3 Andre registre med opplysninger om fast eiendom

3.1 Bakgrunn

Offentlig registrering av opplysninger om fast eiendom og eierforholdene til disse har lang tradisjon i Norge. Grunnboken, hvor tinglysing i fast eiendom foretas, er da også bare ett av flere eiendomsregistre i offentlig regi. Disse registerene utgjør den offentlige infrastruktur som er nødvendig for at eiendomsmarkedet skal fungere. De viktigste kildene for eiendomsinformasjon er i dag foruten grunnboken:

• GAB-registeret (Grunneiendom-Adresse-Bygning) i Statens kartverk som inneholder tekniske opplysninger om eiendommer og bygninger

• eiendomskart og målebrevsarkiv i kommunene som gir opplysninger om eiendommens grenser og beliggenhet

• kommunens oversikt over arealplaner og andre offentlige restriksjoner og pålegg som gjelder grunn og bygninger

• Eiendomsregisteret (EDR) som forvaltes av Norsk Eiendomsinformasjon as og gir samlet informasjon fra grunnboken og GAB

Innholdet og formålet med disse registrene beskrives i dette kapitlet.

Datasettene utfyller hverandre tematisk slik at det alt vesentlige av informasjon som er nødvendig for rasjonell eiendomsforvaltning er tilgjengelig gjennom disse databasene. Behovet for en samordning med grunnboken er nærmere omtalt i 5.2.

3.2 GAB og eiendomskart

Bakgrunn og ansvarsdeling

Beslutningen om å etablere et standardisert register over eiendommer på landet, ble tatt i 1665. Dette ble videreutviklet til et nytt landsomfattende register i forbindelse med revisjon av skatteverdiene i perioden 1818-38. Den neste store revisjonen skjedde i form av opprettelsen av GAB-registeret (Grunneiendom-Adresse-Bygning) i 1980. Registret er landsdekkende og skal dekke behovet for et offentlig register over viktige fysiske forhold knyttet til eiendommen. Opplysningene lagres elektronisk i en sentral database.

Hjemmelen for å opprette GAB er delingsloven § 4-1 annet ledd, der det heter:

«For hver kommune skal fylkeskartkontoret føre et register over alle grunneiendommer, all festegrunn og annet som er registrert som egne enheter hos tinglysingsmyndigheten på stedet. Foruten den offisielle betegnelse for enhetene, skal registeret inneholde data om disse som er viktig for offentlig planlegging og administrasjon, herunder offisielle bygningsnummer og adresser.»

Miljøverndepartementet har den overordnede politiske og økonomiske styring av GAB, mens Statens kartverk har det faglige og administrative ansvaret. Gjennom fylkeskartkontorene utfører Statens kartverk oppfølging av den løpende rapportering og oppdatering mot registeret, annen kontroll, kundekontakt og leveranser av data. På bakgrunn av NOU 1999: 1 Ny lov om eiendomsregistrering og den etterfølgende høringen er det mye som taler for at Statens kartverk får styrket sin rolle som nasjonal myndighet, mens kommunene får rollen som lokal myndighet.

Kommunene har rapporteringsplikt til GAB. Dette gjøres hovedsakelig elektronisk. Ca. 60 mindre kommuner sender meldingene på skjema til fylkeskartkontoret som deretter foretar registreringen i registeret. Oppdateringen foretas av kommunene i forbindelse med delingssaker, byggesaker og tildeling av adresser. Opplysninger om sammenføyning og om eiendomsoverdragelser og salgspriser overføres elektronisk fra grunnboken.

Det er ikke knyttet troverdighet til informasjonen i GAB på samme måte som det som er registrert i grunnboken. Dette skyldes bl.a. at registeret ajourføres gjennom forvaltningsrutiner og ikke ved at det kommer inn særskilte dokumenter til registrering.

Hvilke opplysninger er registrert i GAB

GAB kan oppfattes som tre delregistre med data for henholdsvis grunneiendommer (herunder også festetomter og eierseksjoner), bygninger og adresser. Disse er innbyrdes forbundet med hverandre. GAB fungerer også som et registersystem for en rekke brukere som ellers ville ført egne registre. I slike tilfeller utgjør GAB stammen i et register som bygges ut med ytterligere opplysninger spesifisert ut fra den enkelte brukerens særskilte behov.

Data om eierens postadresse hentes inn ved jevnlig kopling mot det sentrale folkeregisteret og Enhetsregisteret. Adressedelen i GAB utgjør nå landets offisielle fortegnelse over lovlige adresser, og avstemmes løpende mot det sentrale personregister.

Eiendomskart

Tradisjonelt består et register av skriftlig tekst. GAB har da heller ingen kartdel. Enkelte typer eiendomsinformasjon formidles imidlertid best gjennom kart, eksempelvis hvor på tomten bygningen ligger og hvor eiendomsgrensen går. Kommunene skal derfor føre alle nye eiendomsgrenser inn på eiendomskart. I mange kommuner er kartene digitalisert slik at de kan oppdateres og brukes elektronisk. I tillegg har kommunene arkiv over målebrev for den enkelte eiendom.

Kommunene har plikt til å etablere kartverk, men ikke nødvendigvis digitalt. Det er likevel anbefalt at dette gjøres. Kartet beskriver den geografiske beliggenheten, grenseforløpet og størrelsen på arealet inkludert teiger. Dette betyr at kartet er mer detaljert enn grunnboken (en eiendom vil eksempelvis kunne ha flere teiger). Eiendomsgrensene blir markert slik at det er mulig å se om de er kartlagt eller omtvistet.For å holde kartet a jour anbefales det at målebrev, registreringsbrev m.v. ikke bør sendes til tinglysing før aktuelle data fra disse er lagt inn i eiendomskartverket.

Statens kartverk har ansvaret for utviklingen utenfor tettbygd strøk, mens kommunene har ansvaret innenfor. Noen få større kommuner deltar ikke i dette samarbeidet, men lager egne digitale eiendomskart. Drøyt 65 % av enheter i GAB er registrert i eiendomskartverket. Etableringen er planlagt ferdig i 2006. Imidlertid er grensebeskrivelser for mange eiendommer ikke tilgjengelige eller de er ufullstendige. Det å få fram et eiendomskartverk med fullstendig oversikt over eiendomsforholdene, er derfor et langsiktig arbeid.

I NOU 1999: 1 Ny lov om eiendomsregistrering er det foreslått at det etableres en ny såkalt matrikkel for Norge. Dette vil bl.a. innebære en utvidelse av dagens innhold i GAB. Det vises i den forbindelse til 5.2.2 hvor dette arbeidet er nærmere omtalt.

Brukergrupper

De viktigste brukerne av GAB-registeret er:

• kommunene for oppgaver med arealplanlegging, delings- og byggesaker, innkreving av vann- og kloakkavgifter, oversikt over skolekretser og valgkretser, mv

• skattevesenet for oversikt over eiendomsoverdragelser

• Statistisk sentralbyrå for byggestatistikk, statistikk for omsetning av fast eiendom og folke- og boligtellinger

• Folkeregistrene for oversikt over lovlige adresser

• posten for oversikt over nye og endrede adresser

• kulturminnemyndighetene for oversikt over og formidling av opplysninger om verneverdige bygninger

• Statens vegvesen, Jernbaneverket og andre utbyggere for oversikt over eiendommer som berøres av utbygging

• privat sektor; bank, forsikring, meglere m.fl., for data i forbindelse med omsetning, belåning og utbygging av fast eiendom

3.3 Kommunal planinformasjon

Kommunene fører eiendomsopplysninger i GAB. Dette er imidlertid et landsomfattende register og det setter begrensninger mht. hvilke opplysninger som bør registreres. På lokalt plan er det behov for mer detaljert oversikt. Mange kommuner oppbevarer planinformasjon i papirarkiv, men også her er det en utvikling mot elektroniske registere.

Informasjon om reguleringsplaner, kommuneplaner og andre bindende arealplaner etter plan- og bygningsloven er viktig for aktørene i eiendomsmarkedet og andre brukere. I de fleste kommuner er planene arkivert enkeltvis som papirkart, og det kan ta tid å finne frem til hvilke planer og planbestemmelser som gjelder for den enkelte eiendom. Statens kartverk samarbeider med kommunene om å bygge opp et nasjonalt digitalt eiendomskartverk. Noen kommuner har dessuten etablert databaser med oversikt over arealplaner i kommunen. En del kommuner har registrert planene i et datasystem, som i vesentlig grad letter tilgangen til informasjon som systematisk etterspørres av eiendomsmeglere og andre.

Statens kartverk har på oppdrag fra Miljøverndepartementet startet arbeidet med å utrede et opplegg for systematisk tilgang til planinformasjon, som også vil bli en del av et samlet nasjonalt eiendomsinformasjonssystem.

3.4 EDR (Eiendomsregisteret)

EDR (Eiendomsregisteret) er et register som ble etablert 1. januar 1995. Registret eies og drives av Norsk Eiendomsinformasjon as. Selskapet er heleid av staten v/Justisdepartementet. Selskapet har også ansvaret for utvikling og drift av datasystemene til grunnboken og GAB samt salg av informasjon fra disse to registrene.

I EDR gis en samlet oversikt over opplysninger som er registrert i GAB og grunnboken. Registret er et avgiverregister og bygger i sin helhet på det som allerede er registrert i GAB og grunnboken. Det foretas med andre ord ingen registreringer direkte i EDR. Formålet er derimot å forenkle tilgang til opplysningene.

Registret er tilgjengelig via Internett. Det kan foretas søk på navn, gårds- og bruksnummer samt adresse. Brukerne får på denne måten opplysninger om hvilke bygninger som finnes på eiendommen, eiendommens areal, hvem som står oppført som hjemmelshaver (formell eier), tinglyste pengeheftelser, servitutter m.m. fra ett felles register. Registret inneholder verken digitale eiendomskart eller kommunale planvedtak.

Deler av opplysningene i EDR utgis også på CD-rom. Denne blir særlig benyttet for å sammenstille store datamengder i form av rapporter og lignende.

I tillegg til de tradisjonelle henvendelsene mot grunnboken, har EDR muliggjort nye anvendelser av grunnbokens funksjon for å sikre realkreditt ved behandling av lånesøknader. Det er bl.a. åpnet for integrasjon mot bankenes lånesystem og med andre registre som grunnlag i kredittselskapenes kredittvurderingssystemer.

Norsk Eiendomsinformasjons virksomhet er i første rekke rettet mot storbrukere. Det meste av salget går gjennom forhandlere som brukerne kan knytte seg opp mot. Det foretas i liten grad salg direkte til bruker. Dette er således overlatt til det kommersielle markedet.