4 Om kravet til garanti i bustadoppføringslova § 12 bør opprettholdes

4.1 Gjeldende rett

Etter bustadoppføringslova § 12 skal en entreprenør som inngår avtale med en forbruker om oppføring av ny bolig, som hovedregel stille garanti for oppfyllelse av avtalen, med unntak for tilfeller der en på avtaletiden kan regne med at vederlaget ikke vil overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Formålet med garantien er å sikre forbrukerens pengekrav mot entreprenøren i tilfelle kontraktsbrudd, som for eksempel krav på grunn av mangelfullt arbeid eller krav på erstatning for merkostnader ved forsinkelse. En nærmere redegjørelse for garantireglene i bustadoppføringslova § 12 er gitt i kapittel 3 i NOU 2016: 10.

4.2 Utvalgets forslag

I utredningen punkt 7.2 drøfter utvalget om kravet til garanti i bustadoppføringslova § 12 bør videreføres. Selv om dagens garantiordning påfører entreprenørene kostnader, foreslår et enstemmig utvalg en videreføring. Utvalget legger for det første vekt på at investering i bolig og fritidsbolig for de fleste forbrukere er en av livets største investeringer. Svikt ved entreprenørens oppfyllelse vil derfor kunne ha stor betydning for den enkelte forbrukeren. Etter utvalgets syn er det også i seg selv et moment at bustadoppføringslova er en forbrukerlov. Utvalget peker på at dersom kravet om garanti ikke hadde vært lovpålagt, tilsier styrkeforholdet mellom partene at forbrukere ville hatt større vanskeligheter med å kreve garanti i det enkelte tilfelle.

For det andre mener utvalget at kravet til garanti kan bidra til at aktører som ikke har tilstrekkelig god økonomi eller tilgjengelig sikkerhet til å kunne stille garanti etter loven, fjernes fra markedet. Denne indirekte effekten ved garantiordningen bidrar ifølge utvalget i seg selv til større trygghet for forbrukerne.

For det tredje peker utvalget på at markedsendringer tilsier at de totale kostnadene ved garantiordningen er på vei ned. Bredden i aktører som tilbyr garanti etter bustadoppføringslova § 12, synes å ha økt, særlig som følge av at forsikringsselskaper i økende grad har kommet til som garantister. Svarene på utvalgets spørreundersøkelse viser at 40 prosent av entreprenørene, sammenlignet med situasjonen for fem år siden, i dag oftere bruker forsikringsselskaper som leverandør av garantier. I spørreundersøkelsen har entreprenørene i den forbindelse gitt uttrykk for at de velger forsikringsselskaper fordi disse krever et engangsvederlag, og ikke stiller krav om kontrasikkerhet, slik mange av bankene gjør.

4.3 Høringsinstansenes syn

Ingen av høringsinstansene har gått imot utvalgets forslag om å opprettholde kravet om garanti i bustadoppføringslova § 12. Advokatforeningen, Byggmesterforbundet, Finans Norge og Forbrukerrådet gir uttrykk for støtte til forslaget.

4.4 Departementets vurdering

Bustadoppføringslova har hatt garantiregler siden vedtakelsen i 1997. Selv om det har vært ulike oppfatninger om lengden og størrelsen på garantiene, har det vært bred enighet om at forbrukeren bør ha en sikkerhet for at entreprenøren oppfyller som avtalt. Det vises til høringsuttalelsene som omtales i Ot.prp. nr. 21 (1996–97) punkt 3.6.3 og Prop. 130 L (2009–2010) punkt 3.1.4 og til høringen av NOU 2016: 10. En avtale om oppføring av bolig er noe som for forbrukeren ivaretar grunnleggende behov og som i tillegg har en stor økonomisk betydning for den enkelte. Departementet mener derfor det er viktig å sikre forbrukeren mot sviktende oppfyllelse fra entreprenørens side ved slike avtaler. For øvrig slutter departementet seg til utvalgets vurderinger under punkt 7.2 i utredningen og foreslår som utvalget at kravet om garantistillelse videreføres.