7 Garantiens størrelse
7.1 Gjeldende rett
Det stilles i dag krav om sikkerhetsstillelse for et beløp tilsvarende ti prosent av kontraktssummen i tilfellene hvor entreprenøren bygger på forbrukerens tomt (a-tilfellene), og tre prosent i tilfellene hvor entreprenøren oppfører bolig på egen tomt (b-tilfellene). Etter overtakelse stilles det i begge tilfellene krav om sikkerhetsstillelse for at beløp tilsvarende fem prosent av kontraktssummen. Garantiens størrelse ble økt ved endringslov 10. desember 2010 nr. 74. Tidligere var garantisummen fem og to prosent i henholdsvis a-tilfellene og b-tilfellene og tre prosent for krav som gjøres gjeldende etter overtakelsen.
7.2 Utvalgets forslag
I utredningen punkt 7.4.4.2 side 33 til 37 drøfter utvalget om garantibeløpene bør økes, reduseres eller opprettholdes. Et enstemmig utvalg kommer til at det ikke er behov for å redusere størrelsen på garantibeløpene. Dette gjelder både tilfeller hvor entreprenøren bygger på forbrukerens tomt (a-tilfellene), og hvor entreprenøren bygger på egen tomt (b-tilfellene). Begrunnelsen for at størrelsen på garantien ikke foreslås redusert, er at en slik reduksjon etter utvalgets syn kun har begrenset potensial for å redusere kostnadene, og at dagens dekningsomfang gir forbrukeren full dekning i relativt ordinære mangelsituasjoner.
Videre drøfter utvalget om det er grunn til å øke størrelsen på garantien. Et enstemmig utvalg mener det er lite aktuelt å øke garantien i perioden før overtakelse, verken i tilfeller hvor entreprenøren bygger på forbrukerens tomt (a-tilfellene), eller i tilfeller hvor entreprenøren bygger på egen tomt (b-tilfellene). Begrunnelsen for dette er at forbrukeren før overtakelse har begrenset risiko for å lide tap, blant annet på grunn av retten til å holde tilbake vederlag og regelen om særskilt garanti for forskuddsbetaling i bustadoppføringslova § 47 første ledd bokstav a.
Etter å ha kommet til at forbrukerens risiko for å lide tap er størst etter overtakelse, vurderer utvalget om garantien i denne perioden bør økes fra fem til ti prosent. I dette spørsmålet har utvalget delt seg i et flertall, bestående av utvalgsmedlemmene Berggren, Grøtte, Jæger og Bruserud, og et mindretall, bestående av utvalgsmedlem Øines. Flertallet mener at det ikke er hensiktsmessig å øke garantiens størrelse i punkt 7.4.4.2, og begrunner det blant annet slik etter overtakelse i utredningen:
«Utvalgets undersøkelser viser at det relativt sjelden foretas utbetalinger under dagens garantiordning. I tillegg betaler garantistene relativt ofte ikke 100 % av sikkerhetsstillelsens omfang i tilfeller hvor det foretas utbetalinger. Sintef har i den allerede nevnte rapporten Byggskadeomfanget i Norge (2006) konkludert med at det er «få høye, og mange små utbedringskostnader» i den norske entreprenørbransjen, jf. s. 16. Det er grunn til å tro at dagens fem-prosentgaranti gir et tilstrekkelig vern i de fleste tilfeller. En økning av kravene til sikkerhetsstillelsens størrelse vil uansett bare i svært begrenset grad avhjelpe situasjonen hvor man står overfor de virkelig store krav, da økningen bare ville dekke forskjellen mellom fem og ti prosent av entreprenørens vederlag. Som nevnt i kapittel 7.3 er det etter utvalgets syn ikke aktuelt å øke sikkerhetsstillelsens størrelse slik at de virkelig store kravene blir dekket.
Videre dekker dagens fem-prosentgaranti kun mangler som «blir gjorde gjeldande på eit seinare tidspunkt enn i samband med overtakinga», jf. bustadoppføringslova § 12 annet ledd annet punktum. Mangler som avdekkes og som det reklameres på i forbindelse med overtakelsen, dekkes således av tre- eller ti-prosentgarantien, samt minst den tiendedel av vederlaget som ikke kan kreves betalt før overtakelsen, jf. § 47 første ledd bokstav c, jf. ovenfor. Forbruker har i tillegg en generell adgang til å holde tilbake vederlag i forbindelse med overtakelsen for å sikre ethvert krav som følge av mangler, jf. § 31. I tillegg kan forbrukeren nekte overtakelse «dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga», jf. § 15 tredje ledd. Forbruker har dermed etter flertallets syn flere muligheter til å få dekket sine krav før fem-prosentgarantien i det hele tatt blir aktuell.
En økning av kravet til sikkerhetsstillelsens størrelse til ti prosent av kontraktssummen etter overtakelse vil medføre en generell økning av kostnadene i ethvert utbyggingsprosjekt. Dette kan etter flertallets syn ikke forsvares sett opp mot den relativt beskjedne økningen av forbrukerbeskyttelsen man ville oppnå. Dersom forbrukere ønsker å helgardere seg mot større misligholdskrav, bør det heller kunne tegnes forsikringer som gir et vern mot dette («super-forsikringer»). Slike forsikringer vil imidlertid naturligvis innebære visse kostnader.»
Utvalgets mindretall går inn for garantiens størrelse etter overtakelse økes fra fem til ti prosent. Mindretallet mener at spørsmålet om garantiens størrelse må ses i lys av at utvalget foreslår å redusere garantiperioden fra fem til to år, se proposisjonen punkt 6. Mindretallet uttaler (punkt 7.4.4.2):
«Utvalgets mindretall mener imidlertid at en reduksjon i sikkerhetsstillelsen lengde gir grunn til å øke sikkerstillelsens størrelse. Dette vil gi en bedre forbrukerbeskyttelse for den mest relevante tidsperioden etter overtakelse, samtidig som kostnadene for entreprenører vil reduseres sammenlignet med dagens femårige fem-prosentgaranti. Kostnadsbesparelsene ved mindretallets løsning vil naturligvis være mindre enn ved flertallets, men mindretallet mener at en økning av sikkerhetsstillelsens størrelse til ti prosent vil balansere hensynene til entreprenør og forbruker på en bedre måte.»
Videre uttaler mindretallet:
«Hovedproblemet med dagens ordning er at man oppnår lite forbrukerbeskyttelse for pengene. Brukes forutsetningene i tabellene foran, er de direkte kostnadene med en femårig garantiperiode kr. 21 000 dersom man legger til grunn en kontraktssum på kr. 3 000 000. I et slikt tilfelle kan forbrukeren maksimalt få dekket et misligholdskrav på kr. 150 000 i perioden etter overtakelse. Vederlaget entreprenøren må betale til garantisten utgjør ca. 14 % av forbrukerens potensielle utbetaling. Det er tale om en forholdsvis høy premie, som reduseres til kr. 12 000 hvis sikkerhetsstillelsens lengde endres til to år, dvs. åtte prosent av forbrukerens potensielle utbetaling etter overtakelse.
Ved å øke kravene til sikkerhetsstillelsens størrelse samtidig som lengden reduseres, får forbrukere derimot en mer hensiktsmessig beskyttelse. Kostnadene blir selvsagt høyere enn om lengden bare reduseres. Til gjengjeld får forbrukerne betydelig bedre dekning i de to mest relevante årene etter overtakelse. Brukes det samme eksemplet som foran, vil de samlede direkte kostnadene være kr. 18 000, og forbrukeren vil ha sikkerhet for krav på inntil kr. 300 000. Premien utgjør her bare seks prosent av forbrukerens potensielle utbetaling.
Utvalgets mindretall mener dessuten at utvalgets undersøkelser viser at den største utfordringen med dagens ordning er kostnadene knyttet til likviditetsbinding. I alle fall er dette tilfellet for entreprenørene som må stille kontrasikkerhet for å få stilt sikkerhet. Etter mindretallets syn har undersøkelsene i liten grad vist at de direkte kostnadene er problematiske. Når utvalget møter bransjens hovedutfordringer ved å redusere sikkerhetsstillelsens lengde og dermed redusere forbrukerbeskyttelsen, må dette balanseres ved å øke sikkerhetsstillelsens størrelse i den forkortede perioden. Økningen kan selvsagt være tyngende for de mest marginale entreprenørene, men med en kortere tidsperiode vil entreprenørene oppleve mindre binding av likviditet. Når utvalgets undersøkelser i tillegg viser at det er stadig færre aktører som blir møtt med krav om kontrasikkerhet, mener utvalgets mindretall at en økning av sikkerhetsstillelsens størrelse gir et mer treffsikkert forbrukervern når lengden reduseres.»
7.3 Høringsinstansenes syn
Advokatforeningen, Boligprodusentenes forening, Byggmesterforbundet, Finans Norge og Norsk Hyttelag er positive til forslaget fra utvalgets flertall om å videreføre dagens garanti på fem prosent av kontraktssummen etter overtakelse. Advokatforeningen uttaler:
«Advokatforeningen ser at det kan være argumenter for å øke sikkerhetsstillelsens størrelse når garantilengden reduseres til to år. Formålet med en slik økning i sikkerhetsstillelsen må imidlertid være begrunnet i et reelt forbrukervern. Basert på utvalgets undersøkelser, er det sjelden at sikkerhetsstillelsens størrelse ikke gir tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse.»
Norsk Hyttelag er enig med utvalgets flertall i at en økning av garantisummen fra fem til ti prosent ikke er tilstrekkelig for å løse de mest alvorlige tilfellene. Norsk Hyttelag etterlyser i den forbindelse tiltak for å styrke forbrukerbeskyttelsen i disse tilfellene. Norsk Hyttelag uttaler blant annet:
«Dersom forbrukerbeskyttelsen skal økes, bør det heller gjøres ved en vesentlig større økning av maksimalbeløpet, men at denne økningen kompenseres ved en egenandel eller minstebeløp på 1–2 prosent av kontraktssummen. En slik egenandel vil heller ikke være urimelig, da det ikke reduserer forbrukers rettigheter annet enn i de tilfeller hvor leverandøren er konkurs eller av andre grunner ute av stand til å imøtekomme forbrukerens rettmessige krav.»
Forbrukerombudet, Forbrukerrådet og Huseiernes Landsforbund er kritiske til forslaget fra utvalgets flertall om å videreføre dagens garanti på fem prosent av kontraktssummen etter overtakelse. Disse høringsinstansene tar til orde for at garantisummene bør økes til ti prosent, særlig fordi utvalget har foreslått å redusere garantiperioden fra fem til to år. Disse høringsinstansene støtter forslaget fra utvalgets mindretall. Forbrukerombudet uttaler blant annet:
«Dersom sikkerhetsstillelsens lengde reduseres fra fem til to år, reduseres også forbrukerbeskyttelsen. For å veie opp for denne negative konsekvensen bør sikkerstillelsens størrelse økes. Dette vil gi en bedre forbrukerbeskyttelse for det utvalget har vist at er den mest relevante tidsperioden etter overtakelse, samtidig som kostnadene for entreprenører vil reduseres sammenlignet med dagens femårige fem-prosentgaranti. Kostnadsbesparelsene ved mindretallets løsning vil være mindre enn ved flertallets, men det er Forbrukerombudets syn at en økning av sikkerhetsstillelsens størrelse til ti prosent vil balansere hensynene til entreprenør og forbruker på en bedre måte.»
7.4 Departementets vurdering
Departementet ser på bakgrunn av utredningen og høringen ikke grunnlag for å foreslå endringer i garantibeløpene før overtakelse. Utredningen og høringen har heller ikke avdekket noe behov for å redusere garantibeløpene. Spørsmålet utredningen og høringen har konsentrert seg om, er hvorvidt en bør videreføre dagens garantibeløp etter overtakelse på fem prosent av kontraktssummen (utvalgets flertall), eller om garantibeløpet etter overtakelse bør økes til ti prosent av kontraktssummen (utvalgets mindretall).
Som nevnt i punkt 6.4 skal garantireglene i bustadoppføringslova § 12 ivareta kryssende hensyn. Utfordringen er å finne en riktig balanse mellom hensynet til å verne forbrukere mot manglende oppfyllelse av avtalen og hensynet til at garantireglene ikke påfører entreprenørene uforholdsmessig store kostnader. Etter en samlet vurdering går departementet i likhet med utvalgets flertall inn for å videreføre dagens garantibeløp på fem prosent av vederlaget etter overtakelse.
Utvalgets mindretall og høringsinstanser fra forbrukersiden har tatt til orde for at garantibeløpet bør økes til ti prosent som følge av at garantiperioden er foreslått redusert fra fem til to år. Som det følger av punkt 6.4, går departementet ikke videre med forslaget fra utvalget om en reduksjon av garantiperioden fra fem år til to år. Etter departementets oppfatning bør garantibeløpene utformes slik at de dekker de misligholdssituasjonene som forekommer mest hyppig og som dermed treffer gjennomsnittet av boligoppføringsavtalene noenlunde godt. Det vises i den forbindelse til opplysningene som er gjengitt fra Sintef Byggforsks rapport fra 2006 i NOU 2016: 10 side 36. Som det fremgår der, legger Sintef til grunn at det er få store, men mange små utbedringskostnader i den norske entreprenørbransjen. Videre tyder utvalgets undersøkelser på at utbetalinger etter garantien ofte er lavere enn rammen på garantibeløpene, jf. NOU 2016: 10. Departementet antar derfor at økning av garantibeløpet til ti prosent av vederlaget vil gi uforholdsmessig store kostnader vurdert ut fra behovet for en slik økning. Departementet legger til grunn at dagens garanti på fem prosent av vederlaget etter overtakelse gir tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse i de fleste tilfellene.
I sin høringsuttalelse viser Norsk Hyttelag til at enkelte alvorlige mangler kan påføre forbrukeren tap som ikke dekkes av dagens garanti på fem prosent, og heller ikke ville vært dekket av et garantibeløp på ti prosent. Norsk Hyttelag foreslår derfor en vesentlig økning av garantibeløpene, kombinert med en egenandel eller minstebeløp som dekkes av forbrukeren. Blant annet på bakgrunn av at et samlet utvalg ikke har gått inn for en slik løsning, jf. NOU 2016: 10 punkt 7.4.4.2, følger departementet ikkeopp forslaget fra Norsk Hyttelag. Utvalgets undersøkelser har ikke avdekket at store skader forekommer hyppig. Behovet for generelt å foreta vesentlige økninger i garantibeløpene synes derfor ikke å være til stede.