3 Krav til egnethet for eiere av eiendomsmeglingsforetak

3.1 Gjeldende rett

Eiendomsmegling mot betaling kan i henhold til eiendomsmeglingsloven § 1-2 bare drives i medhold av bevilling etter reglene i lovens § 2-1 eller i medhold av norsk advokatbevilling når advokaten har stilt sikkerhet etter domstolloven § 222. Enkelte unntak er oppstilt i § 1-2 annet ledd.

Hvem som kan få bevilling til å drive eiendomsmegling er regulert i eiendomsmeglingsloven § 2-1. I § 2-1 første ledd er det fastsatt at Kredittilsynet kan gi bevilling til å drive eiendomsmegling til person som har eiendomsmeglerbrev (jf. § 2-3), ansvarlig selskap som reguleres av lov av 21. juni 1985 nr. 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper (selskapsloven), eller aksjeselskap og allmennaksjeselskap som har fullt innbetalt aksjekapital og som reguleres av henholdsvis lov av 13. juni 1997 nr. 44 om aksjeselskaper (aksjeloven) og lov av 13. juni 1997 nr. 45 om allmennaksjeselskaper (allmennaksjeloven). Videre følger det av § 2-1 annet ledd at bank eller boligbyggelag i det enkelte tilfelle kan gis tillatelse til å drive eiendomsmegling. I § 2-1 fjerde ledd nr. 1 til 4 er det fastsatt at person eller foretak som gis bevilling til å drive eiendomsmegling må ha fast kontorsted i Norge, stille sikkerhet som angitt i § 2-5, være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller, og ikke ha gjort seg skyldig i forhold som etter § 2-8 annet ledd nr. 4 eller 5 kunne ha ført til at bevillingen ville blitt kalt tilbake. Foretak må dessuten ha eiendeler med verdi som overstiger foretakets samlede forpliktelser. Av § 2-8 annet ledd nr. 4 og 5 følger det at Kredittilsynet kan kalle tilbake bevilling til å drive eiendomsmegling dersom en person eller et foretak med slik bevilling grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter eller har gjort seg skyldig i mislige forhold som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten kan være til skade for allmenne interesser.

3.2 Kredittilsynets forslag

Kredittilsynet foreslo i sitt brev 22. mars 2001 at det i et nytt femte ledd i eiendomsmeglingsloven § 2-1 tas inn en bestemmelse om at foretak som nevnt i § 2-1 første ledd nr. 2 og 3, må ha eiere som anses egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. § 2-1 første ledd nr. 2 og 3 omfatter ansvarlig selskap som reguleres av selskapsloven, samt aksjeselskap og allmennaksjeselskap som har fullt innbetalt aksjekapital og som reguleres av henholdsvis aksjeloven og allmennaksjeloven. Et lignende krav til eierens egnethet finner en i lov av 19. juni 1997 nr. 79 om verdipapirhandel (verdipapirhandelloven) § 7-2 tredje ledd nr. 3, hvor det heter at tillatelse kan nektes dersom aksjeeier med betydelig eierandel i selskapet ikke anses egnet til å sikre en god og fornuftig forvaltning av foretaket.

Videre ble det, delvis etter mønster av verdipapirhandelloven § 7-4, foreslått en bestemmelse om at endring av eiere i foretaket bare kan skje etter at melding om dette på forhånd er sendt til Kredittilsynet. Dersom Kredittilsynet anser at vedkommende ikke er egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk skal tilsynet etter forslaget, innen tre måneder etter å ha mottatt melding om endringen, kunne nekte vedkommende å erverve aksjer eller å tre inn som deltaker.

I begrunnelsen for det her omtalte forslaget viser Kredittilsynet for det første til at gjeldende regler ikke er tilstrekkelige til å kunne holde uønskede personer og foretak borte fra bransjen. Det følger som vist foran av eiendomsmeglingsloven § 2-8 annet ledd nr. 4 at Kredittilsynet kan kalle tilbake bevilling til å drive eiendomsmegling dersom en person eller et foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter. Personer som har stått bak foretak som har mistet bevillingen, stått i fare for å miste bevillingen eller ikke ville fått bevilling om det hadde søkt, kan imidlertid ifølge Kredittilsynet i dag omgå hinderet som eiendomsmeglingsloven § 2-1 fjerde ledd nr. 4 representerer ved å kjøpe et eksisterende foretak med bevilling eller ved å søke bevilling for et nystiftet foretak. Kredittilsynet uttaler videre i denne forbindelse:

«Selv om det nystartede eller det oppkjøpte foretaket må ha en faglig leder som enten er advokat eller statsautorisert eiendomsmegler, og den faglige lederen formelt er ansvarlig for meglingen, er det etter Kredittilsynets oppfatning en åpenbar fare for at eierne i slike tilfeller kan øve en uheldig innflytelse på foretakets virksomhet.»

Det at det i dag ikke er fastsatt hva innholdet i den faglige ledelsen skal være, er etter Kredittilsynets oppfatning en medvirkende årsak til problemet. Dette vil bli nærmere behandlet i kapittel 4. Kredittilsynet legger imidlertid til grunn at selv om det oppstilles nærmere krav til faglig leder i foretakene er det behov for en bestemmelse som oppstiller krav til eiernes egnethet.

Om den nærmere forståelsen av den foreslåtte bestemmelsen skriver Kredittilsynet:

«Bestemmelsen vil i sin utforming måtte bli skjønnsmessig, men hensikten må være at den normalt skal ramme personer som p.g.a. sin vandel eller tidligere forretningsdrift har mistet eller ville blitt nektet eiendomsmeglerbrev etter eml § 2-3. Videre er hensikten at bestemmelsen skal ramme personer som har vært eier eller hatt en ledende stilling i foretak som har, eller etter Kredittilsynets oppfatning ville kunnet mistet sin bevilling, såfremt vedkommende må antas å ha (med)ansvar for de kritikkverdige forholdene i foretaket.»

Kravet om egnethet er i forslaget utformet slik at det omfatter alle eiere, ikke bare eiere med betydelig eierandel slik som i verdipapirhandelloven §§ 7-2 og 7-4. Kredittilsynet uttaler i denne forbindelse:

«På den måten vil det ikke være tvil om at bestemmelsen omfatter tilfeller hvor flere uegnete personer går sammen om å starte et eiendomsmeglingsforetak. På den annen side vil eierandelens størrelse være av betydning for om vedkommende fyller kravet om å være «egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med loven» etc. Eiere med små/ubetydelige eierandeler vil normalt ikke være omfattet av dette.»

Videre er forslaget utformet slik at dersom et eiendomsmeglingsforetak blir eid indirekte gjennom et holdingselskap, må det foretas en vurdering av om holdingselskapet er en egnet eier. Ved denne vurderingen må det kunne legges vekt på egnetheten til holdingselskapets eiere.

Kredittilsynet har foreslått at personer og foretak som er eiere av eiendomsmeglingsforetak når lovendringene trer i kraft, og som ikke anses egnet som eiere i henhold til den foreslåtte bestemmelsen i § 2-1 femte ledd, skal kunne fortsette som eiere i inntil ett år etter lovens ikrafttredelsestidspunkt. Dette vil gi de aktuelle personene eller foretakene anledning til å selge sin eierandel.

3.3 Høringsinstansenes merknader

Høringsinstansene som har hatt merknader til denne delen av forslaget er i det vesentlige positive til å ta inn i loven et krav til eiernes egnethet.

Nærings- og handelsdepartementet viser imidlertid til det samlede antall rapporteringsplikter som staten pålegger næringslivet og forutsetter at Finansdepartementet tar hensyn til at belastningen knyttet til slik rapportering bør gjøres så liten som mulig.

Justisdepartementetuttaler at en bør vurdere å begrense bestemmelsen til å omfatte eiere med en viss eierandel, det vil si eiere som kan utøve reell innflytelse på foretakets virksomhet. Justisdepartementet uttaler i denne forbindelse:

«Vi forstår Kredittilsynets kommentarer slik at dette uansett er meningen (side 3 øverst). Vi mener at det er bedre at dette kommer klart til uttrykk i lovteksten enn at det legges inn en forutsetning om dette i forarbeidene. Verdipapirhandelloven § 7-4 kan vurderes som mulig mønster for formuleringen av den foreslåtte bestemmelsen.»

Også Norges Eiendomsmeglerforbund, med støtte fra Finansnæringens Hovedorganisasjon, har merknader til omfanget av bestemmelsen. Forbundet uttaler i denne forbindelse:

«Norges Eiendomsmeglerforbund antar at forslaget til nytt femte ledd i § 2-1 om meldingsplikt ved aksjeoverdragelse ikke gjelder aksjeoverdragelse i holdingsselskapet, og at dette er en svakhet ved forslaget.»

For å rette på dette foreslår Norges Eiendomsmeglerforbund følgende tillegg i den foreslåtte § 2-1 femte ledd:

«Ved skifte av eiere i et holdingselskap med eierandel i et eiendomsmeglingsforetak skal dette meldes til Kredittilsynet når eierskiftet er så vesentlig at det kan få betydning for utøvelsen av eierposisjonen i eiendomsmeglingsforetaket.»

Forbundet, med støtte fra Finansnæringens Hovedorganisasjon, påpeker videre at det som følge av den foreslåtte endringen i § 2-1, må gjøres endringer i § 2-8 annet ledd slik at Kredittilsynet får hjemmel til å tilbakekalle bevillingen dersom eierskiftet fører til at eiendomsmeglerforetaket ikke lenger har egnet eier.

En rekke høringsinstanser, herunder Eiendomsmeglerforetakenes Forening, Finansnæringens Hovedorganisasjon, Forbrukerrådet, Justisdepartementet og Norges Eiendomsmeglerforbund, er kritisk til at Kredittilsynet skal kunne bruke tre måneder på å vurdere om det vil nekte vedkommende person eller foretak å erverve aksjer eller å tre inn som deltaker. Eiendomsmeglerforetakenes Forening påpeker at dette kan skape problemer og unødig tidsbruk ved eierskifter og foreslår at bestemmelsen endres slik at fristen settes til to måneder.

Ingen av høringsinstansene har hatt merknader til den foreslåtte overgangsbestemmelsen.

3.4 Departementets vurdering

Departementet slutter seg til Kredittilsynets forslag om å ta inn i eiendomsmeglingsloven et krav til egnethet for deltakere og aksjeeiere i foretak med bevilling til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Bestemmelsen foreslås i tråd med Kredittilsynets forslag formulert som et krav om at deltakere eller aksjeeiere må anses egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Departementet viser til Kredittilsynets begrunnelse for forslaget som departementet i det vesentlige finner å kunne slutte seg til.

Som Kredittilsynet legger departementet til grunn at egnethetskravet må være oppfylt for at et foretak skal kunne få bevilling. Det foreslås derfor at bevilling skal kunne nektes dersom egnethetskravet ikke er oppfylt.

Videre legger departementet, også dette i tråd med Kredittilsynets forslag, til grunn at kravet må være oppfylt til enhver tid så lenge virksomheten drives. Kredittilsynet har på denne bakgrunn foreslått at eventuelle endringer i foretakets eierstruktur må meldes til Kredittilsynet. Finansdepartementet slutter seg til dette forslaget.

I Kredittilsynets forslag er kravet om egnethet utformet slik at det omfatter alle eiere. Hensikten med dette er ifølge Kredittilsynet at det ikke skal være tvil om at bestemmelsen omfatter tilfeller hvor flere uegnete personer går sammen om å starte et eiendomsmeglingsforetak. Justisdepartementet har i sin høringsuttalelse gitt uttrykk for at kravet, som i verdipapirhandelloven, bør begrenses til å omfatte eiere med en viss eierandel, det vil si eiere som kan utøve reell innflytelse på foretakets virksomhet. Av verdipapirhandelloven § 7-2 tredje ledd følger at dersom tillatelse til å yte investeringstjenester gis til allmennaksjeselskap, kan tillatelse nektes dersom aksjeeier med betydelig eierandel i selskapet ikke anses egnet til å sikre en god og fornuftig forvaltning av foretaket. Videre følger det av verdipapirhandelloven § 7-4 at erverv av betydelig eierandel i verdipapirforetak som ikke er kredittinstitusjon bare kan gjennomføres etter at melding om dette på forhånd er sendt til Kredittilsynet. Begrepet «betydelig eierandel» er definert i verdipapirhandelloven § 1-3 tredje ledd. Der heter det at med betydelig eierandel menes direkte eller indirekte eierandel som representerer minst 10 prosent av aksjekapitalen eller stemmene, eller som på annen måte gjør det mulig å utøve betydelig innflytelse over forvaltningen av selskapet. Like med vedkommende aksjeeiers egne aksjer regnes i denne sammenheng aksjer som eies av aksjeeierens nærstående. Sistnevnte begrep er definert i verdipapirhandelloven § 1-4.

Finansdepartementet slutter seg til Justisdepartementets vurdering av at en bør begrense bestemmelsen om eiernes egnethet til å omfatte eiere med betydelig eierandel. Det er ikke hensiktsmessig med en bestemmelse om at alle eiere og eierskifter må meldes til Kredittilsynet. Det må være tilstrekkelig at bestemmelsen omfatter personer som har mulighet til å utøve betydelig innflytelse over forvaltningen av eiendomsmeglingsforetaket. Det vises i denne forbindelse også til høringsuttalelsen fra Nærings- og handelsdepartementet hvor det er uttrykt at belastningen knyttet til næringslivets rapporteringsplikt overfor staten bør gjøres så liten som mulig. Etter Finansdepartementets oppfatning bør begrepet «betydelig eierandel» gis det samme innhold som i verdipapirhandelloven § 1-3. For eiendomsmeglerforetak som er organisert som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, det vil si foretak som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 3, foreslås derfor en tilsvarende bestemmelse i eiendomsmeglerloven som den i verdipapirhandelloven. For eiendomsmeglerforetak som er organisert som ansvarlige selskap, dvs. foretak som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 2, anser departementet at omfanget av meldeplikten mest hensiktsmessig kan reguleres i forskrift. Det foreslås derfor at Kredittilsynet gis hjemmel til å fastsette nærmere regler om dette i forskrift.

Norges Eiendomsmeglerforbund har i sin høringsuttalelse uttrykt at forbundet antar at forslaget ikke gjelder aksjeoverdragelse i holdingsselskapet, og at dette er en svakhet ved forslaget. Departementet vil understreke at også holdingselskapet vil måtte vurderes i forhold til egnethetskravet. Kredittilsynet har lagt til grunn at en i denne forbindelse må vektlegge egnetheten for holdingselskapets eiere. Departementet slutter seg til Kredittilsynets vurdering på dette punkt. Det vises for øvrig til at det i forbindelse med den nevnte bestemmelsen i verdipapirhandelloven § 7-2 er lagt til grunn at også indirekte eierskap er relevant ved vurderingen av om det foreligger en betydelig eierandel, jf. definisjonen i verdipapirhandelloven § 1-3 tredje ledd.

Departementet foreslår etter dette et krav om at bevilling til å drive eiendomsmegling kan nektes dersom deltaker eller aksjeeier med betydelig eierandel i foretak som nevnt i § 2-1 første ledd nr. 2 og 3 ikke anses egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Videre foreslås det i tråd med Kredittilsynets forslag en bestemmelse om at erverv av betydelig eierandel i foretak som nevnt i første punktum bare kan gjennomføres etter at melding om dette på forhånd er sendt til Kredittilsynet. Kredittilsynet skal innen tre måneder fra den dag melding som nevnt i forrige punktum er mottatt, nekte slikt erverv dersom vedkommende deltaker eller aksjeeier ikke anses egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Det vises til lovforslaget § 2-1 nytt femte ledd åttende punktum.

Kredittilsynets forslag var utformet slik at meldeplikten omfattet «endring av eiere». Etter departementets oppfatning bør meldeplikten også omfatte økning av eierandel som har betydning for eierens innflytelse over selskapet. Det følger av verdipapirhandelloven § 7-4 annet ledd at melding til Kredittilsynet skal foreligge før økning av betydelig eierandel som medfører at vedkommendes andel av aksjekapitalen eller stemmene når opp til eller overstiger 20 prosent, 33 prosent eller 50 prosent. Departementet foreslår en tilsvarende bestemmelse for eiendomsmeglerforetak som er organisert som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, dvs. foretak som omtalt i eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 3. For eiendomsmeglerforetak som er organisert som ansvarlige selskap, dvs. foretak som er omtalt i eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 2, foreslås det at Kredittilsynet skal kunne fastsette slik meldeplikt og omfanget av denne i forskrift. Det vises til lovforslaget nytt § 2-1 femte ledd sjette punktum.

Departementet legger til grunn at det er foretaket som skal være ansvarlig for at meldeplikten blir oppfylt. Nærings- og handelsdepartementet har som nevnt foran vist til det samlede antall rapporteringsplikter som staten pålegger næringslivet og forutsatt at Finansdepartementet tar hensyn til at belastningen knyttet til slik rapportering bør gjøres så liten som mulig. Finansdepartementet viser til at omfanget av den foreslåtte meldeplikt er redusert i forhold til høringsforslaget ved at plikten etter forslaget i proposisjonen bare vil gjelde for erverv av betydelig eierandel. Etter departementets syn kan den plikt som nå foreslås pålagt eiendomsmeglerforetak ikke sies å være uforholdsmessig omfattende sett i forhold til de viktige forbruker- og næringshensyn som her gjør seg gjeldende. Det er imidlertid behov for nærmere bestemmelser om hvorledes innsendingsplikten skal gjennomføres. Finansdepartementet foreslår på denne bakgrunn at det fastsettes i § 2-1 femte ledd fjerde punktum at Kredittilsynet kan gi nærmere regler om plikten til å gi melding om foretakets deltakere og aksjeeiere.

Som påpekt av Kredittilsynet er den foreslåtte bestemmelsen skjønnsmessig. Hensikten med bestemmelsen er å unngå at personer som på grunn av sin vandel eller tidligere forretningsdrift ikke ville kunne få bevilling til å drive eiendomsmegling, kan eie et foretak som har bevilling til å drive eiendomsmegling. Departementet legger i denne forbindelse til grunn at det at en person har vært eller er eier i et foretak, som på grunn av foretakets forretningsførsel ikke ville kunne få bevilling til å drive eiendomsmegling, og det at en person har vært eller er ansatt med (med)ansvar for den aktuelle forretningsdriften i et slikt foretak, vil kunne virke diskvalifiserende i forhold til den foreslåtte bestemmelsen.

Norges Eiendomsmeglerforbund har pekt på at det som følge av den foreslåtte endringen i § 2-1 må gjøres endringer i § 2-8 annet ledd slik at Kredittilsynet får hjemmel til å tilbakekalle bevillingen dersom eierskiftet fører til at eiendomsmeglerforetaket ikke lenger har egnet(e) eier(e). Departementet slutter seg til dette forslaget og foreslår en endring i eiendomsmeglingsloven § 2-8 annet ledd nr. 1 slik at det fremgår at Kredittilsynet kan kalle tilbake bevillingen til å drive eiendomsmegling dersom foretaket ikke lenger oppfyller kravene i § 2-1 femte ledd om å ha eiere som anses egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk.

Kredittilsynet har påpekt at personer og foretak som i dag har betydelige eierandeler i foretak som omfattes av forslaget bør gis en viss tid til å selge seg ned dersom de ikke oppfyller det foreslåtte kravet til egnethet. Departementet slutter seg til Kredittilsynets vurdering på dette punkt og foreslår at personer og foretak som har betydelig eierandel i eiendomsmeglingsforetak når lovendringene trer i kraft, og som ikke anses egnet som eiere i henhold til den foreslåtte bestemmelsen i § 2-1 femte ledd, skal kunne fortsette som eiere i inntil ett år etter ikrafttredelsestidspunktet.