4 Hjemmel til å gi forskrift om faglig leders plikter og ansvar

4.1 Gjeldende rett

I eiendomsmeglingsloven § 2-1 nåværende femte ledd er det fastsatt at i foretak som nevnt i § 2-1 første ledd nr. 2 og 3 og annet ledd, det vil si eiendomsmeglerforetak, skal den faglige leder av eiendomsmeglingsvirksomheten være eiendomsmegler eller advokat.

4.2 Kredittilsynets forslag

Kredittilsynet har foreslått en endring i nåværende § 2-1 femte ledd (nytt sjette ledd) slik at Kredittilsynet i forskrift skal kunne gi nærmere regler om plikter og ansvar for eiendomsmeglerforetakets faglige leder, herunder krav til faktisk tilstedeværelse i foretaket og krav til å utarbeide skriftlig plan for internkontroll. Slike regler er ikke gitt i dag.

I begrunnelsen for forslaget har Kredittilsynet vist til at det foreligger en rekke uavklarte spørsmål med hensyn til den faglige ledelse i eiendomsmeglerforetakene. Blant annet er det spørsmål om faglig leders tilstedeværelse i foretaket og om faglig leders oppfølgning av ufaglærte meglere i foretaket.

Ifølge Kredittilsynet kan det blant annet være aktuelt å fastsette bestemmelser om krav til interne kontrollrutiner, samt begrensninger i hvor mange meglere den faglige lederen kan ha ansvaret for. Videre kan det etter Kredittilsynets oppfatning være aktuelt å pålegge faglig leder å utarbeide en skriftlig plan for intern kompetansesikring og kompetanseheving.

Kredittilsynet omtaler i sitt brev av 22. mars 2001 et forslag fra Forbrukerrådet som, for å avhjelpe problemet med ufaglærte meglere, har foreslått at det innføres minimumskrav til utdanning for eiendomsmeglere. Kredittilsynet tilrår i stedet at tilsynet gis hjemmel til å fastsette forskrift om faglig leders plikter og ansvar. I begrunnelsen for sitt syn uttaler Kredittilsynet blant annet:

«Ved å velge en slik løsning unngår man å måtte ta stilling til, på generelt grunnlag, hvemi foretaket som skal omfattes av et eventuelt kompetansekrav, og hvor omfattende krav til kompetanse det eventuelt skal stilles. Slike krav vil da også kunne tilpasses det enkelte foretaks virksomhet og omfang.»

Kredittilsynet har vurdert om bestemmelser om faglig leders plikter og ansvar burde gis direkte i eiendomsmeglingsloven. Tilsynet har imidlertid konkludert med at slike regler bør gis i forskrift. Dette er begrunnet med at en slik løsning vil gjøre det enklere å endre kravene som følge av endringer i bransjen. Det er også vist til at det kan bli nødvendig med en detaljgrad som egner seg bedre i forskrift enn i lov.

I lov av 7. desember 1956 nr. 1 om tilsynet for kredittinstitusjoner, forsikringsselskaper og verdipapirhandel m.v. (kredittilsynsloven) § 4 er Kredittilsynet gitt hjemmel til å gi forskrift om internkontrollrutiner. Bestemmelsen omfatter eiendomsmeglerforetak, jf. kredittilsynsloven § 1 første ledd nr. 15 og eiendomsmeglingsloven § 2-7 første ledd. Ifølge Kredittilsynet vil den foreslåtte hjemmelen i eiendomsmeglingsloven § 2-1 nytt sjette ledd være noe videre enn hjemmelen i kredittilsynsloven.

4.3 Høringsinstansenes merknader

Barne- og familiedepartementet, Finansnæringens Hovedorganisasjon, Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Norske Boligbyggelags Landsforbund, Norges Eiendomsmeglerforbund og Notar har uttalt seg positivt om forslaget.

Barne- og familiedepartementet skriver blant annet følgende i sitt høringsbrev:

«En forskrift vil etter vårt syn være et velegnet virkemiddel til å sette standarden for innholdet i den faglige ledelsen, som er forutsatt ved autorisasjonsordningen i eiendomsmeglingsloven. For bransjen er det en fordel å ha klare regler å forholde seg til, og det kan bidra til å lette håndhevningen for Kredittilsynet.»

Forbrukerombudet og Forbrukerrådet uttaler at de anser forslaget som et skritt i riktig retning. På den annen side uttaler Forbrukerrådet:

«På sikt er det imidlertid vårt syn at så lenge vi har et autorisasjonssystem som bygger opp rundt en profesjon med egen lov om eiendomsmeglerens ansvar og plikter, så bør alle som megler fast eiendom til forbrukere ha en meglerutdannelse som sikrer et adekvat faglig nivå hos den enkelte megler. Ved å overlate til den faglige leder å sikre den ansattes kompetanse er det en fare for at man vil få til dels store forskjeller i kvaliteten mellom enkelte meglere og mellom de ulike foretak. For forbrukerne kan det være vanskelig å få med seg slike kvalitetsforskjeller før det er for sent.»

Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes Forening er imidlertid skeptisk til forslaget. Advokatforeningen (ved foreningens lovutvalg for eiendomsmegling) uttaler i denne forbindelse:

«Utvalget er generelt skeptisk til fullmaktslovgivning av den art det her legges opp til. Det er vanskelig ut fra Kredittilsynets problembeskrivelse å danne seg en oppfatning av behovet for den forskriftshjemmel som foreslås. Utvalget er i og for seg ikke uenig i at det kan være behov for regler om den faglige leders faktiske tilstedeværelse og heller ikke at det kan være behov for krav om skriftlig plan for internkontroll. Forslaget favner imidlertid etter sin tekst langt videre enn dette og vil kunne gi hjemmel for svært detaljerte bestemmelser som ikke nødvendigvis vil heve kvaliteten på det enkelte foretaks arbeid.»

Eiendomsmeglerforetakenes Forening uttaler i sitt høringsbrev at foreningen er fullt ut innforstått med, og enig i, at den faglige leder skal ha det øverste ansvaret for meglervirksomheten. Foreningen skriver imidlertid videre:

«Denne adgangen har den faglige lederen allerede i dag. Faglig leder er leder for meglerfaglige spørsmål og er fullt ut uavhengig på dette området. EFF ser derfor ikke at et detaljert regelverk på dette området vil tjene hensikten og anbefaler at Kredittilsynet ikke gis hjemmel til å gi forskrift om faglig leders plikter og ansvar.»

4.4 Departementets vurdering

Departementet slutter seg til Kredittilsynets forslag om en endring i nåværende § 2-1 femte ledd (nytt sjette ledd) slik at Kredittilsynet i forskrift skal kunne gi nærmere regler om plikter og ansvar for eiendomsmeglerforetakets faglige leder, herunder krav til faktisk tilstedeværelse i foretaket og krav til å utarbeide skriftlig plan for internkontroll. Departementet viser til Kredittilsynets begrunnelse for forslaget som departementet i hovedsak finner å kunne slutte seg til.

Advokatforeningen og Eiendomsmeglerforetakenes Forening har gitt uttrykk for at den foreslåtte hjemmelen er for vid og at den vil kunne gi hjemmel for svært detaljerte bestemmelser som ikke nødvendigvis vil heve kvaliteten på det enkelte foretaks arbeid. Etter det departementet kan se er det hensiktsmessig med en generell hjemmel på dette området, slik at Kredittilsynet vil kunne utforme en eventuell forskrift i overensstemmelse med den løpende utviklingen i eiendomsmeglerbransjen. Forskrifter på dette området vil sendes på høring. Bransjen, forbrukerorganisasjonene og andre vil på denne måten kunne nå frem med sine innvendinger dersom Kredittilsynet skulle foreslå bestemmelser som etter en nærmere vurdering viser seg å være uforholdsmessig tyngende eller på andre måter uhensiktsmessige.

Forbrukerrådet har uttalt at alle som megler fast eiendom til forbrukere bør ha en utdannelse som sikrer et adekvat faglig nivå hos den enkelte. Finansdepartementet antar at dette vil være et av de spørsmål som vil kunne vurderes av et eventuelt lovutvalg med sikte på en mer generell revisjon av eiendomsmeglingsloven.