3 Framstilling av LNFR spredt bebyggelse i kommuneplanen

Områdeavgrensning og lokalisering av arealer for LNFR spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse må være så presis at både kommunestyret, fylkeskommunen og statlige myndigheter kan ta stilling til om den foreslåtte arealbruken er i samsvar med kommunale, nasjonale og regionale hensyn. Riktig framstilling i plankart og presise bestemmelser er derfor en forutsetning. Det er kart- og planforskriften med tilhørende veiledning som gir rammene for dette.

Spredt bebyggelse i LNFR-områder hjemles i to bestemmelser; pbl §§ 11-7 nr. 5 bokstav b) og 11-11 nr. 2. I tillegg kommer § 11-11 nr. 5 til anvendelse så langt det er relevant. Det er dermed en del formelle krav til angivelse av arealer til LNFR spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse eller annen bebyggelse som må ivaretas. Disse gjennomgås i det følgende. Kravene gjelder både planlagt framtidig utbygging og angivelse av eksisterende spredt bebyggelse.

3.1 Kommunen kan velge mellom ulike framstillingsmåter

Det er tre hovedmåter å sette av et område til LNFR spredt bebyggelse:23

Generelt er det mest avklarende om områder for LNFR spredt bebyggelse vises med arealformål i det ordinære juridiske plankartet, men det er ikke alltid hensiktsmessig eller praktisk mulig. For eksempel kan eksisterende, svært spredt bebyggelse, være utfordrende å vise med arealformål i plankartet når det dreier seg om små enkelteiendommer eller små deler av en stor eiendom. Her kan det være behov for å vise detaljer som ikke vil være synlig i kommuneplankartet i målestokk fra 1:20 000 til 1:50 000. Kart- og planforskriften åpner derfor for at plankartet kan ha med egne kartutsnitt i en mer egnet målestokk, som i praksis er en forstørrelse av en eller flere deler av planen24.

En vedtatt arealplan består av plankart, bestemmelser, eventuelt med vedlegg eller illustrasjoner som er gjort juridisk bindende gjennom bestemmelse og planbeskrivelsen som var grunnlaget for planens vedtak, jf. pbl § 4-2. Videre angir kart- og planforskriften § 9 at plankart skal vise innhold og rettslige virkninger på en klar og entydig måte, og med tilstrekkelig nøyaktig stedfesting tilpasset formålet med planen. Planen skal på en tydelig måte skille mellom plandata og basiskart. Tegnforklaringen skal skille mellom symboler som angir rettslige virkninger og annen informasjon. Arealplaner som består av flere kartutsnitt skal ha et system for å skille og identifisere de ulike utsnittene fra hverandre og vise sammenhengen mellom dem.

Tegnereglene for kommuneplanens arealdel gitt i «Del 2 av Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister»25 medfører at det er faste regler for hva som kan brukes av formål, linjer og symboler på plankartet på kommuneplannivå. Det er i denne spesifikasjonen egne tegneregler for framstilling av henholdsvis kommuneplan og reguleringsplan. De mer detaljerte formålsangivelsene, symbolene og underdelingene er forbeholdt reguleringsplan, jf. figur 3.1 under. I noen tilfeller vil det derfor være behov for å bruke ulike typer av illustrasjoner/ illustrasjonskart, i tillegg til plankartet.

I de tilfeller det er behov for å bruke framstillingsformer på plankartet som ikke er i samsvar med kart- og planforskriften, kan bestemmelser supplert med ulike illustrasjoner med og uten rettslig virkning benyttes.26. Det er viktig å merke seg at juridisk bindende illustrasjoner ikke kan gå ut over det som kan gis som bestemmelser til kommuneplanens arealdel etter pbl §§ 11-8, 11-9 og 11-11. Det er dermed sterkt begrenset hvilke illustrasjoner og kartframstillinger som kan gjøres juridisk bindende (gis rettslig virkning) på kommuneplannivå.

Figur 3.1 Utsnitt fra tegnereglene som viser tillatt underdeling av LNFR-formålet for henholdsvis kommuneplanens arealdel (øverst) og reguleringsplan (under). I reguleringsplan skilles det ikke mellom nytt og eksisterende arealformål.

I framstilling av LNFR spredt bebyggelse i kommuneplanens arealdel kan det også benyttes bestemmelser alene. Eventuelle illustrasjoner og vedlegg fra for eksempel konsekvensutredningen, kan da følge planen som ikke juridisk bindende illustrasjoner. De vil fungere som retningslinjer for LNFR spredt bebyggelse for de aktuelle eiendommene, men uten rettslig virkning.

Kommunen kan kombinere ulike framstillingsmåter innenfor en og samme plan. Hvilken framstillingsmåte som er best egnet i det enkelte område må kommunen vurdere i samråd med berørte sektormyndigheter eller fylkesmannen. De tre hovedmåtene å angi LNFR spredt bebyggelse gjennomgås nærmere under.

3.2 LNFR spredt bebyggelse gjennom arealformål og bestemmelser

Den vanlige måten å sette av areal til et bestemt formål er ved å angi arealformålet i plankartet med fastsatt farge. De tre hovedtypene spredt bebyggelse kan i kommuneplanens arealdel angis i plankartet samlet eller hver for seg. Arealformål LNFR spredt bebyggelse i plankartet gir en presis avklaring av arealbruken og er vanligvis mest oversiktlig. Kommunene bør følgelig bruke arealformål i plankartet så langt det er hensiktsmessig. Til arealformålet gis det bestemmelser som angir vilkårene for bruk og vern, og bebyggelsens omfang og lokalisering. Bestemmelsene skal supplere plankartet slik at planen som helhet fyller kravet i pbl § 11-11 nr. 2.

LNFR spredt bebyggelse vil vanligvis angis som enten spredt boligbebyggelse, spredt fritidsbebyggelse eller som spredt næringsbebyggelse, noe som gir god forutsigbarhet. Det er imidlertid også anledning til å avsette ulike kombinasjoner av LNFR spredt bebyggelse eller angi et annet spredt anlegg eller tiltak, for eksempel spredt bolig- og næringsbebyggelse eller et område for småkraftverk. I slike tilfeller benyttes arealformålet med kode 5200, LNFR-areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse, mv. Hvilke utbyggingsformål som er tillatt må gå fram av bestemmelsene til planen.

I kommuneplanens arealdel skal plankartet skille mellom eksisterende og nytt arealformål. Dette skillet gjør det synlig for høringspartene hvilke arealformål som allerede er stadfestet i tidligere vedtatt plan, og hvilke som er kommet inn som nye forslag i foreliggende plan. Fargene vist i figur 3.2 velges altså ikke på grunnlag av om det står bebyggelse der i dag eller ikke, men om det aktuelle området har vært vist med formålet LNFR spredt bebyggelse etter § 11-7 nr. 5 bokstav b) i tidligere vedtatt arealplan eller ikke. Endres størrelsen eller underformål på et område i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel vises den endrede delen med aktuell farge for nytt arealformål.

Kartframstilling av LNFR-formål i kommuneplanens arealdel.27

3.3 Avgrensning av områder for spredt bebyggelse og egnet målestokk

Kommunen må ta stilling til størrelsen på områdene som skal settes av til LNFR spredt bebyggelse ut fra behovet, forholdene på stedet og resultatet av konsekvensutredning og ROS-analyse. Områdene som avsettes til LNFR spredt bebyggelse bør ikke være større enn at det er mulig å avgrense og utrede hvert enkelt område. På den måten oppnås sikkerhet om hvilke verdier som blir berørt av eventuelle nye tiltak eller utvidelse av eksisterende.

Et viktig moment ved valg av målestokk er at kartet må være godt lesbart, blant annet for å legge til rette for medvirkning i planprosessen. Arealanvisningene må være synlige på plankartet i den målestokken det vedtas. Det er ikke tilstrekkelig at mindre arealer og detaljer av betydning for vedtaket kun vises på digitale kart. Normal målestokk for kommuneplanens arealdel er mellom 1:20 000 og 1:50 000.

Hvis det er behov for å avgrense så små områder at de ikke blir synlige på basiskartet, må kartutsnitt av plankartet i egnet målestokk benyttes, jf. omtale i avsnitt 3.1. Aktuell målestokk for kartutsnitt vil normalt være som anbefalt for kommunedelplan, dvs. 1:5 000 eller 1:10 000. I en slik målestokk vil eksisterende bebyggelse kunne vises i basiskartet.

Figur 3.2 Eksempel på bruk av ulike LNFR spredt formål i kommuneplanens arealdel

Dersom det er behov for å vise mange detaljer i basiskartet, kan målestokk som for områderegulering 1: 2 000 vurderes for utsnittene28. Det er viktig å merke seg at selv om målestokk som for reguleringsplan benyttes, kan kun arealformål, juridiske linjer og symboler som for kommuneplan benyttes. Dersom kommunen ser behov for å benytte mer detaljerte framstillinger enn det tegnereglene for kommuneplan åpner for, må ulike illustrasjoner/ illustrasjonskart uten rettslig virkning benyttes som et supplement til plankartet, jf. omtale i avsnittene 3.1, 3.7 og 3.8.

Er det mange eksisterende enkelteiendommer med og uten bebyggelse som skal avsettes til LNFR spredt bebyggelse innenfor et område, kan det være hensiktsmessig å benytte en liste med gnr/bnr i bestemmelsene, i tillegg til å vise områdene i plankartet. I en slik bestemmelse kan en skille de eksisterende arealene fra hverandre, og fra framtidige nye eiendommer dersom bestemmelsene tillater framtidig deling. Bestemmelsen vil senere også vise om bebyggelsen, eller bare eiendommen, eksisterte da planen ble vedtatt. I LNFR-områder med mye eksisterende bebyggelse og fradelte tomter bør det også vurderes om det er mer aktuelt å bruke arealformålet Bebyggelse og anlegg, jf. omtale i avsnitt 1.2 av når LNFR spredt bebyggelse er riktig arealformål.

Dersom det innenfor et areal som avsettes til LNFR spredt bebyggelse ikke skal tillates nye enheter, gjennomføres tiltak uten søknadsplikt eller utvide eksisterende enheter, må dette presiseres i bestemmelsene. Kommunen skal for alle områder som avsettes til LNFR spredt bebyggelse angi bebyggelsens omfang og lokalisering, jf. pbl § 11-11 nr. 2. Det kan da også fastsettes om det tillates nye enheter, og hvor mange som kan tillates innenfor hvert enkelt område totalt og i en gitt periode.

3.4 Bruk av kartutsnitt

Som omtalt i avsnitt 3.1 åpner kart- og planforskriften for at plankartet kan suppleres med kartutsnitt i en mer detaljert målestokk. Flere kommuner har vedtatt egne kartutsnitt for tettsteder og grender som del av kommuneplanens arealdel. En slik praksis gir en oversiktlig arealplan bestående av et plankart over hele kommunen kombinert med et sett med tilhørende kartutsnitt.

Ved å benytte utsnitt i en kartmålestokk (1:10 000 eller 1:5 000) som viser eksisterende bygninger i basiskartet, vil kartutsnittene gi mulighet for en mer detaljert framstilling av tettbebyggelsen og ulike tiltak, mens kommuneplankartet vise helheten i arealbruken. Kartutsnittene vil kunne gi et reelt bilde av skillet mellom ordinær LNFR-bebyggelse etter § 11-7 nr. 5 bokstav a), og områder hvor det etter bokstav b) er tillatt med annen bebyggelse enn den som tilhører stedbunden næring. Bruk av kartutsnitt kan ikke bare knyttes til tettsteder og grender. De kan også benyttes for LNFR-områder der ulike andre tiltak vurderes tillatt og det er behov for å vise flere detaljer enn kommuneplanens målestokk (1:50 000 eller 1:20 000) gir rom for.

Figur 3.3 Utklipp som viser hvordan det mer detaljerte utsnittet av kommuneplankartet tydeliggjør framtidig areal avsatt som LNF spredt næringsbebyggelse. Arealene i eksemplet (fra Sel kommune) skal brukes til ulike tiltak/anlegg knyttet til et ekstremsportsenter under planlegging. Det er i planbestemmelsene krevd reguleringsplan(er) for områdene SN01-SN06, med tilhørende miljøutredninger.

3.5 Bruk av byggegrense

Ved bruk av LNFR spredt bebyggelse er det viktig å avgrense hvor bebyggelsen kan plasseres. Et tiltak/byggverks plassering kan fastsettes bindende i plan, jf. pbl §§ 29-4 og 11-9 nr. 5. Plasseringen av byggverk skal framgå av bestemmelse og/eller være tegnet inn på plankart. I plankartet kan plassering av byggverk i horisontalplanet gjøres ved bruk av byggegrense. Ved behov for å gi bestemmelser om mer enn bare plassering kan bestemmelsesgrense29 brukes til både å avgrense området bebyggelsen kan plasseres innenfor og hvor øvrige bestemmelser gjelder. Bebyggelsen må i begge tilfelle plasseres innenfor eller langs angitte bestemmelses-/ byggegrenser vist på plankartet og i samsvar med gitte bestemmelser.

Der det ikke er angitt byggegrense i planen (kart og/eller bestemmelse), vil de byggegrenser som følger av sektorlov30, bestemmelser etter pbl § 1-8 mot sjø og vassdrag, og av pbl § 29-4 mot nabogrense, gjelde. Byggegrense kan også angis indirekte gjennom bestemmelser om hvor tiltak/ bebyggelse skal/ikke skal plasseres, eksempelvis ikke på dyrkbar jord, myr, innmarks beite mv, med angitt avstand til annen eksisterende bebyggelse, lavere enn en angitt kotehøyde, på angitte gnr/bnr osv.

Plassering i høyden fastsettes vanligvis i bestemmelsene, og angis i kotehøyde eller meter over eksisterende eller nytt planert terreng. Bebyggelsens høyde kan i bestemmelse gis som maksimum og/eller minimum høyde for både gesims og møne. Dersom høyde ikke er gitt i bestemmelse, følger det direkte av pbl § 29-4 at gesimshøyde ikke kan overstige 8 meter og at mønehøyde ikke kan overstige 9 meter. Det kan i planbestemmelsene fastsettes at bebyggelsen skal være lavere, lik eller høyere enn det som følger av pbl § 29-4.

I bestemmelse kan det også fastsettes nærmere krav til plassering i forhold til byggegrense. Byggegrensen angir den ytre grensen for plassering av tiltak innenfor et arealformål. Tiltak kan plasseres hvor som helst innenfor byggegrensen dersom ikke annet er angitt i bestemmelsene. I store områder avsatt til LNFR kan byggegrense, sammen med ulike bestemmelser, anvendes til å avgrense mer konkret hvor tiltak/ bebyggelse kan plasseres. De ulike sonene angitt med byggegrenser på en eiendom kan være mulige alternative plasseringer for tillatt bebyggelse. Plassering av bygning skal som hovedregel ikke angis som et punkt.

Byggegrenser som framgår av annen lovgivning (sektorlov) bør tegnes inn i plankartet i samråd med aktuell ansvarlig myndighet. Det må også tas særlige hensyn ved fastsetting av byggegrenser og høydebegrensninger i forhold til blant annet skytebaner, vannkilder, steder det oppbevares sprengstoff og flyplasser.

Både ny og utvidet bebyggelse bør plasseres slik at de andre interessene knyttet til LNFR-området ivaretas best mulig. Det skal for eksempel tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser i 100-meters beltet langs sjøen og langs vassdrag.

Det er viktig å merke seg at forbud mot tiltak mv. langs sjøen etter pbl § 1-8 annet ledd, jf. tredje ledd, gjelder selv om arealet er lagt ut til LNFR spredt bebyggelse og anlegg. Bestemmelsene om forbud mot tiltak mv. i 100-metersbeltet langs sjøen etter § 1-8 gjelder med andre ord også i byggeområder med mindre annen byggegrense er fastsatt i planen. Byggegrensen følger altså ikke arealformålsgrensen. Kommunen må gjøre en konkret vurdering av hvor byggegrensen skal gå. Etter pbl § 1-8 fjerde ledd må kommunen også aktivt gi bestemmelser om oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs i 100-meters sonen, jf. pbl § 11-11 nr. 4, for at slike tiltak skal være tillatt.

Kommunene har etter pbl § 1-8 siste ledd, jf. § 11-11 nr. 5, en plikt til å vurdere om det skal fastsettes en byggegrense på inntil 100 meter langs vassdrag i kommuneplanens arealdel, for på den måten å ivareta viktige natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser langs vassdragene. Bestemmelsene må angi hvilke bygge- og anleggstiltak som ikke skal være tillatt, og for hvilke områder langs vassdraget dette skal gjelde.31

Byggegrense i strandsonen langs sjø og vassdrag kan legges inn i kommuneplanens arealdel på flere måter. Det vanligste vil være å bruke «forbudsgrense sjø» (SOSI-kode 1112), og «forbudsgrense vassdrag» (SOSI-kode 1113). Men også vanlig byggegrense (SOSI-kode 1111) kan benyttes.

3.6 Bruk av hensynssoner

Kommuneplanens arealdel har rettsvirkning etter plan- og bygningsloven § 11-6. Den enkelte grunneier kan ikke ta i bruk eller endre bruk, bebygge eller dele sin eiendom på en måte som er i strid med planen. Arealformål, bestemmelser og hensynssoner avgjør hvilke restriksjoner og krav som blir stilt gjennom planen. Sammen med arealformål og bestemmelser, forteller hensynssoner hvordan et areal kan brukes. Hensynssonene vil som regel innebære en begrensning eller et vilkår for arealbruken i et område, uavhengig av det planlagte arealformålet.

Bruk av hensynssoner etter pbl § 11-8 bokstav a) til f) kan være spesielt nyttig i områder for LNFR spredt bebyggelse. Hensynssoner brukt sammen med tilhørende bestemmelser og retningslinjer, gjør det enklere å synliggjøre hvor bebyggelse kan plasseres innenfor et større LNFR-område. Hensynssonene utgjør en kartfestet inntegning av hva det er nødvendig å ta hensyn til ut fra blant annet arealrestriksjoner etter andre lover og faktiske, naturgitte forhold. Det kan også fastsettes ulike hensynssoner etter pbl § 11-8 eller gis planbestemmelser etter pbl § 11-9 nr. 8, med sikte på å overvåke planens virkninger og begrense eller avbøte negative virkninger av vesentlig betydning. Konsekvensutredningen med ROS-analyse kan gi grunnlag for å avgrense ulike hensynssoner.

Hensynssoner vises på plankartet, kan gå over flere arealformål og også overlappe hverandre. De kan enten være rettslig bindende eller retningsgivende for de tiltak som skal gjennomføres. Virkningen for den enkelte sone framgår av plan- og bygningsloven og kan utfylles av bestemmelser og retningslinjer. De hensynssonene som er bindende setter vilkår for gjennomføring av tiltak på samme måte som bestemmelsene.

Temaplaner og illustrasjoner er en annen type planinformasjon. De er ikke del av den formelle planframstillingen, og er i utgangspunktet ikke juridisk bindende. I noen tilfeller kan de likevel være hensiktsmessige for å få presentert viktige forhold for arealbruk og forståelse av planen. 32

Rettsvirkningen av hensynssonene avhenger av hvilken sone det gjelder. Til hensynssone angitt etter pbl § 11-8 bokstav c) kan det som hovedregel bare gis retningslinjer. Slike retningslinjer vil ikke binde opp arealbruken rettslig, men myndighetene skal vektlegge dem ved avgjørelse av saker innenfor hensynssonen. For de øvrige hensynssonene vil virkningen være at tiltak i strid med bestemmelser til hensynssonen, er forbudt.

Det er i utgangspunktet en forutsetning at en hensynssone (utenom enkelte sikrings- og faresoner) ikke skal regulere landbruksvirksomhet i seg selv eller forholdet mellom landbruk, natur, friluftsformål og reindrift. Retningslinjene til en hensynssone etter pbl § 11-8 bokstav c) kan ikke gå ut over rammene for de aktuelle arealformålene etter § 11–7, og gir ikke hjemmel til regulering av næringsvirksomhet. Slik regulering gjøres med hjemmel i særlov for aktuell næring, innenfor de rammer planens arealformål og bestemmelser fastsetter. Reindrift og landbruksvirksomhet er i tillegg pågående næringsvirksomhet, som i utgangspunktet ikke omfattes av rettsvirkningene av kommuneplanens arealdel jf. pbl § 11-6. For LNFR spredt bebyggelse vil derimot de fleste typer hensynssoner med tilhørende bestemmelser og retningslinjer være relevante, og bidra til styring av bebyggelsens plassering, innhold, m.m.

Etter pbl § 11-8 bokstav c) kan det eksempelvis angis jordvernsone, soner med særlige hensyn til landskap, bevaring av natur-/kulturmiljø, friluftsliv, grønnstruktur og differensierte jordbruks-, skogbruks- og reindriftssoner. Til hensynssonen kan det blant annet gis retningslinjer om tilrettelegging for eller begrensning av ferdsel, eventuelt om former for bruk eller vern som er knyttet opp mot ulike sektorlover og virkemidler i landbruket eller verneforvaltningen. Omfanget av bestemmelser og retningslinjer som kan gis til de ulike hensynssonene er nærmere omtalt i kapittel 4.633

3.7 Spredt bebyggelse gjennom bestemmelser i kombinasjon med illustrasjoner

I de tilfeller der kommunen finner at en annen kartframstilling enn den som følger av «Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister -Del 2», er mer egnet for å gi en tydelig framstilling av LNFR spredt bebyggelse, kan kommunen velge å supplere det ordinære plankartet med illustrasjoner/illustrasjonskart. Disse kan gjøres juridisk bindende, så lenge de ikke går utover det som etter pbl §§ 11-8, 11-9 og 11-1134 kan fastsettes gjennom bestemmelser til kommuneplanens arealdel.

For at et vedlegg eller en illustrasjon skal gis rettsvirkning som del av planen, må det ha vært en del av materialet som ble sendt på høring, og det må vedtas av kommunestyret. Juridisk bindende illustrasjoner til planbestemmelser skal alltid ha en henvisning til vedkommende bestemmelse. Det følger av pbl §§ 11-8, 11-9 og 11-11 at det er sterkt begrenset hvilke illustrasjoner og kartframstillinger som kan gjøres juridisk bindende på kommuneplannivå.

Når illustrasjoner, eksempelvis ulike punktsymboler, tegnes inn på det ordinære plankartet, må henvisning til aktuell(e) planbestemmelse(r) framgå av tegnforklaringen. Planbestemmelsene, sammen med juridisk bindende vedlegg og illustrasjoner, er like sentrale elementer i en arealplan som plankart, og skal følgelig ligge i kommunens planregister, jf. kart- og planforskriften § 12.

En planbestemmelse som gjør en illustrasjon juridisk bindende og utdyper hva som gjelder for det/de angitte LNFR-områdene kan, dersom den er entydig nok, benyttes som eneste kartfesting av de aktuelle områdene for LNFR spredt bebyggelse. Anbefalingen er likevel at illustrasjoner/illustrasjonskart der det er mulig primært benyttes som en utdypning og nærmere konkretisering for områder som også er vist med arealformål LNFR spredt bebyggelse på det ordinære plankartet, eller er markert med en bestemmelsesgrense. Det kan også gjøre det unødvendig å gjøre selve illustrasjonskartet juridisk bindende.

Det er viktig å ha et bevisst forhold til om alt det som framgår av illustrasjonen(e)/ illustrasjonskart ønskes gjort juridisk bindende gjennom fastsettelse i bestemmelse, eller om det kan være mer hensiktsmessig kun å henvise til disse som en retningslinje uten rettslig virkning.

Figur 3.4 Kommunen kan om ønskelig gjøre kartet (eventuelt i bearbeidet form) fra en områdevis utredning om til et illustrasjonskart i planen. Dette kan gi en mer lesbar framstilling enn kun å vise avgrensningen for områdene som skal avsettes til LNFR spredt bebyggelse med bestemmelsesgrense i plankartet. Ved bruk av illustrasjonskart anbefales det at avgrensningene vist med rødt overføres til plankartet som en «KpBestemmelseGrense», i stedet for å gjøre illustrasjonen juridisk bindende. Områdeavgrensningene kan ikke utvides gjennom planvedtak. Alle områder som vedtas må være konsekvensutredet og ha inngått i den gjennomførte høringen. Vedtatte illustrasjonskartet og plankartet kan alltid inneholde færre eller mindre områder enn de som ble vurdert i planarbeidet og var med ved høring.

Det juridisk bindende plankartet kan også ha med ulike illustrasjoner. Kommunen vil kunne legge vekt på slike illustrasjoner når den skal ta stilling til et tiltak eller en dispensasjon, men de er uten rettslig virkning. Illustrasjoner og andre retningslinjer bør alltid gjøres tilgjengelige for private tiltakshavere så tidlig som mulig i prosessen. Det anbefales at kommunen benytter mulighetene til å legge inn alle typer retningslinjer i planregisteret og koble dem digitalt til planen, for å sikre at all relevant informasjon finnes ett sted. Også informasjon i planbeskrivelsen vil kunne være retningsgivende, jf. kart- og planforskriften § 9, første ledd, bokstav c).

Figur 3.5 Kommunen kan bruke ulike symboler i kommuneplankartet for å synliggjøre hvor den spredte bebyggelsen innenfor et større område er lokalisert. Større sammenhengende områder bør vises med arealformål i kartet. Referansene i tegnforklaringen til gårds- og bruksnummer (matrikkelnummer) sammen med hvilken type LNFR spredt bebyggelse det gjelder, vil lette koblingen mot planbestemmelsene og omtale i planbeskrivelse og konsekvensutredning.

3.8 LNFR spredt bebyggelse gjennom bestemmelser alene

I de tilfeller der det ikke vurderes hensiktsmessig å framstille lokaliseringen på plankartet, kan kommunen angi lokaliseringen verbalt i bestemmelser, som alternativ til presis kartfesting. Dette kan eksempelvis gjelde lokalisering av svært spredt eksisterende bebyggelse innenfor store LNFR-områder, der det ikke er praktisk mulig å vise de små områdene på et lesbart kart. For eksisterende bebyggelse vil henvisning til matrikkelnummeret og type bruk ofte være tilstrekkelig. Når det er mulig å etablere et plankartutsnitt eller illustrasjon/illustrasjonskart som gjør det enklere å forstå klart hvor i kommunen de ulike områdene for LNFR spredt bebyggelse er, frarådes det å benytte bestemmelser alene. Uansett framstillingsmåte er det en forutsetning for å kunne vedta planen at arealene hvor LNFR spredt bebyggelse skal tillates avgrenses på en konkret og entydig måte.

Det stilles store krav til verbal presisjon for avgrensning og stedfesting av de aktuelle arealene, om nye områder for LNFR spredt bebyggelse skal kunne innføres gjennom bruk av bestemmelser alene og uten krav om reguleringsplan. Områdene må være så presist og entydig angitt at det ikke er grunnlag for tvil om tolkningen. For eksisterende spredt bebyggelse er det noe enklere.

For de fleste kommuner er hensikten med å avsette eksisterende bebyggelse til LNFR spredt bebyggelse etter bokstav b), primært å sikre at bebyggelse i aktiv bruk kan vedlikeholdes og rehabiliteres innenfor visse rammer uten å måtte søke om dispensasjon, samt å sikre forutsigbarhet og mest mulig lik behandling ved kommunens saksbehandling knyttet til uregulerte eiendommer. Bestemmelsene må likevel være presise, slik at det kun er tiltenkt og vurdert bebyggelse som blir avsatt til LNFR spredt bebyggelse.

En avgrensning og stedfesting i planbestemmelser utover gnr/bnr og eventuelle symbol for lokalisering på plankartet (jf. figur 3.6) eller et illustrasjonskart kan gjøres på flere måter, avhengig av forholdene på stedet. Det er viktig at kommunen vurderer nøye hvordan den kan bruke relevante referansepunkter slik at bestemmelsene blir mest mulig entydige. Det kan gjøres ved hjelp av henvisning til kotehøyde i terrenget, angivelse av at bebyggelsen skal ligge langs og innenfor en angitt avstand til en konkret offentlig eller privat veg, ha en gitt avstand til dyrket eller dyrkbar mark, driftsbygning i landbruk eller annen bebyggelse, vannkilde, resipient eller vassdrag, hvilke ulike naturelement en ikke kan plassere bebyggelse på eller ved, som utvalgte naturtyper og økologiske funksjonsområder for prioriterte arter, forholdet eller avstanden til kulturminner, kirkebygg eller andre monumentalbygg, utsiktspunkt og siktlinjer, avstand til fiskeplass i sjø, ulike støykilder, friluftsområder av viktighet for allmennheten, område for tamrein, vilttrekk, og viltbiotop.

En del av forholdene nevnt over kan refereres til ved henvisning til aktuelle hensynssoner på plankartet, ulike temakart (kommunedelplaner) eller byggegrenser etter sektorlov. Noen kan vises på illustrasjoner/ illustrasjonskart uten rettslig virkning. Bruk av koordinatfestede punkter, enten direkte i arealplankartet eller i et illustrasjonskart, vil lette arbeidet for berørte sektormyndigheter når de skal uttale seg om de aktuelle områdene for LNFR spredt bebyggelse.

I tillegg til entydig avgrensning må det, for å oppfylle kravet i pbl § 11-11 nr. 2, konkret framgå hvilket formål og omfang bebyggelsen innenfor hvert LNFR-område skal ha. En generell bestemmelse om at alle tidligere fradelte tomter innenfor LNFR skal kunne bebygges for det formål de er fradelt til, eller at eksisterende bebyggelse skal kunne utvides i samsvar med dagens bruk, oppfyller ikke lovens krav til angivelse av omfang og lokalisering. De må alltid angis med matrikkelnummer og områdeavgrensning, hvilke type bebyggelse som tillates og omfanget på denne. For ubebygde tomter må det også foretas en mer konkret vurdering i planen av om og i så fall hvor mange av de fradelte tomtene det skal åpnes for utbygging av. Årsaken til dette er at det kan ha gått lang tid siden fradelingen skjedde, og forutsetningene for å tillate fradelingen kan ha blitt endret.

Det må i tillegg til de fastsatte bestemmelsene etter § 11-11 nr. 2 gis nødvendige generelle bestemmelser etter § 11-9, og eventuelt også bestemmelser etter § 11-11 nr. 5. Normalt vil funn i konsekvensutredningen og innspill i planprosessen danne grunnlaget for hvilke bestemmelser som bør gis utover de som alltid kreves etter § 11-11 nr. 2. Se kapittel 4 for nærmere omtale av bestemmelser og retningslinjer.

3.9 Særlig om spredt utbygging av naust og bebyggelse i fjell/utmark

Hva som faller inn under LNFR spredt bebyggelse er ikke uttømmende angitt i pbl § 11-7, nr. 5, bokstav b). De viktigste avgrensningskriteriene er at kategorien bare skal brukes for reell spredt utbygging i LNFR-sonene, og at LNFR-formålene fortsatt skal være den dominerende bruken. Ved å bruke bokstav b) til å avsette arealer i LNFR-områder til spredt bebyggelse for annen bruk enn det som er gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, jf. bokstav a), kan kommunen formalisere endret bruk for eksisterende bebyggelse som har utviklet seg over tid. Dette kan for eksempel dreie seg om naust, koier, gammer, jaktbuer, osv. i utmark og fjellområder, der bruken ikke lenger fyller kriteriene gitt for bokstav a) omtalt i veileder H-2401 «Garden som ressurs», og der den endrede bruken gjennom planprosessen og konsekvensutredning blir vurdert som uproblematisk.

Naust

Naust er uthus for oppbevaring av båt, utstyr for båt og fiskeredskap. Tradisjonelt har de med rettigheter langs kysten eller i fiskevann satt opp naust på egen eiendom eller i allmenninger. Disse vil normalt falle inn under bokstav § 11-7 nr. 5, bokstav a). Naust til bruk for bolig- og fritidseiendommer vil måtte avsettes til LNFR spredt bebyggelse med angivelse av naust etter bokstav b) for å formalisere en godkjent bruksendring.

Det er flere måter å angi naustområder i kommuneplanen på. Det er vanlig at områder med flere naust settes av til arealformål etter pbl § 11-7, nr. 1 Bebyggelse og anlegg, med underformålet andre typer bebyggelse og anlegg og tilhørende bestemmelser som spesifiserer naust. Ofte vil det være krav om reguleringsplan i slike områder. Det er også blitt vanligere å samle naustfunksjoner rundt småbåthavner, blant annet for å begrense de samlede inngrepene i strandsonen.

Figur 3.6 Eldre naust i et område med blandet bolig og fritidsbolig bebyggelse. Planstatus for slik bebyggelse kan variere. Foto: Liv Kirstine Just-Mortensen, Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

I områder med LNFR spredt bolig- eller fritidsbebyggelse kan det være aktuelt å åpne for nye eller bekrefte bruk av eksisterende naust i tilknytning til disse. I LNFR-områder etter § 11-7 nr. 5, bokstav b) er det som regel ikke ønskelig at det legges opp til større inngrep i strandsonen ved å bruke Bebyggelse og anlegg. Basert på innspill i planprosessen og konsekvensutredningen kan det være aktuelt å legge til rette for spredt naustutbygging i stedet for å benytte formål etter pbl § 11-7 nr. 1. Alle de tre hovedmåtene for å sette av LNFR spredt bebyggelse kan benyttes.

Eksempelvis kan formålet LNFR spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse mv. benyttes for et område. I bestemmelsene kan angis at både naust, boliger og/eller fritidsboliger er tillatt innenfor området. Det må også gis nærmere bestemmelser om hvor naustene kan plasseres, størrelse, antall osv. Dette er trolig mest aktuelt i områder for LNFR spredt bebyggelse der strandsonen inngår i områdene etter bokstav b).

Når naustene ligger alene uten naturlig sammenheng med spredt bolig- og/eller fritidsbebyggelse, kan spredt naustutbygging framstilles med hjemmel i § 11-11 nr. 2. Det konkrete området som naustene opptar avsettes enten til LNFR spredt bebyggelse, eller den juridiske linjen «KpBestemmelseGrense» benyttes rundt naustet eller ytterkant av naustområdet for å stedfeste plasseringen i plankartet eller utsnitt av dette.35

Ved bruk av bestemmelser til arealformål etter § 11-7 nr. 5 kan det angis at det er adgang til spredt utbygging av naust i det/de avsatte områdene for LNFR spredt bebyggelse. Områdene kan eventuelt også gis påskrift «LS» eller «naust» og et løpenummer på plankartet for enklere å kunne referere til dem i bestemmelsene36. Er området angitt som et bestemmelsesområde ved bruk av «KpBestemmelseGrense», merkes det på plankartet med symbol # og løpenummer, jf. avsnitt 4.5.

For å gi avklaring av byggeforbudet i strandsonen (pbl § 1-8) for spredt naust i LNFR-områder vil bruk av«KpBestemmelseGrense», «forbudsgrense sjø», eller «forbudsgrense vassdrag» og tilhørende planbestemmelser sammen med arealformål LNFR spredt bebyggelse ofte være den beste måten.

Bestemmelser i kombinasjon med ulike illustrasjoner/illustrasjonskart eller unntaksvis bestemmelser alene kan også benyttes, se omtalen av dette i avsnittene 3.7 og 3.8. Uansett framstillingsmåte vil pbl § 1-8 gjelde dersom byggeforbudsgrense ikke blir anvendt i plankartet for å markere tillatt plassering, eventuelt at avvikende byggeforbudsgrense fra § 1-8 ikke framgår klart av en planbestemmelse.

Koier, gammer og andre enkeltbygninger i utmark og fjellområder

Flere steder har eldre skogskoier, støler, løer, mv. blitt tatt i bruk som serverings- og/eller overnattingssteder i regi av idrettslag, turistforeninger etc. I fjellområdene leies jaktbuer, stølsbuer, gammer og andre bygg ut til turister, de er serveringssteder, eller de brukes av eiere som ikke lenger er tilknyttet landbruket.

Felles for disse bygg- og bruksformene er at de går ut over det som faller inn under § 11-7 nr. 5, bokstav a). Ofte vil eier og eventuell leietaker ha behov for å få formalisert bruken i kommuneplanen for å sikre opprettelse av lovlige leieavtaler, og at bebyggelse kan vedlikeholdes og rehabiliteres. Øvrige brukere av LNFR-områdene er også tjent med at denne typen ny bruk av eldre LNFR-bebyggelse styres av kommunen.

Bebyggelse som dette ligger gjerne spredt, og ofte er det ikke opprettet en egen eiendom for dem. Der det ikke er mulig å knytte de aktuelle byggene til en klart avgrenset eiendom, kan kommunen med hjemmel i § 11-11 nr. 2 likevel bruke LNFR-spredt-formålet for et mindre areal rundt den aktuelle bebyggelsen. Det aktuelle enkeltbygget eller området kan, som alternativ til å vises med formål spredt bebyggelse i plankartet, avgrenses med den juridiske linjen «KpBestemmelseGrense» i plankartet eller på et plankartutsnitt, og suppleres med nødvendige bestemmelser som fastsetter rammer for bruken.

Det er også mulig å markere disse byggene med illustrasjonssymboler eller navnsetting på plankartet og å gi bestemmelser som fastsetter dem til LNFR spredt bebyggelse. Det anbefales i så fall at bebyggelsen koordinatfestes, eventuelt med symbol som markering i kartet, og kobles digitalt til planen, jf. omtale av denne framstillingsmåten i avsnitt 3.8.

At området i kommuneplanens arealdel blir avsatt til LNFR spredt bebyggelse betyr ikke at det er tatt stilling til at området skal kunne fradeles til en egen eiendom (tomt). Dette krever egne prosesser som styres av flere lovbestemmelser, jf. omtale i avsnitt 5.5 av bl.a. jordlova, matrikkellova og jordskiftelova sine regler for deling av eiendom.

Spredt bebyggelse i verneområder etter naturmangfoldloven

I verneområder er det i utgangspunktet byggeforbud. Verneforskriften for det enkelte området har bestemmelser om eksisterende bebyggelse og i hvilken grad den kan vedlikeholdes, ombygges, utvides og eventuelt gjenoppføres etter brann eller naturskade.

I verneområder åpner verneforskriften normalt for at eksisterende bygninger kan vedlikeholdes uten særskilte søknader til forvaltningsmyndigheten. Det er gjerne også åpnet for at tradisjonell drift av eksisterende turisthytter, eller utleie av private hytter og stølshus, kan opprettholdes. Noen verneforskrifter tillater også at eksisterende bygninger etter søknad til forvaltningsmyndigheten kan ombygges eller utvides. Forvaltningsmyndigheten følger opp at bruk og vedlikehold av eksisterende bygg er i tråd med bestemmelser i verneforskriften. Kommunene følger opp at bruk og vedlikehold er i tråd med plan- og bygningsloven og vedtak i medhold av denne.

Verneområder basert på naturverdier er gjerne avsatt til LNFR-formål i kommuneplanens arealdel med angivelse av verneinteressene gjennom bruk av hensynssone etter pbl § 11-8 bokstav d) «KpBåndleggingSone». I noen tilfeller kan det, etter nærmere dialog med vernemyndighet og fylkesmann, også være aktuelt å avsette eksisterende bebyggelse til LNFR spredt bebyggelse etter § 11-7 nr. 5 bokstav b). Dette gjøres etter en av de tre omtalte framstillingsmåtene omtalt i avsnitt 3.1 til 3.8, men kommunen må være ekstra påpasselig med at bestemmelsene utformes innenfor rammen av verneforskriften. Bruk av § 11-7 nr. 5 bokstav b) medfører kun at eksisterende bebyggelse får riktig arealformål, ikke at det kan etableres ny bebyggelse i strid med verneforskriften. Selv om verneforskriften går foran, er det viktig at kommunen unngår å gi uriktige signaler om hvilke tiltak som kan gjennomføres.

Figur 3.7 Eldre bebyggelse (gjeterbu) i Rondane Nasjonalpark som i samsvar med verneforskriftens § 3.1.2 a) tillates vedlikeholdt med ny pipe i samsvar med tradisjonell byggeskikk. Foto: Liv Kirstine Just-Mortensen, Kommunal- og moderniseringsdepartementet