6 Særskilde merknader til dei einskilde paragrafane

6.1 Merknader til endringane i avhendingslova

Til § 1-1

Det hender at forbrukarar som har gjort avtale med ein entreprenør om «rett til fast eigedom med ny eigarbustad» etter bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b eller «rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag» etter bustadoppføringslova § 1 a, sel vidare retten etter avtalen (kontraktposisjonen) før bustaden er ferdig. Framlegget til nytt fjerde ledd første punktum inneber at slike avtalar om vidaresal av kontraktposisjonar frå forbrukarar, anten til ein annan forbrukar eller til ein næringsdrivande, fell utafor verkeområdet til avhendingslova og i staden blir regulert av kjøpslovgivinga som sal av fordringar. Verknaden av dette er at forbrukarar kan selje vidare kontraktposisjonar til bustader under oppføring utan å ta på seg eit sjølvstendig oppfyllingsansvar for leveringa av bustaden.

Departementet gjer likevel framlegg om visse særreglar for vidaresal av kontraktposisjonar mellom to forbrukarar, jf. nytt fjerde ledd andre og tredje punktum. Sjølv om det her er tale om avtalar som etter framlegget til nytt fjerde ledd første punktum ikkje skal reknast som avhending av fast eigedom, er desse føresegnene så nært knytt til bustaden som underliggjande formuesgode at departementet finn det er naturleg å plassere dei i avhendingslova. Nytt fjerde ledd andre punktum inneber at ein forbrukar som sel vidare ein kontraktposisjon til ein annan forbrukar, ikkje kan krevje utbetaling av eventuell meirverdi, det vil seia del av kjøpesummen for kontraktposisjonen som overstig kjøpesummen i det opphavlege avtaleforholdet med entreprenøren, før kjøparen av kontraktposisjonen har overteke bustaden og fått rettsvern for dette ervervet. Nytt fjerde ledd tredje punktum inneber at kjøparen si plikt til å betale eventuell meirverdi fell bort dersom entreprenøren ikkje fullfører arbeidet han står for etter den transporterte kontrakten.

Føresegnene i nytt fjerde ledd andre og tredje punktum kan ikkje fråvikast ved avtale, jf. nytt fjerde ledd fjerde punktum.

Departementet presiserer at framlegget til nytt fjerde ledd berre tek sikte på å regulere tilfelle der ein etter ei tolking av den konkrete vidaresalsavtalen må leggje til grunn at det er kontraktposisjonen til forskjell frå sjølve bustaden som er gjenstanden for avhendinga. Dersom ein etter ei slik tolking i staden må sjå det slik at det er sjølve bustaden under oppføring som er gjenstanden for avhendinga, vil avtalen etter departementet sitt framlegg framleis bli regulert av reglane i avhendingslova så langt dei rekk. Departementet peiker i denne samanhengen på at avtalar om kjøp av ferdig prosjektert bustad under oppføring, normalt må sjåast som reine avhendingsavtalar etter avhendingslova så lenge kjøparen ikkje har høve til å ta vesentlege avgjerder om utføringa av arbeidet, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-91) side 63. Dette betyr at avtalane ikkje reknast som samansette avtalar etter avhendingslova § 1-1 tredje ledd.

Departementet viser elles til drøftinga i proposisjonen punkt 4.4.

6.2 Merknader til endringane i bustadoppføringslova

Til § 1

Det hender at ulike aktørar som ledd i si næringsverksemd gjer avtale med ein entreprenør eller annan seljar om rett til fast eigedom med ny eigarbustad for så å selje vidare denne retten (kontraktposisjonen) til forbrukarar før bustaden er ferdig. Framlegget til nytt andre punktum i § 1 første ledd bokstav b presiserer at også slike avtalar om vidaresal av kontraktposisjonar skal reknast som avtalar «om rett til fast eigedom med ny eigarbustad» etter første ledd bokstav b første punktum. Dette betyr at bustadoppføringslova gjeld fullt ut for desse avtalane. Departementet legg til grunn at entreprenøromgrepet i bustadoppføringslova er vidt nok til å omfatte næringsdrivande vidareseljarar. Framlegget inneber at aktørar som gjer vidaresal til forbrukarar som ledd i si næringsverksemd, ikkje kan fråskrive seg eit sjølvstendig oppfyllingsansvar etter reglane i bustadoppføringslova ved å gjennomføre vidaresalet som transport av kontraktposisjon. Slike transportavtalar kan etter dette ikkje gjerast gjeldande etter sitt innhald. Tilvisinga til § 1 første ledd bokstav b i bustadoppføringslova § 1 a inneber at det same vil gjelde der det er tale om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag. Departementet vil likevel peike på at det vil vere mindre praktisk med vidaresal frå næringsdrivande i desse tilfella dersom framlegget til innskjerpingar i reglane om kven som kan kjøpe framtidige andelar i Prop. 115 L (2009-2010) Endringer i burettslagslova mv. blir vedteke.

Departementet viser elles til drøftinga i proposisjonen punkt 4.4.

Til § 12

Føresegna omhandlar entreprenøren si plikt til å stille garanti for oppfyllinga av avtalen. Det er gjort framlegg om endringar som skjerper krava til slike garantiar, sjå punkt 3 i proposisjonen.

Endringane i andre og tredje ledd inneber ei utviding av garantitida og ein auke i storleiken på garantiane. Garantiperioden blir utvida frå to til fem år etter overtakinga av bustaden slik at garantiperioden fell saman med den absolutte reklamasjonsfristen i lova. Når det gjeld avtalar om oppføring av ny bustad utan overføring av grunn (a-tilfella), blir garantisummen auka frå fem til ti prosent av vederlaget for krav som blir gjort gjeldande før eller i samband med overtakinga av bygget. Når det gjeld avtalar som også omfattar grunnen til bygget (b-tilfella), blir garantisummen auka frå to til tre prosent av vederlaget for krav som blir gjort gjeldande før overtakinga av bygget. For krav som blir gjort gjeldande etter overtakinga, aukar garantisummane frå tre til fem prosent anten avtalen omfattar grunnen eller ikkje. Føresegnene oppstiller berre minimumskrav til garantiane og er ikkje til hinder for at det blir stilt garantiar som gir forbrukaren eit enda betre vern ved mishald frå entreprenøren si side.

Nytt fjerde ledd presiserer grunnlaget for berekninga av storleiken på garantiane ved avtalar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, jf. bustadoppføringslova § 1 a. Føresegna inneber at garantisummen i desse tilfella skal reknast på grunnlag av den samla summen av kontantvederlaget og andel fellesgjeld i burettslaget. Departementet nemnar i denne samanhengen at det i Prop. 115 L (2009-2010) Endringer i burettslagslova mv. er gjort framlegg om endringar i bustadoppføringslova § 1 a andre ledd slik at avtalar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til burettslag, alltid skal opplyse om kontantvederlag, del av fellesgjeld og summen av desse beløpa. I tilfelle der avtalen blir slutta før burettslaget er stifta, vil slike opplysningar etter omstenda i ei viss utstrekning måtte basere seg på anslag.

Det blir vidare føydd til eit nytt sjette ledd som presiserer at garantien også kan gjerast gjeldande av forbrukaren sine rettsetterfølgjarar. Dette gjeld uavhengig av om desse gjer krav gjeldande mot entreprenøren på grunnlag av kontraktrettslege reglar om direktekrav eller erverv av kontraktposisjon. Garantisten kan ikkje avgrense denne retten gjennom særskilt atterhald.

Til § 47

I tredje ledd blir det føydd til ei tilvising til § 12 sjette ledd som inneber at reglane om garantisten sitt ansvar overfor forbrukaren sine rettsetterfølgjarar også gjeld garantiar for forskotsbetaling etter § 47. Tilvisinga til § 12 fjerde ledd blir endra til § 12 femte som ei rein teknisk tilpassing til framlegget om endringar i § 12.

6.3 Merknader til ikrafttreden og overgangsreglar

Det er foreslått at lova skal gjelde frå den tid Kongen fastset.

Av omsyn til allereie inngåtte avtalar gjer departementet framlegg om overgangsreglar som inneber at lovendringane berre vil gjelde for avtalar inngått etter lova si ikrafttreden. Når det gjeld endringane i avhendingslova, er det av omsyn til samanhengen mellom endringane i garantireglane og vernet av forbrukarar som erverver rett etter avtalar som nemnt i bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b og § 1 a, vidare gjort framlegg om at lovendringane berre skal gjelde for vidaresal der den opphavlege avtalen etter bustadoppføringslova er inngått etter iverksetjinga av lova.