6 Rettar i registrert burett

6.1 Gjeldande rett

Det kan avtalast at ervervar som inngår avtale om å kjøpe ein burettslagsandel, får rett til å flytte inn i nyoppført bustad før han eller ho overtek andelen. Ervervaren får då ein burett. Ei slik suksessiv innflytting er aktuell når bustadene blir ferdige til ulik tid, særleg når bustadene er fordelte på fleire bygg. Slik kan ervervaren sikrast bruksrett til bustaden etter kvart som bustadene blir innflyttingsklare, mens utbyggjaren beheld alle andelane og dermed òg kontroll over prosjektet i byggjeperioden. Andelane må seinast overførast til ervervarane to år etter at den første ervervaren flytte inn i bustadkomplekset.

Før innflytting skal buretten til ervervaren registrerast i grunnboka. Frå tidspunktet for registreringa kan buretten seljast og pantsetjast. Pant vil då vere registrert som eit hefte i buretten . Når andelen blir overført til ervervaren, er det meininga at registerte rettar i buretten skal overførast som ein tilsvarande rett i andelen, men dette er ikkje direkte lovregulert. Det er derfor uklart korleis dette skal handterast i praksis.

6.2 Forslag frå departementet

Departementet foreslo følgjande: Når ervervaren blir registrert som andelseigar i grunnboka, skal registerføraren på eige initiativ slette den registrerte buretten og overføre rettar i buretten til andelen. Det skal likevel ikkje gjerast dersom noko anna utrykkjeleg går fram av dei registrerte rettane.

6.3 Merknader frå høyringsinstansane

Det har ikkje komme innvendingar mot forslaget frå departementet. Nokre høyringsinstansar har knytt merknader til støtta si. Statens Kartverk uttaler at endringsforslaget er absolutt nødvendig for at ein skal få fullt utbytte av ordninga med registrering av burettar i grunnboka. Den norske Advokatforening meiner at dette er ei viktig og nødvendig presisering for å unngå prioritetsproblem.

Sparebankforeningen i Norge og Finansnæringens Hovedorganisasjon gir full støtte til forslaget frå departementet, men nemner likevel eit problem som kan reise seg. Andelen er eit formuesobjekt på utbyggjars hand, og ein kan risikere at kreditorane til utbyggjaren tek utlegg i han. Dersom andelen deretter blir overført til ervervaren utan at utbyggjaren sørgjer for pantefråfall (noko som vil vere kontraktstridig overfor ervervaren, men som likevel kan skje), og pant i tinglyst burett blir overført til pant i andel, vil det vere to hefte på andelen. Bankforeiningane legg til grunn at konflikten mellom panthavarane må løysast ut frå tinglysingsmessig tidsprioritet. Det vil seie at dersom banken har tinglyst pant i buretten før kreditoren til utbyggjaren har tinglyst utlegg i andelen, er det banken som har best prioritet. I dei fleste tilfelle er dette ei tilfredsstillande løysing for bankane, sjølv om ein nok kan risikere at utleggspantet blir tinglyst først. Bankforeiningane legg vidare til grunn at ervervaren kan få dekt eit mogleg tap gjennom den garantien utbyggjaren har stilt etter lov 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova).

6.4 Vurderingar frå departementet

Registerføraren for grunnboka har stilt spørsmål om registrerte rettar i eller på burett i grunnboka automatisk skal overførast som rett i den tilhøyrande andelen når andelen blir overført frå utbyggjaren til ervervaren. Alternativt er det spørsmål om det er behov for eit særskilt krav frå rettshavaren for at retten/heftet skal overførast som ein rett eller eit hefte på andelen. Slik departementet og høyringsinstansane vurderer det, er det ikkje behov for noko særskilt krav i desse tilfella. Departementet foreslår derfor at når ervervaren blir registrert som andelseigar, skal registerføraren av eige tiltak slette den registrerte buretten og overføre rettar og hefte i buretten til andelen, med mindre noko anna går klart fram av dei registrerte rettane. Ei liknande løysing er vald når tomtefestar ervervar tomta, jf. lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste (tomtefestelova) § 18. Ved tinglysing av skøyte på tomta til festaren blir festekontrakten sletta og rettar i festekontrakten registrerte som rettar i grunneigedommen.

Departementet legg etter dette til grunn at pant i registrert burett gir rettsvern frå registreringsdatoen, og at denne prioriteten blir overført til andelen når andelen erstattar buretten som registreringsobjekt. Eventuelle prioritetskonfliktar mellom ein slik registrert rett og andre registrerte rettar må elles løysast med utgangspunkt i reglane om prioritet i burettslagslova kapittel 6.