3 Unntak frå forkjøpsretten

3.1 Gjeldande rett

Det kan vedtektsfestast føresegner om forkjøpsrett i burettslag, og dette er svært vanleg. Forkjøpsrett i burettslag kan berre innførast med tilslutning frå andelseigarane. I praksis er det vanleg at den eller dei som stiftar burettslaget, innarbeider slike føresegner ved stiftinga. Dei som deretter kjøper ein andel i burettslaget, er då bundne av føresegnene. Sjølv om det er fastsett slike føresegner, kan forkjøpsretten likevel ikkje nyttast ved overføring av burettslagsandel til andelseigarens ektefelle, barn og andre nærståande. Overføring av burettslagsandel frå kommune og andre juridiske personar til deira leigarar utløyser derimot forkjøpsrett. Etter den gamle burettslagslova kunne forkjøpsrett ikkje gjerast gjeldande ved overføring til den sistnemnde gruppa.

3.2 Forslag frå departementet

Departementet foreslo at forkjøpsrett ikkje kan gjerast gjeldande ved overføring av burettslagsandel frå kommune til leigar. Departementet foreslo at unntaket òg skal gjelde ved overføring frå juridiske personar som er nemnde i burettslagslova § 4-2 første ledd. Dette gjeld overføring frå stat, fylkeskommune, kommune og selskap som har til formål å skaffe bustader, og som blir leidd og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune. Unntaket gjeld òg for stiftingar som har til formål å skaffe bustader, og som er oppretta av staten, ein fylkeskommune eller ein kommune, og dessutan for selskap, stifting eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe bustader til vanskelegstilte. Vidare foreslo departementet at tilsvarande føresegner blir innarbeidde i eigarseksjonslova.

3.3 Merknader frå høyringsinstansane

Aremark kommune, Bergen kommune, Brønnøysundregistra, De Eldres Boligspareklubb i Oslo, Den norske Advokatforening, Enebakk kommune, Forbrukarombodet, Forbrukarrådet, Harstad kommune, Husbanken, Huseiernes Landsforbund, Karmøy kommune, KS, Modum kommune, Norsk Pensjonistforbund, Oslo kommune, Porsgrunn kommune, Sarpsborg kommune, Ski kommune, Skien kommune, Trondheim kommune og Vestlandske Boligbyggelag støttar forslaget om å endre forkjøpsrettsføresegna i burettslagslova og gjere tilsvarande endring i eigarseksjonslova.

Forbrukarrådet meiner at forslaget kjem til å gi kommunen og andre større fleksibilitet når det gjeld å utnytte bustadmassen sin. Forbrukarrådet føreset at kommunen i kvart enkelt tilfelle vurderer nøye om det er eit fornuftig bustadpolitisk verkemiddel å overføre andelen til leigaren, og seier at det er viktig at burettslagsandelar ikkje blir selde til leigarar som ikkje har føresetnader for å klare dei økonomiske pliktene. Aremark kommune meiner at den foreslåtte endringa kan bidra til å fornye den offentleg åtte bustadmassen, ettersom det med den foreslåtte lovendringa blir opna for planlagde sal og omsetning av kommunalt åtte bustader i burettslag. Porsgrunn kommune framhever at anskaffing av leilegheiter i burettslag er eit godt bustadsosialt verkemiddel for kommunen som bidreg til å spreie, integrere og inkludere vanskelegstilte i bumiljø. Det er derfor viktig for dette arbeidet at kommunen gjennom forslaget får høve til å selje bustaden til leigaren når husstanden har økonomi til å kjøpe han.

Skien kommune og Trondheim kommune har i sine kommentarar peikt på at salet til leigar har stansa opp etter at den nye burettslagslova tredde i kraft. Det er fordi dei som leigar av kommunen ikkje lenger er verna mot forkjøpsrett. Kommunane har dermed mist eit bustadpolitisk verkemiddel som dei har hatt gode erfaringar med. For kommunen sin del er det òg blitt tyngre å finansiere nye bustadkjøp for å oppfylle dei bustadsosiale oppgåvene til kommunen.

Den norske Advokatforening peiker på at den foreslåtte lovendringa varetek det behovet det offentlege har til å rå over dei andelane/bustadene det eig. De Eldres Boligspareklubb i Oslo støttar forslaget, men med den føresetnaden at De Eldres Boligspareklubb i Oslo må likestillast med kommunen ved sal av andelar. Dette blir grunngitt med at De Eldres Boligspareklubb i Oslo skal vareta dei eldre sin sjanse til å skaffe seg billeg bustad.

Vestlandske Boligbyggelag synest endringa er fornuftig, og legg til at det erfaringsmessig er fleire konfliktar knytte til leigebustader enn til eigarbustader. Stor gjennomtrekk og manglande butilhøyrsle er faktorar som speler inn her. Bustadbyggjelaget meiner at mange bustadselskap derfor ser svært positivt på at leigebustader blir selde og omdanna til eigarbustader, og ser den foreslåtte lovendringa som eit bidrag til å gjere dette enklare.

Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Bergen og Omegn Boligbyggelag (BOB), Oslo Bolig og Sparelag (OBOS), Trondheim og Omegn Boligbyggelag (TOBB), Gjøvik og Omegn Boligbyggelag og Eiendomsmeglerforetakenes forening er ueinige i forslaget. Det blir mellom anna hevda at føresegna kan bidra til å redusere verdien av forkjøpsretten innanfor bustadsamvirket.

NBBL og TOBB meiner at innføring av den såkalla 10 %-regelen var ei alvorleg innskrenking av rettane til medlemmene i bustadbyggjelaga, og ønskjer ikkje noka ytterlegare innskrenking av forkjøpsretten. OBOS forstår ønsket om å bidra til å sikre fleire personar eigarbustad. Men ein må ikkje oversjå at burettslag er private rettssubjekt som det offentlege ikkje har nokon særrett til å rå over. Både bustadbyggjelag og burettslag er medlemsorganisasjonar som i dag driv verksemda si for eiga rekning og eigen risiko og i praksis utan noko særleg offentleg støtte. Det sentrale formålet for desse medlemsorganisasjonane er å skaffe bustader til medlemmene sine. Det er i dag vanskeleg å sjå at det offentlege skal ha nokon særrett framfor medlemmene. Gjøvik og Omegn Boligbyggelag meiner at forslaget verkar urettferdig overfor andre andelseigarar som eventuelt ønskjer å byte bustad i burettslaget.

BOB peiker på at det skal gode grunnar til for å rettferdiggjere ein unntaksregel som berre omfattar overføringar frå det offentlege og ikkje andre grupper av juridiske andelseigarar. Eit generelt unntak frå forkjøpsretten for alle grupper av juridiske andelseigarar ville på den andre sida innebere eit endå større inngrep i ein grunnleggjande medlemsfordel enn det som følgjer av forslaget frå departementet.

Eiendomsmeglerforetakenes forening kan ikkje sjå at eit slikt unntak kjem til å påverke korleis bustaden blir utnytta, i og med at kommunen kan gi frå seg bruksretten til denne ved leigeavtale på alminneleg måte. Foreininga peiker på at kommunar kan eige inntil 10 % av andelane i burettslag, og at lovforslaget opnar for at kommunen når han oppnår 10 % eigardel i eit burettslag, kan overføre heimelen til leigaren. I dei tilfella der dette er aktuelt, kan kommunen yte lån og stille vilkår for overføringa. Konsekvensane kan bli burettslag med stort innslag av leigarar og eigarar som har komme til bustaden via desse ordningane. Bumiljømessig er det uheldig, og det vil ramme dei andre andelseigarane i laget.

Fleire av høyringsinstansane undrar seg over at eit av argumenta for at forkjøpsrett ikkje skal gjerast gjeldande, er at ein fordel ved sal til underpris fell på ein tilfeldig person med forkjøpsrett i staden for leigaren som har budd i bustaden, og som kommunen har hatt til hensikt å tilgodesjå. Her blir det poengtert at reglane om løysingssum nettopp har teke høgd for å sikre at ei slik fordel vil gå til den opphavlege kjøparen, og ikkje til den som nyttar forkjøpsretten.

3.4 Vurderingar frå departementet

Etter innspel frå Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd foreslo departementet at kommunar kan overføre ein kommunalt ått burettslagsandel til den som leiger den tilhøyrande burettslagsbustaden, utan at forkjøpsrett kan gjerast gjeldande. Etter departementet si vurdering kan forslaget bidra til at bustadmassen til kommunen blir utnytta på ein smidigare måte. Kommunen kan ved salet sikre at bustadene kjem leigarane til gode. Bebuarane kan dermed bli verande i det same bumiljøet utan å måtte flytte. Kommunen kan på si side bruke kjøpesummen til å kjøpe ein annan kommunal bustad for å overhalde dei bustadsosiale pliktene sine overfor andre. Ei liknande føresegn fanst i burettslagslova frå 1960, men ho blei oppheva då den nye burettslagslova tredde i kraft 15. august 2005. Fleire kommunar har etter dette slutta å overføre burettslagsbustader til sine leigarar i frykt for at forkjøpsrett kan gjerast gjeldande.

Eit overveldande fleirtal av høyringsinstansane støttar forslaget om å gjere unntak frå forkjøpsretten ved overføring frå kommune til dei som leigar av kommunen. Regelen kan bidra til at bustadmassen til kommunen blir utnytta på ein smidigare måte. Vestlandske Boligbyggelag peiker vidare på at det erfaringsmessig er fleire konfliktar knytte til leigebustader enn til eigarbustader. Det er derfor ein fordel også for burettslaget om fleire kommunale burettslagsbustader blir overførte til leigarane. Departementet er einig i denne vurderinga.

Etter departementet si vurdering inneber forslaget eit avgrensa inngrep i råderetten til andelseigarane, og i praksis kjem det truleg til å ta frå rettshavarane forkjøpsrett i mindre enn 1 % av overdragingane. Departementet held etter dette fast på forslaget sitt. Departementet foreslår derfor at forkjøpsrett ikkje kan gjerast gjeldande ved overføring av burettslagsandel frå kommune til leigar. Slik departementet vurderer det, bør unntaket òg gjelde for andre som har eller kan ventast å få særlege oppgåver med å skaffe bustader til vanskelegstilte. Dei same omsyna vil då gjere seg gjeldande. Departementet foreslår derfor at forkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande ved overføring frå personar som er nemnde i burettslagslova § 4-2 første ledd. Dette omfattar overføring frå stat, fylkeskommune, kommune og selskap som har til formål å skaffe bustader, og som blir leidd og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune. Unntaket gjeld òg for stiftingar som har til formål å skaffe bustader, og som er oppretta av staten, ein fylkeskommune eller ein kommune, og dessutan for selskap, stiftingar eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe bustader til vanskelegstilte. Fellesnemnaren for alle desse gruppene er at dei har eller har teke på seg ansvar for å skaffe bustader til ulike grupper av vanskelegstilte. Etter departementet sitt skjønn er det derfor rimeleg å likebehandle desse gruppene i forhold til ein ny regel om at forkjøpsrett ikkje kan gjerast gjeldande ved overføring frå organet til leigaren. Formålet med å krevje at private aktørar må inngå ein samarbeidsavtale med det offentlege om å skaffe bustader til vanskelegstilte for å kunne gjere føresegna gjeldande, er å unngå at føresegna blir misbrukt.

Etter departementet si vurdering gjer dei same omsyna seg gjeldande i forhold til overføring av bustadseksjonar som kommunen eig i bustadsameige. Det er rett nok mindre vanleg med forkjøpsrettsføresegner i slike sameige. Departementet foreslår likevel at det blir gjort ei tilsvarande endring i eigarseksjonslova, slik at overføring av kommunalt ått bustadseksjon til leigaren ikkje skal utløyse eventuell forkjøpsrett.

I høyringsforslaget uttalte departementet at føresegna òg ville sikre at overføring til eventuell underpris skulle komme den som leigar av kommunen til gode, ikkje ein tilfeldig person med forkjøpsrett. Fleire høyringsinstansar har i samband med dette peikt på at prisen skal fastsetjast ved skjønn ved sal til underpris, og at ein eventuell økonomisk gevinst skal falle på den tidlegare leigaren og ikkje forkjøparen. Departementet er einig i dette utgangspunktet, men understrekar likevel at det i praksis kan vere usemje om bustaden er seld til underpris. Det er òg vanskeleg å fastslå kva som er marknadspris, når bustaden ikkje er seld på den opne marknaden. Vidare kan det vere tidkrevjande og føre til fleire prosessar å få avklart denne typen spørsmål. Slike konfliktar slepp ein med lovforslaget.