5 Ta vare på bustadene vi har, og byggje dei vi treng

Forstørr bilete

Foto: iStock

«Millom Bakkar og Berg ut med Havet heve Nordmannen fenget sin Heim, der han sjølv hever Tufterna gravet og sett sjølv sine Hus uppaa deim.»

Ivar Aasen

Regjeringa vil at folk i heile landet skal kunne bu i ein eigna bustad. Bustadtilbodet påverkar lokalsamfunn, arbeidsmarknad, energibruk og miljø, og det har innverknad på sosiale og geografiske forskjellar.

Dei fleste bustadene vi skal bu i, er allereie bygde. Gjennom å ta vare på og oppgradere bustadene sørgjer bustadeigarar og bebuarar for at knappe ressursar blir utnytta, og at bustadene blir tilpassa dagens behov og utfordringar når det gjeld både klima og miljø, demografisk utvikling og energibruk. Fortetting i utbygde område og gjenbruk og transformasjon av eksisterande bygg kan redusere miljøbelastninga og bidra til varierte bustadtilbod.

Regjeringa vil at offentlege verkemiddel skal leggje til rette for framtidsretta oppgradering av eksisterande bustader og bygg, slik at dei i større grad er tilpassa ei aldrande befolkning, og at dei er energieffektive. Regjeringa vil fornye Husbankens lån til oppgradering og vurdere om bygningsregelverket i større grad kan leggje til rette for tiltak i eksisterande bygg.

Bygging av nye bustader skal supplere det eksisterande bustadtilbodet slik at vi samla sett får dei bustadene vi treng. I mange delar av landet er det behov for å byggje fleire bustader for å møte veksten i talet på hushald. Det er viktig at det blir bygd bustader på stader og med kvalitetar som bidreg til gode og mangfaldige bumiljø, at folk har valmoglegheiter på bustadmarknaden og kan flytte dit det finst attraktive jobbar, og at miljøbelastninga frå bygging og bruk av bustader blir så låg som mogleg.

Regjeringa vil leggje fram ei satsing på forenklingstiltak som kan gjere at fleire gode bustadprosjekt blir enklare og billigare å realisere. Tiltaka skal bidra til meir effektive og føreseielege plan- og byggjesaksprosessar og betre rammevilkår for bustadbygging i både byar og distrikt. Regjeringa vil prioritere å effektivisere planprosessen. Digitalisering av planprosessen vil bidra til kortare saksbehandlingstid, betre gjenbruk av data, felles standardar, system og støttefunksjonar som alle kan nytte seg av.

5.1 Tiltaka til regjeringa

Utnytte bustadmassen

• vurdere korleis bygningsregelverket i større grad kan leggje til rette for at tiltak i eksisterande bygningsmasse kan gjennomførast

• fornye Husbankens lån til oppgradering av bustader

• få betre oversikt over tomme bustader

Tilpasse bustadmassen til ei aldrande befolkning

• gjennomføre eit eldrebustadprogram

• gi kommunane betre rettleiing i å planleggje for bustader til eldre

• fornye ordninga for lån til livsløpsbustader, blant anna med mål om å bidra til fleire eigna bustader til eldre

• leggje til rette for at det blir bygd fleire servicebustader og andre aldersvenlege bustader

Meir energieffektive bustader

• gi tilskot til energitiltak i kommunale bustader

• satse på meir effektiv energibruk og eit meir fleksibelt energisystem

• greie ut moglege endringar i byggteknisk forskrift og byggjesaksforskrifta som kan leggje til rette for energieffektivitet, energifleksibilitet og lokal energiproduksjon i nye og eksisterande bygg

• vidareutvikle arbeidet med å informere om energieffektivisering i bygg

• foreslå forskriftsendringar som gjer energimerkeordninga meir relevant for eksisterande bygg, og leggje til rette for at energimerkeordninga kan samspele betre med andre verkemiddel

• innføre krav om måling og fakturering av varme og fjernkjøling og greie ut krav om individuell måling og fakturering av varme og kjøling i bygg med felles anlegg

Enklare og billigare plan- og byggjesaksprosessar

• digitalisere plan- og byggjesaksprosessane

• foreslå ei satsing på ei rekkje forenklingstiltak for å gjere plan- og byggjesaksprosessane raskare

• redusere talet på mangelfulle byggjesøknader gjennom å greie ut tiltak for å stille klarare krav til dokumentasjon og gi tydelegare reglar for tidsfristar i byggjesaksbehandlinga i kommunane

• gjere byggteknisk forskrift meir digital og lettare å bruke

• undersøkje korleis bruk av kunstig intelligens og ny teknologi kan bidra til å effektivisere plan- og byggjesaksbehandling

Samordna og kunnskapsbasert bustadutvikling

• vurdere rettleiing til kommunane om utrekning av arealreserven til bustadformål

• revidere dei statlege planretningslinjene for areal og mobilitet

• vurdere korleis bustadmarknadomsyn blir varetekne i samband med planlegging av transportløysingar i dag, og om det er behov for eit forbetra kunnskaps- eller metodegrunnlag

• kartleggje bruk av motsegn i plansaker

• utgreie tiltak som gjer at areal avsett til bustad, raskare blir bygd ut

Effektive og gode rammer for fortetting og transformasjon

• arbeide vidare med nye reglar i plan- og bygningslovgivinga for grunneigarfinansiering av infrastruktur

• vurdere lov- og forskriftsendringar i plan- og bygningslovgivinga om opparbeidingsplikt og refusjon

• vurdere tiltak for redusert tidsbruk i plansaker

• styrkje kunnskap og rettleiing om bruk av plan- og bygningslova for å sikre meir effektiv utnytting av utbygde areal og eksisterande bygg

• utvikle kunnskapen og styrkje rettleiinga om moglegheiter for å planleggje for sambruk, fleirbruk og deling i bygg og uteområde

Styrkje bustadtilbodet i distrikta

• foreslå endringar i innretninga av låneordningane til Husbanken og korleis dei kan medverke til fleire eigna bustader i distrikta

• gi Husbanken ei utvida rådgivingsrolle i bygdevekstavtalane som støttar kommunane i planleggings- og gjennomføringsfasen av bustadprosjekt

• vurdere ytterlegare verkemiddel, blant anna tilskot for bustadbygging i distrikta og tiltak for å redusere tapsrisikoen ved bygging

Klima- og miljøvenleg bygging

• vurdere korleis krav i byggteknisk forskrift kan bidra til at klimaavtrykket frå bygging blir redusert

• fornye kriteria for lån til miljøvenlege bustader

• bidra til at det blir effektivt å innhente kunnskapsgrunnlag i planprosessar, gjennom digitale og kartbaserte verktøy

Sikkerheit mot naturpåkjenningar

• vurdere krava til sikkerheit mot naturpåkjenningar i byggteknisk forskrift

• vurdere å fastsetje ei forskrift om risiko- og sårbarheitsanalyse ved utarbeiding av planar for utbygging

• vurdere å opne for at organisatoriske sikringstiltak kan oppfylle krava til sikkerheit mot naturpåkjenningar etter byggteknisk forskrift

5.2 Utviklingstrekk – bustader og buområde

5.2.1 Bustader og utbyggingsmønster

Utbyggingsmønsteret og bustadmassen endrar seg sakte og vil derfor i lang tid vere prega av bustadbygginga og busetjingsmønsteret i tidlegare tider. I Noreg har vi ein høg del einebustader og småhus, og vi har meir spreidd busetnad enn mange andre land. Det er samtidig store forskjellar i bustadmassen mellom ulike delar av landet. I dei minst sentrale kommunane er fire av fem bustader einebustader. I dei mest sentrale kommunane utgjer einebustadene berre 15 prosent.

Over tid har utbyggingsmønsteret endra seg noko. Det er bygd tettare, og vi har fått ein større del blokkbusetnad. Befolkningsvekst og meir konsentrert blokkbusetnad har bidrege til at vi bur tettare i tettstadene. Det gjeld tettstader av ulik storleik og sentralitet. Men mange bur òg utanfor tettstader. I distriktskommunar gjeld det i gjennomsnitt halvparten av befolkninga.

Sjølv om vi byggjer tettare, har det gjennomsnittlege buarealet per person auka noko dei siste tiåra, frå om lag 60 kvadratmeter i 2003 til 70 kvadratmeter i 2022.1 Delen som bur trongt, har samtidig halde seg stabil. Det er særleg buarealet per person i einebustader som har auka, mens buarealet har auka mindre for dei som bur i blokkleilegheiter.2 Fleire eldre og færre store familiar kan vere årsaker til at mange bur romslegare.

Av ulike årsaker står ein del bustader tomme. Det kan henge saman med plassering og standard eller med at eigarane ikkje ønskjer å bu der eller leige ut bustadene fast – ofte fordi dei bruker bustadene som fritidshus eller leiger dei ut til turistar. Låg leige- og salsverdi bidreg til at eigarane heller lèt bustadene stå tomme enn å leige ut eller selje. Det gjer at det kan vere få bustader til sals eller leige sjølv i kommunar med fråflytting.3 Rundt rekna er det 125 000–150 000 bustader som står tomme i Noreg – i den forstand at dei ikkje blir nytta som primærbustad. Dei fleste tomme bustadene ligg i grisgrendte område, mens rundt 15 000 ligg i tettbygde område.4

5.2.2 Kvaliteten på det eksisterande bumiljøet

Den generelle standarden på bustadområda er høg, og dei fleste har god tilgang til natur, grøntområde og offentlege rom med gode kvalitetar.5 Dei fleste opplever heller ikkje store utfordringar med støy og forureining ved bustaden sin.

Det er fleire i tettbygde enn i grisgrendte strøk som rapporterer om forureining, støy og trafikkfarlege område ved bustaden sin. Likevel har ikkje dei rapporterte støy- eller forureiningsplagene auka nemneverdig dei siste ti åra, sjølv om mange bur tettare og fleire bur i trafikk- og støyutsette område.6 Dei siste 40 åra har plagsam støy som kjem utanfrå bustaden, blitt halvert.7 Støy kan kome av forhold ved omgivnadene, men kan òg henge saman med kor godt støyisolert bustaden er. Delen som rapporterer om trafikkfarlege buområde, har auka noko dei siste tiåra, både i tettbygde og i grisgrendte strøk.8

Personar som skårar lågt på sosioøkonomiske kjenneteikn har generelt dårlegare tilgang på natur- og grøntområde med god kvalitet, samtidig som dei kan ha større nytte av det.9 Det er òg fleire som opplever bumiljøproblem blant låginntektshushald, innvandrarar og personar utanfor arbeidslivet enn blant befolkninga samla sett.10

Ein del område med konsentrasjon av levekårsproblem har utfordringar med låg standard, manglande vedlikehald, mange små bustader, dårleg tilgang til grøntområde og nærleik til hovudvegar. Mange levekårsutsette nabolag er likevel velhaldne og godt planlagde buområde, med god tilgang til møteplassar, grøntområde, kollektivtilbod og butikkar.11

5.2.3 Tilstanden på bustadmassen

Dei fleste bustadene har god standard. Eit fåtal av befolkninga rapporterer om utfordringar med til dømes fukt og ròte, om for lite dagslys og om problem med å varme opp delar av bustaden. Låginntektshushald rapporterer i noko større grad enn befolkninga samla sett om slike utfordringar.12

Stadig færre rapporterer om problem med fukt og ròte, mens delen som rapporterer om utfordringar med dagslys, har halde seg stabil dei siste tiåra.13 Fukt utgjer den klart viktigaste årsaka til byggskadar. Skadar som følgje av nedbør har auka, mens andre typar fuktskadar har gått ned.14 Klimaendringar kan føre til at fleire bustader blir utsette for skadar i framtida.

Om lag éin prosent av befolkninga rapporterer at dei ikkje har råd til å halde bustaden varm, og rundt ni prosent har enkelte rom som er vanskelege å varme opp.15 Utfordringar med oppvarming kan henge saman med vêr og temperatur, energikostnader, økonomien i husstanden og kor godt bustaden er isolert. To tredelar av energibruken i bustader går til oppvarming av rom.16 Dei siste 15 åra har energibruken per bustad falle med rundt 15 prosent.17 Noregs vassdrags- og energidirektorat forventar òg at energibruken i bygg vil gå ned framover som følgje av energieffektivisering og varmare klima, sjølv om både folketalet og bygningsarealet aukar.

Dei siste åra har hushalda pussa opp bustadene sine for om lag 100 milliardar kroner i året. Innsatsen som blir lagd ned i oppussing, har auka jamt over mange år, frå rundt 20 milliardar kroner i 1990-åra (løpande prisar). 60 prosent av oppussinga er vedlikehald, mens 35 prosent er standardheving. Den resterande delen gjeld arbeid i samband med at andre bygg blir gjorde om til bustader, og reparasjon etter naturskadar.18 Det blir sett inn tiltak for å auke energieffektiviteten i om lag 20 prosent av bustadene som blir rehabiliterte.19

Manglande vedlikehald i levekårsutsette område ser ut til å kunne vere ei større utfordring der mange leiger bustad, enn der mange bur i ein bustad dei eig sjølve. Det finst likevel døme på område som er prega av manglande vedlikehald trass i at dei fleste som bur der, eig bustaden sin sjølve.20

Boks 5.2 Ombygging og påbygg på eksisterande bustader

Forstørr bilete

Illustrasjon: Treindustrien og Studio M89

Bustadmassen er i kontinuerleg endring for å tilpassast betre til dagens behov. Det gjeld både ombygging av eksisterande bustader og bygg, og ulike former for påbygg eller tilbygg. Det finst mange gode døme på slike endringar av bustadmassen. Treindustrien har, i samarbeid med Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Trefokus og Norsk Treteknisk institutt, utarbeidd døme på korleis ein kan byggje ekstra leilegheiter på taket til eksisterande leilegheitsbygg.

Kjelde: Nilsen mfl. (2021)

5.2.4 Bustader for ei aldrande befolkning

Vi lever stadig lenger og sjølv om mange eldre held seg funksjonsfriske, må vi planleggje for at fleire vil ha behov for helse- og omsorgstenester. Delen av befolkninga som er 70 år eller eldre, vil ifølgje framskrivingane til Statistisk sentralbyrå auke frå 13,4 prosent i 2024 til 22,4 prosent i 2060.21

Nye bustader er betre tilpassa personar med nedsett funksjonsevne enn eldre bustader, og bustadbygging bidreg til at fleire bustader over tid blir aldersvenlege. Statistisk sentralbyrå reknar med at rundt 20 prosent av bustadene i Noreg er tilgjengelege for rørslehemma eller kan tilpassast utan altfor store kostnader.22 Dei har anslått at delen tilgjengelege bustader gjennom nybygging vil auke til 35 prosent i 2040.23 I enkelte delar av landet gir bustadbygging eit raskare tilbod av nye og tilgjengelege bustader, og ein del av utbygginga skjer i sentrumsområda. Ein større del leilegheiter kan bidra til at fleire eldre flyttar frå større einebustader til sentrale leilegheiter som har ein eigna storleik, er meir tilgjengelege og ligg i nærleiken av nødvendige tenester og handelstilbod. Samtidig blir einebustader frigjorde til andre. I andre delar av landet endrar bustadmassen seg sakte.

Rundt 60 prosent av bustadene i landet har alle bufunksjonane på eitt plan, og i overkant av 30 prosent har ingen hindringar på inngangsplanet. Slik er det både i store byar og på små og mellomstore tettstader. Dette er bustader som utan vesentlege grep kan gjerast meir tilgjengelege.24 Samtidig manglar mange bustadblokker heis, og 11 prosent av eldre over 66 år bur i andre etasje eller høgare utan heis.25

Om lag 35 prosent av bustadene heimetenesta besøkjer, har fysiske hinder som verkar inn på ressursbruken i omsorgssektoren. Slik heimetenesta vurderer det, kan det å utbetre desse bustadene bidra til at behovet for heimetenester, behovet for å flytte til ein ny bustad og fallrisikoen blir redusert i høvesvis 18, 30 og 34 prosent av bustadene.26 Kvar tredje fallulykke skjer i bustaden eller i eit bustadområde. Helsetenestekostnader for alvorlege fallulykker blant eldre er utrekna til å vere om lag 14,5 milliardar kroner.27 Fleire tilgjengelege og universelt utforma bustader kan òg redusere behovet for bustadhjelpemiddel. Sjølv om både bebuarar og det offentlege kan få gevinstar av bustadutbetringar, blir mange formålstenlege utbetringar truleg ikkje gjennomførte. Moglege forklaringar kan vere at gevinstane er usikre, at dei kjem først langt fram i tid, og at dei fordeler seg på bebuarar og offentlege myndigheiter.28 Mange kjenner ikkje til dei ordningane som finst for å gjere tilpassingar i eigen bustad. Rundt tre av fire meiner at det ikkje er aktuelt å byggje om eller tilpasse bustaden dei har i dag.29

Distriktskommunar har ein meir einsidig bustadmasse enn dei store byane. Over 90 prosent av bustadene er einebustader, tomannsbustader eller rekkjehus, og dei fleste er bygde mellom 1945 og 1980-åra.30 I dei minst sentrale kommunane (sentralitetsklasse fem og seks) er berre sju prosent av dagens bustader bygde etter 2010. Låg bustadbygging gir få nye, tilgjengelege bustader. Mange av dei eksisterande bustadene ligg i grisgrendte område utanfor større tettstader og sentrum, med lang avstand til service-, teneste- og kulturtilbodet i kommunen. Under halvparten av alle kommunar oppgir at dei har eigna tilgang på egna bustader til eldre.31 Nedgang eller låg vekst i bustadprisane gjer at bustadeigarar i distrikta ikkje får den same draghjelpa frå bustadprisutviklinga til å byggje opp eigenkapital.32 Dårleg tilgang på eigna bustader og avgrensa moglegheit til å selje noverande bustad fører til at eldre i stor grad blir buande i bustader som ikkje er tilpassa eit liv med funksjonsnedsetjingar. Mange ønskjer òg å bli buande i same nærområde eller nabolag. Dette kan vere vanskelegare i ein del grisgrendte strøk.

Boks 5.3 Senteret for eit aldersvenleg Noreg og dømer på partnarskapsavtalar med aktørar innanfor bustadsektoren

Senteret for eit aldersvenleg Noreg er eit nasjonalt utviklings- og kompetansemiljø som arbeider for å fremje eit aldersvenleg samfunn. Dei samarbeider med aktørar innanfor fleire samfunnssektorar. Senteret er ein del av Helsedirektoratet. I 2023 inngjekk Senteret for eit aldersvenleg Noreg partnarskapsavtalar med sentrale aktørar innanfor bustadsektoren:

Strategisk partnaravtale med Huseierne

Huseierne er ein landsomfattande forbrukarorganisasjon med rundt 275 000 medlemer. Dei jobbar strategisk med utfordringar når det gjeld kvar og korleis eldre bør bu, og korleis bustadmarknaden kan tilpassast behovet til eldre. Som partnarar vil dei bidra til å setje bustadsituasjonen for eldre på dagsordenen blant medlemene i Huseierne. Partnarskapet styrkjer den rolla Huseierne har som pådrivar for å få fleire bustadeigarar til å planleggje busituasjonen sin i alderdomen gjennom å tilpasse eigen bustad og gjere han meir aldersvenleg eller flytte til ein meir eigna bustad.

Strategisk partnaravtale med Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)

NBBL er ein partipolitisk uavhengig interesseorganisasjon. Bustadbyggjelaga tilslutta NBBL forvaltar over 600 000 bustader over heile landet. Som partnar vil NBBL jobbe for å bidra til fleire bustader tilpassa eldre. Arbeidet går blant anna ut på å spreie kunnskap om oppgradering og å stimulere til oppgraderingstiltak i eksisterande burettslag og bygging av bustader med ulike buformer som kan dekkje behova dei eldre har.

Kjelde: Senteret for et aldersvennlig Norge

5.3 Utviklingstrekk – bustadbygging

5.3.1 Bustadbygging og demografisk utvikling

Folketalet stig, og det gjer at det må byggjast fleire bustader. Befolkninga i Noreg er forventa å auke frå i underkant av 5,6 millionar innbyggjarar i 2024 til 6,1 millionar i 2060.33 Sentralisering har òg auka behovet for å byggje fleire bustader i byar og byområde. Samtidig er det usikkert kor sterk befolkningsveksten blir, blant anna som følgje av internasjonale konfliktar og internasjonal økonomi. Usikkerheita har blitt ekstra tydeleg gjennom tilstrøyminga av flyktningar frå Ukraina i dei seinare år.

I 2023 gjekk bustadbygginga kraftig ned. Løyve til å setje i gang bygging blei gitt til 22 800 bustader, ifølgje tal frå Statistisk sentralbyrå. Det var 23 prosent færre enn i 2022 og det lågaste talet sidan 2010.34 Tal frå Boligprodusentenes Forening, for faktisk igangsette bustader, viser at om lag 14 000 bustader blei igangsett i 2023, 40 prosent lågare enn i 2022. Boligprodusentene sine tal for salet av nye bustader viste ein nedgang på 32 prosent frå 2022 til 2023.

Stigande renter, og ei usikker utvikling i bustadprisar og renter, har bidrege til at salet av nye bustader har lege svært lågt det siste året. Frå januar 2021 til januar 2024 gjekk dessutan byggjekostnadene opp med 24 prosent, markert meir enn den generelle prisauken i perioden.35 Det har òg gjort det vanskeleg å få lønsemd i mange byggjeprosjekt.

Bustadbyggjarar er gjerne avhengige av å selje ein viss del bustader før dei får finansiering og kan setje i gang med bygginga. Når førehandssalet går ned, går òg bustadbygginga ned. I tillegg til sal av nye bustader er bustadbygginga avhengig av tilgang på tomter, kreditt, arbeidskraft, prisane på innsatsvarer og kapasiteten blant utbyggjarar, i andre næringar og kommunar. I kva grad bustadbygginga responderer raskt på konjunkturoppgang og auka etterspurnad, kan variere ut frå ein rekkje slike forhold både i næringa og i offentlege rammevilkår.36 Auka bustadprisar ser ut til å verke sterkare inn på bustadbygginga i Noreg enn i dei fleste OECD-land, men svakare enn i blant anna Sverige og Danmark.37

Bustadbygginga har i ulike periodar vore både høgare og lågare enn dei demografiske forholda skulle tilseie. I etterkrigstida var bustadbygginga høg, blant anna fordi bustader blei øydelagde og det blei bygd svært få bustader i krigsåra. Figur 5.4 viser at i 1990-åra var bustadbygginga relativt låg, mens ho tok seg opp på 2000-talet. Under finanskrisa i 2008 gjekk bustadbygginga igjen markant ned, samtidig som arbeidsinnvandring gav høg befolkningsvekst. I åra rett etter finanskrisa var befolkningsveksten rundt tre gonger så høg som talet på nybygde bustader. I tiårs perioden 2014–2023 blei det derimot bygd éin bustad for kvar 1,5 innbyggjar som kom til.

Forstørr bilete

Kjelde: Statistisk sentralbyrå, byggearealstatistikk og befolkningsstatistikk

Dei siste 20 åra har det samla sett blitt fullført éin bustad for kvar 1,8 innbyggjar som har kome til. Samtidig blir ein del bustader borte blant anna fordi dei blir rivne. Andre bustader kjem på marknaden gjennom ombyggingar, til dømes frå kontorbygg til bustader. Samla sett har det gitt ein liten årleg nedgang i bustadmassen, i snitt rundt 700 bustader for kvart år. Det vil seie at bustadmassen aukar litt mindre enn tala for fullførte bustader viser. I by- og fortettingsområde er det generelt fleire ombyggingar enn i distriktsområde, noko som her betyr ein større vekst i talet på bustader enn tala for bustadbygging viser.38

Hushalda har samtidig blitt gradvis mindre, noko som òg påverkar kor mange bustader som trengst. I 1960-åra budde det godt over tre personar per bustad. Sidan 2005 er den gjennomsnittlege hushaldsstorleiken redusert frå 2,27 til 2,11 personar per bustad i 2023. Det kjem av at vi har fått både ein noko større del einpersonshushald (frå 38 prosent i 2005 til 41 prosent i 2023) og ein mindre del personar i store hushald (delen hushald med fem personar eller fleire blei redusert frå åtte prosent i 2005 til fem prosent i 2022).39 Dersom det blir fleire som ikkje klarer å etablere seg som aleinebuande, kan det bety at fleire bur saman med andre, og at talet på personar i fleirpersonshushald utan barn aukar. Talet på personar per bustad i fleirpersonshushald utan barn har likevel vore relativt stabilt det siste tiåret.40

I perioden 2014–2023 auka bustadbygginga med 15 prosent samanlikna med perioden 2004–2013. Figur 5.5 syner at auken kom i alle fylka med unntak av Oslo, Rogaland og Finnmark. Størst var han i Akershus og Vestfold med høvesvis 51 og 47 prosent.41

I rundt 20 kommunar auka bustadmassen med meir enn 20 prosent gjennom nybygging i perioden 2014–2023. Desse kommunane var nesten utelukkande i Sør-Noreg, særleg omegnskommunar til dei store byane.42 Oslo sin del av den nasjonale bustadbygginga auka frå 7 prosent i perioden 1994–2003 til høvesvis 13 og 10 prosent i tiårsperiodane etter. Akershus sin del av bustadbygginga auka frå om lag 13 prosent i tjueårsperioden 1994–2013 til 18 prosent i perioden 2014–2023. Det kan tyde på at ein del av veksten i Oslo-regionen har flytta seg frå Oslo kommune til omlandet.

Forstørr bilete

Kjelde: Statistisk sentralbyrå, byggearealstatistikk

I motsetnad til dei andre store byane, og til landet samla sett, har Oslo ikkje hatt nokon auke i delen einpersonshushald og heller ikkje nokon nedgang i delen store hushald. Den gjennomsnittlege hushaldsstorleiken i Oslo gjekk opp frå 1,85 personar i 1990 til 1,95 personar i 2023 og har dermed nærma seg landsgjennomsnittet. I perioden frå 2014 til 2023 blei det i Oslo fullført 30 100 bustader. I tillegg kom 3 100 bustader til som følgje av ombyggingar med fråtrekk av bustadavgang. Befolkningsveksten var på 84 200 personar, noko som inneber at det kom til éin ny bustad per 2,5 nye innbyggjarar.

Rundt hundre kommunar hadde i perioden 2014–2023 ei bustadbygging som var på under fem prosent av talet på eksisterande bustader i 2014. Desse var typisk kommunar med lågt folketal og ei lite sentral plassering. I dei minst sentrale kommunane (kommunane i sentralitetsklasse fem og seks) er berre syv prosent av bustadene bygde sidan 2014.43 Desse kommunane har òg lågast bygging sett opp mot folketal, som vist i figur 5.7. Sett opp mot befolkningsveksten hadde likevel dei nordlegaste fylka, Innlandet og Telemark høgast bustadbygging i perioden 2014–2023.44 Det kan blant anna kome av ein aukande del eldre aleinebuande og flyttingar mot meir sentrale strøk internt i fylka.

Boks 5.4 Bustadbygging etter sentralitet

Dei seinare åras geografiske variasjon i bustadbygginga kan illustrerast på fleire vis. Figur 5.6 viser talet på fullførte bustader etter dei seks sentralitetsklassane sidan år 2000. Dei aller fleste bustadene har blitt bygd i de fire mest sentrale klassane, og her har og variasjonen frå år til år vore sterkast. I distriktskommunane som er sortert under sentralitetsklassane 5 og 6 har bygginga vore relativt stabil, med mellom 2 000 og 4 000 fullførte bustader kvart år.

Forstørr bilete

Kjelde: Statistisk sentralbyrå, byggearealstatistikk

Om lag 87 prosent av befolkninga bur i sentralitetsklasse 1 til 4. Det er derfor naturleg at det meste av bustadbygginga skjer i desse kommunane. Men òg når vi korrigerer for folketal er bustadbygginga lågast i distrikta. Figur 5.7 viser årlege tal for fullførte bustader per 1 000 innbyggjarar. Sidan 2000 har byggjeaktiviteten, med unntak av 2001, vore lågast i sentralitetsklasse 5 og 6, dei minst sentrale delane av landet. I 2023 blei det her fullført 3,2 bustader per 1 000 innbyggjarar. Det tilsvarande talet i andre delar av landet var mellom 5 og 6 bustader.

Forstørr bilete

Kjelde: Statistisk sentralbyrå, byggearealstatistikk og befolkningsstatistikk

5.3.2 Gjennomføring av bustadprosjekt

Arealreservar til bustadformål

Kommunane skal setje av areal til bustadformål gjennom planlegginga. Kor store område som er sette av til bustadformål, varierer mykje kommunane imellom. For landet totalt er det sett av eit areal som det vil ta om lag femti år å byggje ut dersom utbygginga held fram i same takt som det siste tiåret.45

Også for dei største byane er det store forskjellar på kor lenge ein antek at arealreservane til bustadformål vil vare, rundt rekna mellom 5 og 35 år. Det er samtidig ulike syn på korleis arealreservar til bustadformål bør målast og tolkast.46 Det kan vere metodisk krevjande å anslå kor store arealreservane er, og dei siste åra har det vore jobba med å utvikle datagrunnlaget. Det er òg eit spørsmål om kor eigna arealreserven er for bustadbygging.47 Vidare kan det vere ulike syn på kor store arealreservar kommunane treng. Mange bustadutviklarar meiner dei har behov for store tomtereservar for å sikre ei føreseieleg og kontinuerleg drift, og dei kjøper derfor tomter lenge før tomtene skal byggjast ut.48

Tidsbruk i plan- og byggjesaksprosessar

Kommunane kan gjennom samfunns- og arealplanlegginga leggje rammer for kvar det skal byggjast bustader, kor mange som skal byggjast, kor store dei skal vere, og kva bustadtypar som skal byggjast. Kommunane har i utgangspunktet eit stort rom til å stille krav til kvalitet i utbyggingsprosjekt.49

Sjølv om kommunane legg til rette for bustadbygging, blant anna gjennom å vedta arealplanar som tillèt utbygging, er det i hovudsak private utbyggjarar som står for sjølve utbygginga. I mange prosjekt samarbeider kommunar og utbyggjarar godt, og har felles interesse av å få til ei god utvikling. Både bykommunar og distriktskommunar meiner samtidig at det ikkje alltid blir bygd nok eller rett type bustader.50 Kommunar gir òg uttrykk for at det er krevjande å balansere omsynet til å få bygd ut område i tråd med dei overordna arealplanstrategiane og omsynet til utbyggjarar og grunneigarar som ønskjer å få bygd ut sine prioriterte område.51 Mange kommunar kjenner til fleire eksempel på at planlagde utbyggingsprosjekt blir utsette, blant anna fordi dei ikkje er økonomisk gjennomførlege for utbyggjaren, eller fordi infrastruktur som vegar og kollektivtilbod ikkje er på plass.52

Samtidig rapporterer bustadutviklarar og utbyggjarar om at planprosessane kan vere lite føreseielege, og at det kan ta lang tid før ein får godkjent planforslaget.53 Tida fram til vedteken reguleringsplan har auka i mange kommunar dei seinare åra.54 Det kan ha fleire årsaker. Fleire fortettings- og transformasjonsprosjekt kan vere éi årsak. Det er ofte kompliserte og kostbare prosjekt, og det kan vere krevjande å sameine ulike omsyn i utbyggingsprosjekta. Det trengst meir planlegging og dokumentasjon. Grunneigarane kan òg ha ulike mål og tidshorisontar for utviklinga av eigedomane sine, og kommunar og utbyggjarar kan ha ulike forventningar til prosjekta. Utforming av prosjekta, utnyttingsgrad og finansieringsbidrag til infrastruktur kan vere kjelder til usemje mellom kommunar og utbyggjarar.

Mange kommunar legg vekt på at utbyggjarar får behandla forslaga sine til reguleringsplanar raskare dersom forslaga er i tråd med dei overordna kommuneplanane. Samtidig oppfattar ikkje alltid utbyggjarane at arealplanane til kommunane er i tråd med etterspurnaden i bustadmarknaden.55 Både detaljerte og uklare planar blir òg framheva som utfordrande, og både for detaljerte og for vage planføresegner kan føre til dispensasjonar.56

Det er òg varierande kor lang tid det tar å behandle byggjesøknader. Ein viktig grunn til lang saksbehandlingstid i byggjesaker er at kommunane får mangelfulle søknader. Det gjeld for nærare 35 prosent av søknadene. Ei årsak til mangelfulle søknader kan vere at kommunar og utbyggjarar er usikre på kva for dokumentasjon som trengst i den enkelte byggjesaka. Det kan blant anna føre til at kommunar krev meir dokumentasjon enn nødvendig og at utbyggjarar leverer mangelfull dokumentasjon. Variasjon i korleis kommunane praktiserer og tolkar reglane for tidsfristar i byggjesaksbehandlinga kan dessutan gjere tidsbruken lite føreseieleg. Tidsbruken i byggjesaker er vanlegvis kortare enn i plansaker. Samtidig kan forseinkingar rett før byggjestart vere særleg kostbare for utbyggjarar.

Tomte- og byggjekostnader

Byggjekostnadene har over lang tid vore relativt føreseielege, fram til dei byrja å auke kraftig i 2021. Den uventa kostnadsveksten har medført utfordringar for mange utbyggjarar. Det er viktig for utbyggjarane med føreseielege kostnader, for da kan dei ta høgd for desse når dei byr på tomter. Dersom situasjonen er relativt føreseieleg, kan tomtekostnader fungere som ein buffer som blir tilpassa andre kostnadsendringar, slik at dei samla kostnadene ikkje overstig salsprisen. Tomteprisane for einebustader har meir enn dobla seg i løpet av ti år.57 Det kan henge saman med at bustadprisane i gjennomsnitt har vakse raskare enn byggjekostnadene over tid. Sidan 2021 har tomteprisane gått noko ned. Det kan blant anna vere ei følgje av den sterke veksten i byggjekostnadene. Det er samtidig store geografiske forskjellar i tomteprisar.58

Fleire utbyggjarar rapporterer om at endringar i byggtekniske krav ofte kan vere relativt føreseielege, noko som kan gjere at dei enklare kan ta høgd for desse ved tomtekjøp. Utbyggjarar held derimot fram at det er problematisk dersom krav, foresegner eller reglar blir endra seint i plan- og byggjesaksprosessen. Det kan gjere det vanskelegare å endre prosjekta for å tilpasse dei til nye krav, og kostnadene ved forseinkingar er ofte høgare enn tidlegare i prosessen. Når prosessane tar lang tid aukar òg risikoen for at andre kostnader og inntekter endrast. Ein del utbyggjarar meiner dessutan at kommunar over tid har auka krava til at utbyggjarar skal bidra til å finansiere offentleg infrastruktur. Det kan føre til at dei underestimerer kostnadene for utbygging av ei tomt før dei kjøper ho, og det blir vanskelegare å få lønsame prosjekt.59

Sterk konkurranse om tomter til bustadbygging kan føre til at tomteprisane blir sette slik at risiko- og avkastningsmarginane for prosjekta blir små. Små risikomarginar kan bety at prosjekta blir vanskelege å gjennomføre ved endringar i kostnader og inntekter, til dømes som følgje av uventa kommunale føresegn. Det gir lite handlingsrom i prosjektøkonomien til å redusere utnyttingsgrada eller forbetre kvaliteten utover forventninga ved tomtekjøpet. Det ser særleg ut til at marginane for tomter som blir omsette fleire gonger gjennom utviklingsfasen, kan bli små, sidan marginane da blir fastsette for kvar omsetjing. Det kan gjere det vanskeleg å få gjennomført prosjekt, ikkje minst i fortettings- og transformasjonsområde. Kva som kan byggjast på omkringliggjande tomter, kan òg påverke forventningane til utviklinga av tomten. Dersom det blir bygd høgt og tett på nabotomter, kan det føre til lengre planprosessar og høgare tomteprisar.60

Dersom avkastningsmarginen på bustadprosjekta ikkje er som forventa, kan tomtene bli liggjande uutvikla lenger. Eit ønske om ein jamn produksjon hos utbyggjarane kan gjere at tomtene likevel blir utvikla, sjølv med ein negativ avkastningsmargin.61

Særskilde hinder for bustadbygging i distrikta

I mange distriktskommunar er bustadprisane låge, mens byggjekostnadene er ofte dei same som i meir sentrale kommunar. Enkelte kostnader, som transportkostnader, kan vere høgare i mindre sentrale strok. Relativt låge tomteprisar inneber samtidig at auka byggjekostnader og høge kostnader til tilrettelegging av infrastruktur i mindre grad enn i område med høgare tomteprisar vil kunne bli tatt ut i form av enda lågare tomteprisar.62 Fleire stader kan dei samla byggjekostnadene vere høgare enn marknadsverdien for bustadene. Det kan gi risiko for tap ved sal og føre til at bustader ikkje blir bygde. I tillegg har prisutviklinga vore vesentleg lågare i mange distriktskommunar enn i pressområde, noko som kan gi ein ytterlegare terskel for bustadinvesteringar.63 Det kan auke risikoen for at prosjekter ikkje kan realiserast. Det kan òg påverke kva for bustader som blir bygde. Til dømes kan låg bygging av leilegheiter gjere det vanskelegare for eldre å flytte til ein meir eigna bustad. På denne måten kan mobiliteten i bustadmarknaden bli redusert i distrikta.64 Kombinasjonen av låge bruktbustadprisar og låg bustadprisvekst kan òg gjere det vanskeleg for hushalda å byggje opp tilstrekkeleg eigenkapital.65 Bankane kan likevel bruke fleksibilitetskvota i utlånsforskrifta for å dispensere frå eigenkapitalkravet.

5.3.3 Miljømessige, sosiale og økonomiske effektar av bustadbygging

Pris- og etableringseffektar av bustadbygging

Sterk bustadprisvekst over tid tyder på høg eller stigande etterspurnad og at talet på bustader ikkje veks i takt med veksten i etterspurnaden. Til dømes var bustadprisveksten i Stavanger klart høgare enn landsgjennomsnittet i perioden 2005–2013, og sidan 2016 har prisveksten i Oslo vore klart høgare enn landsgjennomsnittet.

Kvar det blir bygd, og kor mange og kva type bustader som blir bygde, kan påverke bustadprisutviklinga og bustadprisforskjellane og dermed valmoglegheitene på bustadmarknaden for ulike inntektsgrupper. Lågare bustadprisar senkar terskelen for å skaffe seg ein bustad. For bustadeigarar tilseier stigande bustadprisar auka formue, noko som kan auke valmoglegheitene på bustadmarknaden. Samtidig kan auka bustadprisforskjellar påverke formuesfordelinga, noko som over tid kan forsterke forskjellane mellom folks valmoglegheiter på bustadmarknaden.66

Bustadbygging gir isolert sett lågare bustadprisar i den lokale bustadmarknaden og kan senke terskelen for å skaffe seg ein bustad i desse områda. Kor mykje prisane dempar seg, kjem an på kor mange bustader som blir bygd i området og kor mykje folk er villige til eller evnar å betale for bustadene. Dersom det er mange som både kan og vil betale mykje i eit område, vil ei gitt auke av nye bustader i mindre grad føre til prisnedgang i dette området enn i område der folk kan eller vil betale mindre.

Samtidig kan nye bustader bidra til stadutvikling og auka attraktivitet, noko som kan gi prisvekst i desse områda. Auka bustadbygging i eitt område vil òg kunne påverke bustadprisane og etterspurnaden i område som folk flytter frå eller alternativt ville ha flytta til.

Bustadbygging gjennom fortetting av sentrumsområde kan til dømes ha ulike effektar på bustadprisnivået. Sentralt plasserte bustader internt i kommunane har ofte høge prisar. Det ser ut til å særleg gjelde for dei største kommunane, mens det ikkje er eit like tydeleg mønster for små og mellomstore kommunar.67 Fleire bustader i fortettingsområde kan dermed auke dei gjennomsnittlege bustadprisane i kommunen, samanlikna med å byggje i område med lågare etterspurnad. Samtidig kan eit auka tilbod av sentralt plasserte bustader redusere prisane på denne typen bustader og frigjere andre og rimelegare bustader.

Når byregionar veks og pendlaravstandane aukar, kan det bety at fleire både kan og vil betale for å bu sentralt. Det kan gi auka bustadprisar i sentruma av regionane og gjere det vanskelegare for personar med låge inntekter å busetje seg i dei mest etterspurde områda.68 Det ser ut til at inntektssegregeringa internt i byregionar er sterkare dess større og meir tettbygde regionane er. Denne samanhengen ser primært ut til å gjelde for regionar med eitt stort sentrum. Det er indikasjonar på at segregeringa er lågare i bu- og arbeidsmarknadsregionar som har fleire sentrum, enn der det er eitt stort sentrum.69 Ei mogleg forklaring på det er at fleire sentrum gjer at attraktiviteten mellom ulike delar av regionen blir noko jamnare, slik at personar med høg betalingsvilje og -evne bur meir spreidd.

Sjølv om standarden på bustadområda generelt sett er god, kan eit einsidig bustadtilbod med lignande bustadstorleik og bustadtypar føre til ei meir einsidig sosioøkonomisk befolkningssamansetjing enn ein hadde fått med eit meir variert bustadtilbod. Det kan blant anna bidra til at fleire med levekårsproblem bor i dei same områda.

Mobilitet og arbeidsmarknad

Å leggje til rette for at arbeidstakarar kan flytte dit det finst attraktive jobbar, er sentralt for å bidra til effektiv ressursutnytting i samfunnet og vidare velstandsvekst. Ikkje minst er det viktig for kommunar som treng kvalifisert arbeidskraft. Tilgang på eigna bustader og ein velfungerande bustadmarknad kan vere avgjerande for om folk kan etablere seg og bli buande, men òg for om dei kan flytte om dei ønskjer eller treng det. Eit variert bustadtilbod i heile landet er derfor viktig for å etablere og behalde arbeidsplassar, byggje kompetansemiljø og utnytte dei samla ressursane i landet effektivt.

Mange bedrifter etablerer seg i byar med god tilgang på kvalifisert arbeidskraft. Nærleik til kundar og leverandørar og moglegheita til å ta del i næringsklyngjer kan òg vere årsaker til at bedrifter etablerer seg i dei store byane.70 For andre bedrifter kan til dømes tilgang på kraft, naturressursar, areal og liknande bety at dei ønskjer å etablere seg utanfor dei store byane.

Bustadstandard og ressursbruk

Nye bustader blir bygde med ein høg standard når det gjeld helse, miljø og sikkerheit. Byggtekniske krav fastset nasjonale minstekrav, men mange bustader blir bygde med høgare standard og utover minstekrava. Det gjeld blant anna bustader som oppfyller ulike miljømerkeordningar eller Husbankens krav til lån for bustadkvalitet.

Bustadbygging kan innebere ei betydeleg klima- og miljøbelastning. Transport av materiale, bruk av anleggsmaskiner på byggjeplassane og bruk av fossile brensel i oppføringa av bygga gir direkte utslepp av klimagassar, men byggjeverksemd har òg store indirekte utslepp gjennom blant anna avfall. Byggjeverksemd er den største enkeltkjelda til avfall i Noreg.71 Det er mogleg å byggje meir klima- og miljøvenleg utan at det går ut over standarden på bustadene. Dei seinare åra har marknaden for meir miljøvenlege produkt og byggjemetodar vore i sterk utvikling.

Bustadbygging og arealbruk

Kommunane har i kommuneplanane sine sett av over 680 km² til nye bustader, og rundt 97 prosent av dette er på skogareal, open fastmark, jordbruksareal eller open myr. Opp mot 140 km² skog, open fastmark, jordbruksareal og open myr vil bli bygde ut til bustader det neste tiåret om utbygginga held fram i same takt som førre tiår. I perioden 2008–2019 utgjorde bustadbygging om lag 40 prosent av arealutbygginga i Noreg.72

Nedbygging av skog, myr og jordbruksareal står for klimagassutslepp på ca. 2 millionar tonn CO₂-ekvivalentar årleg.73 Nedbygging reduserer òg moglegheita for framtidig karbonopptak på dei nedbygde areala. Nedbygging og andre arealbruksendringar er dessutan den største trusselen mot naturmangfald. Det er særleg i dei befolkningstette områda sør i landet, område som har stort utbyggingspress, det er stort artsmangfald.

Fortetting i utbygde område kan gi mindre samla arealbruk og mindre fragmentering av naturområda enn spreidd utbygging. Miljødirektoratet har berekna at utslepp knytte til nedbygging kan reduserast betydeleg dersom byggjeprosjekt blir flytta frå skog og myr til areal som allereie er bygde ned gjennom fortetting og transformasjon.74

Fortetting kan òg påverke lokalsamfunn og bukvalitet. Det kan gi betre tilgang på butikkar, servicetilbod og offentlege tenester og bidra til at nedslitne område blir oppgraderte. Samtidig kan fortetting få uheldige nærmiljøeffektar dersom det ikkje blir bygd med kvalitet eller tettleiken blir for høg.75 Fortetting kan gå ut over grøntområde og føre til trongare buforhold, høgare flyttefrekvens og redusert kontakt mellom bebuarar i nærmiljøet, noko som igjen kan gjere at dei føler seg mindre trygge.76 Det kan blant anna kome av at små bustader i tette buområde fungerer som gjennomgangsbustader. Ein del utbyggingsprosjekt har blitt kritiserte for å ha teke for lite omsyn til stadlege kvalitetar og lokal byggjeskikk, for at busetnaden er lite variert, og for at uteromma blir bygde med for låg kvalitet.77 Bukvalitet og høg tettleik kan vere vanskeleg å sameine, men med dei rette grepa kan ein få høg bukvalitet i fortettingsområde.78

Busetjingsmønster og transportinvesteringar

Transportinvesteringar vil påverke kor tilgjengelege arbeidsplassar, tilbod og tenester er for befolkninga i bu- og arbeidsregionane. Det kan blant anna påverke busetjinga, senterstrukturen, utbyggingsmønsteret, endringar i næringslivet, inn- og utpendlinga og bustadattraktiviteten. Det kan òg verke inn på om presset i enkelte bustadmarknader aukar eller blir dempa, og om forskjellane i bustadprisane blir større eller mindre. Til dømes kan utbygging av transportinfrastruktur i regionar utanfor dei store byregionane gjere områda meir attraktive for næringsverksemd og bidra til at fleire vil busetje seg der.

Investering i nye vegar eller forbetra kollektivtransport vil ofte auke etterspurnaden etter bustader i dei områda som blir meir tilgjengelege. Samtidig kan område som i utgangspunktet eignar seg godt for framtidig utbygging, bli mindre eigna som følgje av blant anna støy eller forureining. Andre stader kan endra trafikkmønster frigjere areal til byutvikling. Utvikling av nye bustadområde påverkar på si side behovet for transportinvesteringar og annan infrastruktur. Nye bustader langs eksisterande transportnett vil auke etterspurnaden etter transport og vil dermed kunne påverke tilbodet og kapasitetsutnyttinga av transportinfrastrukturen.

5.4 Rammer og verkemiddel

5.4.1 Plan- og bygningslova

Plan- og bygningslova skal fremje ei berekraftig utvikling til beste for kvar enkelt, samfunnet og framtidige generasjonar. Planlegging skjer på nasjonalt, regionalt og kommunalt nivå. Lova fastset kva oppgåver som skal gjerast, og kva omsyn som skal takast i planlegginga, og skal bidra til at sektorar og interesser i eit område blir sett i samanheng. Kva føresegner som blir lagde i planane, vil ha ulike verknader for korleis areala blir utnytta no og i framtida. I overordna planar kan kommunen avgjere kvar det kan byggjast bustader, og kor mange og kva type bustader som kan byggjast (einebustader, rekkjehus og blokker).

Føresegner om byggjesaksbehandling skal sikre at tiltak blir utførte forsvarleg og i samsvar med regelverket. Byggjesaksdelen inneheld blant anna reglar om søknadsplikt, krav til innhald og behandling av byggjesøknader, reglar om kven som har ansvar for kva i ei byggjesak, og om kommunen si plikt til å føre tilsyn. Lova stiller òg materielle krav til byggverk og gir heimel til forskrifter som byggteknisk forskrift og byggjesaksforskrifta.

Plan- og bygningslova si rolle i å samordne og avvege samfunnsinteresser

Plan- og bygningslova skal bidra til samordning og avveging av samfunnsinteresser generelt og arealbruk spesielt. Lova inneheld saksbehandlingsreglar og retningslinjer for korleis myndigheita skal utøve skjøn. Innanfor hovudformålet om å sikre berekraftig utvikling er det mange, og til dels motstridande, omsyn som skal takast. Lova skal sikre både bruks- og verneinteresser.

Medverknad er ei sentral føring i plan- og bygningslova. Lova legg opp til ulike former for nabovarsling og høyring som sikrar at allmenta og partane i ei sak får høve til å påverke utfallet i saka. I tillegg har kommunane høve til å gjennomføre ei rekkje andre tiltak for å sikre god medverknad.

Regionale og statlege organ kan fremje motsegn til kommunale arealplanar som er i strid med nasjonale eller vesentlege regionale interesser. Slike interesser kan blant anna vere viktige omsyn som bustadbygging, jordvern, naturmangfald, samordna areal- og transportplanlegging, kulturmiljø, støy, luftforureining og omsynet til barn og unge. Når det ligg føre ei motsegn til ein plan, kan ikkje kommunen vedta planen med juridisk bindande verknad før motsegna er løyst. Dei fleste motsegnssaker blir løyste gjennom dialog eller gjennom mekling hos statsforvaltaren. Berre rundt 30 saker blir behandla av Kommunal- og distriktsdepartementet kvart år.

I samsvar med plan- og bygningslova § 3-5 legg regjeringa kvart fjerde år fram nasjonale forventningar til regional og kommunal planlegging for å fremje ei berekraftig utvikling i heile landet. Forventningsdokumentet samlar dei viktigaste prioriteringane regjeringa har på planområdet for den komande fireårsperioden. I dei gjeldande nasjonale forventningane til regional og kommunal planlegging for 2023–2027 forventar regjeringa at kommunane legg til rette for tilstrekkeleg bustadbygging i tråd med lokale og regionale behov, og at bustadbygginga bør bidra til gode og varierte bustadtilbod og bumiljø for alle.

Boks 5.6 Digitalisering av plan- og byggjesaksprosessar

Det er gjennomført ei rekkje tiltak for å digitalisere plan- og byggjesaksprosessane.

Målet med Byggnett-strategien, som blei lansert i 2014, var å vise korleis digitalisering kan bidra til enklare og meir effektive byggjeprosessar gjennom levetida til eit byggverk. Det har sidan gått føre seg eit omfattande arbeid med å digitalisere plan- og byggjesaksprosessane, og Direktoratet for byggkvalitet er ein viktig aktør og pådrivar i dette arbeidet. Digitalisering av plan- og byggjesaksprosessar gir enklare og raskare prosessar, fleire korrekte søknader, mindre ressursbruk og store innsparingar for søkjarar, næringa og kommunar. Viktige tiltak er:

• Fellestjenester BYGG blei lansert i 2018 og er den digitale regelverksplattforma som kontrollerer byggjesøknaden mot regelverket og sender han til rett kommune via Altinn.

• Om lag 270 kommunar har skaffa seg eByggesak, som er eit digitalt saksbehandlingssystem. Det er eit mål at alle kommunar skal ta i bruk eByggesak innan 2025. Direktoratet for byggkvalitet, KS og kommunane har i samarbeid med departementet utarbeidd ein Nasjonal kravspesifikasjon for plan- og byggjesak som kommunane kan nytte seg av når dei skal skaffe nytt saksbehandlingssystem.

• Mange byggjesaker involverer andre sektormyndigheiter. Arbeidstilsynet behandlar no sin del av byggjesøknaden digitalt i 90 prosent av sakene. Dette har redusert saksbehandlingstida frå opptil 12 veker til berre få minutt. Direktoratet for byggkvalitet vil bidra til etablere slik digital samhandling med fleire sektormyndigheiter i plan- og byggjesaksprosessane.

• Digitalt nabovarsel sparer søkjarar for tid og pengar. Over tre millionar naboar har fått slikt varsel. Direktoratet for byggkvalitet utviklar løysinga heile tida, og frå 2020 blei det mogleg å varsle styret i sameige framfor alle sameigarane. Til no har løysinga spart utbyggjarar og privatpersonar for meir enn ein milliard kroner.

• Direktoratet for byggkvalitet utviklar stadig digitale rettleiarar som blir mykje brukte, og som avlastar kommunane for rettleiingsarbeid. Direktoratet skal no utarbeide ein digital søknad for dispensasjon med rettleiing.

Det er også gjennomført tiltak for å starte arbeidet med å digitalisere planprosessane:

• Direktoratet for byggkvalitet har blant anna utvikla fleire sjølvbeteningsløysingar for kommunane på planområdet.

• Nasjonal plankatalog med kvalitetssjekka planføresegner for reguleringsplanar blir fortløpande publisert frå januar 2024. Det er tilrådd å ta katalogen i bruk i samband med nye reguleringsplansaker.

• Sjekklister og eit nytt og betre valideringssystem for planforslag er under utvikling.

• Regjeringa har lagt til rette for utvikling og finansiering av nye tenester og data som kan brukast i kommunal areal- og samfunnsplanlegging, som nasjonal detaljert høgdemodell.

Kjelde: Fellestenester BYGG – digitale søknadsløysingar – Direktoratet for byggkvalitet

Boks 5.7 Prosjektet «Ingen sak med byggesak»

I 2023 fekk Direktoratet for byggkvalitet (DiBK), i samarbeid med KS, støtte frå Stimulab på 1,5 millioner kroner til prosjektet «Ingen sak med byggesak».

Rettleiing om byggjesaker er ein stor tidstjuv for stat, kommune og innbyggjarar. Opptil 15 sektormyndigheiter med ulike krav, kan vere involverte i ein byggjesak, og det finst i dag inga samla rettleiing. Prosjektet skal sjå på samarbeidet på tvers av sektorar og forvaltingsnivå, med mål om å finne innovative og digitale løysingar for den kommunale rettleiinga i byggjesaker. Prosjektet skal òg undersøkje moglegheita for utvikling av store språkmodellar innan kunstig intelligens (KI).

Stimulab er eit samarbeid mellom Digitaliseringsdirektoratet (Digdir) og Design- og arkitektur Noreg (DOGA). Stimulab støttar prosjekt som bidreg til at offentlege verksemder samarbeider på nye måtar for å skape effektive og bruksretta tenester.

Kjelde: Direktoratet for byggkvalitet: Ingen sak med byggesak – effektiv og brukerrettet veiledning i alle ledd

Statlege planretningslinjer for areal og mobilitet

I samsvar med plan- og bygningslova § 3-5 kan statlege planretningslinjer utformast der særskilde omsyn krev det. Eit slikt særskilt omsyn er å sjå bustadplanlegging i samanheng med arealbruk, utbyggingsmønster og transportsystem. Statlege planretningslinjer for samordna bustad-, areal- og transportplanlegging blei sette i verk i 2008 for å møte dette behovet. Reviderte statlege planretningslinjer er sendt på høyring, og det er foreslått å endre namnet til statlege planretningslinjer for arealbruk og mobilitet.

Retningslinjene skal leggjast til grunn ved statleg, regional og kommunal planlegging og er eit tiltak regjeringa set inn for at dei vedtaka som blir gjorde nasjonalt, skal bli følgde opp i den regionale og kommunale planlegginga (plan- og bygningslova § 3-5, tredje ledd).

Byggteknisk forskrift

Byggteknisk forskrift skal sikre at byggjetiltak blir planlagde, prosjekterte og utførte ut frå omsyn til god visuell kvalitet og universell utforming og slik at tiltaka oppfyller tekniske krav til sikkerheit, miljø, helse og energi. Forskrifta trekkjer opp grensa for det minimumet av eigenskapar eit byggverk må ha for å kunne bli lovleg oppført. Byggteknisk forskrift er heimla i plan- og bygningslova og utdjupar og utfyller føresegner i lova.

Ofte blir forskrifta berre omtalt med forkortinga TEK saman med årstalet då den aktuelle hovudversjonen blei vedteken. Dagens forskrift, TEK17, blei altså vedteken i 2017.

Mange av reglane i forskrifta er såkalla funksjonskrav. Dette inneber at forskrifta stiller krav til ein bestemd funksjon, men ikkje ei bestemd løysing. Ho kan til dømes stille krav om at ein må oppnå tilfredsstillande sikkerheit mot samanbrot i bygningskonstruksjonen, utan å stille konkrete krav til korleis dette skal løysast. Dette gir den ansvarlege prosjekterande fridom til å velje dei løysingane som er best eigna for kvart enkelt prosjekt.

Ein del funksjonskrav er òg tolka og gitt som ytingskrav i forskrifta. Dette gjeld blant anna krav knytte til tilgjengelegheit. Funksjonskrava kan òg vere tolka gjennom såkalla preaksepterte ytingar, som finst i rettleiinga frå Direktoratet for byggkvalitet. Dette gjeld til dømes i stor grad for sikkerheit ved brann. Dersom dei preaksepterte ytingane blir lagde til grunn, er funksjonskrava i forskrifta rekna som oppfylte. Dersom ein vel å fråvike dei preaksepterte ytingane, må det gjerast ein analyse. Analysen skal dokumentere at dei alternative løysingane som er valde, er likeverdige med dei preaksepterte. Det vil seie at dei alternative løysingane må gi minst same kvalitet og sikkerheit som om dei preaksepterte ytingane var følgde.

Opparbeiding av kommunal teknisk infrastruktur

Kommunane kan i dag gjere eit såkalla føreseielegheitsvedtak om at den som byggjer ut eit område, er forventa å betale for nødvendig kommunal infrastruktur som veg, vatn og avløp. Det sentrale er at grunneigaren eller utbyggjaren får ei klar forståing av at hen vil måtte forhandle fram ein avtale med kommunen for å kunne gjennomføre eit byggjeprosjekt. Når kommunane vedtek arealplanar, treng dei ofte å stille krav til rekkjefølgja av kvar enkelt utbygging og tilknytte infrastrukturtiltak, slik at det blir samsvar mellom eksisterande og ny infrastruktur og den belastninga utbygginga medfører. For å sikre at infrastrukturtiltak som følgjer av rekkjefølgjekrav i arealplanar, blir etablerte, kan kommunar og utbyggjarar inngå utbyggingsavtalar om gjennomføringa av desse tiltaka. Utbyggingsavtalane kan vere både eit alternativ til og eit supplement til dei lovfesta reglane om opparbeidingsplikt og refusjon. Utbyggingsavtalar kan regulere finansiering eller oppføring av teknisk infrastruktur som er nødvendig for byggjeprosjekta, men kommunane kan ikkje be om finansieringsbidrag til sosial infrastruktur som skular og barnehagar.

Den som har bygd veg, vass- og avløpsleidningar, kan krevje at eigedomar som får nytte av vegen eller leidningane, skal betale ein forholdsmessig del av utgiftene. Desse prinsippa er varetekne gjennom reglane om opparbeidingsplikt og refusjon i plan- og bygningslova kapittel 18. Reglane sikrar at offentleg veg, vatn og avløp blir etablert eller oppgradert etter kvart som ny utbygging krev større kapasitet. Reglane set rammer for kva kommunen kan krevje opparbeidd, kven som må opparbeide det, kven som må betale refusjon for offentleg veg, vatn og avløp, og kor stor del av kostnaden kvar enkelt må betale.

Kommunal- og distriktsdepartementet sende hausten 2023 på høyring eit forslag til nye føresegner om etablering av grunneigarfinansiert infrastruktur. Departementet har foreslått at kommunane kan opprette ei hensynssone kor aktørane kan sjå grunneigarfinansiering av infrastruktur i samanheng. I forslaget er det framheva at utbygging av større område og store endringar i infrastruktur bør handterast i ei hensynssone med krav om grunneigarfinansiering. Sjølv med nye føresegner, vil utbyggingsavtalar framleis kunne brukast som i dag, men vanlegvis ved mindre omfattande utbyggingar. Dei to finansieringsformene kan ikkje kombinerast for same areal. Kommunal- og distriktsdepartementet vurderer no høyringssvara, med sikte på å leggje fram ein lovproposisjon for Stortinget.

Overvatn

Overvatn medfører store skadar i Noreg kvart år. I 2022 blei plan- og bygningslova endra for å gi kommunane betre verkemiddel til å sikre forsvarleg handtering av overvatn. Det blei vedteke ein heimel for kommunane til å krevje opparbeiding av formålstenlege offentlege anlegg. Krava til handtering av overvatn i byggjeprosjekt blei gjorde tydelege. Det blei òg innført ei moglegheit for kommunane til å krevje tiltak mot overvatn for utbygde eigedomar.

Krav til eksisterande bygg

Plan- og bygningsregelverket er i stor grad laga med tanke på nye bygg. Krava kan likevel òg gjelde ved arbeid på eksisterande bygg, til dømes ved ombygging, rehabilitering eller bruksendring, og kan da vere dyre og vanskelege å oppfylle. Reglane har vore uklare og kan ha medført at oppgraderingar ikkje har blitt gjennomførte. Som følgje av dette blei føresegnene i plan- og bygningslova om kva krav som gjeld ved arbeid på eksisterande bygg, reviderte og gjorde tydelege i 2023. Det blei òg innført ei føresegn som gir kommunane større rom for å gi unntak frå tekniske krav ved slike arbeid. Etter søknad kan kommunen gi unntak så lenge omsyn til sikkerheit, helse og miljø er vareteke. Større rom til å gi unntak frå tekniske krav kan bidra til meir aktiv bruk og betre gjenbruk av bygg og kan styrkje det lokale sjølvstyret. Det at det blir enklare å ta i bruk eit tomt lokale til noko nytt, kan skape meir liv i lokalmiljøet og bidra til verdiskaping. Føresegna kan til dømes òg gjere det enklare å ta i bruk ei hytte til bustad.

Ombruk

Marknaden for omsetjing av brukte byggjevarer er i utvikling, men det har vore ulike barrierar. Blant anna har krava til produktdokumentasjon vore lite tilpassa brukte byggjevarer. I 2022 blei forskrift om omsetjing og dokumentasjon av produkt til byggverk endra for å gjere det enklare å bruke brukte byggjevarer om igjen. I 2022 blei det òg innført krav i byggteknisk forskrift om at det skal veljast produkt som er eigna for ombruk og materialgjenvinning, og at bygga skal vere tilrettelagde for seinare demontering.

5.4.2 Lån til bustadkvalitet

Lån frå Husbanken er eit supplement til lån frå dei private kredittinstitusjonane og skal bidra til at vi når bustadpolitiske mål som elles ikkje ville blitt nådde. Lån til bustadkvalitet skal bidra til viktige bustadkvalitetar innanfor miljø, energieffektivisering og tilgjengelegheit i ny og eksisterande busetnad. Husbanken kan gi lån til bustadkvalitet til enkeltpersonar, føretak, kommunar og fylkeskommunar.

Innretninga av låneordninga

For lån til bustadkvalitet blir det stilt krav til bustadene utover krava som ligg i byggteknisk forskrift. Dei konkrete krava er fastsette i forskrift om lån frå Husbanken.

Husbanken kan gi lån til bustadkvalitet innanfor følgjande tre kategoriar:

• byggje miljøvenlege bustader

• byggje livsløpsbustader

• oppgradere eksisterande bustader

Lån til bygging av miljøvenlege bustader skal stimulere til bygging av bustader med godt inneklima, miljøvenlege materiale og byggjemetodar og god tilgjengelegheit. Låneordninga skal bidra til marknadsutbreiing av metodar og materiale, ofte der regulering blir rekna for inngripande. For å få lån til miljøvenlege bustader må ein oppfylle strengare krav enn dei som blir stilte i byggteknisk forskrift. Det gjeld blant anna krav til helse- og miljøfarlege stoff, avfallssortering og miljødokumentasjon. Lån til livsløpsbustader skal stimulere til bygging av fleire bustader som legg til rette for at personar kan bli buande der gjennom heile livsløpet, uavhengig av funksjonsnivå. Ombygging av annan bygningsmasse til bustadformål blir rekna som bygging av bustad. Lån til oppgradering blir gitt til omfattande oppgraderingar som reduserer energibruken og aukar tilgjengelegheita i eksisterande bustader.

Rentevilkåra for lån til bustadkvalitet er gunstigare enn vilkåra for ordinære lån. Utgangspunktet for berekninga av renter på lån i Husbanken er basisrenter. Basisrentene blir berekna på grunnlag av eit gjennomsnitt av observasjonar av dei beste lånetilboda i marknaden. Basisrenta for fast rente på 20 år bereknar Husbanken ved å auke basisrenta for 10 års fastrente med 0,30 prosentpoeng. Frå basisrentene trekkjer dei 0,75 prosentpoeng for å kome fram til årleg effektiv fast og flytande rente. Årleg effektiv rente kan likevel ikkje vere negativ.

Husbanken kan i utgangspunktet maksimalt gi lån som gjer at lånegrada på eigedomen blir på 85 prosent. Det kan likevel gjerast unntak frå reglane om lånegrad i område av landet der private kredittinstitusjonar i lita grad finansierer nybygging, fordi marknadsverdien av nybygde bustader gjennomgåande er lågare enn byggjekostnadene. Dette unntaket gjeld for alle låneordningane til Husbanken som fell inn under forskrift om lån frå Husbanken. Husbanken har dei siste åra hatt dialog med distriktskommunar om korleis dei kan ta ei meir aktiv rolle i bustadpolitikken. Eit sentralt tema for dialogen har vore utnytting av handlingsrommet distriktskommunar har gjennom dette unntaket. Husbanken kan prioritere inntil 1 milliard kroner av låneramma til lån til bustadkvalitet og lån til utleigebustader i distriktskommunar i 2024.79

Prosjekt som er finansierte med lån frå Husbanken, skal ha ein nøktern standard når det gjeld areal og kostnader. Derfor har Husbanken grenser for kor store bustadene som blir finansierte med lån til bustadkvalitet, kan vere. Det har kome fleire innspel om at reglane for lån til bustadkvalitet har vore for strenge til at ordninga er relevant i distrikta. På bakgrunn av desse innspela endra Husbanken arealkrava for lån til bustadkvalitet i desember 2022. Samtidig forlengde dei fristen for byggjestart frå tre til seks månader. Det at ein no kan få lån frå Husbanken til å byggje større bustader, kan bidra til at fleire tør og vil byggje nye hus i distrikta.

Bruken av lån til bustadkvalitet

I 2023 gav Husbanken tilsegn om til saman 5,1 milliardar kroner i lån til bustadkvalitet – til bygging av 1 121 miljøvenlege bustader og 214 livsløpsbustader. I tillegg gav dei tilsegn om 378 millionar kroner i lån til oppgradering av 720 eksisterande bustader. Av bustadene som blei oppgraderte, tilfredsstilte 73 prosent krava til både energi og tilgjengelegheit. Figur 5.10 viser utviklinga i talet på bustader som er finansierte med lån til bustadkvalitet.

Husbanken gav tilsegn om 866 millionar kroner i lån til bustadkvalitet til bygging av 266 bustader i distriktskommunar og 49 millionar kroner i lån til oppgradering av 94 eksisterande bustader.80 Det er ein stor auke frå 2021, særleg i lån til oppgradering.

Forstørr bilete

Kjelde: Husbanken

Tal frå før 2020 er ikkje direkte samanliknbare med tal etter 2020, fordi det blei gjort store endringar i låneordninga det året (sjå boks 5.10). Av figur 5.10 ser ein at 2020 og 2023 er dei åra flest bustader blei oppført og oppgradert ved hjelp av lån til bustadkvalitet, trass i at dette var år med lågare aktivitet i byggjenæringa. Det kan derfor sjå ut som at byggjenæringa etterspør låneordninga særleg i periodar når byggjeaktiviteten går ned. Det høge talet oppførte og oppgraderte bustader i 2020 kan òg skylde at låneordninga var ny dette året. Talet på oppførte og oppgraderte bustader heng òg saman med storleiken på Husbankens låneramme og etterspurnaden etter dei andre låneordningane til Husbanken.

Etterspurnaden etter lån til bustadkvalitet har auka kraftig frå 2021 til 2023. Dette står i kontrast til utviklinga i finansiering av nybustader elles (sjå kapittel 5.3.1). I 2023 måtte Husbanken gi avslag på søknader om lån til bustadkvalitet som kom inn etter oktober.

5.4.3 Tilskot til bustader, bumiljø og område

Tilskot til bustadtiltak

Husbanken har ei viktig rolle som fagleg støttespelar for kommunane. Gjennom tilskot til bustadtiltak kan aktørar teste ut nye løysingar i det bustadsosiale arbeidet og i distriktskommunar. Tilskotet skal stimulere til kunnskapsutvikling og innovasjon i møtet med demografiske, økonomiske og sosiale utfordringar, og det overordna målet er å leggje til rette for fleire eigna bustader i heile landet. Tilskot til bustadsosiale tiltak kan gå til frivillige og private aktørar, forskings- og utdanningsinstitusjonar og kommunar, mens tilskot til bustadtiltak i distrikta skal gå til kommunar.

I distriktskommunar kan det vere få aktørar i bustadmarknaden. Regjeringa etablerte derfor i 2023 eit nytt tilskot til bustadtiltak i distrikta. Prosjekta som fekk støtte det første året, vurderer blant anna måtar å redusere tapsrisikoen på for personar som skal byggje eller kjøpe nybygde bustader og korleis ein kan leggje til rette for at leigarar kan kjøpe bustaden dei leiger. Husbanken og Distriktssenteret vil følgje opp kommunane som får tilskot, og tilby kompetansestøtte og arenaer for erfaringsdeling. Regjeringa har styrkt løyvinga med 4,3 millionar kroner i 2024. Auken er øyremerkt tiltak i distriktskommunar, slik at inntil 21 millionar kroner kan gå til å teste ut nye bustadkonsept og samarbeidsformer i distrikta.

Investeringstilskot til omsorgsbustader og sjukeheimar

Investeringstilskot til omsorgsbustader og sjukeheimar skal stimulere kommunane til å fornye og auke tilbodet av sjukeheimsplassar og omsorgsbustader for personar med behov for heildøgns helse- og omsorgstenester, uavhengig av alder, diagnose eller funksjonshemming. Husbanken har forvalta tilskotsordninga på vegner av Helse- og omsorgsdepartementet sidan 2008. Tilskotet blir gitt til kommunar, og kommunane skal disponere omsorgsbustadene og sjukeheimsplassane i minst 30 år. Helseføretak kan disponere plassar dersom tilbod om heildøgns helse- og omsorgstenester ved desse plassane blir gitt i samarbeid med kommunar. Tilskotet skal gå til å skaffe plassar i institusjonar og sjukeheimar og omsorgsbustader til personar med behov for heildøgns helse- og omsorgstenester. Tilskotet kan vidare gå til fellesareal i tilknyting til eksisterande omsorgsbustader for å oppnå heildøgnstenester, lokale for dagaktivitetstilbod og døgnomsorgsplassar til personar med behov for akutthjelp etter helse- og omsorgstenestelova.

Tilskot til områdesatsingar

Det blir gitt tilskot til kommunar som inngår avtalar med staten om ekstra innsats i levekårsutsette område. Tilskotet skal bidra til å jamne ut sosial ulikskap ved at fleire bebuarar i område med særskilde levekårsutfordringar kan bli økonomisk sjølvstendige gjennom arbeid og bli aktive deltakarar i lokalsamfunn og storsamfunn. Dei skal òg bidra til varige forbetringar av tenester og til betre fysiske og sosiale nærmiljøkvalitetar i dei levekårsutsette områda.

Det blir òg gitt tilskot til bustad- og områdeutvikling i byar. Tilskotet blir forvalta av Husbanken og skal bidra til å forbetre bumiljøet, blant anna å løyse lokale utfordringar for innbyggjarar i levekårsområde. Kommunane kan bruke tilskotet til fysiske tiltak som bidreg til å auke kvaliteten i bygningar og uteområde, og til utvikling av nye tiltak for bumiljøet, bustadkonsept og liknande som bidreg til å forbetre eit område fysisk og sosialt.

5.4.4 Bustadoppføringslova og avhendingslova

Bustadoppføringslova regulerer avtalar mellom entreprenør og forbrukar om oppføring av ny eigarbustad. Det kan ikkje avtalast eller gjerast gjeldande vilkår som er dårlegare for forbrukaren enn det som følgjer av lova. Bustadoppføringslova gir blant anna reglar om ytingane frå entreprenøren og forbrukaren, under dette reglar om plikt for entreprenøren til å stille garanti for oppfylling av avtalen og reglar om kva forbrukaren har krav på ved forseinka eller mangelfull yting frå entreprenøren.

Avhendingslova regulerer avtalar om frivillig sal, byte eller gåve der det blir overdrege fast eigedom m.m. Lova gjeld for sal, både mellom næringsdrivande, mellom næringsdrivande og forbrukarar og mellom privatpersonar. Etter avhendingslova er eit sal til ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd, å rekne som eit forbrukarkjøp, uavhengig av kven som er seljaren. Dermed vil det dreie seg om eit forbrukarkjøp etter lova også når både seljaren og kjøparen er privatpersonar. Lova inneheld reglar om kva føresegner som kan fråvikast i forbrukarkjøp, og kva føresegner som er ufråvikelege.

Lova gir blant anna reglar om kva krav kjøparen kan stille til tilstanden på eigedomen, kva rettar kjøparen har ved avtalebrot frå seljaren, og kva rettar seljaren har ved avtalebrot frå kjøparen.

1. januar 2022 tredde det i kraft endringar i avhendingslova med formål om å gjere bustadhandelen tryggare. Endringane inneber blant anna at det ikkje lenger kan takast «som han er»-atterhald eller andre tilsvarande alminnelege atterhald når ein bustad blir seld til ein forbrukarkjøpar. Dette er meint å gi seljarar insentiv til å leggje fram informasjon, blant anna tilstandsrapport, i forkant av bustadsal. I føresegna om undersøkingsplikta til kjøparen er det lovfesta at kjøparen skal reknast for å kjenne til forhold som er tydeleg beskrivne i ein tilstandsrapport og andre salsdokument som kjøparen har fått høve til å setje seg inn i. Det er gitt heimel til å forskriftsfeste krav til tilstandsrapportar som skal ha slik verknad.

1. januar 2022 tredde ei ny forskrift om tilstandsrapportar i kraft. Forskrifta stiller tydelege minimumskrav til innhaldet i tilstandsrapportar som blir brukte i samband med sal av brukte heilårs- og fritidsbustader, slik at forbrukarar får eit betre informasjonsgrunnlag før eit kjøp. Direktoratet for byggkvalitet har òg utarbeidd ein struktur for korleis dataa i tilstandsrapportane kan kategoriserast, og fleire aktørar har byrja å utarbeide elektroniske rapportar. Det kan gjere det lettare å samle inn og analysere data frå rapportane, noko som òg kan bidra til auka kunnskap om kva problem bustadeigarar støyter på.

5.4.5 Verkemiddel for å gjere bustader meir tilgjengelege

Fleire offentlege aktørar har verkemiddel som stimulerer til å gjere eksisterande bustader meir tilgjengelege. Husbanken kan gi lån til oppgraderingsprosjekt som gjer ein bustad meir tilgjengeleg. Dette kan vere tiltak som gir trinnfri tilkomst og tilgjengeleg inngangsparti, fjerning av dørterslar, ombygging slik at alle nødvendige rom kjem på same plan, og tiltak som gjer badet meir tilgjengeleg.

Kommunen har ansvar for bustadrådgiving overfor enkeltpersonar. Det kan dreie seg om råd og hjelp til å søkje økonomisk støtte for å gjennomføre tilpassingstiltak i bustaden, og det kan dreie seg om meir konkrete byggtekniske råd og rettleiing i kva tilpassingstiltak det er formålstenleg for den enkelte å gjennomføre.

Hjelpemiddelsentralen i arbeids- og velferdsforvaltninga kan bidra med råd om, utlån av og tilskot til ulike hjelpemiddel. Dei kan òg gi tilskot til varige utbetringstiltak i bustaden – i staden for at det blir installert mellombelse hjelpemiddelløysingar som trappeheis, løfteplattform og rampe. Tilskotet kan inngå i ein felles finansieringsplan saman med lån frå Husbanken.

Byggteknisk forskrift stiller krav om tilgjengelighet i nye bustader. Kravet gjeld for bustader med krav om heis, og i bustader der alle hovudfunksjonar (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) er på inngangsplanet. Kravet om tilgjengelegheit gjeld på inngangsplanet. Det er unntak frå kravet om tilgjengelegheit for halvparten av små leilegheiter på inntil 50 kvadratmeter i bustader med krav om heis.

5.4.6 Verkemiddel for å gjere bustader meir energieffektive

Ein stor del av bygningsmassen er bygd etter tidlegare byggjeforskrifter med mindre strenge energikrav og med andre teknologiar enn dagens nybygg, og potensialet for energieffektivisering er størst i eldre bygningar. Det vil variere frå bygg til bygg kva tiltak det er teknisk formålstenleg og lønsamt å gjennomføre. Generelt vil det ofte vere meir lønsamt å gjennomføre energieffektiviseringstiltak når bustaden uansett skal rehabiliterast.

Fleire verkemiddel bidreg til energioppgradering av bustader. Informasjon om energiprisar og at bustadeigarar kjenner til sitt eige forbruk og kan sjå samanheng mellom forbruk og kostnader, er ein viktig føresetnad for at lønsame oppgraderingar blir gjennomførte. Bustadeigarar treng òg informasjon om kva oppgraderingstiltak det kan løne seg å gjennomføre. Energimerkeordninga for bygg bidreg til dette. I tillegg finst ei rekkje andre informasjonskjelder om energieffektivisering i bygg, blant anna Noregs vassdrags- og energidirektorat si nettside om energisparing81, informasjon om energieffektivisering på nettsidene til Direktoratet for byggkvalitet og Enova, og fleire kommunale rettleiingsordningar. Riksantikvaren har eigne tilpassa råd retta mot gamle hus og verneverdige bygningar.

Enova bidreg òg gjennom fleire støtteordningar til meir effektiv og fleksibel energibruk i bustader. Regjeringa presiserte Enova sitt mandat knytt til energi i 2023. Det inneber at Enova blant anna skal bidra til meir effektiv bruk av energi, meir effektiv utnytting av eksisterande nett og utvikling av nye energiteknologiar i alle sektorar. Enova lanserte i 2023 støtte til energikartlegging og investeringsstøtte til energitiltak retta mot blant anna burettslag, bustadsameige og andre bustadselskap. Støtta er retta mot forbetring av energitilstanden i bygg. Alle energitiltak som bidreg til å redusere berekna levert energi, kan støttast gjennom den nye støtteordninga.

Husbanken gir tilskot til energitiltak i kommunalt eigde utleigebustader, omsorgsbustader og sjukeheimar. Ordninga var ny i 2023 og skal bidra til gjennomføring av energieffektiviseringstiltak og tiltak for auka energifleksibilitet i kommunalt eigde utleigebustader, omsorgsbustader og sjukeheimar. Kommunalt eigde utleigebustader skal prioriterast. Frå 2024 er Energidepartementet ansvarleg for tilskotet, og Husbanken tildeler tilskotet.

Byggteknisk forskrift set rammer for det totale energibehovet til nybygg og minstekrav til energieffektivitet for ulike delar av bygningskroppen. Energikrava omfattar òg krav til ulike løysingar for energiforsyning, blant anna til energifleksible varmesystem for bygg over 1000 kvadratmeter. Reglane i byggteknisk forskrift utløyser ikkje tiltak, som energitiltak, i seg sjølve, men set rammer for dei tiltaka som byggeigaren sjølv vel å gjennomføre.

5.4.7 Transportinvesteringar

Nasjonal transportplan set rammene for utviklinga av transportsystemet og -tilbodet i ein tolvårsperiode, med spesiell vekt på prioriteringar dei første seks åra. Stortingsmeldinga om Nasjonal transportplan 2022–2033 er ein plan for korleis ein dei neste tolv åra skal arbeide i retning av det overordna målet for transportsektoren, som er: eit effektivt, miljøvenleg og trygt transportsystem i 2050. Gjennom arbeidet med Nasjonal transportplan blir det utarbeidd ei rekkje utgreiingar og analysar som ser på moglege effektar av tiltak eller tiltakspakkar. Ny Nasjonal transportplan for perioden 2025–2036 skal leggast fram våren 2024.

5.5 Vurderingane til regjeringa

5.5.1 Ta betre vare på og oppgradere dei bustadene vi har

Regjeringa vil framheve at det å ta vare på dei bustadene vi har, er viktig av omsyn til folks velferd, klimaet, miljøet og energibruken. Å ta vare på bustaden sin er noko kvar enkelt bustadeigar har ansvaret for, og dei fleste gjer dette på ein god måte. Som samfunn kan vi likevel gjere ein heil del for at bustadene våre skal vere betre tilpassa samfunnsutfordringar i dag og i framtida. Regjeringa har satt i gang fleire tiltak for at bustadene våre blir meir energieffektive og betre tilpassa ei aldrande befolkning.

Utnytte bustadmassen

Regjeringa vil at bygningsregelverket skal bidra til fornuftig oppgradering av eksisterande bustader. Derfor er føresegnene i plan- og bygningslova om kva reglar som gjeld ved oppgradering, reviderte og gjorde tydelege med verknad frå 2023. Direktoratet for byggkvalitet har utarbeidd ein rettleiar om kva som gjeld ved arbeid på eksisterande bygg. Regjeringa vil leggje til rette for at bygg blir brukte lengre. Direktoratet for byggkvalitet har derfor i 2024, fått i oppdrag å vurdere korleis bygningsregelverket i større grad kan leggje til rette for at tiltak i eksisterande bygningsmasse kan gjennomførast.

Vedlikehald og oppgradering av bustader krev ein del kompetanse, og det kan vere vanskeleg for bustadeigarar å vite kva tiltak som kan og bør gjerast. Myndigheitene kan bidra til at bustadeigarar får lettare tilgang på informasjon om korleis dei kan ta samfunnsomsyn og tenkje langsiktig og heilskapleg når dei skal vedlikehalde og oppgradere bustaden sin. Ei rekkje offentlege instansar, som Direktoratet for byggkvalitet, Enova, Riksantikvaren og kommunar, gir råd og rettleiing til bustadeigarar.

God informasjon om tilstanden på bustadene kan bidra til at bustadeigarar raskare får kjennskap til byggskadar, noko som kan redusere skadeomfanget. Det gjer òg at bustadkjøparane veit meir om bustadene dei kjøper, noko som bidreg til forbrukartryggleik og redusert konfliktnivå i bustadtransaksjonar. Tilstandsrapportar som blir utarbeidde ved kjøp og sal av bustader, er ei kjelde til informasjon om tilstanden på bustadene. Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) om tilstandsrapportar frå 2022 og arbeidet som Direktoratet for byggkvalitet gjer med å leggje til rette for ein digital struktur for tilstandsrapportar, kan bidra til at rapportane blir betre, og at det blir enklare å nyttiggjere seg informasjon frå rapportane. Regjeringa vil at Direktoratet for byggkvalitet i samarbeid med næringa skal utvikle tenester for digitale tilstandsrapportar som skal bidra til lik praktisering av regelverket og leggje til rette for dataflyt og bruk av dataa.

I dag kan Husbanken som hovudregel berre gi lån til omfattande oppgraderingar som både reduserer energiforbruket og aukar tilgjengelegheita. Regjeringa vil vurdere å opne opp for at Husbanken kan tildele lån til oppgraderingar som berre tilfredsstiller eitt av kravsområda. Det kan gi ei meir målretta og fleksibel ordning som kan brukast av fleire. Regjeringa vil òg vurdere om det er krav innanfor andre kvalitetsområde enn energi og tilgjengelegheit som kan vere relevante. Det kan til dømes vere innanfor klimatilpassing, klimavenleg oppgradering eller standardheving i bustadmarknader med særskilde utfordringar.

Ein del bustader står tomme eller blir nytta som fritidsbustader. Det kan vere gode grunnar til det, og desse bustadene utgjer ikkje ein spesielt stor del av den totale bustadmassen i Noreg. Det kan likevel vere uheldig for eit lokalsamfunn at bustader står ubrukte samtidig som folk slit med å finne seg ein stad å bu. Regjeringa vil auke kunnskapen om tomme bustader, slik at blant anna kommunane kan stimulere til auka bruk av bustadene.

Regjeringa har nyleg lansert boligdugnaden.no, ei nettside som samlar informasjon om korleis ein skal gå fram for å leige ut ein bustad. Gjennom boligdugnaden.no vil regjeringa stimulere til at fleire leiger ut delar av bustaden sin eller andre bustader dei disponerer.

Forstørr bilete

Foto: iStock

Bustader tilpassa ei aldrande befolkning

Det overordna målet med Meld. St. 24 (2022–2023) Fellesskap og meistring – Bu trygt heime er å bidra til at eldre skal kunne bu trygt heime. Ein aldersvenleg bustadpolitikk kan leggje til rette for at kvar enkelt gjer gode bustadval for alderdomen, og til at bustadmassen er tilpassa demografiske behov. Særleg i område der det blir bygd få nye bustader, og der det bur mange eldre, vil det ikkje alltid vere mogleg å flytte til ein nyare og meir aldersvenleg bustad. Da vil tilpassing av bustaden kunne vere viktig for at eldre kan bu lenger heime og vere meir sjølvhjelpte.

Tiltak for å gjere eksisterande bustader meir eigna for eldre er ein viktig del av eldrebustadprogrammet til regjeringa.82 Eldrebustadprogrammet skal bidra til at alle har tilgang til ein eigna bustad i eit aldersvenleg bumiljø, og til at fleire eldre kan gjere tilpassingar i eigen bustad. Husbanken har det overordna ansvaret for programmet. Programmet vil omfatte tiltak retta mot enkeltmenneske, byggjebransjen og kommunane. Tiltaka i programmet skal bidra til å setje kommunane betre i stand til å utløyse potensialet som ligg i god rettleiing og planlegging, stimulere kvar enkelt til å planleggje sin eigen busituasjon og utforske moglegheitene for nye og meir sosiale buformer. Regjeringa vil blant anna

• styrkje rolla Husbanken har som rettleiar overfor kommunane, for å setje dei betre i stand til å planleggje for bustader til eldre

• vurdere innretninga av lån til livsløpsbustader, blant anna med mål om å bidra til fleire eigna bustader til eldre

• gjere startlån betre kjende blant eldre, slik at fleire eldre i distrikta kan kjøpe eller oppgradere bustader som gjer at dei kan bli buande lenger heime

• leggje til rette for at det blir bygd fleire servicebustader og andre aldersvenlege bustader

Regjeringa har mål om ein nullvisjon for hardt skadde og døde frå fallulykker i heimen og nærmiljø. I 2024 vil regjeringa vidareutvikle nullvisjonsarbeidet, blant anna greie ut kva kommunane treng av kunnskapsstøtte for å jobbe med fallførebygging, og identifisere aktuelle aktørar i arbeidet. Nullvisjon for fallulykker i og ved heimen er omtalt i Meld. St. 15 (2022–2023) Folkehelsemeldinga, og inngår i Meld. St. 24 (2022–2023) Fellesskap og meistring – Bu trygt heime.

Redusert energibruk i bustader

Meir energieffektive bustader kan redusere dei løpande energikostnadene for bebuarane og samtidig leggje til rette for raskare omstilling til lågutsleppssamfunnet. Regjeringa vil redusere energibruk i bygg, og i tråd med handlingsplanen for energieffektivisering i alle delar av norsk økonomi har regjeringa blant anna følgjande tiltak:

• Regjeringa har styrkt og vidareutvikla tilskotsordninga for energitiltak i kommunalt eigde utleigebustader, omsorgsbustader og sjukeheimar. Etter ei styrking av ordninga i samband med revidert nasjonalbudsjett i 2023 kunne Husbanken gi tilskot til energitiltak for til saman 264 millionar kroner i 2023. I 2024 er løyvinga auka med 36 millionar kroner til 300 millionar kroner.

• Enova blei i 2024 løyvd 880 millionar kroner til styrka satsing på meir effektiv energibruk.

• Direktoratet for byggkvalitet skal greie ut moglege endringar i byggteknisk forskrift og byggjesaksforskrifta som kan leggje til rette for energieffektivitet, energifleksibilitet og lokal energiproduksjon i nye og eksisterande bygg.

• Regjeringa løyver i 2024 til saman 15 millionar kroner til Noregs vassdrags- og energidirektorat, Direktoratet for byggkvalitet og Husbanken for å følgje opp arbeidet med energieffektivisering.

• Informasjonsarbeidet rundt energieffektivisering i bygg skal vidareutviklast.

• Regjeringa vil foreslå forskriftsendringar som gjer energimerkeordninga meir relevant for eksisterande bygg. Det går òg føre seg eit arbeid for å leggje til rette for at energimerkeordninga kan samspele betre med andre verkemiddel.

• Regjeringa vil innføre krav om måling og fakturering av fjernvarme og fjernkjøling, og greie ut krav om individuell måling og fakturering av varme og kjøling i bygningar som har felles anlegg for romoppvarming eller tappevatn.

Betre etterleving av regelverket for høgare byggkvalitet

Dersom bustader blir bygde i strid med plan- og bygningslovgivinga, kan det føre til byggfeil. Feil som ikkje blir retta opp kan gi byggskadar eller andre ulemper for bebuarar og bustadeigarar.

Plan- og bygningslovgivinga har ei rekkje reglar som skal bidra til forsvarleg byggkvalitet, blant anna kontroll, tilsyn og kvalifikasjonskrav. På trass av eit omfattande regelverk klarer ein i mange tilfelle ikkje i dag å oppnå dette formålet. Det blir ført for lite tilsyn og kontroll med bygg- og anleggsprosjekt, og både omfanget og innretninga av kvalifikasjonskrava er blitt kritisert. Resultatet er at byggfeil og byggskadar blir oppdaga for seint i byggjeprosessen.

Regjeringa vil derfor vurdere lov- og forskriftsendringar i plan- og bygningslovgivinga når det gjeld kontroll og tilsyn i byggjesaker. Formålet er å sikre betre etterleving av regelverket, auke risikoen for å bli oppdaga for føretaka og gjere regelverket meir forståeleg. Regjeringa vil òg vurdere lov- og forskriftsendringar i plan- og bygningslovgivinga når det gjeld kvalifikasjonskrav til ansvarlege føretak i byggjesaker. Formålet er å sikre meir treffsikre og forståelege krav og eit enklare system med krav på færre fagområde. Direktoratet for byggkvalitet har fått i oppdrag å greie ut og foreslå endringar. Kommunal- og distriktsdepartementet tek sikte på å sende på høyring eventuelle forslag til endringar på begge desse arbeida i 2025. I ei høyring vil konsekvensar av forslaget bli drøfta.

5.5.2 Raskare bustadbygging og fleire gode bustadprosjekt i heile landet

Regjeringa vil leggje betre til rette for bustadbygging. I mange delar av landet er det behov for å byggje fleire bustader for å møte veksten i talet på hushald. Det bør bli bygd bustader på stader og med kvalitetar som bidreg til gode og mangfaldige bumiljø, og at folk har valmoglegheiter på bustadmarknaden og kan flytte dit det finst attraktive jobbar. Miljøbelastninga frå bygging og bruk av bustader skal vere så låg som mogleg.

Dei ulike omsyna kan gjere bustadbygging komplisert, tidkrevjande og risikofylt. Det gjeld ikkje minst i område der bygginga skal skje gjennom fortetting og transformasjon av eksisterande område og bygg. Det er mogleg og nødvendig å redusere tidsbruk og kostnader i bustadbygginga. Når prosessane er lange og lite føreseielege aukar kostnadene og risikoen for at byggjeprosjekta blir utset eller stoppar. Det kan hindre at gode bustadprosjekt blir realisert. For kommunane vil kostnadene til saksbehandling auke når plan- og byggjesøknader er mangelfulle eller i strid med overordna føresegner. Det hindrar effektiv bruk av kommunens ressursar. Enklare reglar og fleire digitale løysingar kan gjere prosessane kortare og meir føreseielege, og redusere kostnadene både hos utbyggjarar og kommunar. Regjeringa ser behov for forenklingstiltak i alle ledd av plan- og byggjesaksprosessen.

Effektive plan- og byggjesaksprosessar er ikkje minst viktig for å dempe negative effektar av konjunktursvingingar for bustadbygginga og byggjenæringa. Når det blir bygd lite i ei periode, kan det gje ekstra press i marknaden når etterspurnaden aukar. Kapasitet og effektivitet i kommunane er sentralt i slike situasjonar.

Kommunane er sentrale i å leggje til rette for å byggje dei bustadene vi treng, men staten må bidra til gode rammer for bustadbygginga. Regjeringa vil betre plan- og byggjeprosessane og leggje betre til rette for at gode bustadprosjekt kan realiserast gjennom fleire digitale verktøy, eit godt regelverk, god samordning og eit styrka kunnskapsgrunnlag. Husbanken skal støtte opp om arbeidet til kommunane og bidra til fleire bustader med gode kvalitetar.

Forstørr bilete

Foto: iStock

Enklare og billigare plan- og byggjesaksprosessar

Regjeringa meiner at det er viktig at det blir enklare og billigare å realisere gode bustadprosjekt. Potensialet er stort og berre delvis nytta. For å auke framdrifta i arbeidet betrakteleg, vil regjeringa sette i gang fleire tiltak som skal bidra til meir effektive og føreseielege plan- og byggjesaksprosessar og betre rammevilkår for bustadbygging i både byar og distrikt. Regjeringa vil derfor styrkje budsjetta til Direktoratet for byggkvalitet slik at dei kan leggje til rette for digitale plan- og byggjesaksprosessar. I tillegg skal dei leggje til rette for at regelverket blir digitalt og enklare å bruke.

Noko som ofte blir nemnt som utfordringar i plan- og byggjesaksbehandlinga er at plan- og bygningsregelverket og arealplanane er omfattande og kompliserte, og kommunar og saksbehandlarar praktiserer reglane ulikt. Det gir lite føreseielege prosessar, auka tidsbruk, fleire konfliktar og høgare kostnader. Tidkrevjande og lite føreseielege plan- og byggjesaksprosessar kan avgrense bustadbygginga og omstillingsevna til kommunar over heile landet.

Digitalisering av plan- og byggjesaksprosess, og digital tilrettelegging, forenkling og brukarorientering skal først og fremst gjere det meir føreseieleg å følgje plan- og bygningsregelverk for både byggje-, anleggs- og eigendomsnæringa og privatpersonar. Digitalisering gir enklare og raskare prosessar, fleire rette søknader, mindre ressursbruk og store innsparingar for søkjarar, næringa og kommunar. Det kan redusere tidsbruken og usikkerheita ved bygging og rehabilitering av bustader og gjere det enklare å få realisert gode bustadprosjekt.

Regjeringa har over tid jobba med forenklingar som bidreg til meir effektiv ressursbruk i kommunar og hos utbyggjarar. Arbeidet med å forenkle byggjesaksprosessane har kome godt i gang. Den digitale regelverkplattforma Fellestjenester BYGG er vel etablert, og om lag 270 kommunar tatt i bruk det digitale saksbehandlingssystemet eByggesak. Fellestjenester BYGG er ein sentral brikke i arbeidet med å sørge for saumlaus digital informasjonsflyt mellom kommunar, sektormyndigheiter, ansvarlege søkjarar og utbyggjarar. Til dømes har løysinga for digitalt nabovarsel til nå spart utbyggjarar og privatpersonar for over ein milliard kroner. For å få ei fulldigital byggjesaksprosess trengs det å vidareutvikle løysinga. Regjeringa jobbar òg med å leggje til rette for ein meir effektiv saksbehandling av plansakar. Regjeringa ønskjer å utvikle eit saumlaust system for planprosessen, på tilsvarande måte som for byggjesak. Allereie har regjeringa iverksett forenklingstiltak, blant anna fleire sjølvbeteningsløysingar for kommunane på planområdet. Nasjonal planregelkatalog med kvalitetssjekka planføresegner for reguleringsplanar blir fortløpande publisert frå januar 2024, og det er tilrådd å ta katalogen i bruk i samband med nye reguleringsplansaker. Sjekklister og eit nytt og betre valideringssystem for planforslag er under utvikling. Regjeringa har òg lagt til rette for utvikling av og finansiering av nye tenester og data som kan brukast i kommunal areal- og samfunnsplanlegging, som nasjonal detaljert høgdemodell.

Regjeringa meiner samtidig at det er behov for å styrkje arbeidet med å forenkle plan- og byggjesaksprosessane. For å gjere fleire gode byggjeprosjekt enklare og billigare å realisere er det avgjerande å effektivisere planprosessen. Digitalisering av planprosessen vil bidra til kortare saksbehandlingstid, betre gjenbruk av data, felles standardar, system og støttefunksjonar som alle kan nytte seg av. Å utvikle digitale funksjonar for planbehandlinga, tilsvarande som for byggjesak, kan effektivisere og automatisere heile plan- og byggjesaksprosessen.

Det er òg eit stort potensial i å styrkje og vidareutvikle Fellestjenester BYGG. Ei vidareutvikling av løysinga vil gi meir automatisering og fleire sjølvbeteningsløysingar, som blant anna vil bidra til likare praktisering av regelverket, betre dataflyt og meir digital samhandling mellom sektormyndigheiter.

Regjeringa vil gjere plan- og bygningsregelverket meir brukarorientert gjennom digital tilrettelegging og forenkling. Direktoratet for byggkvalitet er allereie i gang med å gå gjennom byggteknisk forskrift (TEK17) med sikte på digitalisering av regelverket. TEK17 heng tett i hop med byggjesaksforskrifta (SAK) og forskrift om dokumentasjon av byggjevarer (DOK), og digitalisering av forskriftene bør sjåast i samanheng. Ved å òg digitalisere DOK og SAK vil ein kunne sjå på moglegheita for å utvikle digitale løysingar som til dømes automatisk regelsjekk, utvikling av digitale klimagassrekneskap og digitale ombrukskartleggingar.

Mangelfulle byggjesøknader skaper unødvendig tidsbruk i byggjesaksprosessane og kan forseinke sjølve byggjeprosjekta og gi auka kostnader. Mangelfulle søknader kan ha ulike årsaker, og kompliserte reglar kan vere éin årsak. Regelverket er utvikla over tid og skal gjelde for alle typar tiltak frå større kompliserte sjukehusbygg til eit lite tilbygg, ein frittliggjande bod eller mindre innvendige ombyggingar. Det kan vere vanskeleg å forstå og få oversikt over kva for reglar som gjeld det enkelte byggjetiltaket. Regjeringa vil sjå på moglegheiter for å redusere saksbehandlingstida i byggjesaker ved blant anna å stille klarare krav til kva dokumentasjon som må vere med i ein byggjesøknad og gi enda tydelegare reglar for når ein byggjesøknad har tilstrekkeleg dokumentasjon til at saksbehandlingsfristen til kommunane startar å løpe. Moglege konsekvensar vil bli drøfta i ei eventuell høyring.

Den teknologiske utviklinga går raskt. Kunstig intelligens og digital teknologi kjem til å endre samfunnet vårt på måtar vi framleis ikkje forstår eller evnar å kontrollere. Regjeringa vil undersøkje korleis bruk av kunstig intelligens og ny teknologi kan bidra til å effektivisere plan- og byggjesaksbehandling.

Samordna og kunnskapsbasert bustadutvikling

Regjeringa er oppteken av at bustadbygginga bidreg til at bustadmarknaden jamnar ut sosiale og geografiske forskjellar framfor å forsterke dei. I mange byar og sentrale strøk er etterspurnaden etter bustader høg i forhold til tilbodet, og veksten i talet på bustader har ikkje halde tritt med veksten i etterspurnaden. Når byar veks, blir ofte pendlaravstandane større. Byar med stor etterspurnad må utviklast, slik at fleire kan bu der. Samtidig er regjeringa oppteken av å sikre god kvalitet på bustadområda og stadutviklinga i alle delar av landet. Sosioøkonomiske forhold, i kombinasjon med god kvalitet på og god tilgang til bustader og nærmiljø, er viktig for helse og livskvalitet. Bustad- og nærmiljøområda bør derfor utviklast til det beste for samfunnet, og samtidig virke for dei som treng det mest. Attraktive lokalsamfunn rundt om i landet kan òg dempe presset på dei største byane. Det kan gjere det lettare å skaffe seg ein bustad anten ein vil bu i ein storby, i pendlaravstand til ein storby, i ein mellomstor by eller landleg. Mange distriktskommunar har dessutan behov for eit meir variert bustadtilbod tilpassa behova i befolkninga, med fleire eldre og einslege, og tilgjengelege bustader for tilflyttande arbeidstakarar.

Til å vurdere om det på lang sikt blir bygd dei bustadene som samfunnet treng, er det behov for gode analysar. Regjeringa vil vidareutvikle kunnskapsgrunnlaget om bustadbehov. Regjeringa vil blant anna styrkje kunnskapsgrunnlaget fylkeskommunen treng for å gjennomføre regionale bustadbehovsanalysar, og leggje betre til rette for at fylkeskommunane kan støtte opp om arbeidet i kommunane, gjennom utgreiingar og analyseverktøy.

Regjeringa vurderer vidare å rettleie kommunane om utrekning av arealreserven for bustadformål. Det vil vere ein fordel om kommunane nyttar same metode for å rekne ut arealreserven. Det kan gjere det enklare å gjere samla analysar av arealreserven til bustadformål for fleire kommunar og å samanlikne arealreserven mellom kommunar. Kommunal- og distriktsdepartementet har sendt på høyring eit forslag til retningslinjer om utrekning av arealreserven til bustadformål, og vil vurdere høyringsinnspela.

Lokalisering av bustader skal sjåast i samanheng med annan arealbruk og med transportsystema gjennom samordna areal- og transportplanlegging. Formålet med å sjå planlegging av transport, bustader og annan arealbruk i samanheng er å leggje til rette for berekraftig arealbruk, å redusere transportbehov og å fremje samfunnsøkonomisk ressursutnytting. Regjeringa reviderer dei statlege planretningslinjene for areal og mobilitet. Retningslinjene skal i større grad bli eit godt verktøy for å sikre ei samordna og berekraftig bustad-, areal- og transportplanlegging. Forslaget vidarefører som eit sentralt prinsipp at ein skal samordne utbyggingsmønster og transportsystem for å oppnå løysingar som er arealeffektive, og som avgrensar transportbehovet og legg til rette for syklistar, gåande og kollektivtransport. Forslaget leggjar samtidig auka vekt på at utbyggingsmønsteret bør bidra til å utnytte og ta vare på eksisterande infrastruktur og bygningar der dette finst.

Forslaget til nye retningslinjer peiker òg på at planlegginga skal leggje til rette for tilstrekkeleg og variert busetnad, med vekt på regionale løysingar. Planlegginga skal dessutan bidra til gode bumiljø for alle. Forslaget peiker vidare på at det bør utarbeidast bustadbehovsanalysar på regionalt nivå, basert på kunnskap om befolkningsutvikling og bustadmarknad, for å bidra til tilstrekkeleg og variert bustadbygging i eit regionalt perspektiv. Slike analysar bør kartleggje moglegheita for gjenbruk av den eksisterande bygningsmassen. Kommunane skal leggje regionale analysar av bustadbehov til grunn for planlegginga si, saman med lokale analysar av bustadmarknaden.

Det er dessutan viktig at investeringar i transportinfrastruktur bidreg til eit godt bustadtilbod i heile landet. Effekten av transportinvesteringar på arealbruksendringar, og andre verknader på den lokale og regionale bustadmarknaden, bør omtalast og takast omsyn til der det er relevant for tiltaket som blir greidd ut. Det kan gjerast gjennom blant anna konsekvensutgreiingar i konseptvalutgreiingar og arealplanar, der det kan knytast til det aktuelle prosjektspesifikke behovet. Regjeringa vil vurdere korleis bustadmarknadsomsyn blir varetekne i slike utgreiingar i dag, og om det er behov for eit forbetra kunnskaps- eller metodegrunnlag.

Statlege og regionale myndigheiter må bidra til effektive og gode planprosessar. For å unngå motsegner er det viktig at myndigheitene planane vedkjem, deltek aktivt i planprosessane og gir tidlege og tydelege signal om interesser og omsyn som kan gi grunnlag for motsegner. Statsforvaltarane har ei sentral rolle i å samordne statlege motsegner. Samordninga bør skje på ein demokratisk, open og effektiv måte. Regionalt planforum, som blir drifta av fylkeskommunane, er ein viktig arena for samordning av nasjonale, regionale og kommunale interesser i planlegginga. Her kan kommunane møte aktuelle regionale og statlege myndigheiter og diskutere konkrete plansaker. Kommuneplanar og reguleringsplanar som vedkjem nasjonale og regionale interesser, bør diskuterast i regionalt planforum tidleg i planprosessen. Det bidreg til betre planar og færre motsegner i høyringsfasen. Regjeringa forventar at regionalt forum blir brukt aktivt for å klargjere og samordne statlege, regionale og kommunale interesser i aktuelle plansaker. Dette er framheva i nasjonale forventningar til regional og kommunal planlegging. Det er òg eit stort potensial for betre digital samhandling mellom sektormyndigheiter gjennom betre digitale løysingar.

Kommunane har stor fridom i arealplanlegginga, men må sjå til at planane varetek nasjonale og vesentlege regionale interesser. Regjeringa vil kartleggje korleis kommunar og organ med myndigheit til å fremje motsegn veg omsynet til nasjonale interesser mot omsynet til lokalt sjølvstyre, og korleis motsegner blir løyste lokalt. Betre kunnskap på området er viktig for å bidra til betre praktisering av motsegnsinstituttet og meir effektive planprosessar.

Forslag til nye statlege planretningslinjer for areal og mobilitet har ei breiare innretning og har med ei rekkje nye tema det skal takast omsyn til i planlegginga. Det vil derfor vere viktig å bidra til at kommunane og statsforvaltarane forstår retningslinjene likt, for å sikre at dei blir tekne i betraktning i planlegging, og at det blir skapt ein lik praksis for korleis dei skal forståast og følgjast opp. Rettleiinga skal bidra til at retningslinjene blir varetekne i planlegginga, og til at dei ulike omsyna blir drøfta tidleg i planprosessane, slik at ein kan redusere bruk av motsegner. Dette kan omfatte utarbeiding av både prosessrettleiing og temarettleiing.

Det er viktig at bygging skjer ut frå oppdaterte planar, og at vedteke planar fører til at byggjeprosjekt blir realiserte. Dette skjer ikkje alltid, og det kan vere mange grunnar til at planar ikkje blir realiserte. Plan- og bygningslova hadde tidlegare ei tidsfrist for bygging etter vedteke planar. Denne regelen blei avvikla og erstatta med ei regel om at kommunane har ansvar for å undersøkje om planane er oppdaterte nok dersom det skal byggjast etter ti år. Det kan vere nyttig å sjå på om offentlege rammevilkår betre kan stimulere til at vedteke planar blir realiserte. Regjeringa vil utgreie tiltak som gjer at areal avsett til bustad, raskare blir bygd ut.

Effektive og gode rammer for fortetting og transformasjon

Fortetting og transformasjon kan gjere det lettare å få bygd dei bustadene som trengst, og samtidig unngå eller redusere nedbygging av naturområde og spare landbruksareal. Fortetting og transformasjon kan dessutan bidra til særprega bumiljø og varierte bustadtilbod. Mange ønskjer òg å bu i meir tettbygde område, med blant anna kortare reiseavstandar. Ikkje minst kan det vere ein fordel for mange eldre å bu i lettstelte bustader nær servicesenter og kollektivtransport. Fortetting kan òg bidra til betre ressursutnytting for helse- og omsorgstenestene, gjennom spart reisetid.

Kommunane speler ei viktig rolle i å setje av tilstrekkeleg areal til transformasjon og fortetting i kommuneplanane sine. Fortettings- og transformasjonsprosjekt er likevel ofte kompliserte. Det kan gi store, langvarige og kostbare prosessar, der det er nødvendig med omfattande samhandling og koordinering mellom ulike aktørar. Det kan blant anna vere krevjande å sikre god kvalitet og eit variert bustadtilbod. Regjeringa vil leggje betre til rette for effektive og føreseielege prosessar i fortettings- og transformasjonsområde, og sørgje for at kommunane får høgare kompetanse på korleis dei kan leggje til rette for gode bustadprosjekt.

Finansiering av infrastruktur i utbyggingsområde blir ofte avtalt gjennom utbyggingsavtalar, men det er fleire utfordringar med dagens reglar, ikkje minst i større fortettings- og transformasjonsprosjekt. Regjeringa vil at reglane skal sikre god føreseielegheit, fleksibilitet og rettssikkerheit, og vil utvikle betre verktøy for utbygging av større område og store endringar i infrastruktur. Formålet er å opne for at eit utviklingsområde kan gjerast byggjeklart tidlegare enn i dag, i tillegg til å gi meir føreseielege rammer for utbyggjarane. Kommunal- og distriktsdepartementet har hatt på høyring eit forslag til grunneigarfinansiering av infrastruktur. Departementet vurderer no høyringssvara, med sikte på å leggje fram i lovproposisjon for Stortinget.

Regjeringa vurderer òg lov- og forskriftsendringar i plan- og bygningslovgivinga når det gjeld opparbeidingsplikt og refusjon. Formålet er todelt. For det første er det behov for å gjere reglane klarare og enklare. For det andre er det behov for å vurdere om reglane gir tilstrekkeleg føreseielege rammer og sikrar ei formålstenleg og mest mogleg rettferdig fordeling av nødvendige kostnader.

Regjeringa vil undersøkje tidsbruken i planprosessar, og dette er ikkje minst viktig for fortettings- og transformasjonsområde. Eit oppdatert kunnskapsgrunnlag må utarbeidast i samarbeid med kommunane og vil vere eit godt utgangspunkt for nærare dialog om aktuelle grep for å få ned saksbehandlingstida.

Forslaget til nye statlege planretningslinjer for areal og mobilitet vidarefører føresegner frå dagens retningslinjer om at fortetting og transformasjon av bustad- og næringsområde skal vurderast og bør utnyttast før nye utbyggingsområde blir sette av og tekne i bruk. Forslaget til reviderte retningslinjer leggjar forsterka vekt på at det skal vere god kvalitet på fortettings- og transformasjonsprosjekt. Kulturmiljø, stadkvalitetar, gode uteområde, bukvalitet og tilgang til grøntstrukturar og naturområde bør vektleggjast.

Regjeringa vil styrkje kunnskapen om og rettleiinga i bruk av plan- og bygningslova for å sikre ei meir effektiv utnytting av utbygde areal gjennom fortetting og eksisterande bygg gjennom ombruk og transformasjon. Utgreiinga skal gjere tydeleg det juridisk handlingsrommet og moglegheitene for å sikre fortetting, ombruk og transformasjon av utbygde areal og bygg som ikkje er omfatta av formelt vern, og gi tilrådingar til planprosessen for å sikre realisme og føreseielege rammer for både utbyggjar og planmyndigheit.

Fortetting kan òg handle om betre utnytting av areala vi byggjer. Samlokalisering og fleirbruk av ulike funksjonar og aktivitetar kan både vere arealeffektivt, gi aktivitet og vere økonomisk fordelaktig for dei involverte. Bygg og uterom som rommar fleire funksjonar, kan opne for eit større mangfald av aktivitetar. Det kan blant anna gjelde bustader med fellesrom og deling av ulike kvalitetar ved bustadene mellom naboane. Regjeringa vil utvikle kunnskapen og styrkje rettleiinga om moglegheiter for å planleggje for sambruk, fleirbruk og deling i bygg og uteområde.

Styrkje bustadtilbodet i distrikta

Styrkt bustadtilbod og auka dynamikk i bustadmarknadene i distrikta kan gjere det lettare å flytte til ein eigna bustad. Det er ikkje minst uheldig dersom manglande bustadtilbod hindrar folk i å etablere seg, spesielt dersom den lokale arbeidsmarknaden er god.

Regjeringa styrkjer Husbankens rolle som bustadpolitisk støttespelar for kommunane. Det er viktig for det distriktretta arbeidet. Husbanken har blant anna økonomiske verkemiddel som gjennom samarbeid og dialog med kommunar og utbyggjarar kan utnyttast på ein meir treffsikker måte enn det dei gjer i dag. Husbanken gjer derfor ordningane sine betre kjende for distriktskommunar, og inntil 1 milliard kroner av låneramma til Husbanken kan prioriterast til lån til utleigebustader og lån til bustadkvalitet i distriktskommunar i sentralitetsklasse 5 og 6. Regjeringa har sett i gang eit arbeid for å vurdere endringar i innretninga av låneordningane til Husbanken og korleis dei kan medverke til fleire eigna bustader i distrikta.

I mange distriktskommunar vil eldredelen bli høg framover, og det er viktig med fleire bustader som er lettstelte og tilgjengelege, med god tilgang til tenester. Dette tilseier at det kan vere behov for verkemiddel som stimulerer til auka tilgjengelegheit i nye bustader generelt, og i distriktskommunar spesielt. Regjeringa har sett i gang eit arbeid med å vurdere endringar i innretninga av husbanklån til bustadkvalitet, for å møte behova til ei aldrande befolkning betre.

1. januar 2023 auka regjeringa arealgrensa for husbanklån til bustadkvalitet for einebustader frå 150 til 200 kvadratmeter. Det er ei viktig endring for distriktskommunar, og gjer låneordninga betre tilpassa bustadbehova i distriktskommunar. Ei undersøking av unges motivasjon for å bu i distrikta peiker på at denne gruppa verdset høgt det å bu i einebustad med eigen hage og ha lett tilgang til naturen.83

Regjeringa har etablert ei ny ordning med tilskot til bustadtiltak i distriktskommunar for å auke tilgangen til eigna bustader, og i 2024 styrkte regjeringa løyvinga til utvikling av nye samarbeidsformer og forsøk med nye bustadkonsept og verkemiddel i desse kommunane. Regjeringa vil vurdere ytterlegare verkemiddel, blant anna tilskot for bustadbygging i distrikta og tiltak for å redusere tapsrisikoen ved bygging.

Regjeringa har invitert kommunar til å søkje om å utvikle bygdevekstavtalar med staten for å styrkje utviklinga i kommunane. Dette er eit nytt verkemiddel, som skal medverke til meir målretta og samordna innsats i distriktsområda. Bustad er eit tema i alle pilotane i den første puljen med bygdevekstavtalar. For å bidra til utvikling av lokale bustadtilbod har Husbanken forplikta seg til å inngå eit tettare samarbeid med pilotane. Regjeringa vil at Husbanken i bygdevekstavtalane skal ha ei utvida rådgivingsrolle. Husbanken skal støtte kommunane i planleggings- og gjennomføringsfasen av bustadprosjekt, støtte opp om samarbeid med private aktørar og legge til rette for forsøk med nye bustadkonsept og verkemiddel som bidreg til fleire eigna bustader i kommunane.

Regjeringa vil at kommunar skal ha handlingsrom til å kunne bestemme kvar nye bustader skal bli bygd. Dette handlingsrommet blir gjort tydeleg i forslaget til reviderte planretningslinjer for areal og mobilitet. I distriktsområde med lågt utbyggingspress, lågt folketal og/eller negativ befolkningsutvikling skal dei reviderte planretningslinjene særleg bidra til utvikling av levedyktige lokalsamfunn. I mindre tettstader og grisgrendte område skal det leggjast til rette for å utvikle gode og attraktive lokalsamfunn med tilgang til bustader og tenester. Regjeringa meiner det må vurderast korleis blant anna busetnadsstruktur, enkeltbygningar, kulturmiljø og møteplassar kan ha betydning for identiteten til staden og bidra til attraktivitet og eit levedyktig lokalsamfunn.

Boks 5.15 Pilot Senja – reduksjon av tapsrisiko ved bygging av bustader i distrikta

Forstørr bilete

Foto: Husbanken

Senja opplever vekst i folketalet og har ein pressa bustadmarknad i sentrale område i kommunen. Likevel er det ei stor utfordring å skaffe privat lånekapital til å oppføre nye bustader i dei mindre sentrale områda i kommunen. I 2023 fekk Senja tilsegn om tilskot frå Husbanken til bustadtiltak i distrikta. Tilskotet er på 1 575 000 kroner, og er øyremerkte til å gjennomføre Pilot Senja.

I Pilot Senja testar kommunen ut tre verkemiddel med bakgrunn i Samfunnsøkonomisk Analyse sitt notat «Analyse av pilotordninger som kan stimulere til mer boligbygging i distriktene»:

• reduksjon av tapsrisiko for hushald ved oppføring av ny bustad i ein distriktskommune

• reduksjon av likviditetsproblem for utviklarar av fleirbustadprosjekt i distrikt med lange omsetjingstider

• leige-til-eige-ordning i distriktskommunar som er avhengige av høg arbeidspendling i periodar

Senja bruker alle verkemidla til Husbanken aktivt og har eit godt samarbeid med private finansinstitusjonar i regionen. I samband med prosjektet skal kommunen oppretta eit eige tapsfond. Tapsfondet skal dekkje opp for garantiar som blir gitt til private og entreprenørar. Det er kommunen som gir garantiane. Det blir jobba med ulike utrekningsmodellar for eit tapsfond. Garantiar skal givast for å stimulere til bustadbygging, men ikkje vere ein overkompensasjon.

Kjelde: Husbanken

5.5.3 Ein stabil økonomisk situasjon som ramme for bustadmarknaden

Byggje- og anleggsnæringa er ein konjunkturfølsam bransje som opplever større svingingar i aktiviteten enn mange andre næringar. Aktiviteten i byggje- og anleggsnæringa har minka mykje den siste tida. Det må sjåast i samanheng med den økonomiske politikken, som har vore innretta for å få ned veksten i konsumprisane. Låg bustadbygging den siste tida heng saman med lågt sal av nye bustader, i tillegg til auka kostnader. Mange hushald kan vegre seg for å kjøpe bustad med leveranse langt fram i tid når dei økonomiske utsiktene er usikre. Svak etterspurnad etter nye bustader er utfordrande for byggjenæringa og tilknytte bransjar. Den låge bustadbygginga vil truleg auke presset i bustadmarknaden når etterspurnaden etter nye bustader etter kvart aukar.

Samtidig er bygg og anlegg ei svært omstillingsdyktig næring med gode evner til å tilpasse produksjonen til endringar i etterspurnaden. Mange arbeidstakarar innanfor bustadbygging har kompetanse som kan nyttast til andre viktige samfunnsoppgåver, slik som å oppgradere og halde ved like eksisterande bygg og anlegg. Gjennom blant anna offentlege investeringar i infrastruktur og bygg, støtte til energieffektivisering av bustader og Husbankens låneordningar bidreg òg staten til å halde oppe aktiviteten i næringa i ein periode med lågare etterspurnad etter nye bustader.

I 2024 er låneramma til Husbanken auka betydeleg, til 29 milliardar kroner. Sidan regjeringa tiltredde, har låneramma auka med 10 milliardar kroner, og ho er no høgare enn på fleire tiår. Auka låneramme inneber blant anna at fleire kan få startlån, og fleire prosjekt kan få husbanklån til miljøvenlege bustader og livsløpsbustader.

Fram til 2023 var byggje- og anleggsnæringa prega av høg aktivitet og sysselsetjingsvekst. Offentlege investeringar i infrastruktur og bygg har auka mykje dei siste åra og ligg på eit høgt nivå, både historisk og samanlikna med andre land, og fleire store offentlege byggje- og infrastrukturprosjekt vil bidra til å halde etterspurnaden oppe framover òg.

Aktiviteten i norsk økonomi generelt er òg høg, og det er viktig å halde inflasjonen nede. Regjeringa jobbar for ein stabil økonomisk situasjon, noko som er viktig for ein framleis velfungerande bustadmarknad.

Det offentlege bør dessutan vere forsiktig med å avlaste næringsaktørar for risiko i nedgangstider. Det kan skape forventningar om risikoavlasting ved seinare utfordringar og bety at utbyggjarar i mindre grad tek høgd for risikoen knytt til verksemda si. Samtidig er gode og stabile rammevilkår viktige for at utbyggjarar skal ha den føreseielegheita dei treng for å kunne gjennomføre samfunnsøkonomisk lønsame prosjekt. Regjeringa meiner det taler for at både staten og kommunane bør vere tilbakehaldne med å innføre krav og regelendringar som kan gi uventa kostnader for næringa.

5.5.4 Klima- og miljøvenleg bustadutvikling

Behov for å byggje meir klima- og miljøvenleg

Store delar av utsleppa frå byggjeverksemd er indirekte utslepp frå ressursbruk og avfall som følgje av bygging, i tillegg til utslepp gjennom nedbygging av areal. Vi som samfunn kan redusere utsleppa dersom vi tek vare på dei bygga vi har, bruker byggjemateriale om igjen, reduserer ressursbruken ved nybygg og bruker om igjen allereie nedbygd areal framfor å byggje ned natur.

Byggjenæringa er ein viktig bidragsytar for å omstille Noreg mot eit lågutsleppssamfunn. Utviklinga av ei meir klima- og miljøvenleg byggjenæring skjer i eit samspel mellom offentlege rammevilkår, innovasjon og marknadsutvikling i næringa og preferansar og etterspurnad i befolkninga. Regjeringa inviterte i 2023 byggje-, anleggs- og eigedomsnæringa til dialog om klimapartnarskap. Det overordna målet med klimapartnarskap som verkemiddel er å få gjennomført samfunnsøkonomisk lønsame tiltak som kan bidra til kutt i klimagassutsleppa i tråd med Noregs klimamål for 2030 og 2050 og omstillingsmåla for heile økonomien. I første fase av dialogen har partane samarbeidd om å etablere eit omforent kunnskapsgrunnlag om klimafotavtrykket for bygging.

Krav i byggteknisk forskrift (TEK17) er eitt av verkemidla som kan påverke bygginga i ei meir klima- og miljøvenleg retning. Regjeringa vil vurdere korleis krav i byggteknisk forskrift kan bidra til at klimaavtrykket frå bygging blir redusert, inkludert kva kostnadsverknader moglege forskriftskrav vil medføre. Dette er arbeid Direktoratet for byggkvalitet er i gang med. Direktoratet for byggkvalitet har òg fått i oppdrag, saman med Noregs vassdrags- og energidirektorat og Direktoratet for sikkerheit og beredskap, å vurdere korleis krava til sikkerheit mot naturpåkjenningar i byggteknisk forskrift i større grad kan ta omsyn til framtidige klimaendringar.

Gjennom planar etter plan- og bygningslova kan planmyndigheita stille ei rekkje krav som varetek klima og miljø ved nybygg. Utgangspunktet er likevel at planane ikkje skal behandle tema som er omfatta av byggteknisk forskrift. Enkelte tema kan falle mellom dei to, og regjeringa ønskjer ei tydeleggjering av handlingsrommet. Handlingsrommet for å stille kommunale krav som er grunngitt i klima- og energiomsyn, blir no greidd ut, og regjeringa vil vurdere oppfølging når utgreiinga ligg føre.

To av dei nasjonale miljømåla til Noreg er at veksten i avfallsmengda skal vere vesentleg lågare enn den økonomiske veksten, og at materialgjenvinninga av avfall skal auke. Materiala må da vere av ein kvalitet som gjer dei eigna for ombruk og materialgjenvinning. Det er derfor nødvendig å utnytte ressursane på ein betre måte enn i dag. Meir ombruk og materialgjenvinning vil bidra til å gjere økonomien meir sirkulær. Regjeringa meiner det er viktig at regelverket ikkje er til hinder for ombruk av brukte byggjevarer. Dei seinare åra har reglane derfor blitt justerte for å fjerne hinder og leggje betre til rette for ein marknad for brukte byggjevarer.

Myndigheitene og byggjenæringa har samarbeidd om å utvikle data som kan gjere det enklare å utarbeide klimagassrekneskapar og å etablere semje om kva data som skal beskrive brukte byggjevarer. Auka digitalisering, både av byggjereglar og i næringa, vil vere ein katalysator for at omstillinga kan skje. For å effektivisere arbeidet med utsleppsreduksjonar frå bygging legg myndigheitene til rette for digitalisering og dataflyt i verdikjeda. Blant anna skal Direktoratet for byggkvalitet jobbe med å utvikle digitale løysingar for klimagassregnskap og ombrukskartleggingar.

Husbankens lån til miljøvenlege bustader er eitt av fleire verkemiddel som kan bidra til marknadsutvikling innanfor miljøvenleg bustadbygging. Låneordninga må fungere i samspel med teknologisk utvikling, etterspurnad etter miljøvenlege løysingar, regelverksutvikling og andre offentlege rammevilkår. Regjeringa vil vurdere kriteria for lån til miljøvenlege bustader.

Forstørr bilete

Illustrasjon: Kyrre Sundal Mad arkitekter for Entra ASA

Redusere klima- og miljøbelastninga av arealbruk til bustadbygging

Bygging på allereie nedbygd areal, eventuelt på mindre karbonrikt areal, kan redusere klima- og miljøeffektane av bustadbygging mykje. I samsvar med Nasjonale forventningar til regional og kommunal planlegging forventar regjeringa at omdisponering og nedbygging av karbonrike areal, inkludert myr, tidvass-sump og andre typar våtmark og skog, skal unngåast så langt som mogleg, slik at ein held oppe evna areala har til å lagre og ta opp karbon. Effektiv arealbruk er viktig for å redusere den samla negative påverkinga på økosystema og utsleppa frå arealbruksendringar og for å lukkast med målet om nullvekst i persontransport med bil i byområda. Fortetting og bustadbygging nært kollektivknutepunkt kan redusere transportbehovet og leggje til rette for auka bruk av meir arealeffektive og miljøvenlege transportformer som kollektivtransport, sykling og gonge. Fortetting og transformasjon av bustad- og næringsområde skal vurderast før nye større utbyggingsområde blir sette av og tekne i bruk. I dei nasjonale forventningane til regional og kommunal planlegging er regjeringa tydelege på at vi forventar at kommunane vurderer å oppheve eksisterande reguleringsplanar som ikkje lenger bør byggjast ut av omsyn til klima, miljø eller bevaring av natur.

Oppdatert kunnskap om utsleppa frå arealbruksendringar, transport og bygg i samband med eit planforslag er heilt sentralt for at kommunen skal kunne vedta planar med låge klimagassutslepp. Gjennom kjennskap til karboninnhaldet og naturkvalitetane på ulike aktuelle utbyggingsareal kan kommunen og utbyggjaren gjere kvalifiserte vurderingar og slik redusere belastninga bustadbygginga har på natur og klima. Mange kommunar har ikkje tilstrekkeleg oversikt over den faktiske arealbruken eller over eigenskapane ved områda som dei vurderer eller har foreslått å omdisponere til utbyggingsformål i kommuneplanen.

Regjeringa vil bidra til at det skal bli effektivt å innhente kunnskapsgrunnlag i planprosessar, gjennom digitale og kartbaserte verktøy. Regjeringa arbeider med utvikling av klimaverktøy til bruk i kommunal planlegging og har fått tilrådingar frå ei direktoratsgruppe om moglege vegval. Tilrådingane vil bli vurderte og eventuelt følgde opp i samarbeid med aktuelle etatar. Regjeringa tilrår at kommunane utarbeider arealrekneskapar som del av kommuneplanarbeidet, og Kommunal- og distriktsdepartementet utarbeider ei rettleiing om dette. Første versjon blei publisert i desember 2023.

Dei statlege planretningslinjene for areal og mobilitet, som er under revisjon, legg viktige føringar for klima- og miljøbelastninga av arealbruk. Retningslinjene skal fremje eit lågutsleppssamfunn gjennom utvikling av berekraftige, kompakte og attraktive byar og tettstader. Forslaget til nye retningslinjer peiker på at arealbruken skal leggje til rette for gode mobilitetsløysingar og redusert transportbehov og i tillegg redusere tapet av naturmangfald, dyrka mark og friluftsområde. Dei statlege planretningslinjene for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning er òg under revisjon.

Byvekstavtalane er òg eit verkemiddel for å nå dei nasjonale og internasjonale forpliktingane våre på klima- og miljøområdet. Regjeringa vil føre vidare arbeidet med inngåtte byvekstavtalar og samordna areal- og transportplanlegginga i dei største byområda. Forhandlingar om byvekstavtalar med dei to nye byområda Nedre Glomma og Kristiansandsregionen starter våren 2024.

Sikkerheit mot naturpåkjenningar

Det skal vere tilstrekkeleg sikkerheit mot naturpåkjenningar same kvar i landet ein byggjer. Å unngå heilt å byggje i område der naturfarar kan inntreffe, er likevel ikkje ønskjeleg eller mogleg. Når det skal byggjast nytt vil til dømes topografien på Vestlandet og i Nord-Noreg og omsynet til allereie bygde område kunne gi spesielle utfordringar. Samtidig må minstekrava i byggteknisk forskrift for sikkerheit mot naturpåkjenningar vere oppfylte. Minstekrava til sikkerheit blir varetatt gjennom å sikre området mot faren eller ved å dimensjonere og konstruere bygget slik at det toler belastningane og skadar blir unngått.

Auka farekartlegging har dei seinare åra avdekt stadig fleire fareområde og bidrege til å auke forståinga av naturpåkjenningar. Klimaendringane, fortetting og vekst i materielle verdiar bidreg til at skadepotensialet er veksande. Flaumen Hans frå 2023 er eit døme på dette. Denne utviklinga gjer at det blir stadig viktigare å vareta personsikkerheita gjennom god planlegging, sikring, overvaking og beredskap, samtidig som verdiskapinga og utviklinga i lokalsamfunn blir halden oppe.

I 2023 la regjeringa fram ei stortingsmelding om korleis Noreg skal bli eit meir klimarobust samfunn.84 I 2024 skal det òg leggjast fram ei ny stortingsmelding om flaum og skred. Regjeringa meiner at det er behov for å gå gjennom rammene for førebygging av flaum- og skredskadar. Regjeringa vil vurdere krava til sikkerheit mot naturpåkjenningar i byggteknisk forskrift og vurdere å fastsetje ei forskrift om risiko- og sårbarheitsanalyse ved utarbeiding av planar for utbygging. Regjeringa vil òg vurdere å opne for at organisatoriske sikringstiltak kan oppfylle krava til sikkerheit mot naturpåkjenningar etter byggteknisk forskrift.