7 Bustadbygging - om kommunane og oppføringslånet frå Husbanken

Oppføringslånet til Husbanken har i fleire tiår stått sentralt i bustadpolitikken. Endringar i kredittpolitikken og nye utfordringar i bustadpolitikken tilseier at oppføringslånet si rolle blir nærmare vurdert. Dette gjeld dei bustadpolitiske utfordringane som heng saman med dårlege levekår i delar av storbyane, bustadmarknaden i pressområda, bustadkvalitet, bumiljø i nye og gamle bustadområde, bustadbygging for spesielle grupper, og nye miljømål med innverknad for bustadbygging og bustadforvaltning. I to stortingsmeldingar har regjeringa allereie sett på viktige aspekt ved desse utfordringane (jf St meld nr 28 (1997-98) Oppfølging av HABITAT II - om miljøhensyn i bolig- og byggsektoren og St meld nr 49 (1997-98) Om boligetablering for unge og vanskeligstilte. Også i denne meldinga vil vi peike på kor viktige desse spørsmåla er og understreke sambandet med Husbanken si verksemd.

7.1 Mål knytte til oppføringslånet

Vurderinga av kvar Husbanken skal setje inn økonomiske og faglege ressursar er basert på politiske mål. Oppføringslånet skal medverke til løysing av bustad- og bumiljøoppgåver som det er samfunnsmessig ønskjeleg å løyse, men som den ordinære kredittmarknaden ikkje gir tilfredsstillande løysingar på. Desse oppgåvene vil i særleg grad vere knytt til spørsmål om

• god fordeling av levekår og butilhøve

• spørsmål knytte til omsorgstilbod for prioriterte grupper og andre sentrale velferdsoppgåver

• å stimulere bustadbygginga i område der behovet er stort

• å stimulere utvikling av ein ønskjeleg standard på bustadmassen

• og medverke til å løyse miljøspørsmål i vid forstand.

Ved investeringar i nye bustader, byutvikling og byfornying og utbetring av bustader må så ulike omsyn vurderast og føyast inn i løysingane. Dette skal Husbanken medverke til, i samarbeid med byggherrane og kommunane.

Det er ikkje eit mål at Husbanken er einerådande på desse felta. Også private kredittinstitusjonar og tiltakshavar, og kommunane, bør skaffe god finansiering til bustadføremål om det er mogleg. Men etter regjeringa si vurdering er det viktig og nødvendig at Husbankens oppføringslån utfyller og er eit korrektiv til den private marknaden. Ut i frå bustadmål må det sytast for eit reelt tilbod om lån til gode bustad- og bumiljøprosjekt.

Tilbodet om oppføringslån frå Husbanken gjeld derfor eit vidt, men samstundes avgrensa innsatsområde. Husbanken skal finansiere oppføring av gode og nøkterne bustader. Husbanken skal medverke til å supplere bustadmarknaden med bustadtypar der det er stor etterspørsel og bustadkvalitet det er underskot på. Dette må vurderast i lys av at alle grupper skal ha eit bustadtilbod og i samanheng med målet om å jamne ut levekåra mellom ulike strøk. Husbanken har i tillegg særlege oppgåver knytte til bustader for vanskelegstilte og grupper som kommunane må hjelpe for å skaffe ein funksjonell bustad, jf mellom anna St meld nr 49 (1997-98). Derfor blir bustadbygginga i marknader med bustadunderskot, fortetting med kvalitet og fornying av dårlege bumiljø, særleg viktig.

Eit utgangspunkt for at Husbanken skal gi lån til bustadbygging er at dette er ein rimelegare og meir effektiv måte å stimulere til ei god bustadløysing på. Det vil seie at lånetilbodet reduserer behovet for tilskot til bustad- og byfornying, slik at dette behovet kan vere mindre enn det elles måtte vere ut frå bustadpolitiske mål.

7.2 Butilhøve, marknadsendringar og levekår

I Noreg har vi føremon av ei bustadpolitisk satsing gjennom fleire tiår som har skapt ein gjennomgåande god situasjon på bustadmarknaden med gode butilhøve for dei fleste. Til kvar tid er fordelinga av butilhøve i samfunnet eit resultat av ein prosess, der nye generasjonar og hushald finn sin første bustad eller flytter, byggjer, kjøper mm i bustadmarknaden. Sjølv med ein bustadmasse som er større og betre enn nokon gong, er det framleis grupper blant vanskelegstilte som bur dårleg, jf mellom anna St meld nr 49 (1997-98). Her peiker departementet på at det er nødvendig med ein auka innsats både frå staten og kommunane for å hjelpe dei som har problem med å etablere seg. Slike spørsmål vil òg bli tekne opp i ei stortingsmelding som er under arbeid, om utjamning av levekår. Regjeringa legg derfor opp til ein offensiv offentleg politikk for å møte samansette utfordringar.

7.2.1 Bustadmarknaden

Bustadmassen blir endra både av nybygging, slitasje og utbetring mv. Bumiljøa blir òg påverka av aldring, flytting og nybygging. Flytterørslene er store i delar av bustadmarknaden. Den er dynamisk og endringane blir stundom sterkt prega av dei økonomiske konjunkturane på kort sikt. Offentlege styresmakter bør derfor sikre at langsiktige omsyn blir ivaretekne. Utviklinga av bustadmassen og butilhøva for dei svakaste gruppene på bustadmarknaden kan gå i feil retning dersom svingingar i marknaden ikkje vegast opp av offentleg politikk. Å stimulere ei stabil bygging av bustader kan etter regjeringa si vurdering vere eit viktig bidrag til gode butilhøve for alle på sikt. Nybygginga av bustader er ein viktig faktor i utviklinga av bustadmarknaden.

Prisutviklinga på bustader spelar ei vesentleg rolle for evna til å få fram ein akseptabel bustad for grupper med moderate inntekter. Tilstrøyming til dei større byregionane fører til høg bustadetterspørsel. I sum kan det føre til store endringar i butilhøva, særleg for dei gruppene som har minst kjøpekraft. Regjeringa meiner det er vesentleg at bustadpolitikken er aktiv og medverker til ei god tilpassing mellom behovet for bustader og tilbodet av bustader.

7.2.2 Levekår og butilhøve

Det er framleis større og mindre byområde der vi finn konsentrasjonar av dårlege bustader, og der grupper med fleire levekårsproblem bur permanent. I ein pressa bustadmarknad kan fleire kome inn i uakseptable butilhøve og bustadstroka bli meir splitta. Samanhangen mellom bustadpolitikken og levekårsproblema må derfor stå sentralt. Det gjeld både når bustadbygging og utbetring skal stimulerast. Innsats for å betre dårlege bustader må etter regjeringas vurdering halde fram og Husbanken bør samarbeide spesielt med storbyane for å fremme byfornying. Etter departementet si vurdering er det viktig å stimulere ei endring av bustadtilbodet i delar av byane der det er einsidig bustadmasse, til dømes små bustader i etterkrigsbygg, få bustader med livsløpsstandard mm. Konsentrasjon av levekårsproblem har vore størst i sentrale bystrok, men vi må og følgje opp utviklinga i andre delar av byane, til dømes der det er mest einsidig bustadmasse. Vidare bustadbygging bør vere delt på bydelane med sikte på å skape sosial balanse. Dette legg mellom andre Stavanger kommune vekt på i sin bustadpolitiske strategiplan for perioden 1998-2003.

Departementet viser òg til St meld nr 14 (1994-95) Om levekår og boforhold i storbyene og Stortingets Innst S nr 238 (1994-95) til meldinga. Regjeringa følgjer opp Stortingets vedtak om samarbeid med Oslo kommune om Handlingsprogram for Oslo indre aust. Regjeringa har òg starta opp arbeidet i det nye Samarbeidsforum for storbyutvikling i haust, der fem storbykommunar er inviterte. Fleire departement tek del i dette arbeidet.

På bakgrunn av det vi veit om kor langsiktig prosess bygging av nye bustader er, særleg i tette bystrok, er det viktig at ein framleis stimulerer til auka bustadbygging, særleg i dei områda som har press i bustadmarknaden. Det er difor viktig at Husbanken framleis spelar ei sentral rolle i denne marknaden, og at vi får ei aktiv tilpassing av verkemidla til utfordringane. Nytting av Husbanken sitt tilskot til bustadkvalitet må i stor grad styrast etter mål om utjamning av levekår.

7.3 Lokale og regionale bustadmarknader - kommunane si rolle

Vi har store skilnader mellom bustadmarknadane i ulike delar av landet. Derfor er det naudsynt at kommunane spelar ei aktiv rolle for å tillempe bustadpolitikken til dei lokale føresetnader, utfordringar og behov.

7.3.1 Lokale utfordringar

Tilrettelegging for fleire bustader er ei særleg stor oppgåve i kommunar der det er press i bustadmarknaden. Effektiv arealutnytting er viktig for ein god bystruktur og ei positiv utvikling av det bygde miljøet også utanfor byane. Dette lyt statlege og kommunale organ utnytte i utviklinga av ein bevisst tomtestrategi. Ein strategi for tomteforsyning er nødvendig for utviklinga av gode butilhøve og ein bustadmarknad som fungerer godt. Berekraftig utvikling må vere eit sentralt omsyn både ved nybygging og fornying av bustadområde. Å leggje til rette for bustadkvalitet - gode bustader med nøktern ressurs- og arealbruk blir ei sentral oppgåve for kommunane som planleggings- og reguleringsstyringsverk. Kommunane og andre offentlege styresmakter må arbeide aktivt for at byggjemetodar, bygningar og byggjemønster blir miljøvennlege. Kommunane må ta omsyn til fordeling av levekår og motverke einsidig bukonsentrasjon av særskilde sosiale grupper. Bustadstrok med stor del bustader med låg standard og dårleg fysisk miljø er framleis eit problem. Både bustadutbetring og utbetringar når det gjeld trafikk, grøne lunger, plass for leik og rekreasjon mm er utfordringar for kommunane. Dette er særs viktig i område med mange barn.

Kommunane har ansvar for å hjelpe dei som er vanskelegstilte på bustadmarknaden - og ei særleg oppgåve med å leggje til rette for grupper med særlege bustadbehov. Den statlege politikken må så langt det er mogleg støtte opp om ein positiv kommunal bustadpolitikk. Dette er òg den sentrale bodskapen i St meld nr 49 (1997-98) Om boligetablering for unge og vanskeligstilte.

7.3.2 Kommunen skal leggje til rette for bustadbygging

Desse utfordringane gjeld i heile landet og for kvar kommune. Kommunane har ansvaret for å finne den beste lokale løysinga og skape samband mellom dei mange faktorane. Dette må stå sentralt i ei samla bustadplanlegging i kommunane. Kommunen har ansvar etter plan- og bygningslova for tilrettelegging for bustadbygginga, med planlegging, regulering og byggesakshandsaming. Kommunen kan engasjere seg direkte økonomisk i bustadoppgåver og kan utvikle samarbeidet med Husbanken. Såleis er kommunen ein helt sentral aktør i den lokale bustadutviklinga.

Departementet ser det som vesentleg at kommunane si planlegging og tilrettelegging av eit godt bustadtilbod blir styrka. Bustadsektoren er i sterk grad prega av samspel mellom private og offentlege aktørar. Kommunen lyt levere planar som er godt førebudde og gir god oversikt, slik at aktørane får grunnlag for samarbeid og eiga planlegging. Det gir også eit ryddig grunnlag for kommunens direkte samarbeid med private om bustadløysingar, til dømes for utsette grupper på bustadmarknaden. Kommunens tilrettelegging for bustadbygging, byfornying mm, skjer også ved praktisk planlegging, organisering og finansiering av teknisk og sosial infrastruktur. Om kommunane ikkje har tilstrekkeleg framdrift i si planlegging og gjennomføring, vil dei private investeringane i bustadsektoren bli hindra eller forseinka.

7.3.3 Regionale bustadmarknader

Kommunane høyrer heime i regionale bustad- og arbeidsmarknader. I langt høgare grad enn i dag bør kommunane i same region samarbeide for å løyse dei bustadpolitiske utfordringane. Kommunane i pressområda må særleg ta ei aktiv rolle, fordi dei skal løyse bustadpolitiske utfordringar som samstundes gjeld sosiale omstende og areal- og miljøspørsmål. Høge bustadprisar og store prissvingingar kan ramme grupper med låge inntekter hardt. Regjeringa ser det som ei sjølvsagt oppgåve for kommunane, t d Oslo kommune eller kommunar i liknande situasjonar, å leggje til rette for ei bustadbygging som tilfredsstiller bustadbehov og etterspørsel.

Regjeringa legg vekt på at storbyane og nabokommunane bør gå saman om å analysere balansen mellom bustader og arbeidsplassar i sin region og tar initiativ til eit betre samarbeid om framtidig utbyggingsmønster enn vi til no har sett. Dette vil særleg vere nødvendig i Oslo og Akershus. Kommunane må sjølve ta eit ansvar for regionalt samarbeid, men også statlege organ, td Husbanken, bør ta del i dette. Eit godt regionalt bustadmønster må få auka vekt i planlegginga til dei einskilde kommunane.

7.4 Tomtestrategiar og regionalt samarbeid

Vi har folketilvekst i storbyregionane, men bustadbygginga er ustabil og låg, særleg i Oslo og Oslo-regionen. Bustadprisane varierer sterkt både på landsbasis og innafor dei regionale bustadmarknadene. Presset i bustadmarknaden kjem både

• frå grupper med høg kjøpekraft og ønskje om forbetringar av bustadstandard,

• frå ein aukande befolkning,

• og på grunn av endringar i folkesamansetninga og levevis.

I byregionane er etterspørsel og betalingsvilje for nye bustader i nokre sentrale strøk særleg stor. Auka bustadbygging og bruksendring i sentrale byområde kan derfor vere eit godt alternativ i ein tomtestrategi for byane og regionen dei ligg i.

7.4.1 Arealplanlegging og tomtetilbod

For å møte eit auka bustadbehov bør offentlege myndigheiter medverke til at fleire attraktive tomter for bustadbygging blir tekne i bruk. Det bør leggjast til rette langs fleire linjer:

• Kommunane må satse tilstrekkeleg på plan- og reguleringssida

• I den nasjonale arealpolitikken må det leggjast vekt på at areal bør utnyttast meir effektivt enn tidlegare.

• I område der det er arealunderskot må forholda mellom vern og utbyggingsomsyn gjerast klart på ein meir effektiv måte

• Det er naudsynt å syte for infrastruktur og servicetilbod og områdeutvikling som gjer det trygt og økonomisk forsvarleg for private, herunder bustadsamvirket, å byggje ut.

• Lokaliseringsspørsmål må samordnast betre med transportplanlegginga.

Ein aktiv tomtestrategi frå kommunanes side må omfatte andre tiltak no enn i tider med stor feltutbygging.

7.4.2 Effektiv arealbruk

Stortingsmelding nr 29 (1996-97) Regional planlegging og arealpolitikk blei drøfta i Stortinget i 1997 (jf Innst. S. nr. 219 (1996-97)). Stortinget ønskte ein betre og meir effektiv arealbruk. Departementet ser det som ein føresetnad for ein meir effektiv arealbruk at kommunane samarbeider på tvers av grensene. I ein miljøpolitisk samanheng er utbygging i etablerte byggesoner ønskjeleg, og det er viktig å konsentrere ein stor del av nybygginga om knutepunkt for kollektivtrafikk. Derfor må ny bruk av areal i byggjesonen og vitalisering av brukte bygningar og kulturmiljø få stor vekt. Dette kan gje tomtegrunn til fleire bustader. Men konsentrert utbygging vil seie eit press på bustadkvalitet vi tradisjonelt legg stor vekt på i Noreg, som romslege bustader, gode uteareal, fridom frå forureining (til dømes støv og støy), lys og luft og grøne verdiar. For at konsentrert utbygging skal kome flest mogeleg til gode, må ein leggje stor vekt på planlegging, tilrettelegging og samarbeid. Det må i mange tilfelle leggjast mykje meir vekt på aktiv offentleg tilrettelegging eller aktiv og forpliktande samordning mellom dei interesser det gjeld, enn det tradisjonelt har vore gjort i Noreg. Samordninga av utbyggjarinteresser kan sjølvsagt også skje ved at dei samlast på ei eigarhand eller i felles utbyggingsselskap. Kommunane må syte for at dei kan fremme dei offentlege interesser i alle tilfelle.

7.4.3 Samarbeid og verktøy for god arealbruk

Det synes derfor naudsynt å utvikle vidare verkemiddel for det offentlege slik at det blir lagt til rette for gode samarbeidsprosessar om effektiv arealbruk. Ved ei konsentrert utbygging kan fleire brukarar dele kostnadene tilknytt infrastruktur mm, samstundes som ei høg arealutnytting i eit fortettingsområde gjer det mogleg for grunneigarar å hente ut auka inntekter av sin grunn. Det er etablert eit samarbeid mellom fleire kommunar og Miljøverndepartementet, Landbruksdepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet om metodane for meir effektiv arealbruk. Også jordskifteverket og Husbanken er med. Departementet vil leggje vekt på at Husbankens kompetanse og metodar kan bli best mogleg utnytta i slike samanhengar. Dette gjeld både bruk av Husbankens lån og tilskot og kompetanse som rådgivar og deltakar i dialog med kommunar og utbyggarar. Formidling av vellykka erfaringar, praktisk utviklingsarbeid for å hauste nye erfaringar og utvikling av brukande metodar for god fortetting vil vere ei viktig oppgåve i ein framtidig politikk for god arealbruk og byutvikling.

7.5 Bustadpolitikk i byregionane - rolla til Husbanken

Tilflytting, fråflytting eller konsolidering av folketalet vekslar mellom kommunar og fylke. Arbeidsmarknad lokalt og regionalt medverkar også til stor variasjon i bustadmarknaden. Etableringsproblema er særleg markerte i nokre område. Det er størst ulikskap i butilhøva i dei større byane, og ein konsentrasjon av dårlege bustader i visse delar av storbyane.

Husbanken skal etter regjeringa si vurdering bidra til å løyse sentrale utfordringar i bustadmarknaden i alle delar av landet. Løysingane kan vere ulike, og Husbankens verkemiddel bør utviklast for å møte regional variasjon.

I bustadpolitikken skal Husbanken vere ein god lagspelar for kommunane i utvikling av bustadtilbod som er godt tilpassa behova. Departementet vil arbeide for å klargjere føresetnader for dette. Utvikling av verkemedel for kommunane når det gjeld arealutnytting og bustadstruktur er sentralt. Departementet ønskjer å vurdere korleis bustadpolitiske verkemiddel kan utformast for å støtte best mogleg opp om ei god kommunal bustadplanlegging. Oppføringslånet og dei andre ordningane til Husbanken vil stå sentralt, men også lov og regelverk og andre økonomiske verkemiddel bør bli sett i samanheng. Dei neste avsnitta viser nokre spørsmål som bør vurderast.

7.5.1 Bustadbygging og etablering

Nye bustader i dei større byane har i mindre grad blitt finansiert i Husbanken i dei siste åra, særleg gjeld dette for Oslo. I 1997 gav Husbanken t d berre tilsegn til 78 bustader i Oslo, fordelt på mindre prosjekt. Tala aleine kan tyde på at Husbanken kan miste si rolle i bustadbygginga i storbyane, men det kan vere fleire grunnar til tala. M a har bustadbygginga vore svært låg i Oslo. Husbanken skal heller ikkje sjå det som si oppgåve å finansiere dei mest kostbare bustadene, som ein vil finne i delar av Oslo-marknaden. Husbanken har no blitt trekt inn i finansieringa av enkelte større og interessante prosjekt i Oslo som er under arbeid.

Kommunane kan skaffe både brukte og nye permanente bustader for grupper dei har ansvar for å hjelpe på bustadmarknaden. Kommunale initiativ for å byggje nye bustader kan derimot fungere positivt i marknaden som bidrag til auka bustadproduksjon og til forandringar i strøk der det er ønskjeleg. Nybygging er ingen føresetnad for å få tilskot frå Husbanken og bør først og fremst gjennomførast når det er meir tenleg og kostnadseffektivt, og løysinga er nødvendig for å gi riktig kvalitet på tilbodet.

Nye bustader er kostnadskrevjande - ikkje minst i byane. Grupper med bra inntekter, høg kjøpekraft eller god kredittverde vil derfor dominere blant dei som spør etter nye bustader sentralt i byane. Nye bustader som ligg fint til og har god bygningskvalitet, har trass i høge kostnader hatt stor etterspørsel.

7.5.2 Bustadstrukturen i byane

Departementet vil understreke at det ikkje er noko mål å stimulere utbygging av små og dårlege bustader i dei større byene, sjølv om det er press i bustadmarknaden og etterspørsel etter rimelegare bustader. Ikkje minst i dei største byane har vi framleis ein god del bustader med låg standard, både knappe areal og for dårleg teknisk standard. Oslo kommune rapporterer at mange bustader i Oslo har ein storleik som ligg under Husbankens minsteareal for bustønad. Det kan nok vere behov for små bustader også i ein by som Oslo der det er omfattande inn- og omflytting kvart år. Til dømes er det mange studentar som treng eit butilhøve som varer få år, og ønskjer eit rimeleg, mellombels husvære. Å medverke til ei omfordeling av småbustadene til bruk som meir mellombels bustader kan vere ei omfattande kommunal bustadpolitisk tilretteleggingsoppgåve. Andre delar av denne bustadmassen bør utbetrast for å bli fullverdige bustader. Det er særleg viktig at det blir bygd nøkterne familiebustader, som igjen frigjer mindre og rimelegare bustader for unge og vanskelegstilte.

Nye bustader bør ha ein god bustadkvalitet. Minstestandarden til Husbanken er eit godt utgangspunkt for å vurdere kvalitet. Husbanken må sjå det som ei særleg oppgåve å medverke til god og variert bustadstandard innanfor nøkterne rammer i dei fleste delar av byane. For at Husbanken skal kunne medverke effektivt til dette må kommunane planleggje og utvikle teknisk og sosial infrastruktur i bustadområda som treng utvikling.

Med høg etterspørsel etter nye (eller utbetra) bustader på attraktive tomter vil vi lett få store prisskilnader på bustadmarknaden i byane og større sosioøkonomisk skilnad mellom bustadstrøk. Det er vanskeleg å styre bort frå slike tendensar i eit samfunn der folk har svært ulik evne til å kjøpe bustad. Men kommunane og Husbanken bør kunne utvikle samarbeid om verkemiddel til å skape ei meir nyansert utvikling. Forsking om segregasjon i bustadmarknaden syner at bevisst politikk har effekt. Den blandinga av hustype, eigarskap, bustadstorleik og tildelingsformer som har blitt praktisert i tidlegare tiår har sett spor. Vi har ulike strøk med ulik sosial karakter, men vi har samstundes ei stor blanding av folk med ulike ressursar. Ein aktiv bustadpolitikk er ein nødvendig føresetnad for dette, særleg i store byar.

Husbanken bør også kunne medverke til bustadbygging på attraktive tomter, når ein variert bustadstruktur blir sikra. For at byområda skal få gjennomgåande god kvalitet og ei rimeleg sosial samansettjing, bør den offentlege bustadpolitikken ha eit allsidig sikte. I prioriteringa mellom behovsprøvde lån og tilskot og slike breie samfunnsmålsetjingar, kan det oppstå eit dilemma. Husbanken kan medverka til å stimulere løysinga av fleire utfordringar ved tilstrekkelege ressursar og omfang i metodane.

7.5.3 Husbankvilkår for bybustader

Departementet ønskjer at Husbanken skal medverke sterkare til nybygging i større skala i storbyane og pressområda. Lån frå Husbanken skal auke interessa for å bygge bustader som vi treng i byane på lang sikt. Vi må vurdere kvalitet og kostnad i samanheng. Søkjelyset må både rettast mot omfanget og kvaliteten i bustadbygginga - sett i lys av levekår, bymiljø og økologi.

Departementet vil leggje vekt på at Husbanken får høve til å vere med på å utvikle ein differensiert bustadstruktur i ulike byområde. Eit hovudansvar for dette vil liggje i den kommunale planlegginga, bruk av reguleringsmyndigheit og anna tilrettelegging. Innsats frå Husbanken må sjåast i forhold til dette. Departementet vil saman med Husbanken leggje opp til eit samarbeid med kommunane for å utvikle reiskap på dette området. Slike reiskap vil ikkje minst vere aktuelle i område der det i dag er for stor konsentrasjon av mindre og umoderne bustader.

Det kan derfor vere behov for å sjå nærmare på korleis reglane for oppføringslånet verkar i pressområda. Dersom det er samfunnsøkonomisk lønnsamt med tett utbygging av høg kvalitet, bør ei oppmjuking av grensene for lånefinansiering i Husbanken vurderast.

Høge tomtekostnader og ønskje om tett bygging på sentrale tomter legg press på areal og blant anna kvaliteten på utemiljø. Husbanken har normer for god kvalitet som kjem i konflikt med dette. Husbanken har også eit system for låneutmåling, lånetillegg m m som i liten grad tek omsyn til ulike sentrale bystrøk og andre byggesituasjonar. I nokon samanheng kan det vere andre kvalitetar som kompenserer behov for rekreasjonsareal o l på bustadtomta. Parkar og andre tilbod kan gi eit vel så viktig tilbod. Spørsmål om barns bumiljø må spele ei vesentleg rolle i denne samanhengen. Departementet vil be Husbanken vurdere korleis forholda mellom bustadkvalitet og lånesystem kan vidareutviklast med tanke på bygging av bustader i byen. Systemet bør gjere det mogleg for Husbanken å påverke kvaliteten på bybustader.

Rente- og avdragsvilkåra i Husbanken er gunstige, og gode lån i Husbanken kan vere god støtte for å realisere utbyggingsprosjekt. Når kommunane og Husbanken kjem til at bustadprosjekt speler ei viktig rolle for levekårspolitikk, utvikling av ein god bustadstruktur og tiltak for betre miljø, kan det vurderast om Husbanken bør kunne medverke med særleg god låneutmåling, eventuelt opp mot fullfinansiering. Dette vil innebere ei prioritering av slike prosjekt innanfor samla utlånsramme. Det vil innebere at staten gjennom Husbanken tek ein større risiko i slike prosjekt enn ein normalt vil gjere. Krav til byggherrar og ibuarar om eigenkapital i prosjekt er normalt sunt, og medverker til at byggherrane må ta ansvar for å vurdere realisme og kostnader. I større og samansette prosjekt bør Husbanken kunne delta i finansiering for å sikre at verdifulle delar av prosjekta blir tekne med.

Husbankens vurdering av byggjekostnader i byane vil også måtte ta omsyn til at byggje- og bustadprisar ligg høgast i byane. Ein må vurdere om Husbanken i større grad kan delta i finansieringa av nye, gode og miljøvenlege bustader i byane. Samtidig vil det framleis vere eit mål at Husbanken kan medverke til kostnadsdemping i bustadprosjekt.

Når byggjesonen i byane blir fortetta, er det viktig å utføre det med kvalitet og ta omsyn til dei det vedkjem. Resultatet bør gi gode butilhøve og levekår, sjølv om det blir forandringar. Dette vil vere ein krevjande prosess for kommunen og dei partane det gjeld.

Å leggje til rette for ei effektiv gjennomføring og ei rasjonell og rettferdig fordeling av økonomiske fordelar og plikter vil vere krevjande. Men fordelane kan hentast ut som ein meir effektiv arealbruk og godt miljø også når fleire ibuarar kan flytte inn. Kryssande interesser som er knytte til ny og gammal arealbruk må vegast opp mot einannan eller samordnast. Kommunalt kjøp, eventuelt ved ekspropriasjon, kan leggje til rette for ei rasjonell gjennomføring av fortetting. Men av ulike grunnar ønskjer kommunane ofte ikkje å gjennomføre noko slikt. Kommunane må likevel ta ansvar for at det blir godt bumiljø og god bustadkvalitet i fortettingsområda. Departementet vil leggje vekt på å få utgreidd betre korleis Husbanken kan vere med og løyse større prosjekt som gir meir effektiv arealbruk.

Departementet vil peike på initiativ som er tekne av dei danske styresmaktene for å samordne politiske og økonomiske tiltak i byområde som treng fornying. Fornying krev ofte både nybygging og utbetring av bustader, fysisk miljø, kommmunal infrastruktur og sosiale institusjonar. Statleg engasjement i fornying av bustadområde og bystrøk skal etter det opplegget ein no har valt i Danmark, byggje på lokale planar som ser heile situasjonen og endringsbehovet for bustadområdet i samanheng. Sjølv om dei økonomiske rammene for statleg medverking i byfornying og «kvarterlyft» er langt større enn i norsk samanheng, ønskjer departementet å vurdere slike arbeidsmodellar og rolla Husbanken kan spele nærmare. Her kan også erfaringar frå Sverige og andre land i Vest-Europa og OECD sitt arbeid med slike spørsmål bli vurdert.

7.6 Nærmare om stimulering av bustadkvalitet og berekraft

Husbankens oppføringslån skal stimulere til kvaliteter i nybygginga utover krava i lovverket. I tillegg vil spørsmål knytta til miljøomsyn i bolig- og byggesektoren bli sentrale i åra framover. Nedafor følgjer ein omtale av utfordringane knytta til desse spørsmåla.

7.6.1 Livsløpsstandard

Bustader som har livsløpsstandard er fullt funksjonelle for folk med rørslehemming - også når dei bruker rullestol. Husbanken premierer dette i sitt lånesystem, jf 6.5. Det er ei viktig målsetjing at ein stadig større del av bustadene i Noreg får livsløpsstandard. Dette vil både vere positivt for dei som kan bli buande sjølv om dei får ei rørslehemming, og for dei som har behov for å flytte og får eit betre tilbod av bustader med livsløpsstandard.

Eit godt tilbod av livsløpsbustader, og likevel ein variert bustadstruktur, er ein stor fordel for at innbyggjarane i eit område kan variere bustadforbruket sitt utan at dei må byte bumiljø, byte skolekrins, miste nettverk i nabolaget m m. Dette kan kome til å spele ei vesentleg rolle i framtidig omsorg for eldre og funksjonshemma, og føre til at fleire kan vere sjølvberga i eigen bustad. Regjeringa er merksam på at talet på vanlege bustader med livsløpsstandard har gått ned dei seinare åra. Regjeringa vil derfor vurdere korleis Husbanken endå kan stimulere bygging av bustader med livsløpsstandard. I arbeidet med å evaluere og følgje opp eldresatsinga vil regjeringa òg vurdere samanhengen mellom stimulering til livsløpsstandard og behovet for omsorgsbustader i det komande arbeidet med evaluering og oppfølgjing av eldresatsinga.

Dagens marknad reflekterer ikkje dei framtidige behova for livsløpsstandard. Bustader med slik standard blir etterspurte i relativt liten grad i dagens bustadmarknad, fordi dei fleste bustader ikkje er utstyrt med denne typen standard. Bustadtilbodet på kort sikt er gitt. At det blir bygt bustader med livsløpsstandard i dag inneber dermed ein gevinst for framtidige bebuarar. På den måten vil det finnast bustader med livsløpsstandard når behovet oppstår og etterspørselen etter slik standard aukar.

Samfunnsøkonomisk er det lønnsamt å byggje livsløpsstandard ved nybygg i staden for å utbetre ein bustad til livsløpsstandard. Dersom vi held kostnader til heis i låghus utanfor, er meirkostnaden for slik standard liten på tidspunktet for bygginga. I volum utgjer dessutan nybygginga berre ca 1 pst av bustadmassen. Kostnadene ved å byggje om ein ordinær bustad til livsløpsstandard varierar, men kan ofte bli rundt 100 000 kroner.

7.6.2 Miljøomsyn i bustadpolitikken

Regelverket til Husbanken bør stimulere til bygging av gode bustader med miljøprofil i byane. Husbanken bør stimulere bustadbygging som styrkjer gode og varierte bumiljø i byane, blant anna når det gjeld ulike bustadtypar og bustadstorleik, slik at det er plass til ein sosialt samansett befolkning i store delar av byane. Dette kan best leggje til rette for ei positiv utvikling av nærmiljø og levande lokalsamfunn i bystrøk.

Byggherrane og kommunane bør òg leggje vekt på bygningsmessige og områdemessige kvalitetar som tilfredsstiller økologiske krav til det bygde miljøet. Slik kvalitet bør fremmast gjennom kommunale planar og retningslinjer til dømes i reguleringsplan m m. Blant andre Husbanken og fleire kommunar samarbeider om utprøving av slike miljøkrav til bustadprosjekt, men det er for tidleg å summere opp erfaringar med dette.

Regjeringa la i vår fram St meld nr 28 (1997-98) Oppfølging av Habitat II - om miljøhensyn i bolig- og byggsektoren. Den blei behandla i Stortinget i juni i år. I meldinga er det formulert eit strategisk mål for bustad- og byggjepolitikken som seier at det langsiktige målet er at miljø- og ressurspolitikken for heile bygningsmassen blir betra. Det blir lagt opp til at nybygging og utbetring i aukande grad skal ta omsyn til miljøkonsekvensane. I innstillinga til meldinga la Stortinget vekt på at Husbanken framleis skal vere ei sentral finansieringskjelde for bustadbygging og fornying. Vidare blei det peika på at Husbanken bør stille krav til energibruk og miljøstandardar. Det blei vist til at auka energibruk har samband med bustadarealet og at Husbanken finansierer bustader med nøktern standard og lågt arealbruk. Stortinget la òg til grunn at målet på lengre sikt bør vere at nybyggings- og utbetringsverksemda som blir finansiert gjennom Husbanken, må tilfredsstille krav til miljøvennlege løysingar. Arbeidet med oppfølginga av utfordringane og forslaga i meldinga pågår.