4 Leigemarknaden skal vere trygg og føreseieleg

Forstørr bilete

Foto: iStock

Alle skal bu godt og trygt, uavhengig av om dei eig eller leiger bustaden sin. Om lag éin million personar leiger bustaden dei bur i. Nokre leiger i ein kort periode, andre gjennom store delar av livet. Leigemarknaden er ein viktig del av den norske bustadmarknaden, og er avgjerande for at bustadmarknaden som heilskap skal fungere. Den norske leigemarknaden er fleksibel, med mange småskalautleigarar som raskt kan trekkje bustader ut av og inn på marknaden. Denne fleksibiliteten er ein styrke, og har vist seg særleg viktig den siste tida med rekordhøg busetjing av flyktningar frå Ukraina.

Undersøkingar viser at mange leigarar er nøgde med leigeforholdet sitt, og at mykje fungerer bra på leigemarknaden i dag. Samtidig ser vi at det er fleire utfordringar. Dei siste åra har presset i leigemarknaden auka, særleg i dei store byane. Fleire leigarar slit med å finne ein eigna bustad, bustadene kan vere dyre og ha dårleg kvalitet, og ein del opplever leigeforholdet som lite føreseieleg. Husleigetvistutvalet får inn fleire saker enn før, noko som kan tyde på eit høgare konfliktnivå. Nokre grupper leigarar opplever diskriminering og har vanskelegare for å få tilgang til leigebustader. Presset i leigemarknaden er venta å halde fram dei neste åra, særleg i dei store byane, der dei bustadsosiale utfordringane i leigemarknaden er størst og terskelen inn på eigarmarknaden er høgast.

Dei fleste kommunane melder om at dei har for få utleigebustader. Butryggleik, leigeprisar og kvalitet på bustader og nabolag kan vere utfordrande for folk som bur i kommunale utleigebustader. Mange kommunar fortel at det er særleg krevjande å gi eit godt butilbod til personar med rusmiddelproblem og psykiske lidingar.

Regjeringa meiner at leigemarknaden har fått for lite merksemd gjennom mange år. I denne meldinga gir regjeringa derfor ein utdjupande omtale av kva vi veit om leigemarknaden i dag, kva rammer og verkemiddel som finst, og kva som skal til for å gjere det tryggare og meir føreseieleg å leige og leige ut.

Regjeringa legg fram ein fornya leigemarknadspolitikk og foreslår fire mål for leigemarknaden: 1) trygge leigeforhold, 2) eit tilstrekkeleg tilbod av utleigebustader, 3) solid kunnskap om leigemarknaden og 4) ein berekraftig kommunal utleigesektor.

4.1 Tiltaka til regjeringa

For å bidra til ein trygg og føreseieleg leigemarknad lanserer regjeringa fire mål med tilhøyrande tiltak:

Trygge leigeforhold

• fornye husleigelova

• sikre leigarar og utleigarar betre informasjon om rettar og plikter

• bidra til auka leigarmedverknad på leigemarknaden

• vidareutvikle og forenkle bustøtta

Eit tilstrekkeleg tilbod av eigna utleigebustader

• stimulere til at fleire leiger ut delar av bustaden sin eller andre bustader dei disponerer, gjennom blant anna boligdugnaden.no

• foreslå forskriftsendringar når det gjeld ordninga for husbanklån til utleigebustader, og vurdere å utvide ordninga slik at Husbanken kan gi lån til utbetring av utleigebustader

• auke bruken av tilvisingsavtalar, så kommunane får tilgang til fleire eigna utleigebustader

• bidra til raskare busetjing av flyktningar gjennom mellombelse føresegn i plan- og bygningslova og husleigelova

• sikre fleire trygge og rimelege studentbustader

• støtte kommunane i arbeidet med å føre tilsyn med at etablering av hyblar eller bueiningar i eksisterande bygg er søkt om og lovlege

Solid kunnskap om leigemarknaden

• satse på forsking på leigemarknaden

• betre statistikk over leigeprisar

Ein berekraftig kommunal utleigesektor

• tilby alle kommunar digital støtte for forvaltning og drift av kommunale bustader

• invitere til eit samarbeid med kommunesektoren om den kommunale utleigesektoren og om korleis ein kan sørgje for at han er velfungerande og berekraftig

4.2 Utviklingstrekk – leigemarknaden

4.2.1 Etterspurnaden etter utleigebustader

Etterspurnaden etter utleigebustader har variert over tid. I byrjinga av førre hundreåret spelte leigemarknaden ei langt større rolle med å dekkje bustadbehovet til befolkninga. I 1920 leigde 47 prosent av hushalda bustaden dei budde i. I Oslo gjaldt dette 95 prosent. I tiåra som følgde, blei leigesektoren stadig mindre. I perioden frå 1920 til 1990 fall den delen utleigebustadene utgjorde av den totale bustadmassen, frå 47 til 22 prosent. Sidan 1990-åra har delen som leiger bustad, halde seg stabil på rundt 20 prosent.

Figur 4.2 syner at i 2023 budde 24 prosent eller litt over 605 000 hushald i leigd bustad. Dette omfatta 18 prosent av befolkninga eller nesten ein million personar.1 Frå 2015 til 2023 auka delen hushald som leiger bustad, med 1,1 prosentpoeng. Målt i talet på hushald svarer dette til ein total auke på 84 000, i gjennomsnitt 10 500 hushald i året.2

Forstørr bilete

Kjelde: Statistisk sentralbyrå, registerbasert buforhold

Det er blant dei yngste vi finn den største delen leigarar. Unge vaksne i alderen 20–29 år utgjer meir enn éin av fire av alle vaksne leigarar. 26 prosent av leigarane er studentar.3 For mange er det å leige bustad knytt til ein livsfase, anten i studietida, før dei etablerer seg med familie, eller i samband med flytting eller til dømes samlivsbrot.

Delen som leiger, har auka i alle aldersgrupper, bortsett frå blant dei som er 80 år eller eldre. Her har det vore noko nedgang. Den største auken i leigardelen finn vi blant dei yngste. Sidan 2015 har leigardelen blant personar i tjueåra auka med om lag to prosentpoeng. Med andre ord har det vore ein auke i etterspurnaden etter utleigebustader over nokre år.

Det er større press på leigemarknaden i byar og meir tettbygde område. Dette må sjåast i samanheng med ein meir pressa bustadmarknad, høgare bustadprisar og mange studentar. Oslo har den høgaste delen leigarar og har hatt ein kraftigare auke i talet på leigarar enn andre norske storbyar, der leigardelen har vore meir stabil.4 Leigardelen er òg litt høgare i distriktskommunane enn i kommunar med middels sentralitet.

Delen som leiger, er høgare jo lågare inntekt hushaldet har. I den lågaste inntektskvartilen leiger 52 prosent av hushalda bustaden dei bur i, mens i den høgaste inntektskvartilen utgjer leigarar berre sju prosent.5 I perioden 2015–2023 har leigardelen auka mest i dei lågaste inntektsintervalla. For hushald med låginntekt etter EU60-målet har leigardelen stige med 2,4 prosenteiningar i perioden 2015–2023. For sosialhjelpsmottakarar og bustøttemottakarar har delen stige med høvesvis 5,6 og 3,6 prosenteiningar i perioden 2015–2023.

Noko under halvparten av alle leigarar er såkalla langtidsleigarar.6 Langtidsleigarar definerast som personar over 30 år som har leigd bustad i minst fem år. Talet på langtidsleigarar har òg auka dei seinare åra. I 2021 budde åtte prosent av befolkninga i ein leigd bustad i alle åra 2016–2021.7 Langtidsleigarar er overrepresenterte blant dei som blir rekna som vanskelegstilte på bustadmarknaden, og den største hushaldskategorien er «aleinebuande». Flest langtidsleigarar bur i Oslo. Av langtidsleigarar i 2021 var om lag 38 prosent rekna som vedvarande vanskelegstilte på bustadmarknaden.8

Kommunane rapporterer om ei aukande gruppe av innbyggjarar som ikkje får ordinært bustadlån i bank, men som heller ikkje blir rekna som vanskelegstilte på bustadmarknaden fordi dei er istand til å finansiere ein eigna leigd bustad. På leigemarknaden må derfor vanskelegstilte i aukande grad konkurrere med meir ressurssterke leigarar.

Det høge talet på flyktningar som har komme til Noreg dei siste åra, har i tillegg gitt ein kraftig auke i etterspurnaden etter både private og kommunale utleigebustader. I 2022 og 2023 har kommunene busett over 65 000 flyktningar.9 I 2024 er dei bede om å busetje ytterlegare 37 000 flyktningar. Det er ikkje bygd tilsvarande mange nye utleigebustader i same periode. Dei fleste flyktningar blir busetje i den private leigemarknaden.10 Dette viser at det er ein fleksibilitet og eit uutnytta potensial i bustadmarknaden og leigemarknaden.

4.2.2 Tilbodet av utleigebustader

Det er om lag 605 000 bustader som blir leigde ut, og det er ulike typar utleigarar i den norske leigemarknaden.11 Dei fleste er privatpersonar som leiger ut delar av sin eigen bustad eller ein annan bustad dei eig.12 Det at så mange private leiger ut, bidreg til eit fleksibelt tilbod der bustader raskt blir trekte inn på og ut av marknaden. Dette gir variasjon i bustadtilbodet og gjer at folk kan bu i nærleiken av der dei har arbeid. Resten av utleigetilbodet er det først og fremst profesjonelle utleigeverksemder og studentsamskipnader som står for.13 I tillegg har kommunane ein utleigesektor, men bustadene dei tilbyr, er i hovudsak berekna for vanskelegstilte på bustadmarknaden. Private bedrifter, organisasjonar og stiftingar står for omkring éin tidel av utleigetilbodet.14

Utleige frå privatpersonar

Privatpersonar utgjer hovuddelen av utleigarane på leigemarknaden, både som utleigare av del av eigen bustad og som utleigare av sekundærbustader. Om lag sju av ti utleigebustader leigast ut av privatpersonar.15 Mange opplever det private utleigetilbodet som godt.16 Leigarar som leiger av ein privatperson, er oftare nøgde enn andre leigarar. Dette gjeld særleg i tilfelle der leigaren bur i ein del av bustaden til utleigaren. Dei som leiger av privatpersonar, er òg meir nøgde med standarden på bustaden dei leiger.17 94 prosent av dei som leiger bustad av privatpersonar har ein skriftleg husleigekontrakt. Dei fleste har ein leigeavtale som ikkje er tidsavgrensa.18

Samansetjinga i utleigetilbodet varierar i ulike delar av landet. Bustader som utleigaren bur i sjølv, utgjer den største delen av utleigetilbodet i kommunar i sentralitetsgruppe tre og fire, mens dei i Oslo utgjer ein mindre del av utleigetilbodet. Delen er naturleg høgare i marknader der einebustader utgjer ein større del av bustadmassen. I distriktskommunar er det likevel ein relativt låg del som leiger i bustader som utleigaren bur i.19

Inntekter frå utleige av mindre enn halvparten av eigen bustad (målt i total utleigeverdi) er som regel skattefrie. Mange bruker denne skattegunstige forma for utleige til å skaffe seg ei ekstrainntekt, men det avheng i stor grad av økonomi og livssituasjon. Til dømes vil eit nyetablert hushald med høge buutgifter og stor bustad truleg ha høg tilhug til å leige ut. Denne tilhugen vil ofte bli mindre etter kvart som inntekta stig og barna i hushaldet blir eldre.20 Skattefavorisering av denne typen bustadutleige kan gi insentiv til å byggje nye bustader på ein annan måte enn ved ei skattemessig likare behandling av ulike typar utleige.

Ein del bustader er sekundærbustader, det vil seie bustader som er eigde av privatpersonar som ikkje bur der sjølve. Det er usikkert kor høgt talet er (sjå boks 4.1). Det er store geografiske forskjellar i kor stor del av bustadtilbodet sekundærbustader utgjer. Delen er høgare enn landsgjennomsnittet i dei større byane og i mange av distriktskommunane. Det er òg usikkert kor mange av sekundærbustadene som blir leigde ut. Berre om lag halvparten av alle landets sekundærbustader kan i følgje skattemeldinga, knytast til leigeinntekter. Delen sekundærbustader som leigast ut, er noko høgare i dei store byane og i sentrale områder.21

Profesjonell utleige

Private profesjonelle utleigeverksemder står for om lag ti prosent av utleigetilbodet.22 Profesjonelle utleigeverksemder består av utleigarar som driv i både stor og liten skala. Det kan vere organisasjonar eller selskap som leiger ut bustadeigedom, men det kan òg vere privatpersonar som har investert i fleire utleigebustader. I skattereglane er hovudregelen at dei som driv utleige av fem eller fleire bueiningar, blir rekna som næringsverksemd.

Det er størst del profesjonelle utleigarar i sentrale kommunar. I Oslo leiger to av fem leigarar av ein profesjonell utleigar, mens det same berre gjeld éin av ti i distriktskommunane.23 Dei store profesjonelle aktørane har ofte lengre tidshorisont for utleigeverksemda si enn privatpersonar har. Dei bruker husleigeavtalar med tidsavgrensningar i større grad enn privatpersoner som leigar ut.24 Det ser òg ut til at utleigeselskap i litt mindre grad vel bort personar med låg inntekt eller innvandrarbakgrunn, samanlikna med blant anna dei som leiger ut sokkelbustader.25

Dei seinare åra har det vore ein framvekst av større utleigeselskap.26 I ei rekkje andre land, blant anna Tyskland, er det eit stort innslag av internasjonale eigedomsselskap som eig utleigeleilegheiter, men det er ikkje tilfellet i Noreg.27

Kommunalt disponerte utleigebustader

Kommunalt disponerte utleigebustader er bustader kommunen disponerer for utleige. I 2022 disponerte kommunane om lag 110 000 bustader, og av desse var om lag 105 000 utleigebustader.28 På same tid år leigde rundt 605 000 hushald bustaden dei budde i. Om vi går ut frå at éin bustad huser eitt hushald, utgjer dermed dei kommunalt disponerte utleigebustadene om lag 18 prosent av alle utleigde bustader. Kommunane eig sjølve nær 80 prosent av bustadene. Resten er bustader dei leiger inn for framleige, eller private bustader kommunane har disposisjonsrett til. Bustadene er i hovudsak omsorgsbustader og bustader til ulike grupper vanskelegstilte.

Tilbodet av kommunale bustader varierer i ulike delar av landet. I distriktskommunane utgjer kommunalt disponerte bustader om lag éin av fire utleigebustader, mens dei i Oslo utgjer éin av ti utleigebustader. I ei spørjeundersøking svarer over 80 prosent av kommunane at dei har behov for fleire kommunalt disponerte bustader.29 Bustader til flyktningar og personar med rusmiddellidingar og psykiske lidingar blir nemnde hyppigast som dei gruppene kommunane treng fleire bustader til. Utfordringa er størst i dei mest sentrale kommunane.30 Berre 14 prosent av kommunane svarer at dei har god tilgang på bustader til barnefamiliar med låg inntekt.31

Studentbustader

Dei 14 studentsamskipnadene i landet forvaltar samla rundt 45 000 utleigebustader reserverte for studentar. Studentbustader utgjer i underkant av åtte prosent av alle utleigebustader og avlastar etterspurnaden etter private utleigebustader. Studentsamskipnadene er ideelle private aktørar som sørgjer for heilskaplege velferds- og tenestetilbod til studentar, og blir oppretta av Kunnskapsdepartementet. Studentbustader er det største tenesteområdet til samskipnadene. Bustadtilboda er tilknytte dei ulike lærestadene og ligg ofte sentralt til. I tillegg til samskipnadene er det ein del studentbustadstiftingar som tilbyr studentbustader.

Om lag 16 prosent av studentane bur i ein studentbustad.32 Dei siste åra har det vore ein stor auke i studentmassen. Behovet for studentbustader varierer med presset i den private leigemarknaden. Dekningsgrada (talet på studentbustader i forhold til talet på studentar) er lågast i Agder, Oslo og Innlandet og høgast i Finnmark og i Ås kommune.

Andre aktørar, organisasjonar og stiftingar

I leigemarknaden er det òg fleire andre mindre aktørar som leiger ut ulike typar bustader, anten aleine eller i samarbeid med kommunen. Dette kan til dømes vere arbeidsgivarar, ideelle organisasjonar eller stiftingar.

Kommunale bustadstiftingar har historisk tilbode helsetenester og utleigebustader til vanskelegstilte personar og slik representert eit supplement til det kommunale utleigetilbodet. Dei var tett knytte til kommunen og ein integrert del av det kommunale tenesteapparatet. Stiftingane forvalta utleigebustader. Formålet var å skaffe bustader til personar som ikkje kunne vareta sine eigne interesser på bustadmarknaden, og som trong hjelp til å skaffe seg eller behalde ein eigna bustad. Ei rekkje kommunar har erfart at stiftingsforma reduserte det bustadsosiale handlingsrommet deira, og har ønskt større fridom i korleis dei organiserer dette arbeidet.33 Stortinget har vedteke endringar i stiftingslova. Sidan 2023 har kommunane kunne vedta å oppheve bustadstiftingane dei sjølve har oppretta, og overta eigedelane og forpliktingane til stiftingane.

Lokale forskjellar i utleigetilbodet

I mange lokale leigemarknader kan det vere krevjande å finne eigna bustader for bustadsøkjarar med behov for ein stabil bustadsituasjon. Dette gjeld særleg låginntektsfamiliar som ønskjer langvarig tilknyting til eit nærmiljø og ein skulekrins.34 Utfordringa er særleg krevjande i pressområde, der høge leigeprisar og eit lite tilbod av større utleigebustader kan gjere det vanskeleg å finne ein eigna bustad og å behalde han over tid. Nær halvparten av dei som leiger bustad i Oslo og i dei mest sentrale kommunane, oppgir at dei syntest det var utfordrande å finne ein eigna utleigebustad.35 Til samanlikning oppgir éin av fire i distriktskommunane det same. To av tre studentar er villige til å leige bustad usett, med den risikoen det medfører, ettersom det er stor konkurranse om utleigebustader.36

I ein del distriktskommunar kan mangel på utleigebustader hindre både rekruttering av etterspurd arbeidskraft og busetjing.37 I mange kommunar er det òg ei utfordring at tomme bustader, som kunne vore selde eller brukte som utleigebustader, ikkje er tilgjengelege i marknaden. Dette kan vere fordi dei er vurderte som attraktive fritidsbustader til eige eller til sesongbasert utleige. Unge eller familiar som ønskjer å flytte til ein ny stad, til dømes i samband med arbeid, kan ønskje å leige bustad før dei tek den endelege avgjerda om langsiktig etablering.

4.2.3 Leigeprisar og prisdanning

Det siste tiåret har leigeprisane stige mykje. Figur 4.3 viser at den gjennomsnittlege månadsleiga for ein toromsbustad i 2023 var 10 620 kroner, landet sett under eitt.38 Målt i faste kroner var det 22 prosent høgare enn tilsvarande tal i 2012. Det er stor forskjell på kva ein må forvente å betale i husleige avhengig av kvar ein bur i Noreg. Oslo og Bærum hadde dei høgaste leigeprisane i 2023, med ei månadsleige på 13 850 kroner for ein toromsbustad. Leigeprisen var lågast i tettstader med under 2 000 innbyggjarar, med 6 840 kroner.39

Forstørr bilete

Kjelde: Statistisk sentralbyrå, leigemarknadsundersøkinga

Den norske leigemarknaden har i utgangspunktet fri konkurranse, og utleigarar kan leige ut i ein fri marknad til kven dei ønskjer. Det finst likevel regelverk som set rammer og presiserer rettar for partane på leigemarknaden. Husleigelova regulerer avtalar om bruksrett til husrom mot vederlag. Husleige blir fastsett til eit bestemt beløp. Dersom det ikkje er avtalt kor høg leiga skal vere, kan utleigaren krevje ei leige som svarer til det som vanlegvis blir oppnådd på avtaletidspunktet, ved ny utleige av liknande husrom på liknande avtalevilkår. Når leigeforholdet har vart i minst to år og seks månader, kan begge partar setje fram krav om at leiga blir tilpassa til gjengs leige. Gjengs leige er eit gjennomsnitt av leigeprisen for alle løpande leigefohold med liknande husrom i same område og på liknande vilkår.

Eit særtrekk med prissetjinga i leigemarknaden, som skil han frå kjøpemarknaden for bustader, er at partane i leigemarknaden etablerer eit lengre forhold. Prisen kan justerast undervegs i leigeforholdet, og det ser ut til at det er ulike faktorar som speler inn på kva pris som blir sett.

I dei fleste leigeforhold og i alle område av landet dominerer marknadsleige i leigemarknaden, men i nokre leigeforhold er det unntak. Undersøkingar tyder på at når partane i eit leigeforhold kjenner kvarandre, blir det oftare gitt ein leigerabatt, og utleigaren tek lågare leige enn hen elles kunne fått.40 Dersom utleigar og leigar er vener eller i familie, er leigeprisen i snitt 15 prosent lågare enn marknadsleiga. Dette blir forklart med at det er sikrare å leige ut til kjende, og at utleigaren blir spart for ein utveljingsprosess. Dersom arbeidsplassen er utleigaren, er leigerabatten enda større, med nærare ei halvering av leigeprisen.41

Korleis husleigeprisane i den kommunale utleigesektoren blir fastsette, varierer mellom kommunane (sjå nærare omtale av den kommunale utleigesektoren i kapittel 4.2.6).42

Marknadsleige dominerer i profesjonelle leigeforhold, og profesjonell utleige blir assosiert med eit prispåslag. Profesjonelle utleigarar har gjerne større driftskostnader knytte til utleiga, bruker mindre tid på å velje ut leigar og legg heller inn ein usikkerheitspremie i leiga. Det kan òg vere den einaste moglegheita for personar som har problem med å passere ei mogleg strengare utveljing hos ikkje-profesjonelle utleigarar.

Kvalitetar ved bustaden verkar inn på leigeprisen. Generelt aukar leigeprisen med arealet på bustaden. Ei meir sentral plassering gir òg høgare leigepris. I tillegg speler møblering inn, mens standarden på bustaden ser ut til å ha relativt lite å seie.43

4.2.4 Buforhold på leigemarknaden

Buutgiftsbelastning

Leigarar har oftare ei høg buutgiftsbelastning samanlikna med bustadeigarar. Av dei hushalda som leiger bustad, hadde 37 prosent buutgifter som utgjorde meir enn 40 prosent av disponibel inntekt i 2022. For eigarar gjaldt dette for 13 prosent av hushalda.44

For dei fleste studentar er husleiga den største utgiftsposten. Nær 30 prosent av studentane oppgir at dei har svært tyngjande buutgifter.45 Studentbustadene som studentsamskipnadene leiger ut, har vesentleg lågare husleige enn bustader på den private leigemarknaden.

Blant dei som leiger bustad, er delen med levekårsproblem og dårlegare buforhold høgare enn blant dei som eig bustad. Dette er særleg tilfellet for personar som leiger seinare i livet, og for barnefamiliar.

Den økonomiske tryggleiken til hushalda har blitt betydeleg redusert dei siste par åra. Det er dei med dei lågaste inntektene som er ramma hardast.46 Både Det internasjonale pengefondet og OECD peiker på høge bukostnader for dei som ikkje er godt etablerte som bustadeigarar, som ei stor strukturell utfordring i norsk økonomi.47 Husstandar som leiger, er særleg sårbare i ei dyrtid, med gjennomgåande høg og aukande buutgiftsbelastning parallelt med aukande prisar på andre nødvendige gode. I tillegg har leigarar færre moglegheiter til å tilpasse privatøkonomien enn det bustadeigarar med lån har; dei kan verken refinansiere lånet eller be om avdragsfritak.

Bustandard og bumiljø

Leigarar har ofte dårlegare bustandard. 14 prosent av hushalda som bur i ein leigd bustad, bur trongt, mens delen trongbudde i eigde bustader er fire prosent.48 Leigarar opplever òg gjennomgåande kvaliteten på nærmiljøet som lågare enn eigarar gjer. To av ti leigarar er lite tilfredse med strøket dei bur i.49 Det er meir enn dobbelt så stor del som blant bustadeigarar. Meir enn fire av ti leigarar oppgir at dei har låg tilhøyrsle til staden der dei bur, mot færre enn to av ti bustadeigarar. Det at leigarane er mindre tilfredse med nærmiljøet, blir reflektert i at ein større del av leigarane manglar trygg tilgang til tur- og rekreasjonsområde nær bustaden, og at ein større del kjenner seg utrygge i nærmiljøet der dei bur.

Studentar har i gjennomsnitt lågare standard på bustaden sin enn befolkninga generelt. Mange studentar opplever problem med bustaden, som fukt, ròte, støy, lukt eller forureining rundt bustaden og kriminalitet, vald eller hærverk i buområdet. 44 prosent av studentane oppgir at dei har eitt eller fleire problem med bustaden. Dei som leiger og bur i kollektiv, er spesielt utsette.50

Boks 4.2 Boligmerket – ei ny merkeordning for utleigebustader

Sidan 2021 har Leieboerforeningen, Nedenfra Ideelt AS, Norsk Eiendom og Pådriv Oslo samarbeidd om å utvikle Boligmerket, ei merkeordning som skal sertifisere seriøse utleigarar og merkje grunnleggjande kvalitetar ved bustadene. Boligmerket har som mål å løfte fram og synleggjere dei seriøse utleigarane og dei gode bustadene og å gjere det lettare for leigarane å finne dei. Det er ein ambisjon at merket skal gjere det både meir attraktivt og lettare for dagens useriøse utleigarar å skjerpe praksisen, slik at innslaget av useriøse utleigarar og dårlege leigebustader blir minimert.

For å bli sertifisert må utleigarar forplikte seg til

• at bustaden er godkjend som utleigeobjekt

• at utleigepraksisen og utleigebustadene følgjer lovpålagde krav

• å bruke ein anerkjend leigeavtale

• å bruke depositum og andre garantiordningar i tråd med lovgivinga

• å bruke overtakingsprotokoll med bilete

• å bruke tilbakeleveringskvittering

• å følgje opp manglar innan rimeleg tid

• å følgje gode rutinar ved eventuell konflikt

• å ha ei ansvarleg økonomisk drift

• å vareta privatlivets fred

• å ha ein ikkje-diskriminerande praksis

Boligmerket garanterer at bustaden

• er rydda, reingjord og i vanleg god stand

• har nødvendig brannsikkerheit

• har godkjend standard for radon

• har energiattest

• ikkje har mugg eller fuktproblem

• er fri for skadedyr

• har vatn og avløp og eit elektrisk system som fungerer som det skal

• har tak og vindauge som er tette

• har ytterdør som kan låsast som normalt

Prosjektet har vore gjennom ein konseptutviklings- og ein pilotfase. I pilotfasen piloterte åtte profesjonelle utleigarar sertifiseringsprosessen og merkte totalt 1 905 bustader. Rapporten frå piloteringsfasen blei lansert i november 2023, og prosjektet er no inne i ein prosjekteringsfase med mål om å klargjere prosjektet for implementering. Prosjektet er finansiert gjennom tilskotsmidlar frå Husbanken og bidrag frå Leieboerforeningen, Norsk Eiendom og andre finansielle partnarar.

Kjelde: Pådriv Oslo: Boligmerket

Føreseielegheit på leigemarknaden

Fleire studiar og undersøkingar finn utfordringar knytte til kor føreseieleg marknaden er for dei som leiger bustad.51 Mange utleigebustader er eigde av privatpersonar som kan ha kort tidshorisont. Om lag ein tredel av utleigarane nyttar tidfesta leigeavtalar. Dei aller fleste leigarane som ønskjer å fornye leigeavtalen med same utleigar når avtalen går ut, får det.52 Korte kontraktar kan likevel bidra til ein usikker og lite føreseieleg situasjon.

Ein del leigarar har spesielt store utfordringar med å skaffe seg ein eigna bustad av god standard og med den lengda på leigeforholdet som dei ønskjer. Blant anna finst det døme på barnefamiliar som byter utleigebustad ofte. Hyppig flytting kan kome av forhold som låg standard, trongbudde bustader, korte kontraktar, utleigarar som brått avsluttar leigeforholdet, og auke i husleiga.53 Hyppig flytting for barn kan gjere det vanskeleg å bevare venskap og nettverk og å opparbeide tilhøyrsle til nabolaget.

Leigarmedverknad

Leigarmedverknad handlar om å la leigarar bruke opplevingane og ressursane sine til å bidra til betre leigeforhold og nærmiljø. Det kan gi leigarane tilhøyrsle til bustaden, nærmiljøet og naboane og dermed leggje betre til rette for gode, trygge og stabile leigeforhold. Det er fleire døme på ulike former for leigarmedverknad både i Noreg og internasjonalt. Danmark har lovfesta krav til leigardemokrati i sin allmenne bustadsektor. Sjølv om det ikkje er lovfesta eit liknande krav til leigarmedverknad i Noreg i dag, ser fleire utleigarar fordelane med å sikre leigarar innverknad over sin eigen busituasjon. Leigarmedverknad kan ta ulike former. Bebuarråd kan sikre leigarar representasjon og moglegheita til å ha innverknad gjennom strukturert dialog med utleigaren. Bebuarundersøkingar kan vise kor tilfredse leigarane er, kva preferansar dei har, og kva synspunkt dei har på leigeforholdet. Dermed kan slike undersøkingar på ein effektiv måte hjelpe utleigarar til å fange opp kva som bør gjerast. Ulike typar bumiljøtiltak kan òg bidra til å auke tilhøyrsla til leigarane. Selvaag Utleiebolig har til dømes hatt god erfaring med å tilby ungdom som bur i bustadene deira, sommarjobb i bumiljøet – eit tiltak som gir ungdomane både arbeidserfaring og auka eigarskap til bumiljøet.

4.2.5 Formidling og forhandling av utleigebustader

Formidling av utleigebustader

Den vanlegaste måten å finne ein utleigebustad på er gjennom digitale marknadsplassar som Finn.no og gjennom kjenningar eller familie.54 For dei største utleigarane er det òg vanleg å formidle utleigebustader gjennom eiga nettside. Høg bruk av fritt tilgjengelege digitale marknadsplassar bidreg til at det i mange delar av marknaden er lett å få oversikt over tilbodet av utleigebustader. Likevel opplever mange at det er utfordrande å finne ein eigna utleigebustad – nesten halvparten av leigarane i dei mest sentrale kommunane og éin av fire i distriktskommunane.55

Formidling av utleigebustader gjennom kjenningar og familie er vanlegast blant småskalautleigarar og i dei minst sentrale kommunane.56 Private småskalautleigarar vil ofte ha ein fysisk nærleik til utleigebustaden og ønskjer gjerne eit personleg og uformelt forhold til leigaren. Dette kan føre til at mange utleigarar er selektive med omsyn til kven dei leiger ut til, og dei kan vere villige til å gi avslag i husleiga dersom leigaren er ein dei kjenner, eller kan vise til referansar frå kjenningar. Dette uformelle aspektet med ein god relasjon i botnen kan vere ein styrkje ved slike leigeforhold. Ulempa er at delar av utleigetilbodet i lita grad er tilgjengelege for bustadsøkjarar som manglar referansar frå eit slikt sosialt nettverk. Det finst fleire studiar som indikerer utveljing av leigarar.57

Diskriminering på leigemarknaden

Bustadlovene (burettslagslova, bustadbyggjelagslova, eigarseksjonslova og husleigelova) inneheld generelle forbod mot diskriminering på grunn av etnisitet eller religion. Føresegnene viser til at ved diskriminering gjeld likestillings- og diskrimineringslova, og påstått brot på reglane kan klagast inn for Diskrimineringsnemnda. I tillegg kan ein person som opplever seg diskriminert, få gratis råd og rettleiing hos Likestillings- og diskrimineringsombodet.

Nesten éin av fem leigarar har følt seg diskriminerte på leigemarknaden.58 Éin av fire oppgir å ha opplevd gjentekne avslag når dei skulle finne bustad. Personar med innvandrarbakgrunn frå ikkje-europeiske land er overrepresenterte blant dei som har opplevd diskriminering, 44 prosent har opplevd å få gjentekne avslag på å leige bustad, og 45 prosent har opplevd diskriminering. Andre grunnlag for diskriminering er låginntekt eller at ein har kommunal garanti for depositum. Delen som har opplevd gjentekne avslag, er òg svært høg blant småbarnsforeldre (41 prosent), noko som kanskje har samanheng med at enkelte utleigarar er redde for støy eller skadar.

Fleire undersøkingar har funn som tyder på etnisk diskriminering i leigemarknaden.59 Ein rapport om prisdanning i leigemarknaden tyder på at leigarar med utanlandsk bakgrunn betaler høgare leigeprisar enn andre leigarar.60 Ei anna undersøking tyder på at personar med utanlandsk namn har lågare sjanse for å få positivt svar når dei tek kontakt med utleigarar (sjå boks 4.6).61

Ulovlege forhold og kunnskap om rettar og plikter

Lovverket stiller fleire krav både til kvaliteten på bustadene og til leigeforholdet mellom leigar og utleigar. Blant både utleigarar og leigarar er det mangelfull kunnskap og kompetanse om spelereglane på leigemarknaden.62

Svak kunnskap om og forståing av lovverket blant utleigarar kan føre til at ulovlege bustader blir leigde ut, eller at rettane til leigarane blir brotne på andre måtar. Manglande kunnskap blant leigarar om kva plikter og rettar dei har, kan òg auke risikoen for manglande rapportering og oppfølging av lovstridige leigeforhold.

Dei fleste utleigarar tilbyr gode leigeforhold og gode bumiljø. Det er likevel nokre bustader som blir leigd ut i strid med gjeldande lovverk. Nokre leigarar bur på areal som ikkje er godkjende som bustadareal etter plan- og bygningslova. Det kan til dømes vere at det blir leigd ut areal på loft der krav til rømmingsvegar eller andre minimumskrav ikkje er oppfylte. Vi veit ikkje nøyaktig kor mange bustader som blir leigde ut i strid med lovverket.

I 2015 kom det forskriftsendringar som skulle gjere det enklare å ta i bruk areal i eksisterande bustader, og dermed indirekte òg enklare å leggje til rette for utleige. For å sikre at kommunane fører tilsyn med utvalde område, fastset departementet kvart andre år tidsavgrensa krav i byggjesakforskrifta om at kommunane skal føre tilsyn med særlege forhold (prioriterte tilsynsområde). Frå 1. januar 2022 har kommunen blant anna prioritert tilsyn med at etablering av hyblar og bueiningar i eksisterande bygg er søkt om og godkjend. Det er vedteke å føre vidare prioriteringa av dette tilsynsområdet til utgangen av 2025. Formålet er å undersøkje at bueiningar/hyblar er lovleg etablerte, og bidra til at bustadeigarar, utleigarar og leigarar får betre kunnskap om reglane. Dette kan på sikt føre til at regelverket blir betre etterlevd, og bidra til større sikkerheit for dei som bruker areala. Frå og med 2024 skal kommunane òg rapportere om omfanget og resultatet av tilsynsaktiviteten som har vore, til Direktoratet for byggkvalitet.

Eit leigeforhold inneber eit ujamt maktforhold mellom utleigar og leiger. Dette gjeld særleg der leigaren er vanskelegstilt på bustadmarknaden. I slike tilfelle kan det vere vanskeleg for ein leigar å få klaga eller rydda opp i eit dårleg leigeforhold. Eit ujamt maktforhold kan òg medføre at leigaren aksepterer uønskte vilkår eller ulovlege forhold. Særleg i pressområde, der det er mange som kjempar om kvar utleigebustad, kan det oppstå situasjonar der leigarar aksepterer ulovlege leigekontraktar. Leieboerforeningen har utarbeidd ei liste over ulovlege klausular som dei har registrert at førekjem i utleigeavtalar med ei viss hyppigheit (sjå boks 4.7). Bruken av slike klausular kan kome av manglande kunnskap om lovgivinga blant begge partar.

4.2.6 Den kommunale utleigesektoren

Den kommunale utleigesektoren skil seg frå resten av leigemarknaden på fleire måtar. Kommunale utleigebustader er eit sentralt verkemiddel i det bustadsosiale arbeidet til kommunane og blir tildelte etter kriterium kommunen bestemmer. Kommunale bustader blir nytta både som omsorgsbustader for personar med ulike oppfølgingstenester og som bustader til vanskelegstilte med og utan oppfølgingsbehov. Kommunane er ikkje pålagde å ha kommunale bustader, men dei fleste har det likevel. Dei siste åra har vi fått meir kunnskap om kva tildelingskriterium kommunane bruker, lengda på leigekontraktane, leigeprisar, bustadbehov og bumiljø, blant anna gjennom ei spørjeundersøking gjennomført av Senter for bustad- og velferdsforsking (BOVEL).

I dei fleste kommunane er det ikkje nok å vere økonomisk vanskelegstilt for å få ein kommunal bustad. Bustadtilbodet frå kommunane er i hovudsak strengt behovsprøvd. Ein del av husstandane som bur i kommunale bustader, ville i følgje BOVEL vore bustadlause utan eit tilbod om kommunal bustad.63 Dei viktigaste omsyna ved tildeling av bustad er at søkjaren manglar bustad eller venteleg vil mangle bustad i nær framtid, og at søkjaren har helseutfordringar knytte til rusmiddelmisbruk, psykisk liding eller begge delar.

Dei fleste kommunar praktiserer tidfesta leigekontraktar i dei kommunale utleigebustadene sine, og den vanlegaste praksisen er leigekontraktar som varer i tre år.64 Over halvparten av kommunane er opptekne av å skape gjennomstrøyming i dei kommunale bustadene sine ved å stimulere eksisterande bebuarar til å flytte ut for å frigjere bustader til personar på venteliste. Kommunane må vege omsynet til god gjennomstrøyming i bustadmassen mot andre mål, som butryggleik for eksisterande leigarar. Modellen karakteriserast som «outsider-venleg» samanlikna med modellar i andre land, der kommunal sektor kan ha langvarige eller livsvarige kontraktar.65 Samtidig seier mange kommunar at det i praksis har blitt vanskelegare å skape sirkulasjon i bebuarmassen over tid, fordi mange bebuarar er så vanskelegstilte at dei har behov for eit langvarig kommunalt bustadtilbod.66

Mange kommunar prioriterer bustabilitet og butryggleik, og mange leigarar får tilbod om å forlengje kontrakten når han går ut. Éin av tre leigarar får ikkje fornya leigekontrakten.67 Den vanlegaste årsaka til at kommunane ikkje fornyar, er at leigaren har fått for høg inntekt og dermed ikkje lenger er i målgruppa for eit kommunalt bustadtilbod. Leigaren kan oppleve dette som ein lite føreseieleg og ustabil busituasjon. Kjøp av bustad, at leigaren døyr, eller at leigaren flyttar til ein annan kommune, er vanlege grunnar til at leigarar flyttar ut av bustaden. Nokre flyttar ut fordi dei kjøper seg eigen bustad med startlån. Dette er ofte på initiativ frå kommunane, og bidreg til å auke gjennomstrøyminga i bustadene. Det gjeld særleg barnefamiliar, eldre og personar med nedsett funksjonsevne.68

Korleis husleigeprisane i den kommunale utleigesektoren blir fastsette, varierer mellom kommunane. 12 prosent av kommunane krev «marknadsleige».69 Det vil seie at dei krev ei leige lik marknadsleiga for tilsvarande leigeobjekt i den private marknaden. 57 prosent av kommunane oppgir at dei bruker prinsippet om «gjengs leige». Det inneber at leiga blir berekna på grunnlag av gjennomsnittleg marknadsleige for tilsvarande leigeobjekt i den private marknaden, men at den faktiske leiga ligg litt under nivået på den private marknaden. Nokre kommunar praktiserer andre prinsipp for husleigefastsetjing, som kostnadsdekkjande husleige, utgiftsdekkjande husleige, historisk husleige eller andre berekningsmetodar. Det er først og fremst dei minste kommunane som bruker ikkje-marknadsbaserte prinsipp til å fastsetje husleiga. Om lag 80 prosent av kommunane oppgir at dei justerer husleiga årleg i tråd med konsumprisindeksen. Med andre ord blir den kommunale utleigesektoren i stor grad driven marknadsbasert. Mange leigarar får støtte til sine buutgiftar frå det offentlege gjennom statleg og kommunal bustøtte eller sosialhjelp.

Leigarar får tildelt bustad etter behovsprøving og har mindre innverknad og moglegheit til å påverke val når det gjeld bustaden – både korleis han er utforma, og kvar han ligg – enn på den private leigemarknaden. Generelt er leigarar i kommunale utleigebustader mindre nøgde med leigeforholdet enn andre leigarar er.70 Leigarane er spesielt lite nøgde med kommunikasjonen med utleigaren, med korleis utleigaren følgjer opp og vedlikeheld bustaden, og med standarden og storleiken på bustaden. Leigarar i kommunale bustader er òg generelt mindre nøgde med nabolaget sitt. Mange kommunar rapporterer om utfordringar knytte til bebuarar med valdeleg åtferd, utrygge bumiljø prega av kriminalitet, misbruk av rusmidlar og bumiljø som er lite eigna for barn. Mange kommunar meiner det er utfordrande å følgje opp dei mest ressurskrevjande bebuarane, og at husleigelova, som gir få tvangsmiddel i møte med personar som motset seg tilsyn og kontroll, ikkje alltid er ei eigna juridisk ramme for denne oppfølginga.

I ein del av dei minste kommunane, med under 5 000 innbyggjarar, dekkjer den kommunale utleigesektoren eit breiare sjikt av befolkninga, inkludert tilflyttarar som arbeider i kortare eller lengre periodar i privat eller offentleg sektor. Her er det relativt sett mindre etterspurnad etter kommunale bustader frå vanskelegstilte, og færre utfordringar knytte til utrygge bumiljø.

4.3 Rammer og verkemiddel

4.3.1 Husleigelova

Lov om husleieavtaler (husleigelova) regulerer avtalar om bruksrett til husrom, både til bustad og til andre formål. Lova skal medverke til at dei som leiger bustad, kan ha ei stor grad av butryggleik. Ho skal òg medverke til at det blir etablert ein velfungerande leigemarknad. Husleigelova regulerer plikter og rettar i forholdet mellom leigar og utleigar, blant anna når det gjeld leigepris, leigetid og oppseiingsfrist. Lova skal bidra til at den som leiger bustad, ikkje opplever urimeleg husleigeauke eller usakleg oppseiing. Samtidig skal lova ta omsyn til utleigarens interesser for varetaking av bustaden.

Ifølgje husleigelova kan leigar og utleigar inngå tidfesta eller ikkje tidfesta avtalar. Dersom leigaren og utleigaren ikkje inngår ein skriftleg leigeavtale, er leigeforholdet ifølgje husleigelova ikkje tidfesta, så lenge det er gjort ein munnleg avtale om bruksrett mot vederlag. Minstetid for tidfesta leigeavtalar er tre år, men med unntak for utleige i del av eigen bustad. Da kan minstetida setjast til eitt år. Ikkje alle leigarar og utleigarar inngår ein husleigeavtale, men delen leigarar som inngår leigeavtale, har auka dei seinare åra. I 2021 hadde 88 prosent av leigarane ein skriftleg husleigekontrakt.71 Blant dei som leiger av ein profesjonell utleigeaktør, har 97 prosent ein skriftleg kontrakt, mens det same gjeld 75 prosent blant dei som leiger av familie og vener. Dei siste åra har òg delen som har tidfesta leigekontraktar, auka. I 2020 hadde éin av tre leigarar ein tidfesta leigeavtale.72

Mellombelse lovendringar for å ta imot og busetje flyktningar frå Ukraina

I juni 2022 vedtok Stortinget forslag til mellombelse lovendringar som følgje av høge innkomstar av flyktningar frå Ukraina. Det blei blant anna vedteke ein mellombels beredskapsheimel i plan- og bygningslova, for å sikre tilstrekkeleg kapasitet for innkvartering, busetjing, barnehage og skule. Beredskapsheimelen gir kommunane myndigheit til å gi unntak frå arealplan og krav om søknad om løyve for oppføring, tidfesta bruksendring av eksisterande bygningar og plassering eller oppføring av mellombelse bygningar. I mai 2023 vedtok Stortinget å vidareføre dei mellombelse lovendringane, og innførte òg eit mellombels unntak i husleigelova som gir høve til å inngå avtale om utleige av fritidsbustader med minstetid på eitt år, i staden for hovudregelen på tre år. Lovendringane gjeld til 1. juli 2024, men forslag om å vidareføre dei har nyleg vore på høyring.

4.3.2 Husleigetvistutvalet

Husleigetvistutvalet (HTU) behandlar tvistar om leige av bustad etter husleigelova. Formålet til utvalet er å leggje til rette for at partane ved mekling eller avgjerd i tvistar om leige av bustad får løyst saka på ein rask, billig og kompetent måte. Samfunnsoppdraget deira er å bidra til ein velfungerande leigemarknad ved å styrkje rettssikkerheita til både leigarar og utleigarar.

Husleigetvistutvalet gir òg informasjon og rettleiing om rettar og plikter etter husleigelova. Husleigetvistutvalet avgjer saker med bruk av utval som består av ein nøytral saksleiar (tilsett i utvalet), ein utvalsmedlem frå leigarsida og ein utvalsmedlem frå utleigarsida. Husleigetvistutvalet har hatt ein årleg auke i talet på innkomne saker, og auken har vore spesielt sterk dei siste åra. Frå 2022 til 2023 auka saksinngangen med 25 prosent.73 Auka saksinngang heng både saman med auka press i leigemarknaden, at utvalet blei landsdekkjande, og at det har blitt betre kjent. I Oslo auka saksinngangen med over 18 prosent frå 2022 til 2023.

I 2022 fekk Husleigetvistutvalet inn over 3 000 saker. Dei gjennomførte 260 meklingar, og det blei inngått 217 forlik. Saksinngangen er gjennomgåande høgast i fylke med større byar, der det er mest bustadleige. I 2022 var 27 prosent av sakene i Oslo. Saksinngangen varierer noko etter månad og er høgast i september. Dei fleste klagesakene utvalet får inn og behandlar, er knytte til utleige og leige i den private marknaden. I 2022 omfatta klagar frå utleigarar 70 prosent. 50 prosent av desse var frå private utleigarar og 17 prosent frå profesjonelle utleigarar. Mindre enn ein prosent av klagane som kom inn til Husleigetvistutvalet i 2022, var frå ein kommune eller eit kommunalt føretak. Dette er ein tendens som har vore lik over fleire år.

Nær 60 prosent av dei som blei klaga inn for Husleigetvistutvalet i 2022, var private leigarar, og klagane dreidde seg særleg om skuldig husleige og erstatningskrav. Klagane som er retta mot utleigarar, gjeld særleg manglar ved utleigeobjektet eller saker knytte til tilbakebetaling av depositum. Dei fleste av desse var retta mot private utleigarar. I 2022 enda nesten 84 prosent av alle meklingssakene i forlik. Av sakene som blir mekla og endar i forlik, er det flest oppseiingssaker.

I desember 2023 ble det gjort endringar i forskrift om Husleigetvistutvalet. Det er innført ei beløpsgrense på 150 000 kroner for sakar som skal behandlast av fullt utval og munnleg partsmøte i oppseiingssaker er ikkje lengre obligatorisk. Formålet med endringane var å effektivisere saksbehandlinga og leggje til rette for at utvalet kan halde fram med å vere eit lågterskeltilbod med kort saksbehandlingstid.

4.3.3 Bustøtte

Bustøtte er ei lovfesta rettsordning som skal sikre personar med låge inntekter og høge buutgifter ein eigna bustad. Støtta blir utbetalt månadleg frå Husbanken, på bakgrunn av den samla inntekta og buutgiftene til husstanden. Bustøtta er ei subsidiering av buutgiftene og dermed først og fremst eit bustadpolitisk verkemiddel. Samtidig er ho eit effektivt verkemiddel for å motarbeide fattigdom, fordi ho er retta mot dei som har både låg inntekt og høge buutgifter.74

Bustøtta er i dag det viktigaste bustadsosiale verkemiddelet retta mot dei som leiger bustad. Sjølv om bustøtta ikkje berre rettar seg mot leigarar, bur opp mot ni av ti bustøttemottakarar i leigd bustad. I 2023 fekk mellom 101 000 og 111 000 husstandar bustøtte kvar månad. Av desse var 64 prosent einslege, rundt 30 prosent var barnefamiliar, og ein liten del var husstandar med fleire vaksne utan barn. Bustøtteordninga er strengt behovsprøvd, og dei fleste husstandar som får bustøtte, har låginntekt.75

Dagens bustøtteordning har ei forhistorie som strekkjer seg heilt tilbake til ordningar for husleigestøtte for store barnefamiliar i åra etter andre verdskrigen. Gjennom åra har ordninga hatt ulike innretningar. Barnefamiliar og alderspensjonistar var tidleg prioriterte. Retten til bustøtte var lenge knytt til at bustaden var finansiert av Husbanken. Først i 2009 blei ordninga generell, slik at alle med låg inntekt og høge buutgifter kunne få bustøtte.76 Krava til bustaden blei forenkla og tydeleggjorde: Bustaden skal vere lovleg og sjølvstendig, han skal ha eige bad og toalett, og han skal gi moglegheit for kvile og matlaging.

Bustøtta har over tid hatt ein viktig funksjon i krisetider. For perioden april til oktober 2020 blei bustøtta mellombels styrkt for å hjelpe hushald med låge inntekter og høge buutgifter under covid 19-pandemien. Sidan bustøtta blir jamleg utbetalt til mange husstandar som har låge inntekter, har ho òg fleire gonger blitt brukt for å gi ekstrautbetalingar til bustøttemottakarane i periodar med høge straumprisar. Dette har vore eit effektivt og enkelt tiltak for å kompensere hushald med låge inntekter og høge buutifter for særleg høge straumkostnader. Stortinget har vedtatt slike utbetalingar i fleire periodar i åra 2011–2024. Reglane har òg av og til blitt endra mellombels så fleire har kunna få bustøtte. Dette var tilfellet frå desember 2021 til mars 2024.

Bustøtta skal gjere buutgiftene i ein eigna bustad mindre tyngjande, og kan bidra til å skape ein tryggleik for husstanden. Dette gjeld både for dei som har låge arbeidsinntekter, og for dei som får ytingar.77 Samtidig utfyller og supplerer bustøtta andre velferdspolitiske ytingar ved å jamne ut forskjellar i buutgifter.

Forstørr bilete

Kjelde: Husbanken

Rapport frå ekspertgruppe om bustøtte

I mai 2022 fekk Kommunal- og distriktsdepartementet rapporten «Bostøtten – opprydning og forankring» frå ei ekspertgruppe som blei sett ned i 2020.78 Rapporten beskriv innretninga, utviklinga og historia til bustøtta. I tillegg beskriv han tilgrensande ordningar og korleis bustøtta er innretta i andre nordiske land. Ekspertgruppa meiner dagens bustøtte er unødvendig kompleks, og tilrår opprydding og betre forankring av utrekningsreglane.

Ekspertgruppa spør i kva grad bustøtta bidreg til at bustadpolitiske mål blir nådde, og viser til at bustøtta over tid har fått redusert evne til å påverke bustadkonsumet til mottakarane. Dette heng saman med grensene for kor høge buutgifter ein kan leggje til grunn for utrekninga av bustøtte (buutgiftstaka). Dei fleste husstandar som får bustøtte, har høgare buutgifter enn det som ligg til grunn for utrekninga. Ekspertgruppa meiner buutgiftstaka i større grad må spegle dei faktiske buutgiftene i ulike delar av landet.

Eit sentralt element i utrekninga av bustøtte er ein eigendel som kan trekkjast frå godkjende buutgifter. Eigendelen blir rekna ut med bakgrunn i husstandssamansetjinga og den samla inntekta til husstanden, og utgjer dermed ei behovsprøving mot inntekt. Høgare inntekt gir høgare eigendel og dermed lågare bustøtte. Ekspertgruppa foreslår at søkjarar med svært låge inntekter, til dømes på nivå med statens rettleiande satsar for livsopphald, ikkje skal betale nokon eigendel. Husstandar utan inntekt til å dekkje utgifter til eit rimeleg livsopphald bør, slik ekspertgruppa vurderer det, ikkje betale eigendel av buutgiftene.

Dagens bustøtteordning dekkjer utgifter til oppvarming for enkelte husstandar som ikkje har oppvarming inkludert i husleiga. Dette gjeld likevel berre for uføretrygda og alders- og etterlatnepensjonistar, og støtta er lik heile året, uavhengig av forbruk og pris. Støtta til oppvarming gjer dessutan ingen forskjell for husstandar som kjem over grensa for godkjende buutgifter. Ekspertgruppa meiner dei stadige ekstrautbetalingane til bustøttemottakarar ved høge straumprisar reflekterer at straumutgifter er å rekne som ein del av buutgiftene. Dei tilrår derfor å inkludere ei fast utrekning for anslag på straumutgifter, basert på eit estimert forbruk og løpande prisstatistikk.

Ekspertgruppa diskuterer òg fordelar og ulemper ved å overføre ansvaret for bustøtta til kommunane, utan å kome med ei klar tilråding.

4.3.4 Digitalt system for kommunale utleigebustader og bustadsosialt arbeid – Kobo

Ei innsiktundersøking frå 2020 viste at svært mange kommunar hadde behov for moderne verktøy i arbeidet med kommunale utleigebustader. Mykje av arbeidet i kommunane skjedde med bruk av rekneark, papir og e-post, noko som verken la til rette for samhandling med bustadsøkjarar eller varetok krav til personvern og informasjonssikkerheit. Det blei derfor sett i gang eit prosjekt der Husbanken i samarbeid med KS og ei rekkje kommunar utvikla eit digitalt fagsystem for kommunale utleigebustader og bustadsosialt arbeid, Kobo. Over 100 kommunar har delteke i innføringsløpet per 2023, og mange kommunar har teke systemet i bruk. Prosjektet blei avslutta og gjekk over i driftsfasen i 2023. Alle kommunane i landet får tilbod om systemet, og det er kostnadsfritt for dei å ta det i bruk. Systemet blir utvikla vidare av Husbanken i samarbeid med kommunane.

Kobo lettar prosessen med å søkje, tildele og administrere bustadene og vil på sikt bidra til å forbetre datagrunnlaget til kommunane. Kobo kan bidra til verkemiddelutforminga i kommunen og gir god oversikt over bustadmassen. Kobo vil òg hjelpe kommunane å møte lovkrava i ny bustadsosial lov. Staten vil få tilgang til statistikk, noko som gir betre grunnlag for å gjere analysar, utforme verkemiddel for vidare politikkutvikling.

Innbyggjarar i kommunar som bruker Kobo, kan enkelt søkje kommunal bustad og følgje saka si via digital sjølvbetening. Søknadene kjem rett inn i fagsystemet, der saksbehandlarar kartlegg bustadbehov, gjer vedtak og tildeler bustader. Kobo vil òg bidra til å styrkje personvernet til innbyggjarane.

Kobo inneber betydelege gevinstar for både brukarar og kommunane.79 Gjennom betre saksbehandling, får brukarane raskare tilgang til ein eigna bustad og eit betre buforhold. Kommunane sparar tid i arbeidet med å finne rett bustad til behova til den enkelte søkjar. Systemet gir òg betre utnytting av bustadmassen ved at færre bustader står tomme over lengre tid.80 Alle kommunar har plikt til å rapportere årleg om deira ulike tenesteområder blant anna tal på, og informasjon om, kommunale bustader til Statistisk sentralbyrå sitt KOSTRA-system. Kobo gjer at rapporteringa på kommunale utleigebustader blir enklare for kommunane.

4.3.5 Lån frå Husbanken

Lån til utleigebustader skal bidra til fleire eigna utleigebustader for vanskelegstilte på bustadmarknaden. Bustadene skal ha tilfredsstillande standard, og funksjonen og lokaliseringa skal vere eigna for dei som skal bu der.

Lån til utleigebustader

Husbanken kan gi lån til kommunar og til private verksemder som skal byggje eller kjøpe bustader for utleige. Hovudvekta av dei som søkjer om lån til utleigebustader frå Husbanken, er private verksemder. For private som får lån til utleigebustader, er det ein føresetnad at dei inngår ein tilvisingsavtale med kommunen. Ein tilvisingsavtale er ein avtale som gir kommunen rett til å tilvise 40 prosent av bustadene til sine bustadsøkjarar i 20 år. Resten av bustadene i prosjektet kan leigast ut på den opne leigemarknaden med leigekontraktar på minimum fem år. Dersom kommunen ikkje nyttar tilvisingsretten når bustader blir stilte ledige, kan eigaren/forvaltaren/utleigaren leige ut bustadene på den opne marknaden. Ordninga bidreg både til fleire kommunalt disponerte utleigebustader, fleire ordinære utleigebustader og ein meir profesjonell leigemarknad. Sidan ordninga starta opp i 2014, er det framskaffa om lag 3 500 bustader gjennom denne modellen. Nær ein tredjedel av desse er reserverte for vanskelegstilte på bustadmarknaden gjennom kommunale avtalar.

Lån til bustadkvalitet

Lån til bustadkvalitet skal bidra til viktige bustadkvalitetar innanfor miljø, energieffektivisering og tilgjengelegheit i ny og eksisterande busetnad. Husbanken kan gi lån til bustadkvalitet til enkeltpersonar, føretak, kommunar og fylkeskommunar, og lånet kan blant anna brukast til å finansiere oppføring og oppgradering av utleigebustader (sjå nærare omtale av lån til bustadkvalitet i kapittel 5).

Forstørr bilete

Kjelde: Husbanken

Boks 4.13 Bruk av tilvisingsavtalar for å skaffe utleigeleilegheiter til eldre

Forstørr bilete

Illustrasjon: Grunnsteinen

Leva Jessheim Park er eit bygg med 89 utleigeleilegheiter som del av ei større utbygging i Jessheim sentrum. Ullensaker kommune og eigarane av bygget har inngått tilvisingsavtale. Det gjer at kommunen kan disponere 36 av bustadene. Kommunen bruker slike avtalar aktivt for å skaffe fleire eigna bustader til både vanskelegstilte og eldre, blant anna for at eldre skal kunne bu heime lenger. Leilegheitene er frå 45–58 kvadratmeter og har blant anna tilgang til treningsrom, gjesterom, fellesrom med kjøkken og resepsjon med daglegstove og vertskap/aktivtetskoordinator. Koordinatoren organiserer fellesarrangement som turar og kulturelle innslag, er bindeledd til lokale servicetilbod og held oversikt over tilgjengelegheita til gjesterom og kjøkken. Bygget blei teken i bruk i desember 2023. Eigarane fekk lån til utleigebustader frå Husbanken på 230 millionar kroner av prosjektkostnadane på 315 millionar kroner.

Kjelde: Husbanken

4.3.6 Tilskot frå Husbanken

Tilskot til utleigebustader og istandsetjing

Tilskotet til utleigebustader blei opphavleg avvikla i 2023, men blei mellombels gjeninnført i revidert nasjonalbudsjett med ei tilsegnsramme på 444 millionar kroner for 2023. Grunngivinga for ei mellombels gjeninnføring var å bidra til rask framskaffing av bustader til flyktningar frå Ukraina. Det blei samtidig opna for at Husbanken kunne gi tilskot til istandsetjing av tomme bustader slik at dei blir eigna for utleige, i tillegg til kjøp og bygging av utleigebustader (sjå figur 4.9).

Forstørr bilete

Kjelde: Husbanken

Tilskot til bustadtiltak

Tilskot til bustadtiltak er ei ordning som skal stimulere til testing av nye bustadtiltak og til kunnskapsutvikling, nytenking og innovasjon for å bidra til nye bustadkonsept og fleire eigna bustader. Tiltak som skal bidra til høgare kvalitet i bustadene og til auka tilfang av utleigebustader har fått støtte gjennom ordninga. Tilskotet skal òg bidra til å vareta interessene til leigarar, ved at leigetakarorganisasjonar kan søkje tilskot til drift.

Tilskot til energitiltak i kommunale bygg

Husbanken gir tilskot til energitiltak i kommunale bygg. Ordninga skal bidra til gjennomføring av energieffektiviseringstiltak og tiltak for auka energifleksibilitet i kommunalt eigde utleigebustader, omsorgsbustader og sjukeheimar. Kommunalt eigde utleigebustader skal prioriterast. Frå 2024 er det Energidepartementet som har ansvaret for ordninga.

Lån og tilskot til studentbustader

Kunnskapsdepartementet gir tilsegn om tilskot til oppføring, kjøp og i særlege tilfelle rehabilitering av studentbustader. Tilskot blir gitt til studentsamskipnader og i særlege tilfelle studentbustadstiftingar etter søknad. Husbanken behandlar søknader om godkjenning av prosjekt og utbetaling av tilskot. Dei siste tre åra er det gitt tilsegn om tilskot til 1 650 nye studentbustader. Husbanken kan gi lån til prosjekt som har fått tilskot til bygging av nye studentbustader eller oppgradering av eksisterande studentbustader. Bustadene må vere eigde av studentsamskipnaden eller studentbustadstiftinga på tidspunktet for utbetaling av lånet. Kunnskapsdepartementet kan etter søknad godkjenne lån til studentbustadprosjekt i regi av studentsamskipnader som av ulike grunnar ikkje har fått tilskot.

4.3.7 Skattlegging av utleigebustader

Utleigeinntekter blir i utgangspunktet skattlagde som alminneleg inntekt. Her er det likevel fleire unntak. Utleigeinntekt frå eigen bustad er skattefri når leigeforholdet varer i minst 30 dagar (langtidsutleige) og utleiga ikkje utgjer meir enn halvparten av bustaden (rekna etter utleigeverdien) eller heile eller ein større del av bustaden berre blir leigd ut for inntil 20 000 kroner i året. Skattefritaket gjeld ikkje for fleirmannsbustader, det vil seie bustader med tre eller fleire leilegheiter. Utleigeinntekter ut over dette er fullt ut skattepliktige med frådrag for kostnader. Det blir blant anna gitt frådrag for kostnader til oppgradering og vedlikehald.

Bustadutleige i større omfang kan etter ei konkret vurdering reknast som næringsverksemd, noko som inneber høgare skattlegging. Dette må altså vurderast konkret, men Skatteetaten har på bakgrunn av praksis lagt til grunn i retningslinjene sine at utleige av fem utleigeeiningar eller meir i utgangspunktet skal reknast som næringsverksemd.

I formuesskatten har sekundærbustader (bustader utover primærbustaden som ikkje er nærings- eller fritidseigedom) som er eigde direkte, ingen rabatt og blir verdsette til den berekna omsetjingsverdien. Sekundærbustader som blir leigde ut gjennom selskap, vil bli omfatta av rabatten som blir gitt på aksjar i formuesskatten, som i 2024 utgjer 20 prosent av formuesverdien til aksjane. Sekundærbustader blir dermed verdsette lågare i formuesskatten om dei er eigde gjennom eit selskap, enn om dei er eigde direkte.

Eigen bustad blir skattlagd gunstig i både inntekts- og formuesskatten. Det gjeld òg ved utleige av del av eigen bustad, sjå kapittel 3.3.8.

4.3.8 Verkemiddel for å handtere hyblifisering

Å dele opp bueiningar i bustadsameige og småhus for deretter å leige desse ut som hyblar bidreg til å skaffe fleire bustader og dermed til å dekkje bustadbehova til studentar, pendlarar og andre. Samtidig kan ein slik intensiv bruk påverke det enkelte nabolaget og bustadsameiget på ein negativ måte, til dømes gjennom dårlegare bukvalitet og bumiljø, meir trafikk og støy, større belastning på fellesareal og redusert brannsikkerheit. Hyblifisering er hovudsakleg eit problem i enkelte område i storbyar og i byar med utdanningsinstitusjonar og mange studentar.

I 2021 vedtok Stortinget reglar som gir kommunar og eigarseksjonssameige betre verktøy til å handtere hyblifisering. I eigarseksjonssameige må eigaren av ein bustad som blir hyblifisert, få samtykke frå årsmøtet med to tredels fleirtal. Regelen tok til å gjelde 1. juli 2021 og gir ein god balanse mellom privat eigedomsrett på den eine sida og omsynet til eit godt bumiljø, bukvalitet og sikkerheit på den andre sida. Det blei òg vedteke reglar i plan- og bygningslova som gir kommunane større moglegheit til å setje rammer for hyblifisering gjennom kommuneplan og reguleringsplanar. Desse reglane tok til å gjelde 1. januar 2023.

4.4 Vurderingane til regjeringa

Mykje fungerer godt i leigemarknaden i dag. Mange leigarar er nøgde, og mange utleigarar tilbyr gode bustader og buforhold. Leigemarknaden utgjer ein viktig del av den norske bustadmarknaden, og utviklinga dei siste åra understreker kor viktig sektoren vil vere framover. For mange leigarar opplever dårlegare buforhold, høge buutgifter, at dei må flytte oftare enn dei ønskjer, og at det er vanskeleg å finne ein god bustad. Auka press på leigemarknaden, med få ledige bustader og høg prisstigning, gjer at vi treng ein aktiv leigemarknadspolitikk framover. Regjeringa meiner leigemarknaden har fått for lita merksemd gjennom mange år, og legg i denne meldinga fram nye mål og tiltak som skal fornye leigemarknadspolitikken.

4.4.1 Trygge leigeforhold

Regjeringa meiner at eit grunnleggjande mål med leigemarknadspolitikken er at det skal vere trygt og føreseieleg å leige bustad. For å kunne skape ein heim treng leigarar ein eigna bustad med ein føreseieleg leigeperiode, og dei treng å bli involverte og kunne påverke busituasjonen sin. Husleigelova set rammer for leigemarknaden og er viktig for å fremje butryggleik for leigarar. Samtidig skal lova bidra til ein velfungerande leigemarknad, og regjeringa meiner det er avgjerande at lovverket balanserar godt interessene mellom leigarar og utleigarar.

Regjeringa har sett ned eit utval som skal gå gjennom husleigelova (sjå boks 4.14). Utvalet skal vurdere og foreslå endringar som skal styrkje rettane til leigarar og sikre grunnleggjande butryggleik. Utvalet skal òg vurdere endringar som gjer at lova varetek interessene til dei ulike aktørane i leigemarknaden på ein god og samfunnstenleg måte.

Dei siste åra har det vore stor leigeprisvekst i nokre delar av landet, blant anna som følgje av høgare renter, høg prisvekst og stort press i marknaden. Mange leigarar slit økonomisk, og det er forventa at leigeprisane vil halde fram med å stige.81 Fleire har teke til orde for leigeprisregulering for å sikre ein meir føreseieleg situasjon for leigarar. Regjeringa er oppteken av at leigarar skal ha gode buforhold også i ein krevjande økonomisk situasjon. Leigeprisregulering kan likevel forverre utfordringane dersom det fører til at utleigarar trekkjer bustader ut av marknaden. Når rentene stig, kostar det meir både å eige og å leige ein bustad. Regjeringa vil vurdere desse omsyna saman med tilrådingane frå husleigelovutvalet og kome tilbake til Stortinget om saka.

Regjeringa vil framheve at mange store og små utleigarar tilbyr gode leigeforhold, og dei færraste leigeforhold utløyser konfliktar. Dette er ein styrkje ved leigemarknaden som det er viktig å ta vare på. Samtidig inngår utleigar og leiger ein langsiktig samarbeids- og tillitsrelasjon som handlar om grunnleggjande aspekt i livet: buforholda og eigedomen deira. Både utleigarar og leigarar treng gode og føreseielege økonomiske rammer, dei treng rettssikkerheit, og dei treng å vere godt opplyste om kva rettar og plikter dei har.

Husleigelova prøver å balansere rettane og pliktene til leigaren og utleigaren, men det kan likevel oppstå konflikt i eit husleigeforhold. Det handlar ofte om betaling, depositum eller tilstanden på bustaden. Konfliktar og uløyste saker er krevjande for både leigarar og utleigarar. Dei kan få hjelp til å løyse slike saker gjennom Husleigetvistutvalet. Utvalet bidreg til ein velfungerande leigemarknad gjennom å tilby partane mekling og avgjerder i tvistar om leige av bustad. Dette styrkjer rettssikkerheita til både leigarar og utleigarar. Husleigetvistutvalet har òg ei viktig rolle ved å gi generell informasjon til leigarar og utleigarar om rettar og plikter etter husleigelova. Det er viktig med kort saksbehandlingstid, låge sakskostnader og god kompetanse på tvisteløysinga til Husleigetvistutvalet, slik at bustadleigekonflikter blir løyste så effektivt og kompetent som mogleg, da det handlar om bustaden til folk. Den siste tida har Husleigetvistutvalet fått ein markant auke av innkomne saker, og saksbehandlingstida har blitt lenger. Regjeringa har derfor gjort endringar i forskrift om Husleigetvistutvalet for å effektivisere saksbehandlinga og leggje til rette for at utvalet kan halde fram med å vere eit lågterskeltilbod med kort saksbehandlingstid.

Regjeringa meiner det er et stort behov for at aktørane på leigemarknaden kjenner betre til kvarandres arbeid, både moglegheiter og utfordringar, dersom vi skal gjere eit løft for leigemarknaden framover. Derfor har Kommunal- og distriktsdepartementet invitert aktørane i leigemarknaden til eit nettverk kalt «Leieløftet». Både leigarar, utleigarar og formidlarar deltek i nettverket. Saman drøftar aktørane dei viktigaste utfordringane og prøver å samle seg om kva tiltak som er viktige for å betre situasjonen. Det er stor semje i nettverket at det å sikre betre informasjon om rettar og plikter for leigarar og utleigarar er høgst nødvendig. Det at dei som har roller i leigemarknaden, kan gi betre og meir samordna informasjon, kan bidra til å førebyggje konfliktar og sikre føreseielege leigeforhold.

Aktørane i nettverket er òg opptekne av korleis meir formaliserte formidlingsprosessar kan bidra til å redusere diskriminering på leigemarknaden. Eit anna tema er korleis leigarane kan få meir innverknad på buforholdet sitt.

Initiativ som Boligmerket viser at både leigarar og utleigarar har felles mål om ein trygg og seriøs leigemarknad. Det er positivt at representantar for leigarar og utleigarar jobbar saman for å finne konkrete løysingar som fungerer godt for alle partar. Dette kan bidra til betre kjennskap til regelverket blant både leigarar og utleigarar og til å heve standarden i leigemarknaden.

Regjeringa vil bidra til auka leigarmedverknad på leigemarknaden og har derfor i mandatet til husleigelovutvalet bede utvalet om å vurdere korleis leigarar kan få større moglegheit til medverknad. Kommunal- og distriktsdepartementet har òg, gjennom ein samarbeidsavtale med Leieboerforeningen, hatt som mål å få meir kunnskap om leigarmedverknad. Leigarmedverknad er viktig for at leigarar skal kjenne eigarskap til bustaden sin, og kan bidra til å styrkje butryggleiken og trivselen. Det er positivt at utleigebransjen sjølv tek initiativ til å løfte fram gode døme og beste praksis, og at dei synleggjer korleis godt samarbeid mellom leigar og utleigar er til det beste for alle.

Forstørr bilete

Foto: iStock

4.4.2 Forenkle og forbetre bustøtta

Regjeringa ser at dei med låginntekt er særleg utsette på bustadmarknaden, og især på leigemarknaden. Utgifter til bustad utgjer ein stadig større del av forbruket til norske hushald. Blant låginntektshushald utgjer buutgiftene 44 prosent av det samla forbruket. Ekstra belastningar, som prisstigning eller auka renter, kan for mange medføre at dei må velje mellom å bu billigare eller å kutte i anna nødvendig konsum. Særleg utsatte er leigarar som i snitt brukar ein større del av inntektene sine på buutgifter enn dei som eigar eigen bustad.

Regjeringa meiner det er viktig med ei god bustøtteordning som gjer det enklare for husstandar med låge inntekter å skaffe seg og behalde ein eigna bustad, og det ved å hjelpe dei med å betene høge buutgifter.

Rapporten frå ekspertgruppa som har sett nærare på bustøtta, omtaler fleire tiltak som regjeringa vurderer. Ekspertgruppa meiner at ei opprydding og betre forankring av utrekningsreglane, vil gjere ordninga enklare å forstå og meir treffsikker.

Det er store geografiske variasjonar både i bustadprisar og i husleigenivå. Ifølgje Statistisk sentralbyrå si forbruksundersøking for 2023, utgjer utgifter til bustad 41 prosent av det totale forbruket i dei mest sentrale kommunane. I dei minst sentrale kommunane utgjer det 32 prosent. I tillegg har ulike husstandstypar ulike bustadbehov. For barnefamiliar med låg inntekt kan subsidierte buutgifter vere avgjerande for moglegheita til å bli buande i ein eigna bustad eller til å velje eit betre bumiljø. Ekspertgruppa meiner at dersom bustøtta i større grad tilpassar seg dei reelle buutgiftene til husstandane (innanfor eit rimeleg nivå), vil det bidra til at midlane frå staten blir brukte der behovet er størst. Kva som er eit rimeleg buutgiftsnivå, kan variere frå stad til stad.

Forslaget til ekspertgruppa om å knyte eigendelen ved bustøtta til om husstanden har pengar nok til livsopphaldskostnader, rører ved grunnleggjande trekk ved ordninga. Rapporten vurderer i lita grad effekten av desse endringane. BOVEL leverte i desember 2023 ein rapport som diskuterer den prinsipielle forankringa av eigendelen ved bustøtta.82 Rapporten problematiserer delar av dagens innretning, men deler verken utvalet si problembeskriving eller forslag til løysing. Den viktigaste innvendinga frå BOVEL er at modellen ekspertgruppa foreslår, ikkje er basert på ei prinsipiell avgrensing av målgruppa for ordninga. Dei meiner at ei slik avgrensing må til for tydeleg å skilje funksjonane bustøtta har i forhold til andre offentlege ytingar. Endringar av behovsprøvinga til bustøtta må byggje på ei slik heilskapleg vurdering, ellers kan bustøtta få funksjonar ho ikkje burde ha, eller mangle funksjonar ho burde hatt. Regjeringa vil arbeide vidare på tvers av velferdsområda med ei heilskapleg og prinsipielt forankra utforming av behovsprøvinga i bustøtta.

Bustøtta går til dei med høge buutgifter i forhold til inntektene, og bidreg såleis til at offentlege midlar blir fordelte der behovet er størst. Samtidig skal ho støtte opp under arbeidslinja, både gjennom å sidestille arbeidsinntekt og ytingar etter folketrygdlova, og med ei fornuftig avtrapping dersom inntekta aukar. Både ekspertgruppa og BOVEL viser til at innrettinga av behovsprøvinga til bustøtta i nokre tilfelle gir uheldige utslag ved auka inntekt. Det bør ikkje vere slik at den som jobbar meir og får høgare inntekt, får dårlegare råd på grunn av skatt og tapte ytingar. Regjeringa meiner dette er ein viktig føresetnad i det vidare arbeidet.

Regjeringa meiner det er viktig at bustøtteordninga utfyller inntektssikringsordningane i folketrygdlova og sosialtenestelova på ein god måte. Overordna sett kan ein seie at inntektssikringsordningane erstattar manglande inntekt for personar som av ulike grunnar ikkje deltek i arbeidslivet, mens bustøtta reduserer belastninga av høge buutgifter for husstandar med låge inntekter. Økonomisk sosialhjelp er det siste sikkerhetsnettet, og er ein behovsprøvd, subsidiær ytelse. Det inneber at alle andre inntektsmoglegheiter skal vere nytta før det gir rett til stønad. Dersom mottakarar av økonomisk sosialhjelp får auka si inntekt, til dømes gjennom bustøtte, skal sosialhjelpa i utgangspunktet bli avkorta tilsvarande sidan behovet for hjelp blir noko mindre. Dersom bustøtta aukar, kan det likevel kunne bidra til ein meir stabil og føreseieleg inntekt for mottakarane. Sjølv om målgruppene for økonomisk sosialhjelp og bustøtta til dels kan vere overlappande, har kvart enkelt verkemiddel sitt formål.

Regjeringa vil i den vidare utviklinga av bustøtta og andre velferdspolitiske ordningar klargjere korleis samspelet mellom ulike verkemiddel blir påverka. Målet er at bustøtta skal bidra til at fleire kan skaffe seg og behalde ein eigna bustad. Samtidig er det viktig at ho støttar opp om måloppnåinga for andre velferdspolitiske ordningar.

Bustøtteordninga har vore gjennom store endringar dei siste åra og er no ei fleksibel yting som tilpassar seg behovsendringar raskt. Bruken av månadlege inntektsdata frå Skatteetaten har redusert mengda tilbakebetalingskrav betydeleg og ført til at bustøtta raskt kan bidra til at mottakarane greier å betene buutgiftene sine ved plutselege inntektsbortfall. Ordninga er på den måten både fleksibel og treffsikker. Dersom inntekta til husstanden varierer, kan òg bustøtta variere og bidra til usikkerheit om den samla utbetalinga i løpet av ein månad. Uvisse kan vere særleg vanskeleg å handtere for husstandar med låg inntekt. Regjeringa vil vurdere tiltak for å gjere bustøtteordninga meir føreseieleg, særleg for barnefamiliar.

Regjeringa er oppteken av å hindre at fattigdom går i arv. Regjeringa meiner at ungdomar bør kunne ha sommarjobb eller ekstrajobb ved sida av skulegangen utan at det skal gå ut over eventuell bustøtte foreldra kan få. Ut frå dette ser bustøtteutrekninga bort frå inntekta og formuen til barn i husstanden som ikkje har fylt 18 år. Dette fører likevel til at ein del husstandar får lagt til grunn ei høgare inntekt straks barna fyller 18, sjølv om dei framleis går på vidaregåande skule og foreldra har plikt til å forsørgje dei. Dette kan verke urimeleg og påverke enkelte til å slutte i utdanning. Ekspertgruppa om barn i fattige familiar meiner at inntekta til husstandsmedlemer som framleis går på vidaregåande skule, ikkje bør inngå i inntektsgrunnlaget for utrekning av bustøtte. Ekspertgruppa om bustøtte nemner problemstillinga og viser til fribeløp som ei mogleg løysing. Regjeringa vil vurdere å innføre fribeløp i inntekt for 18- og 19-åringar som bur heime.

Personar som leverer meldekort for arbeidsavklaringspengar eller dagpengar kvar fjortande dag, opplever to gonger i løpet av eit år at dei får tre utbetalingar av ytinga i løpet av éin kalendermånad. For mange av desse medfører dette at dei mistar retten til bustøtte i desse månadene. Sjølv om dei i dei resterande månadene har ei lågare inntekt, og dermed får høgare bustøtteutbetaling enn dei ville fått om ein la til grunn snittet for året samla sett, er slik variasjon uheldig for låginntektshusstandar. Dette har òg blitt forsterka av at bustøttemottakarane har fått ekstrautbetalingar som hjelp til å dekkje straumrekningane. I enkelte månader, mistar mange dermed både bustøtta og ekstrautbetalingane. Regjeringa vil vurdere behovet for å innføre tiltak som hindrar at mottakarar av arbeidsavklaringspengar og dagpengar taper bustøtte to gonger i året.

Ekspertgruppa som gjekk gjennom bustøtta, drøfta moglege fordelar og ulemper med å flytte bustøtta til kommunane. Overordna peika dei på at ei overføring til kommunane kunne gi meining i lys av samordning med andre verkemiddel, men at ei statleg ordning sikrar eit einsarta verkemiddel med låge administrative kostnader. Regjeringa vurderer at det er viktig med eit einskapeleg regelverk over heile landet, for å jamne ut geografiske forskjellar i buutgifter. Den statlege bustøtta er ei lovfesta ordning som følgjer eit detaljert regelverk utan rom for skjønn. Dette sikrar like rettar og lik handsaming. Det er eit nasjonalt mål at alle skal bu trygt og godt. Då kan det verke mot si hensikt å gi kvar einskild kommune ansvaret for regelverk for å nå målet. I samband med høyringa av rapporten frå ekspertgruppa argumenterte brukarorganisasjonane, kommunane, fylkeskommunane og statsforvaltarane for at berre statleg forvaltning sikrar ein einskapleg praksis, lik handsaming og låge administrative kostnader. Høyringsinnspela viste òg at kommunane ikkje ynskjer å overta ordninga. Regjeringa meiner derfor det er formålstenleg at bustøtta fortset å vere ei statleg ordning. Det er ikkje til hinder for at kommunar kan opprette eigne ordningar der dei ser behov for det. Den statlege bustøtta skal vere der som ein premiss som kommunane kan leggje til grunn i slike vurderingar. Kommunane kan sikre kvalitet og bruke informasjonen og dokumentasjonen dei får til heilskapleg bustadsosial oppfølging av den enkelte husstand. Husbanken varetek den einsarta praksisen, ser bustøtta i samanheng med sitt overordna bustadsosiale ansvar og sikrar ei effektiv forvaltning blant anna gjennom gode digitale løysingar.

Regjeringa vil arbeide vidare med å forenkle og forbetre bustøtteordninga.

4.4.3 Tilstrekkeleg tilbod av utleigebustader

Ein velfungerande leigemarknad er avhengig av ei god og stabil forsyning av utleigebustader over tid. Eit tilstrekkeleg bustadtilbod handlar både om talet på bustader og om typen bustader. Utleigebustader bør ha god standard, og det bør finnast utleigebustader av ulike typar og i ulike nabolag.

Er det knapt med utleigebustader, kan det bli vanskeleg for bustadsøkjarar å finne ein bustad som dekkjer behova deira. Få utleigebustader kan òg dempe mobiliteten på arbeidsmarknaden og svekkje omstillingsevna i økonomien. Trass i ein høg eigardel ser likevel mobiliteten på den norske bustadmarknaden ut til å vere høg, og mange delar av landet har ein relativt stor leigesektor.

Presset på leigemarknaden har vore høgt den siste tida. Prisane har auka, og etterspurnaden har vore unormalt høg, blant anna på grunn av tilstrøyminga av flyktningar frå Ukraina. Kommunane har busett historisk mange flyktningar dei siste åra, og arbeidet har vist kor viktig det er å ha eit breitt tilbod av utleigebustader som kan takast i bruk i heile landet. Det er svært usikkert kor mange flyktningar som vil kome til Noreg i åra framover. Noreg må førebu seg på at mange av ukrainarane som har kome så langt, vil bli buande sjølv om krigen i heimlandet sluttar. Det tilseier at presset i leigemarknaden blir langvarig.

Høgt press på leigemarknaden gjer det vanskelegare for hushald med låg inntekt å nå opp i konkurransen om ein eigna utleigebustad. Auka bustadløyse, som omtalt i kapittel 6, tyder på at dette er ei utfordring i dag. Eit større tilbod av utleigebustader vil vere med på å lette presset på leigemarknaden og dermed òg bidra til å styrkje butryggleiken for hushalda på leigemarknaden. Regjeringa er derfor oppteken av å mobilisere fleire til å leige ut bustader.

Den raskaste og mest berekraftige måten å få fleire bustader ut i marknaden på er å ta i bruk tomme bustader og fritidsbustader. Ein stor styrkje ved den norske leigemarknaden er at han er fleksibel, og at bustader raskt kan trekkjast inn på og ut av marknaden. For å få fleire bustader inn på marknaden har regjeringa lansert boligdugnaden.no, ei nettside som samlar informasjon om korleis ein skal gå fram for å leige ut ein bustad. For å bidra til rask busetjing av flyktningar gjeninnførte regjeringa òg tilskot til utleigebustader mellombels i 2023. Regjeringa løyvde ei tilsegnsramme på 400 millionar kroner og opna samtidig for at Husbanken kunne gi tilskot til istandsetjing av utleigebustader. Busetjingspolitikken blir nærare omtalt i regjeringas kommande melding om integreringspolitikken (sjå boks 4.15).

Ein effektiv og god bruk av startlånet for å hjelpe hushald frå leigemarknaden til å eige sin eigen bustad vil òg ha ein positiv effekt ved at det frigjer utleigebustader i ein pressa marknad. Regjeringa har derfor fleire forslag til korleis fleire kan få startlån i åra framover. Sjå nærare omtale i kapittel 3. At det blir bygd nok bustader der det er etterspurnad, er òg ein vesentleg føresetnad for å få ein god eige- og leigemarknad. Sjå nærare omtale av tiltaka til regjeringa i kapittel 5.

Regjeringa meiner det er viktig med gode offentlege rammevilkår som gjer at ulike utleigarar opplever det som attraktivt å investere i og leige ut bustader. Det kan gi ein meir variert marknad, med fleire langsiktige aktørar. Regjeringa vil at det skal vere attraktivt å drive med bustadutleige for både små og store utleigarar, samtidig som leigarane sitt behov for ein god og trygg busituasjon må sikrast. Husbanklån til utleigebustader for vanskelegstilte bidreg til fleire eigna bustader for vanskelegstilte, og stimulerer til at det blir bygd fleire utleigebustader av profesjonelle aktørar med eit langsiktig perspektiv. Regjeringa vil foreslå forskriftsendringar i ordninga, og vurdere å utvide ordninga slik at Husbanken kan gi lån til utbetring av utleigebustader. Regjeringa tek sikte på å sende forslag til forskriftsendringar på høyring hausten 2024. Ved at ein opnar opp for å gi lån til utbetring, vil tilbodet av bustader som er eigna for utleige, kunne auke. Det støttar òg opp om regjeringa sitt ønske om å gi større insentiv til å byggje om, tilpasse eller utbetre bustader. Å opne opp for å gi lån til utbetring av utleigebustader vil òg kunne treffe behovet i distrikta, i marknader der det er mange ueigna utleigebustader. I ein del av desse kommunane finst det mange nok bustader, men ikkje alle bustadene er eigna for målgruppane som skal busetjast.

Regjeringa vil òg auke bruken av tilvisingsavtalar, så kommunane får tilgang til fleire eigna utleigebustader. I tillegg til å bidra til fleire eigna bustader for vanskelegstilte er tilvisingsavtalar eit godt verkemiddel for å stimulere til at det blir bygd fleire utleigebustader av profesjonelle aktørar med eit langsiktig perspektiv. Den private leigemarknaden er eit viktig supplement til den kommunale utleigemarknaden når det gjeld å busetje vanskelegstilte. Eit større innslag av profesjonelle utleigarar kan gjere det enklare for kommunane å finne bustader på den ordinære utleigemarknaden for vanskelegstilte bustadsøkjarar. Dette kan igjen påverke drifts- og investeringstilbodet i kommunen. Dersom fleire vanskelegstilte kan visast til den private marknaden, vil behovet for kommunale utleigebustader bli mindre. Det kommunale tilbodet av utleigebustader kan da spissast mot dei mest vanskelegstilte med behov for tenester og oppfølging. Regjeringa har i 2024 gitt Husbanken i oppdrag å vurdere kva tiltak som kan setjast inn for å auke bruken av tilvisingsavtalar.

Den rekordstore busetjinga av flyktningar frå Ukraina rundt om i kommunane legg press på leigemarknaden, og fleire kommunar melder om at mangel på bustader gjer at dei bustadsosiale utfordringane blir større, og at dei har utfordringar med å busetje flyktningar. Regjeringa vil gjere det enklare og raskare for kommunane å ta imot og busetje flyktningar på kort tid. Dei mellombelse føresegnene i plan- og bygningslova og husleigelova som Stortinget har vedteke gir kommunane fleksibilitet og handlingsrom til å gjennomføre nødvendige og raske tiltak for å ta imot og busetje flyktningar. Ei evaluering syner at dei mellombelse lovendringane har bidrege til å auke busetjingskapasiteten i ein del kommunar. Lovendringane gjeld til 1. juli 2024, men forslag om å vidareføre dei har nyleg vore på høyring. Regjeringa vil i tida framover vurdere behovet for fleire tiltak for å sikre eit tilstrekkeleg tilbod av utleigebustader i heile landet.

Studentbustader er òg eit viktig bidrag til å sikre eit tilstrekkeleg tilbod av utleigebustader. Regjeringa vil derfor trappe opp studentbustadbygginga. Dette er eit viktig grep for å betre studentøkonomien og bidra til å dempe presset i den private leigemarknaden. Det har i fleire år vore ei utfordring å få inn nok byggjeklare søknader frå studentsamskipnadene og studentbustadstiftingane. Dei siste seks åra har fleire av studentsamskipnadene levert tilbake tilsegner som dei ikkje har klart å realisere. Som svar på desse utfordringane auka regjeringa kostnadsramma i 2023 og opna opp for at byggjeprosjekt kan bruke den kostnadsramma som gjeld det året bustadene får mellombels bruksløyve eller ferdigattest, i inntil fire år etter at dei fekk tilsegn om tilskot. Desse tiltaka har ført til fleire søknader om tilskot. Regjeringa vil sikre fleire trygge og rimelege studentbustader.

Regjeringa meiner det er problematisk at det finst bustader som blir leigde ut med ulovleg dårleg standard eller ulovlege kontraktsvilkår. Leigarar som anten ikkje kjenner rettane sine eller har få moglegheiter på leigemarknaden, kan hamne i eit ulovleg leigeforhold. Dårlege leigeforhold er éi årsak til at ein del leigarar endar opp med å flytte ofte. Ei medverkande årsak til at bustader blir leigde ut ulovleg, er dårleg kjennskap til regelverket blant både utleigarar og leigarar. Regjeringa er derfor oppteken av at regelverket både skal vere lett å forstå og lett å følgje. Det er òg viktig å avdekkje ulovlege forhold. Regjeringa har vedteke at tilsyn med at etablering av hyblar eller bueiningar i eksisterande bygg er søkt om og lovleg, skal vere ein del av dei prioriterte tilsynsområda i kommunane. Direktoratet for byggkvalitet skal støtte kommunane i dette arbeidet. Målet er å sikre trygge og lovlege buforhold for alle.

Framover vil det vere behov for å oppgradere og fornye delar av bygningsmassen i Noreg og gjere bustadene meir energieffektive og klimavenlege. Dette gjeld òg dei mange bustadene i utleigemarknaden, og den kommunale bustadmassen. Regjeringa har styrkt og vidareutvikla tilskotsordninga for energitiltak i kommunalt eigde utleigebustader, omsorgsbustader og sjukeheimar (sjå nærare omtale i kapittel 5.5.1).

4.4.4 Solid kunnskap om leigemarknaden

Eit solid kunnskapsgrunnlag om ulike sider ved leigemarknaden og korleis dei ulike aktørane opplever denne marknaden, er viktig for å finne dei rette tiltaka. Denne meldinga bruker ny kunnskap til å beskrive leigemarknaden grundigare og meir heilskapleg enn før. Regjeringa meiner vi må byggje vidare på kunnskapsutviklinga frå dei siste åra og halde fram med å jobbe systematisk for å sørgje for at vi har solid kunnskap om leigemarknaden. Regjeringa vil derfor satse på forsking for å skaffe meir kunnskap om leigemarknaden og leigeprisar langs fleire linjer.

BOVEL har vore sentral i regjeringa si forskingssatsing på leigemarknaden dei siste åra. Senteret har gjennomført fleire forskingsprosjekt om både den private og den kommunale leigesektoren og fått fram mykje ny og viktig kunnskap. BOVEL vil halde fram med å ha ei sentral rolle i satsinga på forsking om leigemarknaden framover.

Ein rekkje aktørar produserar leigeprisstatistikk. Statistisk sentralbyrå si leigemarknadsundersøking inneheld data om leigeprisar i byane, og har ei overordna oversikt over prisar elles i landet. Det finst i dag ingen statistikk som dekkjer heile leigemarknaden, med god geografisk fordeling. Regjeringa vil i samarbeid med relevante aktørar jobbe for å utvikle betre leigeprisstatistikk.

Ei kunnskapsbasert politikkutvikling føreset både at det blir utvikla solid og relevant kunnskap, og at kunnskapen blir omsett i praksis. Regjeringa vil gi Husbanken ei nasjonal fagrolle på leigemarknaden. Husbanken skal sørgje for at vi har solid og relevant kunnskap om korleis leigemarknaden fungerer, inkludert kunnskap om behovet for korrigerande tiltak for å nå dei bustadpolitiske måla. Husbanken har i dag roller som forvaltar av økonomiske ordningar, støttespelar for kommunane, utviklar av digitale løysingar og utviklar av kunnskap om vanskelegstilte på bustadmarknaden. Fagrolla for leigemarknaden kjem i tillegg til og utfyller dei rollene. Dette er eit viktig grep for å styrkje kunnskapen om korleis leigemarknaden fungerer samla sett, og for å sikre at vi har eit godt kunnskapsgrunnlag for å vurdere moglege tiltak, at vi i større grad ser ulike verkemiddel i samanheng, og at kommunane har den støtta dei treng for å leggje til rette for gode og velfungerande leigemarknader lokalt. Meir informasjon om den nye fagrolla til Husbanken finst i kapittel 7.

Kommunane har fleire ansvarsområde og funksjonar på leigemarknaden, blant anna som tilretteleggjar gjennom plansystemet, som utleigar av kommunale bustader og som garantist for depositum og ansvar for å hjelpe vanskelegstilte på bustadmarknaden. Som ein del av rolla med å støtte kommunane i det heilskaplege bustadpolitiske arbeidet deira, og fagrolla for leigemarknaden, skal Husbanken støtte kommunane i å utøve dei ulike funksjonane dei har på leigemarknaden på best mogleg måte. Dette inneber blant anna å støtte kommunane i å analysere behovet for utleigebustader.

4.4.5 Ein berekraftig kommunal utleigesektor

Kommunane ønskjer å ha ein utleigesektor som er tilpassa dei ulike behova til bebuarane.83 Dei kommunale butilboda bør vere spreidde, bidra til varierte nabolag og motverke opphoping av levekårsutfordringar og utvikling av belasta bumiljø. Kommunane rapporterer om mangel på kommunale utleigebustader og utfordringar med bumiljø. Ei særleg stor utfordring er å få til eit godt og trygt kommunalt bustadtilbod til barnefamiliar og til personar med store oppfølgingsbehov. Det er eit kommunalt ansvar, men utfordringane er store, og regjeringa er oppteken av at kommunane ikkje skal stå aleine i desse utfordringane. Tradisjonelt har staten brukt både økonomiske verkemiddel som lån og tilskot og pedagogiske verkemiddel som metodeutvikling og rettleiing frå Husbanken.

Regjeringa er oppteken av at kommunane skal ha verktøy for å forvalte den kommunale bustadsektoren på ein god måte, og meiner at Kobo er eit viktig bidrag for å gjere forvaltninga av kommunalt disponerte utleigebustader meir brukarvenleg, effektiv og sikker. Kommunane har til no komme med svært positive tilbakemeldingar på Kobo, og talet på kommunar som tek systemet i bruk, stig raskt. Kobo gir betydelege gevinstar for både brukarar, kommunar og staten.84 Brukarene får raskare tilgang til ein eigna bustad og får betra sitt buforhold. Kommuanene sparar tid og ressurar i saksbehandlinga og finn enklare ein bustad som er tilpassa behova for kvar enkelt søkjar samtidig som systemet bidreg til betre utnytting av bustadmassen. Kobo kan òg gje auka moglegheit til samarbeid på tvers av tenesteområda og gjer det enklare å møte lovkrava i ny bustadsosial lov. Regjeringa vil tilby alle kommunar digital støtte for forvaltning og drift av kommunale bustader.

Vi har fått mykje ny kunnskap om den kommunale utleigesektoren dei siste åra. Regjeringa meiner at det framleis er ein del av problemstillingane til kommunane som vi bør forstå betre. Vi treng meir kunnskap om korleis kommunane sjølve opplever at sektoren fungerer, kva som skal til for at han skal fungere betre, og kva for alternative butilbod kommunane kan tilby dei innbyggjarane som ikkje sjølve klarer å skaffe og behalde ein eigna bustad. For at kunnskapen skal vere relevant og gi kommunane den støtta dei treng, bør han utviklast i samarbeid med kommunane. Denne delen av leigemarknaden er eit kommunalt ansvar, men regjeringa er oppteken av å støtte kommunane i dette arbeidet. Regjeringa vil derfor invitere til eit samarbeid med kommunesektoren om den kommunale utleigesektoren og korleis vi kan sørgje for at han er velfungerande og berekraftig.