2 Kommuneplanens arealdel – planprosess og krav til utredninger

Dette kapittelet beskriver framgangsmåten kommunen kan benytte for å avsette områder til LNFR spredt bebyggelse i kommuneplanens arealdel. Kravene til planprosess og nødvendige utredninger er stort sett like for planlegging av ny spredt bebyggelse og fastsetting av rammer for eksisterende bebyggelse. Begrunnelse og framgangsmåte vil imidlertid variere noe ut fra om det gjelder formalisering av en eksisterende situasjon eller etablering av nye områder for LNFR spredt bebyggelse.

Det følger av forutsetningene for LNFR spredt bebyggelse etter § 11-7 nr. 5 bokstav b), at denne bebyggelsen ikke er likestilt med arealformålene etter § 11-7 nr. 1 Bebyggelse og anlegg og nr. 4 Forsvaret, og bare skal brukes for reell spredt utbygging i LNFR-områder. Dersom kommunen ønsker å avgrense et område der det i reguleringsplan skal legges til rette for større utbygging, skal dette vises som arealformål nr. 1 Bebyggelse og anlegg på plankartet. Større utbygginger kan være boliger, fritidsbebyggelse, næringsbygg, massetak eller andre anlegg, innenfor et område som ellers preges av landbruk.

2.1 Grunnlaget for enkeltsaksbehandling

I forarbeidene og lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven av 2008 er det framhevet at det er behov for ordninger som legger til rette for gjennomføring av aktuelle tiltak knyttet til LNFR spredt bebyggelse, uten at det skaper et stort behov for dispensasjoner og uten at det skapes stor variasjon i praktisk oppfølging av planene på dette punktet. 15 Det ble derfor gitt en hjemmel til å tillate spredt utbygging i LNFR-områder avsatt til det i kommuneplanens arealdel. Målet var å gi kommunene et bedre styringsredskap for spredt bolig- og hyttebygging enn tidligere.

Dersom det legges opp til at avklaringer etter sektorlover først skal gjøres i forbindelse med en aktuell byggesak, vil lovens krav til bruk av formålet spredt bebyggelse etter pbl § 11-7 nr. 5 bokstav b) vanligvis ikke være oppfylt. I tilfeller der nødvendige avklaringer ikke kan gjøres i forbindelse med kommuneplan, bør det stilles krav om reguleringsplan. Pbl § 11–11 nr. 2 gir hjemmel til å kreve reguleringsplan for LNFR spredt utbygging. Slikt krav kan knyttes til all spredt utbygging i et område, nærmere angitt formål eller til en konkret utbygging som overstiger et visst antall enheter eller en viss størrelse.

Før et område avsettes i kommuneplanen til arealformålet LNFR spredt bebyggelse, skal det dokumenteres om tiltaket kommer i konflikt med viktige hensyn som landbruks-/ reindriftsinteresser, kulturminner/-miljøer, stier og løyper, allmenn ferdsel, friluftsliv, landskap, verdifulle kulturlandskap, naturverdier, vilt, samfunnssikkerhet. Slike mulige konflikter skal framgå av konsekvensutredningen til kommuneplanens arealdel.

Forutsetningen for at det skal være mulig å gå direkte fra kommuneplan til byggesak (enkeltsaksbehandling) er at alle nødvendige overordnede avklaringer er gjort i vedtaket av arealdelen. I byggesaken skal det kun gjenstå den detaljerte vurderingen av det omsøkte tiltaket på byggetomten, og dokumenteres at tiltaket er innenfor de rammer kommuneplanen og aktuelle sektorlover har fastsatt. Normalt vil slik enkeltsaksbehandling være mest aktuelt for små tiltak, slik som tilbygg/uthus til eksisterende spredt bebyggelse, en eller to nye boliger/fritidsboliger eller mindre næringsbebyggelse. Det kan gjelde mindre utvidelser av eksisterende næringsbebyggelse eller når spredt næringsvirksomhet tar i bruk eksisterende landbruksbebyggelse (bruksendringer), jf. omtale nedenfor av forskrift om konsekvensutredning, §§ 6, 8 og 10.

Det er ikke anledning til å skyve konsekvensutredningen over til byggesaksbehandlingen gjennom planbestemmelser til kommuneplanens arealdel. Pbl § 11-9 nr. 8 åpner kun for å gi bestemmelser om forhold knyttet til miljøoppfølging og miljøovervåkning i reguleringsplan, ikke å utsette hele eller deler av konsekvensutredningen.16

2.2 Planprogrammet og spredt bebyggelse i LNFR-områder

Planprogrammet skal være et grunnlag for at innbyggerne, fagetater, private forslags-stillere og andre kan gi relevante innspill i en tidlig fase av planarbeidet. Det skal derfor beskrive opplegget for medvirkning. Utvikling av eksisterende og framtidig spredt bebyggelse i LNFR-områdene kan i sum berøre mange innbyggere. Samtidig kan områdene være spredt ut over hele kommunen, og de berørte kan ofte mangle en felles stemme i prosessene. Kommunen må derfor sikre at berørte naboer og innbyggere gis tilstrekkelig informasjon om, og mulighet til å delta i planprosessen, jf. pbl §§ 5-1 og 5-2. Se for øvrig avsnitt 1.5 foran om når det er aktuelt med direkte varsling.

Tydelige arealstrategier kan bidra til mer realistiske forventninger til arealdelen, slik at både forslagsstillere og kommunen slipper å bruke tid på innspill som er lite aktuelle. Dersom kommunen ikke har en langsiktig arealstrategi i samfunnsdelen, bør en drøfting av prioriteringer og rammer for langsiktig arealbruk starte opp i arbeidet med planprogrammet for arealdelen. Planprogrammet bør omtale hvordan forslag til ny spredt bebyggelse i LNFR-områder vil bli håndtert i planprosessen, og om eksisterende bebyggelse i LNFR-områder uten planavklaring skal vurderes satt av til spredt bebyggelse etter § 11-7 nr. 5 bokstav b) med tilhørende bestemmelser. For å sikre god medvirkning og forutsigbarhet bør kommunen legge føringer i planprogrammet for hvilke hensyn kommunen skal vurdere når det skal ta standpunkt om LNFR-områder med eksisterende bebyggelse kan settes av til LNFR spredt bebyggelse.

Kommunen bør så tidlig som mulig avklare med berørte sektormyndigheter, hvilke vurderingskriterier som bør legges til grunn når det skal vurderes om et områder kan være aktuelt for spredt utbygging. Berørte sektormyndigheter kan for eksempel være landbruks-, reindrifts-, miljøvern-, vei- eller jernbanemyndighetene. Aktuelle kriterier er nærmere omtalt i avsnitt 2.4.

Mer utfyllende veiledning om utarbeidelse av planprogram finnes i veileder T-1493 (2012) Konsekvensutredninger – kommuneplanens arealdel.Veilederen vil bli oppdatert i tråd med ny forskrift om konsekvensutredninger fra 2017, og gjøres tilgjengelig sammen med departementets øvrige veiledning om konsekvensutredninger på planlegging.no.

2.3 Kravene til konsekvensutredning av LNFR spredt bebyggelse

Kravet om konsekvensutredning er i utgangspunktet stilt til alle nye utbyggingsområder i kommuneplanens arealdel. De skal alltid konsekvensutredes og deres virkning på miljø og samfunn vurderes. Det gjelder også nye arealer for LNFR spredt bebyggelse. Konsekvensutredningen av kommuneplanens arealdel skal være overordnet. Omfanget av, og nivået på, utredningene skal tilpasses områdenes størrelse, utbyggingens omfang og antatte konfliktgrad, og ikke være mer omfattende enn nødvendig. 17 Det vises for øvrig til departementets veiledning for konsekvensutredning.18

Endring i planbestemmelser innenfor et eksisterende område for LNFR spredt, kan medføre krav om konsekvensutredning dersom det endrer tiltakenes virkning på miljø og samfunn. Det kan for eksempel gjelde der endringer i planbestemmelser legger opp til vesentlig høyere utnyttelse, at kriteriene for lokalisering av bebyggelsen endres vesentlig, eller at de på en annen måte vesentlig endrer rammer for utforming, utnytting eller andre funksjonskrav. Omfanget av konsekvensutredninger må tilpasses endringene som foreslås.

Når eksisterende bebyggelse i LNFR-områder skal avsettes til LNFR spredt bebyggelse for første gang i kommuneplanens arealdel, er dette å anse som nytt arealformål. Områdene må derfor konsekvensutredes sammen med øvrige nye arealformål i arealdelen. Det fordi hensikten med å benytte LNFR spredt bebyggelse etter pbl § 11-7 nr. 5 bokstav b) normalt vil være å tilrettelegge for utvidelse av bebyggelsens omfang og åpne for at disse eiendommene også kan gjennomføre en del tiltak uten søknad i samsvar med pbl §§ 20-2 og 20-5. Gjennom konsekvensutredningen foretar en da de overordnede vurderingene som ellers vil måtte gjøres for hver enkelt eiendom hver eneste gang det er ønske om et tiltak. Ved å ta områdene inn som LNFR spredt bebyggelse og gjøre jobben med å konsekvensutrede dem, sikrer kommunen at den eksisterende spredte bebyggelsen i LNFR-områdene kan likestilles mer med bebyggelsen i ordinære nærings-, bolig- eller fritidsboligområder. Dette vil forenkle senere byggesaksbehandling vesentlig.19

Antatt konfliktgrad ved tilbygg og mindre bebyggelse på bebygd eiendom er ofte mindre enn når det er snakk om tilrettelegging for ny bebyggelse innenfor LNFR-områder. Konfliktgraden for eksisterende bebyggelse er i de aller fleste tilfeller såpass lav at enkle overordnede utredninger vil være nok. En områdevis konsekvensutredning av flere enkeltområder vil ofte være tilstrekkelig. Se eksemplene med kart under. Samtidig kan eksisterende bebyggelse ligge i LNFR-områder hvor en med dagens kunnskap ikke ville tillatt bebyggelse, eksempelvis på grunn av flom-/skredfare, sårbar natur, reindrift eller kulturminner. Slike delområder kan ofte også identifiseres gjennom enkle overordnede utredninger, og dermed gis særskilt behandling.

Områdevis konsekvensutredning

Med områdevis konsekvensutredning menes en felles vurdering av et relativt homogent område med flere spredte eiendommer, for eksempel en grend. Størrelsen på egnet utredningsområde kan variere etter topografi og konfliktgrad, og hvilke hensyn som gjør seg gjeldende.

I begge eksemplene under benyttes illustrasjonskart med markslag (FKB-AR5) som bakgrunnskart (figur 2.1 og 2.2), noe som kan være til hjelp i vurderingen. Kartene er i målestokk 1:5000 som gir flere detaljer (bygg, koter, mv.) enn det som normalt vises på kommuneplankartet.

Eksempel 1

Figur 2.1 Illustrasjonskart eksempel 1. Områdeavgrensning fra utredningen kan for områdene som vurderes egnet for spredt bebyggelse, senere overføres til plankartet.

Eksempel 1 viser områdevis konsekvensutredning av eksisterende spredt bebyggelse i en mindre grend. Det skal ikke åpnes for ny selvstendig bebyggelse, kun mindre til-/ påbygg til eksisterende bygg, samt sikre at eiendommene kan benytte søknadsfritakene etter pbl § 20-5 for uhus, garasjer, mv. Eiendommene som vurderes satt av til spredt bebyggelse er vist med rød eiendomsgrense på kartet (figur 2.1). De fleste eiendommene består av boligbebyggelse, men også en næringseiendom og noen fritidsboliger. På to av eiendommene inngår dessuten landbruksbygg. Konsekvensutredningen gir grunnlag for å vurdere hvilke planbestemmelser som bør fastsettes. Det kan gjelde bebyggelsens omfang (utnyttingsgrad), antall enheter, utbyggingsvolum og nødvendige funksjonskrav (VA, veg, etc.) m.m.

Eksempel 2

Figur 2.2 Illustrasjonskart eksempel 2.

Eksempel 2 viser områdevis konsekvensutredning av gårdstun for LNFR spredt næringsbebyggelse. Gårdstunene som vurderes satt av til spredt næringsbebyggelse er på kartet markert med rød firkant på tunet. Konsekvensutredningen gir grunnlag for bestemmelser om maksimal størrelse og antall enheter, plassering i forhold til tunet og eventuelle andre krav til høyde eller volum. Bestemmelsene kan også stille krav om reguleringsplan for nærmere angitte tiltak.

Konsekvensutredningen skal også gi en vurdering av virkningene av de samlede arealbruksendringene i planen og se dette i sammenheng med eksisterende bebyggelse og arealreserver. For spredt næringsbebyggelse må det vurderes om det må stilles krav om reguleringsplan for nærmere angitte tiltak ut fra rammene i vedlegg I og II til forskrift om konsekvensutredninger.

2.4 Kriterier for å vurdere LNFR spredt bebyggelse

Kommunen bør i starten av planarbeidet, helst i planprogramfasen og i utarbeiding av langsiktig arealstrategi, fastsette noen kriterier spredt bebyggelse. De skal bidra til at målene for lokalsamfunnsutvikling og lokal næringsutvikling kan nås, og samtidig sikre at en unngår at bebyggelsen kommer i konflikt med viktige landskaps-, landbruks-, natur-, frilufts- eller reindriftshensyn. Eksempler på slike kriterier kan være at ny spredt bebyggelse skal legges til områder med fraflytting og behov for å opprettholde lokalsamfunn, og unngås i LNFR-områdene i strandsonen, på snaufjellet, og på dyrka eller dyrkbar jord. Kriteriene bør utformes på en slik måte at det klart framgår hvor i kommunen det kan være aktuelt å legge til rette for LNFR spredt bebyggelse, og under hvilke forutsetninger. Noen av de samme kriteriene vil også kunne benyttes når kommunen skal ta stilling til eksisterende spredt bebyggelse.

En endring av status fra LNFR-formål etter bokstav a) til LNFR-område for spredt bebyggelse etter bokstav b), kan ha vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn. Derfor kan ikke kommunen uten videre sette av alle LNFR-områder med eksisterende spredt bebyggelse til LNFR spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse. Det må i planarbeidet gjøres en konkret vurdering av hvert enkelt område. Vurderingene kan gjelde om bebyggelsen er reelt spredt eller om området bør avsettes som byggeområde i kommuneplanen, om noe av bebyggelsen er i konflikt med andre vesentlige interesser og derfor bør oppretthodles som LNFR bokstav a), og om hvilke rammer som bør settes for utvidelser m.v. på den eksisterende bebyggelsen.

I boks 2.1 er en liste med aktuelle kriterier for en overordnet vurdering av om et område er egnet for LNFR spredt bebyggelse. Kriteriene kan fungere som en grovsortering for å unngå videre utredning av områder som av ulike grunner ikke bør avsettes til LNFR spredt bebyggelse. For eksisterende bebyggelse vil kriteriene måtte brukes mindre strengt enn for helt nye områder. De kan brukes som en første vurdering av om eiendommene er egnet for utvidelse av eksisterende bebyggelse og unntak fra søknadsplikt etter pbl § 20-5. Viser kriteriene at et område med eksisterende spredt bebyggelse er svært lite egnet. bør det eventuelt beholdes som et ordinært LNFR-område.

Den endelige avgrensningen av områdene for LNFR spredt bebyggelse og bestemmelsene om hvor mye det kan bygges på hver eiendom gjøres med bakgrunn i den etterfølgende konsekvensutredningen av områdene, jf. avsnitt 2.5.

Det kan være vanskelig for en kommune å ha oversikt over alle hensyn og sektorlover. Høring av planprogram og bruk av regionalt planforum gir mulighet for å få innspill fra regionale og statlige myndigheter både på silingskriterier en kan bruke, om viktige hensyn som skal vurderes i planprosessen og hvordan en gjennom planbestemmelsene kan sikre at bebyggelsen utformes slik at hensynene ivaretas.

I figur 2.3 vises et eksempel der områder med eksisterende spredt fritidsbebyggelse i LNFR-områder har blitt vurdert i forhold til om de var egnet for å bli avsatt til LNFR spredt fritidsbebyggelse i flere trinn ut fra et sett med kriterier.

Figur 2.3 Ringebu kommune fikk i 2017, som del av arbeidet med kommuneplanens arealdel, utarbeidet en «Konsekvensutredning av eksisterende spredt fritidsbebyggelse i LNF» der kommunens areal ble delt opp i delområder for analyse. Den eksisterende fritidsbebyggelsen ble vurdert ut fra et sett med kriterier i flere trinn.

Figur 2.4 Av 772 fritidseiendommer ble 296 eiendommer allerede innledningsvis ved hjelp av kriteriesettene vurdert som uegnet for å avsettes til LNF spredt bebyggelse. De resterende ble så konsekvensutredet ut fra ulike planhensyn og vurderingskriterier. Ut fra dette ble eiendommene som er vist med blått på illustrasjonskart i utredningen tatt inn i det videre kommuneplanarbeidet, for avslutningsvis å bli avsatt som LNF spredt fritidsbebyggelse i plankartet.

2.5 Utredningstemaer i konsekvensutredningen

Tematisk skiller ikke utredningene for spredt bebyggelse i LNFR-områder seg vesentlig fra andre byggeområder. Underlaget det vurderes ut fra vil vanligvis være felles. En konsekvensutredning skal identifisere og beskrive de faktorer som kan bli påvirket, og vurdere vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Kapittel 5 i forskrift om konsekvensutredninger angir kravene til innholdet i konsekvensutredning. Veiledning om KU i kommuneplanens arealdel er beskrevet nærmere i Veileder om kommuneplanens arealdel.

I forskriften § 21 listes en rekke hensyn opp som kan være relevante å identifisere og beskrive i konsekvensutredningen. Det må for hvert enkelt område vurderes konkret hvilke tema som er relevante å vurdere, og hvor detaljert dette skal gjøres. Nivået må tilpasses omfanget av spredt utbygging det legges opp til. Utredningen skal omfatte positive, negative, direkte, indirekte, midlertidige, varige, kortsiktige og langsiktige virkninger.

For LNFR spredt næringsbebyggelse må det alltid vurderes om tiltaket er av en slik karakter eller størrelse at det omfattes av krav om reguleringsplan etter forskrift om konsekvensutredninger.

Dersom det skal åpnes for ny LNFR spredt næringsbebyggelse, eller større tiltak20 på eksisterende næringsbebyggelse. i LNFR-områder der en finner mange av de opplistede utredningstemaene, bør det gjøres en vurdering av om det er mer hensiktsmessig å stille krav om reguleringsplan enn å utrede alt på kommuneplannivå. Reguleringplanen er mer detaljert, og det er derfor lettere å vurdere konsekvenser av tiltak. Tilsvarende gjelder også i områder med spesielle hensyn eller interesser, der det kan være behov for mer omfattende prosesser for å sikre nødvendige avklaringer og tillatelser. Det kan eksempelvis gjelde i områder med flom-/ skredproblematikk, jordvernhensyn, verdifulle kulturminner, kulturmiljø og landskap, viktig naturmangfold, store friluftslivsinteresser, nærhet til verne-/fareområder, kompliserte adkomstforhold, etc.

En utfordring ved bruk av arealformålet LNFR spredt bebyggelse, og særlig i fjell- og utmarksområder, er kravet til kunnskapsgrunnlaget. I områdene der det er aktuelt å åpne for spredt utbygging kan det være mangelfullt kunnskapsgrunnlag om naturmangfoldet. Naturmangfoldloven § 8 forutsetter at kunnskapsgrunnlaget som beslutningen bygger på og vektleggingen av naturmangfoldverdiene, skal framgå av vurderingene hvis det åpnes for nye byggetiltak. Det er viktig at vurderingene som naturmangfoldlovens bestemmelser fastsetter innarbeides i konsekvensutredningen så tidlig som mulig. I avsnitt 5.1 er det en mer detaljert gjennomgang av naturmangfoldloven.

I likhet med naturmangfoldloven åpner flere sektorlover for at avklaring kan skje gjennom samordning med arealplaner etter plan- og bygningsloven. Noen få sektorlover forutsetter at samordningen og avklaringen av deres temaer (planhensyn) må gjøres på reguleringsplannivå, og ofte som del av en konsekvensutredning på tiltaksnivå knyttet til denne. Der slike særskilte sektorhensyn foreligger kan det være komplisert å benytte arealformålet LNFR spredt bebyggelse i kommuneplanens arealdel uten krav om reguleringsplan. De viktigste av disse planhensynene med tilhørende sektorlover er nærmere omtalt i kapittel 5.

2.6 Virkningene av de samlede arealbruksendringene i planen

I forskrift om konsekvensutredninger er det krav om at det skal gis en vurdering av virkningene av de samlede arealbruksendringene i planen. Samlede virkninger kan beskrives som det totale «fotavtrykket» som forslagene til endret arealbruk etterlater seg for relevante miljø- og samfunnsforhold. Samlede virkninger av planen eller tiltaket skal også vurderes i lys av allerede gjennomførte, vedtatte eller godkjente planer eller tiltak. Beskrivelsen av de samlede virkningene skal ta utgangspunkt i konsekvensvurderingene som er gjort for enkeltområdene.

Behovet for å vurdere den samlede virkningen av en rekke tiltak, som hver for seg kan framstå som små, er ett av hovedargumentene for å bruke formålet LNFR spredt bebyggelse. Kommunen får muligheten til å vurdere den samlede virkningen av all spredt bebyggelse i sammenheng med all øvrig arealbruk, noe som er vanskeligere å gjøre ved bruk av dispensasjonsbestemmelsen i plan- og bygningsloven med den enkeltsaksbehandling det medfører. Ved å løfte utredningen av og diskusjonen omkring spredt bebyggelse og verdiskaping basert på ressursene i LNFR-områdene til kommuneplanen får man en langt mer helhetlig avklaring og styring enn ved å ta diskusjonen sak for sak. Det sikrer også likebehandling ved at ikke sistemann får nei, eller en enkelt tiltakshaver blir gjenstand for en diskusjon som dreier seg om langt mer enn det omsøkte tiltak.

Under er vist et eksempel på hvordan den samlede konsekvensvurderingen kan utformes.21

Dersom kommunen ønsker å sette av eksisterende bebyggelse i LNFR-områder til underformålet spredt bebyggelse etter bokstav b), bør den samlede vurderingen også gi et anslag over dagens utbyggingsvolum og det potensielle utbyggingsvolumet planen åpner for. Det vil gjøre det synlig hvilke endringer planen kan medføre.

Områdene som settes av til LNFR spredt bebyggelse må ikke være så store at det ikke kan gjøres presise vurderinger i konsekvensutredningen og ROS-analysen. Bebyggelsens lokalisering skal også kunne angis så entydig i bestemmelsene, at politikere, innbyggere og høringsinstanser kan ta stilling til forslaget.

Mer utfyllende veiledning om hvordan virkningene av de samlede arealbruksendringene i planen kan vurderes er gitt i veileder T-1493 Konsekvensutredninger – kommuneplanens arealdel.

2.7 Kravene til risiko- og sårbarhetsanalyse for LNFR spredt bebyggelse

Plan- og bygningsloven § 4-3 setter krav om at planmyndigheten skal påse at risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) gjennomføres for alle planer for utbygging. Kravet om ROS-analyse gjelder både for ny bebyggelse og utvidelse av eksisterende. Hensikten med en slik analyse er å avdekke forhold som gjør et utbyggingsområde uegnet for utbygging på grunn av eksempelvis forurensning, fare for flom eller skred, eller ustabile grunnforhold. Områder med fare, risiko eller sårbarhet skal vises som hensynssoner i plankartet, og kommunen kan enten forby utbygging eller gi nødvendige bestemmelser for å avverge skade eller tap ved en eventuell utbygging. På kommuneplannivå vil ROS-analysen ofte være en del av konsekvensutredningen og inngå i planbeskrivelsen. Aktuelle utredningstema avklares i planprogrammet.

Det følger av Rundskriv H-5/18 Samfunnssikkerhet i planlegging og byggesaksbehandling at: «Dersom tiltak skal kunne realiseres direkte med hjemmel i kommuneplanens arealdel må kommunen ha sikret at krav om kartlegging, risikovurdering og oppfølging på reguleringsplannivå er ivaretatt gjennom kommuneplanprosessen. Dette gjelder for eksempel i LNFR-områder hvor det tillates spredt bebyggelse uten krav om reguleringsplan».

Dette innebærer at i de tilfeller der kommuneplanens arealdel åpner for at tiltak kan realiseres uten krav om reguleringsplan, må kartleggingen og oppfølgingen av risiko- og sårbarhetsforhold tilsvare reguleringsplannivået. ROS-analysen må da vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som er av betydning for vurderingen av om arealet er egnet til utbyggingsformålet, om utbyggingen kan medføre endringer i risiko- og sårbarhetsforhold, samt hvilke avbøtende tiltak som må gjennomføres.

Selv om ROS-analysen ikke avdekker konkrete farer i et område, kan kommunen senere få kjennskap til forhold som gjør at området likevel ikke kan bebygges. Dette kan ivaretas på byggesaksnivå gjennom blant annet pbl § 28-1. Dersom det avdekkes fare eller risikoforhold som gjør at mindre tiltak som ikke krever søknad eller byggesaksbehandling ikke kan gjennomføres, må kommunen påse at eiere, festere, etc. får nødvendig varsel om dette.

Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap har en nettbasert veiledning om risiko, sårbarhet og beredskap knyttet til kommunenes beredskapsplikt og samfunns- og arealplanlegging. 22

Figur 2.5 Utsnitt fra DSB sin hjemmeside