7 Endring av fordelingsnøkkelen for boligselskaper

7.1 Innledning

Departementet foreslår at det gis nye regler om fordelingen av boligselskapers inntekter og formue mellom andelshaverne. Etter dagens regler skal boligselskapets inntekter og formue fordeles mellom andelshaverne på grunnlag av den enkelte andelshavers andel av total husleie. Det har vist seg at denne fordelingsmetoden ikke gir en rettferdig fordeling i alle tilfeller. Departementet foreslår derfor en lovendring slik at boligselskapet skal kunne velge en alternativ fordelingsmetode.

Gjennom de nye reglene vil fordelingen bli mer fleksibel og en vil oppnå større presisjon med hensyn til fordelingen mellom andelshaverne. De nye reglene gir blant annet en riktigere fordeling mellom andelshaverne ved påkostninger på noen av boenhetene i boligselskapet. Videre legger de nye fordelingsreglene til rette for at andelshaverne kan foreta individuell nedbetaling av sin andel av fellesgjelden.

Det foreslås endringer i skatteloven av 1999 §§ 4-10 annet ledd og 7-12 sjette ledd, slik at departementet gis hjemmel til å gi de nye reglene i form av en forskrift.

Det foreslås at endringene skal ha virkning fra og med inntektsåret 2000.

7.2 Gjeldende rett

Med virkning fra og med inntektsåret 1992 ble skatteloven endret slik at boligselskap som hovedregel ikke skal lignes som eget skattesubjekt, jf. skatteloven § 51 sjette ledd. Andelshaverne blir prosentlignet for fordelen ved å bo i egen boenhet. I tillegg skal andelshaverne lignes for sin andel av boligselskapets inntekter og utgifter som ikke omfattes av prosentligningen. Videre skal andelshaverne lignes for sin andel av boligselskapets formue og gjeld.

Boligselskapets inntekter og formue fordeles på grunnlag av den enkeltes del av total husleie, jf. skatteloven §§ 37 c og 42 b nr. 8.

Det har vist seg at fordeling basert på husleien ikke alltid gir en rettferdig fordeling av de skattemessige inntektene/fradragene og formuen/gjelden. Særlig kan fordelingen av fellesgjelden og ligningsverdien i enkelte tilfeller bli noe skjev i forhold til andelshavernes reelle andeler av disse postene.

7.3 Tidligere arbeid med endringen - departementets høringsutkast

A/L Norsk Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) nedsatte i mai 1992 en arbeidsgruppe som skulle vurdere om husleien fortsatt bør være grunnlag for fordeling av inntekter og formue mellom andelshaverne, eller om det finnes andre og mer egnede grunnlag. Gruppens innstilling ble ferdigstilt den 12. desember 1996.

På bakgrunn av innstillingen utarbeidet departementet i samarbeid med NBBL et utkast til ny forskrift som ble sendt på høring den 25. mai 1999.

For å få en fordeling som i størst mulig grad er tilpasset de ulike forholdene som kan gjøre seg gjeldende i boligselskaper, ble det i høringsnotatet foreslått at boligselskapet kan få velge mellom fordeling etter den tradisjonelle husleiemetoden og en ny, alternativ metode.

Som den alternative metoden foreslo departementet i høringsutkastet at boligselskapet skal kunne velge fordeling etter andelskonto og andelsbrøk.

Andelskonto skal benyttes for fordeling av andelen av ligningsverdien, langsiktig fellesgjeld (gjeld hvor hele eller deler av beløpet forfaller til betaling mer enn ett år etter gjeldsstiftingen) og renter av den langsiktige fellesgjelden.

Fordeling ved andelskonto medfører at det blir opprettet en «konto» for hver andel. I nye boligselskaper vil grunnlaget på den enkelte andelshavers konto for andel av ligningsverdi fastsettes på grunnlag av boenhetens andel av total fellesgjeld og innskudd. For eldre boligselskaper fastsettes inngående verdi på kontiene i samsvar med husleiebrøken for siste inntektsår. Kontiene blir korrigert for senere endringer i ligningsverdien som følge av utbedringer eller andre omstendigheter. Senere endringer i ligningsverdien blir fordelt mellom boenhetene etter hvordan utbedringen mv. faktisk er gjennomført, slik at utbedring mv. av én boenhet ikke medfører endring av ligningsverdien for noen annen boenhet.

Tilsvarende skal den langsiktige fellesgjelden fordeles ved at det blir opprettet en konto for hver andel, som senere korrigeres for nedbetaling fra andelshaverne. Gjeldsrentene blir fordelt på tilsvarende måte. Med en slik fordeling vil det ikke lenger være noen skattemessige hindringer for en individuell nedbetaling av fellesgjelden.

Andelsbrøk benyttes for å fordele de øvrige formues- og inntektspostene i selskapet. Andelsbrøken blir fastsatt med utgangspunkt i hver enkelt boenhets opprinnelige andel av totale innskudd og felleslån i selskapet. Alternativt kan generalforsamlingen vedta at fordeling skal skje i samsvar med husleiebrøken for siste inntektsår før overgangen til fordeling etter andelsbrøk.

Vedtak om valg av fordelingsmetode og om fastsettelse av fordelingen skal treffes av generalforsamlingen i samsvar med lov om borettslag og alminnelige prinsipper om sammenslutninger.

Det ble i høringsnotatet foreslått at de nye fordelingsreglene skal ha virkning fra inntektsåret 1999.

7.4 Høringsinstansenes synspunkter

Høringsinstansene hadde i hovedsak bare mindre merknader til detaljer vedrørende den tekniske utformingen av forskriften.

Skattedirektoratet hadde imidlertid synspunkter vedrørende ikrafttredelsestidspunktet og anbefaler i sin høringsuttalelse at endringen først bør tre i kraft fra inntektsåret 2000. Direktoratet skriver blant annet:

«Etter direktoratets oppfatning vil slike endringer allerede fra og med inntektsåret 1999 kunne innebære vanskeligheter med å få korrekte ligningsoppgaver fra boligselskapene. Vi er av den oppfatning at boligselskapene bør informeres om de nye reglene i god tid før innberetningen for 1999 skal finne sted. Skattedirektoratet arbeider for tiden med endringer i rettledningen «Ligningsoppgaver fra boligselskap». Skal endringer vedrørende alternativ fordelingsnøkkel også kunne innarbeides i rettledningen, må foreslåtte forskrift være vedtatt innen september d å.»

7.5 Departements vurderinger og forslag

Departementet foreslår at det innføres nye regler om fordeling av boligselskapets inntekter/fradrag og formue/gjeld i samsvar med forslaget i høringsnotatet.

Det foreslås at endringen gjennomføres ved at departementet blir gitt hjemmel til å fastsette forskrift men nærmere regler om fordelingen, jf. den løsningen som ble presentert i høringsnotatet.

Som det fremgår ovenfor er Skattedirektoratet av den oppfatning at det vil medføre administrative problemer dersom endringen få virkning allerede for inntektsåret 1999. Departementet er enig i dette synspunktet og foreslår derfor at endringen får virkning fra og med inntektsåret 2000.

Det vises til forslag til endring i skatteloven av 1999 § 4-10 annet ledd og 7-12 sjette ledd bokstav d.