2 Hovudtrekk i utviklinga i bustadsektoren 1996 - 1997

Utviklinga i bustadbygginga følgjer i hovudtrekk den generelle økonomiske utviklinga i landet, men er også påverka av renteutviklinga, byggjekostnadene, prisane på brukte bustader og andre tilhøve, som for eksempel tilgangen og prisen på byggjeklare tomter. 1980-talet blei avslutta med økonomisk nedgangsperiode, bankkrise og stigande arbeidsløyse. Etter kvart har biletet endra seg radikalt, noko som også har påverka utviklinga på fleire felt innanfor bustadsektoren på nittitalet.

Bustadinvesteringane tok seg monaleg opp i 1994 og 1995 i høve til det låge nivået åra før. Etter ein mindre nedgang i 1996 var det ein klar oppgang i bustadinvesteringane i 1997.

Bustadrenta i marknaden har falle gjennom heile perioden, og låg ved utgangen av 1997 opp til 7-8 prosentpoeng lågare enn i 1992 då rentefallet tok til. I tabell 2.1 er renteutviklinga vist ved ein renteindikator for bustadlån i personmarknaden basert på eit utval på 9 forretningsbankar og 43 sparebankar. Bustadrenta heldt fram å falle også i 1997, men viste ei moderat auke mot slutten av året.

Det var venta at ein økonomisk situasjon med fallande renter på bustadlån og sterk auke i sysselsetjinga skulle føre til at det blei sett i gang bygging av fleire nye bustader. Bustadbygginga auka frå 1993 til 1994, blei redusert frå 1995 til 1996, men auka markert året etter. Ein betre marknadssituasjon gav auka etterspørsel etter bustader, og det blei sett i gang byggjearbeid på i overkant av 21 250 nye bustader i 1997, som er det høgaste nivået så langt på 90-talet.

Som det går fram av tabell 2.1, har prisane på brukte bustader stige ein god del meir enn kostnadene for nye einebustader både i 1996 og 1997. Låge renter, sterk auke i sysselsetjinga, framleis nedgang i arbeidsløysa og relativt få påbyrja nye bustader, var faktorar som førte til at både omsetnaden og prisane på brukte bustader steig mykje. Denne utviklinga i prisane og byggjekostnadene bør isolert sett føre til auka interesse for produksjon av nye bustader.

Som nemnt burde tilhøva knytte til etterspørselen i perioden 1995-97, med relativt sterk vekst i husstandane si disponible inntekt, reduserte renter på bustadlån og redusert prisforskjell mellom nye og brukte bustader, gjort at det blei sett i gang bygging av fleire nye bustader. Den relativt svake utviklinga i 1996 med ein nedgang i bustadbygginga på 6-7 prosent, ser først og fremst ut til å ha samanheng med tilhøve på tilbodssida. Resten av byggje- og anleggsverksemda, til dømes flyplassprosjektet på Gardermoen, har vore høg både i 1995 og 1996. Store utbyggjarar kan av omsyn til kapasiteten ha utsett bustadbygginga. Tomtesituasjonen har også vore relativt knapp i attraktive område.

Sjølv om gjennomsnittleg bustadareal i 1996 var fem kvm høgare enn året før, gjekk bustadinvesteringane i volum prosentvis like mykje ned som påbyrja byggeverksemd på nye bustader. Forklaringa ligg i marknaden for rehabiliteringar. Den sterke auken i ordrereserven for rehabilitering av bustader i dei tre tidlegare åra har ikkje i same grad ført til faktisk utbetringsaktivitet.

Nedgangen i bustadbygginga i 1995 og 1996 var mellombels. I 1997 blei det sett i gang bygging av like mange bustader som i 1994, meir enn 21 000 bustader. Ein bustadproduksjon på denne storleiken er på landsbasis i samsvar med utrekna behov som følgje av befolkningstilveksten. Men som nærmare omtalt under er det regionale ubalansar i byggje- og bustadmarknaden.

Sjølv om ein kan registrere ein klar prisauke på brukte bustader i dei fleste områda i landet, og samla sett ein auka omsetnad av bustader, er det i første rekkje i hovudstadsregionen at prisendringane er størst. Særleg i Oslo, men også i nærliggjande kommunar, har prisauken dei seinare åra vore særs stor. Bustadproduksjonen i heile området har vore relativt låg. Samtidig har etterspørselen etter bustader vore stigande, m a som følgje av ein stor vekst i talet på arbeidsplassar og stor nettoinnflytting. Trass i dei sterkt stigande omsetningsprisane heiter det likevel i ein rapport frå 1996 som «ECON Senter for økonomisk analyse» har utarbeidd om arealmangel og bustadbygging i hovudstadsområdet (ECON-rapport nr 66/97), at den mest sannsynlege årsaka til låg nybygging i området, er at prisnivået på brukte bustader førebels har vore for lågt til at utbyggjarane har sett i gang større prosjekt. Det er grunn til å tru at den låge bustadbygginga er mellombels.

I kjølvatnet av den sterke auken i bustadprisane kjem naturleg spørsmålet om korleis det har påverka økonomien til dei som skal kjøpe bustad og sjansane for å etablere seg. I ein rapport frå Norges byggforskningsinstitutt (Rapport 232:1998) til Husbanken om bustadetablering heiter det at det ikkje er grunnlag for å hevde at etableringsproblema generelt er eit stort samfunnsproblem i dag. Instituttet viser her til at realrenta etter skatt i 1997, då realrenta var nede i 2-3 prosent, ikkje har vore så låg sidan midten av 1980-talet. Samtidig låg bustadprisane i 1997 stadig 9 prosent under toppnivået frå 1988, når det blir korrigert for inflasjon. I tillegg har dei fleste husstandane hatt ein relativt sterk reallønnsvekst.

Sjølv om den bustadøkonomiske situasjonen i 1997 var betre enn nokon gong tidlegare på 90-talet for dei fleste som etablerte seg for første gong, peikar Byggforsk på at det var store etableringsproblem for unge vanskelegstilte og andre utsette grupper. Dette gjeld grupper med svak økonomi blant ungdom, aleineforsørgjarar, innvandrarar og funksjonshemma i pressområde (storbyane). I St meld nr 49 (1997-98) Om bustadetablering for unge og vanskelegstilte blir det vist til at delar av innvandrargruppa blir omtala som dei som har størst problem med bustadetablering. Problem med busetjing av innvandrarar er først og fremst eit storbyfenomen, og særleg er problema store i Oslo. Det er generelt sterkt press på bustadmarknaden i Oslo og innvandrarar tapar i konkurransen. Samtidig var det stor mangel på butilbod for vanskelegstilte grupper.

Prisutviklinga på bustader i Oslo har truleg gjort det meir lønsamt å selje tidlegare utleigebustader, dvs gjere om bustader frå leige- til eigebustad, med det resultat at det blir færre tilgjengelege utleigebustader. I følgje Buforholdsundersøkinga frå 1995 (BU-95) var det i alt 418 000 leigde bustader, og det utgjorde 22 prosent av den utrekna bustadmassen i 1995. Frå 1988 til 1995 var det om lag 110 000 fleire hushald som leigde bustad (BU -95). Det ligg ikkje føre statistikk over korleis talet på utleigebustader har utvikla seg i 1996 og 1997.