7 Endringer i panteloven og tvangsfullbyrdelsesloven m.v. som følge av omlegging av leierett til borett til aksjeleiligheter

Ved lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (borettslagsloven) har andelseierne fått en borett til boligene i borettslag. Det følger av borettslagsloven § 5–1 at hver andel i et borettslag gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget. Etter loven § 14–8 første ledd kommer borett etter kapittel 5 i stedet for leierett etter borettslagsloven av 1960 § 33 jf. § 34. Etter forarbeidene til borettslagsloven skal boretten etter kap. 5 regnes for en egen form for borett i stedet for en leierett, jf. Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 137. Formålet med endringen fra leierett til borett var bl.a. å understreke at borettslag er en indirekte eiermodell for boliger og ikke en variant av leieboliger. Det følger av borettslagsloven § 1–4 annet ledd at for aksjeselskap som er stiftet før lovens ikraftsettelse, og som har samme formål som borettslag, gjelder kapittel 5 tilsvarende. Aksjeeiere i slike boligaksjeselskap skal altså ha en «borett» til sine leiligheter. Om tilsvarende anvendelse av reglene i kapittel 5 overfor eksisterende boligaksjeselskap heter det i NOU 2002: 17 Burettslovene s. 112, i merknaden til borettslagsloven § 1–4:

«Av andre leddet går det fram at kapittel 5 skal gjelde for aksjeselskap som er stifta før lova tok til å gjelde, og som har same føremål som burettslag. Det svarar til dagens regel om at bruksrettsforholdet følgjer same reglar som i burettslag. Reglane i utkastet kapittel 5 skil seg noko frå gjeldande reglar om leigeforholdet mellom selskapet og aksjeeigaren, men utvalet meiner at endringane samla sett ikkje inneber noka forrykking av det innbyrdes forholdet mellom deltakarane. Reglane bør derfor kunne gjennomførast i eksisterande bustadaksjeselskap, på same vis som i eksisterande burettslag.

Utkastet kapittel 5 byggjer på brukareigeprinsippet, først og fremst ved at bruken av bustaden som hovudregel ikkje kan overlatast til andre. I bustadaksjeselskap følgjer same prinsippet i dag av husleigelova og kapittel 6 i gjeldande burettslagslov. Dersom ein i eit bustadaksjeselskap har etablert andre reglar, til dømes gjennom leigeavtalar som gjev omfattande rett til framleige, må ein vurdere om selskapet verkeleg kan seiast å ha same føremålet som eit burettslag slik at det går inn under kapittel 5 her.»

I panteloven §§ 2–5, 4–3, 5–2 og 5–8 og i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 12, samt i enkelte andre bestemmelser i lovverket, benyttes begrepet «adkomstdokument til leierett til husrom». I panteloven § 4–3 annet ledd er dette begrepet definert som «dokument som representerer en leierett til husrom knyttet til en overførbar fordring på utleieren eller en andelsrett i et selskap, unntatt borettslagsandel som er registrert i grunnboken». Adkomstdokumenter til aksjeleiligheter og obligasjonsleiligheter omfattes av definisjonen i panteloven § 4–3 annet ledd. På grunn av regelen i borettslagsloven § 1–4 annet ledd sammenholdt med borettslagsloven kap. 5 mener departementet at bestemmelsene om adkomstdokumenter bør endres slik at det presiseres at reglene omfatter adkomstdokumenter til «leierett eller borett» til husrom. Dette vil gi en mer presis ordlyd. For blant annet obligasjonsleiligheter og boligaksjeselskap som ikke har samme formål som borettslag, vil leieretter bli brukt også i fremtiden. Departementet viser til forslaget til endringer i panteloven § 2–5 tredje ledd, § 4–3, § 5–2 tredje ledd og § 5–8, tvangsfullbyrdelsesloven § 1–8 fjerde ledd, § 2–10 tredje ledd første og annet punktum, § 6–1 annet ledd fjerde punktum, § 7–13 første ledd annet punktum, § 7–14 annet punktum, § 7–20 sjuende ledd, § 10–1 annet ledd, overskriften til kap. 12 og § 12–1, samt angrerettloven § 2 og eiendomsmeglingsloven § 1–1 første ledd nr. 3.

Departementet har også funnet grunn til å foreslå en endring av rettsvernsregelen i panteloven § 4–3 tredje ledd. Endringen får gjennom henvisningen i § 5–8 også betydning for rettsvern for utleggspant.

Når reglene om registrering av borettslagsandeler i grunnboken trer i kraft, vil andelsbevis i borettslag ikke lenger være omfattet av panteloven § 4–3. Innskuddsbevis (partialobligasjoner/andelsobligasjoner) knyttet til obligasjonsleiligheter eller aksjeleiligheter og aksjebevis knyttet til aksjeleiligheter vil fortsatt være omfattet. For aksjeleiligheter vil det ikke alltid være en partialobligasjon/andelsobligasjon knyttet til boretten.

Etter panteloven § 4–3 tredje ledd, slik den lyder i dag, får panterett i rettigheter etter adkomstdokumenter rettsvern ved at vedkommende utleier eller selskap gis melding om pantsettelsen, jf. tredje ledd annet punktum. I tillegg må innskuddsbevis som er knyttet til leieretten og aksjebevis i aksjeselskap overleveres etter reglene i panteloven § 3–2 annet ledd, eller melding om pantsettelsen må gis til besitteren av dokumentene etter reglene i panteloven § 3–2 tredje ledd, jf. § 4–3 tredje ledd første punktum.

Frem til ikrafttredelsen av tvangsfullbyrdelsesloven av 1992 viste panteloven § 4–3 til reglene om rettsvern for innløsningspapir og verdipapir. En måtte da ta standpunkt til hva slags kategori av dokumenter hver type av adkomstdokument var, og følge den riktige rettsvernsregelen. Klassifikasjonen av dokumentene kunne være usikker, særlig når det gjaldt andelsbevis i borettslag og partialobligasjoner. Med tvangsfullbyrdelsesloven ble det vedtatt en endring i § 4–3 tredje ledd som innebar at man ikke behøvde å klassifisere dokumentene nærmere; dokumentene skulle i alle tilfelle overleveres, og i tillegg skulle det gis melding. I forarbeidene (Ot.prp. nr. 65 (1990–91) s. 341–342) ble det lagt til grunn at det kan forekomme adkomstdokumenter som verken er verdipapirer eller innløsningspapirer, og det ble lagt vekt på at man skulle unngå vanskelighetene med å måtte avgrense dokumentene mot hverandre for å iverksette riktig rettsvernsakt. Det var altså klart at også dokumenter som ikke var negotiable og heller ikke innløsningspapirer, skulle overleveres etter håndpantregelen.

Med aksjelovene av 1997 ble de negotiable aksjebrevene erstattet med aksjebevis. Et aksjebevis har ikke noen dokumentegenskaper, men er bare en kvittering for aksjeinnskuddet. Forholdet til panteloven § 4–3 ble ikke tatt opp i forbindelse med aksjelovene.

I 2000 reiste Sparebankforeningen spørsmål om hva som nå skulle være rettsvernsakten ved pantsettelse av aksjeleiligheter. Justisdepartementets lovavdeling uttalte (jnr. 00/06023) at aksjebevisene måtte overleveres, og viste til at det etter ikraftsettingen av tvangsfullbyrdelsesloven var uten betydning i forhold til panteloven § 4–3 om dokumentene var innløsningspapir eller verdipapir.

Ved lov 1. juni 2001 nr. 28 ble spørsmålet om rettsvernsakten for aksjebevis løst i loven, ved at det ble sagt uttrykkelig i § 4–3 tredje ledd at aksjebevisene skal overleveres.

Etter departementets syn bør regelen endres ved at kravet om overlevering av aksjebevis oppheves. Departementet har fått enkelte innspill om at regelen er uheldig, i og med at den kan virke som en «felle» for panthavere. Det kan forekomme at panthavere ikke er oppmerksomme på at det gjelder et overleveringskrav for et dokument som ikke har dokumentegenskaper. Det er heller ikke tvilsomt at et aksjebevis ikke har dokumentegenskaper. Tvil om hva slags dokument en står overfor er derimot aktuelt når det gjelder partialobligasjoner. Departementet mener at kravet om overlevering bør opprettholdes for innskuddsbevis (partialobligasjoner/andelsobligasjoner), men at melding til selskapet skal være tilstrekkelig rettsvernsakt for pant i aksjen(e). For å få frem at kravet om å følge håndpantregelen er et tilleggskrav for å få rettsvern der hvor det er et innskuddsbevis knyttet til leieretten eller boretten, foreslår departementet å endre rekkefølgen på de to punktumene i panteloven § 4–3 tredje ledd. Det vises til utkastet til endring av panteloven § 4–3 og spesialmerknadene til bestemmelsen.

Forslaget antas ikke å ville få økonomiske eller administrative konsekvenser av betydning.