6 Innsynsrett i budrunder

6.1 Gjeldende rett

Eiendomsmeglingsloven inneholder i dag ingen bestemmelser om innsynsrett i opplysninger om bud og budgivere.

Imidlertid kan nevnes at Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den norske Advokatforening og Norges Eiendomsmeglerforbund i fellesskap har utviklet et sett normgivende budregler, jf. pressemelding fra nevnte instanser av 25. juni 2001. Budreglene er nedfelt i «Forbrukerinformasjon om budgivning». Nytt i disse reglene er blant annet følgende punkter om åpenhet i budrunden (jf. omtalen av reglene på Norges Eiendomsmeglerforbunds hjemmesider):

«Etter at eiendommen er solgt kan kjøperen kreve å kontrollere saksgangen under budgivingen. Dette vil skje på meglerens kontor sammen med faglig leder. Øvrige budgiveres navn vil i slike tilfeller fremkomme.

Kjøperen aksepterer samtidig at han ikke kan offentliggjøre den informasjon han får. Sensitive opplysninger om f.eks. finansiering m.v. vil ikke fremkomme, da dette er underlagt personvern/taushetsplikt, jf pkt 9.

Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, kan budet fremmes gjennom advokat eller statsautorisert eiendomsmegler, som bekrefter at budet er reellt, jf pkt 9.»

6.2 Kredittilsynets forslag

Kredittilsynet har foreslått en endring i eiendomsmeglingsloven § 3-8 første ledd slik at departementet i forskrift skal kunne gi bestemmelser om innsynsrett i opplysninger om bud og budgivere.

I begrunnelsen for forslaget har Kredittilsynet blant annet uttalt følgende:

«Det har i den senere tid framkommet påstander om at meglere legger inn falske bud for å drive opp prisen på objektet eller sette i gang budrunden. Kredittilsynet har ingen indikasjoner på at dette faktisk forekommer, men kan likevel ikke utelukke at det skjer, enten fra selgers side (etter Kredittilsynets oppfatning er det grunn til å tro at i den grad falske bud forekommer er det selger som står bak dette) eller ved at megler gir uriktige opplysninger om innkomne bud. Uavhengig av om påstandene er riktige eller ikke, bidrar de til å svekke omdømmet til eiendomsmeglerbransjen.

En rett til innsyn vil f.eks. kunne gi kjøper anledning til å foreta undersøkelser ved mistanke om fiktive bud, noe som forhåpentligvis vil føre til at mistanken avkreftes. Kredittilsynet foreslår derfor at det i lov om eiendomsmegling innføres en hjemmel til å gi forskrift om innsynsrett i budrunder. Formålet med en slik innsynsrett vil være å styrke den generelle tilliten til eiendomsmeglere i markedet.

Noen eiendomsmeglere har i det siste gått offentlig ut og sagt at de vil gi kjøpere innsyn i budene uten å anonymisere dem. Andre eiendomsmeglere praktiserer i dag å gi kjøper innsyn i alle bud under kontraktsmøtet, men i anonymisert form. Meglerne begrenser i dag innsynet i konkurrerende bud på denne måten for å være sikre på at de ikke bryter taushetsplikten de er pålagt i eml § 5-1.

Taushetsplikten gjelder bare overfor uvedkommende, og det er noe usikkert hvem som skal regnes som «uvedkommende» når det gjelder forhold megler får kjennskap til under utøvelsen av et oppdrag. Trygve Bergsåker, «Eiendomshandel gjennom megler» 1995, s. 121-124, mener både konkurrerende budgivere og den endelige kjøper må regnes som uvedkommende. Fordi det kan være vanskelig å avgjøre både hva og hvem som omfattes av taushetsplikten, og fordi brudd på taushetsplikten er straffbart, mener Kredittilsynet at det bør gis klarere regler om dette slik at meglere kan gi innsyn i budgivningen uten å frykte at taushetsplikten dermed brytes.

Megler har i dag rett, men ikke plikt til å gi opplysninger som de ikke har taushetsplikt om. Faktisk kjøper kan derfor ikke kreve innsyn, hverken i taushetsbelagte eller andre opplysninger. Kredittilsynet mener at den som faktisk kjøper en eiendom gjennom megler bør gis krav på innsyn. Om andre enn faktisk kjøper, f. eks. konkurrerende budgivere, også skal gis innsyn bør vurderes i forbindelse med utarbeidelse av forskriften. I den forbindelse må det også vurderes om det skal gis innsynsrett mens budrunden pågår, slik at en budgiver kan undersøke om et konkurrerende bud han er blitt opplyst om faktisk er reelt før han eventuelt går videre.

I forbindelse med utformingen av forskriften må det også tas stilling til om innsynsretten skal tidsbegrenses, og i så fall hvor lang tidsbegrensningen bør være. Videre må det vurderes hvilke typer opplysninger det skal være opplysningsplikt om.»

6.3 Høringsinstansenes merknader

En rekke høringsinstanser, herunder Barne- og Familiedepartementet, Eiendomsmeglerforetakenes Forening, Forbrukerrådet, Justisdepartementet, Kommunal- og regionaldepartementet, LO og Notar AS, støtter forslaget om at departementet i forskrift skal kunne gi bestemmelser om innsynsrett i opplysninger om bud og budgivere. De nevnte høringsinstansene fremhever blant annet at det ser ut som om det ut fra publikums syn er behov for innsynsrett i budrundene.

Justisdepartementet har imidlertid merknader til begrunnelsen for forslaget:

«Vi er skeptisk til å bruke lovgivningen som middel for å øke tilliten til en yrkesgruppe. Men vi mener at innsynsrett også kan begrunnes ut fra hensynet til kjøperne og konkurrerende budgivere.

Vi vil imidlertid påpeke at dersom advokaters taushetsplikt tolkes vidt, slik at den omfatter vanlige advokaters eiendomsmegling, vil opplysningene om selgers opptreden under budrunden kunne være taushetsbelagt til tross for at samme opplysning vil være underlagt opplysningsplikt etter regler om innsynsrett i budrunder. Dette vil eksempelvis også gjelde opplysninger om at selgeren selv legger inn bud, eller at noen gjør det på selgerens vegne. Reelle hensyn tilsier imidlertid at taushetsplikten bør vike i de tilfeller den nye forskriften skal regulere.»

Barne- og familiedepartementet påpeker at det er viktig at en har mulighet til å fastsette rettslig bindende og like regler for alle aktører. Departementet støtter på denne bakgrunn forslaget om å innta en hjemmel i eiendomsmeglingsloven for fastsettelse av slike regler. På den annen side gir Barne- og familiedepartementet, sammen med en rekke andre høringsinstanser, uttrykk for at det ikke er grunn til å fastsette en slik forskrift i dag. Departementet viser til de normgivende budreglene som er utviklet av bransjen selv i samarbeid med Forbrukerombudet og Forbrukerrådet, og anfører at en bør ta seg tid til å høste erfaring fra bruken av disse før en eventuell forskrift fastsettes.

Også andre høringsinstanser, herunder Advokatforeningen, Finansnæringens Hovedorganisasjon, Forbrukerombudet og Norges Eiendomsmeglerforbund, viser til de nylig utarbeidede normgivende budreglene. De her nevnte høringsinstansene anser på bakgrunn av disse budreglene en lovendring for unødvendig. Forbrukerombudet gir uttrykk for at det er naturlig at en avventer erfaringene med disse normgivende reglene før en foretar en lovendring på dette området. Etter Forbrukerombudets oppfatning er det dessuten ikke gitt at lov/forskrift er en hensiktsmessig måte å regulere dette området på. Ombudet uttaler i denne forbindelse:

«Avtaleinngåelsesprosessen ved kjøp og salg av fast eiendom har hatt en rekke svakheter, blant annet i forhold til tempo og åpenhet i budgivningen. Til tross for svakhetene er det vanskelig å finne en hensiktsmessig måte å regulere avtaleinngåelsesprosessen på. Det er mange motstridende hensyn som skal ivaretas, og kjøpsavtalens parter - kjøper og selger - har mulighet til å finne hverandre uansett hvor strengt meglernes virksomhet blir regulert.

En kontraktsrettslig regulering, som de nye budreglene, er en mer fleksibel løsning, hvor blant annet revidering vil kunne bli foretatt raskt dersom dette er nødvendig. Som Kredittilsynet selv uttaler har vi ingen indikasjoner på at falske bud har forekommet i særlig utstrekning. Problemet har vært manglende tillit til at budgivningen går riktig for seg. Etter min vurdering er de nye budreglene tilstrekkelig til å styrke denne tilliten.

Jeg kan på denne bakgrunn ikke se at det er særlig stort behov for en ytterligere regulering på dette området nå, og mener derfor man bør vente med å lage en forskrift.

Jeg har i og for seg ikke noe imot at det i eiendomsmeglingsloven innføres en hjemmel til å lage forskrifter om innsyn i budprosessen, såfremt Kredittilsynet avventer selve utformingen av forskriften.»

Norske Boligbyggelags Landsforbund uttaler at etter det forbundet kjenner til oppfattes ikke spørsmålet om innsynsrett i budgivningen som noe problem verken av boligbyggelagene eller budgiverne/kjøperne.

6.4 Departementets vurdering

Departementet slutter seg til Kredittilsynets forslag om å innta en bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 3-8 første ledd om at departementet i forskrift kan gi bestemmelser om innsynsrett i opplysninger om bud og budgivere. Finansdepartementet finner i denne forbindelse grunn til å påpeke at de normgivende budregler som Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den norske Advokatforening og Norges Eiendomsmeglerforbund har utviklet, i utgangspunktet bare får anvendelse for meglere som er tilsluttet de nevnte organisasjoner. Etter departementets oppfatning er det behov for en lovbestemmelse som fastsetter at departementet kan gi bestemmelser om innsynsrett som vil omfatte alle som har bevilling til å drive eiendomsmegling. Departementet finner videre grunn til å påpeke at de nevnte normgivende budreglene ikke gir andre budgivere enn den endelige kjøperen rett til innsyn i budene. Det vil ved utarbeidelse av eventuelle forskrifter etter den foreslåtte bestemmelsen blant annet være naturlig å vurdere om også andre budgivere bør gis innsynsrett.

En rekke høringsinstanser har som påpekt ovenfor anført at en bør avvente erfaringene av de normgivende budreglene før det fastsettes forskrift om innsynsrett i budrunder. Etter departementets oppfatning vil behovet for forskrifter i medhold av den foreslåtte bestemmelsen måtte vurderes løpende. De normgivende budreglene og erfaringene med disse vil inngå i de faktorer som vil måtte vektlegges ved en slik vurdering.

Departementet finner for øvrig grunn til å påpeke at Finansdepartementet, som Justisdepartementet, legger til grunn at en eventuell taushetsplikt for advokater om selgers opptreden under budrunden vil måtte vike i de tilfeller en eventuell ny forskrift skal regulere.