4 Vidaresal av rett til bustader i bustadprosjekt før ferdigstilling - framlegg til endringar i bustadoppføringslova og avhendingslova

4.1 Bakgrunn

Det hender at bustader i nybyggprosjekt blir selde vidare før dei er ferdigstilte. Dette skjer både frå næringsdrivande og forbrukarar, men i dei fleste tilfella er vidareseljaren eit investeringsselskap. Ei rekkje av desse vidaresala byggjer etter avtalane på eit synspunkt om at det berre er retten til bustaden, og ikkje sjølve bustaden, som blir selt. Denne avtalemodellen kan kort skildrast slik:

Utgangspunktet er at det ligg føre ein avtale mellom ein kjøpar og ein entreprenør eller eigedomsutviklar om rett til ein ferdig prosjektert bustad under oppføring. Kjøparen sel så retten til bustaden vidare til ein forbrukar før bustaden er ferdig oppført. I det følgjande blir entreprenøren eller eigedomsutviklaren kalla «seljar», mens vidareseljaren blir kalla «kjøpar 1». Forbrukaren som kjøper retten til bustaden av vidareseljaren, blir kalla «kjøpar 2».

Vidaresalet skjer ved at kjøpekontrakten mellom seljaren og kjøpar 1 blir transportert til kjøpar 2 mot eit nærmare fastsett vederlag. Dette vederlaget er oftast sett saman av forskotet som kjøpar 1 har betalt seljaren i det opphavlege avtaleforholdet med tillegg av ein pårekna meirverdi (verdauke). Departementet er ikkje kjent med tilfelle der kjøpar 2 har betalt den totale og endelege kjøpesummen for bustaden med tillegg av meirverdien som vederlag for kontrakten. Under føresetnad av at seljaren samtykkjer i vidaresalet, er synspunktet at kjøpar 1 etter transporten ikkje lenger har rettar eller plikter overfor seljaren. Samtidig trer kjøpar 2 inn i den opphavlege kontraktposisjonen til kjøpar 1.

I rundskriv 9/2007 går Kredittilsynet (nå Finanstilsynet) nærmare inn på framgangsmåten til meklarar ved slike sal:

«Når det gjelder inngåelsen av avtalen mellom videreselger og annengangskjøper, framgår det av annonser og salgsoppgaver, slik Kredittilsynet har erfart det, at gjenstand for formidlingen er boligen og ikke rettigheten til denne. Videre framgår det av budskjema at kjøper inngir bud på boligen med den totale kjøpesum, hvor mellomlegget mellom kjøpesummen i kontrakten med utbyggerselskapet og den oppnådde kjøpesummen ved videresalget fremstår som forskudd. Tilsvarende framkommer av meglers journaler, hvor formidlingen omsetningsført med den totale kjøpesummen (kjøpesummen i kontrakten med utbyggerselskapet + påslaget til videreselger), uten at det er gjort særskilt anmerkning når det gjelder type formidling. I skjøtet som utstedes direkte fra utbyggerselskapet til annengangskjøper, framkommer kjøpesummen med det totale vederlag annengangskjøperen har gitt for boligen.»

Kredittilsynet går vidare ut frå at føremålet med denne avtalemodellen er «at gevinsten videreselger oppnår ved omsetningen (vederlaget for kontrakten) kan utbetales videreselger ved kontraktsinngåelsen fordi kjøper overtar risikoen for utbyggerselskapets levering av boligen» og at «videreselger [kan] komme ut av avtaleforholdet med utbyggerselskapet uten å vente til prosjektet er ferdigstilt».

Frå advokathald er det peikt på fordelar ved å nytte denne avtalemodellen om vidaresal av kontraktposisjon. For det første blir det lagt til rette for at investorar kan oppnå forteneste i ein stigande marknad slik at profesjonelle aktørar har eit insitament til å teikne seg i bustadprosjekt på eit tidleg stadium. Dette gjer det enklare for utbyggjarane å tilfredsstille krav frå bankane om førehandssal og stimulerer til realisasjon av bustadprosjekt. For det andre kan høvet til slike vidaresal vere av verdi for forbrukarar som har kjøpt bustader som er under oppføring. Modellen gir mellom anna tryggleik i situasjonar der føresetnadene til kjøparen endrar seg i tida før bustadprosjektet er fullført.

På den andre sida oppstår spørsmålet om omsynet til kjøpar 2 blir tilfredsstillande vareteke ved denne typen vidaresal, og om kontraktforma harmonerer med gjeldande kontraktlovgiving. Det kan særleg reisast spørsmål om forbrukarvernereglane i bustadoppføringslova og avhendingslova tillet at kjøpar 1 skriv frå seg oppfyllingsansvaret for leveringa av bustaden. Når det gjeld bustadoppføringslova, kan ein også spørje om forbrukarvernereglane tillet at kjøpar 2 utan fullgod sikring utbetalar vederlaget for kontraktposisjonen.

Slike vidaresal reiser spørsmål om kva slags kontraktlov som regulerer avtaleforholdet mellom kjøpar 1 og kjøpar 2. Departementet er kjent med at det eksisterer ulike syn på den kontraktrettslege rubriseringa av desse avtalane. Særleg frå advokathald er det blitt hevda at sal av rettar til bustader er noko anna enn sal av sjølve bustadene, og at vidaresalsavtalane difor fell utafor verkeområdet til avhendingslova og bustadoppføringslova. Konsekvensen av eit slikt syn er at avtalane blir rekna for å falle inn under lov 21. juni 2002 nr. 34 om forbrukerkjøp (forbrukerkjøpsloven) eller lov 13. mai 1988 nr. 27 om kjøp, avhengig av om kjøpar 1 er næringsdrivande eller forbrukar. I motsetnad til dette uttalar Kredittilsynet (nå Finanstilsynet) i rundskriv 9/2007 at det i realiteten dreier seg om sal av bustader, og at ein ikkje kan utelukke at avtalane fell inn under avhendingslova og bustadoppføringslova. Rettsuvissa på dette punktet har skapt monaleg tvil i eigedomsbransjen.

Spørsmålet har også ei side til fastlegginga av pliktene til meklarane etter lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling. Tilhøvet til eigedomsmeklingslova var bakgrunnen for at Kredittilsynet (nå Finanstilsynet) i brev 24. januar 2008 bad Justisdepartementet avklare korleis vidaresalstilfella skal vurderast etter kontraktlovgivinga. I brevet frå Kredittilsynet heiter det mellom anna:

«I forbindelse med Finansdepartementets forslag til ny eiendomsmeglingslov fremkommer det imidlertid at 'etter departementets vurdering må mellommannsvirksomhet knyttet til slik omsetning anses som eiendomsmegling', jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) punkt 4.3.4. Dette standpunktet ligger til grunn for bestemmelsen i lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling § 1-4 femte ledd (forskrifter om visse former for eiendomsmeglingsvirksomhet), hvor departementet kan fastsette 'nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler' for denne type formidling. Kredittilsynet skal på oppdrag fra Finansdepartementet vurdere behovet og eventuelt foreslå forskrifter til blant annet denne bestemmelsen. Basert på henvendelser til Kredittilsynet fra eiendomsmeglingsbransjen og publikum, er Kredittilsynet av den oppfatning at det eksisterer svært ulik praksis og oppfatninger om denne problemstillingen i bransjen. På dette grunnlag vil Kredittilsynet anta at det er behov for en klargjøring av eiendomsmeglernes plikter ved slik formidling.

Som det fremgår av rundskrivet nevnt ovenfor, er Kredittilsynet av den oppfatning at denne type formidling reiser en rettslig problemstilling i forhold til preseptorisk kontraktslovgivning, herunder forbrukerbeskyttelsen i bustadoppføringslova og avhendingsloven, § 1-2 annet ledd. Kredittilsynet ser det som nødvendig å avklare forholdet til kontraktslovgivningen før det kan gis forskrifter om eiendomsmeglerens plikter ved slik formidling. Kredittilsynet ber derfor om Justisdepartementets vurdering av hvorvidt og eventuelt hvorledes kontraktslovgivningen setter skranker for et avtaleforhold hvor gjenstand for overdragelsen er en avtale om erverv av fast eiendom.»

På bakgrunn av uvissa rundt kva slags kontraktlov som regulerer avtaleforholdet mellom kjøpar 1 og kjøpar 2, gjorde Justisdepartementet i høyringsnotatet 27. oktober 2008 framlegg om å avklare rettsstoda gjennom endringar i avhendingslova og bustadoppføringslova.

4.2 Gjeldande rett og framlegget i høyringsnotatet

I høyringsnotatet peikte Justisdepartementet på at avtalemodellen basert på synspunktet om transport av kontraktposisjon, kunne vere problematisk av omsyn til kjøpar 2 sine interesser som forbrukar, jf. høyringsnotatet punkt 3.2.1 kor det mellom anna heiter:

«Avtalemodellen basert på synspunktet om at ein berre avhendar ein rett til bustad, kan synast problematisk i eit forbrukarperspektiv. Eit sentralt spørsmål er kva sikring kjøpar 2 får for det utbetalte vederlaget i tida fram til heimelsoverføringa av bustaden. Ein kan tenkje seg situasjonen dersom seljaren går konkurs. Kredittilsynet legg i rundskriv 9/2007 til grunn at heimelen vanlegvis blir overført direkte frå seljaren til kjøpar 2, slik at grunnboksheimelen framleis ligg hos seljaren når kjøpar 2 betaler vederlaget til kjøpar 1.

Under føresetnad av at gjenstanden for vidaresalet er ein kontraktposisjon regulert av kjøpslovgivinga, er utgangspunktet at kjøpar 1 kan krevje utbetaling av heile vederlaget (forskotet og meirverdien) mot å overføre kontraktposisjonen til kjøpar 2, jf. prinsippet om yting mot yting. Vidare føreset avtalemodellen at det heller ikkje oppstår ei ufråvikeleg plikt for kjøpar 1 til å stille garanti for oppfylling av avtalen, sml. systemet etter bustadoppføringslova §§ 12 og 47. Konsekvensen er at kjøpar 2 risikerer å tape det beløpet som er betalt til kjøpar 1 ved kontraktsigneringa, dersom seljaren (utbyggarselskapet) går konkurs eller av andre grunnar ikkje oppfyller kontrakten.

Omfanget av risikoen til kjøpar 2 ved utbetaling av vederlaget varierer med den konkrete partskonstellasjonen:

Der kjøpar 1 har gjort kjøpet og vidaresalet som ledd i si næringsverksemd, vil ikkje avtalen mellom kjøpar 1 og seljaren vere omfatta av reglane i bustadoppføringslova. Utgangspunktet er då at det eksisterer avtalefridom med dei fråvikelege reglane i avhendingslova som bakgrunnsrett så langt dei rekk. Dersom kjøpar 2 trer inn i ein slik avtale, er det derfor ikkje sikkert at det er stilt nokon garantiar frå seljaren i det opphavlege avtaleforholdet. Kjøpar 2 må derfor gjennomgåande reknast å bli utsett for ein klar økonomisk risiko i desse tilfella. Til dette kjem at det er uvisst om kjøpar 2 kan gjere ufråvikelege forbrukarrettar gjeldande overfor seljaren eller om kjøpar 2 sin rettsposisjon i det fulle er avhengig av avtalen mellom seljaren og kjøpar 1, jf. ovanfor.

Der kjøpar 1 er forbrukar, vil kjøpar 2 tre inn i ein avtale som er regulert av bustadoppføringslova. Kjøpar 2 vil då ofte nyte ei viss sikring i kraft av dei garantiane seljaren har stilt overfor kjøpar 1 i det opphavlege avtaleforholdet, jf. bustadoppføringslova §§ 12 og 47. Hovudregelen er at garantiar følgjer hovudkravet når dette blir omsett. Dersom garantisten har tatt atterhald om at garantien berre skal gjelde til fordel for kjøpar 1, kan det reisast spørsmål om kjøpar 2 likevel kan rette krav mot garantisten i medhald av dei ufråvikelege garantireglane i bustadoppføringslova, sjå nærmare i punk 2.6 ovanfor, der eit tilsvarande spørsmål er drøfta. I alle høve må ein skilje mellom den delen av vederlaget som knyter seg til forskotet kjøpar 1 har betalt seljaren, og den delen av vederlaget som knyter seg til meirverdien. Vederlaget for meirverdien vil vanlegvis ikkje vere dekt av garantien i det opphavlege avtaleforholdet. Dette er ein konsekvens av at denne delen av vederlaget ikkje er forankra i avtalen mellom seljaren og kjøpar 1.»

I høyringsnotatet la Justisdepartementet til grunn at avtalar om sal av kontraktposisjonar til bustader under oppføring på nærmare vilkår fell inn under bustadoppføringslova og avhendingslova med den verknad at dei ikkje fullt ut kan gjerast gjeldande etter sitt innhald. Det blei likevel peikt på at den rettslege klassifiseringa av desse avtalane er noko usikker etter gjeldande rett. Justisdepartementet gjorde difor framlegg om føresegner i bustadoppføringslova og avhendingslova som klargjer at lovene gjeld for vidaresal av kontraktposisjonar på same måte som om det var gjort avtale om sal av sjølve bustaden under oppføring. Den nærmare grunngjevinga går fram av punkt 3.3 i høyringsnotatet:

«Korleis ein rettsleg skal klassifisere vidaresalsavtalane, byr på ein viss tvil. Justisdepartementet har i punkt 3.2.2 og 3.2.3 ovanfor kome til at vidaresalsavtalane på nærmare vilkår fell inn under verkeområdet til bustadoppføringslova og avhendingslova. Særleg spørsmålet om i kva grad bustadoppføringslova gjeld, må likevel reknast som noko tvilsamt. Det er uheldig med ei slik rettsuvisse på eit område der det er tale om store verdiar, og der behovet for forbrukarvern er stort. Etter Justisdepartementets oppfatning veg omsynet til forbrukarvern tyngre enn dei omsyna som er nemnde til støtte for avtalemodellen i punkt 3.1 ovanfor. Sjølv om vidaresalsavtalane mest truleg er omfatta av bustadoppføringslova og avhendingslova etter gjeldande rett, kan det vere behov for å presisere dette i dei respektive lovene. På den måten får ein brakt ei eventuell rettsuvisse av vegen, samtidig som det blir lettare for partane å finne ut kva slags reglar som gjeld.»

Framlegget i høyringsnotatet gjekk i realiteten ut på å skjere gjennom avtalemodellen om transport av kontraktposisjon og jamstille desse avtalane med vidaresal av sjølve bustadene. Dette ville bety at kjøpar 1 så langt sal av sjølve bustadene er omfatta av dei ufråvikelege forbrukarvernereglane i bustadoppføringslova og avhendingslova, ikkje kan avtale seg bort frå eit sjølvstendig oppfyllingsansvar etter desse lovene ved å gjennomføre vidaresalet som transport av kontraktposisjon. Rettstillinga til seljaren ville avhenge av om han på avtalegrunnlag har teke på seg ei oppfyllingsplikt overfor kjøpar 2. Om han ikkje har gjort det, ville utgangspunktet vere at kjøpar 2 må halde seg til kjøpar 1 som avtalepart og berre kan rette krav mot seljaren etter reglane om direktekrav i kontraktlovgivinga. Den nærmare lovreguleringa av vidaresalssituasjonane ville etter framlegget i høyringsnotatet bli som følgjer:

Der kjøpar 1 er næringsdrivande og kjøpar 2 er forbrukar, gjeld dei fråvikelege reglane i avhendingslova så langt dei rekk for avtalen mellom seljaren og kjøpar 1, mens bustadoppføringslova gjeld for avtalen mellom kjøpar 1 og kjøpar 2. Der både kjøpar 1 og kjøpar 2 er forbrukarar, gjeld bustadoppføringslova for avtalen mellom seljaren og kjøpar 1, mens avhendingslova så langt ho rekk gjeld for avtalen mellom kjøpar 1 og kjøpar 2. I høyringsnotatet presiserte departementet at avtalar om kjøp av ferdig prosjektert bustad under oppføring, etter gjeldande rett normalt må sjåast som reine avhendingsavtalar i relasjon til avhendingslova så lenge kjøparen ikkje har høve til å ta vesentlege avgjerder om utføringa av arbeidet, jf.Ot.prp. nr. 66 (1990-91) side 63. I den grad bustadoppføringslova kjem til anvendelse gjeld imidlertid ikkje avhendingslova.

4.3 Høyringsfråsegnene

Nokre av høyringsinstansane har synspunkt på forståinga av gjeldande rett. Forbrukarombodet og Forbrukarrådet støttar det synet som departementet gav uttrykk for i høyringsnotatet. Advokatfirmaet Schjødt og Norges Eiendomsmeglerforbund har derimot eit anna syn på gjeldande rett. Advokatfirmaet Schjødt uttalar følgjande:

«Etter vårt syn er det i strid med almen oppfatning når det hevdes at videresalg av boliger under oppføring allerede i dag er dekket av bustadoppføringslovas og avhendingslovas anvendelsesområder. Det er på det rene at mange slike videresalg skjer på en uryddig måte, og hvor det ikke klart fremkommer hva slags avtale det er tale om. Men dette forhindrer etter vårt syn ikke at slikt videresalg kan foretas på to prinsipielt forskjellige måter.

Enten kan videresalget skje som et salg av eiendom. Da fortsetter Kjøper 1 å være utbyggers kontraktspart. Kjøper 2 kobles ikke til utbygger. Ved overtagelse settes Kjøper 2 inn som hjemmelshaver, fortsatt uten å være i kontraktsposisjon med utbygger. Kjøper 2 kan etter dette gjøre sine krav, for eksempel mangler, gjeldende overfor Kjøper 1 etter kontrakten dem i mellom eller mot utbygger etter reglene om springende regress. Dersom Kjøper 2 gjør sine krav gjeldende mot Kjøper 1, kan Kjøpere 1 videreføre kravet (søke regress) mot utbygger etter kontrakten dem i mellom.

Alternativt kan videresalget skje som en transport av kontraktsposisjon, med samtykke fra utbygger. Da vil Kjøper 2 kunne gjøre sine krav gjeldende mot utbygger, mens Kjøper 1 normalt kun svarer for at Kjøper 2 faktisk kommer i den kontraktsposisjon som er forespeilet. Vi kan ikke se at det etter gjeldende rett er hindringer for en slik avtaleform. En forutsetning vil da være at det i salgssituasjonen klart fremkommer hva slags avtaleform det er tale om. Det som derimot er noe uklart er den oppgjørsmessige situasjonen, herunder hvordan megler i videresalget skal forholde seg i forhold til sikring av en eventuell merverdi. Her er det etter vårt skjønn behov for en avklaring, gjerne gjennom en lovendring. Men det er ikke nødvendig å gi bustadoppføringslova/ avhendingslova full anvendelse på denne type avtaler for å oppnå dette.»

Barne- og likestillingsdepartementet, Forbrukarombodet, Forbrukarrådet, Kredittilsynet, Statens bygningstekniske etat, Oslo kommune, AL Norske Boligbyggelags Landsforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening, Finansnæringens Hovedorganisasjon, Huseiernes Landsforbund, Jussformidlingen, Norges Byggmesterforbund, Norges Eiendomsmeglerforbund, og OBOS støttar i hovudsak framlegget i høyringsnotatet. Det blir særleg peikt på at framlegget avklarar ei uheldig rettsuvisse og styrkar stillinga til forbrukarane på eit område der behovet for økonomisk tryggleik er stort. Kredittilsynet viser òg til at framlegget reduserer uvissa rundt eigedomsmeklarane sine plikter etter eigedomsmeklingsregelverket, og uttalar:

«Undersøkelser knyttet til formidling av boligprosjekter har de senere årene utgjort en viktig del av Kredittilsynets tilsynsvirksomhet med eiendomsmegling. En klargjøring av kontraktsretten på dette området vil redusere usikkerheten knyttet til fastleggelsen av eiendomsmeglerens plikter etter eiendomsmeglingsregelverket, herunder å gi korrekte opplysninger og adekvat rådgivning i samsvar med god meglerskikk og sørge for utveksling av ytelsene på en slik måte at ingen av partene utsettes for økonomisk risiko forbundet med dette. En klar regulering vil lette Kredittilsynets tilsynsvirksomhet på dette feltet. Samtidig er det Kredittilsynets generelle oppfatning at uklart regelverk vil kunne utnyttes på en måte som gir konkurransemessige fortrinn i forhold til å få tildelt eiendomsmeglingsoppdrag, samtidig som sikkerheten til forbrukeren svekkes. Dette er neppe eiendomsmeglingsbransjen som helhet tjent med. Kredittilsynet ser det derfor som ønskelig og nødvendig med en uttrykkelig regulering av videresalgstilfellene.»

Finansnæringens Hovedorganisasjon uttalar:

«FNH vil vise til at bankene på generelt grunnlag primært er interessert i at forhåndssalg før finansiering gis er knyttet til konkrete salg til bruker og ikke til investorer. Forslaget har således vår støtte. Forslaget vil trolig innebære at det blir vanskeligere å oppnå tilstrekkelig forhåndssalg fordi avklaringen i lovene vil gjøre det mindre attraktivt for investorer å tegne seg i nybyggingsprosjekt. Dette kan få betydning for entreprenørers mulighet til å tilfredsstille krav fra banker om forhåndssalg før finansiering gis. Dette er likevel en ønsket utvikling i det vi tror at forhåndssalg som ikke involverer investorer vil gi et riktigere bilde av den faktiske etterspørselen etter boliger.»

Forbrukarrådet har følgjande synspunkt:

«Forbrukerrådet er også fornøyd med departementets forslag om en presisering i bustadoppføringslova og avhendingslova om at videresalg omfattes av loven der den første kjøperen er næringsdrivende og videreselger boligen før denne er ferdigstilt. Forslaget innebærer etter vår oppfatning en avklaring av rettsforholdet mellom partene og vil dessuten ha en sunnere virkning for boligmarkedet. Forbrukerrådet har lenge ment at spekulanter på boligmarkedet, særlig vedrørende boliger under oppføring, bidrar til et unødig prispress på boliger og at spekulasjon i dette markedet kan ha store økonomiske og rettslige konsekvenser for den enkelte forbruker.

Fra et forbrukersynspunkt ser vi det som svært gunstig at regelverket klargjøres for denne type virksomhet og vi antar at forslaget bidrar til at det blir mindre attraktivt for spekulanter å engasjere seg i dette markedet. Forbrukerrådet savner imidlertid en drøftelse av hvilke aktører som i denne sammenheng regnes som næringsdrivende.

(...)

Regulering av videresalg

Som nevnt mener Forbrukerrådet at spekulanter i boligmarkedet bidrar til en unødvendig fordyring av boligprisene. Forbrukerrådet har vært kritiske til aktører som spekulerer i boligmarkedet og mener at dette bidrar til å trekke opp prisene for dem som faktisk har tenkt å bo i boligen. I dag ser vi at spekulantene/investorene har bidratt til for stor byggeaktivitet, og dermed et overskuddstilbud i markedet. Vi ser samtidig at når spekulantene trekker seg ut i et fallende marked, fører dette til et større og hurtigere fall enn det ellers ville ha vært. Forbrukerrådet mener at en slik presisering i lovverket er et viktig og nødvendig bidrag for å motvirke store svingninger i boligmarkedet. Når det i tillegg har vært reist tvil om hvilke lovregler som gjelder i slike tilfeller, og at forbrukeren dermed kan komme i fare for å gå glipp av sentrale forbrukerrettigheter, bør denne tvilen ryddes av veien. På denne bakgrunn slutter Forbrukerrådet seg til forslaget om en presisering i bustadoppføringslova og avhendingslova der videresalg blir likestilt med 'direktesalg' mellom entreprenør og forbruker.

Scenariet som beskrives i høringsnotatet er følgende: Selgeren (utbygger/entreprenør) inngår avtale med kjøper 1(videreselger) om oppføring av ny bolig. Kjøper 1 videreselger denne til kjøper 2 (forbrukeren) før boligen ferdigstilles. Spørsmålet som departementet har reist er om videresalget omfattes av virkeområde for bustadoppføringslova, jamfør formuleringen i lovens § 1, bokstav b, 'avtale om rett til fast eigedom med ny eigerbustad'.

I den nærmere redegjørelsen fra departementet blir det vist til det 'tradisjonelle' synet som bygger på den oppfatning at det kun er kontraktsposisjonen som blir overført av videreselgeren, og at videreselgeren derfor ikke har noen oppfyllelsesplikt overfor forbrukeren, men kun hefter for at kravet er til. Dette har som konsekvens at verken bustadoppføringslova eller avhendingslova kommer til anvendelse i forholdet mellom videreselgeren og forbrukeren, men at dette reguleres henholdsvis av kjøpsloven og forbrukerkjøpsloven dersom videreselgeren er næringsdrivende.

Forbrukerrådet mener dette synspunktet kan være problematisk sett fra et forbrukerståsted. Mellom profesjonelle aktører kan det fritt avtales om bustadoppføringslovas bestemmelser skal legges til grunn for avtalen eller ikke. Er det avtalt at loven ikke skal gjelde kan forbrukeren stilles i en svært usikker posisjon idet loven da verken kan gjøres gjeldende mot utbygger/entreprenøren eller videreselgeren. Og for det tilfelle at det er avtalt at bustadoppføringslova skal gjelde mellom partene, kan det hende at det fra selgersiden er tatt forbehold om at lovens bestemmelser skal gjelde ved et eventuelt videresalg. I begge tilfeller har forbrukeren uansett ingen sikkerhet for differansen mellom den opprinnelige kontraktsum og den kjøpesum som forbrukeren har gitt for boligen til videreselgeren.

Bustadoppføringslova har dessuten mange regler som ikke fanges opp av forbrukerkjøpsloven eller annen alternativ lovgivning. Foruten garantireglene gjelder dette for eksempel retten til dagmulkt etter §18, reglene for overtakelse og overtakelsesforretning etter §§ 14 og 15 samt forbrukerens rett til å kreve endringer og tillegg i forhold til det som er avtalt etter § 9. Dersom videresalget ikke reguleres av bustadoppføringslova vil forbrukeren gå glipp av rettighetene som disse reglene gir.

Forbrukerrådet mottar årlig om lag 3000 henvendelser med spørsmål i tilknytning til nyoppføring av bolig. Vår erfaring med videresalg er at de fleste forbrukere oppfatter forholdet slik at det er en bolig de kjøper i slike tilfeller, med alle rettigheter dette medfører, og ikke bare en kontraktsposisjon. Problemet med videresalg har vært særlig tydelig i borettslagsprosjekter. For en del borettslag medfører det betydelige utfordringer at så mange kjøpere har spekulert i boligkjøp stikk i strid med brukereierprinsippet som ligger til grunn for borettslagsmodellen. Til tross for at det etter borettslagsloven kun er fysiske personer som kan eie andeler, og hver andelseier bare kan eie en andel, har investeringsselskaper fått kjøpe både to og flere andeler på spekulasjon.»

Forbrukarrådet og Boligprodusentenes Forening etterlyser likevel ei nærmare utgreiing av kva for nokre aktørar som skal reknast som næringsdrivande i desse avtaleforholda. Boligprodusentenes Forening synest vidare å meine at framlegget til lovregulering av vidaresal mellom to forbrukarar ikkje går langt nok:

«Departementet legger til grunn at i de tilfeller hvor både kjøper 1 og kjøper 2 er forbrukere, faller avtalen om videresalg utenfor virkeområdet til Bustadoppføringsloven. I slike tilfeller synes departementet å legge til grunn at det er avhendingslova som skal gjelde i forholdet mellom dem. Dette er betinget av at boligen er ferdig prosjektert og at forbruker 2 har en begrenset mulighet for å påvirke boligen gjennom sine beslutninger. Omfanget av avhendingslovas bestemmelser er regulert i avhendingslova § 1-1 3. ledd hvor det fremgår:

'Ved samansett avtale som gjeld avhending av fast eigedom saman med oppføring av bygning eller anna yting frå seljaren, gjeld lova berre for avhendingsdelen. Dersom tillegget til avhendinga utgjer ein uvesentleg del, gjeld lova så lang ho høver likevel for heile avtala.'

Hvis oppføring av bygning er en vesentlig del av avtalen, eller forbruker (kjøper 2) kan påvirke boligen i mer betydelig grad, vil ingen av de nevnte lover komme til anvendelse, og det vil være ulovfestede entrepriserettslige regler eller den konkrete avtale, som regulerer forholdet mellom partene.

Departementet foreslår at avhendingslova § 1-1 første ledd skal lyde:

'Som avhending av fast eigedom reknar ein også avtale om vidaresal av rett etter avtale om avhending av fast eigedom.'

Dette løser imidlertid ikke forholdet til videresalg av uferdige boliger hvor begge parter er forbrukere.

Spørsmålet blir da om det er mer hensiktsmessig å lovregulere de tilfeller hvor, etter dagens regler og det departementet foreslår, verken bustadoppføringslova eller avhendingslova kommer til anvendelse.

Boligprodusentene mener at videresalg fra forbruker til forbruker før boligen er ferdigstilt bør reguleres, men at løsningen ikke er åpenbar. Foreningen tilrår at temaet utredes med sikte på at forholdet reguleres i bustadoppføringslova.»

Advokatfirmaet Schjødt, Bedriftsforbundet for små og mellomstore bedrifter og Den Norske Advokatforening går i hovudsak imot framlegget i høyringsnotatet. Hovudinnvendinga til Advokatfirmaet Schjødt og Den Norske Advokatforening er at framlegget går for langt i å verne kjøpar 2 sine interesser på kostnad av kjøpar 1. Dei peiker særleg på at kjøpar 1 blir pålagt eit sjølvstendig oppfyllingsansvar overfor kjøpar 2, slik at kjøpar 1 heftar for manglar og forseinkingar ved leveringa frå seljaren utan å ha nokon reell kontroll over byggjeprosessen. Samanlikna med omsetnad av ferdig oppførte bustader, legg ein til grunn at eit slikt oppfyllingsansvar kan bli særleg tyngjande sidan kjøpar 1 òg vil ha risikoen for seljaren sin konkurs i byggjeperioden. Som eit mogleg alternativ til framlegget i høyringsnotatet, foreslår desse høyringsinstansane ei meir avgrensa regulering med sikte på å styrke rettane til kjøpar 2 der vernebehovet er størst. Dei peiker særleg på moglegheita for særskilt regulering av oppgjeret mellom kjøpar 1 og kjøpar 2. Advokatfirmaet Schjødt skriv mellom anna følgjande:

«Det standpunkt departementet gir uttrykk for som gjeldende rett, og som foreslått kodifisert gjennom lovendring, altså at alle videresalgstilfeller skal være dekket av de to lovene, vil etter vårt syn gi en rekke utilsiktede virkninger.

Departementets syn og forslag kan passe godt når Kjøper 1 er en kommersiell aktør som driver oppkjøp og videresalg i næringsvirksomhet. Vårt kontor har bistått i en rekke saker knyttet til videresalg, og vårt inntrykk er at videresalg under oppføring også er høyst aktuelt for mange ordinære kjøpere. Dette skyldes blant annet at det ofte går lang tid (opp mot 2 år) fra kjøpstidspunkt til ferdigstillelse, og det er da ikke sjelden at kjøpernes situasjon endres. Dette kan skyldes samlivsbrudd, endret behov, bytting av arbeidsplass osv. I dagens marked er også videresalg høyst aktuelt for kjøpere som ikke lenger har råd til å fastholde kjøpet. Selv om de må selge med tap, er dette bedre enn å avbestille mot utbygger og derved risikere et erstatningskrav fra utbygger av ukjent størrelse (jf bust.l. § 53). I slike tilfeller vil departementets syn etter vår vurdering medføre et alt for stor ansvar for Kjøper 1 i forhold til utbyggers oppfyllelse. Kjøper 1 er i disse tilfellene forbruker med samme behov for beskyttelse som Kjøper 2.

Dersom videresalg foregår på en ryddig måte, er begge parter vel inneforstått med at Kjøper 2 for fremtiden må rette sine krav mot utbygger (på samme måte som om boligen var kjøpt direkte fra utbygger). Dersom reglene for oppgjør blir klargjort, vil etter vårt syn Kjøper 2 sine interesser være fullt ivaretatt.

Dersom departementets syn/lovforslaget legges til grunn, vil Kjøper 1 under ingen omstendighet kunne avtale seg bort fra et betydelig medansvar for utbyggers mislighold. Dersom avhendingsloven/bustadoppføringslova gjelder, vil Kjøper 1 ha fullt ansvar for forsinkelse og mangler ved utbyggers leveranse. Dersom Kjøper 2 velger å gå på Kjøper 1 (f.eks på grunn av konkurs hos utbygger), kan dette bli et betydelig og utilsiktet ansvar. Det er også verdt å nevne at dersom Kjøper 1 er forbruker, vil det være avhendingsloven som gjelder i videresalget. Ved forsinkelse har Kjøper 1 et fullt erstatningsansvar (avh.l. § 4-5), mens utbyggers plikt normalt er begrenset til dagmulkt (bust.l. § 18). Kjøper 1, som forbruker, vil altså svare for en ubegrenset erstatning, mens utbyggers ansvar er begrenset til dagmulktssatsen.

Dersom avtaleforholdet avtales som en transport av kontraktsposisjon, vil Kjøper 1 ikke lenger ha et avtaleforhold til utbygger. Dersom han senere blir møtt med krav fra Kjøper 2 på grunn av departementets lovforståelse/lovforslag, vil han etter det vi kan forstå heller ikke ha et ubetinget regresskrav mot utbygger (selv om denne er solvent).

Vi kan ikke se at det er naturlig at Kjøper 2 skal få en vesentlig bedre stilling enn en kjøper som kjøper direkte av utbygger, ved at Kjøper 2 får to ansvarlige å forholde seg til. Vi finner det sterkt urimelig at en Kjøper 1 i et slikt type kjøp, hvor det er lang tid fra kjøpstidspunkt til overtagelse, ikke kan foreta et videresalg uten å pådra seg et slikt ansvar. Eneste alternativ for å unngå dette, vil da være en avbestiling. Dette vil imidlertid bety at han ikke kan nyte godt av verdistigningen i et stigende marked, og må gå inn i boligmarkedet på ny i et høyere marked. Ved verdifall, vil han ikke ha kontroll på dekningssalget, og risikere et erstatningskrav av uviss størrelse.

Vi er redd for at mange som kommer i en videresalgssituasjon ikke vil være klar over hvilken risiko de utsetter seg for. Dette kan etter vårt skjønn skape langt flere uheldige situasjoner enn de som lovforslaget nå ønsker å bøte på.

Vi ser at vår lovforståelse kan ha uheldige sider for Kjøper 2 i forhold til garantistillelser og oppgjør. For å bøte på dette, er det etter vårt skjønn imidlertid bedre å regulere akkurat disse forholdene spesielt i stedet for å gi lover som ikke er ment for denne type avtaler, full anvendelse. Vår hovedinnvending er at Kjøper 1 fratas muligheten til å komme ut av et langvarig avtaleforhold uten enten å pådra seg et stort ansvar for utbyggers oppfyllelse eller å være henvist til en uheldig og uforutsigbar avbestillingssituasjon.»

Den Norske Advokatforening uttalar følgjande:

«4.1 Bakgrunn - dagens situasjon

Det har særlig i de senere år i stor grad forekommet videresalg av boliger under oppføring. Dette har åpenbart sammenheng med at kjøp av bolig i oppføringsfasen har vist seg å være gode investeringer på grunn av pristigningen i boligmarkedet de senere år.

Det er Advokatforeningens erfaring at både forbrukere og investorer benytter seg av kjøp og videresalg og intensjonene bak varierer i stor utstrekning. Mange ønsker å hente ut en gevinst, typisk boliginvestorer, mens andre ser seg nødt til å videreselge der forutsetningene endrer seg i tiden fra bestilling til ferdigstillelse.

Selve videresalget gjennomføres i praksis ved at kjøper 1 har transportert kjøpsavtalen denne inngikk med selger i første omgang til en kjøper 2 mot et vederlag. Frem til nå har det ikke foreligget noen endelig og entydig avklaring med hensyn til den rettslige regulering av slike videresalg. Advokatforeningen har registrert usikkerhet med hensyn til lovvalget blant aktørene innenfor eiendomsbransjen. Dette har bl.a. gitt seg utslag i sammenblanding av ulike kontraktsregimer og lovvalg.

Advokatforeningen er derfor enig med Kredittilsynet og Justisdepartementet i behovet for å avklare anvendelsesområdet for bustadoppføringslova og avhendingslova vedrørende videresalgstilfellene.

4.2 Vurdering av endringsforslag

Basert på sin drøfting foreslår departementet en tilføyelse i buofl § 1 bokstav b og avhl § 1-1 første ledd fjerde punktum, som innebærer at videresalg omfattes av nevnte lover.

Lovforslaget vil bidra til en avklaring. Forslaget innebærer imidlertid enkelte konsekvenser, særlig i forholdet mellom kjøper 1 og 2 som etter Advokatforeningens syn gir grunn til enkelte kommentarer.

En konsekvens av anvendelsen av bustadoppføringslova på forholdet der kjøper 1 er profesjonell og kjøper 2 er forbruker vil være at kjøper 1 får et større ansvar enn tidligere antatt. I realiteten vil kjøper 1 kunne få større forpliktelser overfor kjøper 2 enn opprinnelig selger har overfor kjøper 1, dersom det første salget var basert på avhendingsloven og ikke bustadoppføringsloven. Dette medfører at kjøper 2 vil kunne rette krav både mot kjøper 1 og selger. I den sammenheng vil kjøper 1 være henvist til å søke regress hos utbygger så langt kjøper 1 vil ha dekning i sin kontrakt med selger. Dette er en konstruksjon som etter Advokatforeningens syn kan få enkelte urimelige følger. For eksempel vil kjøper 2 kunne holde kjøper 1 ansvarlig for forsinkelser selv om kjøper 1 ikke har noen innflytelse på fremdriften i byggeprosessen.

Det kan etter Advokatforeningens syn også fremstå som urimelig belastende for en kjøper 1 å skulle stille entreprenørgarantier slik høringsforslaget legger til grunn. Det vises til at kjøper 1 reelt sett som regel ikke er entreprenør/utbygger. Kjøper 1 antas derfor ikke i samme grad å ha de samme muligheter til å fremskaffe garanti som en profesjonell utbygger vil ha, og det vil hvert fall innebære merkostnader.

Når det gjelder anvendelsen av avhendingslova på forholdet mellom enten to forbrukere eller to profesjonelle innebærer forslaget bl.a. at de ordinære mangelsbeføyelsene vil kunne gjøres gjeldende mellom kjøper 1 og 2. Dette vil i realiteten innebære at kjøper 1 kan være ansvarlig for mangler ved en bolig kjøper 1 aldri har sett, samt ikke har kunnet ha noen innflytelse på og evt. rette på i byggetiden. Kjøper 1 vil også bære risikoen for selgers konkurs overfor kjøper 2. Det er Advokatforeningens syn at dette i realiteten vil kunne medføre et ansvar ut over det som normalt gjelder ved salg av fast eiendom etter ferdigstillelse.

Nevnte konsekvenser kan etter Advokatforeningens syn gi grunn til å vurdere mulige andre løsningsalternativer. En vesentlig begrunnelse for å sikre kjøper 2 et bedre vern er at kjøper 2 ellers risikerer å ikke ha noen sikkerhet for den merpris som er betalt i videresalget. Dette kan for eks. alternativt ivaretas ved å lovregulere oppgjøret mellom kjøper 1 og kjøper 2, herunder sikring av merverdien frem til kjøper 2 har overtatt boligen. Dette vil medføre at kjøper 2 løper mindre risiko for å tape merverdien. Samtidig vil ikke kjøper 1 bli stilt dårligere enn at merprisen må overføres tilbake til kjøper 2.

Advokatforeningen antar at det også kan være en mulighet å regulere selgers forhold til sine respektive kjøpere slik at i tilfelle hvor det videreselges til en forbruker, vil det foreligge et ansvar for utbygger i samsvar med bustadoppføringslova, selv om utbygger kanskje har inngått en annen type kontrakt med kjøper 1. Advokatforeningen legger til grunn at det sentrale for utbygger normalt vil være å ha et tilstrekkelig antall kjøpere for å igangsette byggeprosjektet, og ikke å skjerme seg for kontrakter basert på bustadoppføringslova. Advokatforeningen ser imidlertid at et kompliserende moment kan være at dette bl.a. vil innebære at selger vil måtte stille ytterligere garantier, noe som også forutsetter at selger blir gjort kjent med videresalget. Noe stort praktisk problem vil dette neppe være, i det selger må antas å ha tatt høyde for at salg av boligene under oppføring vil skje etter bustadoppføringslovas regler også mht omfanget av garantistillelser. Selger vil også erfaringsmessig som hovedregel ha forbeholdt seg rett til godkjenning av ny kjøper.

Det er i høringsforslaget på side 17 korrekt lagt til grunn at der kjøper har kjøpt og videresolgt som ledd i sin næringsvirksomhet, vil ikke avtalen mellom kjøper 1 og selgeren som utgangspunkt være omfattet av reglene i bustadoppføringslova. Imidlertid er det Advokatforeningens erfaring at i praksis benytter selger i betydelig utstrekning samme standardkontrakt basert på bustadoppføringslovas regler for prosjektet uavhengig av om kjøper er forbruker eller næringsdrivende. I de tilfelle vil kjøper 2 tre inn i avtalen med utbygger og på den måten ha rettighetene etter bustadoppføringslova i behold. Dette er ikke et avgjørende moment, men nevnes i det de hensyn som høringsforslaget tar sikte på å ivareta, i disse tilfelle ikke synes i praksis å gjøre seg gjeldende i så stor grad som høringsutkastet synes å legge til grunn.

Advokatforeningen bemerker avslutningsvis at de foreslåtte endringer sannsynligvis vil kunne medføre at investorer vil bli mer varsomme med tanke på oppkjøp av leiligheter for videresalg. Det antas å være en konsekvens av at de foreslåtte endringer som nevnt plasserer et vesentlig større ansvar på kjøper 1 overfor kjøper 2 enn det gjennomgående tidligere har vært antatt. Dette vil igjen kunne ha konsekvenser for igangsettingen av en del boligprosjekter. Det synes å være en erfaring at kravene til forhåndssalg for igangsetting av prosjekter ofte dels oppfylles nettopp ved oppkjøp av investorer med tanke på videresalg. På den annen side vil endringen antageligvis føre til at kjøperne i større grad faktisk vil være de fremtidige og reelle eierne. Dette vil muligens også kunne ha en prisdempende effekt. Advokatforeningen vil kun påpeke disse mulige konsekvenser av mer boligpolitisk karakter.

4.3 Sammenfattende konklusjon

Advokatforeningen slutter seg til at det foreligger et behov for en rettslig regulering av videresalgstilfellene.

Det er imidlertid Advokatforeningens syn at forslaget i noen henseende går vel langt i å ivareta/styrke kjøper 2's interesser på bekostning av kjøper 1. Dette vil særlig gjelde forhold som ligger utenfor kjøper 1's kontroll. Dette kan tilsi at det bør vurderes mindre inngripende måter å lovregulere videresalgene på som ivaretar de hensyn som Advokatforeningen i det ovenstående har påpekt. Dette kan for eks. løses ved å lovregulere sluttoppgjøret mellom kjøper 1 og kjøper 2 og på den måten sikre at merverdien og annen betaling ikke går tapt. Kjøper 2's interesser vil også muligens kunne ivaretas ved det for eks. lovreguleres at ved videresalg til en forbruker, gjelder bustadoppføringslovas ufravikelige regler mellom opprinnelig selger og forbruker, selv om dette ikke gjaldt avtalen mellom selger og kjøper 1.»

Advokatfirmaet Schjødt peiker òg på moglegheita for ei mellomløysing der ein berre vedtek endringane i bustadoppføringslova:

«Det kan også være grunn til å påpeke en mulig mellomløsning, ved at foreslått endring i bustadoppføringslova gjennomføres, mens tilsvarende endring i avhendingslova ikke gjennomføres. Dette vil innebære at profesjonelle aktører som driver oppkjøp og videresalg som næring, ikke kan avtale seg bort fra fullt medansvar. Når Kjøper 1 er forbruker, vil det derimot fortsatt være mulig å avtale transport av kontraktsposisjon, da dette avtaleforholdet uansett ikke faller inn under bustadoppføringslovas anvendelsesområde (jf § 2, annet ledd).»

4.4 Departementet sine vurderingar

Den kontraktrettslege reguleringa av vidaresalsavtalane reiser ei rekkje kompliserte spørsmål. Fleirtalet av høyringsinstansane støttar framlegget i høyringsnotatet, men det er også kome innvendingar og framlegg til alternative reguleringsmodellar.

I drøftinga som følgjer vil entreprenøren eller eigedomsutviklaren bli kalla «seljar», mens vidareseljaren blir kalla «kjøpar 1». Den som kjøper retten til bustaden av vidareseljaren, blir kalla «kjøpar 2».

Innleiingsvis finn departementet grunn til å presisere at framlegget i høyringsnotatet gjekk ut på skjere gjennom avtalemodellen om transport av kontraktposisjon og jamstille desse avtalane med vidaresal av sjølve bustaden under oppføring. Det er då ikkje nødvendigvis heilt presist når det i høyringa er blitt hevda at kjøpar 2 ville få to ansvarlege å halde seg til. Dersom seljaren ikkje på avtalegrunnlag har teke på seg ei oppfyllingsplikt overfor kjøpar 2, ville utgangspunktet etter framlegget i høyringsnotatet vere at kjøpar 2 må halde seg til kjøpar 1 som avtalepart og berre kan rette krav mot seljaren etter reglane i kontraktlovgivinga om direktekrav. På dette punktet skil løysinga i framlegget seg ikkje frå det som gjeld for tilfelle der ferdigstilte bustader skiftar eigar meir enn ein gong.

Når det gjeld avtalar om vidaresal av rett til bustad før ferdigstilling frå næringsdrivande til forbrukarar, gjekk framlegget i høyringsnotatet ut på at bustadoppføringslova skulle gjelde for slike avtalar på same måte som om det var gjort avtale om vidaresal av sjølve bustaden under oppføring. Kjøpar 1 skulle dermed ikkje kunne avtale seg bort frå eit sjølvstendig oppfyllingsansvar etter lova, under dette plikta til å framskaffe garantiar. Departementet la til grunn at entreprenøromgrepet i bustadoppføringslova var vidt nok til å kunne omfatte næringsdrivande som sel vidare slike kontraktposisjonar som ledd i næringsverksemd.

Fleire av høyringsinstansane har peikt på at eit sjølvstendig oppfyllingsansvar for kjøpar 1 vil gjere det mindre attraktivt med spekulative eigedomskjøp med tanke på vidaresal, og at dette vil kunne få verknad for igangsetjinga av nye bustadprosjekt. Dei viser til at bankane sine krav om førehandssal ofte delvis blir oppfylt gjennom oppkjøp av investorar. Fleirtalet av desse høyringsinstansane meiner likevel at framlegget gir ei ønskjeleg rettsstode ettersom førehandssal som ikkje involverer investorar, gir eit meir korrekt bilde av den reelle etterspurnaden etter bustader. Departementet sluttar seg til desse synspunkta og legg til grunn at framlegget i høyringsnotatet kan bidra til å hindre kunstige prissvingingar i bustadmarknaden.

I høyringa har nokre høyringsinstansar innvendt at framlegget i høyringsnotatet kan føre til at kjøpar 1 etter omstenda får større plikter overfor kjøpar 2 enn seljaren har overfor kjøpar 1. Ved vidaresal frå næringsdrivande til forbrukarar er dette ei følgje av at avtalen mellom seljaren og kjøpar 1 blir regulert av dei fråvikelege reglane i avhendingslova så langt dei rekk, mens avtalen mellom kjøpar 1 og kjøpar 2 blir regulert av bustadoppføringslova. Dersom kjøpar 2 rettar krav mot kjøpar 1, er det difor ikkje sikkert at kjøpar 1 kan rette eit tilsvarande regresskrav mot seljaren. Til dette vil departementet peike på at det her råder avtalefridom mellom seljaren og kjøpar 1. Kjøpar 1 vil kunne sikre sin regressrett i avtalen med seljaren. Departementet viser òg til at det i høyringa har kome fram at avtalane som i praksis blir nytta mellom seljaren og kjøpar 1, ofte blir basert på bustadoppføringslova også der kjøpar 1 er næringsdrivande.

Den Norske Advokatforening og Advokatfirmaet Schjødt gir uttrykk for at framlegget i høyringsnotatet går for langt i å verne kjøpar 2 sine interesser på kostnad av kjøpar 1. Dei viser særleg til at kjøpar 1 får eit sjølvstendig oppfyllingsansvar overfor kjøpar 2, slik at kjøpar 1 vil vere ansvarleg for manglar og forseinkingar ved seljaren si levering utan å ha noko reellt rådvelde over byggjeprosessen. Som eit alternativ foreslår desse høyringsinstansane at ein i staden aksepterer synspunktet om transport av kontraktposisjon og nøyer seg med å regulere oppgjeret mellom kjøpar 1 og kjøpar 2. Departementet kan ikkje sjå at ei slik løysing gir eit tilfredsstillande forbrukarvern for kjøpar 2 i tilfelle der kjøpar 1 er næringsdrivande. Løysinga kan rett nok hindre at kjøpar 2 utbetalar usikra vederlag for kontraktposisjonen før overtakinga av bustaden, men ho inneber samstundes at kjøpar 2 trer inn i eit avtaleforhold mellom seljaren og kjøpar 1 som ikkje er omfatta av reglane i bustadoppføringslova. Det er då ikkje sikkert at det er stilt garantiar i det opphavlege avtaleforholdet, og kjøpar 2 vil bli utsett for ein klår økonomisk risiko. Etter omstenda kan det også vere uvisst om kjøpar 2 kan gjere ufråvikelege forbrukarrettar gjeldande overfor seljaren, eller om kjøpar 2 sin rettsposisjon i det fulle vil avhenge av avtalen mellom seljaren og kjøpar 1. Den Norske Advokatforening peiker rett nok på at avtalane som i praksis blir nytta mellom seljaren og kjøpar 1, ofte er baserte på bustadoppføringslova sjølv om kjøpar 1 er næringsdrivande. Etter departementet sitt syn kan ein ikkje leggje nemneverdig vekt på dette i denne samanhengen. Kjøpar 2 bør sikrast eit godt vern uavhengig av kva som i det einskilde tilfellet er avtalt mellom seljaren og kjøpar 1. Den Norske Advokatforening er inne på at ein kan oppnå dette ved å regulere seljaren sitt forhold til dei respektive kjøparane slik at seljaren alltid vil vere ansvarleg etter bustadoppføringslova overfor forbrukarkjøparar, også der han i første omgang har slutta ein annan type avtale med kjøpar 1. Etter departementet sitt syn er det lite naturleg å plassere eit eventuelt meiransvar som følgje av vidaresal til forbrukarar på seljaren når det ikkje er seljaren, men kjøpar 1 som vel å selje bustaden vidare til ein forbrukar som ledd i si næringsverksemd. Som også Den Norske Advokatforening peiker på, kan ei slik løysing òg medføre eit kompliserande element ved at seljaren må stille ytterligare garantiar. Dersom seljaren ikkje blir gjort kjent med vidaresalet, risikerer kjøpar 2 etter omstenda at slike garantiar ikkje er stilt.

Etter ei samla vurdering av innspela i høyringa finn departementet ikkje grunn til å fråvike framlegget i høyringsnotatet når det gjeld vidaresal frå næringsdrivande til forbrukarar. Departementet går rett nok inn for ei noko anna lovteknisk løysing, men det har ikkje verknad for realitetane i framlegget. Kjøp av bustad er ei stor og viktig investering for mange forbrukarar, og omsynet til forbrukarvern må vege tungt. At kjøpar 1 som næringsdrivande får eit meir tyngjande ansvar enn det som ville følgje av synspunktet om transport av kontraktposisjon, kan då ikkje vere avgjerande. Departementet peiker også på at omsynet til å hindre kunstige prissvingingar i bustadmarknaden, talar for ei rettsstode som ikkje i for stor grad stimulerer til spekulative eigedomskjøp med tanke på vidaresal.

I høyringa har Forbrukarrådet og Boligprodusentenes Forening etterlyst ei nærmare avklaring av kva for nokre aktørar som skal reknast som næringsdrivande i dei avtaleforholda det her er tale om. Departementet peiker på at dette vil kvile på ei vurdering av om aktøren må reknast å ha gjort avtalen som ledd i næringsverksemd etter bustadoppføringslova § 2. Departementet kan ikkje sjå at det er aktuelt med særskilte føresegner om kven som skal reknast som næringsdrivande, aleine for den konkrete avtaletypen det her er tale om.

Når det gjeld avtalar om vidaresal av rett til bustad før ferdigstilling mellom to forbrukarar, gjekk framlegget i høyringsnotatet ut på at avhendingslova skulle gjelde for desse avtalane på same måte som om det var gjort avtale om vidaresal av sjølve bustaden under oppføring. Kjøpar 1 skulle dermed ikkje kunne avtale seg bort frå eit sjølvstendig oppfyllingsansvar etter lova. Departementet presiserer i denne samanhengen at avtalar om kjøp av ferdig prosjektert bustad under oppføring normalt må sjåast som reine avhendingsavtalar etter avhendingslova så lenge kjøparen ikkje har høve til å ta vesentlege avgjerder om utføringa av arbeidet, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-91) side 63. Dette betyr at avtalane ikkje blir rekna som samansette avtalar etter avhendingslova § 1-1 tredje ledd.

Departementet meiner det er større grunn til å leggje vekt på innvendingane frå Den Norske Advokatforening og Advokatfirmaet Schjødt ved vidaresal frå forbrukarar enn ved vidaresal frå næringsdrivande. I desse tilfella gjer forbrukaromsyn seg også gjeldande i høve til kjøpar 1. Advokatfirmaet Schjødt peiker på at forbrukarar ofte kan ha eit reelt behov for å kome seg ut av avtaleforholdet med seljaren. Det kan gå lang tid frå kjøpstidspunktet til bustaden er ferdig, og situasjonen til kjøparen kan endre seg i mellomtida, til dømes som følgje av endringar i familieforhold, arbeidsforhold eller økonomisk evne. Dersom forbrukarane ikkje kan kome seg ut av avtaleforholdet ved å avhende kontraktposisjonen, må dei i staden avbestille ytinga frå seljaren og risikere eit erstatningskrav av uviss storleik, eller selje bustaden vidare med eit sjølvstendig oppfyllingsansvar overfor kjøpar 2. Samanlikna med omsetnad av ferdigstilte bustader, kan eit slikt oppfyllingsansvar bli særleg tyngande ettersom kjøpar 1 òg vil ha risikoen for at bustaden ikkje blir ferdig, til dømes på grunn av seljaren sin konkurs. Etter nærmare vurderingar er departementet på denne bakgrunn kome til at framlegget i høyringsnotatet kan føre til eit større ansvar for kjøpar 1 enn det som er rimeleg å leggje på forbrukarar. Dei uheldige sidene ved spekulative bustadinvesteringar som kan grunngi eit vern av kjøpar 2 på kostnad av kjøpar 1, gjer seg heller ikkje gjeldande der kjøpar 1 er forbrukar. Det er ikkje ønskjeleg å gjere det mindre attraktivt for forbrukarar å teikne seg i nybyggprosjekt på eit tidleg tidspunkt. Departementet går etter dette inn for å fråvike framlegget i høyringsnotatet for desse tilfella og opne for vidaresal av kontraktposisjonar der kjøpar 1 er forbrukar.

Departementet foreslår ei føresegn i avhendingslova som presiserer at avtalar om vidaresal av rett etter avtalar som nemnt i bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b og § 1a, ikkje skal reknast som omsetnad av fast eigedom etter avhendingslova. Føresegna omfattar både vidaresal mellom to forbrukarar og vidaresal frå forbrukarar til næringsdrivande. Føresegna har likevel mindre praktisk betyding i sistnemnte tilfelle ettersom slike avtalar ikkje er underlagt ufråvikelege reglar. Departementet presiserer at ein med dette berre tek sikte på å regulere tilfelle der ein etter ei tolking av avtalen mellom kjøpar 1 og kjøpar 2 må leggje til grunn at det er kontraktposisjonen til forskjell frå sjølve bustaden som er gjenstanden for avhendinga. Dersom ein etter ei slik tolking i staden må sjå det slik at det er sjølve bustaden under oppføring som er gjenstanden for avhendinga, vil avtalen etter departementet sitt framlegg framleis bli regulert av reglane i avhendingslova så langt dei rekk. Når det gjeld vidaresal mellom to næringsdrivande, er det etter departementet sitt syn ikkje behov for særskilt lovregulering.

Der både kjøpar 1 og kjøpar 2 er forbrukarar, talar omsynet til kjøpar 2 for at ein likevel ikkje aksepterer synspunktet om transport av kontraktposisjon fullt ut. Kjøpar 2 vil rett nok tre inn i ein avtale som er omfatta av bustadoppføringslova, og såleis kunne gjere ufråvikelege forbrukarvernereglar gjeldande overfor seljaren. Det skal også vere stilt garantiar i det opphavlege avtaleforholdet som kan gjerast gjeldande av kjøpar 2, jf. proposisjonen punkt 3.2. Desse garantiane treng likevel ikkje å omfatte eventuell meirverdi som kjøpar 2 skal betale til kjøpar 1, det vil seie den delen av kjøpesummen for kontraktposisjonen som overstig kjøpesummen i det opphavlege avtaleforholdet med seljaren. Denne delen av vederlaget er ikkje forankra i avtalen mellom seljaren og kjøpar 1. I tilfelle der kjøpar 1 etter avtalen med kjøpar 2 skal ha ein viss risiko for seljaren si yting, kan utbetalinga av eventuell meirverdi før kjøpar 2 har overteke bustaden og fått rettsvern for ervervet, få karakter av usikra forskotsbetaling. Dette stiller seg noko annleis der kjøpar 1 etter avtalen med kjøpar 2 ikkje skal ha nokon risiko for seljaren si yting. I desse tilfella vil manglande levering frå seljaren uansett ikkje gi kjøpar 2 noko krav mot kjøpar 1. Det sentrale i denne samanhengen er likevel at kjøpar 2 i begge tilfelle risikerer å tape meirverdien dersom bustaden ikkje blir ferdig, til dømes av di seljaren går konkurs. I høyringsnotatet peikte departementet på at det var problematisk å påleggje kjøpar 2 ein slik risiko der han er forbrukar. I høyringa har fleire av høyringsinstansane fremma synspunkt i same retning.

Departementet gjer på denne bakgrunn framlegg om ufråvikelege føresegner i avhendingslova som inneber at kjøpar 1 ved vidaresal av kontraktposisjonar til forbrukarar, ikkje kan krevje utbetaling av eventuell meirverdi før kjøpar 2 har overteke bustaden og fått rettsvern for ervervet. Departementet foreslår vidare at plikta til å betale meirverdien skal falle bort dersom seljaren ikkje fullfører arbeidet han står for etter den transporterte kontrakten. Sjølv om det her er tale om avtalar som etter departementet sitt framlegg ikkje skal reknast som avhending av fast eigedom, er desse føresegnene så nært knytt til bustaden som underliggjande formuesgode at departementet finn det naturleg å plassere dei i avhendingslova.

Etter departementet sitt syn vil ei slik regulering av avtalar om vidaresal av kontraktposisjonar mellom to forbrukarar gi ei løysing som varetek omsynet til både kjøpar 1 og kjøpar 2 sine interesser: Kjøpar 1 kan kome seg ut av avtaleforholdet med seljaren ved å selje vidare kontraktposisjonen og såleis unngå eit sjølvstendig oppfyllingsansvar for levering av bustaden. Kjøpar 2 trer inn i ei avtale som er regulert av dei ufråvikelege forbrukarvernereglane i bustadoppføringslova samtidig som at han ikkje risikerer å utbetale usikra vederlag før han har overteke bustaden og fått rettsvern for ervervet. Dersom seljaren ikkje fullfører arbeidet han står for, fell plikta til å betale meirverdien bort. Dette inneber på den andre sida at kjøpar 1 i desse tilfella blir pålagt ein viss risiko for seljaren si yting. Denne risikoen kan likevel ikkje reknast som særleg tyngjande. Den er for det første avgrensa til sjølve meirverdien. Kjøpar 1 risikerer såleis uansett ikkje meir enn å tape ein eventuell gevinst ved vidaresalet. For det andre er det ikkje tale om å påleggje kjøpar 1 ein generell risiko for seljaren sitt mishald. Dersom seljaren fullfører arbeidet han står for etter den transporterte kontrakten, har kjøpar 1 krav på full utbetaling av meirverdien sjølv om det skulle hefte forseinking eller manglar ved seljaren si yting.