5 Økonomiske og administrative konsekvensar

5.1 Til framlegget om å endre garantireglane

I punkt 3 foreslår departementet ei skjerping av garantireglane i bustadoppføringslova.

I forholdet mellom entreprenøren og forbrukaren vil ei utviding av garantitida og ein auke i storleiken på garantisummane få som følgje at entreprenøren må stille ein meir omfattande garanti, samstundes som forbrukaren får betre utsikter til å oppnå dekning for krava sine. Korleis dette vil slå ut økonomisk for entreprenørane, er det vanskeleg å seie noko eksakt om, jf. punkt 3.1.3 ovanfor. Ein må likevel rekne med at kostnadene med å stille garanti vil bli høgare enn i dag, både med omsyn til garantipremiar og krav til trygd frå entreprenøren. Innspela i høyringa underbyggjer dette.

Departementet har vore i kontakt med nokre av dei største bankane i landet og spurt om det vil vere mogleg å seie noko meir konkret om i kor stor grad ei utvida garantiordning vil medføre auka kostnader for entreprenørane. Desse har opplyst at det er særs vanskeleg å seie noko konkret om dei økonomiske følgjene av framlegget sidan prisane blir fastsette etter ei individuell vurdering av kvar einskild entreprenør. Det same gjeld spørsmålet om trygd frå entreprenøren. Det kan til dømes ikkje generelt leggjast til grunn at ein auke i garantibeløpet på ein viss prosent vil medføre ein tilsvarande auke i garantipremien. Dersom det er tale om ein entreprenør som sjeldan har reklamasjonssaker av noko omfang mot seg, treng ikkje ei skjerping av garantireglane få særleg betydning. Dette kan stille seg annleis for entreprenørar som har ein dårlegare historikk. Boligprodusentenes Forening og Norges Byggmesterforbund har gjort nokre overslag over dei økonomiske følgjene i sine høyringsfråsegner, men også desse vurderingane syner at individuelle forhold ved den einskilde verksemda vil vere avgjerande for størrelsen på garantikostnadene i det konkrete tilfelle.

Når det gjeld presiseringa av at garantiane også kan gjerast gjeldande av forbrukaren sine rettsetterfølgjarar, kan det vere noko uvisst i kva mon det er tale om endringar av rettsstoda eller berre avklaringar av gjeldande rett. I den grad ein måtte meine at det er tale om endringar av rettsstoda, inneber dette ei risikoforskyving i favør av forbrukaren og forbrukaren sine rettsetterfølgjarar. Departementet har likevel vanskeleg for å sjå at dette skal kunne føre til ein særleg stor auke i kostnadene med å stille garanti. Garantisten sitt ansvar blir ikkje større enn det han uansett måtte rekne med for det tilfellet at forbrukaren ikkje skulle selje vidare retten til bustaden eller retten til denne i garantitida.

For forbrukarane vil ei skjerping av garantireglane føre til at dei får større tryggleik for krava sine mot entreprenøren. Samtidig må ein rekne med at kostnadene ved dei skjerpa garantikrava i ei viss utstrekning blir velta over på forbrukarane gjennom høgare prisar. Dette betyr i så fall at tap som følgje av mishald frå entreprenøren, i større grad blir pulverisert på den samla massen av bustadkjøparar framfor at den einskilde forbrukaren må bere tapet. Det er elles uvisst i kva grad ei utviding av garantireglane vil påverke bustadprisane meir generelt, sidan bustadprisane er påverka av ei rekkje faktorar. Ein kan likevel sjå føre seg at ein auke i kostnadene for utbyggjarane vil kunne medverke til at færre bustadprosjekt blir sette i gong, og at dette kan føre til høgare bustadprisar.

Departementet legg elles til grunn at ei skjerping av garantireglane i tråd med framlegget kan vere eigna til å betre bygningskvaliteten.

Framlegget synest ikkje å ha administrative eller økonomiske konsekvensar for det offentlege.

5.2 Til framlegget om vidaresal

I punkt 4 foreslår departementet ei regulering av vidaresal av rett til bustader i bustadprosjekt før ferdigstilling. Ut frå Justisdepartementet si vurdering av rettsstoda, jf. proposisjonen punkt 4.2 med vidare tilvisingar til høyringsnotatet, har framlegget dels karakter av avklaring og presisering av gjeldande rett og dels karakter av rettsendring. Departementet er kjent med at det råder ulike syn på den rettslege klassifiseringa av avtalar om vidaresal av kontraktposisjonar til bustader under oppføring. Departementet er også kjent med at aktørane i eigedomsbransjen langt på veg har handla ut frå eit anna syn på gjeldande rett enn det som blei lagt til grunn i høyringsnotatet. Lovendringane vil gjere det lettare for forbrukarane og aktørane i bransjen å vurdere kva reglar som gjeld. Dette er eigna til å skape tryggleik i omsetnadslivet, noko som er viktig for både forbrukarane og dei profesjonelle aktørane.

Dersom ein skulle meine at vidaresal av kontraktposisjonar frå næringsdrivande til forbrukarar i dag fell utafor verkeområdet til bustadoppføringslova, vil framlegget for desse avtalane innebere ei risikoforskyving i favør av kjøpar 2 som forbrukar. Dette medfører i så fall på ei side ei styrking av den økonomiske tryggleiken for forbrukarar som inngår vidaresalsavtalar om rett til bustad under oppføring. På den andre sida vil posisjonen til kjøpar 1 som vidareseljar bli tilsvarande meir tyngjande. Til dømes vil plikta til å stille garanti etter bustadoppføringslova også gjelde for avtaleforholdet mellom kjøpar 1 og kjøpar 2.

Ei uttrykkjeleg presisering i bustadoppføringslova om at vidaresal av kontraktposisjonar etter lova blir jamstelt med vidaresal av sjølve bustadene under oppføring, kan gjere det mindre attraktivt for investorar å teikne seg i nybyggprosjekt på eit tidleg tidspunkt. Dette kan føre til at det i ein del tilfelle kan bli vanskelegare å oppnå tilstrekkeleg førehandssal med tanke på finansiering og eventuell fullteikningsforsikring. Det er likevel vanskeleg å seie noko sikkert om verknadene for byggjeaktiviteten og bustadprisane meir generelt ettersom desse forholda blir påverka av ei rekkje ulike faktorar. Ein kan også sjå det slik at eit førehandssal som ikkje involverer profesjonelle investorar, gir eit meir korrekt bilete av den reelle etterspurnaden etter bustadene. Slik sett kan ei uttrykkjeleg lovregulering av vidaresalstilfella vere med på å hindre kunstige prissvingingar i bustadmarknaden.

Dersom ein skulle meine at vidaresal av kontraktposisjonar mellom to forbrukarar i dag fell utafor verkeområdet til avhendingslova, vil framlegget ikkje innebere nokon nemneverdig risikoforskyving mellom partane i avtaleforholdet. Reguleringa av oppgjeret og risikofordelinga mellom kjøpar 1 og kjøpar 2 med omsyn til eventuell del av kjøpesummen som overstig kjøpesummen i det opphavlege avtaleforholdet med seljaren (meirverdi), inneber likevel ei viss risikoforskyving i favør av kjøpar 2.

Framlegget til regulering av vidaresalstilfella har etter det departementet kan sjå ikkje administrative eller budsjettmessige konsekvensar for det offentlege.