10 Endringer i avhendingslova

10.1 Gjeldende rett

Bustadoppføringslova har en grenseflate til avhendingslova for så vidt gjelder avtale om rett til fast eiendom med ny bolig, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b. Dersom entreprenørens arbeid på tomten er fullført ved avtaleinngåelsen, gjelder ikke bustadoppføringslova, men avhendingslova, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b. For slike avtaler gjelder det ikke noe krav om sikkerhetsstillelse, ettersom avhendingslova ikke har garantiregler.

10.2 Utvalgets forslag

I NOU 2016: 10 punkt 7.6.2 uttaler utvalget at det har registrert at enkelte entreprenører venter med å inngå salgsavtale til byggearbeidene er ferdigstilt for å unngå kravet om garanti. For å motvirke dette foreslår utvalget en ny bestemmelse i avhendingslova om plikt til å stille garanti i tråd med bustadoppføringslova § 12 ved salg av nyoppført bolig. Slik likebehandling vil ifølge utvalget hindre at det gjøres samfunnsøkonomiske uheldige tilpasninger for å unngå kravet om sikkerhetsstillelse. Fordi formålet med forslaget er å forhindre omgåelse av garantireglene i bustadoppføringslova, foreslår utvalget at plikten til å stille garanti avgrenses til å gjelde i ett år etter ferdigstillelse.

10.3 Høringsinstansenes syn

Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Finans Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslaget om at garantireglene skal gjelde for nyoppførte boliger solgt etter avhendingslova. Norges Eiendomsmeglerforbund uttaler:

«Flere av våre medlemmer opplever det som utvalget har registret, nemlig at ved salg av bolig under oppføring på utbyggers eiendom (b-tilfellene) så venter entreprenør med å inngå avtale til boligen er ferdigstilt. Dette for å unngå at avtalen faller inn under bustadoppføringslovas regler slik at entreprenør får plikt til å stille garanti etter § 12.

Våre medlemmer opplever også at dette er en utfordring ved større prosjekter hvor noen få leiligheter gjenstår å selge etter at bygget/første byggetrinn er ferdig. I slike tilfeller ønsker ofte entreprenør å selge de gjenstående leilighetene etter avhendingslova, og på den måte setter de forbrukerne som kjøper «sist» i prosjektet i en dårligere stilling enn de som kjøper tidligere.»

Advokatforeningen, Byggmesterforbundet, Eiendom Norge og Norsk Boligbyggelags Landsforbund er mer kritiske til utvalgets forslag. Advokatforeningen uttaler:

«Utvalget har vist til forsøk på omgåelse av garantiplikten i bustadoppføringslova § 12. Advokatforeningen deler ikke utvalgets syn på at dette forekommer i en utstrekning som foranlediger en lovendring, og er heller ikke nødvendigvis enig i de betraktningene som fremkommer.

Hovedformålet med entreprenørens garantiplikt etter bustadoppføringslova § 12 er å sikre oppfyllelse av avtalen. Dette er særlig viktig når forbrukeren erverver en «bolig» der byggearbeidene gjerne ikke er igangsatt, men tar en kjøpsbeslutning basert på tegninger, illustrasjoner og beskrivelser. Dette skiller seg vesentlig fra tilfellene der boligen er ferdigstilt, eksempelvis nyoppført bolig etter avhendingslova § 1-2 annet ledd.

Der entreprenøren velger å ferdigstille boligen før salget finner sted, tar entreprenøren dessuten den hele og fulle markedsrisikoen i byggeperioden. Besparelsen i å ferdigstille boligen før salg for å begrense byggekostnadene (eksempelvis garantiplikt), kan fort bli et ulønnsomt regnestykke for entreprenøren. Advokatforeningen kan derfor vanskelig se at entreprenøren skulle være motivert av garantibesparelsen alene for å avvente salg til ferdigstillelse. Advokatforeningen kan heller ikke se at de samme forbrukerhensyn gjør seg gjeldende for en nyoppført (ferdigstilt) bolig sammenlignet med en bolig som kun er prosjektert.

Advokatforeningen vil også påpeke at den foreslåtte endringen i avhendingslova § 2-11 under alle omstendigheter bør presiseres. Det må fremkomme tydelig hva «ferdigstilt» i denne sammenheng innebærer. Begrepet kan rette seg mot faktisk ferdigstillelse av byggearbeidet, tidspunktet for søknad om ferdigattest eller dato for utstedt ferdigattest.»

Byggmesterforbundet og Norsk Boligbyggelags Landsforbund gir uttrykk for at de ikke er kjent med at entreprenører omgår garantiplikten slik utvalget beskriver. Ifølge disse høringsinstansene er det primært etterspørselen som avgjør når entreprenører velger å inngå avtale om nyoppført bolig.

10.4 Departementets vurdering

Formålet med garantireglene i bustadoppføringslova er i hovedsak å verne forbrukeren på tre måter: a) sikre forskuddsbetalt beløp ved entreprenørens konkurs, b) sikre forbrukeren dersom prosjektet ikke gjennomføres, og c) sikre forbrukerens krav som følge av at boligen ikke er i kontraktsmessig stand eller ferdigstilles for sent. Punkt a og c gjør seg gjeldende også ved kjøp av fullførte boliger etter avhendingslova, mens punkt b ikke er aktuelt i disse tilfellene. Risikoen for at prosjektet ikke gjennomføres, er ikke til stede der avtalen inngås etter at boligen er fullført på avtaletiden. I mange andre sammenhenger kan derimot behovet for garanti være omtrent det samme som ved entrepriseavtaler som omfattes av bustadoppføringslova. Dersom forbrukeren for eksempel vil heve avtalen uten å overta boligen, kan han eller hun lide tap dersom dekningskjøpet tar tid og fører med seg kostnader. Videre har forbrukeren behov for garanti for selgerens evne til å gjøre opp mangelskrav. I disse tilfellene er behovet for garanti det samme som i entrepriseavtaler.

Siden flere av hensynene bak garantireglene også gjør seg gjeldende ved forbrukerkjøp av ny bolig, slutter departementet seg til utvalgets forslag om å innføre en plikt til å stille garanti også for avtaler om ny bolig etter avhendingslova. En slik utvidelse er i samsvar med reguleringer ellers i bustadoppføringslova og avhendingslova. Ved forbrukerkjøp av nyoppført bolig er det på flere punkter noenlunde likeartet regulering uansett om avtalen omfattes av bustadoppføringslova eller avhendingslova, jf. særlig avhendingslova § 1-2 annet ledd. Bakgrunnen for dette er at det noen ganger kan være tilfeldig om avtalen blir inngått før eller etter at boligen er fullført, og dermed om avtalen omfattes av bustadoppføringslova eller avhendingslova, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b. Lovgiver har ønsket å unngå at slike tilfeldigheter skal ha betydning for forbrukerens rettigheter i avtalen med entreprenøren. jf. Ot.prp. nr 21 (1996–97) side 22. Departementet legger på tilsvarende måte vekt på at lovforslaget bør motvirke at grensen mellom bustadoppføringslova og avhendingslova gir tilfeldige utslag for så vidt gjelder garantireglene. Etter gjeldende rett kan man se for seg en situasjon hvor to forbrukere på samme dag kjøper hver sin bolig av samme utbygger i samme byggefelt. Den ene boligen er akkurat fullført og blir solgt etter avhendingslova uten garanti, mens det gjenstår litt arbeid på den andre boligen, som blir solgt etter bustadoppføringslova med garanti. Departementets forslag til endringer i avhendingslova vil innebære at slike tilfeller behandles likt med hensyn til garantiplikten.

Det må settes en grense for hvor lenge etter fullføringen av boligen selgeren skal ha plikt til å stille garanti. Utvalgets forslag går ut på at selgeren skal ha plikt til å stille garanti dersom salget finner sted inntil ett år etter at boligen er ferdigstilt. Forslaget harmonerer med fristen i avhendingslova § 1-2 annet ledd, som fastsetter at loven i visse tilfeller er ufravikelig ved salg av nyoppført bolig fra næringsdrivende til forbruker. På bakgrunn av høringsinnspillene har departementet likevel kommet til at plikten til å stille garanti etter avhendingslova bør avgrenses til å gjelde i seks måneder etter at boligen er ferdigstilt. Etter departementets syn kan det være legitime grunner til at entreprenøren velger å fullføre boligen før salget finner sted. Formålet med forslaget er å unngå at skillet mellom bustadoppføringslova og avhendingslova gir tilfeldige utslag. På denne bakgrunn synes det tilstrekkelig at selgeren må stille garanti for salg som finner sted i inntil seks måneder etter fullføringen av boligen. Departementet foreslår også en noe annen utforming av bestemmelsen, blant annet på bakgrunn av innspill i høringen. Det vises til merknadene til lovforslaget.