5 Tilsyn med foretak/personer som ikke lenger har bevilling - opplysningsplikt for ansatte, tillitsvalgte og eiere - sanksjoner mot manglende oppfyllelse av opplysningsplikt

5.1 Gjeldende rett

Tilsyn med personer og foretak som har bevilling til å drive eiendomsmegling er regulert i eiendomsmeglingsloven § 2-7 og i kredittilsynsloven § 1.

Av eiendomsmeglingsloven § 2-7 første ledd første punktum følger det at Kredittilsynet fører kontroll og tilsyn med eiendomsmegling, jf. § 1-1, etter kredittilsynsloven. I kredittilsynsloven § 1 første ledd nr. 15 heter det at tilsyn etter kredittilsynsloven føres med «(a)ndre foretak så langt det bestemmes i eller i medhold av særskilt lov».

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 2-7 tredje ledd at Kredittilsynet også skal føre kontroll med advokat som driver eiendomsmegling. Dette tilsynet kommer i tillegg til den kontroll og det tilsyn advokater er underlagt i og i medhold av domstolloven.

I eiendomsmeglingsloven § 2-7 fjerde ledd er det fastsatt at kontroll og tilsyn etter bestemmelsen i § 2-7 skal gjelde tilsvarende overfor eiendomsmeglerforetak som er fratatt retten til å drive eiendomsmegling etter § 2-8.

Med hensyn til gjennomføringen av tilsynet, følger det av eiendomsmeglingsloven § 2-7 første ledd annet punktum at Kredittilsynet, i forbindelse med tilsynet med eiendomsmegling, kan gi pålegg og for øvrig bestemme i hvilken utstrekning og på hvilken måte kontrollen til enhver tid skal gjennomføres.

Videre følger det av § 2-7 annet ledd at person eller foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling plikter å gi Kredittilsynet de opplysninger som måtte bli krevet angående eiendomsmeglingen. Disse plikter også å fremvise og i tilfelle utlevere til kontroll de forretningsbøker og øvrige dokumenter samt utskrifter av den elektronisk lagrede informasjon som angår eiendomsmeglingen.

Regler om opplysningsplikt er også gitt i kredittilsynsloven. Av denne lovens § 3 annet ledd følger at institusjoner under tilsyn når som helst plikter å gi alle opplysninger som tilsynet måtte kreve. De plikter også å la tilsynet få innsyn i og i tilfelle få utlevert til kontroll institusjonens protokoller, registrerte regnskapsopplysninger, regnskapsmateriale, bøker, dokumenter, datamaskiner eller annet teknisk hjelpemiddel og materiale som er tilgjengelig ved bruk av slikt hjelpemiddel samt beholdninger av enhver art. I lovens § 3 tredje ledd er det fastsatt at hvis opplysningsplikten som er pålagt institusjonen etter annet ledd ikke oppfylles, kan opplysningsplikten pålegges de enkelte tillits- og tjenestemenn i institusjonen. Institusjonen skal i slike tilfeller som hovedregel varsles.

5.2 Kredittilsynets forslag

Kredittilsynet foreslo i sitt brev av 22. mars 2001 en endring i eiendomsmeglingsloven § 2-7 annet og fjerde ledd. Forslaget utvider kretsen av personer i og med tilknytning til eiendomsmeglerforetak som plikter å gi opplysninger til Kredittilsynet angående eiendomsmeglingen. I dag omfatter plikten «person eller foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling». Etter forslaget vil det fremgå at også foretakets ansatte, tillitsvalgte og eiere plikter å gi slike opplysninger.

Kredittilsynet skriver følgende om begrunnelsen for forslaget:

«Det følger av kredittilsynsloven § 3 tredje ledd at de enkelte tillits- og tjenestemenn i institusjonen kan pålegges opplysningsplikt dersom institusjonen ikke oppfyller sin opplysningsplikt. Forklaringsplikten tillits- og tjenestemenn har, er imidlertid subsidiær i forhold til foretakenes forklaringsplikt, og er betinget av et pålegg fra Kredittilsynets side etter at foretaket ikke har oppfylt sin forvaltningsplikt.»

Ifølge Kredittilsynet er dette et problem, særlig ved stedlige tilsyn og i de tilfeller hvor foretaket er avviklet.

Av eiendomsmeglingsloven § 5-2 første punktum fremgår det at forsettlig eller uaktsom overtredelse av bestemmelser gitt i eller i medhold av blant annet § 2-7 straffes med bøter eller fengsel inntil 3 år, eller inntil 6 år ved særlig skjerpende omstendigheter. Det samme gjelder ifølge bestemmelsens annet punktum for overtredelse av påbud, forbud eller vilkår gitt i medhold av de nevnte bestemmelser, samt ved medvirkning til overtredelser som nevnt i første og annet punktum, jf. bestemmelsens tredje punktum. Forslaget om at tillits- og tjenestemenn i eiendomsmeglerforetak, samt foretakets eiere, skal ha en selvstendig forklaringsplikt innebærer således at disse forklarer seg på vegne av foretaket under trussel av straffeansvar.

I Kredittilsynets brev av 22. mars 2001 ble det også foreslått en ny bestemmelse om at ansatte, tillitsvalgte og eiere plikter å gi opplysninger til Kredittilsynet også etter at foretaket er avviklet eller ansettelsesforholdet, tillitsvervet eller eierforholdet av annen grunn er opphørt. Kredittilsynet viser i begrunnelsen for dette forslaget til at det er viktig å ha mulighet til å forfølge en sak selv etter at de aktuelle personene har trukket seg fra foretaket eller foretaket er avviklet. Dette for at en skal kunne avgjøre om en sak skal få konsekvenser for de involverte.

Som nevnt under punkt 5.1 fremgår det i dag av § 2-7 fjerde ledd at kontroll og tilsyn med eiendomsmegling etter § 2-7 skal gjelde tilsvarende overfor foretaksom er fratatt retten til å drive eiendomsmegling. Personersom er fratatt retten til å drive eiendomsmegling er ikke nevnt i dagens bestemmelse. Kredittilsynet foreslår i det tidligere nevnte brev av 22. mars 2001 en endring i § 2-7 fjerde ledd hvor det fremgår at tilsvarende gjelder for personer som er fratatt retten til å drive eiendomsmegling.

Videre foreslår Kredittilsynet en endring som innebærer at kontroll og tilsyn også skal gjelde personer eller foretak som selv har levert tilbake bevillingen. Bakgrunnen for sistnevnte forslag er at en vil unngå at personer eller foretak som står i fare for å miste bevillingen kommer Kredittilsynet i forkjøpet ved å levere inn bevillingen og dermed fratar Kredittilsynet muligheten til å følge opp saken.

5.3 Høringsinstansenes merknader

Samtlige høringsinstanser som har uttalt seg om denne delen av forslaget er positive til forslaget om å endre § 2-7 fjerde ledd slik at kontroll og tilsyn med eiendomsmegling etter § 2-7 ikke bare omfatter foretak som er fratatt retten til å drive eiendomsmegling, men også personer som er fratatt denne retten.

Tilsvarende er alle høringsinstanser som har uttalt seg positive til den del av forslaget som innebærer at også foretak og personer som har levert inn bevillingen frivillig, omfattes av bestemmelsen.

De fleste høringsinstansene, herunder Finansnæringens Hovedorganisasjon, Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, LO, Norges Eiendomsmeglerforbund, Notar og Norske Boligbyggelags Landsforbund har videre støttet forslaget om å utvide § 2-7 fjerde ledd, slik at plikten til å gi opplysninger ikke bare påhviler foretaket, men også dets tillitsvalgte, ansatte og eiere.

Den norske Advokatforening er imidlertid skeptisk til sistnevnte forslag. Foreningen uttaler i denne forbindelse:

«Utvalget er imidlertid av den oppfatning at forslaget om utvidet, selvstendig forklaringsplikt for tillits- og tjenestemenn i foretaket er dårlig begrunnet. Utvalget mener at de redegjørelser som gis, fortsatt bør gis av den faglige leder. Og at det ikke vil være naturlig eller nødvendig å innhente redegjørelse fra andre før det foreligger mistanke om at redegjørelsen ikke er tilfredsstillende. Det er intet i Kredittilsynets begrunnelse for forslaget som tilsier at det er noe problem å måtte gi pålegg i slike tilfelle etter Kredittilsynsloven § 3, tredje ledd, bortsett fra at straffetrusselen i samme lovs § 10 bare rammer igangværende foretak. Dette synes bare å ha manifestert seg som et problem i ett enkelt tilfelle, og burde lovteknisk kunne løses på en annen måte enn å innføre en generell, likestilt forklaringsplikt for de ansatte (og eiere).»

Forslaget om at forklaringsplikten ikke skal bortfalle selv om arbeids- eller eierforholdet opphører eller foretaket blir avviklet støttes også av de fleste høringsinstansene. Norges Eiendomsmeglerforbund, med støtte fra Finansnæringens Hovedorganisasjon, uttaler følgende i denne forbindelse:

«Selv om foretaket er avviklet eller vedkommendes tilknytning til foretaket er opphørt vil det særlig med tanke på videre aktivitet i bransjen være avgjørende at opplysningsplikten gjelder også ettertid. Utvidelsen er nødvendig også for å kunne følge opp forslaget om eiers egnethet i høringens punkt 1.1.»

Notar er i utgangspunktet positiv til dette forslaget. Selskapet foreslår imidlertid enkelte presiseringer i den foreslåtte bestemmelsen:

«Bestemmelsen bør imidlertid presiseres slik at opplysningene primært innhentes hos de som eier, leder er ansatt eller er tillitsvalgt i eiendomsmeglerforetaket på innhentingstidspunktet. Opplysninger bør subsidiært innhentes hos de som tidligere har sittet i slike posisjoner.»

Ingen av høringsinstansene som har uttalt seg positivt til utvidelsen av opplysningsplikten har merknader til at dette innebærer at personene omfattes av straffebestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 5-2.

5.4 Departementets vurdering

Departementet slutter seg til Kredittilsynets forslag om å endre bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 2-7 fjerde ledd slik at ikke bare foretak som er fratatt retten til å drive eiendomsmegling er underlagt kontroll og tilsyn etter bestemmelsen, men også personer som er fratatt retten til å drive eiendomsmegling. Som Kredittilsynet og høringsinstansene kan departementet ikke se at det er grunn til å behandle personer som har hatt bevilling til å drive eiendomsmegling annerledes enn foretak som har hatt slik bevilling i tilknytning til denne bestemmelsen.

Departementet slutter seg også til Kredittilsynets forslag om å endre bestemmelsen i § 2-7 fjerde ledd slik at kontroll og tilsyn kan føres ikke bare med foretak og personer som har bevilling til å drive eiendomsmegling og foretak og personer som er fratatt bevillingen til å drive eiendomsmegling, men også med foretak og personer som selv har levert tilbake bevillingen. Departementet slutter seg til Kredittilsynets begrunnelse for forslaget hvor det er vist til at etter gjeldende rett kan foretak eller personer som står i fare for å miste sin bevilling, unndra seg et forestående tilsyn ved selv å levere inn bevillingen.

Det ble i høringsbrevet foreslått å utvide kretsen av personer i og med tilknytning til eiendomsmeglerforetak som plikter å gi opplysninger til Kredittilsynet angående eiendomsmeglingen. Departementet finner ikke å kunne slutte seg til Kredittilsynets forslag på dette punkt. Det følger av kredittilsynsloven § 3 at hvis opplysningsplikten som er pålagt institusjonen som er under tilsyn ikke oppfylles, kan opplysningsplikten pålegges de enkelte tillits- og tjenestemenn i institusjonen. Denne opplysningsplikten er således subsidiær i forhold til institusjonenes forklaringsplikt. Kredittilsynsloven § 3 gjelder for alle institusjoner som er under Kredittilsynets tilsyn. Departementet kan ikke se at det er behov for en annen løsning for eiendomsmeglerforetak enn for andre foretak under tilsyn.