8 Merknader til dei enkelte paragrafane i lovforslaget

8.1 Endringar i eigarseksjonslova

Til § 6

Paragrafen viser til «likestillingsloven, diskrimineringsloven om etnisitet, diskrimineringsloven om seksuell orientering og diskriminerings- og tilgjengelighetsloven». Dei fire lovene blei oppheva ved ny lov 16. juni 2017 nr. 51 om likestilling og forbud mot diskriminering (likestillings- og diskrimineringslova). Departementet føreslår derfor å oppdatere lovtilvisinga, slik at det står «likestillings- og diskrimineringsloven».

Til § 21

Endringsforslaget går ut på å føye til ordet «tinglyst» framfor «pant» i tredje ledd. Ordet blei på grunn av ein inkurie gløymt i Prop. 39 L (2016–2017) Lov om eierseksjoner.

Til § 23

Endringsforslaget er nærare omtalt i kapittel 3 i denne proposisjonen.

Føresegna har fått eit litt utvida bruksområde. Føremålet er at føresegna skal fange opp indirekte erverv av bustadseksjonar.

Heil eller delvis selskapsoverdraging som skildra i punkt 3.4.2 fell utanfor ordlyden i føresegna fordi det ikkje er nokon som kjøper eller ervervar ein bustadseksjon. Kjøparen kjøper i staden aksjane i selskapet, og selskapet held fram med å eige seksjonen. Det skjer inga heimelsoverføring i samband med overdraginga av selskapet.

Første ledd fører i hovudsak vidare dagens § 23 første ledd, men har fått ei litt anna språkleg utforming. Første ledd legg no tydelegare vekt på det som blir resultatet av eit erverv – kva ervervet «fører til».

Nytt andre ledd fører til at forbodet i første ledd blir utvida til å omfatte «indirekte» erverv. Andre ledd viser til konsoliderings- og identifikasjonsreglane i aksjelova. Desse reglane fastset korleis erverv skal vurderast for fleire personar eller verksemder samla, basert på deira innbyrdes tilknytingsforhold og innverknad. Aksjelova § 1-5 regulerer ulike situasjonar der ulike aktørar skal identifiserast, altså tilfelle der enkelte personar skal likestillast med ein hovudperson. Føresegna identifiserer selskapa til ein person med personen sjølv når vedkomande har ein bestemt kontroll over dei. Føresegna definerer også kven som skal reknast som nærståande slektningar. Gjennom tilvisinga til aksjelova § 1-5, jf. § 1-3, vil ervervsavgrensinga derfor ramme det at ein person ervervar fleire enn to bustadseksjonar, uavhengig av om ervervet skjer direkte, gjennom aksjar/selskapspartar eller gjennom slektningar.

Andre ledd fører, for det første, til at fysiske personar ikkje kan kjøpe bustadseksjonar på vegner av den som skal vere den reelle eigaren (opptre som «stråmenn»), dersom ervervet fører til at ein blir eigar av fleire enn to bustadseksjonar i eigarseksjonssameiget. Regelen inneber til dømes at B, som er ektefellen til A, ikkje kan kjøpe ein bustadseksjon i eit sameige dersom A allereie eig to bustadseksjonar i sameiget.

Andre ledd fører, for det andre, til at det er ulovleg å etablere fleire selskap med same eigarar, dersom selskapa deretter kjøper fleire enn to bustadseksjonar i det same sameiget. Det kan heller ikkje etablerast selskap med same eigarar som nokon som allereie eig bustadseksjonar i sameiget, for at selskapet deretter kjøper bustadseksjonar, slik at nokon som er nemnde i andre ledd bokstav a til c i forslaget blir eigar av fleire enn to bustadseksjonar.

Andre ledd fører, for det tredje, til at erverv av «aksjer eller andeler i et selskap» som fører til at nokon som har ei tilknyting som er skildra i bokstav a til c, blir eigarar av fleire enn to bustadseksjonar, vil vere ulovleg.

Bokstav a dekkjer tilfelle der eigarskapen er spreidd mellom ein fysisk person og medlemmer av familien til personen (nærståande). Bokstav a dekkjer også at eigarskapen er spreidd mellom ein fysisk person og eit selskap som vedkomande har bestemmande innverknad i.

Bokstav b dekkjer at eigarskapen er spreidd mellom fleire selskap i det same konsernet. For at det skal eksistere eit konsern, må «mora» vere ein juridisk person.

Bokstav c dekkjer at eigarskapen er spreidd mellom fleire selskap som ein og same fysiske person har avgjerande innverknad i. Bokstav c dekkjer også at eigarskapen er spreidd mellom eitt eller fleire selskap som ein fysisk person har avgjerande innverknad på, og eitt eller fleire selskap som familiemedlemmen til denne personen («nærstående») har avgjerande innverknad på. Døme: Selskap A, som er eigd av Peder Ås, eig to seksjonar, og selskap B, som er eigd av Marte Kirkerud, eig to seksjonar. Aksjane i selskapa blir overdregne slik at dei blir eigde av same fysiske person (til dømes ved at ein tredjeperson tek over aksjane i begge selskapa, eller at Peder eller Marte blir eigar av begge selskapa). Situasjonen vil bli ramma av bokstav c. (Ervervet av aksjane vil føre til at fire av seksjonane vil bli eigde av «selskaper som en fysisk person alene eller sammen med nærstående har bestemmende innflytelse over».)

Heil eller delvis selskapsoverdraging som skildra i punkt 3.4.2 i denne proposisjonen fell utanfor andre ledd fordi det berre er éin eigar. Eigarskapen til dei aktuelle seksjonane er ikkje spreidd blant fleire eigarar som skal identifiserast med kvarandre fordi dei er nær knytte til kvarandre.

Nytt tredje ledd er nærare omtalt i punkt 3.4.2 i denne proposisjonen. Tredje ledd er eit unntak som gjer det mogleg for nærståande etter aksjelova § 1-5 å kjøpe ein bustadseksjon til bruk som eigen bustad for seg sjølv eller nokon nærståande. Eit døme: A eig to bustadseksjonar i eit sameige. B, som er bror til A, vil kjøpe ein bustadseksjon i det same sameiget. B kan ifølgje hovudregelen i første og andre ledd ikkje kjøpe bustadseksjonen sidan han er nærståande til ein som eig to bustadseksjonar i sameiget. B kan likevel ifølgje unntaksregelen kjøpe bustadseksjonen dersom han planlegg å bu der sjølv eller han planlegg at eigne barn eller andre nærståande skal bu der. B kan derimot ikkje krevje at unntaksregelen kan brukast dersom han kjøper seksjonen for å leige han ut på den opne marknaden.

Til § 24

Endringsforslaget er nærare omtalt i kapittel 4 i denne proposisjonen.

Departementet føreslår i nytt sjuande ledd å regulere tilgangen til å drive med korttidsutleige i bustadseksjonar.

I første punktum finn ein hovudregelen om at korttidsutleige i meir enn 90 dagar i året ikkje er tillate. Korttidsutleige er i andre punktum definert som utleige i inntil 30 dagar samanhengande. Dette vil seie at utleige over 30 dagar samanhengande ikkje er omfatta av regelen, og vil ikkje «ete» av 90-dagarsregelen.

Føresegna gjeld berre ved utleige mot betaling. Å låne ut bustaden til vener eller familie i ein kortare periode utan å ta betaling, er ikkje ein del av føresegna. Føresegna gjeld ved korttidsutleige av «heile» bustaden. Dette vil seie at korttidsutleige av delar av bustaden, til dømes eitt rom, fell utanfor føresegna. Ein føresetnad for at seksjonseigaren kan seiast å berre leige ut delar av bustaden er at seksjonseigaren sjølv (eventuelt ein langtidsleigetakar) brukar ein del. Å stengje av eit soverom medan seksjonseigaren sjølv er fråverande frå bustaden, vil derfor ikkje vere nok til å seie at ein berre driv korttidsutleige av delar av bustaden.

Det følgjer av tredje punktum at ein kan vike frå hovudregelen om 90 dagar i vedtektene. Talet på dagar kan utvidast oppover til 120 og avgrensast nedover til 60 dagar. Ei slik avgjerd må ifølgje fjerde punktum bli vedteken på årsmøtet med eit fleirtal på minst to tredjedelar av dei gjevne stemmene. Regelen er av pedagogiske omsyn plassert her i staden for i den alminnelege føresegna om avgjerder som krev to tredjedels fleirtal, jf. § 49 andre ledd. Ved at lova set heilt klare rammer for tilgangen til å vike frå hovudregelen om 90 dagar og samtidig slår fast at det berre er innanfor desse rammene ein kan vedtektsfeste avvikande reglar, stengjer føresegna for at ein kan fastsetje ei lågare grense enn 60 dagar, ei høgare grense enn 120 dagar eller eit totalforbod mot korttidsutleige av bustader. Dette gjer at regelen går framfor den meir generelle regelen i andre ledd om at den rettslege disposisjonsretten til ein seksjonseigar kan avgrensast dersom den enkelte gjev samtykke til det.

Av femte punktum går det fram at regelen ikkje gjeld i sameige der alle brukseiningane blir brukte som fritidsbustader. Sidan det er eit krav at alle brukseiningane i sameiget er fritidsbustader, vil regelen gjelde dersom ein til dømes kjøper ei leilegheit i eit sameige til fritidsbruk, men dei andre eller flesteparten av leilegheitene blir brukte som heilårsbustad.

Til § 25

Departementet føreslår ein ny ordlyd i sjette ledd andre punktum som gjer det tydeleg at vedtektene også kan fastsetje at det til to eller fleire seksjonar kan knytast einerett til bruk av visse delar av fellesareala i meir enn tretti år, eller utan tidsavgrensing. Bakgrunnen for endringsforslaget er at ordlyden i dagens føresegn kan forståast slik at ein seksjonseigar som eig to eller fleire seksjonar, ikkje kan få knytt einerett til å bruke fellesareal til alle seksjonane sine.

Til § 26

Dagens § 26 andre ledd sjuande punktum pålegg sameige med ei vedtektsføresegn som nemnt i § 26 andre ledd ei plikt til å registrere vedtektene i Føretaksregisteret. Sameige med ni eller fleire seksjonar har registreringsplikt etter § 19 første ledd. Departementet føreslår derfor i andre leddnytt åttande punktum å påleggje sameige med åtte eller færre seksjonar, som har ei vedtektsføresegn som nemnt i § 26 andre ledd, registreringsplikt i Føretaksregisteret. Dette er fordi lovheimel er nødvendig for å påleggje små sameige registreringsplikt når det er registreringsplikt for vedtektene.

Til § 29

Departementet føreslår å presisere i femte ledd andre punktum at det er nok at dei seksjonseigarane som uttrykkeleg blir påverka, seier seg einige dersom fellesinntektene skal fordelast mellom seksjonseigarane på ein annan måte enn etter sameigebrøken. Femte ledd fekk ved ny eigarseksjonslov ei utilsikta materiell endring samanlikna med den eldre versjonen i § 23 siste ledd i 1997-lova når det er krav om at alle seksjonseigarane skal vere einige.

Til § 38

Forslaget er omtalt i punkt 3.4.4 i denne proposisjonen. Departementet føreslår i nytt andre ledd å føye til ein regel om at brot på ervervsavgrensinga kan sanksjonerast med eit pålegg om sal av seksjonen/-ane. Forslaget er basert på ein liknande regel i burettslagslova § 4-8.

Sjølv om sanksjonsheimelen er føreslått på grunn av at ervervsavgrensinga også skal ramme indirekte erverv, er heimelen generell og gjeld for alle brot på ervervsavgrensinga.

Det krevst ikkje noka form for skuld for å kunne setje i verk sanksjonar. Også den som umedvite bryt ervervsavgrensinga, til dømes fordi han ikkje var klar over at det er forbode å erverve fleire enn to bustadseksjonar i det same sameiget, kan bli halden ansvarleg.

Regelen kjem til bruk i dei tilfella der brotet på ervervsavgrensinga ikkje blir oppdaga i samband med tinglysing av skøyte, men på eit seinare tidspunkt. Kompetanse til å påleggje sal skal liggje til styret, på same måten som når styret krev sal av dei andre årsakene som er heimla i dagens § 38 første ledd. Pålegget skal gå ut på å krevje sal av det talet på seksjonar som kjem i strid med ervervsavgrensinga. Motsett vil det seie at pålegget ikkje skal rettast mot sal av dei aksjane eller eigarpartane som nokon har erverva, og som har ført til at nokon indirekte er blitt eigar av bustadseksjonar.

Ved erverv av aksjar eller eigarpartar skal pålegget om sal rette seg mot «selskapet» som eig bustadseksjonen.

Salspålegget skal ha det innhaldet og følgje dei formkrava som gjeld for salspålegg etter dagens § 38 første og andre ledd.

Til § 44

Endringa går ut på å føye til ordet «eventuelle» i andre ledd bokstav a. Tilføyinga er ein konsekvens av ei lovendring 15. desember 2017 nr. 2041 i lov 17. juli 1998 nr. 56 om årsregnskap mv. (rekneskapslova). Etter endringa følgjer det av § 3-1 at små føretak ikkje har plikt til å utarbeide årsmelding. Om eit føretak skal reknast som lite, må avgjerast etter legaldefinisjonen av «små foretak» i rekneskapslova § 1-6. Sameige som fell inn under definisjonen av «små foretak», pliktar derfor ikkje lenger å utarbeide årsmelding.

Til § 52

Forslaget er omtalt i punkt 3.4.4 i denne proposisjonen.

Nytt andre ledd inneber at ein ikkje kan stemme på årsmøtet for ein bustadseksjon som er erverva i strid med § 23. Tap av stemmerett er ein naturleg konsekvens av det ulovlege ervervet. Utan ei slik føresegn ville seksjonseigaren urettmessig fått større innverknad i sameiget. Slike stemmer skal ikkje teljast med ved oppteljing av stemmer på årsmøtet.

Til § 60

Departementet føreslår å føye til «tredje» (punktum) i andre ledd første punktum. Det følgjer av første punktum at «styrelederen kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle seksjonseierne i saker som nevnt i første ledd første og annet punktum». I førearbeida har ein gått ut frå at den prosessuelle kompetansen svarar til den materielle kompetansen etter første ledd, slik at det avgjerande er om saka gjeld «felles rettigheter og plikter». Første ledd tredje punktum handlar om manglar og forseinking ved fellesareala. I førearbeida går ein ut frå at sameiget i seg sjølv, ikkje berre dei enkelte seksjonseigarane, kan saksøkje utbyggjaren i desse tilfella. Det er derfor blitt ein feil når andre ledd første punktum berre viser til første ledd første og andre punktum.

Til § 63 a

Føresegna er ny. Ordet «gebyr» er føydd til i overskrifta til kapittel VIII. Sjølve føresegna byggjer på den liknande føresegna i burettslagslova § 4-6.

Gebyret skal dekkje kostnader i samband med eigarskifte. Døme på arbeid som knyter seg til eigarskifte er å svare på førespurnader frå meklaren, be om betaling for felleskostnader, oppdatere liste over seksjonseigarar og betalingsinformasjon for felleskostnader m.m., og behandle eventuelle godkjenningsspørsmål. For alle praktiske føremål er det forretningsføraren i sameiget som vil krevje inn gebyret.

Gebyret kan ikkje overstige fire gonger rettsgebyret. Meirverdiavgift kjem i tillegg.

Regelen slår fast at det er avhendaren som skal betale gebyret. Det er ikkje høve til å avtale at ervervaren betalar det, jf. (nytt tillegg i) avhendingslova § 2-6 første ledd tredje punktum.

Til § 67

Departementet føreslår å ta inn ein heimel for frivillig registrering i § 67 tredje ledd nytt tredje punktum. Bakgrunnen for endringsforslaget er at det følgjer av § 19 første ledd at sameige med ni eller fleire seksjonar skal registrerast i Føretaksregisteret, medan sameige med åtte eller færre seksjonar kan registrerast. Registrering i Føretaksregisteret krev lovheimel, og lova manglar heimel for å registrere eldre sameige.

8.2 Endringar i avhendingslova

Til § 2-6

Endringa går ut på å føye til ei tilvising til ny § 63 a i eigarseksjonslova i første ledd tredje punktum. Ny § 63 a er omtalt i kapittel 5 i denne proposisjonen.

8.3 Endringar i bustadbyggjelagslova

Til § 5-6

Endringa går ut på å føye til orda «eventuell årsmelding» i andre ledd og i tredje ledd første punktum. Tilføyingane er ein konsekvens av ei lovendring 15. desember 2017 nr. 2041 i lov 17. juli 1998 nr. 56 om årsregnskap mv. (rekneskapslova). Etter endringa følgjer det av § 3-1 at små føretak ikkje har plikt til å utarbeide årsmelding. Om eit føretak skal reknast som lite, må avgjerast etter legaldefinisjonen av «små foretak» i rekneskapslova § 1-6. Bustadbyggjelag som fell inn under definisjonen av «små foretak», pliktar derfor ikkje lenger å utarbeide årsmelding.

8.4 Endringar i burettslagslova

Til § 5-4

Endringsforslaget er nærare omtalt i punkt 4.6.8 i denne proposisjonen.

Departementet føreslår i nytt andre punktum å regulere tilgangen til å drive med korttidsutleige i burettslag.

Etter forslaget kan ein andelseigar leige ut bustaden sin i opptil 30 dagar i løpet av eit år. Omgrepet å «overlate bruken» i den føreslåtte føresegna er eit vederlagsnøytralt uttrykk. Det vil seie at både kostnadsfritt utlån og utleige er omfatta av føresegna. Andelseigaren skal ikkje måtte søkje om samtykke frå styret for å drive med korttidsutleige.

Ordet «andelseigaren» peikar tilbake på vilkåret i første punktum om at andelseigaren «sjølv bur i bustaden». Dette vil likevel ikkje seie at andelseigaren må vere til stades i bustaden heile tida. Så lenge fråværet ikkje går ut over det som er naturleg for ein busituasjon, er ikkje vilkåret til hinder for at andelseigaren til dømes kan leige ut bustaden sin medan han er på ferie.

Til § 7-4

Endringa går ut på å føye til orda «eventuell årsmelding» i andre ledd. Tilføyinga er ein konsekvens av ei lovendring 15. desember 2017 nr. 2041 i lov 17. juli 1998 nr. 56 om årsregnskap mv. (rekneskapslova). Etter endringa følgjer det av § 3-1 at små føretak ikkje har plikt til å utarbeide årsmelding. Om eit føretak skal reknast som lite, må avgjerast etter legaldefinisjonen av «små foretak» i rekneskapslova § 1-6. Burettslag som fell inn under definisjonen av «små foretak», pliktar derfor ikkje lenger å utarbeide årsmelding.

8.5 Overgangsføresegn

Til overgangsføresegna i del V punkt 2

Ei skjerping av ervervsavgrensinga til å omfatte indirekte erverv gjer det påkravd med ei overgangsføresegn som regulerer avtalar om indirekte erverv som lovleg er gjorde før lova er sett i kraft, men der overtakinga skal skje etter at ho er sett i kraft. Departementet føreslår at forbodet ikkje skal gjelde for avtalar som er gjorde før lova er sett i kraft, men der overtakinga/heimelsoverføringa finn stad etter at lova er sett i kraft.