3 Gjeldende rett

Bustadoppføringslova gjelder for avtaler mellom entreprenører og forbrukere om oppføring av ny eierbolig, herunder fritidsbolig. Etter lovens § 12 har entreprenører en ufravikelig plikt til å stille garanti for oppfyllelse av avtalen.

Loven skiller mellom to avtaletyper, og dette skillet har blant annet betydning for hvilke krav til garanti som gjelder. For det første gjelder loven for avtaler om oppføring av bygning på forbrukerens egen grunn, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav a («a-tilfellene»). For det andre gjelder loven for avtaler om rett til grunn med bygning på, det vil si oppføring av nybygg på tomt som forbruker ikke eier, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b («b-tilfellene»). Bustadoppføringslova, herunder reglene om garantistillelse, gjelder ikke for avtaler om overdragelse av bygning som først inngås etter at oppføringen er fullført. Disse tilfellene reguleres av lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingslova).

Hvem som må stille garanti etter bustadoppføringslova § 12, reguleres av hvilke avtaler som omfattes av loven, jf. særlig §§ 1 til 2. Flere som normalt ikke omtales som «entreprenør» i dagligtale, men som for eksempel opptrer som «selger» i boligprosjekter, vil kunne være pliktsubjekt etter loven. Det er dermed ikke avgjørende at man faktisk utfører byggearbeider. Uttrykket «entreprenør» i bustadoppføringslova er derfor noe snevert fordi nye boliger i dag ofte selges av utbyggingsselskaper som ikke har egen entreprenørvirksomhet.

Plikten til å stille garanti inntrer dersom man på avtaletiden kan regne med at vederlaget vil overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp. Grunnbeløpet er kr. 92 576 pr. 1. mai 2016.

Garantien skal sikre forbruker økonomisk dekning av krav mot entreprenør ved kontraktsbrudd, innenfor de rammer bustadoppføringslova setter. Garantien gjelder for krav forbrukeren gjør gjeldende i løpet av byggeperioden, ved overtakelse og i fem år etter overtakelse. Forbrukerens krav vil imidlertid som oftest håndteres uten at det blir nødvendig å bruke garantien. Vanligvis gjør forbrukeren misligholdsbeføyelser som retting, dagmulkt, erstatning og prisavslag gjeldende direkte overfor entreprenøren og eventuelt dennes underentreprenører. Entreprenøren(e) imøtekommer deretter som regel de krav partene er enige om. Dermed blir garantien oftest aktuell ved omtvistede krav samt tilfeller hvor entreprenøren(e) har sviktende økonomi og ikke evne til å imøtekomme forbrukerens berettigede krav.

Kravene til garantiens størrelse er ulike for byggeperioden og perioden etter overtakelse. Kravene er også ulike for a- og b-tilfellene. Ved avtaler om oppføring av bolig der forbrukeren eier tomten (a-tilfellene), skal garantien i byggeperioden dekke en sum som svarer til minst ti prosent av entreprenørens vederlag. Etter overtakelse kan garantien nedjusteres til fem prosent. Der forbrukeren ikke eier tomten, slik at avtalen også omfatter kjøp av tomt (b-tilfellene), skal garantien i byggeperioden dekke en sum som svarer til minst tre prosent av entreprenørens vederlag. Etter overtakelse skal garantien oppjusteres til minimum fem prosent. Garantiperioden etter overtakelse er fem år både for a- og b-tilfellene, og denne tilsvarer dermed den absolutte reklamasjonsfristen etter bustadoppføringslova § 30 første ledd annet punktum. Entreprenøren står for øvrig fritt til å stille garanti for høyere beløp eller i lengre tid. Prosentsatsene og garantitiden i bustadoppføringslova § 12 er minimumskrav.

Det er det opprinnelig avtalte vederlaget inkludert eventuell merverdiavgift som er grunnlaget for beregning av garantiens størrelse, jf. bustadoppføringslova § 41 og Ot.prp. nr. 21 (1996–97) s. 52. Garantien skal dermed ikke endres dersom det bestilles tilleggsarbeider eller dersom deler av arbeidene blir avbestilt.

Garantien skal stilles i form av en selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra en finansinstitusjon som har rett til å tilby slike tjenester i Norge («garantisten»), jf. § 12 syvende ledd. Dette vil typisk være en bank eller et kredittforsikringsselskap. Med selvskyldnergaranti menes at forbrukeren kan kreve betaling av garantisten direkte når det foreligger et mislighold fra entreprenøren. Forbrukeren behøver ikke først å søke inndrivelse av kravet fra entreprenøren. Men garantisten vil kunne fremme de samme innsigelsene mot kravets berettigelse som entreprenøren selv. Garantistens muligheter til å ta forbehold og stille vilkår for garantistillelsen er begrenset, se § 12 femte og sjette ledd. Garanti kan også stilles ved deponering av en pengesum i en finansinstitusjon «på tilsvarende vilkår», jf. § 12 syvende ledd. Deponeringssummen må tilsvare garantibeløpet og stå på en sperret konto.

Bustadoppføringslova § 12 inneholder ingen uttrykkelig regulering av når entreprenørens plikt til å stille garanti inntrer. Justisdepartementets lovavdeling har imidlertid tolket bestemmelsen slik at dette skal skje umiddelbart etter avtalens inngåelse. Justisdepartementet har foreslått at dette klargjøres i loven, jf. Prop. 108 L (2015–2016). Dersom entreprenøren derimot tar visse forbehold i avtalen med forbruker, har departementet foreslått at garantistillelse kan utsettes til forbeholdene er bortfalt. Det redegjøres nærmere for departementets forslag i kapittel 4.5.

Plikten til å stille garanti kan ikke fravikes ved avtale til ugunst for forbrukeren, jf. bustadoppføringslova § 3 første ledd. Garantien kan også gjøres gjeldende av forbrukerens rettsetterfølgere dersom boligen eller fritidsboligen blir solgt før garantitiden utløper, jf. § 12 sjette ledd.

Dersom entreprenøren unnlater å stille garanti, vil dette utgjøre et mislighold etter bustadoppføringslova. Forbrukeren vil ha rett til å holde tilbake vederlaget inntil entreprenøren dokumenterer at garanti er stilt, jf. bustadoppføringslova § 12 åttende ledd. At tilbakehold er særskilt nevnt i bustadoppføringslova § 12, er ikke til hinder for at forbrukeren benytter seg av andre misligholdsbeføyelser, som for eksempel heving, dersom vilkårene for dette er til stede, jf. NOU 1992: 9 Forbrukarentrepriselov s. 68. Justisdepartementet har fremmet forslag om endring av reglene på dette punktet, se kapittel 4.5.

Bustadoppføringslova pålegger også entreprenøren å stille ytterligere garanti ved avdrags- eller forskuddsbetaling fra forbrukeren. Etter § 47 kan det på visse vilkår inngås avtale om at forbrukeren skal forskuddsbetale deler av entreprenørens vederlag. Ved forskuddsbetaling i a-tilfellene (der forbrukeren eier tomten) må entreprenøren stille selvskyldnergaranti for det forskuddsbetalte beløp, dvs. den del av vederlaget som forbrukeren har betalt og som overstiger de verdier som er utført på hans eiendom. Det samme gjelder dersom det hviler salgspant på tilførte materialer, jf. § 47 tredje ledd. Dersom forbrukeren skal forskuddsbetale i b-tilfellene (der forbrukeren ikke eier tomten), og hjemmelen til tomten ikke allerede er overført til forbrukeren før forskuddet skal betales, plikter entreprenøren å stille garanti for hele det forskuddsbetalte beløpet uavhengig av hvilke verdier som er tilført tomten.

En avtale om avdrags- eller forskuddsbetaling er dessuten underlagt den begrensningen at minst en tiendedel av entreprenørens vederlag ikke kan kreves før overtakelsen, jf. bustadoppføringslova § 47 første ledd bokstav c. Dette gjelder både for a-tilfellene og b-tilfellene.