Meld. St. 13 (2023–2024)

Bustadmeldinga— Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet

Neste kapittel

Forrige kapittel

3 Fleire skal få høve til å eige eigen bustad

Det å eige bustad gir for dei fleste eit føreseieleg, stabilt og trygt buforhold, og det bidreg til at bustadmassen blir halden godt ved like. Sidan etterkrigstida har det vore eit tverrpolitisk mål i bustadpolitikken at flest mogleg skal kunne eige bustaden dei bur i. Eigarlinja skal framleis liggje fast, og regjeringa vil at fleire skal få høve til å eige sin eigen bustad.

Dei fleste klarer å kome seg inn på bustadmarknaden på eiga hand. Det kan likevel vere krevjande å etablere seg på bustadmarknaden, og utfordringane varierer i ulike delar av landet. I pressområde handlar det ofte om høge bustadprisar, mens det i distrikta kan handle om mangel på eigna bustader og at kostnadene ved å byggje ein bustad overgår marknadsverdien på bustaden når han er ferdig.

Regjeringa vil prioritere tiltak som gir fleire høve til å eige eigen bustad, både i byane og i distrikta. Startlån er, og skal framleis vere, det viktigaste verkemiddelet for å hjelpe personar med langvarige bustadfinansieringsproblem inn i ein eigd bustad. Lånet kan òg givast i kombinasjon med kommunale bustadtilskot til etablering og tilpassing.

Startlånet fungerer i all hovudsak godt, og nesten alle kommunar tilbyr ordninga. Ho har likevel potensial til å bli nytta meir enn i dag. Derfor vil regjeringa satse på startlånet. Vi har allereie auka låneramma til Husbanken mykje, og ein stor del av aukinga går til startlån. Regjeringa vil òg tydeleggjere handlingsrommet i ordninga og foreslå endringar i regelverket som gjer ordninga meir treffsikker, både i distrikt og i pressområde.

Situasjonen i Oslo og andre pressområde, og i ulike distriktsområde, tilseier at vi må gjere meir for at fleire kan eige bustad. Regjeringa vil blant anna opne for forsøk med startlånet, òg for unge og førstegongsetablerarar. Forsøket skal bidra til at fleire, blant anna unge og førstegongsetablerarar, får kjøpt seg ein stad å bu tidlegare enn dei elles ville ha gjort. Basert på erfaringane med forsøket, vil regjeringa vurdere ei permanent endring som gjer at fleire kan få startlån. I tillegg vil regjeringa leggje betre til rette for private aktørar som i dei seinare åra har byrja å tilby leige-til-eige-modellar og andre bustadkjøpsmodellar. Regjeringa sende våren 2023 på høyring eit forslag om å gjere endringar i burettslagslova og eigarseksjonslova slik at fleire bustader kan tilbydast med bustadkjøpsmodellar. Regjeringa tek sikte på å leggje fram ein lovproposisjon til Stortinget i løpet av 2024.

Regjeringa er samtidig oppteken av å sikre ei berekraftig utvikling i gjelda til hushalda. Forskrifta om utlånspraksisen til finansføretaka (utlånsforskrifta) er eit viktig verkemiddel. Forskrifta avgrensar kor store lån bankane kan innvilge ut frå blant anna inntekta til låntakaren og verdien av bustaden. Utlånsforskrifta gjeld fram til 31. desember 2024. Finanstilsynet skal innan 23. august 2024 gi råd til Finansdepartementet om innrettinga på utlånsforskrifta etter 31. desember 2024.

3.1 Tiltaka til regjeringa

For at fleire skal få høve til å eige eigen bustad, vil regjeringa

prioritere startlån som det viktigaste bustadpolitiske verkemiddelet for å hjelpe fleire til å kunne eige eigen bustad
innføre ein mellombels forsøksheimel i regelverket for startlånet. Kommunane og Husbanken kan teste ut modellar for at fleire, blant andre unge og førstegongsetablerarar, skal kunne eige eigen bustad. Basert på erfaringane med forsøket, vil regjeringa vurdere ei permanent endring som gjer at fleire kan få startlån
foreslå endringar i regelverket for å gjere tydeleg kva handlingsrom som ligg i startlånsordninga, både for bruk i distrikta og for bruk i pressområde
foreslå lovendringar i burettslagslova og eigarseksjonslova som legg betre til rette for bustadkjøpsmodellar
vurdere korleis utlånsforskrifta har fungert med høgare renter, korleis den regionale differensieringa har fungert, og korleis større og mindre bankar, låntakarar og andre aktørar har tilpassa seg reglane
gjere startlånsordninga betre kjende i distriktskommunar og blant eldre med låg inntekt for at fleire eldre skal kunne flytte inn i meir eigna bustader
auke bruken av verkemidla til Husbanken, slik at fleire personar med utviklingshemming kan eige eigen bustad

3.2 Utviklingstrekk – bustadeige

3.2.1 Betydninga av å eige

Eigarlinja i den norske bustadpolitikken har bidrege til at dei fleste bur godt og trygt. Sannsynet for trygge buforhold, god helse og gode oppvekstvilkår er generelt større for dei som eig bustad, enn for dei som leiger bustaden dei bur i.1 Hushald som eig bustad, flyttar sjeldnare enn hushald som leiger bustad. Ein stabil bustadsituasjon er viktig blant anna for å lukkast i utdanning.2 Bustadformue går i arv, til gunst for seinare generasjonar.

Det er i tillegg skattefordelar ved å eige bustad. Bustadeigarar blir ikkje skattlagde for fordelen ved å eige og får samtidig fullt gjeldsrentefrådrag for bustadlån. I tillegg kan ein skattefritt leige ut inntil halvparten av eigen bustad, og gevinsten ved sal av eigen bustad er skattefri så lenge ein har budd i bustaden i minst eitt av dei to siste åra før salet. Skattefordelar ved bustadeige kan bidra til auka bustadprisvekst og dermed favorisere bustadeigarar ytterlegare. Leigarar dekkjer på si side fullt ut utgiftene ved å leige.

For det breie laget av hushalda er bustadformue den største formueskomponenten. I 2022 utgjorde han om lag 60 prosent av den samla bruttoformuen i hushalda.3 Bustadformue er jamnare fordelt mellom hushalda enn finansformue og annan realkapital.

Ein høg eigardel bidreg til å halde bustadmassen i god hevd.

Det er ein økonomisk risiko ved det å eige eigen bustad. I periodar med renteoppgang, fall i bustadprisane eller bortfall av inntekt kan bustadeigarar med gjeld vere meir utsette for å kome i eit økonomisk uføre enn leigarar utan gjeld. Dersom ein låntakar ikkje lenger evnar å betene bustadlånet sitt, kan bustaden bli tvangsselt. Om bustaden i tillegg har falle i verdi sidan han blei kjøpt, kan heile eller delar av eigenkapitalen som var spart i bustaden, gå tapt. På den andre sida kan leigarar som har vanskar med å betale buutgiftene sine, i motsetnad til bustadeigarar, verken be om avdragsfritak eller betalingsutsetjing eller selje sin eigen bustad.4

3.2.2 Bustadprisar og buutgifter

Sidan bustadmarknaden blei deregulert i 1980-åra, har dei fleste bustader i Noreg blitt omsette i ein fri og transparent marknad. Kjøp og sal skjer gjennom auksjonsprinsippet med eigne bodrundar. Etterspurnaden og tilbodet påverkar kvarandre, og resultatet er dei bustadprisane og den bustadbygginga som blir realisert på marknaden.

Forhold som påverkar bustadprisane, er inntektene til hushalda, rentenivået, forventningane om den framtidige prisutviklinga og forholdet mellom bustadbygging og befolkningsutvikling. I tillegg påverkar formue bustadprisane fordi folks eigenkapital er viktig for kjøpekrafta deira på bustadmarknaden.

Frå 2010 til 2023 auka bustadprisane i Noreg meir enn både konsumprisane, byggjekostnadene og den gjennomsnittlege disponible inntekta per innbyggjar. Figur 3.2 viser at bustadprisane auka med 92 prosent, målt i nominelle kroner. Korrigerer vi for konsumprisindeksen i perioden, var auka på 36 prosent, mens ho var på 23 og 17 prosent når vi korrigerer for utviklinga i høvesvis den gjennomsnittlege disponible inntekta per innbyggjar og byggjekostnadene.

Figur 3.2 Utvikling i bustadprisar, i nominelle kroner og korrigert for utvikling i byggjekostnader, disponibel inntekt per innbyggjar og konsumprisindeks (KPI). 2010–2023, 2010 = 100. Anslag for 2. halvår 2023 for disponibel inntekt per innbyggjar.

Det er store geografiske forskjellar i bustadprisane. Figur 3.3 viser prisutviklinga og -nivået, fordelt etter korleis Statistisk sentralbyrå grupperer kommunar ut frå sentralitet.5 Sentralitet er ein indeks med verdi for kvar enkelt kommune. Kommunane er klassifiserte i seks klassar, der sentralitetsklasse 1 omfattar dei mest sentrale kommunane og klasse 6 omfattar dei minst sentrale. Sentralitetsklasse 5 og 6 består av det som ofte blir omtalt som distriktskommunane. Tala i figuren er i 2023-kroner, kor vi har korrigert tala for endringar i konsumprisindeksen.

Bustadprisnivået, målt i kvadratmeterpris, er høgast i sentralitetsklasse 1. Her var òg den største prisveksten, frå 51 300 2023-kroner i 2010 til 84 400 kroner i 2023 (64 prosent). Prisnivået er lågast i sentralitetsklasse 6, der kvadratmeterprisen var i gjennomsnitt 18 300 kroner i 2023.

Figur 3.3 Bustadprisutvikling etter sentralitetsklasse. Kvadratmeterpris, målt i 2023-kroner. 2010–2023

Bustadeigarar sine buutgifter har auka kraftig i dei seinare år. Figur 3.4 viser gjennomsnittlege årlege buutgifter for alle husstandar frå 2021 til 2023. I desse tala inngår utgifter til renter og avdrag på bustadlån, straum og fyring, fellesutgifter, bustadforsikring, kommunale avgifter og eigedomsskatt. Alle tala i figuren er i 2023-kroner, kor tala er korrigert for endringar i konsumprisindeksen.

Den gjennomsnittlege årlege buutgifta for bustadeigarar var på i gjennomsnitt 176 000 kroner i 2023. Det var ein vekst på 14 prosent (21 300 kroner) sidan 2021. Det skyldast først og fremst auka rentenivå. For bustadeigarar med lån gjekk dei gjennomsnittlege renteutgiftene i desse åra opp frå 42 900 kroner til 85 700 kroner. Samtidig har betaling av avdrag gått ned, noko som gjer at dei totale buutgiftene ikkje har auka i like stor grad.

For leigarar var den gjennomsnittlege buutgifta 111 000 kroner i 2023. I dette beløpet inngår husleige, straum og fyring. Samanlikna med 2021 var det ei auke på fire prosent.

Dei auka buutgiftene for bustadeigarar er òg tydeleg i berekningar frå Huseiernes Landsforbund. For ein einebustad på 120 kvadratmeter har dei anslått ei auke i bukostnadene frå 2021 til 2023 på 24 prosent, også her målt i 2023-kroner. Deira bukostnadsanslag for 2023 var på 179 000 kroner. I Huseierne sine berekningar inngår ikkje avdrag på lån.6

Figur 3.4 Årleg gjennomsnittleg buutgift for husstandar. Etter eigarform, målt i 2023-kroner. 2021–2023.

Mange hushald bruker ein stor del av inntektene sine på buutgifter. Halvparten av alle hushalda brukte i 2023 meir enn 25 prosent av den disponible inntekta si på buutgifter. 44 prosent av eigarane og 67 prosent av dei som leiger bustad, hadde ei buutgift som svarte til over 25 prosent av den disponible inntekta.7

Åtte prosent av hushalda sa i 2023 at dei opplever buutgiftene som svært tyngjande. Delen er høgast blant leigarar med 12 prosent mens 6 prosent blant sjølveigarane opplever dette.8 Blant dei ulike typar hushald er det høgast del blant einslege forsørgjarar, kor 18 prosent av desse svarte dei opplever buutgiftene som svært tyngande. Tal frå Forbruksforskningsinstituttet SIFO viser at om lag halvparten av bustadeigarar med bustadlån og seks av ti leigarar har måtte stramme inn forbruket sitt for å kunne betale bustadlånet eller husleiga i løpet av første halvdel av 2023.9

3.2.3 Kjøpekrafta og gjelda til hushalda

Delen bustadeigarar i Noreg held seg høg trass i at bustadprisane har auka meir enn inntektene til hushalda over fleire tiår. Dei fleste klarer å kome seg inn på bustadmarknaden på eiga hand, og Noreg har òg den høgaste delen unge bustadeigarar i Europa. Rundt 71 prosent av alle personar i starten av 30-åra i Noreg bur i eigd bustad. Gjennomsnittet i EØS-landa er 39 prosent.10

Figur 3.5 viser kor mange som kjøper sin første bustad når dei er mellom 20 og 39 år. Figuren viser både talet på og delen førstegongskjøparar kvart år frå 2010 til og med 2023. Det har vore ein nedgang frå 2021 til 2023. Talet har likevel lege relativt stabilt på om lag 50 000 personar, noko som utgjer mellom 3 og 4 prosent av alle personar i denne aldersgruppa. Også i Oslo har talet på førstegongskjøparar vore relativt stabilt. I 2023 blei det registrert om lag 9 700 førstegongskjøparar.

Figur 3.5 Talet på og delen førstegongskjøparar, 2010–2023

Fleire utgreiingsmiljø har i dei seinare åra utvikla eigne indeksar for bustadkjøpekraft (sjå boks 3.1). Desse har som mål å illustrere kor store delar av bustadmassen ulike grupper av personar og hushald har høve til å kjøpe.

I hovudsak viser dei ulike målemetodane at situasjonen er mest utfordrande for personar med middels til låge inntekter som ønskjer å busetje seg i byar med høge bustadprisar. Dei siste åra er det særleg i Oslo med omland at det har blitt vanskelegare å få råd til ein bustad for dei med middels til låge inntekter.

Det har særleg blitt meir krevjande å kjøpe bustad for hushald med éi inntekt. Førstegongskjøparane er i gjennomsnitt yngre i distrikta enn i sentrale strøk.11 Dette heng saman med relativt låge bustadprisar i distrikta. Samtidig gjer svak bustadprisutvikling i distrikta at bustadeigarar her ikkje har hatt det same høvet til å byggje opp eigenkapital som dei som har eigd bustad i område der bustadprisveksten har vore høg.12 Høg lånegrad kan blant anna gjere det vanskelegare for foreldre å stille kausjon for å hjelpe barna sine til å etablere seg i bustadmarknaden.

Boks 3.1 Døme på undersøkingar som viser utviklinga i bustadkjøpekrafta

Eiendom Norge: sjukepleiarindeksen (halvårlege undersøkingar)

Sjukepleiarindeksen måler kor stor del av dei omsette bustadene i ein gitt periode ein einsleg person med sjukepleiarinntekt (anslått til rundt 675 900 kroner i 2023), utan eigenkapital, kan få finansiering til å kjøpe.

For å finne lånebeteningsevna til personen tek ein òg inn referansebudsjettet til SIFO, der det i tillegg blir lagt inn ein buffer på 30 prosent. Indeksen føreset 100 prosent lånefinansierte kjøp.

På nasjonalt nivå kunne ein med denne inntekta få finansiering til å kjøpe om lag 32 prosent av bustadene som blei omsette i 2023. I Oslo var denne delen 2,4 prosent. I Drammen og Tromsø kunne ein einsleg med sjukepleierløn kjøpe om lag 20 prosent av dei omsette bustadene, mens i Bergen og Trondheim gjaldt det for rundt 30 prosent av bustadene.

NBBL / Samfunnsøkonomisk analyse: kjøpekraftindeks for førstegongskjøparar

Indeksen måler bustadkjøpekraft, definert som den delen av alle omsette bustader ein gjennomsnittleg representativ førstegongskjøpar i norske kommunar burde ha råd til, gitt det ein veit om økonomien deira og utlånspraksisen til bankane.

Datagrunnlaget er registerdata frå Ambita over tal på førstegongskjøparar av bustader. Datasettet inneheld informasjon om blant anna alderen til kjøparane og eigardelen deira.

Berekningane av maksimalt låneopptak baserer seg på forbrukstal frå SIFO. Tal for disponibel inntekt, andre buutgifter og renter på nye utlån og dessutan tal for studiegjeld blir henta frå Statistisk sentralbyrå. Tal for gjennomsnittleg nedbetalingstid og rentepåslag er frå Finanstilsynet. Mikrodata for bustadsal kjem frå Eiendomsverdi.

Undersøkinga viser at ein typisk einsleg førstegongskjøpar ville hatt råd til 39 prosent av bustadene som blei selde i Noreg i 2010. I 2022 var det tilsvarande talet 17 prosent.

Noregs Bank: bustadkjøpsanalyse blant hushald som ikkje eig bustad (2023)

Bustadkjøpsanalysen viser om hushald som ikkje eig bustad, har evne til å lånefinansiere kjøp av ein eigna bustad i den kommunen dei bur i.

Utvalet er på rundt 600 000 hushald som ikkje er bustadeigarar. Dei ti prosent rimelegaste bustadene får ein berekna marknadsverdi. Bustadkjøpsanalysen blir gjennomført stegvis, og stega tek utgangspunkt i ulike krav i utlånsforskrifta.

Først bereknar ein kor mange av desse hushalda som er i stand til å kjøpe bustad, dersom det einaste kravet deira er å kunne betene eit 100 prosent lånefinansiert kjøp av ein eigna bustad. Det vil seie at det ikkje er noko krav til eigenkapital eller noka grense for kor mykje gjeld dei kan ha i forhold til inntekt. Deretter trekkjer ein inn ulike krav i utlånsforskrifta.

Undersøkinga viser at rundt 40 prosent av dei aktuelle hushalda har høg nok inntekt til å betene både normale utgifter og gjeld ved kjøp av ein eigna bustad når heile kjøpesummen blir lånefinansiert. Når ein tek inn kravet i utlånsforskrifta om at hushalda må tole auka renter, går delen ned til om lag 30 prosent. Når ein òg tek inn kravet om at hushalda må ha 15 prosent eigenkapital ved bustadkjøp, og at eigenkapitalen må vere spart opp på førehand i form av finansformue, går delen ned til om lag ti prosent.

Prognosesenteret: berekning av kjøpskapasitet

Kjøpskapasiteten har som formål å illustrere kor stort beløp kvart enkelt hushald kan leggje i eit bustadkjøp. Dette blir berekna ut frå inntekt, gjeld og formue for kvar skattytar. Kjøpskapasiteten viser kor stor del av hushalda i ein kommune som har kapasitet til å kjøpe ein bustad til ein gitt verdi, i same eller i ein annan kommune.

Metoden Prognosesenteret bruker, er å anslå verdiar på alle bustader i Noreg. For bustader som er omsette nyleg, nyttar ein prisinformasjon frå grunnboka. Bustadstorleik og annan informasjon om bustadene hentar ein frå matrikkelen og opplysningar i bustadannonsar.

Lånekapitalen er basert på inntekta, som blir multiplisert med ein varierande lånemultiplikator. Eigenkapitalen er basert på gjelds- og formuesstatistikken og den berekna bustadverdien. Summen av eigenkapital og lånekapital utgjer kjøpskapasiteten.

Undersøkinga viser blant anna at 10 prosent av alle bustader har ein verdi mindre enn 2 millionar kroner, samtidig som 30 prosent av alle hushald har dette som den maksimale kjøpskapasiteten sin.

LO/Samfunnsøkonomisk analyse: Bustadindeksen

Bustadindeksen har som mål å vise kjøpekrafta i bustadmarknaden for tre ulike husstandtypar: Ein husstand med to vaksne og to barn, ein husstand med to vaksne utan barn og ein husstand med ein einsleg person.

For dei to førstnemnde husstandane jobbar den eine i heil tid som tømrar, mens den andre jobbar 75 prosent deltid som helsefagarbeidar. Husstanden med den einslege personen jobbar som helsefagarbeidar i 75 prosent stilling.

I analysen er det sett på alle omsette bustader i 2015 og 2023, og berekna kor stor del av dei som dei aktuelle husstandane har råd til, for eit gitt bustadbudsjett. I hovudreknestykket er det berekna at heile bustaden blir finansiert med lån.

Ut frå dette hadde par med barn i 2023 råd til 16 prosent av dei omsette bustadene i Noreg. I 2015 var denne delen 59 prosent. Par utan barn hadde råd til 62 prosent av dei omsette bustadene i 2023, mot 81 prosent i 2015. For den einslege helsearbeidaren rakk budsjettet til 8 prosent av bustadene i 2023, i 2015 var delen 14 prosent.

Kjelder: NMBU/Samfunnsøkonomisk Analyse, Prognosesenteret, Eiendom Norge, Noregs Bank, Lindquist 2023 og LOs boligindeks

Prisutviklinga i bustadmarknaden heng tett saman med utviklinga i gjelda til hushalda. Vekst i bustadprisane gir auka bustadformue, som gjer det mogleg å ta opp meir lån med pant i bustad. Figur 3.8 viser at sidan år 2000 har gjeldsbelastninga i hushalda dobla seg. Ho er no i gjennomsnitt 2,4 gonger inntekta for hushalda.

Auken i rentene den seinare tida har òg ført til ein stor vekst i rentebelastninga. I tredje kvartal av 2023 utgjorde denne delen i gjennomsnitt 9,3 prosent av inntekta etter skatt, det høgaste sidan før finanskrisa.

Den høge gjelda i hushalda gjer at ein forholdsvis stor del av inntektene går til å betene renter og avdrag. I Noreg er flytande renter på lån langt vanlegare enn dei fleste andre europeiske land.13 Effekten av renteendringar er derfor ekstra stor som følgje av dette, og han er større enn før, sidan gjelda er høgare.

Figur 3.8 Gjelds- og rentebelastning i hushalda, 1990–2023.1 — Figur 3.8 Gjelds- og rentebelastning i hushalda, 1990–2023.¹

3.2.4 Økonomiske forskjellar på bustadmarknaden

Noreg er blant dei landa i Europa med minst ulikskap i inntektsfordeling.14 Men, som i mange andre land, har denne ulikskapen auka dei siste 30 åra. Inntektsutviklinga for befolkninga med lågast inntekt har vore svakare enn inntektsutviklinga for andre grupper. Samtidig har ho vore sterkare for dei med høgast inntekt. Delen av befolkninga som lever med såkalla vedvarande låginntekt, har òg auka over tid.

Ulikskapen kjem òg til syne på bustadmarknaden. Det er ein klar samanheng mellom inntekt og om ein eig bustaden ein bur i. Blant dei 25 prosent av hushalda som tener mest (høgste inntektskvartil) budde 93 prosent i ein eigd bustad i 2023. Blant dei 25 prosent av hushalda som tener minst var eigardelen 47,6 prosent.15

Dei siste tiåra har inntektssegregeringa i Noreg auka noko. Det er teikn til at innbyggjarar i byar i noko aukande grad buset seg i nabolag med andre med same inntektsnivå.16 I enkelte byar og byområde har det vore ei negativ utvikling, der opphoping av ulike levekårsutfordringar opptrer i samanheng. Det gjeld til dømes utfordringar som dårleg økonomi, låg utdanning, helseplager, manglande nettverk og sosial støtte, dårlege norskkunnskapar og utfordringar med å meistre buforholdet. Kombinert med mange og lite tilpassa bustader i eit buområde kan det skape ustabile og utrygge bumiljø. Mange av desse områda er prega av låg bustadstandard, manglande vedlikehald, små bustader, dårleg tilgang til grøntområde og nærleik til trafikkerte vegar. Særleg i Oslo er det tendensar til auka forskjellar mellom nabolag, men tendensane skjer òg i ein del andre byar.17

Diskriminering i marknaden for bustadlån kan føre til at enkeltpersonar eller grupper i samfunnet ikkje får like god tilgang til bustadmarknaden og i større grad må leige framfor å eige bustad. Dette kan skape sosiale forskjellar i samfunnet og forsterke eksisterande forskjellar. Finansdepartementet har sett i gang eit forskings- og utgreiingsprosjekt som skal undersøkje om det finst diskriminering i utlånspraksisen til bankar i Noreg, og kartleggje behovet for tiltak som kan motverke slik diskriminering.

Når bustadprisane utviklar seg ulikt i ulike delar av landet, betyr det òg at det blir større forskjellar på bustadformuane til folk. Forskjellane viser seg ikkje berre mellom dei som eig eigen bustad og dei som leiger, men òg bustadeigarar imellom. Dei som eig bustad i eit område der prisutviklinga har vore svakare, har ikkje hatt det same høvet til å byggje opp eigenkapital. Dersom denne utviklinga held fram, kan det gi folk ulike moglegheiter til å flytte og påverke moglegheiter i livet på fleire område. Avgrensa flyttemoglegheiter kan redusere den geografiske mobiliteten på arbeidsmarknaden, noko som over tid kan ha negative følgjer for produktivitet og velferd. I distriktskommunar har svakare bustadprisutvikling resultert i at det over tid har blitt bygd opp mindre eigenkapital enn det har i område der prisutviklinga har vore sterkare.18 Spesielt blant eldre er forskjellen i kjøpekraft markant. Dette er vesentleg ettersom bustadformue òg ser ut til å bli overført mellom generasjonar. Bustadformuen til besteforeldre kan verke inn på bustadformuen til barnebarna. Arv og overføring av kapital mellom generasjonar kan dermed forsterke økonomisk ulikskap.19

3.2.5 Få personar med utviklingshemming eig bustad

Ifølgje FN-konvensjonen om rettane til menneske med nedsett funksjonsevne skal personar med utviklingshemming kunne velje bustad og buform på lik linje med andre.20 Etter nedbygginga av dei store institusjonane gjennom reforma for helsevernet for psykisk utviklingshemma på 1990-talet (HVPU-reforma), har ein overordna strategi for bustader til personar med utviklingshemming vore å finne løysingar som fremjar normalisering og integrering.

Dei fleste personar med utviklingshemming leiger i dag bustad gjennom kommunen. Dei bur i bukollektiv, i samlokaliserte bustader i bufellesskap eller i mindre småhus som ligg rundt eit tun eller spreidde. Bustadene har ulik grad av fellesskapsløysingar, og ofte er ein personalbase knytt til bustadene.

Blant vaksne personar med utviklingshemming er det berre 25 prosent som eig eigen bustad.21 20 prosent blir buande i foreldreheimen fleire år etter at dei har fylt 18 år. Blant familiar til heimebuande personar over 30 år med utviklingshemming oppgir nærare 80 prosent at dei ønskjer rask utflytting. Personar med utviklingshemming er, som alle andre, ulike og har ulike preferansar for bustad og buform. Mange ønskjer å eige eigen bustad, men opplever at dei har få valmoglegheiter når det gjeld bustad, buform og kven dei skal bu saman med.22 Å eige bustad kan gi dei større medverknad på kvar og korleis dei bur, og kven dei bur med. Fleire kommunar har dei seinare åra lagt til rette for at personar med utviklingshemming kan kjøpe eigen bustad. (Sjå døme i boks 3.2).

Boks 3.2 Eiga leilegheit – med nødvendig hjelp

Boa i Trondheim er eit kommunalt bukonsept som tilbyr tenester til personar over 18 år med ulike typar funksjonsnedsetjingar. Tenestene omfattar butilbod i form av ulike leige- og eigebustader med ulik grad av bistand til personar med utviklingshemming. Kommunen har kjøpt fleire leilegheiter i eit bustadprosjekt. Interesserte kan kjøpe eller leige bustad i prosjektet og velje kor nær personalbasen bustaden skal liggje. Det er lagt til rette for at ein kan prøvebu før ein bestemmer seg for å kjøpe. Dette kan gjere overgangen til å kjøpe eigen bustad enklare. Boa har rettleiingsmateriell med informasjon om kjøp av bustad, og dei arrangerer møte der dei informerer om ulike bustadløysingar og korleis ein kan gå fram for å kjøpe bustad.

Kjelde: Bo- og aktivitetstilbudene i Trondheim kommune (boa)

3.3 Rammer og verkemiddel

I ein fri, deregulert bustadmarknad blir bustadprisane til gjennom samspelet mellom tilbod og etterspurnad. På tilbodssida er det viktig å få til ei best mogleg utnytting av den eksisterande bustadmassen og å leggje til rette for bustadbygging som samsvarer med etterspurnaden etter bustader. Kapittel 5 i meldinga drøftar dette nærare.

På etterspurnadssida er bustadkjøpekrafta, i form av formuen, inntekta og kredittilgangen til hushalda, dei mest sentrale forholda for å kunne realisere kjøp av bustad. Inntekt og formue avgjer kor mykje lån ein husstand kan få til bustadkjøp.

Lån til bustadkjøp er regulerte gjennom eigne forskrifter, anten det gjeld lån frå private bankar eller lån frå Husbanken. Lån frå private bankar er regulerte gjennom utlånsforskrifta.

Vi har fleire lover som regulerer bustadeige, særleg eigarseksjonslova og burettslagslova. Dessutan vil blant anna skattereglar og reglar for eigedomsmekling verke inn på bustadtransaksjonane. I Noreg er det indikasjonar på at mobiliteten i bustadmarknaden er relativt høg i OECD-samanheng, trass i ein høg eigardel.23 Det kan henge saman med at transaksjonskostnadene ved å kjøpe og selje bustad er relativt sett låge.

3.3.1 Startlån

Startlånsordninga er eit supplement til den private kredittmarknaden. Startlån skal bidra til at personar med langvarige bustadfinansieringsproblem kan skaffe seg ein eigna bustad og behalde han. Husbanken låner ut midlar til kommunane, som så tildeler midlane vidare i form av startlån til søkjarar. Ordninga blir regulert av forskrift om lån frå Husbanken. Sidan ordninga blei innført i 2003, har 143 000 husstandar fått startlån. I 2023 formidla kommunane 7 830 startlån for om lag 16,1 milliardar kroner.

Innretninga på startlånet

Generelt er det ein føresetnad for å få startlån at ein ikkje kvalifiserer for lån eller tilstrekkeleg lånebeløp i ordinære kredittinstitusjonar. Samtidig skal mottakaren av eit startlån ha god nok økonomi til å kunne betene lånet.

Når kommunane vurderer ein søknad om startlån, skal dei – i samsvar med forskrift om lån frå Husbanken – leggje vekt på om søkjaren er venta å ha langvarige problem med å finansiere ein eigd bustad. Vidare skal dei leggje vekt på om søkjaren har nytta høvet til å spare innanfor det som er økonomisk mogleg med dei inntektene og nødvendige utgiftene til livsopphald søkjaren har.

I enkelte tilfelle har kommunane utvida handlingsrom til å gi startlån. Det gjeld i desse tilfella:

Husstanden har barn eller særlege sosiale eller helsemessige utfordringar, og omsynet til å sikre ein trygg, god og stabil busituasjon innan kort tid taler for at husstanden bør få startlån.
Husstanden har problem med å dekkje buutgiftene, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli buande i bustaden sin.
Bustadsituasjonen hindrar husstanden frå å halde oppe eit arbeidsforhold. Det kan til dømes vere fordi avstanden mellom jobb og bustad er for lang.
Bustadsituasjonen hindrar utvikling av det lokale næringslivet. Dette kan vere aktuelt i til dømes distriktskommunar der arbeidsmarknaden er god, men der det er vanskeleg å få lån til å kjøpe eller byggje bustad fordi bustadprisane er låge og fallande.
Lånet bidreg til betre utnytting av kommunalt disponerte bustader. Når husstandar som bur i kommunale bustader får startlån, kan dei flytte ut av bustaden. Dermed blir ventelistene for desse bustadene kortare.

Da startlånsordninga blei innført i 2003, var formålet å bidra til at husstandar med bustadetableringsproblem skulle få høve til å etablere seg og bli buande i nøkterne og gode bustader. Personar i etableringsfasen var ei sentral målgruppe for ordninga. I 2014 blei låneordninga stramma inn og målretta mot personar med langvarige bustadfinansieringsproblem. Unge i etableringsfasen, som i løpet av nokre år kan spare opp tilstrekkeleg eigenkapital til å kunne få bustadlån i ein privat bank, var dermed ikkje lenger ein del av målgruppa. I den nye forskrifta blei det òg opna for at kommunane i særlege tilfelle kan gi startlån med inntil 50 års nedbetalingstid.

Bruken av startlånet

Søknader om startlån blir behandla av kvar enkelt kommune. Ordninga er frivillig, men dei aller fleste kommunar bruker ordninga. I 2023 formidla 330 kommunar startlån. Startlånet kan gå til kjøp av bustad, til oppføring av ny bustad, til utbetring og tilpassing av bustad og til refinansiering av dyre lån dersom det bidreg til at husstanden kan bli buande i bustaden. Dei fleste startlån som blir innvilga, går til kjøp av bustad. I 2023 gjaldt dette for 75 prosent av låna. Det blir stilt krav om at bustaden skal vere eigna for husstanden, nøktern og rimeleg samanlikna med prisnivået på staden. 13 prosent av alle innvilga startlån gjekk til refinansiering.

Startlån til utbetring blir til dømes nytta av familiar som har barn med nedsett funksjonsevne. I nokre tilfelle blir det kombinert med kjøp. Med startlån kan dei tilpasse bustaden eller flytte til ein eigna bustad. I 2023 gjekk sju prosent av dei innvilga startlåna til denne typen bustadutbetring.

Startlånet går i hovudsak til husstandar som har relativt låge inntekter, og som ikkje kvalifiserer til å få bustadlån i private bankar. I 2023 hadde 67 prosent av dei som fekk startlån, ei hushaldsinntekt på under 500 000 kroner. Samtidig er ikkje startlån reserverte for dei mest vanskelegstilte på bustadmarknaden. Ser vi til dømes på par med barn, var medianinntekta blant startlånsmottakarane 623 000 kroner i 2023. Eit generelt trekk for husstandar som får startlån, er at dei i lita grad er i stand til å byggje eigenkapital gjennom sparing.

Sidan 2016 har barnefamiliar vore ei prioritert målgruppe innanfor startlånsordninga. Frå 2017 til 2023 har barnefamiliedelen av dei som får startlån, auka med over 10 prosentpoeng, og i 2023 utgjorde barnefamiliar 61 prosent av alle som fekk startlån. Av desse utgjorde einslege forsørgjarar 35 prosent, mens husstandstypen fleire vaksne med barn utgjorde 26 prosent.

Dei siste åra har òg personar med utviklingshemming vore ei prioritert målgruppe innanfor ordninga. Husbanken har utarbeidd ei rettleiing retta mot kommunar, pårørande, medhjelparar og personar med utviklingshemming for å gjere det betre kjent kva moglegheiter som finst. Rettleiaren gir informasjon om kva førebuingar som må gjerast, om korleis ein vel bustad, og om forhold etter innflytting.24

Figur 3.9 Formidling av startlån frå kommunane, talet på lån og millionar kroner 2014–2023

Figur 3.9 viser talet på lån og det samla beløpet kommunane har formidla kvart år sidan dagens forskrift blei innført i 2014. Talet på formidla startlån har vore relativt stabilt – mellom 7 000 og 9 000 kvart år. I samla beløp har likevel formidlinga frå kommunane auka mykje – frå om lag 6 milliardar kroner i 2014 til 16,1 milliardar kroner i 2023. Det gjennomsnittlege utlånsbeløpet har dermed auka frå 691 000 kroner i 2014 til 2 057 000 kroner i 2023. Det er fleire forhold som kan forklare den sterke veksten i det gjennomsnittlege utlånsbeløpet:

Bustadprisane har auka, i gjennomsnitt med 53 prosent frå 2014 til 2023.25
Delen barnefamiliar som får startlån, har auka, frå 46 prosent i 2014 til 61 prosent i 2023. Samanlikna med einpersonshushald treng barnefamiliar større og dermed dyrare bustader.
Delen fullfinansiering med startlån har auka. Delen startlån som er gitt i samfinansiering med andre bankar, har gått ned, frå 42 prosent i 2014 til 4 prosent i 2023.

Startlån brukast aktivt både i distriktskommunar og i dei store byane. Husbanken har dei seinare åra jobba med å gjere verkemidla sine betre kjende i distriktskommunar. Frå 2022 til 2023 auka distriktskommunane bruken av startlån med 21 prosent. I dei store byane kan dei høge bustadprisane avgrense valmoglegheitene til startlånsmottakarane og gjere at dei kjøper bustad i bydelar der bustadprisane er lågare. I Oslo er for eksempel den gjennomsnittlege kjøpesummen 2,6 millionar kroner for hushald som kjøper bustad med startlån. Dette gir avgrensa valmoglegheiter i bustadmarknaden. Ein overvekt av startlånsmottakarar blir bustadeigarar i dei ytre, austlege bydelane av Oslo.26 Fleire byar har uttrykt uro for at flyttemønsteret til startlånsmottakarar kan bidra til opphoping av levekårsutfordringar i enkelte bustadområde. Dei utgjer likevel ein forholdsvis liten del av hushalda som kjøper bustad. Det trengst meir kunnskap og data om utviklinga over tid, for å undersøkje samanhengen mellom startlånsmottakarar og opphoping av levekårsutfordringar.27

Husbanken har gjort ei større undersøking av korleis kommunane praktiserer startlånsordninga. Denne undersøkinga har avdekt store forskjellar kommunane imellom i korleis startlånet blir brukt. Til dømes reknar nokre kommunar mellombelse inntekter, som arbeidsavklaringspengar, som ein del av inntektsgrunnlaget, mens andre kommunar ikkje gjer det. Nokre kommunar krev at lånesøkjaren er busett i kommunen, mens andre ikkje gjer det. Meir enn 160 kommunar har eigne særreglar eller retningslinjer for startlånet. Det skal framleis vere eit betydeleg rom for skjøn i saksbehandlinga til kvar enkelt kommune. Undersøkinga viser likevel eit potensial for likare saksbehandling kommunane imellom.

Tapa har vore små

Eit tap på eit startlån blir realisert dersom ein bustad blir tvangsseld til ein lågare pris enn han blei kjøpt for. Kommunane har tapsrisikoen for dei første 25 prosentane av restgjelda på tapstidspunktet, mens staten har ansvaret for dei resterande 75 prosentane. Tapa på startlånsordninga har gjennom åra vore låge. I 2023 var Husbanken sin del av kommunanes samla tap på om lag 3,6 millionar kroner.

Til liks med dei private bankane er kommunane underlagde finansavtalelova når dei gir lån. Det inneber at kommunane må gjennomføre konkrete forsvarlegvurderingar i kvar enkelt lånesak. Fordelane ved bustadeigarskap skal vegast opp mot risikoen i kvar enkelt lånesak. Risikonivået avheng både av den privatøkonomiske situasjonen til låntakaren og av lånevilkåra, som nedbetalingstid, val av fast eller flytande rente og avdragsfrie periodar.

Normal nedbetalingstid for startlån er 30 år. Dette blei avtalt for 50 prosent av startlåna som blei innvilga i 2023. Kommunen kan forlengje nedbetalingstida på startlån til inntil 50 år dersom kommunen kan sannsynleggjere at låntakaren har behov for lengre nedbetalingstid for å kunne betene lånet. Med lang nedbetalingstid på startlånet blir dei månadlege kostnadene lågare. På den andre sida varer risikoen for låntakaren i fleire år, og lang nedbetalingstid inneber òg høgare samla kostnader samanlikna med kortare nedbetalingstid. For ein startlånskunde kan likevel ei noko lengre nedbetalingstid vere det som avgjer om hen får kjøpt seg ein bustad eller ikkje. Lang nedbetalingstid kan til dømes vere eit godt verkemiddel for å hjelpe vanskelegstilte grupper, til dømes unge uføre, frå leige til eige. Kommunen kan òg gi avdragsfritak i ein periode, til dømes dersom låntakaren mistar inntekta si mellombels.

Berekraftig låneforvaltning

Fastrente er eit viktig risikodempande grep. I private bankar utgjer lån med fast rente berre 5 prosent av totale utlån med pant i bustad.28 Hos startlånskundar er biletet eit anna. Sidan 2018 har meir enn halvparten av startlåna blitt innvilga med fast rente. Når renta blir bunden, veit startlånsmottakaren nøyaktig kor mykje som skal betalast til kommunen i den aktuelle perioden. Det gjer det enklare å planleggje både på kort og lang sikt, og fjernar risikoen for betalingsproblem på grunn av ein renteauke. Ved val av flytande rente må Husbanken og kommunen ta høgd for at låntakaren skal klare ein renteauke.

Den samla utlånsporteføljen frå Husbanken til kommunane var ved utgangen av 2023 på om lag 100 milliardar kroner. Den totale porteføljen til kommunane har auka både i beløp og i talet på lån dei siste åra.

Kommunane ber risikoen for innlåna sine og kan dele eventuelle tap på utlåna sine med Husbanken. Startlånsordninga gir kommunane eit handlingsrom til å avlaste husstandar med betalingsproblem.

Startlånet og samfinansiering med private bankar

Ein føresetnad for å få startlån er at mottakaren ikkje kvalifiserer for lån eller tilstrekkeleg lånebeløp i ordinære kredittinstitusjonar. Startlån kan likevel givast i samfinansiering med private bankar. I hovudsak skjer det ved at private bankar sørgjer for grunnfinansiering, mens kommunane tek toppfinansieringa med startlån. Ved samfinansiering gjer både banken og kommunen ei sjølvstendig kredittvurdering av lånesøkjaren. Talet på samfinansieringssaker har gått ned dei seinare åra. Mens dei utgjorde 42 prosent av alle innvilga startlån i 2015, stod dei for berre 4 prosent i 2023.

Krava i utlånsforskrifta gjeld ikkje for startlån kommunane gir som fullfinansiering. I samfinansieringssaker gjeld derimot krava som utlånsforskrifta set for det samla lånebeløpet. Det inneber at banken må ta omsyn til det samla lånebeløpet når dei bereknar lånegrad og gjeldsgrad. Dette er med på å forklare nedgangen i talet på samfinansieringssaker.

Ei anna forklaring er at målgruppa i stadig sterkare grad har vore hushald med langvarige bustadfinansieringsproblem. Ein auka del av desse er barnefamiliar med låg inntekt. Mange av desse oppfyller ikkje bankanes krav til beteningsevne etter utlånsforskrifta. Dei kan og bli rekna som for lite attraktive til at bankane vil gi lån gjennom bruk av fleksibilitetskvota i utlånsforskrifta.

Det er opp til banken å vurdere kvar enkelt lånesøknad. For å sikre at bankane framleis skal kunne utvise skjøn i enkeltsaker, opnar forskrifta for at ein viss del av utlånet frå banken kan bryte med enkeltkrava i forskrifta. Sjå nærare omtale av fleksibilitetskvotane i kapittel 3.3.3.

Endringar i utlånsforskrifta dei siste åra utfordrar samfinansiering som eit tiltak for å få fleire med beteningsevne inn på bustadmarknaden.

3.3.2 Kommunale tilskot til etablering og tilpassing av bustad

Nokre husstandar, blant anna barnefamiliar med varig låg inntekt, kan vere i ein situasjon som gjer at dei ikkje klarer å betene eit startlån som er stort nok til å finansiere ein eigna bustad. Til desse kan kommunen gi tilskot, ofte i kombinasjon med startlån. Tilskot til etablering er eit bustadsosialt verkemiddel som skal nyttast til kjøp, refinansiering og utbetring av bustaden som mottakaren sjølv skal bu i. Tilskot til tilpassing skal bidra til at personar med funksjonsnedsetjing og eldre kan få støtte til nødvendig og formålstenleg tilrettelegging av bustaden sin.

Fram til og med 2019 blei tilskot til etablering og tilpassing formidla av Husbanken. I 2020 blei tilskota innlemma i kommuneramma. Tal frå Husbanken tyder på at mange kommunar har prioritert desse tilskota.

Når tilskot og startlån blir brukte i kombinasjon, kan det bidra til at fleire barnefamiliar og andre vanskelegstilte kan eige sin eigen bustad. Fleire eldre kan bu heime og få tenester der. Tilgjengelegheit og tilpassing av bustad gir auka sjølvstende og mindre behov for tenester frå kommunen. Aktiv bruk av startlån og kommunalt tilskot i kombinasjon kan støtte opp under ein bustadstrategi for ein meir tilgjengeleg bustadmasse.

Då dei to tilskotsordningane blei overførte til kommunane, fekk dei ei plikt til å vurdere å gi tilskot til bustadetablering og bustadtilpassing etter søknad. Kommunane skal avgjere om tilskot skal tildelast, etter ei skjønsmessig vurdering av situasjonen for den enkelte søkjaren og av formålet med ordningane, nemleg å bidra til etablering og tilpassing av bustad for vanskelegstilte.

Det finst inga komplett oversikt over bruken av ordningane etter at dei kom inn i rammefinansieringa til kommunane. Blant mottakarane som òg fekk startlån var det 1 092 søkjarar som i 2023 fekk tilskot til etablering. Det utgjorde 14 prosent av alle startlånsmottakarane.

3.3.3 Utlånsforskrifta

Utviklinga i gjelda til hushalda heng tett saman med prisutviklinga i bustadmarknaden, og dei to storleikane kan forsterke kvarandre gjensidig. Auka bustadprisar gir høgare panteverdiar på bustader og kan dermed gi hushalda større tilgang på lån, noko som igjen kan bidra til auka bustadprisar. Ei slik utvikling rammar særleg dei som skal inn på bustadmarknaden for første gong. Erfaringar tilseier at slike vekselverknader kan trekkje bustadprisar og gjeld opp på nivå som ikkje er berekraftige over tid. Erfaringar frå både Noreg og andre land viser at periodar med finansiell uro medfører store kostnader for den enkelte og for samfunnet samla sett.

Sjølv om det for den enkelte bank og låntakar kan vere rasjonelt å innvilge og ta opp lån som er høge i forhold til bustadverdi eller inntekt, kan summen av utlåna bidra til større sårbarheit. Sidan 2015 har Finansdepartementet, gjennom ei eiga forskrift, fastsett krav til bankane sin utlånspraksis for bustadlån. Frå 2019 har forskriftsreguleringa òg omfatta forbrukslån, og krava til utlånspraksisen har sidan 2021 vore samla i utlånsforskrifta. 1. juli 2023 blei forskrifta utvida til å omfatte lån med anna pant enn bustad, inkludert billån. Formålet med utlånsforskrifta er å bidra til finansiell stabilitet ved å stille krav til utlånspraksisen i finansføretaka for å førebyggje finansiell sårbarheit i hushald og finansføretak.

Kor omfattande og langvarig forskrifta skal vere, skal derfor stå i forhold til og tilpassast etter den underliggjande risikoen ho skal bidra til å redusere. Forskrifta er mellombels og skal gjelde ut 2024. Finansdepartementet vil evaluere forskrifta før ho går ut.

Utlånsforskrifta stiller blant anna krav om at bankane ikkje skal innvilge bustadlån dersom lånegrada overstig 85 prosent av verdien på bustaden. Det inneber at dei fleste må spare opp ein eigenkapital før dei kan realisere eit bustadkjøp. Formålet med kravet er at låntakar og bank skal ha ein buffer ved eit eventuelt bustadprisfall. Der kor byggjekostnadene er høgare enn bustadprisane, kan det bety at ein må spare opp meir eigenkapital enn kravet frå utlånsforskrifta tilseier. Gjennom dei såkalla fleksibilitetskvotane kan bankane innvilge lån som ikkje oppfyller alle krava i forskrifta, blant anna kravet til lånegrad. Utanfor Oslo er fleksibilitetskvoten for bustadlån ti prosent av bankutlåna med pant i bustad kvart kvartal. I Oslo er fleksibilitetskvoten åtte prosent. Bustadlånundersøkinga til Finanstilsynet viser at kvart tredje lån som blir gitt med bruk av fleksibilitetskvoten, går til unge under 35 år.29

Utlånsforskrifta blei endra med verknad frå 1. januar 2023 for å bli betre tilpassa den økonomiske situasjonen. Bankane skal no sjå til at låntakarane har nok midlar til å dekkje normale utgifter til livsopphald ved ein renteauke på tre prosentpoeng eller ei rente på minst sju prosent. Tidlegare skulle bankane leggje til grunn ein renteauke på fem prosentpoeng når dei vurderte kor god evne kundane hadde til å betene gjelda.

Utlånsforskrifta bidreg til å avgrense gjeldsopptaket i hushalda og dempar dermed kjøpekrafta på bustadmarknaden. Det kan leggje til rette for at fleire over tid kan kome seg inn på bustadmarknaden.

3.3.4 Eigarseksjonslova, burettslagslova og leigegardslova

Eigarseksjonslova regulerer rettsforholda til seksjonerte eigedomar og skal «sikre interessene til både eierseksjonssameiet som fellesskap, de enkelte seksjonseierne, brukerne, utbyggjarane og samfunnet når et eierseksjonssameie opprettes og ved den senere driften». Lova har blant anna reglar om korleis seksjonering skjer, og korleis reseksjonering av ein allereie seksjonert eigedom skal gå føre seg, om den faktiske og rettslege disposisjonsretten seksjonseigarane har over seksjonane, om organa og leiinga i eigarseksjonssameiget (årsmøte, styre og forretningsførar) og om samanslåing av eigarseksjonssameige.

Burettslagslova definerer eit burettslag som eit samvirkeføretak som har til formål å gi andelseigarane av burettslaget bruksrett til ein bustad på eigedomen til burettslaget. Eit burettslag er, i motsetnad til eigarseksjonssameige, organisert som eit selskap som eig bygningsmassen. Lova har blant anna reglar om korleis eit burettslag blir stifta, om den faktiske og rettslege råderetten andelseigarane har over bustadene, om kva slags kompetanse og plikter som ligg til organa i burettslaget (generalforsamling, styre og forretningsførar), og om samanslåing, deling og oppløysing av burettslag.

Leigegardslova gir kommunane forkjøpsrett når eigedomsretten til ein leigegard i kommunen blir overført til andre enn staten eller den fylkeskommunen der eigedomen ligg. Kommunen kan nytte forkjøpsretten på vegner av leigarane, når eit fleirtal av desse ønskjer å overta leigegarden som burettslag eller eigarseksjonssameige, på eigne vegner eller på vegner av ein studentskipnad. Hovudformålet med forkjøpsretten i leigegardslova er å bidra til at dei som leiger bustad, i staden kan bli eigarar.

3.3.5 Lån til bustadkvalitet frå Husbanken

Lån til bustadkvalitet frå Husbanken kan òg bidra til at fleire kan eige eigen bustad. Formålet med lånet er å styrkje kvaliteten i bustadmassen gjennom bygging av miljøvenlege bustader og livsløpsbustader og oppgradering av eksisterande bustader. Det er primært utbyggjarar som får tilsegn om lån, og lånet blir utbetalt til den enkelte bustadkjøparen. Låneordninga er ikkje behovsprøvd, og så lenge låntakaren har tilstrekkeleg beteningsevne, vil hen kunne få lån til bustadkvalitet. Lånet har ei gunstig rente.

I distrikt der bustadmarknaden ikkje fungerer tilfredsstillande, kan Husbanken gi lån utover dei 85 prosentane av verdien på eigedomen som er hovudregelen. Det gjer at det reelle kravet til eigenkapital blir redusert og ei større gruppe får høve til å kjøpe ein ny bustad.

Lån til bustadkvalitet kan òg brukast i kombinasjon med relevante finansieringstilbod frå kommunen som startlån og tilskot til etablering.

3.3.6 Bustadkjøpsmodellar

Ei rekkje private aktørar og enkelte kommunar har i dei seinare åra byrja å tilby leige-til-eige-modellar og andre bustadkjøpsmodellar. Dette er ordningar som bidreg til at kjøparar kan bli bustadeigarar på sikt, og kan til dømes nyttast dersom ein kjøpar ikkje har god nok økonomi til å bli full bustadeigar frå dag éin. Hovudsakleg finn vi desse modellane i prosjekt med nye bustader.

Modellane varierer frå tilbydar til tilbydar. Den vanlegaste modellen er ulike former for leige-til-eige-kontraktar. Her blir det inngått ein tidsavgrensa leigekontrakt der leigaren får opsjon på å kjøpe bustaden på eit seinare tidspunkt (ofte etter tre–fem år). I dei fleste av modellane kan bustaden kjøpast til prisen han hadde då kontrakten blei inngått. I tillegg finst det kjøpsmodellar som ikkje inneber ein reindyrka leigeperiode, til dømes deleige. Det som kjenneteiknar deleigemodellane, er at forbrukaren kjøper delar av bustaden frå første dag og eig denne i sameige med tilbydaren. Forbrukaren får ein eksklusiv bruksrett til heile bustaden og dessutan ein rett til å kjøpe seg opp i den resterande delen av bustaden.

Kommunal- og distriktsdepartementet anslår at det sidan 2015 har kome 3 000–4 000 bustader på marknaden der det er inngått avtalar om bruk av bustadkjøpsmodellar. Det er uklart i kva grad bruken av bustadkjøpsmodellar bidreg til at det blir bygd bustader som ikkje ville blitt bygde elles.

Ei generell målgruppe for desse modellane er bustadkjøparar som har lånebeteningsevne, men som manglar tilstrekkeleg eigenkapital til å finansiere bustadkjøp ved eit ordinært bustadlån. Dette kan til dømes vere førstegongsetablerarar eller personar som skal reetablere seg etter samlivsbrot. Dei fleste tilbydarane set ikkje nokon spesifikke kriterium knytte til forbrukaren, til dømes alderskriterium.

I 2021 etablerte det dåverande Kommunal- og moderniseringsdepartementet eit erfaringsnettverk for bustadkjøpsmodellar. Nettverket har bestått av både kommunar, utbyggjarar, meklarar og aktørar som varetek forbrukarperspektivet. Ei hovudoppgåve for nettverket har vore å beskrive, vidareutvikle, evaluere og dele erfaringar frå slike modellar.

Eit hinder for å vidareutvikle slike modellar er at enkelte reglar i burettslagslova og eigarseksjonslova ikkje er tilpassa dei nye bustadkjøpsmodellane. Bustadlovene set grenser for kor mange bustader som kan eigast eller ervervast av den same juridiske personen, og set dermed òg grenser for kor mange bustader som kan tilbydast med ein bustadkjøpsmodell.

Regjeringa sende våren 2023 på høyring eit forslag om å gjere endringar i burettslagslova og eigarseksjonslova for å leggje betre til rette for bruk av bustadkjøpsmodellar. Regjeringa vil følgje dette opp, og tek sikte på å leggje fram ein stortingsproposisjon i 2024.

Samanlikna med ordinære bustadomsetjingar er bustadkjøpsmodellar meir kompliserte både for kjøpar og for seljar. Ettersom modellane ikkje er standardiserte kan det vere vanskeleg å samanlikne ulike tilbydarar sine bustadkjøpsmodellar opp mot kvarandre. Samanlikna med eit ordinært bustadkjøp kan det òg vere vanskeleg å fastslå den reelle kostnaden ved kjøp av bustad med bustadkjøpsmodell. Det kan bidra til at det er meir som blir uklart i samband med desse bustadomsetjingane, og gjere det vanskeleg for forbrukarar å forstå alle detaljane ved avtalen. Regjeringa vil òg foreslå endringar som sikrar at det blir teke tilstrekkeleg omsyn til forbrukarperspektivet.

3.3.7 Bustadsparing for ungdom

Ordninga med bustadsparing for ungdom (BSU) gir eit frådrag i skatt for personar under 34 år som sparer på BSU-konto. Oppsparte midlar må nyttast til bustadkjøp eller til renter og avdrag på bustadlån. Dei kan òg nyttast til å påkoste eller vedlikehalde eigen bustad.

Skattefrådraget for BSU-sparing blir gitt i trygdeavgift, trinnskatt og skatt på alminneleg inntekt, men ikkje i formuesskatt. I 2024 utgjer frådraget 10 prosent av innbetalt sparebeløp, og maksimalt årleg sparebeløp er 27 500 kroner. Totalt kan ein spare 300 000 kroner (pluss renter) i ordninga. Sparing utover dette beløpet får ein ikkje frådrag for. Personar som eig bustad (primærbustad og/eller sekundærbustad), får ikkje frådrag.

Det uttalte formålet med BSU-ordninga er å setje unge betre i stand til å kjøpe bustad. Skattefrådraget bidreg til å auke avkastninga etter skatt på BSU-sparing og gjer dermed spareproduktet meir attraktivt. Det er likevel usikkert i kva grad den samla sparinga aukar, eller om skattefrådraget i hovudsak fører til at sparing blir vridd frå andre spareformer til BSU.

3.3.8 Skattlegging av eigen eid bustad

Samanlikna med til dømes aksjar og bankinnskot blir bustader og fritidseigedomar skattlagde gunstig i både inntekts- og formuesskatten. Særleg gjeld det skattlegginga av eigen bustad. Avkastning og gevinst på eigen bustad (primærbustad) og fritidseigedom er i stor grad haldne unna inntektsskatt. Samtidig er det fullt frådrag for gjeldsrenter. Bustader eigaren ikkje bur i sjølv, er i stor grad skattlagde etter ordinære reglar.

Den gunstige skattlegginga av bustader og fritidsbustader blir nyansert av at kommunane kan skrive ut eigedomsskatt, og av at ein må betale dokumentavgift på 2,5 prosent av avgiftsgrunnlaget ved omsetjing av eigedom.

I formuesskatten blir òg den bustaden eigaren bur i (primærbustaden), verdsett lågt. Formuesverdien blir sett til 25 prosent av den berekna marknadsverdien opp til 10 millionar kroner, mens overskytande verdi blir verdsett til 70 prosent av den berekna marknadsverdien. Sekundærbustader blir verdsette til 100 prosent av den berekna marknadsverdien.

3.3.9 Eigedomsskatt

Eigedomsskatten er ein kommunal skatt på omsetjingsverdien av fast eigedom utan frådrag for gjeld. Det er opp til kvar enkelt kommune om dei vil skrive ut eigedomsskatt eller ikkje. I 2023 hadde 248 av 356 kommunar eigedomsskatt på bustader og fritidsbustader i heile eller delar av kommunen. I 2022 hadde kommunane ei samla inntekt frå eigedomsskatt på bustader og fritidsbustader på 8,1 milliardar kroner. Eigedomsskatten går i sin heilskap til kommunane.

Det er i stor grad opp til kommunane sjølve korleis dei vil utforme eigedomsskatten, så lenge dei held seg innanfor rammene av eigedomsskattelova. For bustader og fritidsbustader skal skattesatsen vere minst ein og maksimalt fire promille, og det skal brukast ein obligatorisk reduksjonsfaktor på 0,7 av fastsett verdi. Kommunane har vidare høve til å nytte eit botnfrådrag når dei skriv ut eigedomsskatt. Oslo har det høgaste botnfrådraget (fire millionar kroner i 2023).

For nye bustader kan kommunane velje å gi fritak for eigedomsskatt i inntil 20 år med heimel i eigedomsskattelova § 7 bokstav c. Fritaket kan stimulere til bygging av nye bustader. I 2023 var det 97 kommunar som nytta denne moglegheita. For nye bustader varer eigedomsskattefritaket i gjennomsnitt i 4,5 år.

Offentlege investeringar eller offentlege avgjerder kan føre til verdistigning i tomtemarknaden. Skattar, avgifter og bidrag frå utbyggjaren til å finansiere den aktuelle infrastrukturen bidreg til å tilbakeføre delar av denne verdistigninga til samfunnet.30 Til dømes skriv kommunen ut eigedomsskatt på eigedom inkludert grunn, realisasjon av gevinst ved tomtesal blir skattlagd som ordinær kapitalinntekt, og fast eigedom inngår òg i formuesskattegrunnlaget.

Det kan argumenterast for at det eksisterer ei særskild grunnrente i tomtemarknaden, særleg i pressa bustadområde. Ein rett utforma skatt på grunnrente er i prinsippet ei effektiv skatteform ved at skatten ikkje påverkar åtferd. Skatteutvalet peiker på det danske systemet for landskatt og viser til at ein slik skatt har mange gode teoretiske eigenskapar.31 OECD trekkjer fram landskatt som meir effektiv enn eigedomsskatt, fordi tomtegrunnen ikkje kan flyttast, og fordi omfanget av land er naturgitt. Vidare har OECD peikt på ulike skattesatsar på tomter og bygningar som eit mogleg verkemiddel for å fremje ei effektiv utnytting av tomtene.32

Etter gjeldande reglar kan kommunane allereie – med heimel i eigedomsskattelova § 12 – fastsetje ulike skattesatsar for tomter med og utan busetnad, men dei nyttar ikkje denne moglegheita i særleg grad.

3.4 Vurderingane til regjeringa

Regjeringa vil at så mange som mogleg av dei som ønskjer det, skal kunne eige eigen bustad. Dei fleste klarer å kome seg inn på bustadmarknaden på eiga hand, men det gjeld ikkje alle. Regjeringa har allereie sett inn ulike tiltak for å gi fleire høve til å eige bustad, og denne meldinga peiker på fleire tiltak ho vil prioritere i tida framover.

Sjølv om målet er at fleire skal kunne eige eigen bustad, må vi heile tida vege dette målet opp mot omsynet til ei berekraftig utvikling i gjelda til hushalda og sikre finansiell stabilitet. For den enkelte kan det å eige eigen bustad innebere ein stor økonomisk risiko. I tider der det makroøkonomiske biletet er prega av renteoppgang, høg inflasjon og låg bustadprisvekst, kan leigarar, dersom dei ikkje har gjeld, vere mindre utsette for å kome i eit økonomisk uføre enn bustadeigarar med gjeld. Eit tilstrekkeleg tilbod av utleigebustader i heile landet legg til rette for at arbeidstakarar kan flytte dit kor det er attraktive jobbar. Dette er sentralt for å bidra til ei effektiv ressursutnytting og vidare velstandsvekst.

3.4.1 Fleire skal få høve til å eige bustad ved hjelp av startlån

Regjeringa meiner at startlånet er det viktigaste verkemiddelet for å hjelpe husstandar med langvarige bustadfinansieringsproblem inn i ein eigd bustad. Låneordninga er eit supplement til den private kredittmarknaden, og det skal ho halde fram med å vere. Sjølv om enkelte kommunar har eit rentepåslag til dekking av administrative utgifter, er renta på startlån normalt noko lågare enn rentene i private bankar. Det gjer at fleire med låge inntekter kan få lån og betene det. Startlånet må likevel brukast med varsemd. Til liks med lån frå private bankar er startlån underlagde finansavtalelova, noko som blant anna inneber at startlån er reservert for personar som er i stand til å betene eit lån.

Etter at startlånsordninga, gjennom revideringa av forskrifta i 2014, blei retta mot personar med langvarige bustadfinansieringsproblem, har det bustadsosiale formålet med lånet blitt tydelegare. Lånet har i aukande grad gått til husstandar med låge inntekter. I 2023 hadde 67 prosent av startlånsmottakarane ei hushaldsinntekt på under 500 000 kroner. Startlån går til alle typar husstandar, men husstandar med barn er prioriterte innanfor ordninga. I 2023 var 61 prosent av mottakarane barnefamiliar. Startlånet har dermed bidrege til å betre levekåra for mange barn, og er eit viktig verkemiddel for å jamne ut levekårsforskjellar.

Regjeringa har prioritert og vil halde fram med å prioritere startlån som bustadpolitisk verkemiddel. Derfor har låneramma til Husbanken, der startlån har førsteprioritet, blitt utvida med 10 milliardar kroner sidan regjeringa tiltredde – frå 19 milliardar kroner i 2021 til 29 milliardar kroner i 2024.

Startlånet fungerer i all hovudsak godt, og nesten alle kommunar tilbyr ordninga. Målgruppa for startlån er i hovudsak dei med langvarige bustadfinansieringsproblem. Det vil seie at målgruppa rommar fleire enn dei som er å rekne som vanskelegstilte på bustadmarknaden. Blant anna kan unge med liten eigenkapital, som over lang tid ikkje har høve til å spare opp tilstrekkeleg eigenkapital sjølve, kvalifisere for startlån. Kommunane har eit større handlingsrom innanfor ordninga enn det dei nyttar i dag. Det er blant anna få kommunar som gir startlån når bustadsituasjonen hindrar ein i å etablere eller halde oppe eit arbeidsforhold eller hindrar utvikling av lokalt næringsliv. Nokre kommunar har òg retningslinjer som kan vere i strid med regelverket for startlån. Regjeringa vil gjere endringar i regelverket for å gjere tydeleg kva handlingsrom som ligg i ordninga, både for bruk i distrikta og for bruk i pressområde. Regjeringa tek sikte på å sende eit forslag til regelverksendringar på høyring i løpet av 2024.

3.4.2 Fleire i pressområde skal bli bustadeigarar

Sjølv om dei fleste kjem seg inn på bustadmarknaden på eiga hand, har høgare bustadprisar gjort det vanskelegare for mange med vanlege inntekter å kjøpe bustad. Problemet er spesielt stort i Oslo-området og i enkelte andre større byar. Mest utfordrande er det for personar med låge eller middels inntekter som ønskjer å busetje seg i ein by med høge bustadprisar. Sjølv om husstanden har rimeleg god inntekt, er ho ikkje nødvendigvis høg nok til å betene eit bustadlån. Mange hushald kan og ha vanskar med å spare opp tilstrekkeleg eigenkapital.

Regjeringa meiner det er uheldig dersom grupper med låge inntekter blir pressa ut av sentrumsområde og nye busetnader. Det kan gjere det vanskelegare å få til sosial integrering i nabolaga, og det er ikkje ei sosialt berekraftig utvikling av bustadmarknaden og byutviklinga. Særleg i Oslo kan dei høge bustadprisane òg føre til at det blir vanskelegare å rekruttere og behalde viktige profesjonar, som sjukepleiarar, lærarar, politi og brannfolk.

I Noreg har vi ein velfungerande kredittmarknad, som gir god tilgang på kreditt for fleirtalet av befolkninga. Høg gjeld i hushalda har likevel gjort det nødvendig å – gjennom utlånsforskrifta – setje rammer for utlånspraksisen til bankane når dei innvilgar bustadlån, ut frå omsynet til finansiell stabilitet.

Regjeringa er oppteken av at offentlege ordningar ikkje skal bli retta mot hushald som elles kunne fått lån i den private kredittmarknaden. Derfor meiner regjeringa at startlån framleis bør gå til husstandar med langvarige bustadfinansieringsproblem. Lånemidlane bør først og fremst gå til grupper som ikkje kan få lån av private bankar, heller ikkje på lengre sikt.

Samtidig tilseier situasjonen i Oslo og andre pressområde at vi må gjere meir for at fleire kan eige bustad, og regjeringa har fleire tiltak. For det første vil regjeringa endre regelverket for startlån slik at kommunane og Husbanken kan gjere forsøk med ordninga på lik linje med dei andre låneordningane til Husbanken. Gjennom forsøk kan kommunane prøve ut nye måtar å hjelpe fleire i pressområde til å kjøpe ein bustad på. Forsøket skal bidra til at fleire får kjøpt seg ein stad å bu tidlegare enn dei elles ville ha gjort. Regjeringa tek sikte på at endringa trer i kraft 1. juli 2024, og at ordninga skal evaluerast. Basert på erfaringane med forsøket, vil regjeringa vurdere ei permanent endring som gjer at fleire kan få startlån, blant anna unge og førstegongsetablerarar.

For det andre kan bustadkjøpsmodellar frå private utbyggjarar bidra til at folk kan bli bustadeigarar tidlegare enn dei elles ville ha gjort. Gjennom desse modellane oppnår dei aktuelle husstandane noko av den bustabiliteten som bustadeigarar har, samtidig som dei sparer opp eigenkapital. I periodar med prisvekst kan modellane òg bidra til at husstandane får ekstra eigenkapital fordi bustadene stig i verdi. Regjeringa meiner det er verdifullt at bustadutbyggjarar utviklar og testar ut nye modellar. Samtidig er det viktig at det blir teke tilstrekkeleg omsyn til forbrukarane ved utviklinga av slike kjøpsmodellar, blant anna ei tydeleggjering av kva det kostar for forbrukaren. Det er uklart i kva grad bruken av bustadkjøpsmodellar bidreg til at det blir bygd fleire bustader enn tilfellet ville vore utan bustadkjøpsmodellar. Regjeringa hadde i 2023 eit forslag på høyring om endringar i burettslagslova og eigarseksjonslova som skal leggje betre til rette for bustadkjøpsmodellar. Regjeringa vil foreslå lovendringar som legg betre til rette for bustadkjøpsmodellar, og tek sikte på å sende ein lovproposisjon til Stortinget i 2024.

Boks 3.3 OsloBolig

OsloBolig blei starta opp sommaren 2022 av Oslo kommune, OBOS, Bane NOR Eiendom og det nordiske eigedomsselskapet NREP. OsloBolig er ein bustadkjøpsmodell som er retta mot personer som elles har problem med å få kjøpt eigen bustad i Oslo. Det er satt ei øvre inntektsgrense for kjøparar som ligg på nivå med ei sjukepleiarinntekt i Oslo.

Deleigemodellen inneber at kjøparen må kjøpe minst 50 prosent av bustaden, mens OsloBolig eig resten av bustaden. For delen av bustaden som OsloBolig eig betaler kjøparen eit månadleg beløp basert på marknadsleige. Seinare kan personen kjøpe opp stadig høgare del av bustaden. Deleigemodellen rettar seg særleg mot dei som manglar tilstrekkeleg eigenkapital til å kjøpe ein bustad på ordinære vilkår i marknaden.

OsloBolig tilbyr eit utval bustader i Oslo, som er kjøpt frå ulike utbyggjarar. Per februar 2024 har 34 hushald inngått ein avtale med OsloBolig om kjøp av bustad.

Kjelde: OsloBolig Oslo kommune, OBOS, Bane NOR Eiendom og NREP

3.4.3 Startlånet skal bli meir treffsikkert i distrikta

«Jeg har vært på vei hjem helt siden jeg dro.»

Trygve Skaug

Regjeringa er oppteken av å leggje til rette for levande lokalsamfunn i heile landet. Mange distriktskommunar har ein bustadmarknad som er prega av låge bustadprisar og svak prisvekst, noko som igjen gir lite nybygging. Mange er òg prega av låg omsetjing av eksisterande bustader.33 Det er uheldig dersom lite fungerande bustadmarknader hindrar folk i å etablere seg i distrikta, særleg om den lokale arbeidsmarknaden er god.

Eit av krava i utlånsforskrifta er at eit nedbetalingslån med pant i bustaden ikkje skal overstige 85 prosent av eit forsvarleg verdigrunnlag på bustaden. I berekninga av lånegrada må bankane ta utgangspunkt i ei forsiktig vurdering av marknadsverdien til bustaden. Ti prosent av alle nye lån (volum) kvart kvartal (åtte prosent i Oslo) kan vere lån som ikkje oppfyller alle krava i forskrifta. Det har i lita grad blitt undersøkt korleis bankane i distrikta bruker fleksibilitetskvoten.

Rapporteringa til Finanstilsynet viser at bankane nyttar om lag to tredelar av fleksibilitetskvotane kvart kvartal. Låna som blir innvilga gjennom fleksibilitetskvotane utanfor Oslo, var i 2023 jamt fordelte mellom lån som bryt med krava til lånegrad, gjeldsgrad og beteningsevne. Rapporteringa til Finanstilsynet skil mellom utlån i Oslo og i landet elles, men inneheld ikkje detaljert informasjon om kvar bankane innvilgar lån gjennom å nytte fleksibiliteten i forskrifta. Utlånsforskrifta er mellombels og går i utgangspunktet ut 31. desember 2024. Finanstilsynet skal innan 23. august 2024 gi råd til Finansdepartementet om innrettinga av utlånsforskrifta etter 31. desember 2024.

Kommunar som tildeler startlån, er ikkje underlagde utlånsforskrifta og kan, etter individuelle vurderingar, gi full lånefinansiering eller høgare låneutmåling når marknadsverdien av nybygde bustader er lågare enn byggjekostnadene. Regjeringa meiner startlån frå Husbanken er eitt av fleire verkemiddel som kan nyttast for å bidra til auka eigaretablering i distrikta. Det varsla forsøket med startlånsordninga, som er omtala i kap. 3.4.2, vil òg gjelde i distrikta.

Startlån skal generelt tildelast etter ei behovsprøving. I vurderingane skal det leggjast vekt på om søkjarane er venta å ha langvarige bustadfinansieringsproblem og har nytta moglegheita til å spare. Det kan gjerast unntak frå desse to vilkåra i visse tilfelle, blant anna dersom bustadsituasjonen hindrar ein å halde oppe eit arbeidsforhold eller hindrar utvikling av det lokale næringslivet. Startlån har i lita grad blitt tildelt med desse grunngivingane. Husbankens erfaring gjennom dialogarbeidet og rettleiinga av kommunane er at denne unntaksregelen i startlånsordninga kan vere vanskeleg å forstå og ikkje er godt nok kjend. Regjeringa vil derfor endre regelverket for startlån slik at det gjer tydeleg kva handlingsrom distriktskommunane har for å bruke ordninga. Gjennom råd og rettleiing skal Husbanken gjere startlånet betre kjent i distriktskommunar.

Låg prisvekst kombinert med låg omsetjing kan òg skape utfordringar for eldre som bur i ein lite aldersvennleg bustad i distriktskommunar. Dei kan få problem med å få selt bustaden sin på grunn av standarden på bustaden og kvar han ligg, og nokre stader vil ikkje det å selje bustaden gi nok økonomiske midlar til å kjøpe ein ny, meir eigna bustad, til dømes ei nyare leilegheit meir sentralt i kommunen.34 Dette kan føre til at eldre i distriktskommunar blir buande i bustader som ikkje er tilpassa eit liv med funksjonsnedsetjingar.35 Distriktskommunane har eit potensial til å bruke startlån for eldre med låg inntekt i større grad. Det gjeld både moglegheita til å kjøpe ein ny og meir eigna bustad og moglegheita til å utbetre og tilpasse eigen bustad. Regjeringa har derfor bede Husbanken om å gjere startlånsordninga betre kjend blant eldre som ikkje får lån i private bankar.

Boks 3.4 Sør-Varanger kommune bruker startlån for å skaffe kritisk arbeidskraft til kommunen

Sør-Varanger er ein kommune som bruker startlånet aktivt i arbeidet med å rekruttere nye arbeidstakarar til kommunen og for å behalde arbeidskraft. Kommunen bruker startlån for å vere ein attraktiv og konkurransedyktig arbeidsgjevar og vertskommune. I satsinga «Jobb hos oss» er moglegheitene for å få startlån trekt fram som ein av mange fordeler med å flytte til Sør-Varanger.

Bruken av startlån er godt forankra med vedtak i kommunestyret og som eit tiltak i bustadpolitisk plan, i tillegg til i det operative gjennom eit eige startlånutval. I Sør-Varanger ser ein at bruken av startlån gir kommunen eit handlingsrom som kan dekke kritisk behov for arbeidskraft i kommunen:

I 2023 utbetalte Sør-Varanger kommune 33,2 millionar kroner i startlån der to av låna for totalt 7,9 millionar kroner er grunngjeve i behovet for arbeidskraft. Det eine startlånet gjekk til refinansiering for å behalde ein tilsett med kritisk kompetanse og det andre gjekk til kjøp av ny bustad for to personar som flytta til kommunen.

Kjelde: Husbanken

3.4.4 Fleire personar med utviklingshemming kan eige eigen bustad

Økonomiske forhold og praktiske hinder kan gjere det vanskeleg for personar med utviklingshemming å skaffe seg ein eigna bustad. Husbanken rettleier og tilbyr kommunane verkemiddel slik at fleire utviklingshemma kan eige eigen bustad. Mange personar med utviklingshemming er uføre. Dei har låg, men stabil inntekt, og mange blir rekna som sikre betalarar av bustadlån. Samtidig har dei ofte for låg eigenkapital til å kjøpe bustad. Personar med utviklingshemming er prioriterte innanfor startlånsordninga. Kommunane kan tildele startlån, eventuelt kombinert med kommunalt tilskot til etablering, og bidra til at fleire kan finansiere eigendelen og kjøpe eigen eid bustad.

Kommunane har òg høve til å kjøpe burettslagsdelar i nye byggjeprosjekt og selje bustadene vidare til aktuelle bebuarar. Når kommunen sel nye omsorgsbustader til burettslag, kan kjøpesummen reduserast ved bruk av investeringstilskot og momskompensasjon. Prosjekt som søkjer om investeringstilskot, skal ønskje normalisering og god integrering i lokalsamfunnet.

Husbanken gjennomfører informasjonsmøte og rettleier kommunar, interesseorganisasjonar, bebuarar og pårørande om buformer og økonomiske verkemiddel som kan nyttast for at også personar med utviklingshemming skal kunne eige eigen bustad.

Regjeringa er oppteken av å leggje til rette for at personar med utviklingshemming, på lik linje med andre, skal kunne påverke og velje buform, bustad, kvar dei skal bu, og kven dei skal bu med. Dette er eit langsiktig arbeid. Husbankens informasjonsarbeid og rettleiing overfor kommunar, interesseorganisasjonar, brukarar og pårørande er viktig for å auke kunnskapen om moglegheitene for å eige bustad. Regjeringa vil auke bruken av verkemidla til Husbanken, slik at fleire personar med utviklingshemming kan eige eigen bustad.