5 Grunnlaget for en helhetlig eiendomsforvaltning

5.1 Innholdet i en helhetlig eiendomsforvaltning

Langsiktig og strategisk planlegging er avgjørende for å utvikle eiendommer, bygg og anlegg slik at de tjener brukersiden når det gjelder behovsdekning. Brukerens langsiktige mål, strategier og planer knyttet til EBA-behov i fred og krig skal omsettes til utviklingsplaner for etablissementer og regioner. Da kreves det god kompetanse i areal- og etablissementsplanlegging hos forvalteren. Forvalteren må også ha god kompetanse i samfunnsplanlegging der miljømessige forhold må ivaretas på betryggende måte. For å oppnå gode løsninger for både Forsvaret og samfunnet forøvrig må Forsvarets EBA-utviklingsplaner relateres til og samordnes med kommuneplaner og annet planverk på sivil side.

Vurdering av beste anskaffelsesalternativ forutsetter en kompetanse som er i stand til å identifisere hvordan Forsvaret kan få dekket sine behov for arealer og lokaler til en lavest mulig kostnad. Forvalteren skal omsette de militære brukernes EBA-behov i funksjonelle, levetidsøkonomiske og rasjonelle bygg og anlegg. Miljømessige forhold og helhetlig etablissementsutforming skal tillegges nødvendig vekt.

Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av EBA forutsettes organisert og lokalisert med sikte på mest mulig rasjonell og effektiv utførelse, med sterk orientering mot Forsvarets brukere. Forvaltningen av operativ EBA skal være spesielt innrettet mot å støtte Forsvarets kjernevirksomhet. All virksomhet hos EBA-forvalteren må være konkurransedyktig i forhold til tilsvarende tjenester i markedet for øvrig. Dette setter høye profesjonelle krav til forvalteren, som også må sikres tilstrekkelig militær kompetanse til at brukerens kravformuleringer blir overført på en hensiktsmessig måte til de enkelte prosjektene.

Departementet har som mål at avhending av Forsvarets eiendommer, bygg og anlegg primært skal skje på den for staten mest forretningsmessige måten slik at bidraget til refinansiering av EBA i Forsvaret blir høyest mulig. I dag har Forsvarsdepartementet fullmakt til å nytte inntil 75% av inntektene ved salg av EBA til reinvesteringer. Regjeringen vil i budsjettsammenheng komme tilbake med forslag om at 100% av salgsinntektene heretter skal kunne disponeres til reinvesteringer. Avhending av Forsvarets eiendommer omfattes av avhendingsinstruksen, men for visse typer eiendommer må spesielle forhold tas i betraktning, jf. St.prp. nr. 45 (2000-01) pkt 6.4.2 Utrangering av EBA.

Forvalteren må ha fokus på Forsvarets spesifikke problemstillinger på områdene beredskap, helse, miljø og sikkerhet på EBA-sektoren. Relevante miljøområder for Forsvaret er naturforvaltning, biologisk mangfold, grunn- og sjøforurensning, støy og luftforurensning. Også indre miljø, internkontroll og avfallsbehandling står sentralt. Det er avgjørende at forvalteren iakttar miljømessige forskrifter og forvaltningspraksis, slik at Forsvarets troverdighet på dette området blir best mulig. Dette blir en viktig del av bedriftens miljøledelsessystem, og høy miljøfaglig kompetanse er helt nødvendig.

Dagens høye kompetanse innen forskning, utvikling og bygging av fortifikatoriske anlegg og anlegg som utgjør en fysisk risiko for omgivelsene (ammunisjons- og eksplosivlagere), skal opprettholdes og videreutvikles.

Departementet vil legge vekt på at boligene skal ivaretas, vedlikeholdes og fornyes med tanke på å tilfredsstille tekniske og funksjonelle brukerkrav.

Forsvarets eiendomsforvaltning antas å innbefatte vel 50% av de statlige kulturminner. Regjeringen signaliserer gjennom St.meld. nr. 54 (1992-93) at sektoransvaret på kulturminnesiden tas meget alvorlig. De nasjonale festningsverkene er en viktig del av vår kulturarv som fortsatt bør være under statlig styring og kontroll. Valg av forvaltningsordning for kulturminner i Forsvarets besittelse må skje i samarbeid med kulturminnemyndighetene og øvrig statsforvaltning med ansvar for verneverdig bygningsmasse. Den økonomiske situasjon i Forsvaret tilsier at en totalt sett må prioritere tiltak som gir best mulig effekt for Forsvarets primærvirksomhet.

5.2 Krav til eiendomsutvikling og -forvaltning i Forsvaret

5.2.1 De enkelte aktørene i eiendomsforvaltningen

Det er hovedsakelig tre roller som går igjen i all eiendomsbruk og eiendomsforvaltning:

Eieren: Den som har grunnbokshjemmel til eiendommen. En viktig del av eierrollen er strategisk styring, juridisk og økonomisk ansvar, herunder ansvar for at gjeldende lover og forskrifter følges.

Forvalteren: Den som ivaretar eiers interesser og ansvar for forvaltning, drift, vedlikehold, utvikling og investering.

Brukeren: Den som benytter bygningen eller eiendommen til utøvelse av egen virksomhet.

5.2.2 Overordnet mål

Forsvaret er den største enkeltbruker av eiendommer, bygg og anlegg i staten, og EBA utgjør ved siden av personell og materiell en av de viktigste innsatsfaktorer i Forsvarets fredsvirksomhet. Skyte- og øvingsfelter, kompliserte stridsanlegg og bygg for fredsdrift er alle integrerte deler av Forsvarets landsomfattende produksjonsapparat.

En størst mulig andel av Forsvarets ressurser skal brukes til produksjon av forsvar, hovedsakelig gjennom utdannelse, øvelser og materiell. Nytteverdien av Forsvarets EBA skal optimaliseres gjennom aktiv forvaltning og utvikling, samtidig som driftskostnadene holdes nede gjennom effektiv og rasjonell drift. Eiendomsforvaltningens overordnede mål er at all ressursbruk knyttet til EBA i Forsvaret skal resultere i funksjonell EBA som tilfredsstiller brukernes behov og bidrar til best mulig totaløkonomi for Forsvaret.

Dette innebærer at Forsvarets garnisoner, luftforsvarsstasjoner og orlogsstasjoner må utvikles til tjenlige produksjonssteder med en mest mulig rasjonell og økonomisk drift. Den eiendomsmasse Forsvaret ikke lenger trenger for sin virksomhet skal ikke belaste Forsvarets drift.

5.2.3 Eiers krav

Staten er den reelle eier av Forsvarets faste eiendommer, et eierskap som formelt ivaretas av Forsvarsdepartementet på vegne av staten. Eieren må sikre et økonomisk optimalt vedlikeholdsnivå for statens bygninger. Staten har et særlig ansvar for å bidra til å skape en mer miljøvennlig bygg- og anleggsnæring der også kulturminnevern, forskning og utvikling prioriteres høyt.

5.2.4 Forvalterens krav

Dagens ressurser strekker ikke til for å ivareta eksisterende EBA på en for Forsvaret optimal måte. Det er i tillegg avdekket et oppgraderingsbehov grunnet etterslep i utførelsen av løpende nødvendige oppgaver. EBA-volumet må derfor reduseres for å oppnå balanse mellom forvalterens oppdrag og ressurser, og mellom driftsmidler og investeringsmidler.

Forvalteren må gis rammeforutsetninger som sikrer en økonomisk forsvarlig drift samtidig som brukers behov tilfredsstilles til en gunstigst mulig pris og i samsvar med brukers betalingsevne og -vilje. Dette krever et forvaltningsregnskap som synliggjør alle kostnader.

5.2.5 Brukers krav

På alle nivåer i den militære organisasjonen skal det finnes en reell valgfrihet i å anvende tildelte ressurser. Brukeren må selv avgjøre hvilke ressurser, EBA eller andre, som gir best måloppnåelse og totaløkonomi. For å kunne nyttiggjøre seg valgfrihet, må kostnadene være synliggjort slik at en kjenner de økonomiske konsekvenser av valget. Brukeren velger selv EBA-standard ut over lovpålagt minimum.Over 80 % av Forsvarets samlede bygningsmasse er til fredsbruk. Forvaltning og utvikling av eiendommer, bygg og anlegg krever spesialkompetanse som ligger utenfor Forsvarets kjernekompetanse. Forsvaret må dog inneha egen kompetanse for å kunne sette spesielle krav til forvaltningen av de deler av bygnings- og anleggsmassen som skal benyttes ved overgang til krise og krig.

5.2.6 Samlede krav til ny forvaltningsordning

En effektiv forvaltningsvirksomhet er avhengig av en klar og entydig definering av rollene, og av hvilke oppgaver og ansvar som tillegges utøverne av ulike roller. Det skal være likeverdighet i forhandlinger mellom de ulike partene innenfor bruk og forvaltning av eiendommene.

For organiseringen av en helhetlig EBA-forvaltning er følgende krav av særlig betydning:

• forvaltningsordningen må gjennom målrettet samspill skape drivkrefter hos eier, bruker og forvalter som bidrar til effektiv og rasjonell bruk og forvaltning, med ivaretakelse av verdiene EBA-massen representerer

• brukeren må ha valgfrihet i sin ressursanvendelse, og forvaltningsmodellen må bygges opp slik at EBA-kostnadene synliggjøres på en enkel og hensiktsmessig måte med tanke på at brukeren skal kunne prioritere og velge fritt mellom EBA og andre typer tiltak og ressurser

• forvaltningsordningen må bidra til at eiendomsrelatert omstilling og opprydding skjer innenfor et kortest mulig tidsrom, slik at ønskede gevinster kan tas ut snarest mulig

• det må etableres kompetanse og kapasitet på brukersiden for langsiktig, strategisk vurdering av Forsvarets behov for EBA.

5.2.7 Krav ved valg av forvaltningsmodell

De viktigste kravene som modellen skal innfri er:

• tilfredsstille Forsvarets styringskonsept

• tilrettelegge for målrettet samspill mellom bruker og forvalter som har klart definerte roller

• skape valgfrihet i brukers anvendelse av ressursene med synliggjøring av alle kostnader

• gi bruker råderett over EBA og EBA-personellet i krise og krig

• virke positivt i omstillingsprosessen

• gi incitamenter og rammeforutsetninger som sikrer økonomisk forsvarlig drift.