5 Innføre heimel for å krevje eigarskiftegebyr i eigarseksjonslova

5.1 Gjeldande rett

5.1.1 Burettslagslova

Etter burettslagslova § 4-6 kan burettslaget krevje eit vederlag for arbeid som laget blir påført i samband med sal av andelar.

Arbeid i samband med eigarskifte er til dømes å svare på førespurnader frå meklaren i samband med eigarskiftet, rekne ut felleskostnader, ajourføre andelseigarregisteret, skrive ut nye betalingsblankettar m.m. og å behandle godkjenningsspørsmålet.

Bakgrunnen for lovreguleringa av tilgangen til å ta gebyr var at burettslaget i alle tilfelle måtte rekne med å dekkje dei kostnadene forretningsføraren har ved eigarskifte. Føremålet med gebyrføresegna er dermed å plassere kostnaden hos den som løyser ut kostnaden, i staden for å dele han på alle andelseigarane som ein felleskostnad, jf. NOU 2000: 17 side 123 og Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) side 123 og 263.

Føresegna fastset at ein ikkje kan avtale at andre enn avhendaren skal betale vederlaget. Samtidig som burettslagslova § 4-6 fekk eit nytt andre punktum, fekk avhendingslova § 2-6 første ledd eit tillegg om at seljaren skal dekkje vederlaget. Denne føresegna er gjord ufråvikeleg i forbrukarkjøp, jf. avhendingslova § 1-2 andre ledd. Grunngjevinga er at det er seljaren som «løyser ut» kostnaden. Det er også seljaren, som andelseigar i laget, som kan påverke fastsetjinga av gebyret gjennom dei avtalane laget inngår med forretningsføraren, jf. Ot.prp. nr. 16 (2007–2008) punkt 4.4.

Då føresegna blei innført, tok departementet utgangspunkt i at gebyret skulle vere på nivå med dei reelle kostnadene burettslaget blei påført som følgje av eigarskiftet. Det er bakgrunnen for at det blei vedteke ei øvre grense for gebyret som kan krevjast, til fire gonger rettsgebyret. Rettsgebyret blei heva til kr 1130 frå 1. januar 2018, slik at det maksimale gebyret som kan krevjast, i dag er kr 4520. Satsen er eksklusiv meirverdiavgift, slik at dette kan leggjast til i den grad gebyret er avgiftspliktig, jf. Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) side 123.1

5.1.2 Eigarseksjonslova

Eigarseksjonslova har ikkje ein tilsvarande heimel for eigarskiftegebyr som i burettslagslova. Likevel er det langvarig praksis for at det også i eigarseksjonssameige med forretningsførar blir kravd gebyr ved eigarskifte.

Departementet har gjeve to tolkingsfråsegner om eigarskiftegebyr i eigarseksjonssameige. I ei fråsegn frå 14. mai 2009 kom departementet under sterk tvil til at forretningsføraren ikkje hadde høve til å krevje gebyr utan nærare avtale når ein eigarseksjon skiftar eigar (jf. sak 07/2021-5). I ei nyare fråsegn, frå 18. september 2017, kom departementet til at eigarskiftegebyr er å rekne som ein særkostnad (jf. sak 17/1299-2). Styret kan derfor ikkje forplikte dei enkelte seksjonseigarane til å betale eit gebyr i samband med eigarskifte utan at dei har akseptert det. Samtidig peika departementet på at for alle praktiske føremål vil ei plikt som er fastsett i vedtektene, vere tilstrekkeleg – så sant vedtektene er registrerte i Føretaksregisteret. Er dei registrerte der, har alle seksjonseigarane akseptert dei ved at dei har kjøpt seg inn i sameiget etter at vedtektene blei etablerte, eller eventuelt ved at dei enkelte seksjonseigarane uttrykkeleg har akseptert vedtektene.

5.2 Høyringsforslaget frå departementet

Departementet føreslo at ein skulle ta inn ein heimel i eigarseksjonslova for å ta gebyr ved eigarskifte. Forslaget gjekk ut på at seljaren skal betale gebyret, og at det maksimale gebyret ein kan ta, er 4 gonger rettsgebyret (altså maksimalt kr 4520 + mva. per 1. januar 2018). Føremålet med forslaget er å fjerne tvil om tilgangen til å krevje gebyr. Sidan arbeidet med eigarskifte i burettslag og sameige er tilnærma likt, føreslo departementet at reguleringa av tilgangen til å ta gebyr i eigarseksjonslova skulle samsvare med den tilsvarande heimelen i burettslagslova.

5.3 Innspel frå høyringsinstansane

Forslaget frå departementet blei støtta av 8 av dei 11 høyringsinstansane som uttalte seg om forslaget. Desse er Bergen kommune, Brauten Eiendom, Eiendom Norge, Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon, Forbrukertilsynet, NBBL, Norges Eiendomsmeglerforbund og OBOS. Av dei åtte som støtta forslaget, uttalte seks seg om realiteten.

Bergen kommune, Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon, NBBL, Norges Eiendomsmeglerforbund og OBOS støttar forslaget slik det står. Fleire av dei framhevar at det er rimeleg og fornuftig at ansvaret for betaling av gebyret ligg hos seljaren, og at gebyrsatsane i burettslag og eigarseksjonssameige blir like. NBBL viser til at det er positivt med lovfesting, fordi tilgangen til å ta gebyr ikkje blir rettsleg uklar.

Brauten Eiendom støttar innføring av heimel for gebyr, men meiner at eit maksimalt gebyr på fire gonger rettsgebyret er for høgt. Brauten Eiendom framhevar at arbeidet med eigarskifte i burettslag og sameige ikkje nødvendigvis er like omfattande, mellom anna fordi det kan vere meir arbeid med fellesgjeld og individuell nedbetaling i burettslag. Brauten Eiendom meiner derfor at den øvre satsen for gebyr bør vere to, eller høgst tre, gonger rettsgebyret.

Tre høyringsinstansar støttar ikkje forslaget frå departementet. Dette er Boligmentoren, Huseiernes Landsforbund og Ole J. Børseth.

Boligmentoren og Huseiernes Landsforbund meiner at innføring av heimel for gebyr er unødvendig, og vil bidra til at forretningsførarar får urimeleg godt betalt for ei enkel teneste. Dei meiner vidare at maksbeløpet raskt vil bli etablert som eit standardbeløp.

Ole J. Børseth er kritisk til forslaget og peikar mellom anna på at det ikkje er noko i vegen for at forretningsførarar kan forhandle fram avtale med sameiget om betaling for arbeid med eigarskifte, eller at eigarane kan bli einige om ein annan fordelingsnøkkel (enn for dei andre felleskostnadene) for denne typen kostnader.

5.4 Vurderingar frå departementet

Eigarseksjonslova har, i motsetning til burettslagslova, ikkje heimel for gebyr ved eigarskifte. Departementet meiner dei same omsyna gjer seg gjeldande ved eigarskifte i eigarseksjonssameige som i burettslag. Dette er bakgrunnen for forslaget om innføring av heimel. Høyringa viser at fleirtalet av høyringsinstansane som har uttalt seg, er einige i dette.

Slik departementet vurderer det, vil ikkje innføring av heimel føre til ei ny inntektskjelde og urimeleg god betaling for forretningsførarar. Eigarskifte i eigarseksjonssameige vil, på same måten som i burettslag, løyse ut noko ekstra arbeid for forretningsføraren/sameiget. Dette er noko forretningsførarar generelt vil sørgje for å ta betalt for, anten gjennom det generelle honoraret eller gjennom særskilt gebyr. Det er allereie praksis for å ta gebyr ved eigarskifte i eigarseksjonssameige. Ved å innføre ein heimel fjernar ein tolkingstvil og eventuelle konfliktar om høvet til å krevje gebyr ved eigarskifte.

Når det gjeld storleiken på gebyret, meiner enkelte av høyringsinstansane at dette er for høgt, og at maksgrensa vil bli standardbeløp. Departementet er einig i at arbeidet ved eigarskifte er avgrensa i omfang. Etter det departementet erfarer, er det i dag likevel vanleg med eigarskiftegebyr som overstig den føreslåtte grensa. I så måte vil den føreslåtte grensa bidra til å motverke overprising av tenesta. I den grad maksbeløpet er høgt, går departementet ut frå at konkurransen i marknaden kan bidra til at forretningsførarar tilbyr tenesta for ein lågare sum. Departementet går vidare ut frå at ved å leggje plikta til å betale gebyret på seljaren, vil det også i sameige vere eit større incitament for å påverke og halde gebyret så lågt som mogleg.

Sjølv om arbeid med eigarskifte kan vere noko ulikt i burettslag og eigarseksjonssameige, er denne skilnaden, slik departementet vurderer det, så liten at det ikkje er grunn til å ha ulikt maksgebyr i dei to lovene. I tillegg meiner departementet det er ein rettsteknisk fordel at maksgebyret er likt for burettslag og eigarseksjonssameige.

Departementet meiner det er tenleg å knyte beløpsgrensa til rettsgebyret. Rettsgebyret blir fastsett av Justisdepartementet i forskrift, jf. rettsgebyrlova § 1 andre ledd (rettsgebyrforskrifta, FOR-1983-02-15-86 § 2-1). Regjeringa har i Prop. 15 L (2016–2017) om endringar i rettsgebyrlova gjeve uttrykk for at ein tek sikte på å justere rettsgebyret årleg.