9 Eiendomsregistrering i andre land

9.1 Innledning

Et hvert system for registrering av eiendommer og rettighetsforhold må nødvendigvis være sterkt preget av forholdene i vedkommende land. Mange omstendigheter bidrar til det; naturforholdene, eiendomssystemene, administrative særtrekk og historie, fiskale forhold, osv. Det er derfor begrenset hva en kan overføre direkte fra et land til et annet, men likevel kan en lære og få ideer til løsninger ved å se på forholdene andre steder.

Utvalget har forsøkt å danne seg et bilde av internasjonale trender på området gjennom informasjon fra internasjonale faglige organisasjoner, såsom den internasjonale landmålerorganisasjonen (FIG) og Meeting of Officials on Land Administration (MOLA), som er en aktivitet under FN’s økonomiske kommisjon for Europa (EEC).

Utvalget har sett nøyere på systemene i tre land som har ulike ordninger, og som hver for seg er av spesiell interesse sett fra norsk synsvinkel; Sverige, Danmark og Nederland. Utvalget har valgt å gjengi en spesielt fyldig omtale av systemene i disse landene. Utvalget har dessuten gjennomført en studiereise til England.

Ved en undersøkelse av eiendomsinformasjons-system i andre land er det ønskelig å klarlegge hvordan følgende forhold er regulert:

• Om man har ett eller flere systemer for registrering av eiendomsopplysninger (kombinert register, eller matrikkel og grunnbok).

• Hvordan ordningen er finansiert. Blir driften finansiert direkte ved overføringer fra staten, ved brukerbetaling eller ved en kombinasjon av disse ordningene.

• Hvor stor troverdighet matrikkelen er tillagt, og om staten garanterer for økonomisk tap som en bruker kan bli påført ved å stole på registeret.

• Om virksomheten er statlig og i hvor stor grad kommunene er koblet inn som aktive parter i systemet. I sammenheng med dette er det interessant å se om private landmålere kan produsere informasjon til registrene. Viktig blir det da å se på hvordan man sondrer mellom privat tjenesteproduksjon og offentlig myndighetsutøvelse.

9.2 Internasjonale utviklingstrekk innen eiendomsregistrering

Internasjonalt er feltet preget av stor oppmerksomhet og rask utvikling. Dels henger dette sammen med de store utfordringer og muligheter som datateknologien har skapt. Men det henger også sammen med et økende behov for eiendoms- og arealinformasjon for transaksjoner med fast eiendom, og forvaltningsmessige behov for informasjon om eiendomsforhold og arealbaserte ressurser.

Ikke minst er det stor oppmerksomhet og aktivitet rundt sikring av rettigheter til arealressurser. Dette gjelder ikke bare private eller offentlige eierrettigheter til avgrensede objekter, men også felles rettigheter av ulike slag, for eksempel sameier, allmenninger og offentlige eller allmene rettigheter versus individuelle retter. Særlig merkbart er dette i land med sterke og raske endringer i politiske og administrative systemer. Dette gjelder først og fremst land i Øst-Europa og i den «tredje verden», hvor privatisering av eiendom, og sikring av eiendomsrett er en av forutsetningene for en fungerende markedsøkonomi. Dermed har det også blitt et stort internasjonalt marked for salg av utstyr og tjenester.

Det kan med en viss rett skilles mellom to utviklingslinjer, den ene knyttet til såkalte «utviklede» land, den andre til såkalte «utviklingsland».

Utvalget vil først oppsummere trendene i den første gruppen:

Systemene blir mer tilpasset spesifikke behov og brukergrupper; de blir «smartere». Dette gir seg for eksempel utslag i at en tar inn nye eller endrer eksisterende registerenheter, men det kan også være at egenskapsdata ved objektene endres. Eiendommer i undergrunnen, eller som andre typer volumer, og bruk av adresse som kjennemerke, ser således ut til å bli stadig mer interessant.

Det skjer en økende markedsorientering, og i sammenheng med dette fokuseres det sterkere på skillet mellom offentlige og private oppgaver på det matrikulære området. Dette medfører trolig større virksomhet i privat sektor, og nye samarbeidsformer mellom offentlig og privat sektor, og det gir seg utslag på finansierings-, kostnads- og betalingssiden. Her ser det ut til å gå i retning av at den grunnleggende infrastrukturen finansieres over offentlige budsjetter, mens løpende driftskostnader dekkes av brukerne direkte, enten i form av gebyrer eller ved direkte salg av produkter. I forbindelse med systemrevisjoner får nytte-kostnadsanalyser, eller bare nyttebetraktninger, stor oppmerksomhet.

Det gis en informasjon om offentligrettslige (reguleringsmessige) forhold ved registerenhetene. Dette henger sammen med flere forhold og er lett å forklare. Omfanget og betydningen av slike reguleringer har økt, og teknologiutviklingen gjør det mulig å registrere og vedlikeholde slik informasjon.

Det tradisjonelle skillet mellom kart og register blir utvisket; det går mot digitale kart og integrasjon av kartbaser og registerbaser.

De fleste land har tradisjonelt to registersystemer; et objektregister (matrikkel) og et rettighetsregister (grunnbok). Internasjonalt har det vært skrevet og sagt meget om sammenslåing av disse, men hittil har dette skjedd bare i noen få land. Det er likevel en vanlig oppfatning at integrasjon kommer til å skje.

Økt etterspørsel etter informasjon, kombinert med økende tekniske mulighetene til å legge stadig mer informasjon inn i eiendomsregistrene, har aksentuert spørsmålet om hvorvidt en skal la eiendomsregistrene ekspandere ut over sine tradisjonelle områder, eller la andre registre ta seg av dette. Her synes trendene for tiden å peke i retning av å være restriktiv med å ta inn nye elementer i eiendomsregisteret, og heller legge stor vekt på å få til effektivt samspill med andre registre.

Utviklingen i utviklingsland og andre «økonomier og systemer i endring» er selvsagt ikke entydig. Økonomiske og politiske systemer i slike land er labile; søkning etter, og oppbygging av nye institusjoner rundt arealtilknyttede ressurser er derfor ikke enkelt. Spesielt vanskelig blir etableringen av eiendomsregistre når en skal gjennomføre en jordreform og en registerreform samtidig. Altså to kostbare, kompliserte og politisk følsomme prosesser på en og samme tid.

Det er et betydelig og økende marked for eksport av utstyr og tjenester til slike land. Og en har sett mindre heldige eksempler på overføring av systemer og tilhørende komplisert og kostbar teknologi. Men i dag ser det ut til at en mange steder, både nasjonalt og i det internasjonale fagmiljøet, er opptatt av å gjennomføre virkelige seriøse analyser, for å komme fram til de mest grunnleggende og påtrengende behovene, for så deretter å utforme systemer og teknologiske løsninger. Dette har blant annet medført økende interesse for de spesielle problemene som registrering og sikring av rettigheter til og i fellesområder reiser. Det kan for eksempel gjelde landsbysameier, felles beiteområder og i det hele det en gjerne kaller «tradisjonelle» eiendomsforhold.

9.3 Danmark

9.3.1 Innledning

I Danmark var Kong Valdemars Jordebok fra 1200-tallet den første listen som ga oversikt over faste eiendommer. Jordeboken kan regnes som en forløper for de senere matrikler. Den første kom i 1662 som et resultat av eneveldets innføring i 1660. Den ble utarbeidet på grunnlag av de gamle jordebøkene.

Den neste kom allerede i 1664 og ble brukt fram til 1688 da Christian V’s matrikkel ble satt i verk. I matrikkelen var den enkelte eiendom innført med eier- og brukernavn og videre skattegrunnlaget som ble uttrykt i «hartkorn». Dette ble beregnet ut fra areal og bonitet og var et mål for skatteevnen. Det ble ikke utarbeidet kart til 1688-matrikkelen.

Arbeidet med en ny matrikkel ble startet i 1768, men avbrutt. Det ble tatt opp igjen i 1802 og var fullført i 1844. Alle landbrukseiendommene ble nå oppmålt, kartlagt og registrert. Matrikkelen av 1844 er fremdeles i bruk.

9.3.2 Organisering av det matrikulære registersystemet

Den sentrale forvaltningsmyndighet for matrikkel- og landinspektørvesenet i Danmark er Kort- og Matrikelstyrelsen (KMS) i København. KMS er videre den sentrale myndighet for oppmåling og kartlegging. KMS har ansvaret for den geotekniske oppmålingen, den topografiske oppmålingen og sjøkartleggingen av Danmark, inklusiv Færøyene og Grønland.

KMS har budsjettmessig sett status som en «statsvirksomhed». Dette innebærer at KMS skal drive produksjons- og salgsvirksomhet med sikte på salg av produkter og tjenester i et omfang som dekker en stor del av utgiftene. I 1996 ble ca. 40  % av inntektene hentet inn ved salg av tjenester. Resten ble gitt over statsbudsjettet.

Utgangspunktet for den nåværende organisasjon er Rentekammerets resolusjon av 19. juli 1693 hvor det ble bestemt at det skulle opprettes et landmålingsarkiv. Dette var en oppfølging av regelverket omkring matrikkelen av 1688. I landmålingsarkivet skulle man samle alle landmålingsbøkene fra forutgående matrikuleringer. Eventuelle kopier av opptatte kart skulle også arkiveres her. Til å lede dette arkivet ble det ansatt en landmålingskonduktør.

Neste steg på vegen var opprettelsen av et matrikkelarkiv i 1804. Dette var et ledd i arbeidet med den store matrikkelreformen som førte fram til matrikkelen av 1844.

I 1809 ble det i Rentekammeret opprettet et matrikuleringskontor som skulle administrere matrikuleringsarbeidene. Dette kontoret utviklet seg til å bli den sentrale registermyndigheten i kraft av en bestemmelse i Utstykningsforordningen av 1810 som var et ledd i den store reformen som startet i 1757. I forordningen var det bestemt at ved «udstykning» skulle det sendes inn et kart til Rentekammeret over den aktuelle eiendommen. I 1812 ble det innskjerpet at landinspektørene skulle tegne kartene «med yderst fuldstændighed og nøjagtighed i henseende til mål og grænser» slik at Rentekammeret på best mulig måte kunne holde matrikkelkartene a jour. I 1919 ble matrikkelkontoret omdannet til et direktorat, «Matrikkeldirektoratet» under Landbruksdepartementet.

Ingen av de beslutninger som KMS tar kan påklages til annen administrativ myndighet. Hvis noen ønsker å angripe et vedtak av KMS, må det skje ved klage til Ombudsmannen eller ved å gå til søksmål ved de vanlige domstolene.

Driften av KMS finansieres som nevnt delvis ved tilskudd via statsbudsjettet, og delvis ved brukerbetaling i form av gebyr og inntekter ved salg av kartmateriale fra de digitale databasene. For utstykning og matrikulering av en ny fast eiendom skal det betales et gebyr til KMS på 1  360 kr + mva. Gebyrsatsen varierer etter hva slags matrikulært arbeid som skal utføres. Videre skal det for Udstykning og matrikulering betales en avgift til KMS på 5  000 kr. I tillegg til dette må rekvirenten betale honorar til landinspektøren. Antall an­ satte i KMS var i 1996 ca. 550.

9.3.3 Matrikkelen

Den danske matrikkelen består av tre deler: Matrikkelarkivet, matrikkelregisteret og matrikkelkartet. I matrikkelarkivet finnes de originale matrikkelkartene, saksdokumentene og dokumenter som gjelder oppmåling og registrering av nye grenser.

Matrikkelregisteret inneholder samtlige matrikkelnummer. Et matrikkelnummer kan bestå av flere selvstendige arealer. Disse kalles «lodder». Eiendommene (en samlet fast eiendom) kan bestå av flere matrikkelnummer. Det er registrert omkring 2,5 millioner matrikulære enheter (matrikkelnummer og lodder) som utgjør 1,5 millioner samlede faste eiendommer.

I Danmark er eierleilighetssystemet bygd opp med direkte eiendomsrett til leiligheten i kombinasjon med en sameierett til grunn og fellesanlegg. Eieren har rett og plikt til å være medlem av den foreningen som skal forvalte det som er felles. En eierleilighet registreres som en egen matrikkelenhet. Det er ikke adgang til å matrikulere rom i undergrunnen som selvstendige enheter.

Matrikkelen inneholder i dag bare eiendoms­relaterte opplysninger. Enhetene identifiseres ved et stamnummer som vanligvis er tilføyd en bokstav. Eierens navn er ikke registrert i matrikkelen, men i tingboken (grunnboka) som er basert på matrikkelens registrering av de enkelte eiendommene. I tillegg til matrikkelnummer inneholder matrikkelen opplysninger om areal med oppgave over hvor mye av dette som er veger. Videre finnes det en del såkalte noteringer.

Det følger av Udstykningsloven av 7. mars 1990 §  2 at det kan noteres at flere matrikkelnumre skal holdes «forenet». Den «forenede» eiendommen blir dermed «en samlet fast ejendom». Dette begrepet er helt sentralt i matrikulære saker og omtales derfor nærmere nedenfor.

Det følger videre av Landbrugsloven av 30. november 1978 §  2 at det på landbrukseiendommer hviler «landbrugsplikt», dvs. eierens disposisjonsrett er begrenset av reglene i landbruksloven. Landbruksplikten noteres på eiendommens nummer i matrikkelen.

Det antas at ca. 85  % av skogarealet i Danmark er undergitt «fredskovsplikt», dvs. at arealet skal brukes til skogsdrift. Denne plikten noteres på eiendommen i matrikkelen.

Matrikkelkartet (målebrevet) er et juridisk kartverk, som viser de registrerte eiendomsgrensene og vegrettighetene. I Danmark er matrikkelkartet et resultat av den store jordreformen. De nødvendige kartene for de nye eiendommene ble laget ved bordoppmåling i målestokk 1:4  000. Hvert kart dekket en landsby med tilhørende oppdyrkede områder. Kartene blir kalt for «øy-kart» i og med at de ikke ble knyttet til verken lokalt eller nasjonalt grunnlagsnett. I dag blir de fleste oppmålingene knyttet til kontrollpunkter og det nasjonale geodetiske grunnlagsnett og matrikkelkartet foreligger nå i digital form for hele Danmark. Etter 1999 skal alle fredsskogsbelagte arealer fremgå både av matrikkelregister og -kart.

På grunnlag av matrikulære saker fra praktiserende landinspektører ajourføres både matrikkelregisteret og -kartet fortløpende slik at register og kart alltid viser den aktuelle godkjente matrikulære situasjon. Arbeidet med å overføre matrikkelkartet til digital form ble avsluttet i 1997. Digitaliseringen ble utført på grunnlag av anbud fra KMS.

I Danmark er det i realiteten tre matrikler. Det er den som føres sentralt av KMS og omfatter hele landet. Denne matrikkelen omfatter prinsipielt også Sønderjylland, men for denne landsdelen gjelder det visse særregler. Matrikkelen føres her desentralt ved fem statlige landinspektørkontorer. Dette har historiske årsaker.

I 1690 ble en ny grunntakstmatrikkel godkjent for København by. Den enkelte eiendom ble registrert ved et nummer og angivelse av det kvartal eiendommen lå i. Matrikkelvæsenet i København er kommunalt og administreres av en stadskonduktør. Han må være «beskikket» i samsvar med reglene i §  1 stk. 2 i Lov om landinspektørvirksomhed av 31. mai 1963, og utnevnes av magistraten. Matrikkelembetet i København utfører både de arbeidene som landinspektørene gjør ellers i landet og i tillegg de funksjoner som ellers ivaretas av KMS. Magistraten fastsetter reglene for stadskonduktørens arbeid og han fastsetter de gebyrer som skal betales for konduktørens matrikulære forretninger.

Frederiksberg har også kommunalt matrikkelvesen. Det ble opprettet i 1923. En stadslandinspektør er leder for matrikkelvesenet. Han må være «beskikket» som landinspektør og utnevnes av kommunestyret. Arbeidet foregår stort sett etter de samme regler som i København. Gebyrene fastsettes av kommunestyret.

Det er opplyst fra KMS at den danske regjeringen nylig har vedtatt å foreslå for Folketinget at de matrikulære arbeidene i Sønderjylland skal privatiseres. I en avviklingsperiode fram til 2003 vil Matrikkelstyrelsens sønderjydske avdeling samle sin virksomhet på et kontor i Aabenraa. Det foreslås imidlertid ingen endring for matrikuleringsarbeidene i København og Frederiksberg.

9.3.4 Nærmere om det matrikulære arbeidet

Lov nr. 137 av 7. mars 1990 om udstykning og anden registrering i matriklen (udstykningsloven) er det lovmessige fundamentet for matrikkelsystemet. Den første egentlige utstykningslov ble satt ut i livet i 1897. Vesentlige endringer av loven ble senere gjort i 1925, 1949 og 1963. Den någjeldende lov er resultatet av en omfattende revisjon og modernisering av tidligere lov.

Det er et nært samspill mellom matrikkel- og tinglysingsvesenet når det gjelder registrering av endringer i eiendomsforholdene til fast eiendom. Alle arbeider, som må utføres for å kunne foreta endringer i den matrikulære registrering av eiendomsforholdene, er matrikulære arbeider. Endringene kan være en konsekvens av en privat avtale, et offentlig inngrep, eierens egne disposisjoner eller aktiviteter eller naturens krefter. En typisk konsekvens er at grensemerker endres, nye grensepunkt oppstår.

I udstykningsloven er følgende sakstyper godkjente som matrikulære sakstyper: «Matrikulering, Udstykning, Arealoverførsel, Sammenlægning og Ejendomsberigtigelse.»

«Matrikulering» omfatter i følge Udstykningsloven bare de tilfellene hvor et umatrikulert areal blir registrert i matrikkelen som en selvstendig fast eiendom. I §  5 er brukt to sentrale matrikulære begreper. «Umatrikulert areal» er definert i §  4. Med dette forstås areal som ikke er registrert i matrikkelen eller areal som er registrert, men uten matrikkelbetegnelse.

Et annet sentralt matrikkelbegrep er «en samlet fast ejendom». Dette er nærmere definert i Udstykningsloven §  2. Begrepet «fast ejendom» brukes i mange sammenhenger og i mange lover, men en entydig definisjon av begrepet er ikke gitt. Dette har den konsekvens at innholdet i begrepet må fastlegges ved en fortolkning av den loven hvor begrepet er brukt. Konkret betyr det at begrepet kan ha et annet innhold i Udstykningsloven enn det har i den danske tinglysingsloven, hvor det også er brukt. Eiendomsbegrepet i Udstykningsloven omfatter bare areal.

Begrepet «samlet fast ejendom» ble innført allerede i 1906. Hvert enkelt matrikkelnummer er grunnelement i eiendomsbegrepet. En samlet fast eiendom kan bestå av ett eller flere arealer (områder), som er identifisert ved et matrikkelnummer. For en villa vil det vanligvis være ett areal med ett matrikkelnummer. En landbrukseiendom vil i mange tilfelle bestå av flere matrikkelnummer. Begrepet «samlet» har ikke noe med den geografiske beliggenheten å gjøre. Den enkelte teig eller det enkelte jorde kan ligge spredt, til og med i hver sin kommune. En «samlet fast ejendom» kan iflg. Udstykningsloven §  2 stk. 1 nr. 1 bestå av ett enkelt matrikkelnummer. Den kan videre iflg. §  2 stk. 1 nr. 2 bestå av flere matrikkelnummer når det i matrikkelen er notert at de skal holdes sammen («forenet»). Grunnen til en slik notering kan være at en myndighet har forlangt slik sammenknytning for å gi en tillatelse eller en dispensasjon.

Landbruksloven av 30. november 1978 med senere endringer, har i §  2 stk. 2 en definisjon av begrepet «landbruksejendom». I matrikulær sammenheng omfatter en samlet fast eiendom, notert i matrikkelen som landbrukseiendom, også de arealene som i følge landbruksloven §  2 stk. 2 skal regnes med til landbrukseiendommen.

Dersom det til et matrikkelnummer hører andel i et sameieområde (en «fælleslod»), vil denne andelen også være en del av den samlede faste eiendommen. Ved matrikuleringen i 1844 fikk disse fellesloddene eget matrikkelnummer og i protokollene ble det anmerket hvilke eiendommer (matrikkelnummer) som hadde andel i felleslodden. Andelens størrelse ble også angitt. En eiendom er definert som «en fælleslod» når eierforholdet opprinnelig er definert i form av ideelle andeler knyttet til en rekke oppgitte matrikkelnummre.

Sakstypen «udstykning» er sentral i forhold til matrikulære arbeider og registrering av fast eiendom. Det følger av §  6 at med «udstykning» menes at det registreres i matrikkelen at et areal er blitt fraskilt en eller flere samlede faste eiendommer og i fremtiden vil være en ny samlet fast eiendom. Fraskilling av en del av en fast eiendom som deretter skal legges til en naboeiendom, kan ikke gjøres som «udstykning», men må skje som arealoverføring, se om det nedenfor. Utstykning kan skje før det blir disponert rettslig over den nye eiendommen. En grunneier kan skille ut tomter og byggegrunn med sikte på fremtidige salg.

Etter tidligere udstykningslov var det et krav om at når en del av en fast eiendom ble avhendet, pantsatt eller festet bort for lengre tid enn 10 år måtte arealet «udstykkes». Dette kravet omfattet ikke København og Frederiksberg kommuner. Når det gjelder avhendelse og pantsetting er det §  14 i den någjeldende loven som gjelder. Nevnte disposisjoner kan bare skje såfremt arealet er en samlet fast eiendom eller en umatrikulert eiendom. Eierskifte av et areal som er en del av en samlet fast eiendom kan likevel skje etter reglene om arealoverføring.

Stiftelse av festerett over en del av en samlet fast eiendom er regulert i någjeldende udstykningslov §  16. Det er ikke lenger påkrevd med utskillelse av arealet dersom festetiden er mindre enn 30 år. På det leide arealet, som ikke er utskilt, kan leieren bygge hus. Det følger av den danske tinglysingslov §  19 at huseieren kan få eget grunnboksblad på bygningen.

I tinglysingssammenheng behandles bygningen som en selvstendig fast eiendom. Leieren kan avhende, leie bort og pantsette bygningen selv om grunnen ikke er fraskilt hovedeiendommen. Det er bare eieren av grunnen som kan kreve at bruksarealet for bygningen blir tildelt matrikkelnummer. I såfall blir grensene avmerket og oppmålt og størrelsen blir beregnet. I matrikkelen vil det fremgå at det aktuelle matrikkelnummer er en del av en samlet fast eiendom og er opprettet som et bruksareal.

Tidligere var det en uklar grense mellom eierleilighetslovens og utstykningslovens anvendelsesområde. I dag reguleres dette av eierleilighetsloven §  3. Regelen er nå at oppdeling av en eiendom i eierleiligheter bare kan gjøres dersom matrikulær utstykning ikke er mulig. Utstykning er nå det prinsipale. At utstykning eventuelt ikke er mulig kan skyldes fysiske eller formelle forhold.

Sakstypen «Sammenlægning» omfatter bare matrikulære forandringer som har sin årsak i at to eller flere samlede faste eiendommer blir slått sammen til én samlet fast eiendom.

Forenkling av matrikkelen ved at flere matrikkelnummer, innenfor en samlet fast eiendom, blir slått sammen til ett matrikkelnummer, er ikke «sammenlægning». Det oppfattes som en teknisk endring av matrikkelen ved at bortfalte matrikkelnummer blir «indratt». Tekniske endringer omfatter bare endringer av registreringsdata, ikke endringer i eiendommens rettsforhold.

Med sakstypen «Arealoverførsel» menes at det i matrikkelen registreres at det enten blir overført areal fra en samlet fast eiendom til en annen samlet fast eiendom eller til en offentlig veg, eller at det overføres umatrikulert areal til en samlet fast eiendom eller til offentlig veg. Denne sakstypen var ny med loven av 1990.

Det er ikke noe vilkår for arealoverføring at det overførte arealet grenser inntil kjøperens eiendom. Hvis dette ikke er tilfelle, får det overførte arealet eget matrikkelnummer. For øvrig skjer arealoverføringene som én sak. Det vil si at registreringen av at arealet blir fraskilt en eiendom og deretter forenes med en annen, skjer samtidig. Matrikulært vil det fraskilte areal bli forenet i mottakerarealets matrikkelnummer. Dette gjelder imidlertid bare når arealene får felles grense.

En arealoverføring kan bare gjennomføres når alle privatrettslige og offentligrettslige forutsetninger er oppfylte. Det er landinspektøren som har ansvaret for at alle nødvendige dokumenter foreligger når den matrikulære saken sendes til KMS. Udstykningsloven §  25 har nærmere regler om den dokumentasjon som må foreligge. Dersom verdien av det overførte areal er over 30  000 kr skal det foreligge et overdragelsesdokument som er tinglyst både på overdragers og mottagers eiendom, en erklæring fra eierne om at overdragelsen ikke er betinget av annet enn registrering i matrikkelen og en fullmakt til matrikkelmyndigheten til, på vegne av rekvirenten, å sende overdragelsesdokumentet til endelig tinglysing som adkomst for erververen. Er verdien under 30  000 kr kan overføring skje uten tinglysing av et overdragelsesdokument.

Arealoverføring forutsetter at disposisjonen ikke er i strid med regler i arealanvendelseslovgivningen. Ved innføringen av udstykningsloven §  20 fikk landinspektøren et langt større ansvar som rådgiver. Landinspektørens ansvar gjelder også ved «Udstykning». Det større ansvar kommer av at landinspektøren styrer hele prosessen. Ikke minst er han nå i høy grad sterkere involvert i privatrettslige forhold, særlig i relasjon til panthaverne.

En matrikulær sakstype er «Ejendomsberigtigelse». Dette innebærer at det registreres i matrikkelen at grensene for en eiendom er endret på grunn av hevd, naturlig tilvekst eller «fraskyldning». Inn under denne sakstypen går også registrering i matrikkelen at et areal, som i minst 20 år har vært offentlig veg, blir fraskilt en eiendom. Matrikkelkartene har ikke rettslig troverdighet, men kvaliteten på kartene er så god at de har meget stor faktisk troverdighet, jf. opplysningene nedenfor i kapittel 9.3.5 om det beskjedne antall grensegangsaker som behandles hvert år. I løpet av 18 år er det bare reist 15 erstatningssaker mot landinspektører for feil ved grensegangsaker.

Det sentrale begrepet i de nevnte sakstypene er «en samlet fast ejendom». At en eiendom er en samlet fast eiendom, har først og fremst betydning i forhold til reglene i «Udstykningsloven», men også i forhold til jord- og tinglysingslovgivingen er begrepet sentralt. Oppregningene av de ulike matrikulære sakstypene i loven er uttømmende.

9.3.5 Landinspektørenes rolle i det matrikulære arbeidet

I Danmark er det matrikulære systemet todelt med hensyn til vedlikehold av matrikkelen. Fastsetting, avmerking og innmåling av grensemerker, alt arbeid som utføres for å gi grunnlag for matrikulær registrering av eiendomsforholdene («matrikulært arbeid»), arbeid med å skaffe eller utstede nødvendige attester og erklæringer og endelig innhenting av lokale myndigheters godkjenning, er overlatt til privat virksomhet. Selve registreringen, og dermed ajourføringen av matrikkelen med tilhørende matrikkelkart, er statlig virksomhet.

Den private delen av arbeidet er overlatt til autoriserte privatpraktiserende landinspektører. Denne oppdelingen med en statlig matrikkelmyndighet og den privat praktiserende landinspektøren har eksistert i over 150 år selv om det i denne tiden har skjedd store forandringer i det matrikulære system. Fra den nå omtalte todelingen, er det gjort unntak for kommunene København og Frederiksberg, og deler av amtene Sønderjylland og Ribe, se nedenfor.

Røttene til dagens landinspektører går tilbake til arbeidet med den store Landboreformen som ble satt i gang midt på 1700-tallet. I 1782 ble det innført krav om avlagt formell eksamen for den som ville søke stilling som landinspektør. Han måtte også få autorisasjon («bestalling») av Kongen. Etter gjeldende lov beskikkes landinspektører av boligministeren. Rett til å få slik beskikkelse har alle som er myndige og ikke satt under vergemål, ikke er konkurs eller har anmeldt betalingsstans, har bestått landinspektøreksamen og i minst 3 år etter slik eksamen har deltatt i matrikulært arbeid som ansatt hos en praktiserende landinspektør, eller ved matrikkelmyndighetene i København, Frederiksberg kommune eller Matrikkelstyrelsens avdeling i Sønderjylland. De nevnte vilkår kan fravikes. Landinspektørene utdannes nå i et femårig studium ved Aalborg Universitet.

Landinspektøren har monopol på å stå ansvarlig for utføringen av matrikulære arbeider. Fra hovedregelen om monopol er det gjort en del unntak. Monopolet gjelder ikke i København og Frederiksberg kommuner. Det gjelder heller ikke for største delen av Sønderjylland Amt og en del av Ribe amt. Videre kan boligministeren tillate at en landinspektør ansatt i en kommune utfører matrikulære arbeider: Slik tillatelse gis bare når «særlige forhold taler derfor». Etter det opplyste er slik tillatelse hittil ikke gitt. Videre kan boligministeren, på samme grunnlag, «i øvrigt fravige» monopolregelen. Endelig kan boligministeren gi landinspektører ansatt i KMS, rett til å utføre «særlige» matrikulære arbeider.

En autorisert landinspektør er ikke knyttet til et bestemt geografisk område i Danmark. Det er tale om et liberalt erverv som kan utøves over hele Danmark. I prinsippet bestemmes honoraret av tilbud og etterspørsel. Tidligere fantes veiledende honorarregler for landinspektørens arbeid med matrikulære arbeider. I 1994 forlangte «Konkurrencerådet» at disse reglene måtte oppheves. Etter dette har det vært opp til det enkelte landinspektørkontor selv å fastsette sine priser. I vid utstrekning anvendes imidlertid de veiledende honorarreglene fra 1994 med et tillegg på 8–10  %.

Honoraret for utskilling av en enkelt byggetomt på 700 m² antas å bli ca. 12  000 kr med tillegg av mva. og de offentlige avgiftene som er omtalt ovenfor. I beløpet utgjør honoraret til landinspektøren 10  000 kr. Resten skal dekke utgifter av forskjellig slag. Kravet om autorisasjon utelukker ikke at en landinspektør uten slik autorisasjon eller en person med annen utdanning kan utføre matrikulære arbeider. Det er da en forutsetning at vedkommende skal være under tilsyn av en autorisert landinspektør og utføre arbeidet på dennes ansvar. For praktiserende landinspektører, som er medlem av Den danske Landinspektørforening, gjelder «Vedtægt for landinspektørvirksomhed». I vedtekten er det fastsatt normer for normale ytelser ved de ulike former for arbeid og det er videre fastsatt plikt til å være medlem av Landinspektørenes Gensidige Erhvervsansvarsforsikring. Dermed sikres økonomisk dekning for et erstatningsansvar som kan bli en følge av det utførte arbeidet.

En matrikulær sak vil normalt foregå på følgende måte: En klient henvender seg til en praktiserende landinspektør og ber ham om å utrede saken. Landinspektøren starter deretter med å samle inn relevante opplysninger om eiendommen. I KMS finner han opplysninger om areal, kart og måledata. I grunnboka (tingbogen) finner han opplysninger om eierforhold, panteheftelser, servitutter, mv. I kommunale registre er det opplysninger om verdsetting, aktuell soneplassering og aktuelle planer og reguleringer.

Når denne dokumentasjonen er på plass, møtes klienten og landinspektøren for å drøfte de forskjellige muligheter og konsekvenser og landinspektøren gir klienten de nødvendige faglige råd. Fortsetter saken, vil landinspektøren foreta og dokumentere de nødvendige matrikulære forandringer som blir en konsekvens av saken. Dette kan være oppmåling og avmerking av ny grense og nye grensemerker samt utarbeiding av nye kart og en skjematisk redegjørelse for saken. Landinspektøren må fremskaffe dokumentasjon for at vegforhold, panteforhold og andre lovmessige rettigheter er i orden. Videre må det skaffes dokumentasjon for at den påtenkte, framtidige bruken er i orden i forhold til gjeldende lovgivning om arealanvendelse.

I «Bekendtgørelse» nr. 453 av 11.juni 1992 fra KMS, er det i §  1 fastsatt at landinspektøren må innhente en erklæring fra kommunestyret om at det påtenkte matrikulære arbeidet ikke vil føre til forhold som er i strid med lov om planlegging, lov om offentlige. veger, lov om private fellesveger, bygningsloven, lov om miljøvern eller lov om avfallsdeponier. Kommunens erklæring skrives på et eget skjema. I skjemaet gir landinspektøren opplysninger om relevante omstendigheter for å fremme saken. Kommunen attesterer deretter opplysningene dersom den finner at alt er i orden.

I ovennevnte «Bekendtgørelse» §  2 er det fastsatt at dersom regler i eller med hjemmel i lov om planlegging, lov om offentlige veger, lov om miljøvern, lov om naturvern, lov om skog, lov om lensavløsning (majoratsloven), lov om landbrukseiendommer, lov om råstoff eller lov om avfallsdeponier, krever at annen myndighet enn kommunestyret eller KMS gir tillatelse til de matrikulære endringene, kan registrering i matrikkelen ikke skje før det blir dokumentert at slik tillatelse er gitt. Det er landinspektøren som har plikt til å sørge for at den nødvendige dokumentasjonen foreligger. Det er videre fastsatt at før matrikulær forandring kan registreres, skal landinspektøren avgi en erklæring til KMS om forholdet til naturvernloven og skogloven.

«Bekendtgørelse om matrikulære arbejder», nr. 964 av 14. november 1996, har i §  42 en regel om at når det fremmes krav om endringer i matrikkelens opplysninger, skal det vedlegges en «skematisk redegørelse». Denne utarbeides og avgis av landinspektøren på et eget skjema. Det er videre fastsatt i samme «bekendtgørelse» at når nye grenser settes ut eller gamle grenser endres, skal det sammen med kravet om registrering i matrikkelen, ligge ved et «Måleblad» (målebrev).

Når landinspektøren har samlet all nødvendig dokumentasjon, sender han saken over til KMS for registrering og endringer i matrikkelkartet. Før registrering foretar KMS legalitetskontroll, det vil si kontrollerer all nødvendig dokumentasjon for den aktuelle saken. Hovedregelen om KMS’s kontrollplikt er Udstykningsloven §  24. Plikten går imidlertid ikke lenger enn til den dokumentasjonen som følger saken, jf. henvisningen i Udstykningsloven §  20 til det «oplyste». Dersom KMS finner at den mottatte matrikulære saken er i orden i forhold til alle relevante regler, skal tillatelse til registrering gis. Den nødvendige ajourføring av matrikulære registre og kart blir foretatt. Godkjennelsen sendes deretter tilbake til vedkommende landinspektør som orienterer sin klient. KMS sender også melding til tinglysingsdommeren for ajourføring av grunnboka og kommunen får melding for ajourføring av eiendomsskatteregisteret (ESR).

Er det større mangler i dokumentasjonen, eller må saken omarbeides, sender KMS den tilbake til landinspektøren med krav om nødvendige rettinger. Mindre vesentlige mangler blir gjerne ordnet ved en telefonisk henvendelse til landinspektøren.

Grensegangssaker

Grensene for fast eiendom («skellet») har stor betydning i de fleste sammenhenger hvor det er tale om å disponere rettslig eller faktisk over eiendommen. I Udstykningsloven er det et eget kapittel (kapittel 5 §§  34–45) om «Skelfastlæggelse».

I Danmark har praktiserende landinspektører og autoriserte landinspektører ansatt i en landinspektørforretning eller hos matrikkelmyndigheten i Sønderjylland enerett til å fastsette eiendomsgrenser.

Enhver som mener å ha interesse i å få konstatert hvor en eiendomsgrense går, kan be en landinspektør om å avholde en «skelforretning» (grensegangsforretning), se Udstykningsloven §  35 stk. 1. Boligministeren har fullmakt til å gi nærmere regler om slike forretninger. Det er gjort i «Bekendtgørelse om skelforretninger» (BSF) av 25. februar 1991. Interessert er nok først og fremst eieren av eiendommen, men det kan også være en bruker (forpakter) av eiendommen, rettshaver til en eiendom, eller en offentlig myndighet. Den som rekvirerer en slik sak, er som hovedregel ansvarlig for å betale utgiftene med saken. Det er bare eiendomsgrenser, og ikke bruksrettsgrenser som kan fastsettes i en grensegangssak. Slik sak kan bare holdes mellom eiendommer når eierforholdet til eiendommene er klarlagt. Dette dokumenteres ved en «rådighetsattest» fra tinglysingsdommeren.

Landinspektøren skal på grunnlag av de fremlagte opplysningene fastsette grensen. Denne grensen blir bindende for partene dersom de skriftlig godtar den. Den fastsatte grensen blir også bindende for partene dersom ingen av dem innen 8 uker har reist sak for domstolene. Antall saker av denne typen er relativt begrenset, ca. 60 saker pr. år. Det er bare 5–10  % av sakene som bringes inn for domstolene.

Klage over landinspektørens arbeid

Landinspektørvirksomhet kan drives som enkeltmannsfirma eller i fellesskap med flere praktiserende landinspektører. I det siste tilfellet kan det bare skje i et landinspektørselskap som drives i form av aksje- eller andelsselskap. En autorisert landinspektør som driver virksomhet i et slikt selskap hefter personlig sammen med selskapet for «ethvert krav», som måtte oppstå som en følge av landinspektørens bistand til en klient. Loven har regler om arbeidets utføring i samsvar med «god landinspektørskikk».

Den som er misfornøjd med landinspektørens arbeid har tre klagemuligheter. Han kan klage til «landinspektørnævnet». Nævnet er, med hjemmel i landinspektørloven, utpekt av Boligministeren. Det kan behandle alle klager som gjelder arbeider hvor autorisert landinspektør må brukes.

En annen mulighet er å klage til «Responsumudvalget». Dette er nedsatt av Den danske Landinspektørforening. Den som er misfornøyd med det kravet på honorar han har fått, kan legge saken fram for «Takstudvalget». Dette er nedsatt av Praktiserende Landinspektørers Forening, som er tilsluttet Den danske Landinspektørforening.

Krav på erstatning for påstått tap, kan ikke legges fram for de tre instansene som nå er nevnt. Erstatningskrav kan bare fremmes for de vanlige domstolene.

9.3.6 Andre eiendomsregistre i Danmark.

Tingboken

Rettigheter til og i fast eiendom registreres i tingboken. Det er byrettsdommerne som fører tingbøkene som er den viktigste informasjonskilden om rettighetssituasjonen for den eiendommen vedkommende er interessert i.

Ved «Udstykking», «Arealoverførsel» og «Sammenlægning», kan det lett oppstå problem med hensyn til panteheftelser, servitutter og eventuelt andre former for heftelser. I «Bekendtgørelse om matrikulære arbejder» av 14. november 1996, er det regler som skal sikre en forsvarlig løsning. Tinglysingsloven har viktige regler om samarbeid mellom tinglysingsmyndighetene og matrikkelmyndighetene på dette området.

Tingboken har hittil vært ført manuelt, men arbeidet med å føre registreringene elektronisk er påbegynt og beregnes ferdig i år 2000.

Bygning- og boligregister, skatteregister med mer.

Ved siden av matrikkelen og tingboken er det etablert andre registre som gir nyttig eiendomsinformasjon.

Det felleskommunale ejendomsdatasystem (ESR) ble etablert i sin nåværende form i 1970 og overført til elektronisk database i 1973. ESR dekker med få unntak all eksisterende fast eiendom i Danmark. Registeret administreres og ajourføres av de kommunale skattemyndigheter.

De matrikulære opplysningene i ESR holdes vedlike ved daglig overføring fra KMS av godkjente matrikulære endringer. Registerenheten i ESR er kalt «vurderingsejendom». En slik enhet kan bestå av følgende: Arealer, som i matrikkelen er oppført under ett matrikkelnummer, arealer som er oppført under flere matrikkelnummer, men som i følge notering i matrikkel og tingbok skal holdes samlet, arealer som tilhører samme eier og utgjør en driftsenhet, bygninger oppført på leiet grunn og endelig eierleiligheter.

Vurderingseiendommen identifiseres innenfor hver enkelt kommune ved et «ejendomsnummer». Det følger av «Lov om vurdering af landets faste ejendomme» av 7. september 1991 at en fast eiendoms grunnverdi skal fastsettes til verdien av eiendommen i handel og vandel. Den fastsatte verdi er grunnlaget for skattleggingen. Registeret brukes også som datagrunnlag for en rekke kommunale planleggings- og administrasjonsoppgaver. ESR gir opplysninger om eiers navn, nåværende arealbruk, eiendomsverdien, grunnverdier og de skatter og avgifter som hviler på den enkelte registerenheten. I tillegg er det registrert opplysninger om eiendommens sonestatus, arealavståelser (for eksempel en ekspropriasjon som enda ikke er registrert i matrikkelen), planopplysninger, eierleiligheter og bygninger på leid grunn, m.m. Vurderingseiendommens adresse er som regel også lagt inn i registeret.

Det er vedtatt å endre ESR-registeret. Det framtidige kommunale eiendomsregister vil komme til å bestå av tre deler: «Basismatriklen» som inneholder de samme data som den KMS fører. Eiendomsnummer kommer i tillegg. Det er alltid kommunen som gir dette nummeret.

Den andre delen vil bli «Forvaltningsmatriklen». Den skal gi informasjon om arealavvik fra Basismatrikkelen, eierleiligheter med oppgitt areal, bygninger på festet grunn, «bidragsejendommer», og fradelingssakenes «delnumre».

Den tredje delen blir «Vurderingsmatriklen». Den gir et «fastfrosset billede» av basis- og forvaltningsmatrikkelen den 31. desember et gitt år. Innholdet gir grunnlaget for takseringen.

Med hjemmel i Lov om bygnings- og boligregistrering av 12. mai 1976 ble «Bygnings- og boligregisteret (BBR)» satt i drift i 1978. Formålet var å etablere et register som kunne gi informasjon om de store samfunnsøkonomiske investeringene, som er og blir foretatt i bygninger og boliger. BBR er et kommunalt register som vedlikeholdes av kommunen. Den daglige driften er overlatt til Kommunedata. Loven administreres av boligministeren som har ansvaret for den «samlede drift». Myndighetsoppgaven er delegert til KMS. Utgiftene til å etablere og drive BBR skal dekkes av kommunen.

BBR inneholder opplysninger om den enkelte bygnings identifikasjon, oppføringstidspunkt, beliggenhet, størrelse, tekniske forhold, innredning, installasjoner og bruk. Videre er det opplysninger om leieforhold til eller i bygninger, når disse er stiftet, m.m.

BBR består av tre deler: «BBR-stamregisteret» som inneholder data om eksisterende/ferdige bygninger, «BBR-ændringsregisteret» som inneholder data omkring igangværende byggesaker (nybygg, til-/ombygging og nedrivning) og «BBR-historieregisteret» med opplysninger om gjennomførte endringer i bygnings- og boligmassen. For alle bebygde eiendommer i registeret er opplysningene grupperte i tre nivåer. Disse er; «Ejendomsnivå, Bygningsnivå og Enhetsnivå». BBR omfatter alle bygningene i Danmark, ca. 3,8 millioner. Det er foreslått relativt store endringer i lov om bygnings- og boligregistrering, men forslaget er foreløpig ikke fremsatt. Det skal justeres i forhold til OECD-regler.

«Planregisteret» ble opprettet i 1990 og er et kommunalt register. Registeret inneholder blant annet opplysninger om kommune- og delplaner. Dette dekker kommuneplan/rammeområde, lokalplan, byplanvedtekt, plannummer m.m. Det tas sikte på å utvide registeret med opplysninger om byfornyelses- og boligforbedringsplaner, energiforsyning, m.m. Sammenhengen med de matrikulære enhetene planen gjelder, registreres ikke i Planregisteret. Sammenhengen skal komme fram ved at planidentifikasjonen kobles til matrikkelnumrene i Krydsreferenceregisteret, (se nedenfor).

«Krydsreferenceregisteret (KRR) ble opprettet på 1980-tallet og er et samarbeid mellom KMS og kommunene for å skape et bindeledd mellom de ulike registrene med informasjon om fast eiendom. Det er kommunen som er registerfører, men databasen er Kommunedata ansvarlig for. Tanken med KRR var å skape et eiendomsdatasystem uten fysisk integrering av systemene. Ved hjelp av en rekke felles «nøkler», er det lykkes å knytte sammen opplysningene i de ulike registrene. De aktuelle «nøkler» er matrikkelbetegnelse, bygningsnummer og planidentifikasjon.

All eiendomsinformasjon kan via KRR knyttes til matrikkelnumrene. Dermed er det mulig å visualisere de forskjellige typer av eiendomsinformasjon på digitale matrikkelkart. Det arbeides forsøksvis med å knytte koordinater til adressene i KRR. Forsøk viste at det ikke var god nok overensstemmelse mellom adressedefinisjonen i ESR, BBR og det digitale adressetema. Forsøket klargjorde at det er hensiktsmessig å gå inn for koordinatsatte adresser som en selvstendig minste enhet på linje med eiendommer og bygninger.

9.4 Sverige

9.4.1 Innledning

Røttene til det moderne eiendomsregisteret finner vi i de «jordeböcker» som Kongen, kirken og adelen førte over sine jordeiendommer. Formålet var å holde regnskap med den avkastning eiendommen ga og den skatteplikt som etterhvert ble lagt på jordeiendommene.

De nevnte jordebøker ga grunnlag for et landsomfattende system med jordebøker som ble innført av Gustav Vasa etter vedtak av herredagen i Vadstena i 1524. Formålet var å få et bedre grunnlag for innkreving av skatt. Bøkene var inndelt i sogn, landsbyer og «hemman». («Hemman» var opprinnelig skatteenheten for en landbrukseiendom.)

Det «kamerale» registreringssystemet fra 1500-tallet ble ved kongelig forordning av 13. juni 1908 avløst av et jordregister for eiendommer utenfor byene («städerna»). Registeret skulle føres länsvis av överlantmätaren. (Lantmäteriväsenet ble opprettet i 1628.)

Utviklingen av en registerordning for eiendommer i byene (städerna) er noe spesielt. Først ved «Lag om fastighetsbildning i stad» av 12. mai 1917 ble det i lovens kapittel 7 gitt egne regler om «fastighetsregister för stad». Et slikt register skulle føres i alle byer og i enkelte tettsteder.

Byene førte tidligere egne uoffisielle registre over grunnen (marken).

Mange av de sentrale begrepene i svensk tingsrett og i det temaet som drøftes her er vanskelig å oversette til norsk slik at presisjonsnivået opprettholdes. Dette gjelder blant annet de sentrale begrepene «fastighet» og «fastighetsbildning».

«Fastighet» er etter det opplyste ikke definert i svensk lovgivning. Først etter 1908 og 1917 kom det mer allment inn i aktuelle lover, men begrepet var i bruk på 1700-tallet og mere allment etter 1800. I §  1 i den svenske jordloven (Jordabalken) er følgende regel: «Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Om fastighetsbildning finnes särskilda bestämmelser». Denne regelen sammen med forarbeidene til Jordbalken og Fastighetsbildningslagen (FBL) må legges til grunn når det nærmere innhold i begrepet «fastighet» skal klarlegges. I det følgende brukes begrepet «fast eiendom» som en upresis oversettelse av «fastighet».

Et annet sentralt begrep i denne sammenheng er «fastighetsbildning». I det er dette oversatt med «eiendomsdanning».

9.4.2 Organisering

I Sverige er det 288 kommuner (pr. 1998). I forarbeidene til Fastighetsbildningslagen, drøftet man spørsmålet om staten eller kommunene skulle ha hovedansvaret for eiendomsdanning (fastighetsbildning) og eiendomsregistrering (matrikulering/kataster). Resultatet ble et delt ansvar.

Hovedansvaret ble tillagt staten ved Lantmäteriverket (LMV). Virksomheten ble delt i tre hovedområder: eiendomsdanning, eiendomsregistrering og tekniske arbeider (mätingsverksamhet). For arbeidet med eiendomsdanningen ble landet delt i 87, senere redusert til 69 lantmäteridistrikt, med en statlig «fastighetsbildningsmyndighet» i hvert distrikt. Distriktsorganisasjonen dekket hele landet. I noen av distriktene ble det opprettet lokalkontor som supplement til hovedkontoret.

Distriktsinndelingen ble av arbeidsorganisasjonsmessige grunner i en del tilfeller supplert med spesialenheter for rasjonalisering i jord- og skogbruket. Enhetene var en del av det statlige «lantmäteriet». De hadde «länet» som virksomhetsområde.

For å lette samarbeidet med den kommunale behandlingen av plan- og utbygningssaker, ble det opprettet 43 spesialenheter for utbygging av tettsteder. Antallet ble senere redusert til 41 som alle ble underlagt kommunal administrasjon. Fjorten av disse kommunale «fastighetsbildningsmyndighetene (KFBM)» har hele kommunen som virksomhetsområde. I de øvrige 27 kommunene virker KFBM i en del av vedkommende kommune. Det statlige lantmäteridistriktet hadde ansvaret for de øvrige delene av kommunene.

Ansvaret for eiendomsregistreringen ble også delt mellom stat og kommune. De statlige «fastighetsregistermyndighetene (SFRM)» inngikk etterhvert i «lantmäteriets» organisasjon og hadde «länet» som arbeidsområde. I 29 kommuner ble det opprettet kommunal registermyndighet for hele eller deler av kommunen.

Staten ved det statlige «lantmäteriet» fikk ansvaret for de geodetiske riksnettet og de økonomiske og topografiske kart i målestokk 1:10  000 og mindre. Kommunene fikk ansvaret for det lokale stamnettet og kartlegging i målestokk 1:10  000 og større. Den samordnede kart- og oppmålingstekniske produksjonen (MBK) innenfor det kommunale ansvarsområdet, står for det tekniske arbeidet som er nødvendig for planlegging og utbygging. Kommunene kan velge om de vil utføre dette arbeidet ved egne organ, overlate det til det statlige «lantmäteriet», eller til private oppmålingsfirmaer.

Knapt halvparten av kommunene i landet har egne kommunale oppmålingskontor til arbeidet med MBK. Av de øvrige har 120 kommuner avtale med «lantmäteriverket». Av kommuner med egen teknisk etat medvirker 64 i den statlige eiendomsdanningsvirksomheten når det gjelder teknisk arbeid. Denne medvirkningen ble regulert av en egen avtaletype (C-avtal) utarbeidet av LMV og «Svenska kommunförbundet».

Med virkning fra og med 1996 ble det gjort til dels betydelige endringer i reglene om eiendomsdanning og eiendomsinformasjon.

Den ansvarsfordeling mellom stat og kommune som ble lagt til grunn i 1972, viste seg etterhvert å være ikke helt vellykket. Det delte ansvaret forårsaket interessemotsetninger og konflikter om organiseringen av de kommunale FBM og avgrensingen av kommunens virksomhetsområde. Samarbeid og samordning på dette feltet ble vanskeliggjort. Dette var bakgrunnen for utarbeidingen av et nytt regelverk.

Lovgiveren tok utgangspunkt i at eiendomsdanningsprosessen var en så viktig del av infrastrukturen i et samfunn at staten måtte ha det overordnede ansvaret for denne virksomheten. På den andre siden var eiendomsdanningen en så viktig del av den kommunale plan- og utbyggingsprosessen at dette nødvendiggjorde en sterk kommunal medvirkning. Det ble også pekt på at prinsippene i det kommunale selvstyret talte for en slik løsning. Kommunene ønsket regler som ga den enkelte kommune adgang til selv å velge om eiendomsdanningen skulle være kommunal eller statlig. De ønsket også adgang for flere kommuner til å ha felles lantmäterimyndighet. En tredje viktig premiss i arbeidet med nye regler, var at en stor del av arbeidet med eiendomsdanning er myndighetsutøving. Av hensyn til rettssikkerheten må kjennetegnet på den utøvende myndighet være at den er ubunden, upartisk og har høy kompetanse.

For lovgiveren ble det spørsmål om en avveining mellom overordnede statlige interesser, der rettssikkerheten er et viktig utgangspunkt, og kommunenes ønske om en best mulig samordning av plan- og utbyggingsprosesser. Lovgiveren aksepterte blant annet ikke kommunenes påstand om at det var uproblematisk å ha en kommunal fastighetsbildningsmyndighet, selv om kommunen var part i saken som grunneier.

Etter inngående drøftelser og vurderinger ble resultatet at staten ved «Lantmäteriverket» skal ha ansvaret for eiendomsdanningsvirksomheten i hele Sverige, men med adgang til, etter søknad, å delegere ansvaret til en kommune. Ved Lag om kommunal lantmäterimyndighet (KLM) av 14. desember 1995 (SFS 1995:1393), fikk Regjeringen fullmakt til å gi en kommune adgang til å opprette en kommunal lantmäterimyndighet og stå ansvarlig for denne virksomheten. For at en kommune skal få denne kompetansen må følgende vilkår være oppfylte:

Den kommunale lantmäterimyndigheten må ha hele kommunen som sitt ansvarsområde. Det kan ikke opprettes slik myndighet for deler av en kommune. Samarbeid mellom flere kommuner om lantmäterivirksomheten tillates ikke.

Et vilkår er at myndighetens arbeidsoppgaver i det vesentlige gjelder eiendomsutforming og -registrering. Det er understreket som særdeles viktig at myndigheten må ha en så uavhengig stilling til den øvrige kommunale virksomhet at det ikke kan reises spørsmål ved dens nøytralitet og objektivitet.

I loven er det også fastsatt at myndigheten må få en effektiv organisasjon og ha så mange arbeidsoppgaver at kompetansen kan opprettholdes. Videre er det en forutsetning for å kunne opprette en kommunal lantmäterimyndighet, at minst to av tjenestemennene har den kompetanse og erfaring som kreves. Det pekes på at arbeidet er av judisiell og teknisk art. Kravet er at minst en av de to personene (ikke nødvendigvis sjefen) må ha sivilingeniøreksamen fra teknisk høyskole med en fagkrets rettet mot lantmäterispørsmål eller tilsvarende kunnskap. I tillegg kreves minst to års erfaring fra arbeid ved «fastighetsbildnings- eller fastighetsregistermyndighet». Kompetansekravene til den som skal drive med oppmåling og kartlegging er nærmere regulert i en forordning fra desember 1995 (SFS 1995:1430). Det stilles krav om høyere utdannelse og praksis.

Loven krever dessuten at myndighetens informasjonssystem får en slik standard at informasjonsutvekslingen mellom stat og kommune kan foregå effektivt og knirkefritt. Det kreves samordning av det tekniske utstyret mellom de statlige og kommunale myndighetene.

Søknad om å få opprette kommunal lantmäterimyndighet sendes lantmätriverket, men tillatelse gis av Regjeringen. Det er antatt at i første omgang vil trolig 29 kommuner søke om å ha ansvaret for fastighetsbildingen, jf. SOU 1995:54 s. 119–120.

Selv om en kommune har fått slik myndighet som omtalt, er det likevel en del eiendomsdanningssaker som skal oversendes lantmäterimyndigheten i länet. Det gjelder i de tilfellene hvor kommunen er eier av eiendom som omfattes av forretningen og kommunen eller en annen grunneier krever at forretningen skal overføres.

Gjelder forretningen eiendommer som ligger innenfor virksomhetsområdene til flere kommuner, skal saken overføres til lantmäteriet på länsnivå. Det samme gjelder store jord- og skogbrukssaker som ikke omfatter ny bebyggelse. Eiendomsdanningssaken skal overføres til länsnivå dersom kompetanse- eller ressursårsaker taler for at slik overføring bør skje. LMV har tilsynsmyndighet med de kommunale lantmäterimyndighetene. LMV skal kontrollere at vilkårene som er satt for å gi kommunen den aktuelle myndighet, blir overholdt. Oppfylles ikke vilkårene eller er det vesentlige mangler ved det arbeidet som utføres, skal kommunen i første omgang få anledning til å rette opp manglene. Dersom dette ikke skjer, kan Regjeringen etter tilråding fra LMV trekke den gitte myndighet tilbake.

Reformen i 1996 omfattet også en omfattende omorganisering av lantmäteriets organisasjon. LMV har sitt hovedkontor i Gävle og er den sentrale forvaltningsmyndighet for alle spørsmål om eiendomsinndeling og informasjon om landskap og eiendom. LMV er overordnet og fører tilsyn med lantmäteriets avdelinger i länene. LMV har videre blant annet ansvar for framstilling av og informasjon fra kart, for det geodetiske rikssystem, for navnsetting og navnebruk, for tilsyn med riksgrensen og for eventuelt å utrede og avgi betenkninger til domstolene om spørsmål som LMV har ansvaret for. LMV er et statlig forvaltningsorgan og det er forvaltningslovens regler som gjelder for saksbehandling. Under forberedelsen av loven fra 1970 ble det av enkelte høringsinstanser foreslått å overføre visse deler av arbeidet til domstolene, blant annet sammenføying av bruk, men dette gikk Justisdepartementet i mot.

Bortsett fra de kommunene som har fått delegert myndighet, er det lantmäteriet i länene som utfører eiendomsdanningsarbeidet i Sverige. Selv om lantmäteriet har länet som sitt arbeidsområde, er det en forutsetning at arbeidet, på samme måte som før, skal utføres i desentralisert form ved at lantmäteriet har lokale kontorer spredt utover i länet.

9.4.3 Sakstyper ved eiendomsdanning (fastighetsbildning)

Eiendomsdanning er en forretning som fører til endring i bestående eiendomsutforming (fastighetsregulering) eller til dannelse av en ny eiendom ved utparsellering, deling av sameie eller sammenføying (avstyckning, klyvning eller sammanläggning). De fleste forretningene blir administrert og utført av lantmätaren alene. Han kan imidlertid la seg bistå av to legmenn (gode män) dersom han selv finner det nødvendig eller en grunneier ber om det.

I prinsippet kan alle beslutninger påklages. I loven er det for enkelte avgjørelser sagt at de kan påklages særskilt, se FBL kapittel 15 §  2. Klagefristen er tre uker fra det tidspunkt beslutningen ble meddelt partene. Etter utløpet av fristen får beslutningen rettskraft (laga kraft).

De beslutninger og klageregler som nå er omtalt er å se på som unntaksregler. Hovedregelen er at beslutningene ikke kan påklages før saken er avsluttet eller innstilt, dvs. når alle spørsmål i saken er avgjort. Klagefristen er her fire uker, FBL kapittel 15 §  6. Klagen leveres til den myndighet som gjorde vedtaket og i samsvar med reglene i forvaltningsloven kan forvaltningsorganet selv eventuelt omgjøre sine tidligere vedtak, se SOU 1993:99 s. 230. For å understreke at eiendomsutformingen er forvaltning og ikke domstolsvirksomhet, endret man i 1989 terminologien fra «anke» (besvär) til «klage» (överklagande).

Klageinstansen for avgjørelser av lantmäterimyndighet er «fastighetsdomstolen». Det finnes en slik domstol i hvert län. Domstolen består normalt av to juridiske dommere, en teknisk utdannet dommer og to domsmenn. Avgjørelsen i denne domstolen kan påankes til hovrätten og eventuelt videre til Högsta domstolen.

Partene må dekke utgiftene ved «lantmäteriförättningen», kopi av forretningsdokumentet og en kopi av kartet. Dette skjer i form av en avgift som beregnes etter den tid som trengs for behandlingen av den aktuelle forretningen. Timesatsen for arbeid utført av kvalifisert lantmätare er for tiden 696 kr. Reisetid blir ikke belastet partene, men i tillegg til betaling for medgått tid, blir parten belastet for utgifter til eventuelle sakkyndige, bruk av underleverandører, markeringsmateriell, spesielle datakostnader eller bruk av spesielt dyr utrustning. Det er åpnet for mulighet til å be om et anbud.

I 1996 ble det antatt at enkle saker med møte og markarbeid tok ca. 35 timer. Målet med omorganiseringen av lantmäteriet i 1996 er å komme ned i en arbeidstid på 6–12 timer for slike saker.

9.4.4 Saksgangen

Krav om eiendomsdanning skal som hovedregel skje skriftlig til lantmäterimyndigheten. I kravet skal det spesifiseres hva som ønskes gjennomført. Andre som eventuelt blir berørt skal, om mulig, nevnes. Reglene om inhabilitet for dommere gjelder tilsvarende for personene i lantmäterimyndigheten. Forretningen utføres i det området hvor eiendommen(e) ligger. Eiendomsdanningen kan ikke skje i strid med vedtatte planer for området.

Lantmäterimyndigheten tar alle sine avgjørelser i form av beslutninger (beslut). Den har plikt til å utrede saken før beslutningen(e) blir tatt. Dette gjelder det lovmessige som også inneholder en prøving av kravets forhold til foreliggende planer og av faktiske og økonomiske forhold. Det siste gjelder både de økonomiske forutsetningene og konsekvensene av eiendomsdanningen. De eiendomsøkonomiske og de privatøkonomiske konsekvensene skal klarlegges. Saksomkostningene skal også trekkes inn i vurderingene.

I arbeidet fram mot reformene i 1996, var det et sentralt spørsmål for lovgiveren om hele eller deler av det saksforberedende arbeidet kunne delegeres eller overlates til andre enn lantmäterimyndigheten. Ved omorganiseringen av Lantmäteriverket var det et klart mål å sondre mellom myndighetsutøvelse og oppdragsvirksomhet eller tjenesteyting. Et vesentlig poeng med dette var å fremme rettssikkerheten i myndighetsutøvingen.

Begrepet «myndighetsutøving» er brukt i flere lover, men er ikke entydig. Definisjonen i forarbeidene til den svenske forvaltningsloven, er den som de fleste legger til grunn. Myndighetsutøving defineres som «utövning av befogenhet att för enskild bestemma om förmån, rättighet, skyldighet, disiplinpåföljd, avskjedande eller annat jämförbart förhållande». Hjemmel for vedtaket må være lov eller forskrift med hjemmel i lov. Vedtaket må være bindende og det er tilstrekkelig at det bare har indirekte rettsvirkninger for enkeltpersoner. Vedtak om å registrere noe som virker som et rettsfaktum, er myndighetsutøving.

Den saksforberedelse i eiendomsdanningssaker som hjemles i FBL 4. kapittel §  25 første ledd og reglene om grensemerking og kartlegging i FBL 4. kapittel §§  27 og 28 vurderte lovgiveren som myndighetsutøvelse (Prp. 1995/96:78, s. 60). I FBL kapittel 4 ble det i 1996 innført en ny §  34a som gir lantmäterimyndigheten i länet hjemmel til å delegere arbeidet med saksforberedelse, grensemerking og kartlegging til en annen statlig eller kommunal myndighet med kompetanse innenfor lantmäteriområdet. Denne regelen gir et fast grunnlag for framtidige avtaler mellom den myndigheten som har ansvaret for forretningen og andre statlige og kommunale organ. Det legges til grunn at den myndigheten som har saken, kan legge visse klart avgrensede mindre deler av individuelle forretninger ut på anbud i samsvar med reglene i «lov om offentlig upphandling» fra 1992. Dersom lantmäteriet velger å inngå en samarbeidsavtale med kommunen vil det kunne bli tale om en større del av saksforberedelsen som da kan innbefatte myndighetsutøvelse. Slike avtaler er av en særlig karakter og er en form for delegasjon. De omfattes ikke av reglene om offentlig anbud.

En eiendomsdanningsforretning er ikke ferdig før den er registrert i eiendomsregisteret («fastighetsregistret»).

9.4.5 «Tredimensionell fastighetsindeling»

I svensk rett ble det lagt til grunn at det ikke var anledning til å lage eiendommer (fastigheter) i form av rom i undergrunnen eller over bakkenivå. I 1996 ble det lagt fram en utvalgsinnstilling (SOU 1996:87) med forslag om hjemmel til å danne eiendommer (fastigheter) «i skilda plan». Eiendommene vil bli kalt «anläggningsfastigheter». Bortsett fra «ägarlägenheter i flerbostadshus», kan alle typer anlegg i undergrunnen eller over bakkenivå dannes som «anläggningsfastigheter». Forslaget til ny lov ligger for tiden i Justisdepartementet, men arbeidet med proposisjonen er ikke påbegynt.

9.4.6 Fastighetsdatasystemet (eiendomsregisteret)

I 1968 vedtok Riksdagen nye regler for eiendomsregistrering basert på elektronisk databehandling. Den nye ordningen skulle være felles for hele landet. Den tidligere forskjellen mellom by og land skulle falle bort. Eiendommene skulle stedfestes ved bruk av koordinater. Det ble videre bestemt å opprette «Centralnämnden för fastighetsdata (CFD)». CFD fikk som oppgave å utrede, bygge opp og ha det overordnede ansvaret for de sentrale eiendoms- og tinglysingsregistrene (fastighets och inskrivningsregistre). Retningslinjer av 1970 la til grunn at eiendomsregistrering var et statlig ansvar med länsstyrelsen som registermyndighet (FRM). I 29 tilfeller var registermyndigheten delegert til kommunen.

I 1988 ble det bestemt at fra og med 1. juli 1990 skulle eiendomsregistreringen overføres fra länsstyret til det statlige lantmäteriverket på länsnivå. De kommunale registermyndighetene skulle bestå som før. Utviklingen av et felles eiendomsinformasjonssystem som CFD fikk ansvaret for i 1970 ble fullført i 1995. Da var alle vesentlige opplysninger om Sveriges 4,5 millioner registerenheter samlet og ble daglig oppdatert av CFD. Dersom noen lider tap på grunn av tekniske feil i det EDB-førte eiendomsregisteret, har vedkommende krav på erstatning av statskassen. Det er tale om feil forårsaket av registerføreren, ikke bare i selve registeret, men også når det utstedes attester om det som er registrert. Staten betaler også erstatning for feil i matrikkelen som er overført til registre tilknyttet matrikkelen.

I 1994 vedtok Riksdagen, som tidligere nevnt, omorganisering av lantmäterivirksomheten og eiendomsregistrerings-virksomheten med virkning fra 1. januar 1996. En hovedtanke med omorganiseringen var blant annet å styrke rettssikkerheten i alt arbeid som kan kalles myndighetsutøving. Samtidig skulle det skapes en organisasjon som var preget av kvalitet, effektivitet og kompetanse, og som hadde klare ansvarsroller.

Et sentralt resultat av dette ble at alle former for oppdragsvirksomhet skulle skilles fra alt arbeid som førte til myndighetsutøving. Omorganiseringen førte videre til at överlantmätarstillingen, de statlige eiendomsregister-myndighetene og eiendomsdannings-myndighetene falt bort fra 31. desember 1995. De ble erstattet med regionale lantmäteri-myndigheter som skulle ha ansvaret for eiendomsdanningen (fastighetsbildningen). Videre ble CFD slått sammen til en ny landsdekkende myndighet, «Lantmäteriverket». Ett vesentlig punkt i det nye systemet er at eiendomsutforming og -registrering utføres av samme organ. Ansvaret for den grunnleggende landskaps- og eiendomsinformasjonen er nå samlet i en myndighet.

Den reformen som ble innledet på slutten av 1960-tallet var fullt gjennomført i september 1995. Det forelå nå et eiendomsdatasystem (FDS) basert på automatisk databehandling. Systemet reguleres av flere lover og forskrifter. Det grunnleggende regelverket finnes i «Fastighetsdata-kunngörelsen» fra 1974 (nr. 1058).

«Fastighetsdatasystemet» (FDS) består i dag av fire registre:

1. Fastighetsregistret

2. Innskrivningsregistret (tinglysingsregistret)

3. Taxeringsuppgifter

4. Byggnadsregister

Kommunen er registerområde for fastighetsregisteret. Dette registeret er videre delt opp i flere delregistre. I det som kalles hovedregisteret finnes eiendommer og sameier (fastigheter og samfälligheter). Her finnes videre opplysninger om størrelse, beliggenhet, andeler i sameier, rettigheter, plikter og henvisninger til planer og vedtak som har betydning for eiendommen.

Registerkart er en del av eiendomsregisteret og føres i prinsippet digitalt, men analoge kart kan også føres. Integrering av eiendomsinformasjon med landskapsinformasjon er et viktig mål med den nye organisasjonen av lantmäteriet. Grafisk fremstilling av eiendomsinndelingen finnes på registerkart og i det økonomiske kartverket. Disse kartene overføres nå til digital form og det gir muligheter til ulike koblinger mellom registerinformasjon i FDS og kartene. Det økonomiske kartverket ble ferdig digitalisert for hele landet i 1997. Det digitale registerkartet beregnes å være ferdig for landsbygdene i 1998 og for byer og tettbygde strøk i 2001.

I koordinatregisteret finnes koordinatopplysninger om beliggenhet for eiendommen, sameie-områder, bygninger og fornminner. Videre er det henvisninger til registerkart. Det tredje delregisteret er planregisteret. Her er registrert planer og ulike former for vedtak som gjelder arealanvendelsen. Det fjerde delregisteret er adresseregisteret. Videre er det et femte delregister for det som kalles «gemensamhetsanläggningar», eksempelvis veganlegg, kloakk, vannverk. Endelig opereres det med et sjette delregister som kalles «kvartersregister», som er et register over kvartal i tettbygde områder.

I takseringsregisteret, som ikke er en del av eiendomsregistret, er det registrert opplysninger om registerobjektenes verdi slik det framgår av skattetakserings-listene. Det er også opplysninger om takseringskoder og eiere.

I 1993 ble arbeidet med å innføre et bygningsregister tatt opp. Bygninger registreres med betegnelse på den eiendommen der bygningen ligger og et nummer for bygningen. Ved en avtale mellom LMV og kommunene blir ajourføringen av registeret regulert. Kommunens medvirkning er frivillig. Fra 1. oktober 1995 er informasjonen i bygnings-registeret tilgjengelig på samme måte som annen informasjon i FDS.

Innskrivingsregisteret (grunnboka) er også en del av FDS, men dette registeret vil bli omtalt nedenfor.

Riksdagen vedtok i desember 1995 opprettelse av et leilighetsregister (lägenhetsregister). Det er ikke en del av FDS, men opereres i tilknytning til FDS. Foreløpig er loven satt i verk for Gävle kommune og Högalids «församling» i Stockholm kommune. Det er der tale om en prøvedrift.

Sameieforeninger (samfällighetsföreningar) skal registreres hos lantmäterimyndighet. Dette registeret er heller ikke en del av FDS, men føres i tilknytning til dette.

Spørsmålet om hva brukerne må betale for å gjøre seg nytte av informasjonen, var og er et sentralt diskusjonstema. For å lette tilgangen på informasjon må prisen ikke settes for høgt. Avgiftene er fastsatt ut fra distribusjonsomkostningene med et tillegg som bidrag til systemkostnadene. Gebyret for en informasjonssøkning «on-line» er for tiden 10 kr. Ved et slikt søk får søkeren all grunninformasjon om en fast eiendom. Omsetningen i 1996 var beregnet til cirka 100 millioner kr.

9.4.7 Informasjon om rettigheter i fast eiendom

Innskrivingsregisteret (grunnboka) er som nevnt en del av FDS, men det er «Domstolsverket» som har ansvaret for føring og ajourhold av dette registeret.

I 1932 ble det fastsatt at det i hver rettskrets (domssaga) skulle føres en felles «fastighetsbok» for registrering av eiendomsoverføringer (lagfart) og pantsettinger (inteckning). Den nevnte protokoll skulle føres av en «innskrivningsdommer» i rettskretsen. Protokollen ble bygd opp på grunnlag av matrikkelen slik den ble utformet i en forordningen fra 1908.

Någjeldende regler om innskrivning (tinglysing) er hjemlet i Jordabalken av 17. desember 1970, kapitlene 19–23. Innskrivningsreglene gjelder lagfart, inteckning, eller annen inskrivning i «fastighetsbok» (grunnbok) eller «tomt-retts-bok». Videre gjelder reglene anteckning i nevnte bøker såfremt det foreligger hjemmel for slik anteckning i lov eller forskrift. Det er inskrivningsdommeren ved tingsretten som står for innskrivningen. Vedkommende dommer må ha juridisk embedseksamen.

Det følger av kapittel 20 §  1   at den som erverver eiendomsrett til en fast eiendom har plikt til å registrere ervervet i fastighetsboken, «söke lagfart». Registrering skal som hovedregel skje innen 3 måneder etter eiendomservervet, kapittel 20 §  2. Den som ikke gjør dette innenfor tidsfristen, kan bøtelegges.

Bruksrett til fast eiendom for et ubestemt tidsrom, kan innenfor de rammene som er trukket opp i Jordabalken kapittel 13 stiftes som «tomträtt». For denne type rett gjelder egne regler, se Jordabalken kapittel 21. Registreringen av slike rettigheter skjer i et eget register – «tomträttsboken». Retten kan pantsettes og den kan påheftes servitutter, «nyttjanderätt» av annet slag enn «tomträtt», og rett til å få elektrisk kraft. Registrering av pantsettelser (inteckning) er regulert i Jordabalken kapittel 22. Registrering av andre bruksrettigheter enn tomträtt, servitutter og rett til elektrisk kraft, kalles anteckning og reguleres av reglene i Jordabalken kapittel 23.

I mandatet til utrederen som forberedte omorganiseringen av lantmäteriet, fikk han i oppdrag å vurdere om «inskrivningsväsenet» burde skilles fra domstolene og integreres med myndighets-utøvingen på «fastighets-området». Utrederen la til grunn at innskrivningsvirksomheten slik den ble drevet nå hadde høy kvalitet, og ble utført raskt og effektivt. Spørsmålet var likevel om virksomheten hadde så nær tilknytning til de øvrige statlige myndighetsoppgavene med hensyn til fast eiendom at innskrivningen burde integreres med dem. Utrederen drøftet ulike sider ved spørsmålet og konkluderte med at innskrivningen burde integreres i de regionale «kart– och fastighetsmyndigheterna». Regjeringen la til grunn at en slik integrering burde gjennomføres en gang i fremtiden («på sikt»), men ville ikke gå inn for det på det daværende tidspunkt, se Prop. 1993/94:214, s. 22–23.

9.4.8 Andre registre med eiendomsinformasjon

Sikkerhet for pant i fast eiendom oppnås ved inntekning av et pantebrev i innskrivningsregisteret. Før 1. juli 1994 kunne pantebrev bare utstedes i skriftlig form. Fra og med nevnte dato kan pantebrev utstedes ved elektronisk registrering i pantebrevregisteret. Denne type pantebrev kalles datapantebrev. Ordningen er regulert i lov 1994:448 og forordning 1994:598.

CFD utviklet etter oppdrag fra Statens bostadskreditnämnd et system (BKN-systemet) til bruk for banker og kredittinstitusjoner ved utbetaling av lån. LMV står for drift og forvaltning, men långiverne er registeransvarlig.

Det er videre utviklet en eiendomsprisdatabase. I denne finnes opplysninger om kjøp (pris og dato), oppgaven fra takseringsregistret (takseringsverdi og standardpoeng) i tillegg til opplysninger om adresse og koordinater. Denne databasen er ikke lovregulert. Videre finnes det en «ändringsdatabase» som gir opplysninger om danning av nye eiendommer etter tinglyste eierskifter. Ved disse endringsdata blir lokale system, først og fremst de kommunale, oppdatert.

9.4.9 Påtenkte endringer i Sverige

For tiden arbeides det med et forslag (SOU 1997:3) om en ny lov om «Fastighetsdataregistret» (FDR). Det nåværende FDS skal falle bort og erstattes med ett felles register. I dette ene registeret skal all informasjon om fast eiendom samles. Det skal være en del for fast eiendom (fastighetsdel), en tinglysingsdel, en adressedel, en bygningsdel og en del for takseringsoppgaver.

Det nye registeret skal ikke omfatte pantebrevs-registeret og sameie-forenigsregisteret. Inntil videre skal heller ikke leilighetsregisteret være en del av det nye registret. LMV skal alene ha registeransvaret for FDR. Av personvernhensyn vil det ikke bli mulig å søke «on-line» på navn, personnummer eller del av et personnummer.

9.5 Nederland

9.5.1 Innledning

Nederland kom i 1810 under fransk herredømme og de franske myndighetene satte i 1811 i gang arbeid med å bygge opp et kataster etter mønster av «le Cadastre Napoleonic» som var vedtatt innført i Frankrike i 1807. Formålet var å skape et grunnlag for utligning av skatt. I 1832 var arbeidet med katasteret ferdig. I 1838 ble ny sivillovbok for Nederland vedtatt. I denne var det regler om en registreringsordning for rettigheter til og i fast eiendom. Dette registeret ble kalt «Public registers». Registeret kan sammenlignes med vårt tinglysingsregister – grunnboka.

De to registrene som nå er omtalt ble organisert i en felles etat og virksomheten omtales med fellesbetegnelsen «Kadaster». I det følgende vil de to delene av katasteret som hovedregel bli omtalt som eiendomsregister og rettighetsregister.

9.5.2 Organiseringen av matrikulære oppgaver i Nederland

Det er fire lovverk som utgjør det sentrale grunnlaget for de nederlandske kataster- og eiendomsinformasjonssystem; Nieuw Nederlands Burgerlijk Wetboek het Vermogensrecht, Boek 3, Afdeling 2, Art. 16 – 30 (den nederlandske sivillovboken), Kadasterwet 1992, Cadaster Organization Act 1995, og Land Development Act.

Det nederlandske forvaltningssystemet har tre administrasjonsnivå. Det er sentralregjeringen, 12 provinser og 800 kommuner. Fram til 1. mai 1994 var katastersystemet en del av det statlige forvaltningssystemet. Ansvarlig departement var fra først av finansdepartementet, i 1974 ble det overført til planleggingsdepartementet (The Ministry of Housing, Physical Planning and Environment).

Fra den 1. mai 1994 er katastervirksomheten organisert som en frittstående statlig organisasjon (Cadastre and Public Registers Agency, forkortet CPRA). Ministeren fra planleggingsdepartementet er medlem av styret. Hovedadministrasjonen er plassert i Apeldoorn. Katasterarbeidet er videre fordelt på 15 regionalkontorer. Totalt var det ansatt 2100 personer i 1996. Antall ansatte var da sunket med 200 personer fra 1994. De ansatte er statstjenestemenn også i den nye selvstendige organisasjonen som er bygd opp i samsvar med moderne forretningsmessige prinsipper. Det er en forutsetning at driften skal bære seg, men ikke samle opp overskudd. Pr. 1. januar 1995 ble derfor gebyrene redusert med 15  %. Allerede 1. august samme år ble gebyrene reduserte med ytterligere 30  %.

CPRA har som oppgave å vedlikeholde og utvikle et rettighetsregister (public registers), et eiendomsregister med katasterkart og registreringer av dokumenter som gir opplysninger om den faste eiendommen. Videre har CPRA ansvar for å vedlikeholde et nettverk av koordinatpunkter i det nederlandske trianguleringssystem. CPRA har også ansvaret for registersystem for skip og fly. De registrene, kartene og dokumentene CPRA har ansvaret for, skal finnes ved hvert av de lokale regionale kontorene. Dette gjelder bare i den grad de nevnte kart og dokument er relevante for eiendommer i vedkommende region.

Hvert av regionkontorene har en avdeling for eiendoms- og rettighetsregistreringer (Land Registry Department, LRD). Det er videre en egen avdeling for eiendomsomforming (Land Consolidation) og en for oppmålingsforretninger (Land Survey Affairs). En hovedoppgave for denne avdelingen er å stå for alt oppmålings- og kartografisk arbeid som er nødvendig for å opprettholde nøyaktige grenser for eiendommene i katasteret. En annen viktig oppgave er å bistå de kommisjoner som oppnevnes i medhold av eiendomsutviklingsloven (Land Development Act ). Eksperter i oppmåling og verdsetting fra CPRA bistår de nevnte kommisjoner i arbeidet med planlegging og disponering av arealer og landskap i samsvar med reglene i Land Development Act. Tjenestemennene fra registermyndighetene oppfattes som nøytrale eksperter i arbeidet med den omfordeling av arealer og verdier som kommisjonen står for.

Hvert av regionkontorene skal ifølge Kadasterwet sec. 6, ha en “registrar” (Land and Public Registers Registrar). Vedkommende ansettes av hovedadministrasjonen. For å bli ansatt i en slik stilling kreves juridisk embetseksamen og oppnådd rett til tittelen «meester». Hovedadministrasjonen kan godkjenne annen utdannelse som tilsvarer juridisk embetseksamen. En person med godkjenning i samsvar med EUs godkjenningsordninger, kan også tilsettes i en registrar-stilling. En nærmere regulering av registrarens plikter er lovfestet i Kadasterwet sec. 7.

Etter det opplyste etterleves ikke dette påbudet i samsvar med lovens ord. Etter overgangen fra å være et organ i den statlige forvaltningen til å bli en selvstendig bedrift, legger man større vekt på at lederen er dyktig i bedriftsledelse og ikke så mye på om vedkommende er dyktig i rettslære eller geodesi. De gjenværende registrarene (5 stykker) er nå lokalisert ved hovedkontoret i Apeldoorn.

Ved kontorene er det for øvrig ansatt oppmålingsingeniører med akademisk bakgrunn. I 1994 var det totalt 300 personer med denne bakgrunnen. Det er videre ansatt oppmålingsteknikere med utdannelse fra et mellomnivå. I 1994 var det totale antallet i denne gruppen ca. 1400. Det var videre ca. 400 teknikere.

Ved hovedkontoret i Apeldoorn føres de landsomfattende registrene for kataster- og grunnbokinformasjon (LIS). Dette sentralregisteret blir kontinuerlig oppdatert «online» fra de 15 regionkontorene.

Oppmåling og fastsetting av grenser og andre oppgaver i katastersammenheng har den nasjonale katasterorganisasjonen monopol på. Det er hevdet at omkostningene ved dette ikke er høyere enn de ville ha vært dersom arbeidet ble utført av private firmaer. Dette spørsmålet er imidlertid omdiskutert.

Den nederlandske sivillovboken tillater registrering av følgende objekter («Registergoldern»): eiendomsrett til areal, total bruksrett («erfpacht»), tomtefeste («opstal»), avgrenset bruksrett («vruchtgebruik»), husleierett («apartementsrecht») og servitutter («erfdienstbaarheden»). Overdragelse av eiendomsrett til en fast eiendom og stiftelse av avgrensede rettigheter som nevnt ovenfor, er ikke bindende mellom partene før disposisjonen er registrert i rettighetsregisteret («the public registers»). Overføring av eiendomsrett til fast eiendom kan bare skje ved skjøte utstedt av en offentlig notar («notarial deed», sivillovboken, Bok 3, Art. 89).

Notaren spiller en meget viktig rolle når det gjelder rettigheter til og i fast eiendom. Det er ikke mulig å overføre nevnte rettigheter uten medvirkning av ham. Røttene til dagens ordning går tilbake til 1524. Hans oppgave var da å registrere avtaler om fast eiendom slik at senere konflikter kunne forhindres. Notarens medvirkning som gyldighetsvilkår ble likevel ikke innført før i 1942.

For å bli en notar kreves en akademisk grad i aktuelt lovverk med tillegg av minst tre års praksis hos en notar. Regjeringen bestemmer hvor mange notarer det skal være (i 1997 ca. 1200) og stillingen må søkes ved ledighet. Tildeling av en ledig notarstilling skjer ved kongelig resolusjon. Notaren er imidlertid ikke statstjenestemann, men driver praksis for egen regning. Han er erstatningsansvarlig for feil, bedrageri og dårlig faglig arbeid. Domstolene stiller generelt strenge krav til notarens arbeid. Det arbeidet han gjør er en vesentlig del av grunnlaget for troverdigheten av det nederlandske katasteret.

Eiendomsdanning ved utparsellering kan i Nederland skje uten å innhente samtykke fra offentlige myndigheter, og registrering av overdragelsen kan skje uten forutgående kart- og oppmålingsforretning. Grensene for den nye parsellen blir beskrevet i skjøtet som notaren skriver ut. Det er mulig å få de nye grensene oppmålt før overføringen av den nye parsellen, men det er meget uvanlig. Oppmålingsavdelingen i Katasterverket vil utføre det nødvendige kart- og oppmålingsarbeid senere.

For å rasjonalisere arbeidet samles det opp utparselleringer i et område. Dette har stedvis ført til lang ventetid. I 1997 var den i gjennomsnitt 15 måneder. Fra 1996 har man tatt i bruk en markør på katasterkartet som viser at vedkommende parsell er delt, men enda ikke oppmålt.

Katasterloven har nærmere regler om utparsellering og sammenslåing. Her reguleres hvordan tjenestemenn fra katastermyndigheten skal forholde seg til hjemmelshavere, panthavere og andre med avgrensede rettigheter i den eiendom det gjelder. Ved siden av loven finnes et omfattende forskriftsverk.

9.5.3 Katasteret

Katasteret består som nevnt av registre for fast eiendom, skip og fly. I registeret for fast eiendom (eiendomsregisteret) skal det være opplysninger om registerobjektet, dvs. det areal eller den parsell som er aktuell.

En «parsell» i denne sammenheng er «en del av Nederlandsk territorium som er oppmålt og kartlagt av tjenestemenn (officials) i katastervesenet». Parsellen blir identifisert ved sin registeridentifikasjon som består av kommune, område og nummer (Cadastral municipality, section and number). En parsell er ikke bare areal som er i samme eiers hånd og brukes på samme måte. Blir en slik parsell gjennomskåret av kanaler, diker, veger og lignende. registreres hver del av parsellen som en egen enhet. Parsellene er stedfestet med koordinater.

I 1996 var det registrert 7 millioner parseller («plots») og 3,5 million hjemmelshavere. Det måles opp ca. 250  000 nye parseller hvert år. Det ble i 1996 registrert 350  000 skjøter, 450  000 pantobligasjoner og 110  000 delingsforretninger. I 1994 var gebyrinntektene 632 millioner gylden, en økning på 132 millioner fra året før. Gebyrene fastsettes ved kongelig resolusjon.

I katasteret skal blant annet følgende opplysninger registreres: eiers navn, alder, bopel, adresse, yrke og stilling. For sameier registreres hver enkelt sameiers andel. Til disse opplysningene skal det være henvisninger til de dokumentene i grunnboka som er aktuelle. Videre registreres parsellens registeridentifikasjon, tinglige rettigheter og heftelser, data om parsellens opprinnelse, størrelse og overføring (overføringsår og -pris), opplysninger om vedkommende administrasjon med hensyn til vann og vannveger (water control board) og restriksjoner pålagt av offentlige styremakter.

Katasteret består av en beskrivende del, jf. ovenfor, og en kartdel. Katasterkartet viser inndelingen i tomter (plots) og omrisset av bygninger på tomtene. De dokumentene som danner grunnlaget for kartene, må inneholde de aktuelle oppmålingsdata. Svært mye av det arbeid som utføres i dag består i å holde katasteret ajour med hensyn til grenseendringer.

Kvaliteten på katasterkartene er svært varierende alt etter alder og målemetoder. De fleste grensetvister løser seg ofte i praksis når landmåleren blir tilkalt for å klargjøre grensene. Hans ekspertise i forståelse av gamle kartskisser opptatt ved markarbeidet vil ofte føre til enighet mellom partene.

Det legges til grunn at det om ikke alt for lenge skal bli mulig for en bruker å hente fram på sin datamaskin, i tillegg til de opplysningene som ligger i registeret i dag, også fulltekstet skjøte, katasterkart, måleoppgaver, historiske data, og indikasjon på forurensninger på den parsellen som er aktuell.

Katastermyndigheten er erstatningsansvarlig for ethvert tap som måtte oppstå fordi en registrering blir avvist eller utført på en lovstridig måte. Organisasjonen er også erstatningsansvarlig for alle andre feil, utelatelser, forsinkelser og uregelmessigheter i registerarbeidet, utarbeiding og utlevering av kopier, utdrag og attestasjoner. Videre omfatter erstatningsansvaret feil, utelatelser og andre uregelmessigheter som oppstår under oppdatering av registrene, kartene og andre hjelpedokumenter. Erstatningsansvaret omfatter også feil, utelatelser, eller andre uregelmessigheter begått av tjenestemennene i arbeidet med skreven informasjon om registrerte opplysninger, katasterkart og supplerende dokumenter (Kadasterwet kapittel 8 sec. 117). Katasterkartet har ikke rettskraftsvirkninger, men i praksis vil bevistyngden være relativt stor.

Spørsmålet om å innføre en autorisasjonsordning for landmålere i Nederland, har vært drøftet men er hittil konsekvent avvist. I nyere teori er det pekt på at det er vanskelig for nederlandske landmålere å få arbeid i fellesmarkedsområdet fordi det i flere av landene bare anvendes autoriserte landmålere («licensed surveyors»). Dette har skapt et press for å endre politikken på dette området. Det faktum at det i prinsippet er landmålere ansatt i Katasterverket som skal stå for katasteroppmåling og -kartlegging, utelukker ikke at private opp­målingsfirma engasjeres til å utføre tekniske arbeider under oppsyn av tjenestemenn i CPRA. All myndighetsutøving ivaretas imidlertid eksklusivt av tjenestemennene.

Kommunalt ansatte landmålere i de største byene utfører også kart- og oppmålingsarbeider i noen tilfeller hvor kommunen er en av partene. Tidligere utførte den kommunale landmåleren også visse myndighetsoppgaver. Dette er nå av habilitetshensyn ikke lenger tillatt.

Delegasjon av katasterarbeid til provinsene eller kommunene har vært foreslått, men er klart avvist. Begrunnelsen her er vesentlig bygd på hensynet til rettssikkerheten. Det er særlig pekt på det uheldige i at en kommune som eier av større grunnområder også vil kunne komme til å opptre som myndighetsorgan med kompetanse til å ta standpunkt til de interessekonflikter som lett kan oppstå i slike saker.

9.5.4 Nærmere om grunnboksdelen av katasteret

Grunnboksystemet ble ved opprettelsen i 1838 slått sammen med katastersystemet i en organisatorisk enhet. Lovgrunnlaget for dagens organisasjon (Cadastre and Public Registers Agency) er Kadasterwet fra 1996, jf. Cadaster Organization Act fra 1995. I Sivillovboken er det viktige materielle regler.

Integreringen av grunnbok og kataster i en organisatorisk enhet begrunnes med den nære sammenhengen det er mellom disse to informasjonssystemene. Det pekes blant annet på at for å kunne gjøre bruk av grunnbokas opplysninger må man kjenne eiendommens identifikasjonstegn som hentes fra katasteret. Revisjon av opplysningene i katasteret er, på den andre siden, ofte basert på dokumentgrunnlag fra grunnboka.

Ved overføring av eiendomsrett eller en begrenset rett i fast eiendom, er rettigheten ikke lovlig stiftet før i det øyeblik et skjøte utstedt av notaren («notarial deed») er registrert i eiendomsregisteret (grunnboka, Sivillovboken, Bok 3, Artikkel 89). Iflg. katasterloven har registraren ansvaret for føringen av grunnboka (Sivillovboken, section 7). Katasterkontoret kontrollerer at de formelle vilkårene for registrering er i orden. Registreringen gir ingen gyldighetsgaranti for rettigheten. Uansett dette faktum, vil et registrert forhold skape en faktisk situasjon som en tredjemann i god tro vil kunne basere seg på. Den kontrollen som utøves av notarene og registrarene gir et grunnlag som bare unntaksvis vil svikte. Den som unntaksvis mister sin rett i konkurranse med en tredjemann i god tro vil, på bestemte vilkår, kunne få erstatning av staten.

Katasterverket er ansvarlig for tap noen lider dersom et krav om registrering uhjemlet blir avslått. Det samme gjelder for feil, uteglemmelser, forsinkelser eller andre feil begått av den tjenestemannen som står for registreringen. Erstatning kan også kreves ved feil i utskrifter, kopier eller dokumenter.

9.5.5 Andre registre med eiendomsinformasjon

Eiendomsinformasjonen i katasteret er en basis­kilde for forvaltningen i provinsene og kommunene. Den informasjonen administrasjonen i provinsene i tillegg legger til grunn i sin forvaltning er innhentet i det vesentlige fra kommunene og nederlandske Statistisk sentralbyrå. Det er informasjon om planlagt bruk av arealer, statistikk over hus og boliger, eiendommer som tilhører provinsen, søppelplasser, opplysninger om miljøvern, pålegg og konsesjoner for industrielle anlegg.

Kommunene har følgende eiendomsinformasjon tilgjengelig i sin forvaltning: Det er registrerte hus og boliger, registreringer som gjelder utligning av eiendomsskatt, registrering av kommunal eiendom, data for arealanvendelsen i kommunen, adresser, kartverk til bruk i arealplanleggingen og de data som kan hentes ut av katasteret.

Opplysningene i katasteret om eier, adresser, postkoder og koordinater gir en god nøkkel (PAC-coupling) til å koble sammen databaser både på statlig og lokalt nivå.

9.6 England

England (og Wales) har et system for eiendomsregistrering som på viktige punkter avviker fra det en finner på det europeiske kontinentet. En viktig årsak til dette ligger i den engelske eiendomshistorien, som bygger på at monarken i utgangspunktet eier all jord. England har ikke et todelt system med grunnbok og matrikkel. Etter en reform i 1925 blir alle nye eiendommer nå registrert i tinglysingsregisteret. Eiendommer opprettet før 1925 er ikke fullstendig registrert, men det brukes ulike virkemidler får å få registeret komplett.

Tinglysingsregisteret omfatter også kart over grensene, og tinglysingskontorene bruker betydelige ressurser på kartene. Kartene viser også vegretter og visse andre rettigheter som hviler på det aktuelle arealet.

I prinsippet garanterer staten for at kartene er riktige. I denne forbindelse er det imidlertid viktig å merke seg at man i England ikke opererer med helt presise grenser, men med såkalte «general boundaries». Grensebeskrivelsen knyttes til gjerder, hekker, grøfter eller liknende, og helt presise (fixed boundaries), blir først fastsatt dersom det oppstår behov for det. Det blir ikke satt ned grensemerker, men grensene blir normalt markert med gjerder, murer osv., så snart de er etablert.

Det er ikke noe krav om å benytte landmåler til å stikke ut eller måle inn nye grenser. Det statlige kartverket (Ordnance Survey), har et korps av lokalt plasserte landmålere som kartlegger nye eiendommer i løpet av relativt kort tid etter at de er etablert, og legger grensene inn på det generelle kartverket i målestokk 1:2  500. Kartverket registrerer imidlertid grensene slik de er synlige i marka, og i noen tilfeller kan det være avvik mellom de grensene slik de er angitt i tinglysingsregisteret, og grensene slik de vises på de generelle kartene til Ordnance Survey. Kommunene vedlikeholder ingen egne eiendomskartverk, men baserer seg full ut på kartene fra det statlige kartverket.

Før en ny eiendom kan opprettes, skal kommunen ha godkjent plan for tomtedeling. Planen kan eventuelt gjelde en enkelt tomt. Planen fastsetter tomtedelingen, men utbygger har i praksis en viss adgang til å justere tomtene under prosjektet. Dersom arealbruken ikke endres, er det ikke nødvendig å innhente tillatelse fra kommunen for å justere grenser mellom tilstøtende eiendommer. Partene må selv sørge for å tinglyse grenseendringen.

Det føres en meget liberal praksis med hensyn til å registrere volumer i undergrunnen eller deler av bygninger som egne eiendommer. Det eksisterer ingen lov tilsvarende vår lov om eierseksjoner. Partene må selv avtale tilsvarende ordninger i hver enkelt sak. Det har imidlertid vært arbeidet med å få fram slik lovgivning.

Den verbale delen av tinglysingsregisteret er overført til EDB, og en har startet opp arbeidet med å digitalisere kartene. Tinglysingsvesenet har dessuten innledet et samarbeid med Ordnance Survey, takseringsmyndighetene og kommunene om å bygge opp et integrert eiendomsinformasjons-system (National Land Information Service), som vil omfatte digitale kart, arealplaner, og tinglyste opplysninger.

England praktiserer ikke et system med offentlig godkjenning av landmålere. Den engelske landmålerforeningen, Royal Institution of Chartered Surveyors, stiller imidlertid strenge faglige og yrkesetiske krav til medlemskap. I tillegg til eksamen fra bestemte høyskoler, kreves det to års praksis under veiledning av en allerede godkjent landmåler. I toårs- perioden må vedkommende legge fram flere utførte oppgaver, og til slutt gå opp til et omfattende intervju.

Private og offentlige bruker vanligvis kun landmålere som er medlemmer i foreningen, fordi de da har garanti for at de engasjerer en utøver som har de nødvendige kvalifikasjoner.

Utvalget har besøkt institusjoner i England, nettopp fordi de praktiserer et annerledes system enn det som er mest vanlig ellers i Europa. Utvalget har merket seg at det offentlige fører mindre detaljert kontroll med fastlegging av grenser enn vi er vant til i Norge, uten at dette synes å skape problemer. Det kreves ikke like nøyaktig oppmåling av grenser, men dette kompenseres i betydelig grad gjennom en klar tradisjon for å markere grenser med gjerder, murer osv. At grenser ikke er nøyaktig oppmålt vil skape en del problemer når eiendomskart og andre kartdata skal sammenstilles i et integrert informasjonssystem. En merket seg at den liberale praksisen når det gjelder eiendomsdannelse i flere plan og i bygninger ikke synes å skape problemer, men at det har vært et ønske å få fram lovgivning for eierseksjoner. Ordningen med at bransjen selv godkjenner landmålere synes å virke godt.