4 Regulere korttidsutleige av bustader

4.1 Gjeldande rett

4.1.1 Bustader skal brukast til å bu i

For bustader i eigarseksjonssameige og burettslag gjeld den same hovudregelen: Bustader skal brukast til å bu i (til «boligformål»). Å drive med utleige vil i utgangspunktet vere innanfor bustadføremålet, men dersom utleiga blir så intens at ho får karakter av å vere hotellverksemd («næring»), vil bruken vere i strid med føremålet.

Den nærare grensa for når utleigeverksemd blir å karakterisere som næringsverksemd, må vurderast konkret. Omfanget av utleigeverksemda vil vere sentralt i denne vurderinga. Andre relevante moment kan vere storleiken på sameiget eller burettslaget, om bruken er til sjenanse for dei andre som bur der, i kva grad eigaren av bustaden sjølv bur der, og om utleigeverksemda elles har likskapstrekk med det tilbodet og den servicen ein vanlegvis får på eit hotell eller eit pensjonat.

4.1.2 Eigarseksjonslova

Hovudregelen i eigarseksjonslova er at ein seksjonseigar fritt kan leige ut si eiga brukseining, jf. § 24 første ledd. Høgsterett har i ein dom som er teken inn i Rt. 2004 s. 1711 uttalt at retten til utleige er eit «grunnelement» i det å vere eigar av ein seksjon.

Det er ikkje uvanleg at eigarseksjonsleilegheiter blir kjøpte berre med tanke på utleige. Dette er også trekt fram i førearbeida, jf. mellom anna Ot.prp. nr. 33 (1995–96) på side 76.

Sameiget kan gjennom vedtektene avgrense den rettslege råderetten seksjonseigarane har over seksjonen, jf. § 24 andre ledd første punktum. Lovteksten set ingen grenser for kva slags innskrenkingar som kan innførast, så sant den eller dei som blir påverka, «samtykker» til det.

Kravet om samtykke vil seie at seksjonseigaren uttrykkeleg må seie seg einig dersom seksjonen skal ha ei utleigeavgrensing. Eit fleirtal på årsmøtet kan ikkje binde ein seksjonseigar som ikkje ønskjer ei slik avgrensing på seksjonen sin. For alle praktiske føremål vil det derfor vere opp til den enkelte seksjonseigaren om han ønskjer å leige ut.

Eigarseksjonslova har reglar som skal hindre bumiljøproblem, og som gjev sanksjonar dersom bumiljøproblema blir av eit visst omfang. Det følgjer av § 25 andre ledd at brukseininga og fellesareala ikkje må brukast slik at «andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte». Etter ordlyden er det ikkje nok at andre seksjonseigarar blir påførte «skade eller ulempe». Skada eller ulempa må påførast på ein «urimelig eller unødvendig måte».

Førearbeida gjev lite rettleiing i kva som ligg i «urimelig eller unødvendig skade eller ulempe». Seksjonseigaren må likevel ta omsyn til at han normalt bur tett inn på andre, og derfor finne seg i at bruken av eigedommen blir avgrensa av omsyn til naboane, jf. Ot.prp. nr. 33 (1995–96).1

Å leige ut leilegheita ofte gjennom Airbnb eller liknande vil ikkje i seg sjølv påføre dei andre seksjonseigarane skade eller ulempe. For at utleigeverksemda skal bli ramma av føresegna, må det oppstå skadar eller ulemper i samband med utleiga som anten isolert eller samla er å karakterisere som urimelege eller unødvendige for dei andre seksjonseigarane.

Til dømes vil støy av eit visst omfang frå leigetakarane kunne utgjere ei urimeleg ulempe. Dette må samtidig haldast opp mot kva rettkomne forventningar seksjonseigaren har til støy i det konkrete tilfellet. Relevante moment kan vere når på døgnet støyen oppstår, og om det er snakk om ei eingongshending eller eit gjentakande problem.

Relasjonar blir gjerne skapte over tid. Stadig utskifting av leigetakarar kan føre til framandgjering i naboforhold. Ei generell uro eller frykt knytt til at det er framande menneske i sameiget, vil likevel ikkje vere nok til at det er snakk om eit pliktbrot overfor sameiget. Dette må eventuelt vere grunngjeve i konkrete hendingar, til dømes at korttidsleigetakaren ved fleire tilfelle har oppført seg trugande mot andre som bur i sameiget. Departementet viser i denne samanhengen til avgjerdene som er tekne inn i RG-1996-812 og TOBYF-2016-50763. Eigarseksjonssameiget kan presisere kva som er tillate i deira sameige gjennom «vanlige ordensregler», jf. eigarseksjonslova § 28.

Dersom utleiga fører til ulemper eller skadar som er urimelege eller unødvendige for dei andre som bur i sameiget, vil seksjonseigaren ha brote plikta si overfor sameiget. Dersom pliktbrotet er «vesentlig», vil det kunne føre til pålegg om sal, jf. eigarseksjonslova § 38.

4.1.3 Burettslagslova

Føremålet med burettslaget er å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad, og det er eit grunnleggjande prinsipp at eigaren skal bruke bustaden sjølv (brukareigeprinsippet). Prinsippet er felt ned i burettslagslova § 5-3:

«Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret overlate bruken av bustaden til andre ut over det som følgjer av §§ 5-4 til 5-6».

Det går fram av førearbeida til føresegna at uttrykket «overlate bruken» rommar meir enn berre vanleg utleige. Uttrykket omfattar også «andre former for overlating, til dømes bortlån av bustaden», jf. Ot.prp. nr. 30 (2002–2003).

Tilgangen til å leige eller låne ut bustaden i eit burettslag er avgrensa. Andelseigaren må søkje styret før bruksoverlatinga skjer, og bruksoverlatinga er avhengig av «samtykke» frå styret.

Lova gjev andelseigaren rett til å overlate bruken av bustaden til andre i enkelte tilfelle, jf. burettslagslova §§ 5-4 til 5-6. Som det går fram av utgreiinga nedanfor, skil lova mellom bruksoverlating av heile eller delar av bustaden. Andelseigaren må likevel også i desse tilfella sende søknad til styret for å få ei «godkjenning» av bruksoverlatinga.

Ein andelseigar har etter burettslagslova § 5-5 rett til å leige ut heile bustaden i inntil tre år dersom andelseigaren sjølv eller nokon av dei nærståande har budd i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Departementet har i ei tolkingsfråsegn frå 7. november 2017 lagt til grunn at også korttidsutleige krev samtykke frå styret (jf. sak 15/5021-4).

I § 5-6 er det stilt opp særlege grunnar som gjev ein andelseigar rett til å overlate bruken til andre. Lova nemner mellom anna tilfelle der andelseigaren er mellombels vekke på grunn av arbeid eller sjukdom. Føresegna gjev også rett til å overlate bruken til visse nærståande, mellom anna eigne barn. Også i desse tilfella må andelseigaren få ei godkjenning frå styret i forkant av bruksoverlatinga. Godkjenning kan berre nektast dersom forhold ved den som skal leige, gjev sakleg grunn til det. Styret kan ikkje nekte godkjenning berre fordi det er snakk om korttidsutleige. Eit slikt generelt synspunkt vil ikkje vere sakleg grunn.

I burettslagslova § 5-4 går det fram at ein andelseigar som sjølv bur i bustaden, har rett til å leige ut delar av bustaden. Føresegna stiller ikkje krav om at styret må samtykkje til eller godkjenne denne forma for bruksoverlating. Føresegna kjem til bruk både ved opptak av husstandsmedlemmer og ved utleige av delar av bustaden, til dømes utleige av ein hybel.

Burettslagslova § 5-4 stiller opp to vilkår som begge må vere oppfylte for at bruken skal kunne overlatast til andre. Det første vilkåret er at andelseigaren sjølv må bu i bustaden medan utleiga skjer. Dette vil ikkje seie at andelseigaren må vere til stades i bustaden heile tida. Som det går fram av tolkingsfråsegna frå departementet datert 7. desember 2015, så må «slik utleie også kunne tillates når andelseieren ikke er til stede hele tiden, for eksempel på grunn av ferie» (jf. sak 15/5021-2). Det andre vilkåret – at utleiga må gjelde «delar av bustaden» – er nærare skildra i førearbeida til føresegna:

«I føresegna her er det ikkje sagt noko om kor stor del av bustaden som kan overlatast til andre, og i spesielle tilfelle kan situasjonen bli at andelseigaren brukar den minste delen av bustaden, men det er ikkje nødvendig å detaljregulere dette», jf. Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) side 272, som viser til NOU 2000: 17 side 130.

Kor stor del av bustaden som kan leigast ut etter reglane i § 5-4, må dermed vurderast konkret.

4.1.4 Skattelova – korttidsutleige er skattepliktig

Frå og med rekneskapsåret 2018 er korttidsutleige av eigen bustad skattepliktig, jf. skattelova § 7-2. Den nye regelen seier at leigeinntekter frå utleigeforhold som varer kortare enn 30 dagar, men der omfanget ikkje er omfattande nok til at leigeinntekta kan reknast som verksemdsinntekt, skal skattleggjast som kapitalinntekt. Som bakgrunn for regelen viser Finansdepartementet i Prop. 1 LS (2017–2018) side 88–89 mellom anna til at:

«Ettersom korttidsutleie kan gi betydelige leieinntekter, kan enkelte boligeiere finne det lønnsomt å trekke sine utleieenheter fra det tradisjonelle utleiemarkedet. Selv om korttidsutleie foreløpig foregår i et relativt begrenset omfang, vil omfanget trolig øke over tid. Departementet mener at skattereglene allerede nå bør endres for å ta høyde for en slik utvikling».

4.1.5 Bruk av husleigelova

Husleigelova § 1-1 regulerer verkeområdet for lova. Det følgjer av fjerde ledd i føresegna at lova ikkje gjeld «avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk». Det går fram av førearbeida til føresegna at:

«Uttrykket ’husrom bestemt til ferie og fritidsbruk’ refererer seg til partenes formål med avtalen, ikke til husrommets art. En ordinær enebolig beliggende på sørlandskysten som leies bort til turister i sommermånedene, faller utenfor loven. Boligen er etter sin art ikke en fritidsbolig, men formålet med avtalen er å skaffe leieren en fritidsbolig, og det er avgjørende», jf. Ot.prp. nr. 82 (1997–98) s.149, som viser til NOU 1993: 4 s. 101.

Om eit korttidsutleigeforhold er omfatta av husleigelova, må derfor vurderast med utgangspunkt i om føremålet med avtalen er «ferie- og fritidsbruk».

4.2 Kva er korttidsutleige, og kva er omfanget av slik utleige?

Med korttidsutleige siktar departementet i denne samanhengen til utleige av privatbustad for overnatting på døgn- eller vekebasis. For å snakke om korttidsutleige er det naturleg å avgrense mot leigeforhold som varer lenger enn 30 dagar.

Privat utleige av rom for overnatting er ikkje noko nytt i den norske marknaden. Framveksten av nettstader som gjev privatpersonar ei plattform for deling av overnatting, har likevel ført til ei stor auke i overnattingsmarknaden, og veksten er venta å halde fram, jf. NOU 2017: 4 side 114.2 Ifølgje statistikk frå Airbnb var talet på gjester 671 000 i 2017 – ein auke på 56 prosent frå året før.3 I ein rapport som er utarbeidd av Nordlandsforskning, kjem det fram at det sommaren 2017 var registrert 25 491 Airbnb-utleigestader i Noreg. Dette utgjorde ein auke på 58 prosent samanlikna med året før.4

Couchsurfing er eit døme på ei delingsplattform der personar tilbyr gratis overnatting. Andre delingsplattformer, til dømes Airbnb, baserer seg på kommersiell utleige. Fleire hotellformidlingstenester har også begynt å tilby overnatting i privat bustad, mellom andre booking.com og Finn Reise, jf. NOU 2017: 4 side 114.

I ein rapport som blei utarbeidd av Airbnb i 2017, kjem det fram at gjennomsnittslengda på eit Airbnb-opphald er 2,9 netter, og ein typisk Airbnb-bustad blir i snitt leigd ut 25 netter i året.5

Departementet har fått tilbakemeldingar, både frå enkeltpersonar og frå organisasjonar, om at det i enkelte sameige blir drive ei form for intensiv utleige som fører til ei stor belastning for dei andre seksjonseigarane og bumiljøet. Mellom anna har Huseiernes Landsforbund og Leieboerforeningen i brev til departementet føreslått å avgrense tilgangen til å drive med korttidsutleige i sameige. I eit notat til Kommunal- og forvaltningskomiteen i samband med behandling av ny eigarseksjonslov i mai 2017, fremja ei juristgruppe som var sett saman av fagpersonar frå ulike organisasjonar og arbeidsstader, mellom andre NBBL, eit liknande forslag. Også media har omtalt saker der det blir fortalt om dårlege opplevingar som er knytte til korttidsutleige.

4.3 Regulering av korttidsutleige i andre land

Restriksjonar på korttidsutleige er innført i fleire utanlandske byar med stor turisttrafikk. Reguleringane er ofte grunngjevne i at dei er tiltak mot bustadmangel og aukande leigeprisar, men også omsynet til bymiljø og fare for ein uregulert svart overnattingsmarknad har vore tema i debatten, jf. NOU 2017: 4 side 122. Reguleringane er gjennomgåande offentlegrettslege. Det vil seie at dei blir handheva av dei lokale styresmaktene. Brot på reguleringane blir i fleire byar sanksjonert med store bøter.

I Berlin og Barcelona er det eit krav om løyve frå styresmaktene for å kunne drive med korttidsutleige. I andre byar, mellom andre Amsterdam, Paris og London, er det innført restriksjonar i form av eit maksimalt tal på dagar ein i løpet av året kan drive med korttidsutleige.

I Danmark blei det 23. oktober 2018 sendt på høyring eit forslag om å innføre eit tak for kor mange dagar ein kan korttidsutleige eigen bustad. Forslaget går ut på å setje taket til 70 dagar per år. Ein føresetnad for forslaget er at utleigeverksemda skjer gjennom ein utleigeformidlar som rapporterer omfanget av utleigeaktiviteten til skattestyresmaktene. Dersom dette vilkåret ikkje er oppfylt, er grensa for å korttidsutleige eigen bustad 30 dagar per år. Taket på 70 dagar skal vere ei minimumsgrense, slik at kvar enkelt kommune kan fastsetje eit høgare tal på dagar det skal vere tilgang til å drive med korttidsutleige i deira kommune. Kommunen skal likevel ikkje kunne setje taket høgare enn 100 dagar per år.

4.4 Høyringsforslaget frå departementet

Departementet føreslo reglar om korttidsutleige i eigarseksjonslova og burettslagslova. Forslaget i eigarseksjonslova gjekk ut på å avgrense tilgangen til å drive med korttidsutleige ved å fastsetje ei grense på 90 dagar per år direkte i lova. Forslaget i burettslagslova gjekk ut på å utvide tilgangen til å drive med korttidsutleige ved å fastsetje ei grense på 30 dagar per år i lova.

At forslaga i eigarseksjonslova og burettslagslova var ulike, blei grunngjeve med at dagens reglar om utleige er grunnleggjande ulike i dei to lovene. Departementet føreslo likevel å definere korttidsutleige likt i dei to lovene.

4.4.1 Eigarseksjonslova

Departementet føreslo ein ny regel i eigarseksjonslova § 24 om at korttidsutleige i meir enn 90 dagar i året ikkje er tillate. Utleige i over 30 dagar samanhengande skulle etter forslaget ikkje bli ramma av føresegna. Slik utleige vil dermed ikkje «ete» av 90-dagarsregelen. Departementet viste til at dette ville harmonere med dei nye skattereglane, der eit leigeforhold blir rekna som kortvarig dersom utleigeforholdet varer i mindre enn 30 dagar, jf. skattelova § 7-2 første ledd.

Føremålet med forslaget var å avgrense hyppig og intensiv utleige, ikkje den retten seksjonseigaren har til å drive med normal utleigeverksemd. Departementet vurderte at med ei grense på 90 dagar per år ville ein bustadeigar som driv med alminneleg korttidsutleige kunne halde fram med dette. Departementet viste til tal frå Airbnb Norge om at ein typisk Airbnb-bustad i snitt blir leigd ut 26 netter i året.6

Etter forslaget skulle forbodet mot korttidsutleige i meir enn 90 dagar ikkje gjelde dersom seksjonseigaren berre leiger ut delar av bustaden (til dømes eit rom), og heller ikkje dersom han vederlagsfritt låner ut bustaden. Departementet vurderte det som mindre sannsynleg at bumiljøproblem som støy og liknande vil oppstå når seksjonseigaren sjølv er til stades i leilegheita, og når han låner ut leilegheita til venner eller familie vederlagsfritt.

Departementet føreslo at kvart enkelt sameige kunne endre avgrensinga på 90 dagar i vedtektene. Etter forslaget skulle sameiget kunne senke grensa for korttidsutleige til 60 dagar per år.

Når det gjeld høvet til å utvide tilgangen til å drive med korttidsutleige, skisserte departementet to alternativ som høyringsinstansane blei bedne om å kommentere særskilt:

Det første alternativet var at lova skulle gje sameiget tilgang til å utvide grensa opp til 120 dagar. Det andre alternativet var å gje sameiget høve til å vedta ei høgare grense (taket kan setjast høgare enn 120 dagar), eller eventuelt vedta at det ikkje skal vere avgrensingar i retten den enkelte har til å drive med korttidsutleige.

Sidan det etter forslaget skulle vere forbode å drive med korttidsutleige i meir enn 90 dagar per år, ville brot på regelen utgjere eit mishald. Departementet peika på at det etter omstenda kunne tenkjast at mishaldet kunne vere vesentleg, slik at det kunne kome pålegg om sal.

Departementet føreslo at regelen ikkje skulle gjelde for utleige av seksjonar der alle seksjonane i sameiget er fritidsbustader.

4.4.2 Burettslagslova

Departementet føreslo ei endring i burettslagslova § 5-4, som opna opp for at ein andelseigar kan korttidsutleige leilegheita si i ein periode som er avgrensa til 30 dagar per år. Etter forslaget skulle ikkje andelseigaren måtte hente inn samtykke frå styret i forkant av utleiga.

Føremålet med forslaget var å gje kvar enkelt andelseigar større fridom til å drive med korttidsutleige i tråd med samfunnsutviklinga, men det blei føreslått ein snevrare tilgang til å drive med korttidsutleige i burettslag samanlikna med i eit eigarseksjonssameige. Departementet føreslo heller ikkje å opne for at det enkelte burettslaget skulle kunne vedtektsfeste ei anna grense enn 30 dagar per år.

4.5 Innspel frå høyringsinstansane

4.5.1 Forslaget i eigarseksjonslova

39 høyringsinstansar har uttalt seg om forslaget om å regulere korttidsutleige. Av desse er det eit klart fleirtal som er positive til forslaget. Dette gjeld Forbrukartilsynet, Kartverket, Sysselmannen på Svalbard, Longyearbyen lokalstyre, Bergen kommune, Oslo kommune, BergenByLiv, Advokatforeningen, Huseiernes Landsforbund, Norges Hytteforbund, Boligmentoren, Eiendom Norge, Leieboerforeningen, Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon, LO, Norske Boligbyggelags Landsforbund, Visit Svalbard, Utleiemegleren AS, NHO Reiseliv, Virke, OBOS, Brauten Eiendom, Advokatfirmaet Haavind, Bjørvika Apartments, Ingun Risnes og Øistein Mangset, Skarven sameie, Erik Wilberg, Bjørg-Inger Jordal, Ballparken Borettslag, Viken Amfi Sameie, Kaja og Jonny Egeberg Eide, éin anonym privatperson og Sameiet Damsgårdsveien 73–75.

Av desse er det fleire som kjenner til, eller som sjølve har opplevd, at intensiv korttidsutleige kan truge bumiljøet i eit eigarseksjonssameige. Boligmentoren skriv at tilbakemeldingane dei har fått frå sine medlemmer, er at korttidsutleige fører til «betydelig større uro i nabolaget, manglende kjennskap til husordensregler og usikkerhet for småbarnsfamilier […] Videre uttrykker mange usikkerhet med tanke på barns lek utenfor bolig. Med stor utskifting av beboere følger mindre trygghet for at andre i nabolaget er oppmerksomme på barna og ellers til å stole på».

Boligmentoren skriv vidare at dei har fått fleire tilbakemeldingar om skadedyrproblematikk i samband med intensiv korttidsutleigeverksemd. Éin privatperson peikar på det same.

OBOS meiner at forslaget representerer ein rimeleg balanse mellom den retten seksjonseigaren har til å rå over sin seksjon, og den interessa sameiget har i ordna buforhold.

Advokatfirmaet Haavind skriv at dei har erfart at intensiv korttidsutleige utført av profesjonelle aktørar fører til store interne problem i eigarseksjonssameige og burettslag. Advokatfirmaet peikar på at det særleg har vist seg å vere vanskeleg å bli einige internt i sameiget om korleis utleigetilgangen skal regulerast. Advokatfirmaet Haavind meiner at ein ved å regulere spørsmålet direkte i lova vil kunne få færre problem og tvistar. NBBL og Leieboerforeningen er inne på det same og peikar på verdien av klare reglar.

Fleire av høyringsinstansane som er positive, har likevel innspel til forslaget:

Definisjonen av korttidsutleige

Bjørvika Apartments meiner at grensa for kva som er definert som korttidsutleige bør reduserast frå 30 til 14 dagar. Dei skriv at «[s]vært få bor i en fritidsbolig eller på et hotell noe sted i Norge i mere enn 14 dager […] De fleste som bor i mere enn 14 dager er i en situasjon hvor de trenger en midlertidig bolig.» Viken Amfi Sameie meiner at korttidsutleige bør definerast som leigeforhold under 60 dagar samanhengande. Sameiget meiner at det vil vere relativt enkelt for ein næringsaktør å leige ut i meir enn 30 dagar i fleire periodar per år og fylle opp innimellom med korttidsutleige (under 30 dagar) utan å bryte lova, og dermed halde fram «hotellverksemda» si.

Hovudregelen i lova – 90 dagar

Fleire høyringsinstansar har innspel til kva som bør vere den lovfesta grensa for kor mange dagar ein seksjonseigar kan drive med korttidsutleige i løpet av eit år.

Visit Svalbard, Brauten Eiendom, NBBL, LO, Skarven Sameie, Ballparken Borettslag, Viken Amfi Sameie og Sameiet Damsgårdsveien73–75 har teke til orde for at den lovbestemte grensa bør vere på 60 dagar per år. Skarven sameie skriv at med ei grense på 90 dagar vil ein «i løpet av en sommersesong på 3 måneder (90 dager) tillate leieforhold som i prinsippet kan vare ned til 1 døgn». NBBL skriv at å lovfeste ei grense på 90 dagar vil vere ei utviding av tilgangen til å drive med korttidsutleige samanlikna med dagens reglar. NBBL meiner at med ei grense på 60 dagar i året får seksjonseigarar omtrent same tilgang som i dag til å drive med korttidsutleige.

Brauten Eiendom, som også føreslår ei grense på 60 dagar, meiner at føresegna ikkje bør bli sett i kraft før om ti år. Slik vil dei redusere skadeverknadene for seksjonseigarar som har basert eigarskapen sin på korttidsutleige.

NBBL og LO meiner at det er viktig at den øvre grensa samsvarar med når slik utleige vil utgjere næringsverksemd. Desse høyringsinstansane viser til at det ville vore uheldig dersom forslaget om eit tak på 90 dagar blei vedteke og ein domstol deretter kom til at korttidsutleige utover 60 dagar var ulovleg fordi omfanget av næringsbruk blei større enn det som er lovleg etter eigarseksjonslova.

Sameiet Damsgårdsveien 73–75 meiner taket for kor mange dagar det lovleg skal vere mogleg å drive med korttidsutleige, må gjelde det samanlagde talet på dagar for dei eigarseksjonane som er erverva av same kjøper, og at det må presiserast i lova eller førearbeida at føresegna også gjeld ved framleige.

Tilgangen til å vike frå hovudregelen i lova gjennom vedtektene

Elleve instansar har uttalt seg om kva for eit alternativ dei føretrekkjer når det gjeld høvet til å utvide tilgangen til å drive med korttidsutleige i vedtektene. Av desse er det ti som føretrekkjer det første alternativet (grense på 120 dagar). Berre Huseiernes Landsforbund føretrekkjer det andre alternativet (inga grense). Grunngjevinga deira er at dette er mest i tråd med det dei har føreslått tidlegare.

Dei instansane som støttar det første alternativet, er Oslo kommune, Bergen kommune, Leieboerforeningen, Utleiemegleren AS, Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon, Advokatfirmaet Haavind AS, Skarven Sameie, Sameiet Damsgårdsveien 73–75 og Bjørvika Apartments. OBOS støttar også forslaget, sjølv om dei helst ønskjer seg ein fast regel på 90 dagar som sameiga ikkje kan vike frå.

Desse instansane framhevar mellom anna at reguleringa ikkje vil gje eit effektivt vern dersom lova ikkje har ei maksgrense. Utleiemegleren AS skriv at det «i dag allerede er mange sameier der mer enn 2/3 av seksjonene, er eiet av en eller flere eiendomsinvestorer. Dersom det ikke settes en maksgrense på antall døgn det kan drives korttidsutleie i loven, vil disse sameiene fortsatt kunne drives som hotellvirksomhet.» Leieboerforeningen og Advokatfirmaet Haavind uttalar seg i same retning.

Advokatforeningen meiner at tilgangen til å kunne setje eit høgare tak enn 90 dagar kan vere problematisk med tanke på reglane om bustadføremål. Foreininga skriv at «[k]orttidsutleie av en bolig i mer enn 90 dager per år, vil i mange tilfeller kunne komme i strid med dette [boligformålet], og dermed utgjøre ulovlig bruk av boligen». Advokatforeningen meiner at det vil vere uheldig om eigarseksjonslova uttrykkeleg opplyser at ein viss bruk kan tillatast i vedtektene, samtidig som slik bruk likevel ikkje er lovleg etter andre føresegner. Advokatforeningen meiner dette best blir forhindra ved at lova berre opplyser at andre ordningar kan vedtektsfestast.

Longyearbyen lokalstyre, BergenByLiv, OBOS og Ingun Risnes og Øistein Mangset uttrykkjer at grensa på 90 dagar per år bør liggje fast, og at det ikkje bør vere høve til å utvide grensa i vedtektene. OBOS viser til at omsynet til ei føreseieleg ordning og innretninga for kjøparar av eigarseksjonar tilseier at det ikkje bør eksistere for mange avvikande ordningar i dei ulike eigarseksjonssameiga. Longyearbyen lokalstyre gjev uttrykk for at situasjonen der er spesiell, ved at bustadsituasjonen er pressa. Lokalstyret meiner at korttidsutleige på Svalbard gjev eit lågare tilbod av bustader til langtidsutleige. På bakgrunn av dette ønskjer dei at det ikkje skal vere mogleg å fastsetje ei høgare grense enn 90 dagar i vedtektene.

Advokatforeningen har innspel om tilgangen til å setje eit lågare tak enn 90 dagar. Advokatforeningen meiner at «lovgiver ikke bør forhindre at det kan etableres enkelte sameier med strengere restriksjoner enn 60 dager, eller til og med totalforbud mot korttidsutleie». Dei går ut frå at ein slik restriksjon krev samtykke frå dei enkelte seksjonseigarane. Advokatforeningen skriv vidare at:

«En annen utfordring med nedre grenser for restriksjoner som kan vedtektsfestes for korttidsutleie, kan være tolkning av mulighet for andre typer begrensninger enn maksimalgrenser for dager per år. Eksempelvis kan det være ønskelig for et sameie å fastsette minstegrenser for utleie på 14 dager, for å unngå de helt kortvarige utleiesituasjonene, eller maksimalgrenser for antall ulike leieforhold en seksjonseier kan ha per år, for eksempel maks 20 ulike leieforhold. Advokatforeningen ser ingen grunn for lovgiver til å forby slike vedtektsbestemmelser, så fremt disse vedtas med den enkelte seksjonseiers samtykke.»

Handheving av regelen, rapportering, statistikk og evaluering

Advokatfirmaet Haavind og NBBL meiner at utleigeaktørar må ha rapporteringsplikt overfor styret i sameiget. Advokatfirmaet Haavind meiner at utan ei slik rapporteringsplikt vil styret ikkje kunne vite om seksjonen faktisk blir leigd ut i eit ulovleg omfang, og at styret heller ikkje vil kunne bevise påstandane sine i ein eventuell tvist. NBBL skriv at ei meldeplikt også vil gje styret betre oversikt over kven som kan vere i bygningen, i tilfelle brann.

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon meiner at unntaket for vederlagsfritt korttidsutlån vil verke prosessfremjande ettersom det blir umogleg å føre kontroll med at grensa for lovleg utleige blir halden.

NHO Reiseliv skriv at opplysningsplikta og reguleringa av korttidsutleige utfyller kvarandre. NHO Reiseliv meiner at det er viktig at forslaget ikkje kompliserer innføringa av rapporteringsplikta som Finansdepartementet har føreslått, fordi forslaget frå Finansdepartementet er viktigast og hastar mest.

Visit Svalbard føreslår at det blir obligatorisk for formidlingsplattformer for korttidsutleige å levere statistikk til SSB om gjester, gjestedøgn og nasjonalitet.

Forbrukartilsynet skriv at delingsøkonomien er i sterk utvikling, og at det derfor kan vere tenleg å vurdere reglane om nokre år.

Fritidsbustader

Brauten Eiendom og Norges Hytteforbund støttar forslaget om at regelen ikkje skal gjelde for fritidsbustader.

Sysselmannen på Svalbard, Longyearbyen lokalstyre og Visit Svalbard har uttalt seg om utleige av fritidsbustader på Svalbard. Sysselmannen på Svalbard meiner at det er mykje som tyder på at det også er ein marknad for korttidsutleige av fritidsbustader i bykjernen i Longyearbyen. Vidare skriv Sysselmannen at «i henhold til Svalbardmiljøloven § 85 er det kun den som er eller har vært fastboende som kan leie fritidshytter på Svalbard. Korttidsutleie av fritidsboliger reiser imidlertid en annen type problemstillinger enn det svalbardmiljøloven har som formål å ivareta. En aktiv tilnærming til korttidsutleie av fritidsboliger i Longyearbyen vil således kreve virkemidler av en annen art enn det svalbardmiljøloven legger til rette for».

Forholdet til plan- og bygningslova

Fleire høyringsinstansar saknar ei utgreiing om forholdet til reglane i plan- og bygningslova om branntryggleik m.m.

Kartverket, Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon, Longyearbyen lokalstyre, Virke Reise Norge, BergenByLiv og Ingun Risnes og Øistein Mangset etterlyser ei utgreiing om når korttidsutleige får karakter av å vere hotelldrift (næringsverksemd), og kva konsekvensar dette har, mellom anna for brannkrav, og kva for verkemiddel kommunen har til å hindre dette.

Longyearbyen lokalstyre viser til at fleire hybelhus i Longyearbyen ikkje er seksjonerte, og at dei derfor ikkje er omfatta av forslaget. Dei vil dermed først drive ulovleg utleige når korttidsutleiga er så omfattande at ho må reknast som «hotelldrift». Lokalstyret viser til at reglane for når utleige går over til hotelldrift, er uklare, og at det derfor er svært vanskeleg å følgje opp dette i dag.

Ballparken Borettslag peikar på at «[d]et stilles andre brannsikkerhetskrav til hoteller og overnattingssteder enn til boliger, og at det er helt grunnleggende at det avklares hvordan disse reglene forholder seg til forslaget».

Sysselmannen på Svalbard peikar på at situasjonen i Longyearbyen er så spesiell og utfordrande at dei føreslåtte tiltaka åleine ikkje vil vere nok for å snu den uheldige utviklinga. Sysselmannen uttalar på bakgrunn av dette at «[d]et vil derfor være både riktig og nødvendig at det foretas en egen vurdering av behovet for og anvendelsen av regelverket for Svalbard, herunder om det kan være nødvendig med egne og ytterligere tiltak.»

Bjørvika Apartments meiner at forslaget vil kome i konflikt med korleis kommunane praktiserer plan- og bygningslova. Dei viser til at det er ulik praksis i kommunane om når korttidsutleige løyser ut søknadsplikt. Bjørvika Apartments meiner derfor at ein må føreslå endringar i plan- og bygningslova. Forenom AS peikar på det same.

Boligmentoren meiner at korttidsutleige bør regulerast nærare for å få bukt med dei såkalla leilegheitshotella. Dei presiserer likevel ikkje i kva for ei lov dette bør gjerast.

Negative til forslaget

Seks høyringsinstansar er negative til forslaget. Dette gjeld innspel frå Forenom AS og Airbnb, og fire anonyme privatpersonar.

Privatpersonane peikar gjennomgåande på at forslaget er for inngripande, og at korttidsutleige er ei viktig inntektskjelde. Éin av privatpersonane meiner korttidsutleige er viktig for turismen. Ein av dei andre privatpersonane meiner at regelen ikkje bør gjelde for korttidsutleige av primærbustaden.

Forenom AS meiner at lovforslaget ikkje er godt nok grunngjeve. Selskapet skriv at det ikkje er vist til nokon forskingsbaserte eller etterprøvbare kjelder for at omfattande korttidsutleige kan føre til eit dårlegare bumiljø. Vidare meiner Forenom AS at forslaget kan vere i strid med Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK) tilleggsprotokoll (TP) 1 artikkel 1. Forenom AS meiner at forslaget vil gjere det umogleg å drive korttidsutleige av eigarseksjonar på heilårsbasis, og at det vil fjerne grunnlaget for den kommersielle verksemda til både profesjonelle aktørar og enkeltpersonar som har investert i utleigeleilegheiter for korttidsutleige. Forenom AS meiner at lovforslaget ikkje «bygger på en rimelig balansering av interessene til de som driver med kortidsutleie på kommersiell basis, og øvrige sameiere som i ulik grad opplever det som en belastning å møte fremmede i gangene eller lignende».

Airbnb meiner at det ikkje er grunnlag for å seie at det er behov for å avgrense retten til å drive med korttidsutleige til 90 dagar per år, og meiner dette utgjer ein unødvendig restriksjon.

4.5.2 Forslaget i burettslagslova

13 høyringsinstansar har uttalt seg om forslaget om å utvide tilgangen til å drive med korttidsutleige i burettslag. Eit klart fleirtal støttar forslaget. Dette gjeld Bergen kommune, Oslo kommune, Huseiernes Landsforbund, Boligmentoren, Leieboerforeningen, OBOS, NBBL, LO og Advokatfirmaet Haavind. Fleire av desse instansane framhevar at forslaget er klargjerande og vil fjerne den uvissa som har eksistert rundt dagens reglar.

Leieboerforeningen uttrykkjer i tillegg at det er positivt at også dei som bur i burettslag får ein inngang til delingsøkonomien, og at dette kan bidra til at leilegheiter som elles ville stått tomme, blir brukte i til dømes ferietider.

Brauten Eiendom, Airbnb, Ballparken Borettslag og Ingun Risnes og Øistein Mangset er negative til forslaget.

Brauten Eiendom meiner at ein ved å opne opp for korttidsutleige vil hòle ut brukareigeprinsippet. Brauten Eiendom uttalar at «[b]rukereieprinsippet kan nettopp være en sentral faktor for at forbrukere har kjøpt seg inn i et borettslag, nettopp fordi prinsippet vil fremme et godt bomiljø».

Ballparken Borettslag og Ingun Risnes og Øistein Mangset meiner at det heller bør vere opp til kvart enkelt burettslag å vurdere om korttidsutleige skal tillatast eller ikkje.

Airbnb meiner at taket på 30 dagar utgjer ein unødvendig restriksjon, og ønskjer seg ein friare tilgang til å drive med korttidsutleige i burettslag.

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon har ikkje kommentert forslaget i seg sjølv, men meiner at departementet har lagt for stor vekt på dei historiske skilnadene mellom burettslagslova og eigarseksjonslova, og at reglane om korttidsutleige bør utformast likt.

4.6 Vurderingar frå departementet

4.6.1 Behovet for å regulere korttidsutleige i eigarseksjonslova

Bustad er det viktigaste formuesgodet for dei fleste menneske, og for mange ei viktig inntektskjelde. På eit prinsipielt grunnlag er departementet kritisk til å avgrense handlefridommen til private i ein elles fri eigedomsmarknad.

Dei digitale delingsplattformene har skapt nye moglegheiter for privat korttidsutleige, og i mange tilfelle kan dette bidra til ei betre ressursutnytting av bustader og auka turisme til Noreg, jf. NOU 2017: 4 side 116. Det skal, slik departementet ser det, vere mogleg å nytte seg av dei moglegheitene til avkastning som den nye delingsøkonomien gjev.

Samtidig er det viktig å leggje forholda til rette for at folk som bur tett i eigarseksjonssameige, skal ha trygge og gode bumiljø. Intensiv korttidsutleige kan føre til dårleg bumiljø.

Dagens lov har reglar som kan avgrense intensiv utleige, men dei er i stor grad baserte på skjøn. Departementet meiner derfor at det er behov for tydelegare rammer, særleg med tanke på auken i korttidsutleige, jf. punkt 4.2. Eit uklart regelverk vil kunne verke konfliktskapande, og departementet meiner det er viktig med reglar som kan setje styra i sameiget i betre stand til å handtere slike saker.

Når ein held dagens regelverk saman med samfunnsutviklinga på området, meiner departementet det er behov for å regulere den mest intensive forma for korttidsutleige. Departementet meiner at forslaget inneber ei nødvendig og tenleg tilpassing av lova til dei endra samfunnsforholda på dette feltet.

Departementet har merka seg at Forenom AS meiner at lovforslaget ikkje er godt nok utgreidd, og at dei påståtte negative sidene ved korttidsutleige ikkje er dokumenterte.

Departementet har basert lovforslaget både på tilbakemeldingar frå sentrale interesseorganisasjonar og kontakt med privatpersonar. Fleire privatpersonar har teke kontakt med departementet og Stortinget7 og uttrykt at intensiv korttidsutleige er ei stor belastning for naboane. Vidare har departementet lagt vekt på at sentrale aktørar som representerer ulike interessegrupper, som Huseiernes Landsforbund, Leieboerforeningen og NBBL, meiner det er behov for å lovregulere den mest intensive forma for korttidsutleige.

Høyringa støttar også opp under behovet for regulering. Av 39 høyringsfråsegner er det berre seks instansar som er uttalt negative til forslaget. Det er dessutan stor breidd blant dei instansane som er positive til forslaget. Forslaget har både fått støtte av organisasjonar som representerer bustadeigarar, som Boligmentoren, og av bustadutviklarar, som OBOS og Brauten Eiendom. Bergen kommune,Oslo kommune og Longyearbyen lokalstyre, støttar også forslaget.

Vidare har Regelrådet teke stilling til om konsekvensutgreiingane i høyringsnotatet tilfredsstilte krava i utgreiingsinstruksen, og om konsekvensane for næringslivet var tilstrekkeleg kartlagde. Regelrådet konkluderte med at forslaga var tilstrekkeleg utgreidde.

Departementet har vidare merkt seg innvendinga frå Airbnb,Forenom AS og dei fire privatpersonane om at lovforslaget er for inngripande, og kommentaren frå Forenom AS om at forslaget ikkje er i tråd med EMK første tilleggsprotokoll artikkel 1.

Ein regel som avgrensar den retten kvar enkelt eigar har til å leige ut, vil representere eit inngrep i den frie eigarråderetten. EMK TP 1 artikkel 1 er likevel ikkje absolutt, og ordlyden opnar eksplisitt for inngrep frå det offentlege:

«Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å få nyte sin eiendom i fred. Ingen skal bli fratatt sin eiendom unntatt i det offentliges interesse og på de betingelser som er hjemlet ved lov og ved folkerettens alminnelige prinsipper.

Bestemmelsene ovenfor skal imidlertid ikke på noen måte svekke en stats rett til å håndheve slike lover som den anser nødvendige for å kontrollere at eiendom blir brukt i samsvar med allmennhetens interesse eller for å sikre betaling av skatter eller andre avgifter eller bøter.»

Slik departementet ser det, er den føreslåtte regelen utforma slik at han ligg godt innanfor rammene av føresegna fordi han berre forbyr den mest intensive forma for korttidsutleige. Departementet meiner at forslaget utgjer eit moderat inngrep i råderetten til dei enkelte bustadeigarane.

Ein seksjonseigar kan etter forslaget drive normal korttidsutleigeverksemd. Med eit tak på 90 dagar vil det vere mogleg å leige ut eigen bustad i 45 av dei 52 helgane i året. Ein rapport frå Airbnb viser at ein bustad i snitt blir leigd ut 25 netter i året. For den normale norske Airbnb-verten er derfor 90 dagar i praksis inga innsnevring. Det vil vidare vere fullt mogleg å drive alminneleg langtidsutleige når taket på 90 dagar er nådd.

Det skal også vere mogleg for selskap å drive utleigeverksemd. Forenom AS meiner at forslaget vil ramme hardt for dei som har investert i utleigeleilegheiter for å drive med korttidsutleige på heilårsbasis. Til dette vil departementet kommentere at det å kjøpe ein bustadseksjon for å drive med korttidsutleige heile året vil utgjere næringsverksemd, noko som ikkje er tillate etter dagens reglar. Forslaget utgjer ikkje noko nytt i så måte. Det vil med den føreslåtte regelen vere mogleg å drive med kombinasjonar av langtidsutleigeverksemd og korttidsutleigeverksemd. Vidare er det mogleg, dersom ein ønskjer å drive med profesjonell utleigeverksemd, anten å kjøpe ein seksjon som er regulert til næring eller å søkje om reseksjonering.

Departementet er på bakgrunn av dette ikkje einig i at forslaget om å regulere korttidsutleige er eit urimeleg inngrep i eigarråderetten. Forslaget er avgrensa til berre å ramme den intensive forma for korttidsutleige og vil gje klarare rammer, og gjere situasjonen meir føreseieleg, for dei som bur i seksjonane og for styret.

Departementet føreslår derfor å føre vidare det forslaget som blei sendt på høyring, men med enkelte presiseringar som vil bli utdjupa nedanfor.

4.6.2 Definisjonen av korttidsutleige

For å snakke om kortidsutleige er det, slik departement ser det, naturleg å avgrense mot leigeforhold som varer lenger enn 30 dagar. Eit leigeforhold som varer lenger enn 30 dagar (langtidsutleige) vil, slik departementet ser det, ikkje påføre naboane dei same ulempene som jamleg utskifting av leigetakarar kan gjere. Dersom bustaden blir leigd ut samanhengande i meir enn 30 dagar, skal dette derfor ikkje bli ramma av føresegna. Slik utleige vil dermed ikkje «ete» av 90-dagarsgrensa, og regelen vil ikkje avgrense den frie tilgangen ein seksjonseigar har til å drive med langtidsutleige.

Bjørvika Apartments meiner at dei fleste som bur ein stad lenger enn 14 dagar, er i ein situasjon der dei treng ein mellombels bustad, og at korttidsutleige derfor bør definerast som utleigeforhold som varer kortare enn 14 dagar. Departementet oppfattar at Bjørvika Apartments meiner at det er uheldig at utleigeforhold på til dømes tre veker blir ramma av regelen og «et» av 90-dagarsregelen, fordi det kan resultere i at det totale utleigetilbodet til denne gruppa blir lågare. Viken Amfi Sameie meiner at korttidsutleige bør definerast som leigeforhold under 60 dagar samanhengande.

Departementet meiner at ein regel på 30 dagar gjev ein god balanse. Departementet finn det ikkje naturleg å seie at menneske som har tilhald ein stad, til dømes under ein ferie i 15 dagar, har behov for ein mellombels bustad. Det er meir naturleg å gå ut frå at det eksisterer eit slikt mellombels bustadbehov dersom ein treng ein annan stad å bu i til dømes 50 dagar i samband med oppussing av eigen bustad eller på grunn av samlivsbrot. Departementet er dermed ikkje einig med Bjørvika Apartments i at korttidsutleige bør definerast som utleigeforhold som varer kortare enn 14 dagar.

Departementet legg også vekt på at regelen vil harmonere med skattelova § 7-2 første ledd, som seier at eit leigeforhold blir rekna som kortvarig dersom utleigeforholdet varer i mindre enn 30 dagar.

4.6.3 Hovudregelen i lova – 90 dagar

Med ein hovudregel om at det er tillate å drive med korttidsutleige 90 dagar i løpet av eit år, meiner departementet at omsynet til råderetten til kvar enkelt eigar og omsynet til naboane (bumiljøet) blir balansert på ein god måte. Det er likevel fleire av høyringsinstansane som meiner at hovudregelen bør vere på 60 dagar.

90 dagar er, slik departementet ser det, nok til at bustadeigarar som driv med alminneleg korttidsutleigeverksemd, kan halde fram med det. Samtidig meiner departementet at 90 dagar med korttidsutleige i løpet av eitt år er innanfor det naboane må tole med tanke på samfunnsutviklinga.

Samtidig vil departementet presisere at den alminnelege regelen i eigarseksjonslova om at bruken av ein bustad ikkje skal vere til skade eller ulempe, gjeld uavhengig av desse 90 dagane, slik at styret etter omstenda vil kunne sanksjonere sjenerande utleige uavhengig av talet på utleigedagar i året.

Departementet vil heller ikkje sjå vekk frå at utleiga kan ha ein slik karakter at ho er å rekne som ulovleg næringsverksemd også før grensa på 90 dagar er nådd. Departementet er ikkje einig med NBBL i at å lovfeste ei grense på 90 dagar vil vere ei utviding av tilgangen til å drive korttidsutleige samanlikna med dagens reglar. NBBL meiner at med ei grense på 60 dagar i året får seksjonseigarar omtrent same tilgang som i dag til å drive med korttidsutleige.

Slik departementet vurderer det, er det ikkje grunnlag for å seie at korttidsutleige i meir enn 60 dagar generelt er å rekne som næringsverksemd. Den nærare grensa for når utleigeverksemd blir å karakterisere som næring, må vurderast konkret. Omfanget av verksemda vil vere eit sentralt moment i vurderinga. Andre relevante moment kan vere storleiken på sameiget, om bruken er til sjenanse for naboane, i kva grad eigaren av bustaden sjølv bur der, og om utleigeverksemda elles har likskapstrekk med det tilbodet og den servicen ein vanlegvis får på eit hotell eller eit pensjonat.

Departementet vil vidare peike på at det enkelte sameiget sjølv, med to tredjedels fleirtal, kan velje å setje ei grense på 60 dagar i året.

Utviklinga innanfor korttidsutleigemarknaden har skjedd relativt fort. Departementet er derfor einig med Forbrukartilsynet i at det vil vere behov for å vurdere kontinuerleg om regelen verkar slik han er tenkt. Derfor meiner departementet at forslaget frå Brauten Eiendom om utsett ikraftsetjing i ti år ikkje vil vere tenleg.

Sameiet Damsgårdsveien 73–75 meiner at taket på 90 dagar må gjelde for det samla talet på dagar éin eigar av fleire seksjonar leiger ut i løpet av eit år. Departementet meiner at så lenge det er lovleg å eige fleire seksjonar, bør det ikkje knyte seg særskilde avgrensingar til bruken av dei, og utleigeavgrensinga på 90 dagar vil gjelde per bustadseksjon. Den føreslåtte regelen er utforma slik at han gjeld sjølve bruken av bustadseksjonen. Avgrensinga på korttidsutleige gjeld derfor uavhengig av om det er eigaren sjølv som driv med korttidsutleige eller ein annan som framleiger.

4.6.4 Tilgangen til å vike frå hovudregelen i lova gjennom vedtektene

Longyearbyen lokalstyre, BergenByLiv, OBOS og Ingun Risnes og Øistein Mangset meiner at grensa på 90 dagar bør liggje fast. Longyearbyen lokalstyre peikar særleg på at situasjonen der er spesiell ved at bustadsituasjonen er pressa.

For å skape fleksibilitet meiner departementet at sameiget sjølv bør kunne endre avgrensinga på 90 dagar innanfor visse rammer. På den måten vil det vere mogleg å tilpasse regelen slik at han dekkjer behova i kvart enkelt sameige og lokale forhold. Departementet har forståing for at situasjonen i Longyearbyen er spesiell, men meiner endringar i eigarseksjonslova ikkje er rett verkemiddel for å løyse dette. Vi viser til omtalen under punkt 4.6.7.

Departementet er einig med OBOS i at omsynet til ein føreseieleg situasjon tilseier at det ikkje bør eksistere for mange avvikande ordningar i sameiga. Departementet meiner likevel at det blir teke nok omsyn til dette ved at lova set rammer for tilgangen til å vike frå hovudregelen i lova.

Når det gjeld tilgangen til å utvide grensa, er det klar støtte i høyringa for å fastsetje ei øvre grense på 120 dagar. Ti av elleve instansar støttar dette alternativet.

Til støtte for ikkje å setje eit øvre tak i lova kan ein hevde at dei enkelte sameiga betre enn lovgjevar kan vurdere kor mykje korttidsutleige deira sameige «toler».

Departementet har likevel kome til at det bør vere ei øvre grense for kva sameiget kan ta inn i vedtektene. Dersom dei andre som bur der, skal få eit reelt vern mot negative effektar av omfattande korttidsutleige, bør ikkje lova gje eit fleirtal på årsmøtet rett til å opne for korttidsutleige utover 120 dagar. Utan ei maksgrense er det vesentleg risiko for at regelen ikkje vil verke som ønskt, særleg i dei sameiga der det per i dag er omfattande korttidsutleige i mange leilegheiter. Departementet viser særleg til fråsegna frå Utleiemegleren AS om sameige der aktørar som driv med profesjonell korttidsutleige, har kvalifisert fleirtal på årsmøtet. Det ville vore eit paradoks dersom mindretalet, som her treng vernet mest, ikkje blir verna av regelen.

Samtidig meiner departementet at eit øvre tak på 120 dagar vil gje sameiga stor grad av fleksibilitet, og høve til å tilpasse maksgrensa til dei lokale forholda.

Advokatforeningen meiner at tilgangen til å kunne setje eit høgare tak enn 90 dagar kan vere problematisk med tanke på reglane om bustadføremål, og føreslår derfor at det berre skal stå at ein kan vedtektsfeste andre ordningar.

Departementet viser til punkt 4.6.3 om når korttidsutleige vil utgjere næringsverksemd. Vurderinga av om grensa for kva som utgjer næringsverksemd er nådd, må gjerast konkret.

Når det gjeld tilgangen til å setje eit lågare tak enn 90 dagar, meiner Advokatforeningen at lovgjevar ikkje bør hindre at det i enkelte sameige blir fastsett strengare restriksjonar enn 60 dagar, eller totalforbod mot korttidsutleige, så sant den enkelte samtykkjer til dette.

Slik departementet ser det, vil ei lågare grense enn 60 dagar vere eit for stort inngrep i råderetten til den enkelte. Å leige ut bustad er eit grunnelement i det å vere eigar av ein seksjon, jf. Rt. 2004 s. 1711. Det vil heller ikkje vere i tråd med føremålet med reguleringa, som er å avgrense den mest intensive korttidsutleiga. Departementet fører derfor vidare forslaget om at lova bør setje ei nedre grense på 60 dagar.

Lovforslaget set heilt klare rammer for tilgangen til å vike frå hovudregelen om 90 dagar. Departementet meiner at det heller ikkje bør vere høve til å fastsetje ei lågare grense enn 60 dagar i vedtektene – sjølv om den enkelte seksjonseigarane gjev samtykke til det.

Departementet meiner vidare at ein ved å definere i lova kva som er «korttidsutleige», stengjer for at ein annan definisjon kan bli fastsett i vedtektene. Tilgangen til å ta inn andre særreguleringar om korttidsutleige i vedtektene vil elles vere avhengig av ei tolking av lova slik ho blir vedteken.

Departementet har etter dette kome til at ein bør kunne vike frå hovudregelen om 90 dagar innanfor eit intervall på 60 til 120 dagar. Dette må i tilfelle vedtakast på årsmøtet med to tredjedels fleirtal og bli teke inn i vedtektene.

4.6.5 Utleige av delar av bustaden, kostnadsfritt utlån og sameige der alle bustadene blir brukte som fritidsbustader

Departementet meiner at forbodet mot korttidsutleige i meir enn 90 dagar ikkje skal gjelde dersom seksjonseigaren berre leiger ut delar av bustaden (til dømes eit rom), og heller ikkje dersom han vederlagsfritt låner ut bustaden. Grunngjevinga for dette er at departementet legg til grunn at bumiljøproblem som støy og liknande i mindre grad vil oppstå når seksjonseigaren sjølv er til stades i leilegheita, og når han låner ut leilegheita til venner eller familie vederlagsfritt.

Departementet fører også vidare forslaget om at regelen ikkje bør gjelde for utleige av fritidsbustad. Reglane om «bustadseksjonar» i eigarseksjonslova gjeld som hovudregel for både heilårsbustader og fritidsbustader. For fritidsbustader er det tradisjonelt gjort unntak for enkelte av dei meir restriktive reglane som gjeld for andre bustadseksjonar. I dag gjeld mellom anna ikkje standardkrava for bustadseksjonar som skal brukast til fritidsbustader. Departementet meiner at restriksjonar på utleietilgangen fell i same kategori. Det vil vere eit for stort inngrep i eigarråderetten å avgrense tilgangen til å leige ut fritidsbustader. Ingen av høyringsinstansane har uttalt at dei er ueinige i dette.

I og med at omgrepet «fritidsbustad» ikkje er definert i eigarseksjonslova, kan det oppstå problem med grensedraging. Til liks med det departementet kom til i Ot.prp. nr. 33 (1995–96) punkt 4.9, meiner departementet likevel at fritidsbustader vanlegvis klart vil skilje seg frå heilårsbustadene. Departementet legg vidare til grunn at dersom ein kjøper ei leilegheit i eit sameige til fritidsbruk, men der dei andre eller flesteparten av leilegheitene blir brukte som heilårsbustad, vil hovudregelen om korttidsutleige av heilårsbustader kome til bruk også for denne «fritidsbustaden».

Departementet har merkt seg at Sysselmannen på Svalbard meiner at det er ein marknad for korttidsutleige av fritidsbustader i Longyearbyen, og at svalbardmiljølova ikkje gjev effektive verkemiddel for å forhindre dette.

4.6.6 Handheving av regelen

I regelen om at korttidsutleige i meir enn 90 dagar per år er forbode, ligg det at brot på regelen vil utgjere eit mishald. Styret i sameiget må handtere dette etter dei alminnelege reglane om mishald i lova. Etter omstenda kan ein tenkje seg at mishaldet kan vere vesentleg, slik at ein kan gje pålegg om sal.

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon meiner at unntaket for vederlagsfritt korttidsutlån vil vere prosessfremjande. Advokatfirmaet Haavind og NBBL meiner at utleigeaktørar må ha ei rapporteringsplikt overfor styret i sameiget for å gjere det mogleg for styret å vite om ein seksjonseigar er i mishald, og bevise påstanden i ein eventuell tvist.

Det kan vere krevjande for eit styre å handheve regelen dersom ein seksjonseigar prøver å omgå han. Departementet meiner likevel at ei rapporteringsplikt vil føre til eit for rigid system. Dersom ein blir ueinige om kor mange dagar seksjonen har vore leigd ut i løpet av eit år, må dette derfor vurderast ut frå alminnelege bevisreglar.

Finansdepartementet har i Prop. 1 LS (2018–2019) fremja eit forslag om opplysningsplikt for formidlingsselskap m.m. Det blir føreslått ein generell heimel i skatteforvaltningslova og at opplysningsplikta blir avgrensa i forskrift. Forslaget fører til at ordninga i første omgang blir innført for formidling av utleige av fast eigedom. Nærare reglar om mellom anna kva opplysningar som skal leverast, er det føreslått å gje i forskrift. Dersom forslaget blir gjennomført og det blir lagt opp til at verksemder som formidlar utleige av fast eigedom skal rapportere inn opplysningar om utleigeforholdet til skattestyresmaktene, inkludert talet på utleigedøgn per utleigeforhold, vil formidlingsselskapa måtte leggje til rette for eit system for registrering og lagring av denne typen opplysningar. Departementet går ut frå at ein seksjonseigar då vil kunne få innsyn i opplysningane som er registrerte om han eller henne hos formidlingsselskapet etter reglane i personopplysningslova. Ved ein eventuell tvist med styret om kor mange dagar ein seksjonseigar har leigd ut seksjonen, vil dette kunne vere nyttig.

4.6.7 Forholdet til plan- og bygningslova

Fleire høyringsinstansar ber om ein omtale av kva forhold forslaget har til plan- og bygningslova. Særleg gjeld dette spørsmålet om når korttidsutleige får karakter av å vere hotelldrift (næringsverksemd), og kva konsekvensar dette mellom anna får for krav til branntryggleik.

Eigarseksjonslova er primært ei privatrettsleg lov. Det vil mellom anna seie at ho verken regulerer, eller skal regulere, krav til branntryggleik.

Korttidsutleige av ein bustadseksjon kan likevel utgjere ei søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningslova. Seksjonseigaren må til dømes søkje kommunen dersom ein bustad blir brukt eller lagd til rette for bruk som i større grad svarar til hotell-/næringsverksemd. Det sentrale med kravet til søknad er å gje kommunen høve til å vurdere om den endra bruken er i tråd med arealplan og bygningskrav. Dersom korttidsutleiga har karakter av næringsverksemd og dermed er søknadspliktig, er bruken ulovleg fram til eigaren har søkt og fått løyve. Dersom bruksendringa er i tråd med regelverket, er hovudregelen at eigaren har krav på å få løyve. For å avslå søknaden må kommunen vise til ein avslagsheimel i plan- og bygningslovgjevinga. Det kan til dømes vere at krav til branntryggleik ikkje er oppfylt.

Departementet er merksam på at dei gjeldande reglane kan bli opplevd som uklare. Det går for tida føre seg eit arbeid for å revidere regelverket for eksisterande bygg i plan- og bygningslova. I den samanhengen vil departementet også vurdere problematikken rundt korttidsutleige i den lova.

Departementet ser også at situasjonen i Longyearbyen, med aukande bustadmangel, er utfordrande, og viser til at regjeringa har som mål å leggje til rette for eit levedyktig lokalsamfunn på Svalbard, jf. Jeløya-plattforma side 80. Slik departementet ser det, er plan- og bygningslova eit rettare og meir eigna verkemiddel enn eigarseksjonslova for å motverke at bustader blir trekte ut av marknaden for langtidsleige, for i staden å bli brukte til korttidsutleige. Departementet vil derfor sjå nærare på om det er mogleg å føreslå målretta endringar i det plan- og bygningsrettslege regelverket.

Departementet har for øvrig merkt seg at enkelte av høyringsinstansane ønskjer seg offentlegrettslege reglar, slik at kommunen lokalt kan fastsetje ei strengare regulering.

4.6.8 Korttidsutleige i burettslagslova

Burettslagsmodellen byggjer på eit grunnleggjande prinsipp om at andelseigaren sjølv skal bu i bustaden (brukareigeprinsippet). Prinsippet fører til at det er lite rom for å drive med korttidsutleige, og departementet har fått tilbakemeldingar om at reglane blir opplevde som rigide.

Departementet meiner at det er behov for å modernisere reglane i burettslagslova noko, ved å gje andelseigaren ein avgrensa tilgang til å låne eller leige vekk bustaden sin i ein kortare periode. Departementet meiner at ei maksimal grense på 30 dagar ikkje vil svekkje brukareigeprinsippet nemneverdig. Slik departementet ser det, er omsynet til brukareigeprinsippet og omsynet til å gje bebuarane i burettslaget ein inngang til delingsøkonomien balansert på ein god måte, slik også Leieboerforeningen peikar på.

I dette ligg det at departementet ikkje er einig med Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon i at reglane bør utformast likt i eigarseksjonslova og burettslagslova.

Forslaga frå departementet skil seg tvert imot frå forslaga som er skildra i punkt 4.6.1 til 4.6.7, på fleire punkt:

For det første meiner departementet at det i burettslag ikkje skal vere høve til å fastsetje ei høgare grense i vedtektene. Dette bidreg til å sikre at andelseigaren som ein klar hovudregel framleis skal måtte bu i bustaden sjølv.

Departementet føreslår, for det andre, at det skal vere eit vilkår for korttidsutleige at eigaren sjølv bur i bustaden. Dette er for å sikre at burettslagsleilegheiter ikkje blir utleigeobjekt. Vilkåret vil likevel ikkje seie at andelseigaren må vere til stades i bustaden heile tida. Han kan vere vekke i periodar så lenge det ikkje går utover det som er naturleg i ein busituasjon.

For det tredje føreslår departementet at avgrensinga på 30 dagar i burettslag også skal gjelde for vederlagsfritt utlån. Grunngjevinga for dette er at bruksoverlatingsomgrepet i burettslagslova er vederlagsnøytralt. Bruksoverlatingsomgrepet er godt innarbeidd i burettslagslova, og departementet føreslår derfor at det blir ført vidare.

Departementet er heller ikkje einig med Ballparken Borettslag og Ingun Risnes og Øistein Mangset i at det bør vere opp til kvart enkelt burettslag å vurdere om korttidsutleige skal tillatast eller ikkje. Føremålet med forslaget er berre å gje andelseigarar tilgang til å drive korttidsutleige og ein låg terskel til å ta del i denne delen av delingsøkonomien. Departementet legg vekt på at det ikkje bør vere formelle hinder for korttidsutleige, og føreslår derfor at andelseigaren ikkje skal måtte hente inn samtykke frå styret i forkant av utleiga, eller på annan måte rapportere utleiga til styret.