4 Betaling av eigarskiftegebyr o.a.

4.1 Gjeldande rett

For arbeid med eigarskifte og eventuell godkjenning kan burettslaget krevje eit vederlag på opptil fire gonger rettsgebyret av den som avhender andelen. Departementet har lagt til grunn at føresegna ikkje forbyr frivillig avtale mellom overdragar og ervervar om at sistnemnde skal betale vederlaget.

4.2 Forslag frå departementet

Departementet foreslo å forby at avhendar av andel og ervervar kan avtale at ervervar av burettslagsandel skal betale eventuelle eigarskiftegebyr for å dekkje kostnadene som burettslaget har med å gjennomføre eigarskiftet.

4.3 Merknader frå høyringsinstansane

Forbrukarrådet, Forbrukarombodet, Husbanken, Bergen kommune, Harstad kommune, Karmøy kommune, Modum kommune, Den norske Advokatforening, Huseiernes Landsforbund, Sparebankforeningen i Norge,Finansnæringens Hovedorganisasjon, Brønnøysundregistra og Norsk Pensjonistforbund støttar forslaget om å lovfeste at eigarskiftegebyret skal belastast avhendaren ved overføring av ein burettslagsandel.

Forbrukarrådet trur ikkje kjøpesummen i marknaden blir særleg påverka av kven som må betale eigarskiftegebyret. Derimot meiner dei at dette bør bli eit spørsmål om kven som naturleg ber denne utgifta. Gebyret oppstår for arbeid som blir gjennomført i laget for seljaren, og dette arbeidet kjem ikkje kjøparen til gode. Kor stort gebyret skal vere, blir bestemt anten av laget direkte eller i forhandlingar med forretningsføraren. Seljaren kan dermed påverke storleiken på gebyret, mens kjøparen ikkje kan det. Forbrukarrådet er einig i at det er eit poeng å halde gebyra på eit rimeleg nivå, og når andelseigarane veit at dei sjølve må dekkje dei ved sal, har dei sterkare insentiv til å halde gebyret nede enn om dei kan velte kostnaden over på kjøparen. Den norske Advokatforening, Sparebankforeningen i Norge, Finansnæringens Hovedorganisasjon og Huseiernes Landsforbund stiller seg bak vurderinga til departementet om å likestille meklarhonorar med eigarskiftegebyret som argument for å la avhendaren betale gebyret.

Kredittilsynet har ingen kommentarar til departementet si grunngiving for eit forbod mot å inngå avtale som vik av frå intensjonen bak § 4-6, men vil nemne at dei same omsyna etter deira vurdering òg gjer seg gjeldande for eigarseksjonssameige. Avhendingslova regulerer òg avtaleforholdet mellom kjøpar og seljar ved omsetning av andel i burettslag, jf § 1-la. Lova har fråvikelege føresegner om kven som skal betale salskostnadene, i § 2-6. Føresegna kan, slik Kredittilsynet ser det, tolkast som om plikta til å betale kostnader til eigarskifte ligg på kjøparen. For å unngå tolkingsvanskar er det etter Kredittilsynet si vurdering nødvendig at dei to lovene blir harmoniserte på dette området. Kredittilsynet foreslår derfor eit nytt andre punktum til § 2-6 første ledd: Seljaren ber òg vederlag etter lov av 6. juni 2003 nr. 39 § 4-6.

Kredittilsynet kommenterer òg at den foreslåtte endringa bør følgjast av ein smidig overgangsperiode. Kredittilsynet peiker særleg på konfliktar som kan oppstå i situasjonar der ein som sel ei burettslagsleilegheit, har lagt fram salsoppdrag til meklaren før endringa har tredd i kraft, med føresetnad om at det blir avtalt at eigarskiftegebyr o.a. skal betalast av kjøparen, og så blir kjøpsavtale inngått etter at endringa har tredd i kraft. Slike konfliktar kan førebyggjast ved at eigedomsmeklingsføretaka får nok tid - frå det blir varsla om endringa, til ho trer i kraft - til å leggje om rutinane sine.

Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Bergen og Omegn Boligbyggelag (BOB), Oslo Bolig og Sparelag (OBOS), Trondheim og Omegn Boligbyggelag (TOBB), Vestlandske Boligbyggelag og Norges Eiendomsmeglerforbund er på prinsipielt grunnlag imot å gripe inn i den private avtalefridommen på dette punktet. NBBL og TOBB har ingen sterke oppfatningar om kven som skal betale gebyret. Det viktigaste er at det er passe stort. NBBL har tidlegare gitt uttrykk for at gebyret bør aukast til seks gonger rettsgebyret.

Eiendomsmeglerforetakenes forening er ueinig i forslaget frå departementet. Dette blir grunngitt med at oppgåva til forretningsføraren er å godkjenne den nye andelseigaren og eigarskiftet, og at gebyret såleis bør falle på kjøparen.

4.4 Vurderingar frå departementet

Det er andelseigarane i burettslaget som bestemmer kor store slike gebyr skal vere. I praksis er det ofte forretningsføraren som tek imot gebyret for å gjere jobben for burettslaget, og då er prisfastsetjinga resultat av ei forhandling mellom burettslaget og forretningsføraren. Dersom andelseigarane sjølve må betale gebyret ved overdraging, har dei eit incitament til å halde gebyra på eit rimeleg nivå anten betalinga går direkte til burettslaget eller til forretningsføraren. Ervervaren kan ikkje påverke prisen. Det er overdragaren som utløyser kostnaden. Etter departementet si vurdering tilseier desse omsyna at overdragaren må dekkje kostnaden, og at han ikkje kan overførast til andre.

Departementet viser vidare til forslaget frå Kredittilsynet om å harmonisere den aktuelle føresegna med den fråvikelege føresegna i avhendingslova § 2-6. For å unngå tvil om avhendingslova opnar for at kostnaden kan veltast over på kjøparen, blir det foreslått uttrykkjeleg ufråvikelege føresegner også i avhendingslova som fastslår at det er avhendaren som skal bere kostnaden.

I tråd med forslaget frå Kredittilsynet vil departementet vidare foreslå ein smidig overgangsregel, slik at forbodet mot å avtale at kjøparen skal betale gebyret, berre får noko å seie for avtalar som blir inngått etter at lova her trer i kraft.

NBBL meiner at eigarskiftegebyret bør aukast til seks gonger rettsgebyret. Før ein vurderer å endre på storleiken på gebyret, meiner departementet at dagens kostnader bør undersøkjast grundigare. Det ligg ikkje føre noka slik undersøking. Det er òg reist spørsmål om tilsvarande gebyrreglar bør innførast i eigarseksjonslova. Ei slik vurdering vil departementet komme tilbake til i samband med ein framtidig revisjon av den lova.