12 Merknader til de enkelte bestemmelsene i lovforslaget

12.1 Endringer i bustadoppføringslova

Til § 12

Det foreslås i annet ledd tredje punktum at entreprenøren skal kunne utsette garantistillelsen dersom forbrukeren tar forbehold i avtalen med entreprenøren, se punkt 8 om dette forslaget. Bestemmelsen må ses i lys av annet ledd annet punktum om utsatt garantistillelse ved forbehold fra entreprenørens side. Om entreprenøren er villig til å akseptere forbehold fra forbrukerens side, og hva slags forbehold som kan aksepteres, vil i stor grad avhenge av markedsforholdene. Formuleringen «atterhald med tilsvarande verknad» er ment å markere at det må dreie seg om forbehold som har betydning for om prosjektet gjennomføres fra forbrukerens side. I praksis vil det ofte dreie seg om finansieringsforbehold eller forbehold om salg av eksisterende bolig. Departementet har likevel ikke sett det som hensiktsmessig å presisere nærmere hva slags forbehold som er omfattet av unntaksbestemmelsen. Bakgrunnen for dette er at forbrukervernhensynet som ligger til grunn for presiseringen av forbehold med fristutsettende virkning i annet ledd annet punktum, i mindre grad gjør seg gjeldende der det er forbrukeren som tar forbehold i avtalen med entreprenøren.

I åttende ledd er det foreslått å erstatte «finansinstitusjon» med «finansføretak». Endringen er av redaksjonell karakter og har ingen materiellrettslig betydning. Endringsforslaget har bakgrunn i at «finansforetak» er innført som nytt samlebegrep i lov 10. april 2015 nr. 17 om finansforetak og finanskonsern (finansforetakloven), og erstatter det tidligere «finansinstitusjon», jf. Prop. 125 L (2013–2014) side 8.

Forslaget til endringer i niende ledd går ut på at forbrukeren har rett til å holde tilbake alt vederlag inntil entreprenøren kan dokumentere at det er stilt garanti i samsvar med § 12. Bestemmelsen erstatter den nåværende regelen om særskilt hevingsrett i § 12 niende ledd annet og tredje punktum, se punkt 9. Forslaget er i praksis en reversering av rettstilstanden til slik denne var før endringslov 16. desember 2016 nr. 94. Endringsloven etablerte et tosporet system med ulike sanksjoner avhengig av når entreprenøren plikter å stille garanti etter § 12 annet ledd første og annet punktum. Forslaget innebærer en forenkling ved at tilbakeholdsretten nå skal gjelde uavhengig av hvilken av fristene i § 12 annet ledd som gjelder for garantistillelsen.

Forslaget til endringer i § 12 niende ledd gjelder kun den særskilte regelen om heving i någjeldende annet og tredje punktum. Forslaget berører ikke de alminnelige hevingsreglene i bustadoppføringslova § 20.

12.2 Endringer i avhendingslova

Til § 2–11

Det foreslås en ny paragraf om plikt for næringsdrivende til å stille garanti i tråd med bustadoppføringslova § 12 ved salg av nyoppført bolig til forbruker, se nærmere punkt 10. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag, men inneholder enkelte materielle og språklige forskjeller. Materielt skiller bestemmelsen seg fra utvalgets forslag ved at garantiplikten gjelder salg som finner sted innen seks måneder etter at boligen eller fritidsboligen er fullført, mens utvalget har foreslått at garantiplikten skal gjelde inntil ett år etter fullføring av boligen.

Språklig skiller bestemmelsen seg fra utvalgets forslag ved at departementet har valgt å bruke formuleringen «fullføringa av bustaden» i stedet for «ferdigstillinga». Det er neppe noen realitetsforskjell mellom disse formuleringene. Departementet har valgt formuleringen «fullføringa» fordi den tilsvarende formuleringen er brukt i bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b, og det er denne bestemmelsen som trekker grensen mellom bustadoppføringslova og avhendingslova. En bolig vil normalt være «fullført» når det ikke gjenstår noe mer arbeid fra entreprenørens side. Grensedragningen i bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b vil her være bestemmende for når garantiplikten inntrer etter forslaget til § 2-11 i avhendingslova. Departementet viser derfor til merknadene til bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b i Ot.prp. nr. 21 (1996–97) side 44 og 45.