3 Skjerpe ervervsavgrensinga

3.1 Gjeldande rett

Den såkalla «ervervsavgrensinga» (som også ofte blir omtalt som «ervervsforbodet») er felt ned i eigarseksjonslova § 23 første ledd:

«Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie.»

Det finst fleire måtar å «erverve» ein bustadseksjon på, men den klart vanlegaste måten er ved å kjøpe. Føremålet med å innføre ervervsavgrensinga var først og fremst å hindre at éin seksjonseigar kan få ei dominerande rolle i eit sameige på ein slik måte at det går ut over dei andre seksjonseigarane når sameiget skal ta avgjerder. Situasjonen oppstår fordi kvar bustadseksjon – i reine bustadsameige – gjev rett til éi stemme på årsmøtet uavhengig av kor mange seksjonar éin eigar har, jf. eigarseksjonslova § 52 første ledd første punktum. Etter kvart har regelen også blitt grunngjeven med omsynet til bumiljøet i sameiget. Premissen er då at ein høg utleigedel gjev eit dårlegare bumiljø samanlikna med om seksjonseigarane sjølve bur i bustadene.

Noko forenkla kan ein seie at lova berre forbyr å kjøpe fleire enn to bustadseksjonar i eit og same sameige. Lova hindrar ikkje at den som seksjonerer eigedommen, held fram med å eige alle seksjonane sjølv. Lova hindrar heller ikkje at den som seksjonerer, held fram med å eige minimum 51 prosent av seksjonane sjølv og dermed sikrar seg vanleg fleirtal når ein skal ta avgjerder på årsmøtet.

I § 23 andre ledd er det gjort fleire unntak frå forbodet i første ledd. For det første gjeld ikkje forbodet for fritidsbustader. For det andre gjeld ikkje forbodet når ervervet skjer på nokre nærare fastsette måtar, til dømes gjennom ekspropriasjon, arv og arveforskot. For det tredje gjeld ikkje forbodet for visse subjekt. Staten, kommunar og andre samanslutningar som har til føremål å skaffe bustader, kan derfor kjøpe så mange bustadseksjonar dei ønskjer.

Kjøparen må i standard skøyte erklære at ervervet ikkje er i strid med § 23. Kartverket skal nekte å tinglyse skøytet dersom kjøparen opplyser at han allereie har erverva to bustadseksjonar i sameiget. Kartverket kontrollerer likevel berre at eigenerklæringa er utfylt, ikke om opplysningane er korrekte.

Dagens lov har ikkje reglar om sanksjonar for brot på ervervsavgrensinga.

3.2 Høyringsforslaget frå departementet

Det er lett å gå klar av dagens regel gjennom indirekte erverv. For det første kan ein bruke stråmenn, til dømes slektningar. Bruk av stråmenn vil seie at kjøparen i realiteten er ein annan enn den som heimelen til seksjonen formelt blir skøytt over til. Ofte vil partane inngå ein avtale om proforma eigarskap. Ein person kan på den måten skaffe seg ein stor eigarpart i eit sameige ved å spreie eigarskapen på fleire familiemedlemmer utan at dette er i strid med lova. Det er også relativt enkelt å kjøpe fleire enn to bustadseksjonar i det same sameiget ved å etablere eitt eller fleire selskap som kjøper seksjonane. Investorar som ønskjer å kjøpe fleire bustadseksjonar i det same sameiget, vil derfor kunne gjere dette uavhengig av ervervsavgrensinga og på heilt lovleg vis. Vidare er det mogleg å kjøpe fleire enn to bustadseksjonar gjennom å kjøpe aksjar eller eigarpartar i selskap som allereie eig bustadseksjonar.

Departementet føreslo på bakgrunn av dette ei endring i eigarseksjonslova § 23 som slår fast at indirekte erverv av ein bustadseksjon blir ramma av ervervsavgrensinga. Forslaget omfatta også ei regulering av kva som skal reknast som indirekte erverv. Departementet føreslo å ta utgangspunkt i konsoliderings- og identifikasjonsreglane i aksjelova. Desse reglane fastset korleis erverv skal vurderast for fleire personar eller verksemder samla, basert på deira innbyrdes tilknytingsforhold og innverknad.

For å redusere faren for oppkjøp av bustadseksjonar via «stråmenn» føreslo departementet å definere kva for fysiske personar som skal reknast som nærståande til kjøparen, og derfor skal identifiserast med kjøparen. Departementet føreslo å ta utgangspunkt i den avgrensinga av personkrets vi finn i aksjelova, men med eit unntak som gjer det mogleg for nærståande å kjøpe ei bustadseksjon til bruk som eigen bustad for seg sjølv eller nærståande. Forslaget tok også sikte på å hindre at nokon etablerer selskap som blir eigde av nokon som allereie eig bustadseksjonar i eit sameige, for at selskapet deretter kjøper bustadseksjonar.

Departementet føreslo å føre vidare dagens eigenerklæringssystem. Departementet føreslo og ei tilføying i eigarseksjonslova § 38 om at brot på ervervsavgrensinga kan sanksjonerast med eit pålegg om sal av seksjonen/-ane, og ei tilføying i § 52 om at eigarane av ulovlege erverva seksjonar kan bli fråtekne stemmeretten for desse seksjonane på årsmøtet.

3.3 Innspel frå høyringsinstansane

Forslaget frå departementet blei positivt støtta av 24 av dei 26 høyringsinstansane som uttalte seg om forslaget. Desse er Forbrukartilsynet, Kartverket, Bergen kommune, Oslo kommune, Advokatforeningen, BergenByLiv, Boligmentoren, Eiendom Norge, Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon, Huseiernes Landsforbund, Leieboerforeningen, NBBL, OBOS, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Hytteforbund, Ballparken Borettslag, Skarven sameie, Bjørg-Inger Jordal, Viken Amfi Sameie, Kaja og Jonny Egeberg Eide, Ingun Risnes og Øistein Mangset, advokat Tore Økseter, Sameiet Damsgårdsveien 73–75 og Advokatfirmaet Haavind.

Kartverket, Spabo Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og advokat Tore Økseter går ut frå at ordlyden i forslaget har fått ein utilsikta konsekvens når han synest å ramme reine selskapsoverdragingar.

Kartverket saknar ein omtale av situasjonen der den opphavlege eigaren blir sitjande med mange av eller alle seksjonane og leiger dei ut. Kartverket ønskjer også å ha rett til å nekte å tinglyse dersom det er «klart» at opplysningar i eigenerklæringa er uriktige.

Advokatforeningen er positiv til å utvide ervervsavgrensinga. Samtidig har Advokatforeningen fleire innspel til den føreslåtte ordlyden i første ledd. Foreininga peika også på at forslaget til unntak i andre ledd «åpner opp for en del omgåelser, når det knyttes til formålet ved ervervet, uten bestemmelser om senere bruk».

Boligmentoren meiner at forslaget er godt utforma, men ønskjer at proposisjonen omtalar «situasjonen hvor samme erverver forut for en eventuell lovendring har ervervet mer enn to boligseksjoner». Boligmentoren kommenterer også at det er viktig at den nye eigenerklæringa blir utforma presist og forståeleg.

Brauten Eiendom, som primært er imot å ha ei ervervsavgrensning i det heile teke, peikar på at det er viktig at Kartverket ikkje blir ein «propp» i systemet. Kartverket bør derfor ikkje kontrollere anna enn at skøytet er utfylt. Vidare kommenterer Brauten Eiendom at regelen også må gjelde for «seksjoner som er uten bruksenhet». Brauten Eiendom trur forslaget til endringar i § 52 kan bli vanskeleg å handheve for eit årsmøte, og støttar derfor ikkje dette forslaget. Til slutt føreslår Brauten Eiendom, som eit alternativ til forslaget frå departementet, å innføre ein regel om at panteretten blir ugyldig.

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon er fornøgd med forslaget. Organisasjonen trur at endringane vil gjere det vanskelegare å omgå regelen, samtidig som styra får reelle sanksjonsmoglegheiter ved brot på han. Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon kommenterer samtidig at det framleis vil vere mogleg å erverve fleire bustader i eitt sameige dersom ervervet skjer via eit burettslag der alle andelane er eigde av ein og same person.

Leieboerforeningen trur at forslaget vil føre til at investeringane i sekundærbustader vil bli spreidde til fleire sameige, men at dette ikkje vil få konsekvensar for det totale talet på utleigebustader. Foreininga meiner derfor at departementet også bør betre vilkåra for dei som driv med «langsiktig, seriøs og profesjonell utleie».

NBBL støttar forslaget og er urolege for at eigarlinja blir utfordra dersom bustadsameige i for stor grad blir investeringsobjekt. Vidare meiner NBBL at eit stort innslag av investorar påverkar bumiljøet negativt. NBBL meiner også at demokratiet i eit sameige blir utfordra når same investor eig ein for stor del av seksjonane. NBBL er kjend med fleire eksempel på at same investor har kjøpt seg opp gjennom fleire selskap, og fått så stor del av stemmene på årsmøtet at han kan peike ut alle styremedlemmene.

Skarven sameie støttar forslaget, men er skuffa over at departementet ikkje også føreslår tiltak som lettare kan avsløre om nokon omgår regelen. Vidare føreslår Skarven sameie at regelen også forbyr utleige av bustadseksjonar til næringsdrivande som skal drive med korttidsutleige (framleige).

Styret i Viken Amfi Sameie og Kaja og Jonny Egeberg Eide ønskjer at § 23 også skal «begrense næringsaktørenes mulighet til å gjøre bruk av fremleie som virkemiddel til å disponere mer enn to boligseksjoner». BergenByLiv er inne på det same når dei skriv at seksjonseigarar bør få forbod mot å leige ut til aktørar som skal drive korttidsutleige. Sameiet Damsgårdsveien 73–75 argumenterer langs dei same linjene og ønskjer seg «en klarere formulering for å hindre at aktører kan kjøpe eller leie flere leiligheter».

Oslo kommune støttar forslaget, men er opptekne av at ein skjerpa regel kan føre til større press i leigemarknaden, og at dette kan føre til at leigeprisane til Boligbygg KF blir høgare. Oslo kommune føreslår at departementet ser på om kretsen av selskap og andre som kan kjøpe etter gjeldande § 23 andre ledd, kan utvidast. Oslo kommune ber også om at departementet tek initiativ til å kartleggje omfanget av useriøse aktørar.

Advokatfirmaet Haavind støttar grepet med å basere ordlyden i føresegna på veletablerte reglar om identifikasjon og meiner at dette vil gje ein rettsteknisk god regel.

Brauten Eiendom støttar ikkje forslaget. Det gjer heller ikkje Advokatselskapet Bing Hodneland, som stiller spørsmål ved innretninga av forslaget, inkludert korleis regelen skal handhevast, og korleis brot skal sanksjonerast.

3.4 Vurderingar frå departementet

3.4.1 Behovet for lovendringa

Departementet meiner, til liks med Stortinget (jf. punkt 2.1 ovanfor), at det er uheldig at dagens regel ikkje rammar indirekte erverv. Forslaget om å skjerpe regelen har også fått støtte av alle som har uttalt seg om forslaget, med to unntak. Departementet føreslår derfor at dagens føresegn blir endra i tråd med forslaget som har vore på høyring, altså ved å la «indirekte» erverv bli omfatta av forbodet. Fleire høyringsinnspel har samtidig leidd til at lovteksten er presisert og bygd opp noko annleis enn i det forslaget som var på høyring.

3.4.2 Utviding av ervervsavgrensinga til også å omfatte indirekte erverv

Utgangspunkt: konsolideringsreglane i aksjelova

Departementet føreslår at ervervsavgrensinga i § 23 også skal gjelde indirekte erverv.

Forslaget omfattar også ei regulering av kva som skal reknast som indirekte erverv. Departementet føreslår å ta utgangspunkt i konsoliderings- og identifikasjonsreglane i aksjelova. Desse reglane fastset korleis erverv skal vurderast for fleire personar eller verksemder samla, basert på deira innbyrdes tilknytingsforhold og innverknad.

Aksjelova § 1-5 har til føremål å bidra til ei konsekvent regulering av tilfelle der ulike aktørar bør identifiserast, det vil seie tilfelle der enkelte personar skal likestillast med ein hovudperson. Føresegna identifiserer selskapa til ein person med personen sjølv når vedkomande har ein bestemt kontroll over dei. Føresegna definerer også kven som skal reknast som nærståande slektningar. Ved å ta inn ei tilvising frå eigarseksjonslova § 23 til aksjelova § 1-5, jf. § 1-3, vil ervervsavgrensinga ramme erverv av bustadseksjonar uavhengig av om ervervet skjer gjennom aksjar/selskapspartar eller gjennom nærståande slektningar.

Nærare om erverv ved at fysiske personar opptrer som «stråmenn»

Gjennom å definere kva for fysiske personar som skal reknast som nærståande for ervervaren, vil ein redusere faren for at bustadseksjonar blir erverva via «stråmenn». Departementet meiner det er tenleg å ta utgangspunkt i den avgrensinga av personkretsen vi finn i aksjelova. For at regelen ikkje skal bli for streng, føreslår departementet samtidig eit unntak som gjer det mogleg for nærståande å kjøpe ein bustadseksjon dersom føremålet er å bruke han som bustad for seg sjølv eller for ein nærståande.

Nærare om erverv ved etablering av selskap

Departementet meiner at lova bør forby at nokon etablerer selskap med same eigarinteresser som nokon som allereie eig bustadseksjonar i eit sameige, for at selskapet deretter kjøper bustadseksjonar. Etter det departementet kjenner til, er det mest vanleg å etablere aksjeselskap, men det blir også etablert ansvarlege selskap med fullt ansvar (ANS), ansvarlege selskap med delt ansvar (DA) eller kommandittselskap (KS). Forbodet bør, slik departementet vurderer det, gjelde i alle tilfella.

Sidan grunnboksheimelen til bustadseksjonane vanlegvis blir overført til selskapet, er det mogleg å føre kontroll med ervervet.

Nærare om erverv ved kjøp av aksjar eller eigarpartar i selskap som eig bustadseksjonar og om reine selskapsoverdragingar

Departementet meiner at ervervsavgrensinga i utgangspunktet også bør ramme kjøp av aksjar eller eigarpartar i eit selskap som eig bustadseksjonar i eit sameige. Ein fysisk person som eig to bustadseksjonar i eit sameige, bør, slik departementet ser det, ikkje seinare kunne kjøpe aksjane eller eigarpartane i eit selskap som eig ein (eller fleire) seksjon(ar) i det same sameiget. Regelen om at «ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon», vil ikkje ramme det å erverve aksjar eller eigarpartar sidan heimelen til seksjonen ikkje blir overført. Departementet føreslår derfor å gje ervervsavgrensinga «tilsvarande» bruk på erverv ved kjøp av aksjar eller eigarpartar i selskap som eig bustadseksjonar. Regelen vil då også ramme dette tilfellet av indirekte erverv.

Departementet finn det i forlenginga av dette naturleg å kommentere ei problemstilling som er teken opp av Kartverket, Spabo Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og advokat Tore Økseter. Desse instansane spør om det har vore tilsikta når ordlyden i høyringsforslaget synest å ramme reine selskapsoverdragingar. Departementet presiserer at det ikkje har vore meininga at føresegna skal ramme heil eller delvis overdraging av selskap som lovleg er blitt eigar av to eller fleire seksjonar i eitt sameige, og skal grunngje dette nærare:

Verken dagens regel eller den skjerpa regelen rammar det å eige fleire enn to bustadseksjonar. Det finst mange døme på at den som opphavleg eigde og seksjonerte eigedommen, eig fleire enn to av, eller alle, seksjonane i sameiget. Det er ikkje noko ulovleg eller kritikkverdig ved at den opphavlege eigaren held fram med å eige alle bustadseksjonane sjølv. Eigaren vil ofte vere eit selskap, til dømes eit utleigeselskap som leiger ut alle bustadseksjonane, jf. høyringsfråsegna frå Spabo Eiendom. Det finst også mange døme på at nokon via å opprette selskap har erverva fleire enn to bustadseksjonar i eit og same sameige. Etter gjeldande rett er dette lovleg.

Føremålet med ervervsavgrensinga tilseier ikkje at kjøp av heile selskap (eller aksjar/eigarpartar i selskap) som eig bustadseksjonar, skal bli forbode. Føremålet med ervervsavgrensinga er å spreie eigarskapen til bustadene og å sikre eit godt bumiljø. Ingen av desse omsyna blir skadelidande når nokon kjøper aksjar/eigarpartar/selskap, sjølv om eit slikt erverv vil seie at ein person får eigarretten til fleire enn to seksjonar: Dersom alle bustadseksjonar i eit sameige blir eigde av eit utbyggingsselskap, som i utviklingsfasen får eit behov for å selje ein del av aksjane, så er det ikkje andre seksjonseigarar som treng vern frå lovgjevar mot sterk maktkonsentrasjon på årsmøtet og/eller stor grad av utleige. Ingen blir påverka negativt av at nokon kjøper heile eller delar av selskapet, og kjøpet verken skal eller bør rammast av regelen. Dersom nokon kjøper aksjane/eigarpartane i eit selskap eller heile selskapet som ikkje eig alle bustadseksjonane i sameiget, men fleire enn to, så vil dei andre seksjonseigarane i sameiget få andre «medeigarar». Dette fører likevel heller ikkje til at nokon får større makt på årsmøtet eller kan drive utleige i fleire bustadseksjonar. Har sameiget til dømes ti bustadseksjonar og eit selskap eig seks av dei, vil eigarane av dei fire andre seksjonane vere i mindretal når det skal takast avgjerder på årsmøtet, både før og etter at nokon har kjøpt aksjane/eigarpartane/selskapet som eig dei seks. Vil kjøparen av aksjane derimot også kjøpe tre av dei fire resterande seksjonane samtidig, blir situasjonen endra negativt for den siste seksjonseigaren. Han vil stå åleine att mot ein sterk medeigar, som med ni av ti stemmer kan få vedteke det meste på årsmøtet. Kjøpet av dei tre andre seksjonane vil bli ramma av føresegna.

Regelen er altså ikkje til hinder for at nokon kjøper eit utbyggingsselskap som har eitt eller fleire sameige under oppføring, slik Kartverket problematiserer i høyringsfråsegna si. Regelen er heller ikkje til hinder for at nokon kjøper – og tek over drifta av – eit eigedomsselskap som driv med utleige av éin eller fleire heile seksjonerte bygardar, jf. høyringsfråsegna frå Spabo Eiendom.

Unntak for kjøp av bustadseksjon til bruk for ein sjølv eller nærståande

For at regelen ikkje skal bli for streng, meiner departementet at han bør ha eit unntak som gjer det mogleg for nærståande å kjøpe ein bustadseksjon til bruk som bustad for seg sjølv eller ein nærståande. Eit døme kan illustrere situasjonen unntaket skal regulere: A eig to bustadseksjonar i eit sameige. B, som er bror til A, vil kjøpe ein bustadseksjon i det same sameiget. B kan ifølgje hovudregelen ikkje kjøpe bustadseksjonen sidan han er nærståande til ein som allereie eig to bustadseksjonar i sameiget. B kan likevel kjøpe bustadseksjonen dersom han skal bu der sjølv eller hans eigne barn eller andre nærståande skal bu der, ifølgje forslaget til unntaksregel frå departementet. B kan derimot ikkje krevje at unntaksregelen kan brukast dersom han kjøper seksjonen for å leige han ut på den opne marknaden.

Advokatforeningen har peika på at forslaget opnar opp for omgåingar, sidan høvet for unntak berre er knytt opp til bruken av bustaden på kjøpstidspunktet. Departementet ser at det vil vere mogleg å omgå regelen. Regelen kan for det første omgåast ved å opplyse at føremålet med kjøpet er å bruke bustaden sjølv, sjølv om den eigentlege intensjonen er å leige han ut. Det er også mogleg å kjøpe bustadseksjonen og bu der i ein kort periode, for deretter å leige han ut på den opne marknaden. Slik departementet ser det, vil det i den siste situasjonen ikkje nødvendigvis alltid vere slik at kjøparen har til føremål å misbruke regelen. Det kan like gjerne vere slik at livssituasjonen til kjøparen endrar seg, og at han derfor må flytte til ein annan stad i landet. Departementet meiner at det er rimeleg at kjøparen i slike situasjonar kan halde fram med å eige bustadseksjonen, for å leige han ut. Som Advokatforeningen sjølv peikar på, vil det uansett vere svært utfordrande å gje gode reglar om seinare bruk. Departementet har derfor kome til at unntaksregelen ikke bør supplerast med føresegner som kunne fanga opp dei illojale omgåingane.

Regelen rammar ikkje framleige

Departementet forstår innspela frå BergenByLiv,Styret i Viken Amfi Sameie, Sameiet Damsgårdsveien 73–75, Skarven sameie og Kaja og Jonny Egeberg Eide slik at dei ønskjer at føresegna også skal forby næringsdrivande å gjere bruk av framleige som verkemiddel for å disponere fleire enn to bustadseksjonar. Departementet vil greie ut denne problemstillinga nærare. Eit eventuelt lovforslag blir sendt på høyring på eit seinare tidspunkt.

Erverv via burettslag

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon har kommentert at det sjølv med den føreslåtte lovendringa vil vere mogleg å erverve fleire bustader i eitt sameige dersom ervervet skjer via eit burettslag der alle andelane er eigde av ein og same person. Departementet går ut frå at denne situasjonen vil oppstå såpass sjeldan at det ikkje er behov for å regulere han særskilt. Departementet gjer elles merksam på at burettslag som har til føremål å skaffe bustader, allereie er unnatekne frå ervervsavgrensinga, jf. dagens § 23 andre ledd andre punktum.

Tilbakeverknad. Overgangsregel

Departementet legg til grunn at regelen ikkje skal verke tilbake i tid. Den som har erverva fleire enn to bustadseksjonar før lova blei sett i kraft, bør framleis kunne eige dei.

Departementet føreslår elles ein overgangsregel som slår fast at endringa ikkje får verknad for avtalar om kjøp som er gjorde før føresegna blir sett i kraft, sjølv om overtakinga/heimelsoverføringa finn stad etter at ho er sett i kraft. Regelen vil kanskje i ein overgangsperiode kunne opne for omgåingar ved at avtalar blir tilbakedaterte, men departementet finn det vanskeleg å gje reglar som rammar lovleg inngåtte avtalar om indirekte erverv.

3.4.3 Kartverket og kontrollen dei fører med opplysningane i eigenerklæringa

Departementet meiner at kontrollen hos Kartverket bør vere basert på ei vidareføring av dagens eigenerklæringssystem. Skarven sameie ønskjer at Kartverket skal kontrollere at opplysningane som blir gjevne, er rette. Departementet meiner at ein slik inngåande kontroll ikkje er påkravd. Vidare vil ei eventuell utviding av kontrollplikta til Kartverket krevje nærare utgreiing. Sjølv om ei vidareføring av dagens eigenerklæringssystem ikkje vil gje fullgod sikring mot at ingen kan kjøpe fleire enn to bustadseksjonar, ligg det ein vesentleg preventiv effekt i ei eigenerklæring. Terskelen for å gje ukorrekte opplysningar til eit offentleg organ med vilje vil for dei fleste vere høg.

Kartverket er einig i at kontrollplikta ved tinglysinga av eit skøyte ikkje bør strekkjast for langt. Samtidig presiserer Kartverket at dei som tinglysingsstyresmakt har eit ansvar for at innhaldet i grunnboka er mest mogleg korrekt. Kartverket ønskjer derfor å ha rett til å nekte å tinglyse skøytet dersom det er «klart» at opplysningar i eigenerklæringa er uriktige. Departementet presiserer at ein som følgje av endringane i ervervsavgrensinga ikkje har meint å endre det høvet Kartverket har til å nekte å tinglyse skøyte når det er klart at det er gitt ukorrekte opplysningar i eigenerklæringa. Det vil også seie at Kartverket ikkje får noka større plikt til å kontrollere opplysningane i eigenerklæringa enn Kartverket har i dag.

Ved å kjøpe aksjar eller eigarpartar i selskap som eig bustadseksjonar i sameiget, skjer det inga overføring av heimelen til seksjonen. Kartverket vil derfor ikkje ha høve til å kontrollere om slike erverv strir mot ervervsavgrensinga, fordi dei ikkje har noka eigenerklæring å vurdere. Departementet har vanskeleg for å sjå føre seg korleis ein kontroll med slike overdragingar kan innrettast på ein effektiv måte. Det skjer dagleg eit stort tal aksjetransaksjonar, og berre volumet tilseier at det er vanskeleg å kontrollere. Departementet føreslår derfor ikkje reglar som kan fange opp sjølve transaksjonen, men meiner at ein bør kunne sanksjonere dersom det seinare blir avdekt brot på ervervsavgrensinga.

3.4.4 Sanksjonar for brot på ervervsavgrensinga

I nokre tilfelle vil truleg brot på reglane om indirekte erverv i ervervsavgrensinga først bli oppdaga etter at ervervet er tinglyst. Det kan til dømes vere at dei andre seksjonseigarane, styret eller forretningsføraren registrerer at dei same personane representerer ulike selskap på årsmøtet, eller at dei er felles adressat for felleskostnader og liknande. Departementet meiner at ein bør kunne sanksjonere dersom eit brot på ervervsavgrensinga blir oppdaga etter at ervervet er tinglyst.

For å gjere reglane effektive meiner departementet at det ikkje kan krevjast noka form for skuld for å kunne setje i verk sanksjonar. Også den som umedvite bryt ervervsavgrensinga, til dømes fordi han ikkje var klar over at det er forbode å erverve fleire enn to bustadseksjonar i det same sameiget, bør kunne bli halden ansvarleg.

Departementet meiner at brot på ervervsavgrensinga bør kunne bli sanksjonerte med eit pålegg om sal av seksjonen/-ane. Departementet føreslår å føye til ein regel om dette i eigarseksjonslova § 38. Forslaget er basert på ein liknande regel i burettslagslova § 4-8.

Dersom ein seksjonseigar har erverva bustadseksjonar i strid med ervervsavgrensinga, vil det som utgangspunkt gje han ein større innverknad i sameiget på urettkome vis. Departementet føreslår derfor at eigarane av ulovlege erverva seksjonar blir fråtekne stemmeretten for desse seksjonane på årsmøtet. Det er føreslått å føye til ein regel om dette i eigarseksjonslova § 52. Som Advokatfirmaet Haavind er inne på i høyringsfråsegna si, vil bortfall av stemmerett kunne fungere som ei tenleg mellomløysing for dei sameiga som finn at prosessrisikoen ved å påleggje sal blir for stor.

Departementet har merkt seg at Brauten Eiendom trur forslaget til endringar i § 52 kan bli vanskeleg å handheve for «ikke-profesjonelle lesere av loven». Dersom regelen blir vanskeleg å handheve, meiner departementet at årsaka neppe er at § 52 er vanskeleg utforma. Departementet erkjenner samtidig at den regelen som reelt sett skal handhevast – ervervsavgrensinga i § 23 – er blitt kompleks, og at han kan vere vanskeleg å lese for personar utan juridisk kompetanse. Departementet meiner likevel at det vanskeleg lèt seg gjere å regulere dei indirekte erverva på ein enklare måte dersom regelen skal dekkje alle dei viktigaste tilfella og ikkje ramme heilt tilfeldig.