9 Merknader til lovbestemmelsene

9.1 Merknader til endringer i bustadoppføringslova

Til § 12:

Nytt annet ledd første og annet punktum innebærer en lovregulering av hvilket tidspunkt entreprenørens plikt til å stille sikkerhet inntrer. Justis- og beredskapsdepartementet har parallelt med utvalgets arbeid foreslått innføring av regler om spørsmålet i Prop. 108 L (2015–2016). I likhet med departementet mener utvalget at entreprenører som hovedregel skal stille sikkerhet straks etter avtaleinngåelse, men at sikkerhetsstillelse kan utsettes der det er tatt forbehold om oppnåelse av byggelån, salg av et visst antall boliger eller igangsettingstillatelse. Utvalget slutter seg til departementets vurderinger på dette punktet.

I nytt annet ledd tredje punktum har utvalget funnet grunn til å presisere at den samme adgangen til å utsette sikkerhetsstillelse bør gjelde dersom forbruker tar forbehold. Det er liten grunn til at de to situasjonene skal behandles ulikt. Det foreslås at entreprenøren skal kunne utsette sikkerhetsstillelse dersom forbruker stiller «andre atterhald». Dette betyr at forbruker skal kunne ta ytterligere forbehold enn entreprenør, for eksempel om salg av egen bolig. Utvalget ser ikke grunn til å regulere nærmere hvilke forbehold som kan tas av forbruker.

Ifølge nytt annet ledd fjerde punktum skal sikkerhet under enhver omstendighet stilles før byggearbeidene igangsettes. Når byggearbeidene «tek til» vil bero på en konkret vurdering som utvalget ikke har funnet grunn til å regulere nærmere. I likhet med departementets forslag i Prop. 108 L (2015–2016) mener utvalget at det bør tas utgangspunkt i de former for byggearbeider som kan lede til et mangelsansvar for entreprenøren. Riving av et eksisterende bygg er for eksempel ikke relevant, mens annet arbeid på tomten kan regnes som en oppstart av byggearbeidet slik at plikten til å stille sikkerhet inntrer.

Om tidspunktet for sikkerhetsstillelse vises det for øvrig til de alminnelige motiver i kapittel 7.4.4.3.

Et enstemmig utvalg har funnet grunn til å endre sikkerhetsstillelsens lengde. I nytt tredje og fjerde ledd reduseres varigheten fra fem til to år etter overtakelse. På dette punkt endres rettstilstanden til slik den var før lovendring 10. desember 2010 nr. 74. Utvalgets begrunnelse fremgår av de alminnelige motiver i kapittel 7.4.4.1.

Utvalgets flertall har i nytt tredje og fjerde ledd ikke funnet grunn til å gjøre endringer i sikkerhetsstillelsens størrelse. Utvalgets mindretall har på sin side foreslått at størrelsen etter overtakelse bør utvides fra fem til ti prosent, se kapittel 7.4.4.2. Dette ville i tilfelle nødvendiggjøre en endring av ordlyden «fem prosent» til «ti prosent» i nytt tredje og fjerde ledd.

I nytt åttende ledd foreslås det å utvide dagens ordning slik at også ordinære skadeforsikringsselskaper skal kunne tilby sikkerhetsstillelse etter bustadoppføringslova § 12. Utvalget mener at skadeforsikring bør være et tredje alternativ på lik linje med selvskyldnergaranti eller lignende og kontantdepot, se de alminnelige motiver i kapittel 7.3.

Et enstemmig utvalg foreslår å videreføre dagens regel om forbrukers rett til å tilbakeholde vederlag i nytt niende ledd. Utvalget slutter seg dermed ikke til Justisdepartementets forslag i Prop. 108 L (2015–2016) om at forbruker bare har adgang til å tilbakeholde vederlag der sikkerhet skal stilles ved avtaleinngåelse, se de alminnelige motiver i kapittel 7.5. Dersom departementets forslag vedtas, vil utvalgets forslag dermed nødvendiggjøre ny lovendring.

Utvalget har ikke funnet grunn til å regulere nærmere hvordan en eventuell forsikringsordning skal utformes. Nytt tiende ledd bestemmer derfor at Kongen kan fastsette nærmere forskrifter om krav til garantier og forsikringer.

Til § 47:

Som følge av omnummereringen av leddene i § 12, foreslås det i § 47 tredje ledd annet punktum å endre henvisningene fra § 12 femte og sjette ledd til sjette og sjuende ledd.

9.2 Merknader til endringer i avhendingslova

Til § 2-11:

Forslag til ny § 2-11 innebærer at selgere av nyoppførte boliger eller fritidsboliger til forbrukere også skal stille sikkerhet i tråd med bustadoppføringslova § 12 der avtalen omfattes av avhendingslova. Regelen gjelder der det er mindre enn ett år siden byggingen av boligen eller fritidsboligen ble ferdigstilt.