekkje alvorlege byggjeskadar som har innverknad på levetida og funksjonaliteten til bustaden. Det kan vere tale om prosjekterings-, utførings- eller materialfeil. Døme på skadar som etter ei konkret vurdering kan gje rett til dekning, er setningsskadar i veggar og fundament som følgje av utilstrekkeleg fundamentering, muggsopp på eit areal større enn 400 cm², og skeive golv som følgje av setningsskadar. Dersom det blir konstatert alvorlege skadar på bustaden, kan eigaren velje anten å gå direkte til entreprenøren eller å gå til forsikringsselskapet, som overtek saka mot dei ansvarlege og sikrar ei utbetring av skaden. Skadar som ikkje er vesentlege, kan ikkje krevjast dekt av forsikringsselskapet, t.d. knirkande golv som følgje av dårleg handverk.

Etter lova skal forsikringsselskapet gjennomføre obligatorisk ettersyn av bustaden innan eitt og fem år etter at forsikringa er sett i verk.

Reglane om obligatorisk byggjeskadeforsikring finst i «Lov om ændring af byggeloven, lov om almene boliger m.v. og lov om bygnings- og boligregistrering, lov nr. 575 af 6/6/2007». Dessutan er det utarbeidd ei tilhøyrande forskrift om byggeskadeforsikring («Bekendtgørelse om byggeskadeforsikring, BEK nr. 1292 af 24/10/2007»), som fastset nærmare reglar om m.a. dekningsomfanget til forsikringa, definisjonen på ein byggjeskade, ettersyn og offentleggjering.

Byggeskadefonden er ei tvungen fondsordning for byggjeskadar i offentleg støtta bustadprosjekt. Ordninga omfattar alle allmenne bustader, ungdomsbustader, lette kollektivbustader, eldrebustader, nybygde private andelsbustader og kollektive bufellesskap o.a., som har mottatt tilsegn om offentlig stønad etter 30. juni 1986. Fondet har tre overordna formål:

• å gjennomføre og betale eittårs og femårs ettersyn

• å yte støtte til utbetring av byggjeskadar

• å formidle røynsler for å avgrense byggjeskadar og for å fremje kvalitet og effektivitet i bygginga.

Fondet gjennomfører kontroll etter eitt og fem år. I samband med kontrollen blir tilstanden til bygga vurdert og byggteknisk svikt og skadar registrert. Fondet dekkjer inntil 95 prosent av utgiftene til utbetring for byggeigarane. Skadane må i slike høve kunne førast tilbake til oppføringa av bygget. Fondet dekkjer skadar som blir oppdaga innan 20 år etter overtaking av bygget. Alle som fører opp bygg som er omfatta av fondet, betaler éin prosent av kjøpskostnadene til Byggeskadefonden, dvs. alle utgifter til oppføring inkludert utgifter til grunnkjøp, teknisk rådgiving, byggelånsrenter og andre kostnader. Dei innbetalte beløpa dekkjer kostnadane til fondet.

Verksemda til Byggeskadefonden er regulert i almenboligloven («Bekendtgørelse av lov om almene boliger m.v., LBK nr. 1204 af 10/12/2009») kapittel 11 og i tilhøyrande forskrifter. «Bekendtgørelse om skadedækning fra Byggeskadefonden, BEK nr. 624 af 23/06/2005» inneheld nærmare reglar om vilkår for dekning, omfanget av dekninga og Byggeskadefondens regressrett overfor avtalepartane til bygningseigaren eller deira forsikringsselskap. Ikkje alle manglar som medfører eit økonomisk tap, gir krav på dekning. Som utgangspunkt kan forbrukaren berre krevje dekning for fysiske manglar som «på afgørende måde nedsætter bygningens brugbarhed efter dens formål», jf. BEK § 3 stk. 2. Fondet dekkjer også byggjeskade i form av brot, øydelegging og liknande, jf. § 3, stk. 1. Dersom det ligg føre «svigt», kan fondet yte erstatning sjølv om skaden enno ikkje har vist seg jf. § 3 stk. 3.

Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse (BvB) er regulert i «Bekendtgørelse af lov om byfornyelse og udvikling af byer, LBK nr. 132 af 5/02/2010», og i tilhøyrande forskrifter. Dette er ei særleg ordning for offentleg støtta bygningsfornyingsprosjekt. BvB har det same overordna formålet som Byggeskadefonden, jf. ovanfor. Den kommunen som tildeler støtte til eit bygningsfornyingsprosjekt, betaler eit tilskot på 1,5 prosent av ombygningsutgiftene til BvB. Den største delen blir avsett til å gjennomføre ettersyn av bygningen. Ein mindre del blir avsett til å dekkje skadar. Det er gratis for eigaren når BvB gjennomfører ettersyn av eigedommen, og BvB betaler inntil 95 prosent av utgiftene til utbetring av vesentlege skadar på eigedommen.

Dei danske ordningane omfattar ikkje tap som følgje av forseinka ferdigstilling av bustaden.

3.1.2.2 Sverige

Ifølgje «lag (1993: 320) om byggfelsförsäkring m.m.» er ei byggfeilforsikring obligatorisk ved oppføring av «bostad for permanent bruk» jf. 1 § nr. 1. Forsikringa skal teiknast for småhus og hus med fleire bueiningar. I tillegg skal det teiknast forsikring ved einskilde ombyggingar og for tilbygg. Ved forbrukarentreprisar gjeld også eit krav om ferdigstillingsgaranti, som anten kan givast i form av ein bankgaranti eller ei forsikring, jf. 12 og 13 §§. Ferdigstillingsgarantien kan avgrensast til ein fast sum, som i alle høve skal svare til ti prosent av det avtalte vederlaget for bygget, jf. 19 §. Byggjearbeidet kan ikkje starte før den kommunale byggjenemnda har fått prov på at det er teikna byggfeilforsikring og stilt ferdigstillingsgaranti.

Byggfeilforsikringa skal etter 2 § 1. stk. nr. 2 omfatte feil eller skadar som viser seg etter at bygget har blitt godkjent ved synfaring frå forsikringsselskapet. Forsikringa treng ikkje omfatte byggfeil eller skadar som har lite å seie for forbrukaren, eller som normalt blir dekte av andre forsikringar, jf. 2 § 2. stk. Ei byggfeilforsikring kan vidare innehalde vilkår om at eigaren skal betale ein eigenandel, jf. 6 a §. Ut frå storleiken på det såkalla «prisbasbeloppet» for 2010 kan den samla eigenandelen for småhus ikkje overstige 63 600 SEK, og for kvar skade kan eigenandelen vere maksimalt 21 200 SEK. Det kan i forsikringsvilkåra fastsetjast at skadar på under 8 480 SEK ikkje skal vere dekte av forsikringa. Forsikringa kan dessutan bli avgrensa til ein bestemt sum per bygg og for forsikringsselskapet sitt samla ansvar i eitt år, jf. 7 §. Beløpet skal ikkje setjast lågare enn at det vil dekkje dei kostnadane som gav grunn til forsikringa, jf. andre ledd. Forsikringa gjeld i ti år, og skal også gjelde om bygget går over på ein ny eigar, jf. 2 §.

3.1.2.3 Finland

I finsk rett er dei lovregulerte garanti- og forsikringsreglane avgrensa til å gjelde for bustadsamanslutningar - først og fremst bustadaksjeselskap og bustadandelslag - og deira eigarar. Framstillinga nedanfor konsentrerer seg om bustadaksjeselskap, men reglane er dei same for andre bustadsamanslutningar så sant deltakarane skal eige - og ikkje berre leige - husværa.

Reglane er gitt i «lag om bostadsköp av 23. september 1994 nr. 843». Lova skil mellom «säkerhet för fullgörande av avtal om byggande och avtal om köp av bostadsaktier» (17-18 b §§) og «säkerhet för den händelse att en stiftande delägare inte kan fullgöra sin prestationsskyldighet» (19-19 c §§). Dersom bustadene blir lagde ut for sal før bygningsstyresmaktene har gitt bruksgodkjenning for alle bygga til bustadaksjeselskapet, gjeld begge ordningane. Dersom bustadene blir lagde ut for sal etter at bygningsstyresmaktene har gitt slik bruksgodkjenning, er det berre krav om at det blir stilt insolvenstrygd etter 19 §§ flg.

Lag om bostadköp 17 § fastset at den stiftande deltakaren, typisk ein profesjonell entreprenør eller utbyggjar, skal skaffe fullføringsgaranti i favør av bustadaksjeselskapet og aksjekjøparane. I byggjefasen skal garantiane vere på minst fem prosent av dei stipulerte byggjekostnadene, likevel minst ti prosent av den samla kjøpesummen for dei selde aksjane. Etter byggjefasen skal trygda utgjere minst to prosent av den samla kjøpesummen for aksjane. Trygda, som skal ha form av ein bankgaranti, ei bankdeponering eller ei eigna forsikring, skal dekkje tap som følgje av byggfeil og forseinka ferdigstilling. Ho skal gjelde i minst 15 månader etter at bygningsstyresmaktene har gitt bruksgodkjenning.

Ein stiftande deltakar skal stille insolvenstrygd til fordel for bustadaksjeselskapet og kjøparane av bustadaksjar som trygd for insolvens hos den stiftande deltakaren, jf. lag om bustadköp 19 §. Trygda blir i praksis stilt i form av ei byggfeilforsikring, og skal gjelde i minst ti år etter at bygningsstyresmaktene gav bruksgodkjenning. Forsikringsselskapet kan avgrense forsikringssummen til 25 prosent av dei stipulerte byggjekostnadene. Eigenandelen til bustadaksjeselskapet kan vere på høgst to prosent av dei stipulerte byggjekostnadene. For aksjekjøparane kan eigenandelen vere på ein og ein halv prosent av prisen ved det første kjøpet av bustadaksjen. Etter ei endring av lagen om bustadkøp som vart sett i verk 1. januar 2006, skal plikta til å stille insolvenstrygd også gjelde i tilfelle der bustadene blir selde først etter at dei har blitt ferdigstilte. Tidligare var regelen at insolvenstrygd berre måtte stillast ved sal av bustader til forbrukarar i byggjeperioden.

3.1.3 NOU 2005: 12 og høyringsnotatet

Bygningslovutvalet drøfta i NOU 2005: 12 Mer effektiv bygningslovgivning II om det burde innførast ei byggfeilforsikring i norsk rett, jf. kapittel 28 i utgreiinga som følgjer vedlagt proposisjonen her. Siktemålet med ei byggfeilforsikring vil dels vere å medverke til at forbrukarane kan få dekt tap som følgje av byggfeil ved nyoppføring av bustader, dels å medverke til å betre bygningskvaliteten. I dag finst det ikkje noka obligatorisk byggfeilforsikring i Noreg, men bustadoppføringslova § 12 heimlar ei garantiordning til fordel for forbrukarane. Danmark, Sverige og Finland har i lengre tid hatt ordningar med byggfeilforsikring, som mellom anna skal sikre ein teknisk god standard på byggmassen.

Etter mandatet skulle Bygningslovutvalet greie ut både ei garantiordning og ei forsikringsordning. I punkt 28.1.1 på side 458 i NOU 2005: 12 er det gjort nærmare greie for dei to ordningane og tilhøvet mellom dei. Der heiter det mellom anna:

«Både en garantiordning og en forsikringsordning har enkelte kjennetegn som skiller ordningene klart fra hverandre. Normalt kjennetegnes en garantiordning ved at den som skal utføre eller levere en ytelse må innestå økonomisk for at ytelsen tilfredsstiller avtalte forutsetninger. En forsikringsordning kjennetegnes som oftest ved at man mot et vederlag kan få overført risikoen for et økonomisk tap til et forsikringsselskap.»

Bygningslovutvalet viste i utgreiinga til at byggfeilforsikringar ikkje er utbreidde i Noreg. Utvalet peikte på eitt selskap som tilbyr slik forsikring. Derimot tilbyr ifølgje utvalet stort sett alle bankar og ein del forsikringsselskap å stille garanti etter bustadoppføringslova. I utgreiinga punkt 28.5.2 på side 463 heiter det om dette:

«Premiebeløpet og hvorvidt det kreves sikkerhet for garantien, varierer mellom de ulike finansieringsinstitusjonene. Det er stort sett bare en økonomisk vurdering av entreprenøren, og eventuelt underentreprenører, som ligger til grunn for vurderingen av om garanti gis og vilkårene for garantien. Størrelsen på premiene kan for eksempel variere etter hvordan økonomivurderingen av entreprenøren faller ut, hva slags kundeforhold entreprenøren generelt har til garantisten, hvilke erfaringer garantisten har med entreprenøren fra tidligere garantitilfeller med videre. Avdekkes byggfeil velger entreprenøren i mange tilfeller å rette opp disse selv, og garantiutbetaling med eventuell senere regress mot entreprenøren blir således ikke nødvendig.»

Bygningslovutvalet drøfta om verkeområdet til bustadoppføringslova er tilstrekkeleg i forhold til behovet, sjå utgreiinga punkt 28.8.2 side 466 og punkt 28.8.5 side 467-469. Bustadoppføringslova er avgrensa til å gjelde oppføring av bygning til bustadformål. Lova gjeld ikkje berre for sjølveigarbustader, men også for andelar i burettslag dersom arbeid som er omfatta av avtalen, ikkje er fullført på avtaletida, jf. bustadoppføringslova § 1 a. Bustadoppføringslova gjeld berre avtalar mellom ein forbrukar og entreprenøren, jf. § 1. Lova gjeld ikkje dersom begge partane er næringsdrivande eller forbrukarar. Utvalet fann ikkje grunn til å gjere framlegg om å utvide det saklege eller personelle verkeområdet til bustadoppføringslova.

Bygningslovutvalet drøfta vidare om storleiken på garantiane i bustadoppføringslova er tilstrekkelege, og om garantitida er lang nok, sjå utgreiinga punkt 28.8.3 side 466-467 der det mellom anna heiter:

«Sett i forhold til for eksempel våre naboland Sverige og Danmark, som har ordninger som dekker fra 50 % til 95 % av kontraktssummen og som har en varighet på 10 og 20 år, må det konstateres at den norske ordningen ikke er like dekkende. Ut fra dette synes også forslag om å øke garantien til 10-15 % og varigheten til 5 år, etter utvalgets oppfatning å være utilstrekkelig. Det er i de få, men alvorlige tilfellene en garantiordning har sin viktigste betydning. Ordningen bør derfor ta høyde for å fungere også i disse tilfellene.

Et problem som kan oppstå dersom garantiens omfang utvides er at banker og finansieringsinstitusjoner som gir garanti kan få behov for å øke premiene. Høyere premier bidrar lett til høyere byggekostnader som igjen må antas å kunne gjøre utslag på boligprisene. Et alternativ til å øke prisen på garantien er å dekke inn ekstrautgiftene gjennom høye egenandeler ved store garantiutbetalinger. Uansett må det imidlertid antas at det blir boligkjøperne som gruppe som til sist vil måtte betale en ikke ubetydelig del av regningen. Selv om det ikke er ønskelig å innføre en ordning som bidrar til økte kostnader og høyere boligpriser, må dette veies opp mot større sikkerhet for forbrukerne.

Med en utvidelse av garantiens omfang må det også påregnes at garantistenes behov for å søke regress, og omfanget av regresstilfeller vil øke i forhold til i dag. På sikt kan kanskje denne trusselen for entreprenøren virke som et incitament til å redusere antall byggfeil. Uten en reell risiko for regress, vil neppe prevensjonseffekten kunne lede til økt motivasjon fra entreprenørens side i å unngå byggfeil. I tillegg til at garantien i så fall faktisk vil få en kvalitetsfremmende effekt, bør færre garantiutbetalinger kunne føre til at premienivå og kostnader kan senkes - i alle fall for de seriøse og dyktige entreprenørene som ikke bygger med feil, eller selv retter sine feil.»

Bygningslovutvalet konkluderte med at det ikkje ville rå til at det blir innført ei garanti- eller forsikringsordning som eit alternativ eller tillegg til reglane i bustadoppføringslova. I punkt 28.9 på side 469 i utgreiinga oppsummerer utvalet sine synspunkt slik:

«Bygningslovutvalget vil ikke utelukke at en garanti- eller forsikringsordning for byggfeil kunne ha en viss kvalitetsforbedrende effekt. Sett i sammenheng med de andre virkemidlene på byggesaksområdet som vårt system er basert på her i Norge, vil utvalget imidlertid anbefale at det heller legges innsats og ressurser i å forbedre og få økt effekt av disse fremfor å innføre en ny ordning.

Bygningslovutvalget finner at bustadoppføringslova i hovedsak ivaretar behovet for å lovregulere garanti- eller forsikringsordninger for byggfeil. Bustadoppføringslovas garantibestemmelse bør imidlertid gjennomgås med tanke på utvidelse av garantiens størrelse og varighet, særlig med tanke på å kunne gi forbrukeren beskyttelse når virkelig store feil avdekkes, eller ved entreprenørens konkurs.»

Justis- og politidepartementet gjorde i høyringsnotatet 27. oktober 2008 framlegg om å auke storleiken på garantiane som skal stillast for entreprenøren si oppfylling av avtalen, jf. bustadoppføringslova § 12. Når det gjaldt avtalar om oppføring av ny bustad utan overføring av grunn (bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav a), foreslo departementet å auke garantisummen i § 12 andre ledd frå fem til ti prosent av vederlaget for krav som blir gjort gjeldande før eller i samband med overtakinga av bygget. Når det gjaldt avtalar som også omfattar grunnen til bygget (budstadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b), blei det foreslått å auke garantisummen i § 12 tredje ledd andre punktum frå to til tre prosent av vederlaget for krav som blir gjort gjeldande før overtakinga av bygget. For krav som blir gjort gjeldande etter overtakinga, gjekk framlegget ut på å auke garantisummen i § 12 andre ledd andre punktum og tredje ledd første punktum frå tre til fem prosent anten avtalen omfattar grunnen eller ikkje. Den nærmare grunngjevinga for framlegget går fram av høyringsnotatet punkt 2.4:

«Garantireglane i bustadoppføringslova § 12 skal medverke til at forbrukarane har eit reelt høve til å få dekt tapa sine. Ein indirekte verknad av slike reglar kan vere at kvaliteten på bygningsmassen blir betre, og at entreprenørane legg meir vinn på å bli ferdige til avtalt tid. Betre kvalitet i bygningsmassen kan på sikt gjere det enklare og billegare for entreprenørane å skaffe seg dei garantiane som trengst for å oppfylle krava i lova. På bakgrunn av målsetjinga om reelt høve til tapsdekning kan det reisast spørsmål om garantibeløpa i bustadoppføringslova bør endrast for å gi eit betre forbrukarvern.

Bygningslovutvalet uttaler i NOU 2005: 12 punkt 28.5.5 på s. 464:

'Etter hva Bygningslovutvalget forstår har man i fora og organer hvor forbrukernes syn kommer til uttrykk, i hovedsak vært fornøyd med innføringen av bustadoppføringslova, og så langt ikke etterspurt ytterligere sikkerhet mot byggfeil. Etter noen års erfaring med bustadoppføringslova har forbrukermyndighetene likevel sett en del eksempler på tilfeller av byggfeil hvor vernet for forbrukeren har vist seg å være alt for dårlig. Selv om det er vanskelig å tallfeste forekomsten av slike tilfeller, og tilfellene kanskje ikke er så mange, kan konsekvensene av ikke å være tilstrekkelig beskyttet bli meget alvorlige for den enkelte forbruker når tilfellet først oppstår.'

Som nemnt under punkt 2.2 er garantibeløpa i bustadoppføringslova fastsette som ulike prosentsatsar av vederlaget. I Ot.prp. nr. 21 (1996-97) Om lov om avtalar med forbrukarar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) tok departementet på s. 33 til orde for at garantisummen skulle utgjere minimum ti prosent av vederlaget før overtakinga av bustaden, medan garantisummen kunne utgjere fem prosent etter overtakinga. Formålet var at garantien skulle sikre forbrukaren for dei tilfella at entreprenøren ikkje kunne eller ville oppfylle avtalen, til dømes ved konkurs. Som eit motargument peikte departementet på at framlegget ville innebere eit inngrep i avtalefridomen mellom partane. I tillegg ville framlegget kunne føre til høgare kostnadar. Samtidig ville lova gjelde for høgst ulike kontraktar, noko som etter departementet si vurdering talte for at lova berre burde innehalde nokre minstekrav til storleiken på garantibeløpa.

I samband med stortingshandsaminga av framlegget vart det peikt på at forslaget ville kunne føre til høgare prisar på bustader for forbrukarane, noko som talte imot ein så omfattande garanti som departementet hadde gjort framlegg om, sjå nærmare i Innst. O. nr. 61 (1996-97) fra familie-, kultur- og administrasjonskomiteen om lov om avtaler med forbruker om oppføring av ny bolig m.m. (boligoppføringsloven). Fleirtalet i Stortinget tok høgde for at ei byggfeilforsikring kunne kome i staden for garantireglane i bustadoppføringslova § 12. I samband med handsaminga av St.meld. nr. 23 (2003-2004) vart det gjort framlegg om at Stortinget skulle be regjeringa om å vurdere å innføre ei forsikringsordning for byggfeil. Framlegget fekk ikkje fleirtal i Stortinget.

På bakgrunn av at det ikkje er gjort framlegg om ei forsikringsordning for byggfeil, meiner departementet - til liks med Bygningslovutvalet - at det kan vere grunn til å vurdere om garantiregelen i bustadoppføringslova § 12 bør skjerpast.

Byggfeil kan utgjere monalege summar både for den einskilde entreprenøren og for den einskilde forbrukaren. Dersom forbrukarane ikkje kan få dekning for krava sine innanfor garantibeløpa, kan det medføre ei stor økonomisk byrde. Forbrukarane har ikkje på same vis som dei næringsdrivande høve til å pulverisere tapet. Slik sett er det enklare for ein næringsdrivande å bere ein større del av den økonomiske risikoen enn det er for forbrukaren.

Departementet ønskjer å høyre høyringsinstansane sitt syn på kor store garantibeløpa i bustadoppføringslova § 12 bør vere. Som Bygningslovutvalet har peikt på, vil garantien oftast berre dekkje ein liten del av tapet dersom det blir konstatert alvorlege byggfeil, eller dersom entreprenøren går konkurs. Ved alvorlege byggfeil vil dei danske og svenske ordningane - og til dels også den finske - normalt gi ei betre dekning, og ved konkurs vil den svenske ordninga oftast gi forbrukaren eit betre vern. For krav som ligg innanfor garantibeløpa, er det derimot den norske ordninga som vanlegvis vil gi det beste forbrukarvernet. Grunnen til det er særleg at garantireglane i bustadoppføringslova omfattar alle manglar og forseinkingar som gir seg utslag i eit økonomisk tap, og at lova ikkje opererer med eigenandelar. Desse skilnadene mellom ordningane må det takast omsyn til ved vurderinga av kor store garantiane etter bustadoppføringslova bør vere. Det må også takast omsyn til lengda på garantiperioden, jf. neste punkt.

Slik den norske ordninga er bygd opp, vil det etter Justisdepartementets syn ikkje vere tenleg med reglar som sikrar forbrukarane full eller tilnærmingsvis full dekning ved konkurs og alvorlege byggfeil. Årsaka er at ei slik ordning truleg ville ha ført til ei uforholdsmessig fordyring av byggjeprosjekta. Samtidig er det på det reine at dagens reglar gir forbrukarane eit relativt dårleg vern ved alvorlege feil og forseinkingar. Justisdepartementet meiner derfor at ein bør vurdere å oppjustere garantibeløpa.

Når det gjeld avtalar som ikkje omfattar grunnen (a-tilfella), gjer departementet framlegg om å auke garantibeløpa frå fem til ti prosent i tida før overtakinga av bygget, og frå tre til fem prosent i tida etter overtakinga.

For avtalar som omfattar både grunn og bygging av bustad (b-tilfella), blir det foreslått å auke garantibeløpa frå to til tre prosent i tida før overtakinga av bygget, og frå tre til fem prosent i tida etter overtakinga.

Framlegget søkjer å sameine to målsetjingar: Det eine er ønsket om at forbrukarane skal få dekt tapa sine som følgje av byggfeil eller forseinka ferdigstilling. Det andre er ønsket om at ei styrking av forbrukarvernet ikkje skal medføre ein vesentleg auke av byggjekostnadene.»

Justisdepartementet gjorde også framlegg om å utvide garantitida frå to til fem år etter overtakinga av bustaden slik at garantitida fell saman med den absolutte reklamasjonsfristen i lova. Den nærmare grunngjevinga for framlegget går fram av høyringsnotatet punkt 2.5 som mellom anna seier dette:

«Forbrukarane må gi melding om ein mangel innan 'rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen', jf. bustadoppføringslova § 30 første ledd. Vidare heiter det i same ledd at ein mangel ikkje kan gjerast gjeldande seinare enn fem år etter overtakinga. Jamført med garantitida på to år i § 12 vil forbrukaren i tre år av den absolutte reklamasjonstida ikkje kunne nyte godt av føresegnene om garantiar. I desse tre åra risikerer forbrukaren å stå heilt utan dekning for krava sine dersom entreprenøren ikkje kan eller vil dekkje krava, til dømes ved konkurs. Kostnadane ved å drive inn eit krav hos ein uvilleg entreprenør kan i praksis utgjere ei vesentleg hindring for forbrukaren.

Ei utviding av garantitida frå to til fem år vil styrke rettsstillinga til forbrukarane. På denne måten vil ein også oppnå godt samsvar mellom garantiperioden og den absolutte reklamasjonsfristen. Ei utviding kan også vere med på å styrke tilliten til entreprenørane. Det har mellom anna i den juridiske litteraturen blitt peikt på at det i seinare år har blitt vanleg med ei utbygging gjennom aksjeselskap som har minimal aksjekapital. I slike tilfelle kan ein garanti vise seg å vere ekstra verdfull. Samtidig vil ei utviding av garantiperioden kunne føre med seg auka kostnader for entreprenørane, noko som igjen kan gi seg utslag i høgare bustadprisar.

Ei utviding av garantitida kan også føre til at garantisten i større grad vil ha trong til å søkje regress. Dette kan på sikt verke som eit insitament for entreprenørane til å redusere talet på byggfeil.»

3.1.4 Høyringsfråsegnene

Barne- og likestillingsdepartementet, Forbrukarombodet, Statens bygningstekniske etat, Oslo kommune, Finansnæringens Hovedorganisasjon, Jussformidlingen og Norges Eiendomsmeglerforbund er positive til framlegget frå departementet. Fleire av desse høyringsinstansane peiker likevel på at framlegget vil føre til auka kostnader for entreprenørane.

Barne- og likestillingsdepartementet og Forbrukarombodet ber departementet vurdere om ein ikkje bør gå endå lengre i å skjerpe garantireglane. Forbrukarombodet uttalar mellom anna:

«2.1.1 Lengda på garantiane

Eg støttar forslaget om at lengda på garantiane skal samanfalle med reklamasjonstida. Som departementet påpeiker vil høvet til å reklamere kunne bli innbilt dersom ein ikkje har tryggleik for kravet.

Det går fram av NOU 2005: 12 punkt 28.8.3 at erfaring syner at ein oppdagar dei alvorlege byggfeila først etter 5-10 år. Det vil difor vere naudsynt med ein enda lengre garantitid enn det departementet har føreslått i høyringsnotatet. Da må ein også forlengje reklamasjonstida, og dette er det ikkje satt fram forslag om no. I Ot.prp. nr 21 (1996-97) s. 96 var forslaget 10 års reklamasjonsfrist. Ved ein seinare revidering av lova meiner eg ein bør oppjustere reklamasjonsfristen til dette opphavlege forslaget.

2.1.2 Storleik på garantien

Forslaget frå departementet inneber om lag ein dobling av prosentsatsane. Det kan synast som ein stor oppgradering, men er ikkje meir enn det som opphavleg var føreslått i Ot.prp. nr 21 (1996-97) s. 93. Det vil framleis ikkje dekke forbrukaranes krav i alle tilfelle. Dette gjeld særleg dersom seljaren går konkurs. Eg meiner derfor at ein minst må oppjustere prosentsatsane i tråd med forslaga i høyringsnotatet, og ein bør vurdere å auke meir enn føreslått.

I samband med stortingshandsaminga av Ot.prp. nr 21 (1996-97) vart det peikt på at forslaget frå departementet om garanti på 10% og 5% av kjøpesummen ville kunne føre til ei auking i bustadprisane. Sånn marknaden er no, er dette antakeleg svært uvisst. Om ein likevel legg dette til grunn, må ein vurdere høgare bustadprisar opp mot trygging av forbrukarane. Sånn eg ser det har ein her mogelegheit til å spreie risikoen for tap over alle kjøparar av nyoppførde bustader i staden for å la nokre få uheldige forbrukarar bere tapet. Etter mi meining er det viktigare å sikre betre økonomisk trygging for forbrukarane enn å unngå ei svak auking av prisane på nyoppførde bustader.

Høgare premier vil også kunne føre til ein utvikling mot at fleire useriøse aktørar ikkje kan betale premiane og difor må trekkje seg frå marknaden. Ved at ein aukar garantien vil garantistanes behov for å søkje regress også auke. På entreprenørane vil dette kunne virke som eit incitament til å minske talet på byggfeil, noko som vil ha positiv innverknad på marknaden.»

Sparebankforeningen peiker på at framlegget om å skjerpe garantireglane aukar risikoen for bankane slik at dei truleg må auke garantipremiane.

AL Norske Boligbyggelags Landsforbund, Bedriftsforbundet for små og mellomstore bedrifter, Maskinentreprenørenes Forbund og OBOS går imot framlegget. Desse høyringsinstansane framhevar særleg at framlegget vil valde ein auke i kostnadene for byggjebransjen som kan bli velta over på forbrukarane i form av høgare bustadprisar. Nokre legg vidare til grunn at dette vil kunne redusere talet på realiserte byggjeprosjekt og føre til ein auke i arbeidsløysa i byggjesektoren. Endeleg blir det hevda at dei økonomiske følgjene for næringslivet ikkje er greidd ut godt nok . Bedriftsforbundet for små og mellomstore bedrifter uttalar følgjande:

«Bedriftsforbundet går i mot forslagene til endringer, som vi anser er for dårlig utredet hva angår økonomiske konsekvenser for næringslivet.

Det blir dyrere og dyrere for næringslivet å følge offentlig regelverk knyttet til byggenæringen. Spesielt oppføring av nye boliger er utsatt for stadig økt regulering. Forslagene føyer seg inn i rekken av slik fordyrende regulering.

Hensynet til forbrukervern og pulveriseringshensyn anføres som sentrale begrunnelser for forslagene. Men forslagene er ikke nødvendigvis til forbrukernes fordel dersom de gjennomføres. Forbrukerne må også tåle økte kostnader som konsekvens. Gjennom utvidelse av garantiplikt, innfører man dyrere 'tvungen forsikring' fremfor å overlate til den enkelte boligkjøper å gjøre avtale om dette.

Vi mener at verken bedre forbrukervern, pulveriseringshensyn eller antatt bedre kvalitet i bygningsmassen, kan forsvare at man unnlater å gjennomføre en grundig utredning av de økonomiske konsekvensene, omfanget av skader/mangler som er relevante og så se kostnader opp mot nytte. Det bør man ta seg tid til.»

OBOS, som berre uttalar seg om avtalar etter bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b, har følgjande syn:

«De såkalte b-tilfellene (salg som omfatter grunn og bygg) er mest relevant for OBOS sin virksomhet.

Når det gjelder utvidelse av garantien fra 2 til 3% for krav som oppstår før overtakelse, så kan vi ikke se at det er behov for dette all den tid forbrukeren i forbindelse med overtakelse har anledning til å holde tilbake vederlag til dekning for eventuelle feil og mangler som konstateres. Eventuell forskuddsbetaling skal også sikres gjennom egen forskuddsgaranti som dekker det fulle og hele beløp. Skulle det bli avdekket vesentlige mangler før overtakelse som entreprenøren ikke retter før overtakelse, vil også forbrukeren ha adgang til både avbestilling og heving av avtalen. Forslaget synes således lite gjennomtenkt hva gjelder kontrakter for salg som omfatter grunn og bygg, Vi mener at dagens ordning bør beholdes.

OBOS mener at dagens ordning i all hovedsak fungerer tilfredsstillende hva gjelder garantibeløpets størrelse og krav oppstått etter overtakelse.. Selvsagt kan det være enkelttilfeller der kjøpere lider tap som følge av at utbygger går konkurs og det ikke er dekning nok under 3% garantiene. Men vi mener at en økning av garantien fra 3% til 5% etter overtakelse i et samfunnsøkonomisk perspektiv vil være til mer skade enn gagn.

Vi frykter at en 5 % garanti vil medføre en vesentlig og urimelig økonomisk belastning for utbyggerne. Selve kostnaden til garantipremie må forventes å øke, men dette er i den store sammenhengen mindre beløp. OBOS er mest bekymret for den kapitalbinding som ligger en slik økt garantistillelse. Praksis hos finansinstitusjonene i dag er at man krever back to back sikkerhetsstillelse i form av pantesikkerhet eller kontantdepoter. Dette har en kostnadsside både i forhold til finansieringsstruktur (økt krav til egenkapital/økte finanskostnader) og likviditet i prosjektene som vi ikke kan se er vurdert i høringsnotatet i det hele tatt. Her fokuseres kun på garantipremiene

Dette er spesielt alvorlig i en tid der virksomheten innen bygg og anlegg er i ferd med å stoppe opp og finansiering av nye prosjekter er svært vanskelig å oppnå. Ved å skape enda større finansielle barrierer frykter vi at flere prosjekter ikke vil komme i gang. Dette gjelder både hos de store boligutbyggerne, men ikke minst hos mindre utbyggere som er svært viktige for boligbyggingen i småhusområder i både de større byene og distriktene. Selv om endringen kan synes liten isolert sett, så vet vi av erfaring at marginene over tid er små i denne bransjen. Dersom staten nå ved reguleringer innfører nye barrierer, vil dette uten tvil føre til at arbeidsledigheten øker innenfor byggesektoren.

OBOS mener derfor at dagens 3% for krav etter overtakelse må beholdes.

2. Økning av garantitiden fra 2 til 5 år

OBOS mener også at en økning av garantitiden fra 2 til 5 år etter ferdigstillelse vil være svært uheldig i forhold til å sikre en bærekraftig økonomi for byggebransjen, se argumentasjonen i pkt 1 over.

Dersom kapitalbindingsperioden utvides med en så lang periode innebærer det en ytterligere finansieringsbarriere for aktørene i bransjen da det vil stilles helt andre krav til egenkapital og arbeidskapital for å kunne møte bankenes krav til sikkerhet for garantiene som stilles. For mange av de små aktørene vil det i praksis bety kroken på døren, og for de større aktørene innebærer det at man vil måtte stille høyere krav til lønnsomhet i prosjektene for å forsvare kapitalbindingen. Regningen for redusert konkurranse, redusert aktivitet og høyere prosjektkostnader bæres da til slutt av forbrukerne som regelverket er ment å verne.

Derfor bør garantitiden i utgangspunktet ikke økes.»

For det tilfelle at ein likevel skulle utvide garantiperioden, foreslår AL Norske Boligbyggelags Landsforbund subsidiært at garantien for avtalar etter bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b skal vere 3 % første og andre år i reklamasjonstida for deretter å bli trappa ned til 1 % for år tre, fire og fem. OBOS foreslår subsidiært at garantiperioden berre blir utvida til tre år slik at den fell saman med den alminnelege fristen for forelding etter § 2 i lov 18. mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer (foreldelsesloven).

Forbrukarrådet, Boligprodusentenes Forening, Den Norske Advokatforening, Huseiernes Landsforbund og Norges Byggmesterforbund har fremma alternative framlegg til endringar i garantireglane.

Boligprodusentenes Forening foreslår ei mellomløysing for å hindre at kostnadene for byggjebransjen blir for høge. Dei går inn for å styrke garantiordninga med tanke på konkurstilfella samstundes som garantiperioden og storleiken på garantiane for krav som blir gjort gjeldande etter overtakinga, ikkje blir utvida:

«7 Garanti for oppfylling av avtalen

Garanti for riktig oppfyllelse av avtalen er foreslått endret på flere punkt:

• Garantiperioden foreslås utvidet frå 2 til 5 år etter overtagelsen.

• Garantibeløpet foreslås hevet både i byggeperioden og i garantiperioden etter overtagelse.

De foreslåtte tiltakene vil innebære økninger i kostnadsnivået for alle nye boliger og innebærer en obligatorisk forsikringspremie for alle kjøpere av nye boliger. Kostnadsøkningen faller sammen med andre og betydelige kostnadsøkninger på grunn av standardhevning og reguleringer på en rekke områder for nye boliger som skal innføres i den nærmeste tiden. Dette omfatter hevning av teknisk standard ved reformert teknisk forskrift, innføring av energimerkeordning, tilpassning til universell utforming samt nye krav til kontroll som ventelig vil pålegge forbrukere ytterligere kostnadsøkninger.

7.1 Garanti fra garantiselskap

Boligprodusentene har vurdert kostnadsøkningen som vil følge av utvidete garantiordninger. Forsikringspremien for garantien vil variere avhengig av bedriftens soliditet. For bedrifter med en god egenkapitalsituasjon tilsvarende kredittvurdering lik fra A til AAA, vil prisen på den garantien som skal stilles øke med en faktor på 3 etter departementets forslag. Garantikostnadene vil være i området 2.000,- til 15.000,-. Det laveste nivået for bedrifter med kredittrating AAA og høyest for bedrifter med A-rating.

7.2 Garanti fra bank

Mange boligbyggere har en anstrengt egenkapitalsituasjon som følge av omfattende etterspørselsvikt i kjølvannet av bankkrisen. Virksomheter som har en dårligere kreditstatus enn A vil ikke kunne regne med å oppnå garanti gjennom garantiselskaper. Disse bedriftene vil måtte søke garantistillelse via bank. Bankene vil kunne yte garanti mot enten tilstrekkelig egenkapital eller mot pantesikkerhet. Dermed vil garantistillelse for disse bedriftene belaste egenkapitalen ved at det må stilles pantesikkerhet for å oppfylle garantikravet. Dette vil øke bedriftens gjeldsgrad og bidra til at mange entreprenører ikke vil kunne få stillet garanti verken gjennom garantiselskap eller bank. I den nåværende situasjonen bør derfor reformer av garantibestemmelsene foretas på områder hvor forbrukerens risiko er størst og på en måte som ikke svekker bedriftenes egenkapital ut over det som er strengt påkrevd. Hvis dette ikke oppnås vil nye garantikrav bidra til at forbrukere rammes av konkurs på grunn av svekket egenkapital hos entreprenørene/boligleverandøren.

Boligprodusentene foreslår derfor at garantier mot konkurs forsterkes og at garantiens størrelse samt garantiens varighet etter overlevering beholdes som etter dagens regler:

I byggeperioden:

• For boliger uten rett til grunn utvides garantien til 12 %

• For boliger med rett til grunn skal garantien være som selvskyldnergaranti for det innbetalte forskuddet, slik det er regulert i § 47. Bestemmelsen om 2 % garanti etter § 12 blir i praksis ikke brukt og kan utgå.

Forslaget innebærer at forsikringen ved konkurs i byggeperioden øker fra 5 til 12 %. Erfaringstall fra tidligere standardiseringsarbeid ligger til grunn for at garantien er foreslått som 12 % og ikke 10 % som i departementets forslag.

Etter overtagelsen:

• For bolig uten rett til grunn skal garantiperioden ikke overstige 2 år, og garantibeløpet beholdes på dagens nivå lik 3 %.

• For boliger med rett til grunn skal garantiperioden ikke overstige 2 år, og garantibeløpet beholdes på dagens nivå lik 2 %.

Forslag til endringer i lovteksten blir dermed:

§ 12 første og andre ledd skal lyde:

Garantien skal gjelde fram til to år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til tolv prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande på eit seinare tidspunkt enn i samband med overtakinga, kan garantisummen likevel vere tre prosent av vederlaget.

For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien gjelde for krav som blir gjorde gjeldande i samband med overtakinga, og fram til to år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarar til tre prosent av vederlaget. Dessutan gjeld § 47 andre og tredje ledd om garanti for forskotsbetaling.»

Norges Byggmesterforbund argumenterer langt på veg på same måte som Boligprodusentenes Forening, og meiner at ei styrking av garantiordninga først og fremst bør ta sikte på konkurstilfella:

«1.1 Økning av garantibeløpene i A-tilfellene og frem til overtakelse

Departementet foreslår å øke garantibeløpet fra 5 til 10 % i A-tilfellene frem til overtakelse.

Slik Byggmesterforbundet vurderer det, må departementets forslag sees i sammenheng med forbrukerens andre rettigheter, og sanksjonsmuligheter etter bustadoppføringslova.

Det vises i den forbindelse til forbrukerens rett til å holde tilbake hele eller deler av vederlaget, samt kreve retting og prisavslag, jfr. bustadoppføringslova §§ 31, 32 og 33. Ved forsinkelse kan forbrukerne kreve dagmulkt, jfr. bustadoppføringslova § 18.

Det følger videre av bustadoppføringslova at entreprenøren ikke kan fakturere forskuddsbetaling uten å stille selvskyldnergaranti for beløpet, jfr. bustadoppføringslova § 47.

Frem til overtakelse har forbrukeren allerede en rekke sanksjonsmuligheter overfor entreprenøren ifm mangler og forsinkelse. I tillegg kan forbrukeren holde tilbake minst en tiendedel av vederlaget frem til overtakelse, jfr. bustadoppføringslova § 47 c).

Frem til overtakelse, gir disse reglene forbrukeren et meget godt vern mot å lide økonomisk tap i forbindelse med byggeprosjektet.

Dertil må det tas i betraktning at verdien, som tilføres boligen under byggeprosessen normalt er høyere enn det som til enhver tid er fakturert og betalt. Noe som skyldes at entreprenøren fortsetter arbeidet etter hvert som han fakturerer og derfor alltid vil ligge på 'forskudd' i forhold til betalingsfristen på siste avdragsfaktura eller regningsnota.

Dessuten åpner bustadoppføringslova for at partene kan avtale høyere garantisum enn det minstesatsen som loven fastsetter.

Tatt i betraktning at de rettigheter og sanksjonsmuligheter, som forbrukeren allerede har etter bustadoppføringslova, samt hensyntatt at krav under entreprenørens selvskyldnergaranti sjelden blir fremmet og da hovedsakelig i forbindelse med konkurs, anser Byggmesterforbundet i utgangspunktet at garantibeløpet ikke bør økes fra 5 til 10 % da byggekostnadene for forbrukerne, totalt sett, blir for store i forhold til hva et fåtall av dem oppnår ved forhøyelsen.

På den annen side vil de økonomiske konsekvensene for de forbrukerne, som opplever at entreprenøren ikke fullfører kontrakten, enten pga av konkurs eller av andre grunner, kunne bli betydelige. Byggmestermesterforbundet anser at dette hensynet må tillegges stor vekt.

Byggmesterforbundet kan heller ikke ikke se noen grunn at forbrukerne skal være dårligere beskyttet enn profesjonelle byggherrer, jfr. NS 8405 og NS 8406 hvor det er fastsatt at entreprenørens skal stille garanti på 10 % av kontrakssummen, med mindre partene avtaler noe annet.

Byggmesterforbundet anser at de to sistenevnte hensyn bør tillegges størst vekt, og er derfor enig i departementets forslag om å øke garantibeløpet i A-tilfellene fra 5 til 10 % frem til overtakelse.

1.2 Økning av garantibeløpet i B-tilfellene frem til overtakelse

Departementet foreslår å øke garantibeløpet fra 2 til 3 % frem til overtakelse.

I de tilfellene avtalen også omfatter rett til grunnen, følger det av bustadoppføringslova § 47 at entreprenøren ikke kan kreve avdrag før forbrukeren har fått overført hjemmel til grunnen, eller entreprenøren har stilt selvskyldnergaranti for innbetalt beløp.

I de tilfellene det avtales at forbrukeren får overført hjemmelen i forbindelse med overtakelse, og kontraktssummen i sin helhet forfaller på dette tidspunktet, er det åpenbart ikke behov for å stille garanti etter bustadoppføringslova § 12. Dette fordi forbrukeren ikke har betalt noe som helst, og derfor har hele kontraktsummen til rådighet i forbindelse med eventuelle motkrav mot entreprenøren.

Slik Byggmesterforbundet ser det, vil det heller ikke være behov for garanti etter bustadoppføringslova § 12 selv om entreprenøren i ovennevnte tilfelle, krever avdrag under veis i byggeperioden. Dette som følge av at entreprenøren er forpliktet til å sikre disse avdragene ved selvskyldnergaranti, jfr. bustadoppføringslova § 47.

Når partene derimot avtaler at hjemmelen til eiendommen skal overføres til forbrukeren før avtalt overtakelsestidspunkt, må det imidlertid kreves at entreprenøren stiller garanti etter bustadoppføringslova § 12.

Uavhengig av ovennevnte, er Byggmesterforbundet enig i forslaget om å øke garantibeløpet fra 2 til 3 % frem til overtakelse.

1.3 Økning av garantibeløpene etter overtakelse

For perioden etter overtakelse foreslår departementet å øke garantibeløpet fra 3 til 5 %, både for avtaler som omfatter rett til grunn, og for de som ikke gjør det.

Å øke garantibeløpet fra 3 til 5 % vil innebære økte byggekostnader for samtlige forbrukere som inngår avtale om nyoppføring av bolig/fritidshus.

Krav som fremmes mot entreprenøren etter overtakelse er knyttet til mangelskrav. Forutsatt at lovens reklamasjonsfrister er overholdt, er vår erfaring at medlemmene utbedrer slike mangler, evt. yter prisavslag. Det er ytterst sjelden at forbrukeren må fremme krav mot våre medlemmers selvskyldnergaranti i forbindelse med krav som fremmes etter overtakelse. Etter det Byggmesterforbundet kjenner til, har det kun skjedd i konkurstilfeller.

Økningen av garantibeløpet vil, omgjort i kroner, selvsagt variere avhengig av størrelsen på vederlaget for boligen/fritidshuset. Uansett vil økningen medføre økte byggekostnader for samtlige forbrukere, som inngår avtale om nyoppføring av bolig/fritidshus, jfr. kommentarene på side 1. På den annen side er det kun et fåtall som vil fremme krav under garantien og få 'glede' av økningen. For gjennomsnittet av boliger/fritidshus vil økningen av garantibeløpet dessuten utgjøre et relativt beskjedent kronebeløp.

Byggmesterforbundet anser derfor at kostnadene for forbrukerne ved å øke garantibeløpet fra 3 til 5 % etter overtakelse, er for stor i forhold til det som oppnås. Det må i den forbindelse også tas hensyn til at gjeldende garanti på 3 %, er en minimumssats. Det er derfor fullt mulig å avtale høyere garantibeløp. Er ikke den aktuelle entreprenøren villig til dette, står forbrukeren fritt til å forespørre andre entreprenører.

På bakgrunn av ovennevnte, er Byggmesterforbundet derfor ikke enig i departementets forslag om å øke garantibeløpet økes fra 3 til 5 % etter overtakelse.

1.4 Garantiperiodens lengde

Departementet foreslår at garantiperioden forlenges fra 2 til 5 år, både for A- og B-tilfellene.

I begrunnelsen for forslaget anfører departementet blant annet at det er uheldig at forbrukeren står uten garanti i 3 år av reklamasjonstiden. Videre anser departementet at det er en fordel at garantiperioden samsvarer med den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år.

Til dette er å si at selv om garantiperioden forlenges til 5 år, slik at den samsvarer med den absolutte reklamasjonsfristen, gir ikke dette i seg selv noen garanti for at forbrukeren vil nå frem med krav under garantien. Dette som en konsekvens av at den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år, og at fristen for bygningsmessige mangler regnes fra overtakelse. Mangelskrav mot entreprenøren og garantisten kan derfor være foreldet selv om den absolutte reklamasjonsfristen (og garantiperioden) ikke er utløpt.

Byggmesterforbundet er for øvrig ikke enig i departementets forslag om å forlenge garantiperioden til 5 år.

Dette skyldes at langt de fleste mangler oppdages og påberopes under byggeperioden, eller i forbindelse med overtakelse og 1-års befaringen. Dessuten hører det til sjeldenhetene at forbrukeren fremmer krav i forbindelse med mangler, som han først har oppdaget i perioden 2 til 5 år etter overtakelse. En forlengelse av garantiperioden til 5 år, vil ikke få noen betydning i forhold til disse manglene, men kun representere økte byggekostnader, som forbrukerne økonomisk sett ikke får noen helst glede av.

Videre er det slik at alvorlige bygningsmessige mangler, som for eksempel fuktskader, sjelden oppdages tidligere enn 5 år etter overtakelse. Krav i forbindelse med slik mangler, fremsettes som oftest flere år etter at den absolutte reklamasjonsfristen er utløpt. Å forlenge garantiperioden til 5 år, vil derfor ikke gi forbrukerne noen økt sikkerhet for slike mangler i, men derimot økte byggekostnader.

En forlengelse av garantiperioden til 5 år, vil dessuten innebære en relativt stor risiko for garantistene. Denne risikoen vil garantistene selvsagt kreve ekstra betalt for, både i form av kroner og krav til sikkerhet hos entreprenøren.

I tillegg til ovennevnte, nevnes også partenes adgang til å avtale at garantiperioden skal være lenger enn 2 år.

Basert på ovennevnte, anser Byggmesterforbundet at kostnadene ved å forlenge garantiperioden til 5 år er alt for høye i forhold til den økonomiske 'gevinsten' forbrukerne vil oppnå ved forlengelsen.

På grunnlag av ovennevnte, er Byggmesterforbundet ikke enig i departementets forslag om å forlenge garantiperioden fra 2 til 5 år.

Slik Byggmesterforbundet vurderer det, kan det imidlertid være et alternativ å forlenge garantiperioden fra 2 til 3 år. I standardkontraktene mellom profesjonelle aktører, er hovedregelen at garantien skal gjelde i 3 år, og det er neppe noen rimelig grunn til at forbrukerne skal stilles dårligere enn de profesjonelle byggherrene.»

Den Norske Advokatforening stør framlegget om å utvide garantitida frå to til fem år. Derimot meiner denne høyringsinstansen at ein må vere varsam med å auke storleiken på garantiane før ein har sett verknadene av dei skjerpa reglane om kontroll av nybygg i lov 27. juni 2008 nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven):

«Som forslaget fremhever skal garantireglene i bustadoppføringslova § 12 medvirke til at forbrukeren har en reell mulighet til å få dekket sine tap. Advokatforeningen er enig i at bl.a. en utbredt praksis hvor selger er et aksjeselskap kun opprettet med formål å gjennomføre det aktuelle prosjektet (single purpose-selskap), kan gi grunn til å vurdere forbrukerens sikkerhet dersom utbyggingsselskapet ikke er i stand til å oppfylle avtalen med forbrukeren.

Etter dagens regler gjelder garantien i to år. Før overtakelse skal garantien utgjøre fem prosent av vederlaget, mens garantien reduseres til tre prosent av vederlaget etter overtagelse. For de tilfeller hvor avtalen også omfatter kjøp av grunnen, skal garantien kun utgjøre to prosent av vederlaget før overtakelse og økes til tre prosent av vederlaget etter overtagelse.

Høringsnotatet foreslår å utvide garantiordningens varighet til fem år etter overtakelse, samt å øke prosentandelen som gir grunnlag for beregning av garantibeløpet.

Det sentrale i vurderingen av hvorvidt garantireglene skal få utvidet varighet og størrelse vil nok i første rekke være behovet for en slik utvidelse vurdert opp mot de merkostnader en slik utvidelse kan medføre.

2.1 Behovet

I mange av dagens boligprosjekter er det som nevnt singel purpose selskaper som er selgere. Dette er ofte selgere med liten aksjekapital, og det vil ofte være lite av verdier i selskapet etter overtagelse og oppgjør. Garantien utgjør dermed en viktig sikkerhet for at forbrukeren vil å få dekning for sitt krav også etter overtagelse.

I forslaget er det fremhevet at når det ikke er etablert en forsikringsordning for byggefeil, bør det vurderes å skjerpe garantiordningen. Departementet påpeker bl.a. at den norske garantiordningen innenfor sine rammer er gunstig i forhold til sammenlignbare forsikringsordninger, idet gjennomgående alle krav forbrukeren har mot entreprenøren vil dekkes. Advokatforeningen er enig i denne vurderingen, men vil påpeke enkelte momenter av betydning for vurdering av bl.a. størrelsen på garantien.

I forslag til ny plan- og bygningslov er det forestått skjerpede kontrollregler av nybygg. Det skal bl.a. kreves uavhengig kontroll når det foreligger viktige eller kritiske områder og oppgaver eller når kommunen krever det etter en konkret vurdering. En slik uavhengig kontroll vil etter Kommunal- og regionaldepartementets oppfatning bidra til økt sikkerhet for at det ikke foreligger skjulte feil og mangler, jf. Ot.prp.nr.45 (2007-2008) pkt 11.6.

Advokatforeningen vil anta at når det innføres slike økte kontrolltiltak for å sikre bedre bygg, vil dette også ivareta noen av de hensyn som en eventuell økning i garantiene er ment å ivareta.

Det må antas at økt uavhengig kontroll vil medføre reduserte mangler ved bygget, og dermed redusert behov for garantiøkning.

Advokatforeningen har registrert at det i de senere årene synes å ha en vært økning i antall tvister knyttet til fellesarealer i boligprosjekter. Erfaringsmessig ser man at det ofte tar tid både å avdekke slike mangler og omfanget, samt å avklare selgers holdning og rolle. Dette taler etter Advokatforeningens syn for en forlengelse av garantiene, men ikke nødvendigvis en økning i garantibeløpet. I saker i tilknytning til fellesarealer vil kjøperne bl.a. ha mulighet for å samordne garantiene for den enkelte, slik at den samlede dekning som regel må antas å være dekkende.

2.2 Økonomiske konsekvenser

Det er Advokatforeningens syn at en økning i garantiens varighet og størrelse vil medføre økte garantipremier. Dette innebærer merkostnader for entreprenørene, som i praksis må bæres av forbrukerne gjennom økte priser.

Det samme forhold gjør seg gjeldende knyttet til den økte kontroll som det legges opp til i ny plan- og bygningslov. Dette må også antas å medføre økte kostnader for entreprenør, som i praksis vil måtte bæres av forbrukerne.

Det er således Advokatforeningens syn at når det nå vurderes å iverksette flere tiltak som skal gi sikkerhet for bedre bygg, bør også tiltakene ses i sammenheng og herunder den samlede kostnadsside for forbrukerne.

2.3 Endringsforslaget

Advokatforeningen ser behovet for å gi forbrukeren økt sikkerhet i hele den absolutte reklamasjonsperioden og slutter seg til forslaget om en utvidelse av garantitiden til 5 år.

De samlede forslag som nå foreligger til endringer i bustadoppføringslova og plan- og bygningsloven vil nødvendigvis medføre økte kostnader og høyere priser. Det er på denne bakgrunn Advokatforeningens syn at det bør utvises en viss varsomhet med å øke garantisatsene, i hvert fall inntil man har høstet erfaring med virkningene av kontrolltiltakene i ny plan- og bygningslov, både mht til tekniske og økonomiske konsekvenser.»

Forbrukarrådet og Huseiernes Landsforbund er positive til framlegget, men meiner det ikkje går langt nok i å sikre rettane til forbrukarane. Desse høyringsinstansane foreslår i hovudsak at lengda på garantitida og den absolutte reklamasjonsfristen i bustadoppføringslova blir utvida til ti år. Når det gjeld storleiken på garantiane, foreslår dei at garantiane for krav som blir gjort gjeldande før overtakinga blir auka til 15 % ved reine oppføringsavtalar og rundt 5 % ved avtalar som også omfattar rett til grunn. Ved krav som blir gjort gjeldande etter overtakinga, foreslår dei at garantiane blir auka til 10 % i begge tilfelle. Forbrukarrådet uttalar mellom anna følgjande:

«Forbrukerrådet er positiv til departementets forslag om å øke garantibeløpene. Dette vil utvilsomt sikre forbrukerne på en bedre måte enn hva gjeldende regelverk legger opp til. Selv om dette er et skritt i riktig retning, mener likevel Forbrukerrådet at forslaget ikke i tilstrekkelig grad sikrer forbrukeren i henhold til behovet, og går derfor inn for en høyere prosentsats enn det som er foreslått i høringsnotatet.

Departementets forslag om utvidelse av garantiperioden fra to til fem år vil være sammenfallende med dagens reklamasjonsfrist. Selv om det ikke er foreslått noen endring av reklamasjonsfristen ønsker Forbrukerrådet å påpeke at det etter gjeldende rett er samme reklamasjonsfrist for mangler ved en mobiltelefon som for en bolig. Tatt i betraktning at det er stor forskjell på antatt levetid mellom en mobiltelefon og en bolig, mener vi at en slik regel ikke kan bli stående. I motsetning til kjøp av mobiltelefon er kjøp av bolig en langsiktig investering og gjelder store verdier. I tillegg fremgår det av bygningslovutvalgets utredning i NOU 2005:12 at de fleste alvorlige byggfeil først kommer til syne etter at femårsfristen har utløpt. Det vises også til at det både i Sverige og Danmark gjelder en foreldelsesfrist på ti år. Forbrukerrådet ber derfor departementet utrede nærmere om reklamasjonsfristen i bustadoppføringslova bør utvides. Garantitiden etter bustadoppføringslova § 12 bør i så fall forlenges tilsvarende.

Forbrukerrådet vil legge til at problemet med at det opprettes selskaper som forsvinner straks et byggeprosjekt er fullført, i seg selv er et argument for en utvidet garantiperiode. Forbrukerrådet er for øvrig skeptisk til at det er anledning til å opprette og nedlegge selskaper på denne måten - hvis dette kun gjøres for å unndra seg ansvar. Myndighetene bør derfor utvikle et system, som gjør det mulig å få en bedre kontroll over aktørene i byggebransjen. Matrikkelen kan være en sentral database, som kan brukes for å registrere hvilke aktører, som er involvert i byggeprosjekter.

(...)

Endring av garantisatsene

Etter gjeldende regler plikter entreprenøren å stille sikkerhet med henholdsvis fem og tre prosent av kjøpesummen der forbrukeren eier tomten selv (a-tilfellene), og henholdsvis tre og to prosent i de tilfeller hvor entreprenøren også selger tomten (b-tilfellene).

Formålet med garantireglene etter bustadoppføringslova § 12 er å gi forbrukeren beskyttelse for at han/hun får dekket sitt tap der feil og mangler avdekkes, ved forsinkelse eller hvor entreprenøren går konkurs. Undertiden skal også den frivillige ordningen med å tegne ansvarsforsikring etter lovens § 13 samt sikkerhet for forskuddsbetaling etter lovens §47 bidra til å oppfylle samme formål. Behovet for forbrukerens trygghet gjør seg særlig gjeldende i konkurstilfellene og i de tilfellene det avdekkes alvorlige feil og mangler. Det er ikke vanlig at det blir avtalt høyere sikkerhetsstillelse enn de minstekrav som stilles etter denne bestemmelsen. Etter Forbrukerrådets mening er det klart at gjeldende satser i § 12 ikke dekker det reelle behovet for beskyttelse som forbrukerne har.

Forbrukerrådet har for øvrig erfaring med at entreprenøren i enkelte tilfeller, til tross for en lovfastsatt plikt til å stille garanti etter bustadoppføringslova §12, ikke fremlegger dokumentasjon overfor forbrukeren på at dette er stilt. Forbrukerrådet mener det bør innføres en kontrollordning i regi av det offentlige for å sikre at entreprenøren stiller sikkerhet i samsvar med bestemmelsen.

Det fremgår av departementets forslag at entreprenøren i a-tilfellene plikter å stille garanti tilsvarende ti prosent av kjøpesummen frem til overtagelsen og deretter med fem prosent etter overtagelsen. I b-tilfellene der kontrakten også omfatter overføring av tomt plikter entreprenøren å stille garanti med tre prosent av kjøpesummen før overtagelsen og deretter med fem prosent. For begge avtaletypene er det foreslått en garantiperiode på fem år i samsvar med reklamasjonsfristen.

Justisdepartementets forslag innebærer en større trygghet for forbrukerne både der entreprenøren går konkurs og/eller i de tilfeller hvor viljen til å innfri sine forpliktelser ikke er tilstede hos entreprenørsiden. Etter vårt syn vil imidlertid den foreslåtte økningen ikke være nok til å dekke de tap forbrukeren kan lide i slike situasjoner. Til sammenligning har Danmark standardavtaler hvor sikkerhetsstillelsen ligger på femten prosent av kontraktsummen (AB92), og i den norske standardavtalen (NS 8405/06) er denne på ti prosent. Selv om de nevnte standardavtaler gjelder i forhold til profesjonelle byggherrer, viser dette at selv en vesentlig økning av garantibeløpet ikke er uforholdsmessig sett i lys av hvilket behov for sikkerhet også en forbruker har. Når man i tillegg vet at forbrukeren ikke har den samme mulighet som den profesjonelle part til å pulverisere tapet, mener Forbrukerrådet at garantibeløpet bør økes ytterligere i forhold til departementets forslag. Vi vil i denne sammenheng legge avgjørende vekt på bygningslovutvalget uttalelser i NOU 2005:12 som klart gir uttrykk for at en økning av garantibeløpet til femten prosent heller ikke vil være tilstrekkelig.

Forbrukerrådet er oppmerksom på at en større sikkerhetsstillelse kan innebære økte kostnader for entreprenøren gjennom høyere premiekostnader, en kostnad som sannsynligvis forbrukeren selv må bære. Som departementet påpeker er det imidlertid ikke gitt at en økning av garantisummen følges av en tilsvarende økning av byggekostnadene eller boligprisene. Forbrukerrådet ser det uansett slik at fordelene oppveier ulempene da en høyere sikkerhetsstillelse gjør det vanskeligere for useriøse aktører å etablere eller fortsette sin virksomhet. Det vil sannsynligvis også føre til en bedre kvalitet i byggearbeidene.

Det er vanskelig å angi konkret hvor stor garantisummen bør være, men tar man utgangspunkt i bygningslovutvalgets uttalelser mener Forbrukerrådet at dette bør utgjøre den nedre grense for garantiens størrelse. Forbrukerrådets forslag er at prosentsatsen i a-tilfellene økes til minimum femten prosent for krav som gjøres gjeldende før overtagelsen og deretter med ti prosent. Når det gjelder b-tilfellene mener Forbrukerrådet at satsen bør økes tilsvarende til minimum fire eller fem prosent for krav som gjøres gjeldende før overtagelsen. For krav etter overtagelsen mener Forbrukerrådet at b-tilfellene må ligge på samme nivå som i a-tilfellene.»

Jussformidlingen og Kredittilsynet meiner det er behov for ei avklaring på om fellesgjeld skal gå inn i berekningsgrunnlaget for garantisummane ved avtalar om rett til bustader som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, jf. bustadoppføringslova § 1a. Jussformidlingen uttalar følgjande:

«Kjøp av andelsleilighet i borettslag, hvor bygningen ikke er ferdigstilt på salgstidspunktet, er omfattet buofl. Ofte vil kjøpesummen for en slik andelsleilighet være lav, og fellesgjelden være høy. Dette er en lett måte å finansiere salg for entreprenører. Som følge av den lave kjøpesummen, vil garantisummen bli tilsvarende lav, noe som reduserer formålet bak garantireglene. For eksempel vil en kjøpesum på kr 500 000,- i typetilfelle a (10 prosent før overtakelse, fem etter overtakelse), kun ha en garantisum på kr 50 000,- før overtakelse, og kr 25 000,- etter overtakelse. Ved større mangler, vil man risikere at disse summene ikke dekker skadene økonomisk fullt ut. Av hensyn til andelseiere i borettslag, bør en kanskje øke prosentene mer enn det departementet foreslår. For øvrig vil vi bemerke at det for dette typetilfellet er behov for en særregulering.»

Kredittilsynet uttalar følgjande:

«Det følger av bestemmelsen at beregningsrunnlaget for garantiens størrelse er 'vederlaget'. Det fremgår ikke klart av lovens bestemmelser hva som er grunnlaget for beregning av garantibeløpet ved formidling av borettslagsandeler, jf. § 1a, hvor vederlaget som kjøper betaler til selger tilsvarer innskuddet i borettslaget. Kredittilsynet har i tilsynsvirksomheten lagt til grunn at beregningsgrunnlaget bør være summen av innskudd og andel fellesgjeld, jf. note 14 i Gyldendals lovkommentar av Kåre Lilleholt. Det er etter Kredittilsynets vurdering ønskelig at departementet klargjør dette. (...)»

3.1.5 Departementet sine vurderingar

I spørsmålet om å auke storleiken av garantiane og utvide garantitida etter bustadoppføringslova § 12 gjer det seg gjeldande to sentrale omsyn som må vegast mot einannan: ønsket om å verne om forbrukarane ved manglande oppfylling av avtalen, samstundes som ei styrking av forbrukarvernet ikkje skal medføre ein vesentleg auke i byggjekostnadene. Høyringa syner at det er klare interessemotsetnader mellom forbrukarsida og byggjenæringa i dette spørsmålet. Etter ei samla vurdering går departementet inn for å følgje opp framlegget i høyringsnotatet, jf. forslaget til endring av bustadoppføringslova § 12 andre og tredje ledd.

Nokre av høyringsinstansane frå utbyggjarsida meiner at dei økonomiske følgjene for byggjenæringa ikkje er greidde ut godt nok. Det blir mellom anna hevda at departementet einsidig har vore oppteke av auka i garantipremiane og ikkje har teke høgde for finansinstitusjonane sin praksis med å også krevje trygd frå entreprenøren. Som nemnt i høyringsnotatet har departementet vore i kontakt med nokre av dei største bankane i landet. Desse opplyser at det er vanskeleg å seie noko konkret om dei økonomiske følgjene av framlegget sidan prisane blir fastsette etter ei individuell vurdering av kvar einskild entreprenør. Dette gjeld òg spørsmålet om eventuell trygd frå entreprenøren. Boligprodusentenes Forening og Norges Byggmesterforbund har gjort nokre overslag i sine høyringsfråsegner, men også desse vurderingane syner at individuelle forhold ved den einskilde verksemda vil vere avgjerande for storleiken på garantikostnadene i det konkrete tilfellet. Det er neppe tvilsamt at framlegget vil føre til at kostnadene ved å stille garanti, både i form av garantipremie og krav om trygd frå entreprenøren, i snitt blir høgare enn dei er i dag. Dette er ei uunngåeleg følgje av å skjerpe garantireglane. Etter departementet sitt syn er dette likevel nødvendig for å sørge for eit godt forbrukarvern.

I høyringa har Boligprodusentenes Forening og Norges Byggmesterforbund teke til orde for å styrke garantiordninga berre med tanke på konkurstilfella. Dei peiker på at store delar av byggjenæringa er i ein vanskeleg økonomisk situasjon etter finanskrisa, og at ein difor bør avgrense skjerpinga av garantireglane til tilfelle der risikoen for forbrukarane er størst. Desse høyringsinstansane foreslår difor å auke garantiane i tida fram til overtakinga ved reine oppføringsavtalar samstundes som garantitida og storleiken på garantiane for krav som blir fremja etter overtakinga, ikkje blir utvida. Departementet går ikkje inn for ei slik løysing. Krav som følgje av byggfeil som viser seg etter overtakinga, er viktige i praksis og kan dreie seg om vesentlege beløp for forbrukaren. Etter departementet sitt syn er det behov for å styrke stillinga til forbrukarane også i desse tilfella.

Boligprodusentenes Forening meiner vidare at føresegna i bustadoppføringslova § 12 om garantiar i tida fram til overtakinga ved avtalar som omfattar rett til grunn, ikkje blir nytta i praksis og kan opphevast. Norges Byggmesterforbund meiner plikta til å stille garanti etter denne føresegna berre bør gjelde tilfelle der forbrukaren skal få overført heimelen før overtakinga. Departementet forstår det slik at desse framlegga om å innskrenke plikta til å stille garanti for tida før overtakinga ved avtalar som også omfattar rett til grunn, byggjer på eit synspunkt om at forbrukarane her er godt nok verna etter andre reglar i bustadoppføringslova, særleg § 47 om trygd for forskotsbetaling. Departementet kan ikkje slutte seg til dette. Bustadoppføringslova § 47 gir rett nok forbrukarane eit godt vern mot tap av forskotsbeløp ved konkurs hos entreprenøren. Dette er likevel ikkje eit avgjerande argument for å oppheve eller avgrense plikta til å stille garanti etter bustadoppføringslova § 12. Garantireglane i bustadoppføringslova har eit vidare siktemål enn å sikre forskotsbeløp. Dei skal sikre at forbrukarane generelt får dekning for krav dei måtte ha mot entreprenøren på grunnlag av avtalen. Dette omfattar til dømes også krav om erstatning for meirkostnader som følgje av at entreprenøren ikkje fullfører oppdraget. Bustadoppføringslova § 47 sikrar ikkje dekning av slike krav.

I høyringa har Den Norske Advokatforening gitt uttrykk for at ein bør vere varsam med å auke storleiken på garantiane før ein har sett verknaden av dei skjerpa reglane om kontrolltiltak i lov 27. juni 2008 nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven). Denne høyringsinstansen peiker på at dei nye føresegnene om uavhengig kontroll vil medverke til å sikre kvaliteten på nybygg og såleis verne om nokre av dei same omsyna som ein auke i garantireglane. Føresegnene om uavhengig kontroll er nedfelt i § 24-1 i den nye plan- og bygningslova, men er ikkje i kraft. Sjølv om desse reglane nok kan medverke til å betre kvaliteten på nybygg, vil dei etter departementet sitt syn ikkje fjerne behovet for ein viss auke i storleiken på garantiane etter bustadoppføringslova.

I høyringsnotatet gjorde departementet framlegg om å utvide garantitida frå to til fem år. I høyringa har nokre av høyringsinstansane teke til orde for at ein i staden bør utvide garantiperioden til ti år og utvide den absolutte reklamasjonsfristen i lova tilsvarande. Til dette vil departementet peike på at eit framlegg om å utvide reklamasjonsfristen i bustadoppføringslova til ti år, blei handsama i Innst. S. nr. 297 (2008-2009) om representantforslag fra stortingsrepresentantane Torbjørn Hansen, Elisabeth Røbekk Nørve og Bent Høie om å styrke forbrukerrettighetene til norske boligkjøpere. Fleirtalet i komiteen uttalte då følgjande:

« Flertallet vil vise til at et forslag om å skjerpe garantireglene i bustadoppføringslova nylig har vært ute på høring. I høringsnotatet foreslo Justis- og politidepartementet å øke garantibeløpet som må stilles på vegne av entreprenører for å sikre at kjøperen får dekning for de krav denne måtte ha til entreprenøren. Samtidig foreslo høringsnotatet å utvide garantitiden fra to til fem år slik at den også samsvarer med den absolutte reklamasjonsfristen.

Flertallet mener det er viktig at disse forslagene nå blir fulgt opp, og at det ikke er nødvendig med en utvidelse av den absolutte reklamasjonsfristen før man har sett virkningen av den foreslåtte endringen i loven»

Stortinget fatta vedtak i samsvar med innstillinga frå fleirtalet. Departementet finn det då ikkje naturleg nå å gå nærmare inn på spørsmålet om å utvide den absolutte reklamasjonsfristen i bustadoppføringslova til ti år.

Det synest uansett ikkje å vere grunnlag for ei utviding av garantitida etter bustadoppføringslova § 12 til ti år.

Høyringsinstansane frå utbyggjarsida er negative til ei utviding av garantitida i det heile. For det tilfellet at ein likevel skulle gå vidare med dette, er det blitt hevda at garantitida i alle fall ikkje bør bli utvida til meir enn tre år. Det blir mellom anna vist til at den alminnelege foreldingsfristen etter foreldelsesloven er tre år. Etter departementet sitt syn er den alminnelege foreldingsfristen lite eigna som målestokk for lengda på garantiperioden. Reglane i foreldingslova om tilleggsfrist inneber at krav mot entreprenøren etter omstenda kan bli forelda på eit langt seinare tidspunkt enn tre år etter overtakinga av bustaden. Etter departementet sitt syn taler omsyna bak ei utviding av garantitida for at garantitida blir utvida til fem år.

Jussformidlingen og Kredittilsynet etterlyser ei avklaring på om andel av fellesgjeld går inn i grunnlaget for berekninga av garantisummane etter bustadoppføringslova § 12 ved avtalar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, jf. bustadoppføringslova § 1a. Det blir peikt på at det kan ha verknad for storleiken på garantiane om garantisummane skal reknast som prosentar av kontantvederlaget aleine eller den samla summen av kontantvederlaget og andel fellesgjeld. Etter departementet sitt syn talar omsynet bak garantireglane for at garantisummen i desse tilfella skal reknast på grunnlag av den samla summen av kontantvederlaget og andelen av fellesgjeld i burettslaget. Det er dette som utgjer den reelle prisen for bustaden. Departementet kan ikkje sjå at det er grunn til å stille forbrukaren svakare i tilfelle der delar av bustaden er finansiert gjennom låneopptak frå burettslaget (fellesgjeld) enn i tilfelle der bustaden i staden blir finansiert gjennom låneopptak frå kjøparen. Sjølv om det truleg allereie etter gjeldande rett må leggjast til grunn at andelen av fellesgjelda skal reknast med, foreslår departementet ei presisering i bustadoppføringslova § 12 nytt fjerde ledd slik at det går fram at garantisummen i desse tilfella skal reknast på grunnlag av den samla summen av kontantvederlaget og andel fellesgjeld i burettslaget.

3.2 Spørsmålet om garantiar stilt etter bustadoppføringslova kan gjerast gjeldande av forbrukaren sine rettsetterfølgjarar

3.2.1 Gjeldande rett og framlegget i høyringsnotatet

I høyringsnotatet tok Justis- og politidepartementet opp spørsmålet om garantiar som er stilt etter reglane i bustadoppføringslova, også gjeld til fordel for forbrukaren sine rettsetterfølgjarar der desse gjer direktekrav gjeldande mot entreprenøren, jf. avhendingslova § 4-16. Problemstillinga er omtalt nærmare i høyringsnotatet punkt 2.6:

«Dersom forbrukaren B sel sin nyoppførte bustad, vil han bli ansvarleg overfor kjøparen C for eventuelle manglar ved bustaden, jf. avhendingslova § 4-8. Etter avhendingslova § 4-16 kan kjøparen C gjere krav på grunn av mangel gjeldande mot tidlegare seljar A eller annan tidlegare avtalepart i same grad som krav på grunn av mangelen kan gjerast gjeldande av seljaren B.

Spørsmålet er om kjøparen C sitt direktekrav mot entreprenøren A også omfattar den garantien som etter bustadoppføringslova § 12 er stilt for entreprenøren si oppfylling av avtalen med forbrukaren B.

Etter departementet sitt syn er ordlyden i bustadoppføringslova vid nok til å omfatte direktekrav etter avhendingslova § 4-16. Lovforarbeida gir ikkje haldepunkt for at garantien berre skal gjelde til fordel for B. Departementet kan heller ikkje sjå at det ligg føre reelle omsyn som tilseier at direktekravskreditor C ikkje skal kunne nyttiggjere seg garantien. Departementet viser også til at dei danske og svenske ordningane også gjeld til fordel for C.

Vidare kan det stillast spørsmål om bustadoppføringslova § 12 kan tolkast slik at ein direktekravskreditor C skal kunne gjere garantien gjeldande sjølv om det er avtalt mellom entreprenøren A og garantisten, og eventuelt også forbrukaren B, at berre B skal kunne gjere garantien gjeldane. At bustadoppføringslova er ufråvikeleg til fordel for forbrukaren (§ 3 første ledd), taler for at direktekravskreditor C kan rette krav mot garantisten også i eit slikt tilfelle. Svaret på spørsmålet er likevel ikkje opplagt.»

I høyringsnotatet bad departementet høyringsinstansane om tilbakemelding på om det var behov for å klargjere i kva grad ein garanti som er stilt etter reglane i bustadoppføringslova, også omfattar krav frå ein direktekravskreditor.

3.2.2 Høyringsfråsegnene

Forbrukarombodet, Oslo kommune, AL Norske Boligbyggelags Landsforbund, Den Norske Advokatforening, Eiendomsforetakenes Forening, Norges Byggmesterforbund og OBOS meiner det er behov for å klargjere i kva grad ein garanti som er stilt etter reglane i bustadoppføringslova, også omfattar krav frå ein direktekravskreditor. Forbrukarrådet og Jussformidlingen sluttar seg til Justisdepartementet sine synspunkt på gjeldande rett. Den Norske Advokatforening uttalar følgjande:

«Departementet har anmodet om kommentarer til hvorvidt det er behov for å klargjøre i loven om direktekravskreditor etter avhl § 4-16 også kan nyttiggjøre seg entreprenørens garantistillelse i medhold av buofl § 12.

Advokatforeningen kan slutte seg til de rettslige betraktninger departementet har lagt til grunn i høringsutkastet. Som også departementet påpeker, er imidlertid ikke spørsmålet opplagt. Advokatforeningen har registrert at spørsmålet ikke sjelden har vært gjenstand for drøfting og uenighet i forbindelse med videresalg. Særlig synes garantistene å være tilbakeholdne med å akseptere slikt direktekrav under garantien.

På denne bakgrunn antar advokatforeningen at det er ønskelig med en lovmessig avklaring av garantistens ansvar overfor direktekravskreditor.»

Forbrukarombodet, Oslo kommune, Eiendomsforetakenes Forening, Norges Byggmesterforbund og OBOS tar vidare til orde for at ei slik klargjering bør gå ut på å presisere i bustadoppføringslova at garantien også omfattar krav frå ein direktekravskreditor. OBOS uttalar:

«OBOS mener at det vil være positivt for forbrukervernet om det presiseres i bustadoppføringslova at garantien også omfatter direktekrav, dvs situasjoner der boligen blir overdratt til ny kjøper i garantitiden og denne nye kjøperen ønsker å reise krav direkte mot entreprenøren. Dagens standard garantiformularer forutsetter ofte at garantisten samtykker til transport for at garantien skal være gyldig for ny kjøper. Dette er et forhold som både selgere, meglere og kjøpere ofte glemmer, hvilket medfører at garantisten og utbygger nekter for at reklamasjoner fra ny kjøper er omfattet av garantiansvaret.»

Norges Byggmesterforbund etterlyser også ei klargjering av kven som skal dekke eventuelle meirkostnader som følgje av at garantien skal gjelde for ein annan kreditor:

«Etter det Byggmesterforbundet har fått opplyst, vil enkelte garantister kreve gebyr for å endre garantien til fordel for kjøper nr. 2. Det bør avklares hvorvidt det er kjøper nr. 1 eller 2, som skal betale kostnadene ved dette.»

3.2.3 Departementet sine vurderingar

Alle høyringsinstansane som har uttala seg om spørsmålet, meiner det er behov for å klargjere i kva grad ein garanti som er stilt etter reglane i bustadoppføringslova, også gjeld til fordel for ein direktekravskreditor. Fleirtalet av desse gir i tillegg uttrykk for at ei slik avklaring bør gå ut på å presisere i bustadoppføringslova at garantiane også omfattar slike krav. På bakgrunn av høyringa legg departementet til grunn at det kan vere eit reelt behov for ei klargjering av garantisten sitt ansvar i desse tilfella, og foreslår difor eit nytt sjette ledd i bustadoppføringslova § 12 som presiserer dette. Etter departementet sitt syn talar mykje for at forbrukaren sine rettsetterfølgjarar skal kunne gjere nytte av garantiar etter bustadoppføringslova. Omsynet bak garantiordninga er å sikre at entreprenøren oppfyller sin del av avtalen. Den som til einkvar tid faktisk sit med retten til bustaden og dermed har hovudinteressa i at entreprenøren oppfyller avtalen, bør då kunne gjere garantien gjeldande. Garantisten sitt ansvar vil heller ikkje bli større enn denne hadde grunn til å rekne med då garantien blei stilt. Dersom forbrukaren sine rettsetterfølgjarar ikkje kunne gjere garantien gjeldande, ville garantisten, og i siste omgang entreprenøren, kunne få ein tilfeldig fordel om forbrukaren selde vidare bustaden eller retten til denne før garantiperioden er omme. Departementet peiker òg på at utgangspunktet etter norsk rett er at ein garanti følgjer med ved avhending av den fordringa garantien er knytt til. Ein regel om at også forbrukaren sine rettsetterfølgjarar kan gjere garantiane gjeldande synest på denne bakgrunn å harmonere godt med alminnelege garantirettslege prinsipp.

Framlegget til regulering av avtalar om vidaresal av kontraktposisjonar til bustader før ferdigstilling i proposisjonen kapittel 4, inneber at spørsmålet om garantisten sitt ansvar ikkje berre er aktuelt ved direktekrav etter avhendingslova § 4-16, men også ved krav frå forbrukarar eller næringsdrivande som ved kjøp av forbrukaren sin kontraktposisjon trer inn som nye partar i avtalen med entreprenøren. Etter departementet sitt syn er det ikkje grunn til å skilje mellom desse tilfella i denne samanhengen. Omsyna ovanfor gjer seg gjeldande i same grad anten krav blir gjort gjeldande på grunnlag av reglane om direktekrav eller erverv av kontraktposisjon.

Det neste spørsmålet som reiser seg, er om garantisten gjennom særskilt atterhald skal kunne avgrense sitt ansvar overfor forbrukaren sine rettsetterfølgjarar. I høyringa er det blitt peikt på at garantistane ikkje sjeldan tek atterhald om samtykke til transport for at garantien skal kunne gjerast gjeldande av ein ny kreditor. Dette kan skape problem der garantisten ikkje vil samtykke eller atterhaldet blir oversett ved vidaresalet av bustaden eller retten til denne. Etter departementet sitt syn talar forbrukaromsyn for at garantisten ikkje bør kunne gjere gjeldande slike atterhald. Dette gjeld særleg der også rettsetterfølgjaren er forbrukar. Denne ville elles bli utsett for ein betydeleg økonomisk risiko dersom forholdet til garantisten ikkje blir avklart i samband med vidaresalet. Der rettsetterfølgjaren er næringsdrivande, vil dei konkrete omsyna avhenge av om forbrukaren har selt vidare sjølve bustaden eller berre kontraktposisjonen til bustaden. Der forbrukaren har selt vidare sjølve bustaden, vil atterhald frå garantisten kunne føre til at rettsetterfølgjaren i staden retter kravet mot forbrukaren, og at denne må søkje å drive inn kravet overfor garantisten. Der forbrukaren berre har selt vidare kontraktposisjonen til bustaden, risikerer forbrukaren derimot ikkje krav frå rettsetterfølgjaren. Her vil atterhald frå garantisten likevel kunne gjere det vanskelegare for forbrukaren å få selt kontraktposisjonen. Uavhengig av om rettsetterfølgjaren er forbrukar eller næringsdrivande, kan departementet ikkje sjå at garantisten har noka verneverdig interesse i å kunne gjere gjeldande slike atterhald. Atterhald som avgrensar ansvaret overfor forbrukaren sine rettsetterfølgjarar, inneber tvert imot at garantisten, og i siste omgang entreprenøren, kan få ein tilfeldig fordel dersom forbrukaren sel vidare retten til bustaden før garantiperioden er omme. Ein må leggje til grunn at garantisten uansett har berekna vederlaget ut ifrå ei risikovurdering basert på heile garantiperioden.

Departementet gjer etter dette framlegg om ei føresegn i bustadoppføringslova § 12 sjette ledd andre punktum som inneber at garantisten ikkje kan avgrense ansvaret overfor forbrukaren sine rettsetterfølgjarar gjennom særskilt atterhald.

I tillegg til endringa av § 12 foreslår departementet at det same skal gjelde for garantiar for forskotsbetaling etter lova § 47. Dei same omsyna gjer seg gjeldande i slike tilfelle. Departementet gjer etter dette framlegg om ei endring av § 47 slik at det går fram at nytt sjette ledd i § 12 gjeld tilsvarande.

Når det gjeld innspelet frå Norges Byggmesterforbund med omsyn til om det er forbrukaren eller forbrukaren sin rettsetterfølgjar som skal dekkje eventuelle gebyrkrav frå garantisten i samband med kreditorskiftet, peiker departementet på at plikta til å stille garanti etter bustadoppføringslova kviler på entreprenøren. Når departementet nå gjer framlegg om å presisere i lova at desse garantiane òg skal kunne gjerast gjeldande av forbrukaren sine rettsetterfølgjarar, og at garantisten ikkje kan avgrense ansvaret overfor desse gjennom særskilt atterhald, vil ikkje garantisten ha høve til å krevje slike gebyr av forbrukaren eller rettsetterfølgjaren. Eventuelle meirkostnader som følgje av framlegget må bærast av entreprenøren. Departementet har likevel vanskeleg for å sjå at framlegget vil føre til ein nemneverdig kostnadsauke. Garantisten sitt ansvar blir ikkje større enn det han uansett måtte rekne med for det tilfellet at forbrukaren ikkje skulle selje vidare bustaden eller retten til denne i garantitida.