5 Omdanning til bustadaksjeselskap

5.1 Gjeldande rett

Eit bustadaksjeselskap er eit aksjeselskap eller allmennaksjeselskap som har same formål som eit burettslag. Hovudformålet til eit bustadaksjeselskap er derfor å gi aksjonærane bruksrett til eigen bustad i eigedommen til selskapet. Det kan ikkje stiftast nye bustadaksjeselskap. Departementet har lagt til grunn at forbodet òg omfattar formålsendringar eller endringar av eigarsamansetninga i etablerte aksjeselskap som inneber at selskapet blir omdanna til eit bustadaksjeselskap.

Departementet har vidare lagt til grunn at forbodet ikkje er til hinder for at det blir stifta nye fritidsbustadaksjeselskap der formålet er å gi andelseigarane bruksrett til ein fritidsbustad.

5.2 Forslag frå departementet

Departementet foreslo å presisere i lova at forbodsføresegna mot å stifte nye bustadaksjeselskap òg omfattar ulike former for omdanning av aksjeselskap til bustadaksjeselskap.

5.3 Merknader frå høyringsinstansane

Forbrukarombodet, Kredittilsynet, Brønnøysundregistra, Husbanken, Bergen kommune, Harstad kommune, Karmøy kommune, NBBL, Bergen og Omegn Boligbyggelag (BOB), Oslo Bolig og Sparelag (OBOS), Trondheim og Omegn Boligbyggelag (TOBB), Gjøvik og Omegn Boligbyggelag, Huseiernes Landsforbund og Norsk Pensjonistforbund støttar forslaget om å presisere at forbodet mot å stifte nye bustadaksjeselskap òg omfattar ulike former for omdanning av andre aksjeselskap til bustadaksjeselskap.

Brønnøysundregistra meiner at ein kan omgå forbodsføresegna i burettslagslova § 1-4 ved at eksisterande aksjeselskap kan omdannast til fritidsbustadaksjeselskap. Spørsmålet reiser seg då om kvar grensa går mellom heilårsbustad og fritidsbustad. Dei meiner at det er uheldig at lova opnar for ei slik omgåing, og ber departementet vurdere om forbodsføresegna òg bør omfatte omdanning av aksjeselskap til fritidsbustadaksjeselskap.

Den norske Advokatforening meiner at forslaget er i klar harmoni med omsynet bak forbodsføresegna om å stifte nye bustadaksjeselskap dersom formålet med omdanninga i realiteten er ei varig etablering av eit bustadaksjeselskap. Etter advokatforeininga si erfaring kjem problemstillinga oftast opp i tilfelle der omdanninga til bustadaksjeselskap berre er ein mellomstasjon der ein straks etterpå skal omdanne bustadaksjeselskapet til burettslag med heimel i omdanningsregelen i § 13-5 i lova. Ei slik omdanning er ofte skatte- og avgiftsmotivert. Men advokatforeininga meiner at dette ikkje er vesentleg annleis enn motivet bak andre lovlege selskapsmessige transaksjonar. Skulle ein frå eit skatte- og avgiftsmessig synspunkt meine at omdanningstilfella får utilsikta skatte- og avgiftsmessige konsekvensar, synest advokatforeininga det er meir naturleg å regulere dette gjennom nettopp skatte- og avgiftsreglane enn å blokkere for slike fordelar ved å innskjerpe burettslagslova.

Eiendomsmeglerforetakenes forening er, utan å grunngi det nærmare, ueinig i forslaget frå departementet og seier at det kan vere tilrådeleg å omdanne eit aksjeselskap til bustadaksjeselskap. Foreininga ønskjer derfor ikkje noko forbod mot dette.

5.4 Merknader frå departementet

Departementet legg til grunn at det er ønskjeleg at flest mogleg lovleg etablerte bustadaksjeselskap blir omdanna til burettslag. Desse eigarformene er svært like, mens lovreguleringa er ulik. Burettslagsmodellen er velregulert gjennom ei ny spesiallov frå 2003, mens bustadaksjeselskapsmodellen har ei dårlegare tilpassa rettsleg forankring. Under lovarbeidet med ny burettslagslov var det derfor brei semje om å forby etablering av nye bustadaksjeselskap, samtidig som ein laga ei spesialføresegn som skulle gjere det lettare for lovleg etablerte bustadaksjeselskap å omdanne seg til burettslag. Det har derimot ikkje vore meininga å opne for omdanning av eit vanleg aksjeselskap som eig ein leigegard, til eit bustadaksjeselskap, for deretter å selje aksjane i selskapet til bebuarane, som så igjen har kunna gjere om selskapet til eit burettslag. Etter departementet si vurdering er ei omdanning frå vanleg aksjeselskap til bustadaksjeselskap i strid med forbodet i burettslagslova mot å stifte nye bustadaksjeselskap. Denne tolkinga er likevel omdiskutert.

I tråd med høyringsutkastet ønskjer departementet å avklare tvil om rekkjevidda av forbodet i burettslagslova mot å stifte nye bustadaksjeselskap. Departementet foreslår derfor at det blir presisert i burettslagslova at forbodet mot å stifte nye bustadaksjeselskap òg omfattar omdanning av vanlege aksjeselskap til bustadaksjeselskap. Ei slik presisering er, slik departementet vurderer det, i tråd med formålet med forbodsføresegna.

Brønnøysundregistra peiker på at lova ikkje forbyr etablering av nye »fritidsbustadaksjeselskap», og dermed gir høve til seinare omdanning av slike selskap til »fritidsburettslag», med ei viss fare for at slike burettslag i neste omgang blir omdanna til vanlege burettslag. Det primære målet i burettslagslova er å regulere rettar og plikter blant dei som bur i faste bustader, sjølv om lova òg opnar for å organisere fritidsbustader som burettslag. Val av organisasjonsmodell for fritidsbustadbygging er generelt friare enn for heilårsbustader, anten ein har valt burettslagsmodell, eigarseksjonar eller aksjeselskap. Departementet foreslår derfor ingen avgrensingar i tilgangen til å stifte nye fritidsbustadaksjeselskap no, men vil følgje med på utviklinga og eventuelt komme tilbake med ytterlegare lovforslag.