6 Historisk utvikling i Norge

Her gis en kortfattet framstilling av lovgivning og eiendomsregistrering før 1978. Emnet er grundig utredet i følgende litteratur:

• H. Juvkam: Matrikkelen og Matrikkelens vedlikehold, 1954,

• T. Austenå: “Informasjon om fast eiendom. Trekk i utviklingen fra «Matrikkel» til LIS” i festskrift til Sjur Brækhus 1988,

• H. Sevatdal: «Jord og matrikkel». Artikkel i Studier i økonomisk historie og politikk, 1990.

Eiendomsregistrering i Norge i ulike former går svært langt tilbake. De tidligste oversiktene skulle først og fremst gi grunnlag for utskriving og innkreving av skatt. Allerede i Magnus Lagabøters landslov av 1274 omtales fast eiendom som skattegrunnlag, og en antar at det ble ført lokale opptegnelser over eiendommene slik at kongens menn kunne holde orden på innkreving av skatt og andre ytelser.

I 1665 ble det bestemt at det skulle etableres et standardisert register over grunneiendommer på landet, der skatteskylda var den sentrale informasjonen. I forbindelse med revisjonen av skatteverdiene i perioden 1818–38 ble det etablert en ny landsomfattende matrikkel. «Norges matrikkel» ble ført helt fram til innføring av GAB-registeret 1980. Ajourføringen lå imidlertid langt etter, og Norges matrikkelen ble derfor ikke brukt som ledd i etableringen av GAB-registeret.

Grunnboka har vært det primære eiendomsregisteret i vårt århundre. Da eget grunnboksblad for hver eiendom ble innført i 1848, ble opplysninger om den enkelte enhet samlet på ett blad.

Skatteverdiene ble fastsatt på ulike måter. Mark og øre som angivelse av skylda, ble innført ved den siste landsomfattende revisjon av skatteverdiene i perioden 1863–83. Fram til 1830 ble statsskatt skrevet ut på grunnlag av skyldverdiene, og først i 1886 ble kommuneskatten lagt om til å bli beregnet på grunnlag av inntekt og formue. Etter 1886 fikk skyldverdiene mindre betydning, men helt fram til delingsloven trådte i kraft i 1980 var fastsetting av skyldverdi et sentralt element ved deling av eiendommer på landet. Skyldverdiene, særlig de fra før 1838 har fremdeles betydning for å fastsette en eiendoms andel i sameie, felles jakt og lignende, når annet delingstall ikke er angitt.

Selv om skyldverdien ble lagt til grunn for utlegging av skatt, ble arealer i stor grad omsatt eller overdratt uten medvirkning fra det offentlige og uten registrering. Det var derfor lenge betydelige uoverensstemmelser mellom eiendommene slik de var ført opp i matriklene, og deres fysiske utstrekning i marka. Fra 1764 kunne ikke skjøte bli tinglyst uten at det var foretatt en fysisk eiendomsdeling, men det tok likevel lang tid før dette ble gjennomført fullt ut i praksis.

I og med at skatteverdien var det sentrale formål for å føre oversikt over eiendommer, ble det lagt langt mindre vekt på å beskrive eiendomsgrensene. Allerede i 1805 hadde imidlertid riksstyret satt i gang en økonomisk oppmåling av landet for å få et sikrere grunnlag for en ny matrikkel.

Etter atskillelsen fra Danmark ble imidlertid oppmålingen stoppet, dels fordi den falt for dyr og dels fordi folk mange steder var imot kartleggingen, som de så på som et inngrep i den private eiendomsretten. Dessuten var en i sterk tvil om kartleggingen kunne være til nytte for fastsetting av skatteverdiene.

Først i 1960-årene ble kartleggingen gjenopptatt som et nasjonalt program, med etableringen av økonomisk kartverk for alt produktivt areal under tregrensa. Drivkraften for dette arbeidet var ikke minst bestemmelser i bygningsloven av 1965 om at alle kommuner skulle lage generalplaner, og at det skulle etableres et jordbruksregister. I de første åra ble bare eiendommer over 5 dekar utenfor tettbygd strøk registrert i økonomisk kartverk. Det har ikke vært mulig å lokalisere alle eiendomsgrensene, og et betydelig antall eiendommer, først og fremst på landet, er fremdeles ikke vist i noe kartverk.

Samtidig med dette programmet ble det igangsatt en landsomfattende renovering og fortetting av fastpunktnettet med etablering av fysiske bolter i terrenget som utgangspunkt for nøyaktig stedfesting av grensepunkter i kartkoordinater. Nettet har hatt stor betydning for gjennomføring av delingslovens krav om innmåling av eiendomsgrenser.

Dessuten har den fotogrammetriske metoden som ble brukt for konstruksjon av økonomiske kart, gjort det mulig å måle inn grenser i utmark til en akseptabel kostnad.

Helt til delingsloven trådte i kraft i 1980 ble eiendomsdeling på landet gjennomført som skylddeling av tre lekfolk (skylddelingsmenn), oppnevnt av lensmannen. Nye grenser ble merket i marka, men bare skissemessig opptegnet og beskrevet. Ordningen med lekfolk til å utføre skylddelinger er hovedgrunnen til at vi har flere grensetvister i Norge enn i land vi vanligvis sammenlikner oss med. Finnmark har inntil 1980 hatt et eget system.

Byene har lenge hatt en annen ordning enn landkommunene. Reglene for eiendomsregistrering i byene var etablert ved reskripter og kongelige resolusjoner. Disse ble etter hvert videreført i bygningslovgivningen som kom omkring 1830 og var spesiallover for den enkelte by. Reglene ble tatt i bruk i Oslo 1828, Bergen og Trondheim 1830. Lovene hadde blant annet krav om grensekart i stor målestokk over alle grunneiendommer innenfor byenes grenser, og bestemmelser om et kart. Bygningsloven av 1924 hadde regler om oppmålingsforretning som vilkår for bebyggelse, og plikt til oppmåling ved overføring av eiendomsrett og bortfeste av grunn. For øvrig ble det lagt stor vekt på måling og registrering av byeiendommer som betingelse for rettsvern ved eiendomsoverdragelse. Ved bygningsloven av 1965 ble det innført måleplikt i tettbygd strøk. Kommunene kunne ved vedtekt innføre måleplikten også utenfor tettbygd strøk, og denne adgangen ble benyttet i stor utstrekning.

Ved matrikkelrevisjonen 1863–83 ble det nåværende nummersystem med gårdsnummer og bruksnummer innført for eiendommer på landet. Inntil 1980 kunne byene fastsette sitt eget nummersystem for eiendommer. Det mest vanlige var at gatenavn og husnummer også ble brukt som betegnelse for eiendommene, men det fantes også andre nummersystemer med rodeinndeling og fortløpende nummerering og bruk av bokstaver.

Generelt kan det sies at eiendomsregistrering og eiendomskartlegging i de større byene i Norge lenge har vært på nivå med resten av Europa, mens Norge fram til 1980 stort sett var alene i Europa om å ha en ordning der eiendommer på landet ble beskrevet av lekfolk uten oppmåling og kartfesting.

Dagens system for tinglysing av informasjon om fast eiendom, med grunnboka som det sentrale elementet, har utviklet seg fra tingbøkene som ble ført lokalt i det enkelte tinglag. Tinglysingsloven har sikret en systematisk registrering av juridisk viktige opplysninger om eiendommene, slik som hjemmelshaver, bruksretter og pantelån. Med unntak for noen av de største byene, var derfor grunnbøkene det eneste brukbare grunnlag for etablering av et moderne eiendomsregister slik dette ble realisert gjennom GAB-registeret fra 1976 og fremover. Grunnbøkene ble lenge ført som manuelle protokoller, men i 1988 besluttet Stortinget å føre grunnbøkene som et elektronisk dataregister. Omleggingen til en EDB-basert grunnbok ble fullført i 1993, og fra da av er Elektronisk grunnbok (EG) Norges offisielle grunnbok. I 1994 besluttet Stortinget at grunnboka og GAB skulle samordnes slik at opplysningene kunne formidles under ett til brukerne. Dette er realisert under navnet «Eiendomsregisteret», forkortet til EDR.