8 Merknader til dei einskilde paragrafane i lovutkastet

8.1 Merknader til lov om bustadbyggjelag

Til kapittel 1 Innleiande føresegner

Kapittel 1 har føresegner om verkeområdet for lova, med ein definisjon av bustadbyggjelag. Bustadbyggjelaget er eit andelslag som har til føremål å skaffe bustader til andelseigarane og å forvalte bustader for dei. Det er fastsett at andelseigarane ikkje heftar for skyldnadene til laget. Vidare er det teke med ein definisjon av tilknytte burettslag og eit forbod mot diskriminering.

Til § 1-1 Verkeområde:

I første ledd er verkeområdet for lova avgrensa gjennom ein definisjon av bustadbyggjelag.

Bustadbyggjelaget er eit samvirkelag, og utvalet har nytta nemninga «andelslag», på same måte som i gjeldande lov. I dag er det ikkje fastsett noka fast og eintydig nemning for samvirkelag her i landet. I bustadsamvirket er nemningar som andelslag, andel og andelseigar så innarbeidde at utvalet har funne det mest tenleg å nytte dei, men ordbruken i burettslovene må samordnast med ei eventuell allmenn samvirkelov når den kjem.

Bustadbyggjelaget har vekslande andelskapital (eller ansvarskapital, om ein vil); talet på deltakarar kan gå opp eller ned utan at det inneber ei endring av lagsforholdet. Det er ein viktig skilnad i høve til aksjeselskap og ansvarlege selskap og er typisk for samvirkelag. I lovteksten er både vekslande andelskapital og vekslande andelseigartal nemnde for å få realiteten betre fram. At laget er ope for nye andelseigarar, går òg fram av § 4-1, men det kan setjast vilkår for å bli andelseigar.

Skal ei samanslutning reknast som eit bustadbyggjelag, må hovudføremålet vere å skaffe bustader til andelseigarane og å forvalte bustader for dei. Om hovudvekta ligg på bustadskaffing eller forvaltning, kan skifte frå lag til lag, og det er ikkje noko vilkår at laget skal drive med begge delar til kvar tid. Føresegna her skal oppfattast slik at laget er eit bustadbyggjelag sjølv om det har berre bustadskaffing eller berre forvaltning som hovudføremål.

Utvalet har under 7.3.1 og 7.3.2 gjort nærare greie for at hovudføremålet bør vere kjenneteiknet på eit bustadbyggjelag, og at lova ikkje bør ha ei opprekning av verksemd som laget kan eller ikkje kan drive med. Det inneber at bustadbyggjelag kan drive med anna verksemd enn bustadskaffing og bustadforvaltning, anten verksemda er retta mot andelseigarane eller ikkje, men slik verksemd må ikkje bli så omfattande at hovudføremålet blir eit anna. Etter utkastet er det ikkje noko krav om utskiljing av visse typar verksemd i dotterselskap, men det er heller ikkje noko til hinder for ei slik organisering, anten det gjeld hovudaktivitetane eller andre aktivitetar. I utkastet kapittel 7 er det elles sagt litt meir om verksemda i laget.

Av andre leddet går det fram at aksjelova og allmennaksjelova ikkje gjeld for bustadbyggjelag. Det følgjer allereie av asl. § 1-1 tredje ledd nr. 3 at aksjelova ikkje gjeld for samvirkelag, om ikkje laget er stifta som aksjeselskap. Det er ikkje noko i vegen for å stifte eit aksjeselskap som har til føremål å skaffe aksjeeigarane bustad og å forvalte bustader for dei, men da er det ikkje eit andelslag etter definisjonen i første ledd her og dermed heller ikkje noko bustadbyggjelag. Situasjonen er annleis etter utkastet til burettslagslov; ei samanslutning med same føremål som eit burettslag kan ikkje stiftast som aksjeselskap. Skilnaden har som bakgrunn at det ville bli uoversiktleg for publikum dersom ein skulle ha for mange variantar av bustadorganisering, og at reglane derfor må vere strengare i burettslagslova.

Etter tredje ledd skal lova gjelde på Svalbard, men Kongen kan etter føresegna fastsetje særlege reglar. Ein liknande regel finst i asl. § 1-1 fjerde ledd, og bakgrunnen er tvil om kor langt lovgjevinga om samanslutningar elles ville gjelde på Svalbard.

Til § 1-2 Ansvarsavgrensing:

Hovudregelen om ansvarsavgrensing går fram av første ledd. I andre leddet går det fram at andelseigarane ikkje har plikt til å gjere innskot i laget eller i eit konkursbu ut over det som følgjer av reglane om andel og årspengar. Det har vore vanleg i bustadbyggjelag å krevje årspengar; det må ein sjå i samanheng med at det ofte ikkje er nokon samhandel mellom laget og dei andelseigarane som ikkje bur i tilknytte burettslag. Årspengane utgjer det aktive elementet i andelseigarforholdet. I dei fleste lag er årspengane låge (100-200 kroner), og etter utkastet kan andelseigaren melde seg ut før ein auke i årspengane blir sett i verk. Noka omgåing av ansvarsavgrensinga kan ein derfor ikkje få gjennom fastsetjing av årspengane.

Til § 1-3 Tilknytte lag:

I føresegna her er det fastsett at burettslag med vedtektsfesta vilkår om at andelseigarane skal vere andelseigarar også i bustadbyggjelaget, skal reknast som tilknytte lag. Ei tilsvarande føresegn finst i utkastet til lov om burettslag § 1-3.

Etter gjeldande lov er det slik at statusen som tilknytt lag følgjer direkte av lova, sjølv om lova ikkje har nokon eigentleg definisjon av omgrepet. Helst må ein seie at burettslaget blir tilknytt der bustadbyggjelaget byggjer burettslagsbustader for andelseigarane sine. Lova synest òg å byggje på ein føresetnad om at eit tilknytt lag ikkje kan bli frittståande og omvendt.

Utvalet gjer altså framlegg om at tilknytingsforholdet kjem fram gjennom ei vedtektsfesting av vilkår om dobbel medlemskap. Tilknytte lag står i ei særstilling i nokre samanhengar, mellom anna når det gjeld avtalar om forretningsførsel dei ti første åra etter stiftinga av burettslaget, og når det gjeld oppløysing. Etter utkastet her kan burettslaget endre status ved å endre føresegna om dobbel medlemskap, men det kan gå fram av vedtektene at ei slik endring berre kan gjerast med samtykke frå bustadbyggjelaget. Utvalet viser elles til omtalen under 7.2.

Til § 1-4 Forbod mot diskriminering:

Paragrafen har eit forbod mot diskriminering på grunnlag av nasjonalitet, hudfarge m.m. Det er ikkje heilt klårt kor langt straffereglane mot diskriminering rekk når det gjeld bustadforhold. Utvalet ser det slik at diskriminerande vedtektsføresegner m.m. er ugyldige på ulovfesta grunnlag, og at vanlege skadebotreglar kan føre til ansvar for diskriminering. I eit møte med representantar for Senter for etnisk diskriminering fekk utvalet forståing av at det likevel kan vere tenleg å framheve eit diskrimineringsforbod også i lovgjevinga om bustadbyggjelag og burettslag. I mellomtida er det sett ned eit offentleg utval som skal greie ut spørsmålet om lovreglar mot diskriminering. Framlegget her må samordnast med framlegga frå det utvalet når dei ligg føre.

I første ledd er det teke utgangspunkt i straffereglane mot diskriminering. Spørsmålet om å utvide gruppa av tilhøve som ikkje lovleg kan gje grunnlag for å gjere skilnad, vil venteleg bli drøfta av det før nemnde utvalet. Berre på eitt punkt har utvalet her teke med meir enn det som går fram i straffelova § 349 a, nemleg språkkunnskapar. I fleire samanhengar er det relevant å krevje visse språkkunnskapar, men det er vanskeleg å tenkje seg situasjonar der språkkunnskapar kan vere relevante i bustadbyggjelag eller burettslag. For ordens skuld nemner utvalet at bustadbyggjelag eller burettslag ikkje har noka plikt til å skaffe vedtekter eller informasjon på andre språk enn norsk; dei einskilde andelseigarane må sjølve syte for nødvendig omsetjing av tilfanget. Ei anna sak er at alle partar kan vere tente med at laget gjer meir enn det har plikt til på dette punktet.

I andre leddet er det vist til vanlege skadebotreglar. Som nemnt legg utvalet til grunn at diskriminering av det slaget det her er tale om, kan føre til ansvar.

Til kapittel 2 Stifting av bustadbyggjelag

Kapittel 2 har føresegner om stifting av bustadbyggjelag. Langt på veg er reglane dei same som i aksjelova, men på somme punkt er dei gjorde enklare.

Til § 2-1 Stiftingsdokument:

Paragrafen har mønster i aksjelova, men er tilpassa den situasjonen at bustadbyggjelaget har vekslande kapital. I første ledd er det fastsett at stiftarane må teikne minst femten andelar og skyte inn kapital på til saman minst 100 000 kroner. I praksis er det vanskeleg å samle så mange andelseigarar at andelane svarar til minstekapitalen, men etter § 3-1 fjerde ledd er det høve til å skyte inn tilleggskapital for ein eller fleire andelseigarar. Stiftarane skal setje opp eit stiftingsdokument som inneheld vedtektene for laget, namna på stiftarane og opplysningar om tida for innbetaling av andelane og om kven som er første styre og revisor, jf. § 2-3. Det er nytt at vedtektene skal takast inn i stiftingsdokumentet. Etter gjeldande lov skal vedtektene vedtakast etter at laget er stifta.

Etter andre leddet må det vere fastsett i stiftingsdokumentet dersom nokon skal ha særlege rettar i samband med stiftinga, eller laget skal dekkje utgiftene ved stiftinga. Det er same regel som i aksjelova.

Til § 2-2 Minstekrav til vedtektene:

I første ledd er det fastsett minstekrav til vedtektene for laget. Etter nummer 1 skal firmaet for laget takast inn; krav til firmaet går fram av andre leddet. Nummer 2 gjeld opplysning om kommunen der laget skal ha forretningskontor. Føresetnaden er at lova regulerer lag som har forretningskontoret i riket.

I nummer 3 er det krav om at det skal opplysast kva verksemd laget skal drive i tillegg til hovudføremålet. Hovudføremålet går fram av lova, så det er det ikkje nødvendig å ta med, enda det normalt kjem til å bli gjort. Det er ikkje sagt meir om korleis verksemda skal beskrivast, men ein bør ikkje godta formuleringar som er så runde at dei reelt ikkje seier noko. Føresegna om at verksemd i tillegg til hovudføremålet skal nemnast i vedtektene, fører til at styret må leggje saka fram for generalforsamlinga som vedtektsendring før laget kan gje seg inn på verksemdsområde som ikkje er omfatta av vedtektene.

Etter nummer 4 skal pålydande på andelane opplysast: Det kan gå fram at ikkje alle andelar har likt pålydande, jf. § 3-1 tredje ledd. Nummer 5 gjeld opplysning om lågaste og høgaste tal på medlemmer av styre og valkomité. Det kan òg takast inn berre eitt tal for kvart av organa. Er det sett eit spelerom, blir talet på medlemmer fastsett i samband med valet. Etter nummer 6 skal det opplysast kva saker som skal opp på den ordinære generalforsamlinga.

Andre leddet gjeld firma for laget. I dag følgjer det av bustadbyggjelagslova at firmaet skal innehalde ordet bustadbyggjelag (boligbyggelag) eller avkortinga BBL, og utvalet gjer framlegg om at den regelen blir ført vidare. Overgangsregelen om at eldre lag får halde på avvikande firma, bør òg førast vidare, jf. § 13-2 andre leddet.

Til § 2-3 Minstekrav til stiftingsdokumentet elles:

Etter mønster frå aksjelova er det teke inn ei føresegn om at stiftingsdokumentet elles skal ha opplysningar om stiftarane og om kven som skal vere første styre og første revisor. Tida for innbetaling av andelar og eventuell innskotskapital skal gå fram.

Til § 2-4 Føresegner om særskilde rettar:

I første ledd er det fastsett at stiftingsdokumentet skal opplyse om eventuelle avtalar eller føresegner om at laget skal bli part i avtale. Det er neppe særleg praktisk med slike avtalar, men det kan tenkjast tilfelle der ein slik avtale kjem i staden for eit tingsinnskot (som lova ikkje opnar for), til dømes der ein arbeidsgjevar eller ein kommune vil skyte inn midlar for å gje laget nok eigenkapital. Andelskapitalen må skytast inn som pengar, men det kan vere at laget samtidig forpliktar seg til å ta over eit tomteområde eller eit forretningsbygg. I slike tilfelle må revisor gje fråsegn om verdien. Dette er enklare reglar enn i aksjelova, men situasjonen er mykje mindre praktisk i bustadbyggjelag. Vidare må eventuelle særlege avtalar om attendebetaling av innskotskapital etter § 3-1 fjerde ledd gå fram av stiftingsdokumentet. Blir ikkje desse formelle krava oppfylte, er ikkje avtalen bindande, jf. andre leddet.

I bustadbyggjelag er det neppe bruk for regulære innskot i anna enn pengar. Heller ikkje er det bruk for vilkår om at nokon skal ha særlege rettar i laget. Til skilnad frå aksjelova er det derfor teke inn eit forbod mot dette, jf. tredje ledd.

Til § 2-5 Opningsbalanse:

Det går fram av første ledd at det skal setjast opp ein opningsbalanse som skal leggjast ved stiftingsdokumentet, medan andre leddet har føresegner om korleis opningsbalansen skal setjast opp og stadfestast. I hovudsak svarar paragrafen til asl. § 2-8.

Til § 2-6 Stifting av laget:

I paragrafen er det fastsett at laget er stifta når stiftarane har datert og skrive under stiftingsdokumentet. Samtidig har stiftarane teikna andelar, men i og med at bustadbyggjelaget har vekslande kapital, kan det teiknast nye andelar seinare.

Til § 2-7 Betaling av andelane:

I første ledd er det etter mønster frå aksjelova fastsett at andelane skal betalast inn til pålydande seinast til den tida som er fastsett i stiftingsdokumentet, og at det elles går forseinkingsrente frå forfall. I gjeldande lov er det inga tilsvarande føresegn.

Av andre leddet går det fram at avhendar og ervervar er solidarisk ansvarlege dersom andelen skiftar eigar før han er betalt. Situasjonen er ikkje særleg praktisk; det er berre i spesielle situasjonar at andelen kan skifte eigar.

Etter tredje leddet kan laget stryke ei teikning eller gje andre rett til å teikne andelen, dersom andelen ikkje blir betalt etter ei påminning. Føremålet er betalingsmishaldet ikkje skal hindre registrering.

Det går fram av fjerde ledd at reglane skal gjelde tilsvarande for innskotskapital etter § 3-1 fjerde ledd. Helst er det berre første ledd om betalingstid og renter som er aktuelt i den situasjonen, men det er ingen grunn til ikkje å gjere heile paragrafen gjeldande.

§ 2-8 Melding av laget til Føretaksregisteret

Laget må vere meldt til registrering seinast tre månader etter at stiftingsdokumentet er underskrive, jf. første ledd. Mønsteret her er aksjelova. Før registrering må andelskapital og eventuell innskotskapital etter § 3-1 fjerde ledd som går fram av opningsbalansen, vere fullt innbetalt, jf. andre leddet. Innbetalinga skal stadfestast av revisor. På same måte som i aksjelova er det ein regel om at styremedlemmer og revisor er solidarisk ansvarlege for det som vantar, dersom det er innbetalt mindre enn det som går fram av meldinga. Det gjeld sjølv om det ikkje er valda tap for nokon.

Etter tredje ledd kan laget ikkje registrerast dersom laget ikkje er meldt til Føretaksregisteret innan fristen, eller registrering blir nekta på grunn av feil som ikkje kan rettast. Laget må i tilfelle stiftast på nytt.

Fjerde ledd inneheld ei føresegn om at laget ikkje kan erverve rettar eller pådrage seg plikter før det er registrert. Same regelen finst i gjeldande bustadbyggjelagslov. I asl. § 2-20 er det ei tilsvarande føresegn som er meir utførleg. Utvalet meiner det greier seg med den enklare varianten her. Dei meir detaljerte reglane i aksjelova kan dels byggjast på vanleg avtalerett, dels kan føresegna i asl. § 2-20 gje rettleiing ved tolkinga av føresegna her.

§ 2-9 Kravet på innskot

Etter mønster frå aksjelova er det fastslege i føresegna her at lagets krav på andelsinnskot eller innskotskapital etter § 3-1 fjerde ledd ikkje kan overdragast, og at det heller ikkje kan stillast som trygd eller takast utlegg i for gjeld. Desse verdiane er reserverte for eit eventuelt konkursbu.

Til kapittel 3 Kapitalen i laget

Kapittel 3 har føresegner om minste andelskapital, om andre former for eigenkapital og om årspengar til laget. Vidare er det føresegner om handleplikt ved tap av eigenkapital, og om grenser for utdeling til andelseigarane.

Kravet til minste andelskapital er sett til 100 000 kroner, det same som kravet til minste aksjekapital i aksjeselskap. Utvalet gjer framlegg om at noko av denne kapitalen kan skaffast ved innskot som kan betalast attende når det er teikna tilstrekkeleg mange andelar.

Det skal framleis kunne krevjast årspengar av andelseigarane. I tilknytte burettslag skal årspengane etter utkastet betalast av burettslaget.

Etter utkastet gjeld det eit generelt krav om at laget skal ha ein forsvarleg eigenkapital, og at styret har ei handleplikt dersom eigenkapitalen blir for låg.

I utkastet er det sett grenser for eventuell utdeling til andelseigarane, og det er ei føresegn om at samhandelen med laget ikkje skal skje til prisar som inneber urimeleg tapping eller skeivdeling.

Til § 3-1 Minstekapital:

Etter første ledd skal laget ha ein andelskapital på minst 100 000 norske kroner. Det er same grense som for aksjekapitalen i aksjeselskap. I dag er det ikkje fastsett noko minstekrav til eigenkapitalen i bustadbyggjelag. Utvalet meiner omsynet til kreditorar og kundar tilseier eit slikt krav, jf. under 7.5. Laget har vekslande kapital, og andelskapitalen aukar når nye andelseigarar kjem til.

Av andre leddet går det fram at laget kan stiftast med femten andelseigarar. Det er same minstetal som i dag. Etter gjeldande lov skal laget oppløysast dersom talet på andelseigarar seinare blir liggjande under femten, og dei andelseigarane som er att, kan bli ansvarlege for skyldnader som blir pådregne laget. Utvalet har ikkje teke med tilsvarande føresegner i utkastet, men dersom laget ikkje lenger har andelseigarar, skal omdanningsreglane i stiftingslova gjelde tilsvarande. Da kan Kongen (Justisdepartementet) avgjere om laget skal oppløysast, og kva som skal skje med nettoeiga i laget.

Det er fastsett i tredje ledd at andelane skal lyde på minst 300 kroner, men ikkje meir 5000 kroner. Etter gjeldande lov kan departementet fastsetje grenser for pålydande, men det er ikkje gjort. Utvalet meiner det bør vere ei øvre grense for innskot av risikokapital frå andelseigarane. Det kan elles visast til omtalen under 7.5.

Etter andre punktum i tredje ledd kan det fastsetjast at andelane kan ha ulikt pålydande. Det kan vere aktuelt der pålydande blir sett høgare for nye andelseigarar, men ein kan òg tenkje seg at det er sett vilkår om høgare andelsinnskot for å oppnå visse medlemsfordelar. Utvalet ser ikkje nokon grunn til at lova skal hindre det så lenge andelane ligg innafor dei fastsett grensene.

Det kan vere vanskeleg å samle så mange andelseigarar til stiftinga av laget at den ordinære andelskapitalen kjem opp i 100 000 kroner med ein gong. I fjerde ledd er det derfor opna for at ein eller fleire andelseigarar kan skyte inn innskotskapital som skal reknast likt med andelskapital. Er det ikkje avtala anna i samband med innskotet, kan slik innskotskapital krevjast attendebetalt når kapitalsituasjonen i laget tillet det, i praksis ved at nye andelseigarar er komne til.

Innskotskapitalen gjev ikkje særlege rettar i laget, og andelseigarar som skyt inn slik kapital, har berre ei røyst på generalforsamlinga som andre. Det vil først og fremst vere kommunar, bedrifter e.l. som kan ha interesse av å medverke til stiftinga av eit bustadbyggjelag på dette viset.

Når innskotskapitalen skal reknast likt med andelskapital, inneber det at han tel med i høve til grensa på 100 000, og at kravet på attendebetaling må vike for andre kreditorar.

I femte ledd er det ei føresegn om at andelskapitalen ikkje kan setjast ned utan for å dekkje tap som ikkje kan dekkjast på anna vis. I og med at andelseigarane ikkje har krav på attendebetaling ved utmelding eller utestenging, vil andelskapitalen normalt vekse.

Til § 3-2 Årspengar:

Etter første ledd skal laget kunne vedtektfeste ei ordning med årspengar. Det er vanleg å krevje årspengar i dag. Årspengane treng ikkje vere like for alle andelseigarar. Ein kan tenkje seg at det blir skilt mellom andelseigarar i forvalta burettslag og andre, eller kan ein kan tenkje seg at årspengane elles varierer ut frå tenester som andelseigarane nyttar. Endring av årspengane ligg til generalforsamlinga, og endringa får først verknad frå neste kalenderår. Det inneber at andelseigarar kan melde seg ut dersom årspengane skulle bli sette høgare enn det dei ønskjer å betale.

Av andre leddet går det fram at det er burettslaget, ikkje andelseigarane, som skal betale årspengane i tilknytte lag. Det heng saman med at ein andelseigar som også er andelseigar i eit tilknytt lag, ikkje kan stengjast ute frå bustadbyggjelaget, heller ikkje om han forsømer årspengane. I tilknytte lag gjeld det eit vilkår om dobbel medlemskap, og det ville vere hardt dersom andelseigaren kunne miste bustaden på grunn av mishald av årspengane. Skulle andelseigaren aktivt melde seg ut av bustadbyggjelaget, skal burettslaget framleis betale årspengar for andelen, men etter utkastet til lov om burettslag kan burettslaget påleggje andelseigaren å avhende burettslagsandelen i slike tilfelle. Etter utkastet skal det betalast årspengar for kvar andel i burettslaget utan omsyn til om ein andelseigar eig fleire andelar. Det er upraktisk å endre innbetalinga alt etter kor mange andelseigarar det er til kvar tid.

Til § 3-3 Krav til forsvarleg eigenkapital:

Etter mønster frå aksjelova er det teke inn eit generelt påbod om at eigenkapitalen til kvar tid skal vere forsvarleg ut frå risikoen ved og omfanget av verksemda. Føresegna er i første rekkje ei markering av og påminning om den allmenne plikta til forsvarleg drift som ligg på leiinga. Føresegna set òg grenser for attendebetaling av innskotskapital etter § 3-1 fjerde ledd og meir generelt for eventuelle utdelingar til andelseigarane. Vidare er føresegna her ein bakgrunn for § 3-4 om handleplikt for styret.

Til § 3-4 Handleplikt ved tap av eigenkapital:

Paragrafen svarar til asl. § 3-5 med det unntaket at utvalet ikkje har funne grunn til å ta med noka føresegn om handleplikt i alle tilfelle der eigenkapitalen må reknast å vere lågare enn halvparten av andelskapitalen. Med den vekslande kapitalen i bustadbyggjelaget står ikkje andelskapitalen like sentralt i vurderinga av eigenkapitalen som aksjekapitalen gjer i aksjeselskap

Av første ledd går det fram at styret skal ta opp saka straks det må leggjast til grunn at eigenkapitalen er lågare enn forsvarleg. Generalforsamlinga skal kallast inn, og styret skal kome med framlegg om tiltak som vil gje laget ein forsvarleg kapital. Tiltaka kan vere av ymse slag, til dømes omlegging av drifta eller realisasjon av eigedommar. I andre leddet er det fastslege at styret skal gjere framlegg om oppløysing dersom det er ikkje er grunnlag for framlegg om tiltak, eller dersom dei ikkje let seg gjennomføre, anten fordi dei ikkje får fleirtal på generalforsamlinga, eller fordi tiltaka ikkje let seg realisere av andre årsaker.

Til § 3-5 Utdeling m.m.:

Paragrafen har føresegner om nokre sentrale samvirkeprinsipp: Eventuell rente på andelsinnskot skal vere avgrensa, eventuell utdeling til andelseigarane kan berre omfatte delar av overskotet, og samhandelen med andelseigarane skal skje til forsvarlege prisar. Gjeldande lov regulerer ikkje desse spørsmåla. Helst må ein leggje til grunn at lova ikkje hindrar at midlar blir delte ut til medlemmene i ei eller anna form, men slikt har ikkje vore vanleg.

Det går fram av første ledd at eventuell rente på andelskapital skal vere avgrensa. Uttrykket avgrensa rente er henta frå den norske versjonen av dei internasjonale samvirkeprinsippa; den engelske versjonen har «limited compensation». Uttrykket avgrensa rente gjev uttrykk for at det ikkje er tale om eit resultatavhengig utbyte av innskoten kapital. Normalt kan det berre bli tale om ein bestemt rentefot, om det i det heile skal gjevast avkasting på innskota. I bustadbyggjelag har det ikkje vore nokon tradisjon for å gje slik rente (når ein ser bort frå sparemidlar, som ikkje har vore sett på som andelsinnskot). I føresegna ligg det heller ikkje noka oppmoding om å innføre ei slik ordning; det er berre tale om å setje ei grense for utdeling på grunnlag av kapitalinnskot.

Når det gjeld grensene for eventuelle direkteutdelingar til andelseigarane på grunnlag av samhandel med laget, er det delte meiningar i utvalet. Sunde meiner at grensa bør setjast ved halvparten av årsresultatet etter at underskot frå tidlegare år er dekt, jf. andre leddet i utkastet frå Sunde. Resten av utvalet meiner at grensa for utdeling på grunnlag av samhandel med laget bør setjast til ein tidel av årsresultatet, etter at tidlegare underskot er dekt, og at det i tillegg bør kunne setjast av opp til ein tidel til bumiljøtiltak og andre allmennyttige føremål, jf. andre og tredje ledd i utkastet frå fleirtalet. Bumiljøtiltak og allmennyttige føremål kan oppfattast vidt. Det kan gjelde tiltak i område med tilknytte burettslag som kjem andelseigarane der til gode, men det kan òg gjelde andre tiltak, til dømes velferdstiltak for eldre, oppbygging av fond for ungdomsbustader, tilskot til organisasjonar m.m. Det kan vere tiltak som bustadbyggjelaget driv åleine eller i samarbeid med andre, til dømes kommunen.

Heile utvalet peiker på at direkte utdeling til andelseigarane ikkje har vore vanleg i bustadbyggjelag, og føresegna er berre meint som ei grense for det tilfellet at slike ordningar blir innførte. I føresegnene her ligg for det første at utdeling - ut over ei eventuell avgrensa rente på innskot - skal skje på grunnlag av samhandelen med laget. Det er ei form for utdeling som er spesiell for samvirkelag. I bustadbyggjelag kan ein tenkje seg ordningar der utdeling skjer på grunnlag av kjøp av bustad, leige av bustad, bruk av meklartenester, bruk av forvaltningstenester m.m. For det andre ligg det i føresegnene at berre noko av overskotet kan delast ut; resten skal gå til oppbygging av felleskapitalen i laget. Oppbygginga av felleskapital er òg eitt av særprega ved samvirkeforma.

Føresegnene er eit stykke på veg forma med mønster i asl. §§ 8-1 og 8-2, men er mykje enklare enn desse føresegnene. Utvalet meiner det ikkje trengst ei like detaljert regulering her som i aksjelova. Nærare reglar kan fastsetjast i vedtektene. Årsresultatet må ein finne fram til ut frå god rekneskapsskikk. Det er generalforsamlinga som kan godkjenne ein rekneskap med framlegg til bruk av overskot, og i føresegna her er det fastsett at generalforsamlinga ikkje kan vedta å dele ut meir til andelseigarane enn styret har gjort framlegg om eller eventuelt godtek i møtet.

Etter fjerde ledd (tredje ledd i utkastet frå Sunde) skal det i samhandelen med andelseigarar, burettslag og andre ikkje avtalast vilkår som på urimeleg vis går ut over andre andelseigarar eller laget. Føresegna er formulert med utgangspunkt i det generelle forbodet mot misbruk av fleirtalsmakt og heng saman med at bustadbyggjelaget, som andre samvirkelag, hovudsakleg skal samhandle med andelseigarane. Det er ikkje noko i vegen for at laget gjev medlemsfordelar i form av rimelege varer og tenester, men vilkåra må vere slik at ein ikkje tilgodeser grupper av andelseigarane på ein usakleg måte, eller at dei som er andelseigarar på eit visst tidspunkt, tappar laget for kapital gjennom urimeleg underprising. Det er ikkje noko krav om at ein skal finrekne på fordelane til kvar andelseigar eller grupper av andelseigarar. Ein kan neppe unngå at dei ulike forretningsområda har ulik lønsemd frå tid til anna, og at dette ikkje alltid blir kompensert gjennom særlege ordningar. Det er den urimelege overføringa mellom grupper og den urimelege tappinga av laget føresegna skal hindre. Kva som skal reknast som urimeleg, må mellom anna avgjerast ut frå vanleg praksis i bustadbyggjelag og andre samvirkeføretak.

Brot på føresegnene i paragrafen her kan dels føre til at vedtak blir ugyldige, dels til skadebotansvar. I alle høve er det viktig at lova gjev rettleiing for diskusjonar og avgjerder i dei valde organa.

I femte ledd (fjerde ledd i utkastet frå Sunde) er det ei føresegn om plikt til å føre attende midlar som er utdelte i strid med paragrafen. Unntak er likevel gjort der mottakaren korkje kjende eller burde kjenne til at utdelinga var ulovleg. Etter asl. § 3-7 er det ein ansvarsregel for den som medverkar til ulovleg utdeling. Utvalet meiner at slikt ansvar, til dømes for styre eller forretningsførar, eventuelt bør byggjast på skadebotreglane i kapittel 11. Utvalet gjer framlegg om at kravet om attendeføring kan lempast etter skadebotlova § 5-2, enda det ikkje er tale om eit eigentleg skadebotkrav. I aksjeselskap kan medverkaransvaret lempast, men ikkje kravet på attendeføring frå den som har teke mot midlane. Utvalet reknar med at det i bustadbyggjelag kan vere tilfelle der kravet på attendeføring kan verke urimeleg hardt også i dei tilfella mottakaren burde ha ant uråd. Det er her tale om typiske forbrukartilhøve der økonomisk og rettsleg innsikt og økonomisk evne kan variere mykje.

Til kapittel 4 Andelseigarane

Kapittel 4 har føresegner om andelseigarar, overføring av andelar og utmelding eller utestenging frå laget.

Etter gjeldande lov er hovudregelen at laget skal vere ope for nye andelseigarar. Kvar andelseigar kan normalt eige berre ein andel. Utgangspunktet er at andelane ikkje kan overførast til andre utan samtykke frå laget, men det er fleire unntak frå den regelen, mellom anna slik at andelen kan overførast ein gong utan samtykke innafor ein krins av nærståande personar. Lova har òg reglar om utestenging av andelseigarar.

Utkastet byggjer på eit prinsipp om at medlemskap i eit bustadbyggjelag er personleg. Parallellen er medlemskap i ei foreining meir enn deltaking i eit selskap. Det følgjer av dette prinsippet at kvar andelseigar normalt kan eige berre ein andel, og at andelen ikkje kan overførast til andre.

Når det har knytt seg interesse til spørsmålet om overføring av andelar, er bakgrunnen at ein har sett dette i samanheng med overføring av rettar i bustadbyggjelaget. Viktigast er retten til å få tildelt ny bustad eller til å nytte forkjøpsrett. Det vanlege er at laga byggjer på søkjaransiennitet i ei eller anna form, og at denne ansienniteten følgjer andelen ved overføring. Opphavleg var det kanskje ei oppfatning at ervervaren hadde krav på å overta søkjaransienniteten; lova har ei formulering om at den nye eigaren «trer inn i de rettigheter i laget som den forrige andelseier hadde» (§ 11 fjerde ledd). Etter ei lovendring i 1992 er det klårt at vedtektene kan ha nærare føresegner om retten til å ta over ansiennitet, også slik at rettane ikkje går over fullt ut. Bakgrunnen var mellom anna eit ønske om å kunne hindre at det vart bygt opp omfattande søkjaransiennitet gjennom arv eller anna overføring frå tidlegare generasjonar.

Utvalet meiner at laget bør stå fritt til å fastsetje reglar for rett til å kjøpe bustad, rett til å nytte forkjøpsrett og rett til andre medlemsfordelar. Slike reglar kan byggje på søkjaransiennitet eller andre kriterium. Det er ingen grunn til at lova skal påby ei ordning der ein ny eigar av andelen skal ta over dei rettane den førre eigaren hadde. Ei anna sak er at laga kan sjå seg tente med å ha vedtekter som opnar for overføring av rettar til dømes mellom familiemedlemmer.

Når utkastet likevel har nokre reglar om rett til overføring av andel, ligg grunngjevinga på ein annan kant, nemleg å hindre at nærståande personar skal måtte ta kostnaden med å teikne ny andel.

På nærare vilkår kan laget stengje ute andelseigarar, men berre dersom dei ikkje har andel i eit tilknytt burettslag. Etter utkastet har ikkje andelseigaren krav på å få betalt attende andelssummen ved utestenging eller utmelding. Det er same regelen som etter gjeldande lov.

Utvalet fører vidare regelen om samarbeidsutval mellom bustadbyggjelaget og juridiske personar som eig andelar i tilknytte burettslag.

Til § 4-1 Andelseigarane:

I første ledd første punktum finn ein prinsippet om at bustadbyggjelaget skal vere ope for nye andelseigarar. Det er eit prinsipp som heng saman med at laget har vekslande kapital. Prinsippet kan ikkje gjelde utan unntak, og det går fram av andre punktumet at det kan setjast vilkår i vedtektene for å vere andelseigar. Etter gjeldande lov kan det stillast opp «alminnelige vilkår» for å vere andelseigar, og tanken har vore at det skal vere vilkår som alle før eller seinare kan oppfylle, til dømes ei aldersgrense. I praksis har ein likevel godteke eigne bustadbyggjelag til dømes for visse yrkesgrupper og for einslege. Det er særleg fastsett i gjeldande lov at det ikkje kan setjast vilkår om norsk statsborgarskap. Derimot kan det nok setjast vilkår om tilknyting til ein bestemt kommune.

Utvalet ser det slik at hovudregelen framleis bør vere at bustadbyggjelag er opne. Hovudføremålet - å skaffe og forvalte bustader for andelseigarane - har ein allmenn karakter, og normalt er det ikkje behov for å halde noka gruppe utafor. Særleg bør ein vere på vakt mot nye vilkår for medlemskap i eksisterande lag, der det er bygt opp verdiar som skal kome nye andelseigarar til gode. Mot dette står omsynet til at ein ikkje bør hindre at det blir skipa bustadbyggjelag som skal fremje bustadbehova for visse grupper. Det er vanskeleg å regulere i detalj kva vilkår som kan godtakast, og utvalet gjer framlegg om at avtalelova § 36 skal gjelde tilsvarande, slik at urimelege vilkår kan setjast til side. Spørsmålet om kven som kan få prøvt eit vilkår i høve til denne føresegna, må avgjerast ut frå vanlege reglar om rettsleg interesse. Andelseigarar i laget kan ta opp spørsmålet, men det kan nok òg vere situasjonar der andre kan reise sak. For diskriminerande vilkår følgjer det alt av § 1-4 at dei er ugyldige.

I utkastet er det ikkje som i gjeldande lov nokon regel om at laget kan nekte nokon å bli andelseigar når det er sakleg grunn til det. Ei eventuell godkjenningsordning må fastsetjast i vedtektene. Utstenging av ein andelseigar kan eventuelt skje etter § 4-5.

Av tredje punktum i første ledd går det fram at alle andelar gjev like rettar og plikter i laget. Føresegna er av prinsipiell karakter og hindrar ikkje at laget har eigne reglar om fordelinga av medlemsfordelar, til dømes slik at bustader blir fordelte etter ansiennitet, eller at utdelingar frå laget blir gjorde avhengige av samhandel med laget. Det er òg vist til plikter, men den einaste plikta andelseigarane har, er å betale årspengane. Atterhaldet om at anna kan følgje av lova, viser mellom anna til at årspengane ikkje treng vere like for alle andelseigarar (§ 3-2), og at nye andelseigarar ikkje får møte- eller røysterett før etter årsskiftet (§§ 5-2 og 5-3). Føresegna her hindrar at einskildpersonar eller grupper sikrar seg særrettar i laget.

Etter andre leddet kan juridiske personar vere andelseigarar om ikkje anna er fastsett i vedtektene. I vedtektene kan det setjast særlege vilkår for slik medlemskap, eller styret kan få heimel for å fastsetje vilkår. Det er same regel som etter gjeldande lov. Dei vilkåra det har vore tale om, er slikt som at juridiske personar eventuelt må teikne fleire andelar, særlege reglar om retten til å få tildelt bustad m.m. Når juridiske personar har vore andelseigarar, har det dels vore for å støtte bustadbyggjelaget, dels for å skaffe bustader til tilsette o.l.

I tredje ledd går det fram at kvar andelseigar berre kan eige ein andel. Juridiske personar kan eige fleire andelar dersom det går fram av vilkår etter andre leddet; det er regelen i dag òg. Den juridiske personen har berre ei røyst på generalforsamlinga i alle fall. I kva grad eige av fleire andelar gjev større rett til bustad, vil avhenge av dei vilkåra som er sett etter andre leddet, og av reglane laget har for fordeling av bustadene.

I fjerde ledd er det fastsett at ein andelseigar i eit tilknytt burettslag kan vere andelseigar i bustadbyggjelaget utan hinder av vedtektene. Det inneber at dei nærare vilkåra for å vere andelseigar fullt ut er regulert i lov og vedtekter som gjeld for burettslaget. I gjeldande lov er det gjort unntak for plikta til å vere andelseigar i bustadbyggjelaget der ein kreditor eller nokon som har kjøpt ein andel som elles ikkje kan seljast, kan eige andel i burettslaget for opp til to år. Etter utkastet her må vedkomande vere andelseigar også i bustadbyggjelaget i slike situasjonar.

Etter femte ledd får ikkje andelseigaren utøve rettane sine før han er ført inn i andelseigarboka. Ein liknande, men meir detaljert regel, går fram av asl. § 4-2. Når andelen er teikna og betalt, eller unntaksvis overført frå ein tidlegare andelseigar, og det ikkje er fastsett vilkår som hindrar medlemskapen, har laget plikt til å føre andelseigaren inn i andelseigarboka. Utvalet har ikkje funne grunn til å gje nærare reglar om tilfelle der laget forsømer slik innføring.

I gjeldande lov er det føresegner om kven som kan eige andel saman. Utvalet meiner det ikkje trengst slike reglar i utkastet. Når utgangspunktet er at medlemskapen er personleg, er det lite rom for å sjå det slik at andelane ligg i sameige. Utvalet gjer framlegg om at andelane kan overførast mellom ektemakar, og også mellom andre når det er tale om overtaking av tidlegare felles bustad i tilknytte lag. Desse reglane skal hindre at den som tek over, skal måtte ta kostnaden med å teikne ny andel. Om rettar i laget skal følgje andelen ved overføring mellom ektemakar eller i samband med overtaking av bustad, vil avhenge av dei reglane laget fastset etter § 4-4 tredje ledd.

Til § 4-2 Krav til andelseigarbok:

Det går fram av første ledd at laget skal ha ei andeleigarbok, og at denne andelseigarboka skal førast forsvarleg. Det praktiske i dag er at føringa skjer elektronisk, men ein kan velje andre måtar. Laget må ta omsyn til dei reglane som til kvar tid gjeld om registrering og bruk av personopplysningar. Det er innføringa i andelseigarboka som er avgjerande for utøvinga av rettane som andelseigar og som viser andelseigarposisjonen. Gjeldande lov har reglar om register over andelseigarane og om andelsbevis. I utkastet er det ikkje påbod om andelsbevis.

I andre og tredje leddet er det nærare reglar om kva opplysningar som skal førast inn i andelseigarboka. Det gjeld namn eller firma og fødselsdato eller organisasjonsnummer og dessutan adresse. Boka skal opplyse om talet på andelane og kva nummer dei har. Nummeret viser kva rekkjefølgje andelseigarane er innmelde i, og i praksis vil også datoen for innmelding går fram. Det er ikkje noko i vegen for at laget i tillegg opererer med andre nummerordningar i tilknyting til søkjaransiennitet o.l.

Til § 4-3 Melding om innføring i andelseigarboka:

I paragrafen er det føresegner om at andelseigaren skal ha melding om innføringa i andelseigarboka og om eventuelle seinare endringar.

Til § 4-4 Eigarskifte:

Paragrafen har føresegner om overføring av andel. Hovudregelen etter første ledd er at medlemskapen er personleg, og at andelen ikkje kan overførast til andre. Det er gjort unntak for overføring til ektemake eller slektning i rett nedstigande linje eller fosterbarn av andelseigaren eller ektemaken og overføring til den som skal overta tidlegare felles bustad i tilknytt burettslag. Desse unntaka er grunngjevne med at det ikkje skal vere nødvendig å ta kostnaden med å teikne ny andel i slike tilfelle. Avgrensinga av overføringsretten har ikkje noko å seie for overføring av andre rettar enn sjølve andelseigarposisjonen. Etter tredje ledd står laget fritt til å fastsetje reglar om kva rettar som skal følgje med andelen.

Laget kan gje samtykke til overføring av andel i andre tilfelle enn dei nemnde. Slikt samtykke kan nektast utan spesiell grunn. Men laget kan òg gje eit generelt samtykke, eventuelt kombinert med ei godkjenningsordning der godkjenning ikkje kan nektast utan sakleg grunn. Laget står fritt til utforme slike ordningar; poenget er at laget kan velje dei løysingane ein meiner er tenlege når det gjeld overføring av andel og av rettar knytte til andelen. Ordningane må sjølvsagt vere rimelege og saklege og ikkje stride mot den generelle misbruksregelen.

Etter gjeldande lov er det nokre fleire unntak frå regelen om at andelen ikkje kan overførast utan samtykke. Det har samanheng med at ein lenge truleg såg det slik at den nye andelseigaren utan vidare tok over dei rettane den tidlegare andelseigaren hadde, først og fremst søkjaransienniteten.

I andre leddet er det ei føresegn om at andelen berre kan overførast saman med bustaden der andelseigaren har andel i eit tilknytt lag. Det er derimot ikkje noko i vegen for å overføre burettslagsandelen åleine. Regelen er reelt sett ikkje så viktig lenger når laget i alle fall kan fastsetje kva rettar som skal følgje andelen i bustadbyggjelaget, men utvalet har teke han med.

Av tredje ledd går det fram at laget kan fastsetje kva rettar som skal følgje med andelen, jf. det som er sagt i merknadene til første ledd. I føresegna er det ikkje sagt noko om kva form desse reglane skal ha. Utkastet fastset heller ikkje formkrav til reglar elles om fordeling av bustader m.m. I dag er det ein føresetnad i bbl. § 15 tredje ledd om at slike reglar skal finnast i vedtektene, men i praksis er reglane ofte så detaljerte at dei ikkje passar i vedtektene. Det er likevel rimeleg at iallfall prinsippa blir vedtekne av generalforsamlinga, medan styret kan fastsetje dei nærare detaljane.

I fjerde ledd er det sagt at den nye andelseigaren straks skal sende melding til laget etter eit eigarskifte.

Til § 4-5 Utmelding og utestenging:

Det går fram av første ledd at andelseigaren kan melde seg ut av laget utan noko førehandsvarsel. Det går fram av samanhengen at han må seie frå til laget om utmeldinga, men utvalet har ikkje funne grunn til å stille opp noko formkrav for utmeldinga. Gjeldande lov har ikkje reglar om utmelding.

Etter andre leddet første punktum kan styret stengje ute ein andelseigar som har handla til skade for laget, eller som ikkje lenger fyller vilkåra for å vere andelseigar. Det er same regel som etter gjeldande lov. Det er berre i alvorlege tilfelle ein andelseigar kan stengjast ute fordi han har handla til skade for laget. Utvalet har ikkje teke med nærare reglar om dette. På den eine sida er ikkje andelseigarane like avhengige av innbyrdes tillit og samarbeid som i eit ansvarleg selskap. På den andre sida er det normalt ikkje knytt sterke økonomiske interesser til medlemskapen for andelseigaren. Så lenge han har bustad i eit tilknytt burettslag, kan han ikkje stengjast ute frå bustadbyggjelaget i det heile. Når det gjeld vilkår for å vere andelseigar som inneber at andelseigaren må ut av laget når vilkåra ikkje lenger er oppfylte, kan tilvisinga i § 4-1 første ledd til avtalelova § 36 kome inn. Det må visast til gode grunnar dersom laget skal fastsetje vilkår som ikkje gjeld teikning av andel, men også det å halde fram som andelseigar.

I andre og tredje punktum går det fram at andelseigaren innan ein frist på tretti dagar kan krevje at styret legg spørsmålet om utestenging fram for generalforsamlinga. Ein tilsvarande regel finst i gjeldande lov. Utvalet har derimot ikkje ført vidare regelen om at godkjenning av utstenginga krev to tredels fleirtal i generalforsamlinga. Særleg for tilfella der vilkår for å vere andelseigar ikkje er oppfylte, passar det dårleg med eit krav om kvalifisert fleirtal. I utkastet her er det ikkje sagt noko om fleirtal, og da gjeld den vanlege fleirtalsregelen. Kravet om å leggje utstenginga fram for generalforsamlinga har utsetjande verknad, jf. fjerde punktum. Det inneber at andelseigaren inntil vidare har vanlege rettar som andelseigar.

I tredje ledd går det fram at ein andelseigar som har andel i eit tilknytt burettslag, ikkje kan stengjast ute frå bustadbyggjelaget. Det same gjeld den som har avtale om overtaking eller teikning av slik andel. Slik er regelen etter gjeldande lov òg. Bakgrunnen er at ei utstenging frå bustadbyggjelaget ville opne for pålegg om avhending av andelen i det tilknytte laget. I denne situasjonen er den sentrale interessa knytt til bustaden, og reglane i burettslagslova må vere avgjerande for om det er grunnlag for pålegg om sal. Når avtale med annan utbyggjar enn bustadbyggjelaget er nemnd i føresegna, er det med tanke på tilfelle der bustadbyggjelaget byggjer gjennom eit dotterselskap e.l., men der burettslaget likevel skal vere eit tilknytt lag.

I fjerde ledd er det fastsett at ein andelseigar ikkje har krav på få att andelssummen eller årspengane om han melder seg ut eller blir stengd ute. Det er same regel som i dag. Det er ikkje noko i vegen for at laget sjølv lagar reglar som stiller andelseigaren sterkare; føresegna her gjeld berre det andelseigaren har krav på. I andre punktumet er det vist til den særlege regelen i § 3-1 fjerde ledd om innskotskapital som kan krevjast betalt attende om ikkje anna er avtala. Etter den føresegna kan ikkje attendebetaling skje utan at laget har ein forsvarleg eigenkapital, og andelskapitalen er minst 100 000 kroner. Er ikkje desse krava oppfylte når andelseigaren melder seg ut eller blir utestengd, kan han krevje slik attendebetaling seinare.

Til § 4-6 Samarbeidsutval:

Paragrafen gjeld samarbeidsutval mellom bustadbyggjelaget og juridiske personar som eig andelar i tilknytte lag etter reglane om rett til å eige burettslagsandelar utan omsyn til vedtektene. Ein slik regel vart teken i inn i lova i 1998 samtidig med at kommunen mfl. fekk rett til å eige andelar i burettslag utan omsyn til vedtektene. Når kommunen og andre fekk ein slik rett til å kjøpe bustader i burettslag, var det av omsyn til betre integrering av bustader for vanskelegstilte grupper. For burettslaga kan det vere uheldig med eit stort innslag av leigarar, og dessutan kan nokre av dei personane som blir skaffa bustad på dette viset, ha vanskar med å innrette seg etter reglane i burettslaget. I samarbeidsutvala kan slike spørsmål takast opp, og røynslene synest vere gode med dei utvala som er etablerte.

Skulle ein kommune eller nokon annan av dei aktuelle andelseigarane nekte å vere med i samarbeidsutvalet eller sabotere arbeidet, må det kunne ha vekt i tilfelle der det blir gjeve pålegg om sal av ein burettslagsandel på grunn av mishald, og når ein vurderer om det er sakleg grunn til å nekte nye erverv av andelar i tilknytte burettslag.

Til kapittel 5 Generalforsamlinga

Kapittel 5 har reglar om generalforsamlinga i bustadbyggjelaget. Føresegnene har mønster i aksjelova, men det er gjort fleire tilpassingar. I utkastet til lov om burettslag er reglane samordna med eigarseksjonslova, og dei er dessutan mindre detaljerte enn i aksjelova og utkastet her. På det viset blir det nokre skilnader mellom utkastet til lov om bustadbyggjelag og utkastet til lov om burettslag, men det er ei følgje av at laga er ulike med omsyn til oppgåver og typisk storleik.

Det er fleire fordelar med å byggje på føresegnene i aksjelova. Aksjeselskapet er den viktigaste samanslutningsforma, og reglane i aksjelova er kjende av mange. Ved å ha mest mogleg like reglar for fleire samanslutningar kan ein oppnå at reglane blir betre innarbeidde i praksis. Vidare er det slik at aksjelovgjevinga er utvikla gjennom ei årrekkje, og lovmotiva er etter kvart innhaldsrike. Ein har ein omfattande rettspraksis kring aksjeselskap, og i litteraturen er aksjeselskapsrettslege spørsmål drøfta grundig både her i landet og i andre land. Den avklåringa og utpenslinga av rettsstoffet som ein får på det viset, kjem tolkinga av ei ny bustadbyggjelagslov til gode dersom føresegnene er nokolunde like. Utvalet har òg ut frå dette synspunktet valt å gje etter måten korte merknader til dei føresegnene som svarar til føresegnene i aksjelova.

Generalforsamlinga skal ha øvste myndet i laget. Hovudregelen er at alle andelseigarar har rett til å møte i generalforsamlinga, men lova opnar for at bustadbyggjelag med meir enn 500 andelseigarar kan ha ei ordning med at andelseigarane vel delegerte til generalforsamlinga. Det er den vanlege ordninga i praksis.

Kapittelet har føresegner om møterett og røysterett og om innkalling til generalforsamling. Vidare er det føresegner om saksbehandling og fleirtalskrav. Det er teke med nærare reglar om søksmål for å få kjent eit vedtak ugyldig.

Etter utkastet kan det fastsetjast i vedtektene at laget skal ha representantskap. Etter gjeldande lov skal alle bustadbyggjelag ha representantskap.

Til § 5-1 Mynde:

Dette er ei prinsippføresegn om at generalforsamlinga har øvste myndet i laget. I det ligg mellom anna at styret og forretningsføraren som hovudregel må rette seg etter pålegg frå generalforsamlinga. Nokre avgjerder, som vedtektsendring og godkjenning av rekneskapen, kan berre takast av generalforsamlinga, men i prinsippet kan også alle andre saker takast opp der.

Til § 5-2 Møterett. Fullmektig:

I første ledd første punktum er det fastsett som hovudregel at alle andelseigarar som har teikna andel før siste årsskifte, har rett til å møte i generalforsamlinga. I praksis har dei fleste lag delegertordning, jf. § 5-3. Regelen om at andelen skal vere teikna før årsskiftet, svarar til dagens regel og skal sikre ein viss stabilitet i representasjonen. I eit ope lag kunne ein elles risikere mobilisering av nye medlemmer framfor generalforsamlinga i omstridde saker. I dei få tilfella der andelen kan overførast til andre, er det tidspunktet for teikninga av andelen som er avgjerande, ikkje tidspunktet for overføringa.

Etter andre punktumet kan andelseigarane velje å møte ved fullmektig. Det er andelseigaren sjølv som skal peike ut fullmektigen. Det er ei presisering i høve til den tilsvarande regelen i asl. § 5-2; meininga er at andelseigaren ikkje skal kunne overlate til styret eller andre å peike ut fullmektig. Ingen kan vere fullmektig for meir enn ein andelseigar, jf. tredje punktum; det svarar til dagens regel i bustadbyggjelag. Etter fjerde punktum kan møteretten ikkje avgrensast på anna vis enn gjennom reglar om delegertordning etter § 5-3.

I andre leddet er det nærare reglar om fullmakta. Fullmakta skal vere skriftleg og skal berre gjelde for den førstkomande generalforsamlinga om ikkje anna går tydeleg fram. Fullmakta kan når som helst kallast attende, og ei slik attendekalling skal laget leggje til grunn same kva som er avtala på førehand mellom andelseigaren og fullmektigen.

Etter tredje ledd kan kvar andelseigar ta med ein rådgjevar, og andelseigaren kan krevje at rådgjevaren får talerett ved sida av andelseigaren sjølv. I eit bustadbyggjelag må ein rekne med at det berre er i spesielle situasjonar at det er aktuelt å ta med ein rådgjevar. Regelen finst ikkje i gjeldande lov, men liknande reglar gjeld i aksjeselskap og seksjonssameiger.

Til § 5-3 Delegerte:

Paragrafen har føresegner om at andelseigarane kan vere representerte ved delegerte på generalforsamlinga. Føresegnene svarar i all hovudsak til gjeldande reglar. I store lag kan frammøtet på generalforsamlinga bli tilfeldig og lite representativt dersom alle andelseigarane kan møte, og det kan oppstå situasjonar der relativt få andelseigarar får ein urimeleg sterk innverknad på einskildsaker. Det har vist seg at delegertordningar kan gje betre frammøte frå dei ulike gruppene i laget.

Etter første ledd første punktum kan det vedtektsfestast ordning med delegerte i lag med fleire enn 500 andelseigarar. Reglar om valet skal gå fram av vedtektene, jf. andre punktumet. Berre andelseigarar med andel som er teikna før siste årsskifte, har rett til å vere med på valet, jf. tredje punktum; det svarar til regelen i § 5-2 om møterett på generalforsamlinga.

Av fjerde punktum går det fram at det skal veljast delegerte særskilt for andelseigarar i tilknytte burettslag og særskilt for andre andelseigarar. På det viset sikrar ein at begge grupper er representerte på generalforsamlinga. Det er særleg i høve til forvaltningsoppgåvene desse gruppene har ulike interesser; når det gjeld bustadbygging kan ein knapt seie at interessene er prinsipielt ulike, jf. omtalen under 6.6.3. I tillegg kjem at det er praktiske fordelar med å kunne velje delegerte gjennom dei tilknytte burettslaga.

Reglane for valet må fastsetjast slik at det står tilnærma like mange andelseigarar attom kvar av dei delegerte, jf. femte punktum, enda om ikkje alle desse andelseigarane faktisk er med på valet. Nøyaktig lik representasjon får ein oftast ikkje til; det må til dømes godtakast at alle burettslag får minst ein delegert sjølv om laga er små, og elles kan ein fastsetje talet på delegerte etter steg på til dømes 100 eller 500 andelseigarar. Ein bør ta omsyn til at generalforsamlinga helst skal syne breidda av synspunkt og interesser i laget, samtidig som ein prøver å halde talet på eit praktisk handterleg nivå som gjer det mogleg med reell deltaking for dei som møter. I store bustadbyggjelag bør det ikkje vere noko mål å halde talet på frammøtte under 150-200.

Valet av delegerte skal alltid gjelde for komande ordinære generalforsamling; det står i sjette punktum. Skulle det hende at det blir ei ekstraordinær generalforsamling mellom valet og den ordinære generalforsamlinga, bør dei nye delegerte møte, men utvalet har ikkje teke med nokon særleg regel for den situasjonen. Berre andelseigarar kan vere delegerte, jf. sjuande punktum. Det svarar til dagens regel.

Etter andre leddet kan delegerte ikkje møte ved fullmektig, men kvar delegert kan ta med ein rådgjevar, som òg kan få talerett. Desse spørsmåla er ikkje regulerte i dagens lov. Utvalet ser det slik at dei som er valde til delegerte, ikkje bør kunne delegere vidare retten til å representere andelseigarane. Med tanke på forfall kan ein velje varafolk.

Til § 5-4 Røysterett. Habilitet:

I første ledd går det fram at kvar andelseigar berre har ei røyst, også om han unntaksvis eig fleire andelar. Det siste kan vere aktuelt for juridiske personar. Prinsippet om at kvar andelseigar berre har ei røyst, er sentralt i samvirkelag. Dersom andelseigaren er fullmektig for ein annan andelseigar, har han ei røyst som fullmektig i tillegg til si eiga. Delegerte har òg berre ei røyst; laget kan ikkje ha reglar om vekting av røyster ut frå kor mange som står attom kvar delegert.

Andre leddet gjeld inhabilitet på generalforsamlinga og svarar til aksjelova § 5-3 fjerde ledd. Regelen omfattar søksmål og ansvar og er mindre streng enn tilsvarande reglar for styret. I generalforsamlinga skal interessemotsetningar mellom andelseigarane avgjerast, og da kan ein ikkje ha strenge reglar om at ei særleg interesse i utfallet fører til inhabilitet. Ein kunne i og for seg tenkje seg å ha strengare reglar for delegerte; dei delegerte skal representere andre andelseigarar, og da bør dei ikkje ha personlege særinteresser i saka. Utvalet har likevel ikkje funne grunn til å ta med eigne føresegner om dette. - Føresegna gjeld røysteretten; andelseigarar eller delegerte har rett til å vere til stades og til å uttale seg sjølv om dei er inhabile ved røystinga.

Til § 5-5 Møterett og møteplikt for leiinga:

Paragrafen svarar til asl. § 5-4. Styreleiaren og dagleg leiar har plikt til å møte på generalforsamlinga, og det skal peikast ut nokon til å møte i staden ved gyldig forfall. Dei andre styremedlemmene har rett til å vere til stades. Både styremedlemmer og dagleg leiar har rett til å uttale seg, men dei har ikkje røysterett om dei ikkje har det som andelseigarar eller delegerte. Ein bør unngå å velje styremedlemmer eller dagleg leiar som delegerte, enda lova ikkje hindrar det.

Til § 5-6 Ordinær generalforsamling:

Det følgjer av første ledd at laget skal halde ordinær generalforsamling før 1. juli kvart år. I bustadbyggjelag trengst det ikkje reglar om avvikande rekneskapsår, og da treng ein heller ikkje som i asl. § 5-5 knyte fristen for å halde generalforsamling til utgangen av rekneskapsåret.

Spørsmålet om godkjenning av rekneskapen og årsmeldinga skal alltid takast opp og avgjerast på den ordinære generalforsamlinga, jf. andre leddet. I tillegg kan det gå fram av vedtektene at andre saker skal opp på kvar ordinære generalforsamling. Det vanlege er at val skal haldast på kvar ordinære generalforsamling.

Av tredje ledd går det fram at årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding skal sendast ut til alle andelseigarar med kjend adresse. Det er nok å sende dokumenta til dei delegerte i lag med delegertordning, men i praksis er det vanleg at iallfall årsmelding og rekneskap blir tekne inn i eit medlemsblad som går til alle andelseigarar. I gjeldande lov er det føresegner om at representantskapet skal uttale seg om rekneskapen, men representantskapet er ikkje noko obligatorisk organ etter utkastet her. Dersom laget vedtektsfestar ei ordning med representantskap, jf. § 5-27, kan det også fastsetjast at representantskapet skal uttale seg om rekneskapen.

Til § 5-7 Ekstraordinær generalforsamling:

I første ledd er det fastsett at styret kan kalle inn til ekstraordinær generalforsamling når styret meiner det trengst. Etter andre leddet kan revisor eller minst ein tjuedel av andelseigarane setje fram krav om ekstraordinær generalforsamling. I store bustadbyggjelag er det i praksis uråd å samle underskifter frå så mange andelseigarar, men regelen bør likevel takast med. Har laget vedtektsfesta ordning med representantskap, kan leiaren av representantskapet krevje ekstraordinær generalforsamling, jf. andre punktumet. Kravet skal i alle tilfelle opplyse om kva emne det er ønske om å ta opp. Styret skal syte for at generalforsamlinga blir halden innan ein månad, jf. tredje punktum.

I asl. § 5-7 er det føresegner om at generalforsamlinga i små selskap i visse tilfelle kan ta avgjerder utan møte, men noko slikt er det ikkje rom for i eit bustadbyggjelag.

Til § 5-8 Kven som skal kalle inn

Det går fram av første ledd at det er styret som skal kalle inn generalforsamlinga. Etter gjeldande lov ligg denne oppgåva til ordføraren i representantskapet. Etter andre leddet kan styremedlemmer, dagleg leiar, revisor eller andelseigarar krevje at skifteretten kallar inn generalforsamlinga der styret forsømer si plikt til å kalle inn. Leiaren av representantskapet kan òg gjere det same dersom laget har representantskap. I alle desse tilfella er det laget som skal bere utgiftene med ei innkalling gjennom skifteretten.

Til § 5-9 Kvar generalforsamlinga skal haldast:

Hovudregelen etter føresegna her er at generalforsamlinga skal haldast i den kommunen der laget har forretningskontoret. Det kan likevel fastsetjast i vedtektene at generalforsamlinga kan haldast på ein eller fleire andre oppgjevne stader. Trengst det av særlege grunnar, kan generalforsamlinga haldast enda ein annan stad. Poenget med desse reglane er at styret ikkje fritt kan velje stad for generalforsamlinga. Andelseigarane og dei delegerte skal kunne innrette seg på kvar dei skal møte, og generalforsamlinga skal ikkje vilkårleg kunne leggjast til ein stad der det kanskje er vanskeleg å stille for mange andelseigarar eller delegerte.

Til § 5-10 Krav til innkallinga:

Etter første ledd skal alle andelseigarar med kjend adresse, eventuelt alle delegerte, ha skriftleg innkalling. Innkallinga skal sendast slik at ho til vanleg er komen fram seinast ei veke før møtet, om det ikkje er fastsett ein lengre frist, jf. andre leddet. Utvalet har teke som utgangspunkt når innkallinga normalt er framme, ikkje avsendinga slik det er etter asl. § 5-10. Ei vedtektsføresegn om lengre frist gjeld ikkje i tilfelle der det er sett fram krav om ekstraordinær generalforsamling.

I tredje ledd er det føresegner om innhaldet i innkallinga. Sakene som skal behandlast, skal vere klårt oppgjevne, og eventuelle framlegg til vedtektsendringar skal takast med. Eit framlegg til sakliste skal gå fram av innkallinga.

Til § 5-11 Rett til å få saker opp på generalforsamlinga:

Etter første punktum har kvar andelseigar rett til å få teke opp på generalforsamlinga spørsmål som er melde til styret innan 1. april. Regelen tek sikte på den ordinære generalforsamlinga. Andelseigarar kan melde saker sjølv om laget har delegertordning. For delegerte er fristen relativ; her det avgjerande at spørsmålet er meldt i så god tid at det kan takast med i innkallinga, jf. andre punktumet. Av tredje punktum går det fram at styret skal sende ny innkalling dersom spørsmåla blir melde etter at innkallinga er send, men det gjeld berre der den nye innkallinga kan vere framme ei veke før møtet. I praksis inneber dette at innkallinga ikkje bør sendast før ein ser om det er kome inn spørsmål før 1. april.

Regelen gjev rett til å få saka med inn innkallinga, og i møtet må møteleiaren opne for behandling av saka. Men styret treng ikkje lage utgreiingar eller sakspapir, og den som krev at saka skal opp, har heller ikkje krav på at laget skal sende ut sakspapir som vedkomande har laga. Generalforsamlinga treng ikkje gå inn på nærare drøfting eller røysting om ingen av dei frammøtte krev det. Det har hendt at dei tilsvarande reglane i gjeldande lov har vore misbrukte. Styret bør kunne sjå bort frå krav frå personar som openbert vantar rettsleg handleevne, men i tvilstilfelle bør spørsmålet takast med i innkallinga.

Til § 5-12 Opning av møtet. Møteleiar:

Etter første ledd første punktum er det styreleiaren eller den styret har peikt ut, som skal opne generalforsamlinga. Etter gjeldande lov er det ordføraren i representantskapet som har denne oppgåva. Det kan vere fastsett i vedtektene kven som skal vere møteleiar, og i tilfelle er det denne møteleiaren som opnar møtet, jf. andre punktumet. Der skifteretten har kalla inn generalforsamlinga, er det skifteretten som avgjer kven som skal opne møtet, jf. tredje punktum.

Av andre leddet går det fram at generalforsamlinga skal velje ein møteleiar, og denne møteleiaren treng ikkje vere andelseigar eller delegert. Det kan tenkjast at generalforsamlinga ønskjer ein profesjonell møteleiar. I vedtektene kan det som nemnt fastsetjast særskilt kven som skal vere møteleiar.

Til § 5-13 Liste over andelseigarar eller delegerte på møtet:

Etter føresegna her skal det setjast opp ei liste over frammøtte andelseigarar eller delegerte. Den som opnar møtet, tek avgjerd om kven skal førast opp på lista, og lista skal leggjast til grunn for røystingane til generalforsamlinga avgjer noko anna. Det er generalforsamlinga som avgjer kven som har røysterett. Er det strid om røysteretten, kan det derfor skje at dei som har ein omstridd røysterett, er med og avgjer spørsmålet. Gjev generalforsamlinga røysterett til nokon som ikkje skulle ha hatt det, kan det føre til at vedtaka på generalforsamlinga blir ugyldige. I gjeldande lov er det ikkje føresegner om dette; mønsteret her er asl. § 5-13.

Til § 5-14 Saker utanom saklista:

Etter første ledd er utgangspunktet at saker som ikkje er med i innkallinga eller ei tilleggsinnkalling, ikkje kan avgjerast utan at alle andelseigarane i laget samtykkjer. Bortsett frå den første tida etter stiftinga er det vanskeleg å tenkje seg ein situasjon der alle andelseigarar i eit bustadbyggjelag er til stades på generalforsamlinga, men føresegna bør likevel takast med. Generalforsamlinga kan drøfte saker som ikkje står på saklista, men altså ikkje ta avgjerd utanom dei tilfella som er nemnde i paragrafen her.

I andre leddet er det føresegner om avgjerder som kan takast utan at saka er nemnd i innkallinga. Det kan gjelde saker som etter lov eller vedtekter skal opp på kvar ordinær generalforsamling, jf. nummer 1, typisk rekneskapen. Den ordinære generalforsamlinga kan i alle tilfelle avgjere krav om gransking, jf. nummer 2. Vidare kan ei generalforsamling alltid vedta å kalle inn til ny generalforsamling til å avgjere framlegg som blir gjorde i møtet, jf. nummer 3.

Til § 5-15 Opplysningsplikt for leiinga:

Etter første og andre leddet kan andelseigarar eller delegerte krevje at leiinga i laget gjev opplysningar på generalforsamlinga om tilhøve som kan verke inn på godkjenning av årsrekneskap og årsmelding eller andre saker som skal avgjerast, og dessutan om den økonomiske stillinga for laget m.m. Dei sistnemnde opplysningane kan berre krevjast dersom dei kan leggjast fram utan for stor skade for laget. Av tredje ledd følgjer det at leiinga kan måtte svare skriftleg etter møtet dersom opplysningane ikkje er tilgjengelege på møtet.

Paragrafen har mønster i asl. § 5-15, og tvilsspørsmål kring det nærare innhaldet av opplysningsplikta må avgjerast etter same liner som i aksjeselskap. Utvalet peiker særleg på at også bustadbyggjelag driv forretningsverksemd der det i mange tilfelle kan vere uheldig å gjere opplysningar kjende for konkurrentar.

Til § 5-16 Valkomité:

I paragrafen er det føresegner om førebuing av val som stort sett svarar til gjeldande lov, men som ikkje har nokon parallell i aksjelova. Førebuinga av val kan bli opnare og grundigare og mindre tilfeldig med ein valkomité i samanslutningar som bustadbyggjelag.

Av første ledd går det fram at valkomiteen skal veljast av den ordinære generalforsamlinga, og at komiteen har til oppgåve å førebu val året etter. Etter gjeldande lov gjev representantskapet tilråding om val av valkomité. Når representantskapet ikkje lenger skal vere eit obligatorisk organ, bør valkomiteen førebu val av ny valkomité òg.

Etter andre leddet skal vedtektene ha reglar om talet på medlemmer av valkomiteen. Komiteen skal ha representantar for andelseigarar i tilknytte burettslag og andre andelseigarar, og dessutan skal styret oppnemne ein medlem. Det svarar til gjeldande reglar.

Det går fram av tredje ledd at valkomiteen skal førebu val av delegerte. Føresegna er noko forenkla i høve til dagens regel. Utvalet peiker på at valkomiteen kan overlate til burettslaga å innstille på delegerte som skal veljast av dei.

Til § 5-17 Protokoll:

Paragrafen har føresegner om protokoll frå generalforsamlinga som svarar til asl. § 5-16. Liknande reglar gjeld for bustadbyggjelag i dag.

Det er møteleiaren som skal syte for at protokollen blir ført, jf. første ledd. Det er nok å føre ein vedtaksprotokoll, jf. andre ledd, men det er ikkje noko i vegen for at protokollen har meir utførlege referat. Møteleiaren avgjer kva som skal førast i protokollen, men det er vanleg at andelseigarar eller delegerte innafor rimelege rammer kan få ført inn røysteforklåringar e.l. Lista over frammøtte skal i alle tilfelle følgje protokollen.

Protokollen skal underskrivast av møteleiaren og minst ein annan person som er vald av generalforsamlinga. Det går fram av tredje ledd. Protokollen skal haldast tilgjengeleg for andelseigarane.

Vedtak er gyldige sjølv om reglane om protokoll ikkje er følgde, men protokollen veg tungt som bevis for kva som er vedteke. Dersom nokon nektar å skrive under protokollen, har det òg berre med beviset å gjere.

Til § 5-18 Vanleg fleirtalskrav:

Etter første ledd er hovudregelen at generalforsamlinga gjer vedtak med vanleg fleirtal. Møteleiarens røyst er avgjerande dersom røystetalet elles står likt.

I andre leddet er det ein særregel om val. Til skilnad frå regelen i asl. § 5-17 skal utgangspunktet vere vanleg fleirtal ved val òg, men generalforsamlinga kan fastsetje på førehand at den som har fått flest røyster, skal reknast som vald. Ved val skal saka avgjerast ved lutkast dersom røystene står likt.

Etter tredje ledd kan det vedtektsfestast andre fleirtalskrav og andre reglar om situasjonen der røystene står likt.

Til § 5-19 Vedtektsendring:

I paragrafen er det fastslege at det berre er generalforsamlinga som kan endre vedtektene, og at vedtaket krev to tredels fleirtal om ikkje strengare fleirtalskrav er fastsett i vedtektene.

Til § 5-20 Misbruk av mynde:

Paragrafen har eit generelt forbod mot misbruk av det myndet generalforsamlinga har. Føresegna er forma etter mønster frå asl. § 5-21. Det er inga tilsvarande føresegn i gjeldande lov om bustadbyggjelag, men ein slik misbruksregel kan byggjast på ulovfesta reglar.

Til § 5-21 Kven som kan reise søksmål om ugyldige vedtak:

I denne og dei to neste paragrafane er det føresegner om søksmål om ugyldige vedtak som svarar til asl. §§ 5-22 til 5-24. Utvalet har ikkje funne grunn til å ta med slike reglar i utkastet til lov om burettslag. Bustadbyggjelag har typisk langt fleire andelseigarar, og laget har ofte ei omfattande forretningsdrift. Det er viktigare her enn i burettslag å ha reglar som set rammer for søksmål om ugyldige vedtak.

Reglane er kompliserte, og når det gjeld detaljane, viser utvalet til rettspraksis og teori kring reglane i nogjeldande og tidlegare aksjelovgjeving.

Etter paragrafen her er det andelseigarar, styremedlemmer og dagleg leiar som kan reise søksmål med påstand om at eit vedtak er ugyldig fordi det er vorte til på ulovleg vis eller er i strid med lov eller vedtekter. Også eit fleirtal av tilsette eller ei representativ fagforeining kan reise søksmål.

Til § 5-22 Frist for å reise søksmål:

Hovudregelen etter første ledd er at søksmålet må reisast innan tre månader. Føremålet med regelen er at ein ikkje skal ha ein langvarig periode med strid og tvil kring vedtaket.

I andre leddet er det fleire unntak frå søksmålsfristen. Det gjeld vedtak som ikkje kan gjerast sjølv om ein har samtykke frå alle andelseigarane, som vedtak i strid med lov, jf. nummer 1. Vidare gjeld det vedtak som krev samtykke frå alle andelseigarar, og slikt samtykke ikkje er innhenta, jf. nummer 2. I utkastet er det ikkje slike reglar om samtykke frå alle andelseigarar (når ein ser bort frå saksbehandlingsregelen om saker utanom saklista), men utvalet tek med dette alternativet for å halde på parallellen til aksjelova, og med tanke på eventuelle endringar seinare. Nummer 3 gjeld tilfelle med alvorlege feil ved innkallinga. I nummer 4 er det ein regel om oppreising for oversitjing av fristen; retten kan på nærare vilkår godta at søksmål blir reist etter fristen på tre månader, men før det er gått to år.

Til § 5-23 Dom om ugyldig vedtak:

I første ledd er det ein regel om utvida rettskraft for dom som slår fast at vedtaket er ugyldig, eller som endrar vedtaket. Dommen har verknad for alle som kan reise søksmål om vedtaket. Ein dom der vedtaket blir ståande, har berre verknad mellom partane og hindrar ikkje at andre kan reise sak om spørsmålet.

Etter andre leddet kan dommen gå ut på endring av vedtaket dersom det er lagt ned påstand om det, og retten kan slå fast kva innhald det retteleg skulle ha hatt. Elles må dommen gå ut på at laget blir frifunne, eller at vedtaket blir kjent ugyldig.

Gjeld det eit vedtak som er meldt til Føretaksregisteret, skal dommen meldast og registrerast på lagets rekning, jf. tredje ledd.

Til § 5-24 Framlegg om gransking:

I denne og dei to neste paragrafane er det føresegner om gransking som svarar til asl. §§ 5-25 til 5-27. Det er reglar om gransking i gjeldande lov òg.

Etter første ledd i føresegna her kan ein andelseigar eller delegert gjere framlegg om gransking av stiftinga eller forvaltninga av laget eller nærare omstende kring forvaltninga eller rekneskapane. I ordinær generalforsamling kan spørsmålet avgjerast også utan at det er nemnt i innkallinga.

I andre leddet er det ei føresegn om at kvar andelseigar kan be skifteretten avgjere eit krav om gransking dersom framlegget har fått tilslutning frå minst ein tidel av andelseigarar eller delegerte som møtte til generalforsamling. Det gjeld sjølv om framlegget om gransking fekk fleirtal; eit fleirtal skal ikkje kunne hindre ei nøytral og kritisk gransking. Men dersom laget sjølv har peikt ut nøytrale og kvalifiserte granskarar, kan det føre til at skifteretten ikkje finn grunn til å nemne opp andre granskarar.

§ 5-25 Avgjerd i skifteretten

Paragrafen gjeld behandlinga i skifteretten av eit krav om gransking. Etter første ledd skal retten ta kravet til følgje dersom det har rimeleg grunn. Laget og den som granskinga elles måtte gjelde, skal få uttale seg, jf. andre leddet. Skifteretten skal oppnemne granskarar, og for dei gjeld fleire av reglane om revisor tilsvarande, jf. tredje ledd. Skifteretten skal fastsetje vederlaget til granskarane, jf. fjerde ledd. Laget skal bere kostnadene, og retten kan krevje at laget deponerer ein sum på førehand.

Til § 5-26 Granskingsrapporten:

Granskarane skal gje rapport til skifteretten, jf. første ledd, og skifteretten skal kalle inn til generalforsamling som skal behandle rapporten. Rapporten skal på førehand sendast til andelseigarane eller dei delegerte.

Til § 5-27 Representantskap:

Etter gjeldande lov skal alle bustadbyggjelag ha eit representantskap. Representantskapet er eit tilsynsorgan, og etter lova skal representantskapet uttale seg om bestemte spørsmål. I vedtektene kan val av styre og tilsetjing av forretningsførar leggjast til representantskapet. Etter tidlegare lovgjeving var det vanleg med representantskap i aksjeselskap òg, men etter kvart gjekk den ordninga ut, og i gjeldande aksjelovgjeving er ikkje representantskapet med.

Ansvaret for leiinga av laget ligg hjå styret, og dei sentrale kontroll- og tilsynsfunksjonane er det revisor som har. I tillegg kjem reglane om gransking. Der styrevalet er lagt til representantskapet, kan det gje betre stabilitet i styresamansetjinga, men det er ikkje noko tungtvegande omsyn dersom ein har ei ordning med indirekte representasjon gjennom delegerte på generalforsamlinga. Ein fare med å ha eit organ i tillegg til styre og generalforsamling, er at det kan kome opp kompetansestrid, men det har snautt vore noko praktisk problem i bustadbyggjelag.

Utvalet er vorte ståande ved at det ikkje lenger bør vere påbode med representantskap, men at dei laga som ønskjer det, kan vedtektsfeste ei slik ordning. Slik vedtektsfesting krev i og for seg ikkje lovheimel, men ei lovføresegn kan gjere det klårare at laget kan ha representantskap, og gje reglar om dei viktigaste oppgåvene.

Det går fram av første ledd at det er generalforsamlinga som skal velje eit eventuelt representantskap. Styremedlemmer, dagleg leiar og revisor kan ikkje sitje i representantskapet; det har samanheng med den tilsynsoppgåva organet skal ha.

Etter andre leddet skal eit eventuelt representantskap føre tilsyn med at lagets føremål blir fremja i samsvar med vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Vedtektene kan leggje andre oppgåver til representantskapet, om dei ikkje etter lova skal liggje til andre. Til dømes følgjer det av § 6-3 at val av styremedlemmer kan leggjast til representantskapet.

Til kapittel 6 Leiinga av laget

Kapittel 6 har føresegner om styre og dagleg leiar. Som for kapittel 5 er aksjelova utgangspunktet, enda det fører til nokre skilnader mellom utkastet her og utkastet til lov om burettslag.

Laget skal ha eit styre og ein dagleg leiar. Nemninga dagleg leiar er vald framfor forretningsførar, som er nemninga i gjeldande lov. Fleirtalet av styret skal alltid veljast av generalforsamlinga, om ikkje valet er lagt til eit vedtektsfesta lagsorgan (til dømes representantskap). I lag med mange tilsette skal dei tilsette ha krav på representasjon i styret.

Kapittelet har nærare reglar om oppgåvene for leiinga og om saksbehandlinga. Vidare er det reglar om representasjon i høve til høve til omverda.

Til § 6-1 Styret:

Det går fram av første ledd at laget skal ha eit styre på minst tre medlemmer. Lågaste og høgaste tal på styremedlemmer skal stå i vedtektene, jf. § 2-2, og innafor den ramma er det generalforsamlinga som avgjer kor mange som skal veljast. I bustadbyggjelag er det ikkje bruk for nokon regel om at vedtektene kan fastsetje eit lågare tal på styremedlemmer enn tre, slik regelen er for mindre aksjeselskap. Styremedlemmene skal vere myndige, det vil seie minst atten år og ikkje umyndiggjorde. Berre fysiske personar kan vere styremedlemmer.

Etter andre leddet skal styret velje styreleiar om ikkje generalforsamlinga har gjort det. I dag er regelen at leiaren skal veljast særskilt (av generalforsamlinga eller representantskapet). Dagleg leiar kan ikkje vere styreleiar, men han kan vere styremedlem.

Til § 6-2 Dagleg leiar:

Det følgjer av paragrafen her at laget alltid skal ha ein dagleg leiar. I dag er ikkje bustadbyggjelag pålagde å ha dagleg leiar (forretningsførar), men i praksis har dei det. Etter aksjelova er føresetnaden at dagleg leiar er ein fysisk person, når ein ser bort frå særreglane for skipsaksjeselskap, men han kan vere arbeidstakar eller tilsett (Ot.prp. nr. 23 (1996-97) s. 145). I bustadbyggjelag har ein hatt døme på at dagleg leiing har vore overlaten til eit anna bustadbyggjelag. Utvalet er kome til at ein ikkje bør hindre slike ordningar, men ein bør unngå at dei fører til ansvarspulverisering. I andre punktumet er det derfor teke inn ei føresegn om at reglane om dagleg leiar gjeld tilsvarande for dagleg leiar i eit føretak som har den daglege leiinga av laget.

Til § 6-3 Val av styremedlemmer:

Hovudregelen etter første ledd er at generalforsamlinga skal velje styremedlemmene. Det skal veljast minst ein varamedlem. Regelen gjeld ikkje for styremedlemmer som skal veljast av dei tilsette, jf. andre leddet. Etter tredje ledd kan det fastsetjast i vedtektene at andre enn generalforsamlinga skal velje styremedlemmene. Meir enn halvparten skal likevel veljast av generalforsamlinga; da må ein òg ta omsyn til eventuelle styremedlemmer som skal veljast av dei tilsette eller av kommunen. Men regelen om at meir enn halvparten skal veljast av generalforsamlinga, gjeld ikkje dersom retten til å velje styre blir overført til eit anna vedtektsfesta organ. Det mest aktuelle organet er representantskap. Valrett kan i det heile ikkje overførast til styret eller ein styremedlem.

I fjerde ledd er det fastsett at kommunen der laget har hovudkontor, skal nemne opp ein styremedlem med varamedlem. Laget kan likevel etter avtale med kommunen vedtektsfeste at slik oppnemning ikkje skal skje. Det inneber at representasjon for kommunen ikkje er påboden der ingen av partane ønskjer ordninga. Det kan elles visast til omtalen under 6.7.

Til § 6-4 Rett for tilsette til å velje styremedlemmer:

Gjeldande lov har føresegner om styrerepresentasjon for dei tilsette i lag med meir enn femti tilsette. Reglar om representasjon for tilsette finn ein òg i aksjelova og i selskapslova. Utvalet har søkt å finne ei løysing som er tilpassa situasjonen i bustadbyggjelag. Det blir skilnader i høve til aksjelova mellom anna fordi det ikkje er aktuelt med bedriftsforsamling i bustadbyggjelag.

Etter første ledd kan eit fleirtal av dei tilsette krevje at ein styremedlem og ein observatør skal veljast av og mellom dei tilsette i lag med fleire enn tretti tilsette. Det svarar til regelen i asl. § 6-4 for aksjeselskap utan bedriftsforsamling. Observatøren har møte- og talerett, men ikkje røysterett. På det viset kan ein unngå at ein representant for dei tilsette blir sitjande åleine i styret, sjølv om talet på tilsette ikkje gjev rett til val av fleire styremedlemmer.

Det går fram av andre leddet at dei tilsette kan krevje opp til ein tredel og minst to av styremedlemmene dersom laget har fleire enn femti tilsette. Det svarar òg til regelen for aksjeselskap utan bedriftsforsamling. Derimot har ikkje utvalet funne grunn til å ta inn noka føresegn som svarar til asl. § 6-4 tredje ledd om aksjeselskap med meir enn 200 tilsette. For det første er det ikkje mange bustadbyggjelag det kan vere tale om. For det andre står bustadbyggjelag i ei anna stilling enn aksjeselskap. I eit bustadbyggjelag har ein reglar om medlemsdemokrati der kvar medlem har ei røyst. Det kan bli eit mishøve mellom ein omfattande valrett for tilsette og innverknaden frå medlemmene.

Det er fastsett i tredje ledd at forskrifter etter aksjelova § 6-4 fjerde ledd skal gjelde tilsvarande for val etter paragrafen her så langt dei passar. Det gjeld forskrifter om korleis ein skal rekne talet på tilsette, og om valmåten m.m. Utvalet ser ingen grunn til at ein skal ha andre reglar for bustadbyggjelag her.

Til § 6-5 Tenestetid for styremedlemmene:

Etter første ledd er hovudregelen at styremedlemmene blir valde for to år. Det kan setjast kortare eller lengre tid i vedtektene, men ikkje meir enn fire år. Kortare tid enn to år kan setjast ved suppleringsval. Føresegna set ikkje grenser for kor mange gonger ein styremedlem kan veljast opp att. Det går fram av andre leddet at tenestettida skal reknast frå valet om ikkje anna er fastsett, og at ho varer ut den ordinære generalforsamlinga det året da tenestetida er slutt. Etter tredje ledd skal ein styremedlem ha rett til å bli ståande i vervet til ny styremedlem er vald. I høve til den tilsvarande føresegna i asl. § 6-6 tredje ledd er det presisert at det gjeld ein rett for styremedlemmen, ikkje ei plikt.

Føresegnene i første og andre leddet skal ikkje gjelde for styremedlemmer som er valde av dei tilsette, jf. fjerde ledd. Der følgjer tilsvarande reglar av dei nemnde forskriftene.

Til § 6-6 Avgang og avsetjing før tenestetida er slutt:

Etter første ledd har ein styremedlem rett til å gå av før tenestetida er slutt, dersom det er særleg grunn til det. Det bør ikkje stillast strenge krav til grunnen. Styret og den som har valt medlemmen, om det er andre enn generalforsamlinga, skal ha rimeleg førehandsvarsel. Styremedlemmen kan avsetjast av den som har valt han, jf. andre leddet; det gjeld likevel ikkje for styremedlemmer valde av dei tilsette. For dei gjeld reglane i dei nemnde forskriftene. I dag er det reglar om to tredels fleirtal for avsetjing av styremedlemmer i bustadbyggjelag, men utvalet ser ikkje grunn til å føre den regelen vidare.

Til § 6-7 Suppleringsval:

Resten av styret skal syte for val av ny styremedlem der vervet fell bort før tenestetida er ute, jf. første ledd. Valet kan likevel vente til neste ordinære generalforsamling der det er generalforsamlinga som skal velje, og styret er vedtaksført i mellomtida.

Til § 6-8 Varemedlemmer og observatørar:

Det går fram av paragrafen at føresegnene om styremedlemmer gjeld tilsvarande for varamedlemmer og observatørar så langt dei passar. Det er same regelen som i asl. § 6-9. Alt etter kva reglar det er tale om, blir varamedlemmer og observatørar likestilte med styremedlemmer reint allment, eller berre når dei møter i styret.

Til § 6-9 Godtgjersle:

Etter paragrafen her kan generalforsamlinga fastsetje godtgjersle til styremedlemmene. Styremedlemmene har ikkje krav på godtgjersle utan at det blir fastsett, og laget avgjer om godtgjersla skal fastsetjast på førehand eller etterskotsvis. Føresegna svarar til asl. § 6-10.

Til § 6-10 Forvaltninga av laget:

I første ledd er det ei generell føresegn om at forvaltninga av laget høyrer under styret, og at styret skal syte for ei forsvarleg organisering av verksemda. Det er styret som tek alle avgjerder som ikkje er lagde til andre. Lova har nokre føresegner om kva forvaltninga inneber, men elles må ein byggje på det som følgjer av vanleg forretningspraksis og elles av rettsavgjerder m.m.

Etter andre leddet skal styret så langt det trengst, fastsetje planar og budsjett for verksemda, og det kan òg fastsetje retningsliner som dagleg leiing og tilsette skal følgje. I tredje ledd er fastsett at styret skal halde seg orientert om den økonomiske stoda i laget og sjå til at det blir ført kontroll med verksemda, rekneskapen og formueforvaltninga. Dette er reglar som fyller ut den generelle plikta til å syte for forsvarleg forvaltning og organisasjon, men reglane er ikkje uttømmande.

Tilsvarande er det i fjerde ledd fastsett at styret skal setje i verk undersøkingar når det trengst. I det heile er meininga at styret skal ha den overordna leiinga av laget, medan den daglege leiinga er overlaten til dagleg leiar og dei tilsette. Den nærare arbeidsdelinga kan skifte ut frå storleiken på laget og administrasjonen og omfanget av verksemda.

Til § 6-11 Tilsynsansvar for styret:

I paragrafen er det særleg nemnt at styret skal føre tilsyn med den daglege leiinga og verksemda i laget elles, og at styret kan fastsetje instruks for den daglege leiinga. Same regelen finst i asl. § 6-13.

Til § 6-12 Dagleg leiing:

I denne og den følgjande paragrafen er det føresegner om oppgåver og plikter for dagleg leiar.

Av første ledd går det fram at dagleg leiar skal stå for den daglege leiinga, som nemninga tilseier. Som nemnt i merknadene til § 6-10 kan det skifte noko kva som skal reknast til den daglege leiinga. Etter andre leddet skal dagleg leiar overlate til styret å avgjere saker som etter tilhøva i laget er av uvanleg slag eller har mykje å seie for laget. I lag med omfattande verksemd kan dagleg leiar avgjere saker som i andre lag kanskje må leggjast fram for styret.

Det er fastsett i tredje ledd at dagleg leiar kan avgjere saker etter særleg fullmakt, og at han kan ta avgjerder der det er til vesentleg ulempe å vente på styrevedtak. I dei sistnemnde tilfella skal styret ha melding om det snarast råd. Andre tilsette enn dagleg leiar kan òg ha fullmakt til å ta mange avgjerder, alt etter stillingsinstruksar og organisering; lova har ikkje nærare reglar om det.

Det går spesielt fram av fjerde leddat dagleg leiar har plikter i høve til rekneskap og formueforvaltning.

Til § 6-13 Plikter for dagleg leiar overfor styret:

Paragrafen konkretiserer nokre av pliktene for dagleg leiar. Han skal minst kvar tredje månad gje styret ei melding om situasjonen i laget. Det vanlege er at dagleg leiar orienterer på dette viset i dei faste styremøta, og dei blir gjerne haldne oftare enn kvar tredje månad. Styret eller einskilde styremedlemmer kan dessutan krevje nærare utgreiing om bestemte saker.

Til § 6-14 Tilhøvet til dotterselskap:

Paragrafen har særlege føresegner om informasjonsplikt i konsernforhold. Utkastet har ingen definisjon av konsern, men i føresegna her er det vist til definisjonen i rekneskapslova § 1-3. Til skilnad frå aksjelova er det ikkje teke med noko om plikter for dotterselskapet; bustadbyggjelag kan ikkje vere dotter i noko konsern.

Det går fram at laget skal melde frå til styret i eit dotterselskap om tilhøve som kan ha noko å seie for heile konsernet. Vedtak som kan ha noko å seie for dotterselskapet, skal det meldast frå om før vedtaket blir gjort. Meininga er at styret i dotterselskapet skal kunne ha innverknad på avgjerda.

Til § 6-15 Godtgjersle frå andre enn laget:

Paragrafen har føresegner om returprovisjonar og liknande forhold og svarar til asl. § 6-17.

Tillitsvalde og tilsette skal ikkje ta imot godtgjersle frå andre i samband med arbeidet for laget, jf. første ledd. Det gjeld også godtgjersle frå laget der kravet om godtgjersle er sett fram av ein medkontrahent, til dømes der ein tomteseljar tek atterhald om at eigedomssjefen i bustadbyggjelaget skal ha ein provisjon frå laget. Etter andre leddet kan heller ikkje nærståande av styremedlemmer eller dagleg leiar ta imot slik godtgjersle. Utkastet har ingen definisjon av nærståande, men dekningslova § 1-5 kan gje rettleiing. Føresegna omfattar ikkje nærståande av andre tilsette enn dagleg leiar.

Er godtgjersle avtala eller motteken i strid med forbodet, skal laget ha godtgjersla og eventuell avkasting eller eignedelar som er komne i staden for godtgjersla, jf. tredje ledd.

I fjerde ledd er det ein særregel for styremedlemmer som er næringsdrivande mellommenn, til dømes eigedomsmeklarar eller forsikringsmeklarar. Dei kan ta imot vanleg godtgjersle, men berre dersom dei ikkje samtidig representerer laget.

Til § 6-16 Kravsmål om gjeldsforhandling eller konkurs:

Paragrafen slår fast at styret kan setje fram kravsmål om opning av gjeldsforhandling eller konkurs, og at styret representerer laget som konkursskyldnar. Det er same regelen som i asl. § 6-18 og det same ville følgje av dei vanlege reglane om oppgåvene for styret om det ikkje var sagt noko anna. Etter gjeldande lov om bustadbyggjelag er hovudregelen at styret må få avgjerd i generalforsamlinga, men det gjeld ikkje der styret har plikt til å krevje konkurs opna av omsyn til kreditorane, og den praktiske skilnaden blir derfor ikkje stor når styret no kan ta avgjerda åleine i alle tilfelle.

Til § 6-17 Saksbehandlinga i styret:

Paragrafen har føresegner om behandlinga i styret og svarar til asl. § 6-19. Det er ikkje tilsvarande føresegner i gjeldande lov om bustadbyggjelag.

Etter første ledd er hovudregelen at styret skal behandle sakene i møte, men styreleiaren kan velje å leggje fram saka skriftleg eller på annan måte (telefon, e-post). Årsrekneskapen og årsmeldinga skal alltid behandlast i møte. Det er noko usikkert kor langt ein kan gå i å behandle saker utanom møte i dag.

Skal saka behandlast utan møte, har styreleiaren plikt til å syte for at styremedlemmene lengst råd kan vere med i ei samla behandling, jf. andre leddet. Det inneber at kvar av medlemmene skal ha høve til å leggje fram synet sitt for alle dei andre. Både styremedlemmene kvar for seg og dagleg leiar kan alltid krevje at saka skal behandlast i møte.

Av tredje ledd går det fram at styreleiaren, varaleiaren eller ein vald møteleiar skal leie saksbehandlinga. Dagleg leiar har rett og plikt til å vere med om ikkje anna blir fastsett i den einskilde saka, jf. fjerde ledd.

Til § 6-18 Krav om styrebehandling m.m.:

Paragrafen fastset at det er styreleiaren som har ansvar for at styret behandlar dei sakene det skal. Både styremedlemmer og dagleg leiar kan krevje at styret tek opp ei sak.

Til § 6-19 Førebuinga av saker og varsling:

Det går fram av første ledd at dagleg leiar har ansvar for å førebu sakene i samråd med styreleiaren. Normalt blir sakene lagde fram med ei tilråding frå dagleg leiar til vedtak, men det er ikkje noko krav etter lova. Etter andre leddet skal sakene varslast på tenleg måte og med nødvendig frist.

Til § 6-20 Styreinstruks:

Etter mønster frå asl. § 6-23 har paragrafen føresegner om styreinstruks i dei laga der dei tilsette er representerte i styret. Instruksen skal gje nærare reglar om styrearbeidet og saksbehandlinga, jf. første ledd, og skal mellom anna opplyse om kva saker som skal behandlast, om oppgåver for dagleg leiar og om innkalling og behandling i møte, jf. andre leddet. Etter tredje ledd skal forskrifter som er gjevne etter asl. § 6-23, gjelde tilsvarande. Det er ikkje bruk for eigne forskrifter for bustadbyggjelag.

Til § 6-21 Når kan styret gjere vedtak:

Det går fram av første ledd at meir enn halvparten av medlemmene må vere til stades eller vere med på saksbehandlinga elles, dersom styret skal kunne gjere vedtak. Strengare krav kan fastsetjast i vedtektene. Sjølv om mange nok er til stades etter desse reglane, kan ikkje styret gjere vedtak utan at alle styremedlemmene lengst råd er gjevne høve til å vere med, jf. andre leddet. Det er ein saksbehandlingsfeil dersom nokon blir halden utafor. Er det valt ein eller fleire varamedlemmer, skal dei kallast inn ved forfall, jf. tredje ledd.

§ 6-22 Vanleg fleirtalskrav

Hovudregelen etter første ledd er at meir enn halvparten av dei som er med på behandlinga, må røyste for dersom styret skal gjere eit vedtak. Står røystene likt, er det møteleiarens røyst som er avgjerande. For vedtak som inneber ei endring av den etablerte tilstanden, må dei som røystar for, utgjere minst ein tredel av alle styremedlemmene. Er det til dømes spørsmål om å kjøpe ei tomt, blir det ikkje noko kjøp dersom færre enn ein tredel røystar for, enda dei kan utgjere fleirtalet av dei frammøtte. Strengare røystereglar kan fastsetjast i vedtektene, jf. andre leddet.

Til § 6-23 Fleirtalskrav ved val og tilsetjingar:

Til skilnad frå asl. § 6-26 skal den vanlege fleirtalsregelen vere utgangspunktet ved val og tilsetjingar òg, men styret kan fastsetje på førehand at den som har fått flest røyster, skal reknast som vald, også der dette er mindre enn halvparten av røystene. Det går fram av første ledd og er same regel som for generalforsamlinga. Etter andre leddet skal saka avgjerast ved lutkast dersom røystene står likt ved val av styreleiar eller møteleiar; elles er møteleiarens røyst avgjerande. Det kan fastsetjast strengare reglar i vedtektene, jf. tredje ledd.

Til § 6-24 Inhabilitet:

Paragrafen har føresegner om inhabilitet for styremedlemmer og dagleg leiar som som svarar til asl. § 6-28. Inhabilitetsreglane er strengare i styret enn i generalforsamlinga, for styret forvaltar ikkje eigne interesser, slik andelseigarane gjer i generalforsamlinga.

Etter første ledd skal ein styremedlem eller dagleg leiar ikkje vere med i behandling eller avgjerd av saker der han eller nærståande har klåre personlege eller økonomiske særinteresser.

I andre leddet er det ein særregel om kreditt- eller trygdgjeving. I desse tilfella trengst det inga konkret vurdering som etter første ledd; den det gjeld, er utan vidare inhabil.

Til § 6-25 Misbruk av posisjon i selskapet m.m.:

Paragrafen har i første ledd eit generelt forbod mot misbruk av mynde frå styremedlemmer og andre som representerer laget, og svarar til asl. § 6-28. Ein tilsvarande regel for generalforsamlinga finst i utkastet § 5-20. Etter andre leddet skal styre eller dagleg leiar ikkje etterkome vedtak frå generalforsamlinga som strir mot lov eller vedtekter.

Til § 6-26 Styreprotokoll:

Det går fram av første ledd at det skal førast protokoll over styresakene. Det er stilt nærare krav til innhaldet av protokollen. Etter andre leddet skal protokollen opplyse om kven som har røysta for og mot der det er dissens, og både styremedlemmer og dagleg leiar kan krevje at avvikande oppfatning blir ført inn i protokollen. Desse reglane er viktige for beviset i høve til spørsmålet om ansvar for avgjerdene. I tredje ledd er det reglar om underskriving av protokollen. Feil med omsyn til protokollen eller underskriftene fører ikkje til at vedtaka blir ugyldige, men protokollen er sentral dersom det oppstår tvil om kva som er skjedd.

Til § 6-27 Representasjon:

I denne og dei følgjande paragrafane er det føresegner om representasjon i høve til omverda. Føresegnene har mønster i aksjelova, og dei må tolkast på same måte som føresegnene der.

Paragrafen her slår fast hovudregelen om at styret representerer laget utetter og teiknar firmaet. Det er her tale om styret som kollegium, og så mange må vere med at styret er vedtaksført.

Til § 6-28 Fullmakt til å teikne lagets firma:

Etter første ledd kan styret gje styremedlemmer, dagleg leiar eller namngjevne tilsette rett til å teikne firmaet. Vedtektene kan innehalde ei slik fullmakt, og i vedtektene kan det òg setjast grenser for styrets rett til å gje slik fullmakt. Etter gjeldande lov kan vedtektene fastsetje at styret kan gje forretningsføraren prokura. I denne samanhengen må bustadbyggjelaget reknast som næringsdrivande, og retten til å gje prokura følgjer da direkte av prokuralova - om ein skulle finne det tenleg med ei slik ordning.

Etter andre leddet kan retten til å teikne firmaet kallast attende når som helst. Er retten gjeven i vedtektene, må vedtektene endrast, men styret kan kalle attende fullmakta der ein ikkje kan vente på vedtak i generalforsamlinga.

I tredje ledd er det ein særregel om at inhabilitetsreglane for dagleg leiar gjeld tilsvarande for firmateiknar (namngjeven tilsett) som ikkje er dagleg leiar eller medlem av styret.

Til § 6-29 Representasjon ved dagleg leiar:

Paragrafen slår fast at dagleg leiar kan representere laget i saker som inngår i den daglege leiinga. Gjeldande lov har inga tilsvarande føresegn, men regelen er likevel den same. Kva som er omfatta av den daglege leiinga, kan skifte alt etter storleiken på laget og omfanget av verksemda. Dessutan er det i praksis slik at mange av dei underordna tilsette har fullmakt til å binde laget.

§ 6-30 Overskriding av mynde

Paragrafen her byggjer på ein føresetnad om at laget som utgangspunkt blir bunde sjølv om den som representerer laget, går ut over det han har rett til internt, til dømes ved at styret handlar i strid med ein instruks frå generalforsamlinga, eller dagleg leiar handlar i strid med eit styrevedtak. Men dersom ein medkontrahent forstod eller burde ha forstått at representanten gjekk ut over sin rett, er ikkje laget bunde dersom det ville stride mot heider og god tru å gjere disposisjonen gjeldande.

§ 6-31 Manglar ved val av styremedlem eller tilsetjing av dagleg leiar

Paragrafen slår fast at manglar ved val av styremedlem eller tilsetjing ikkje kan gjerast gjeldande mot ein tredjeperson etter registrering av valet eller av dagleg leiar i Føretaksregisteret - om ikkje laget kan godtgjere at tredjepersonen kjende til mangelen. Føresegna har bakgrunn i eit selskapsdirektiv frå EU som ikkje gjeld for bustadbyggjelag, men utvalet meiner regelen bør vere den same som i aksjeselskap.

Til kapittel 7 Verksemda i laget

Kapittel 7 har føresegner om verksemda i bustadbyggjelaget. Det er nemnt under 7.3 at utkastet ikkje set stramme grenser for kva verksemd eit bustadbyggjelag kan drive med så lenge hovudføremålet er å skaffe og forvalte bustader for medlemmene, jf. § 1-1. Utvalet har likevel funne det tenleg å nemne dei viktigaste formene for verksemd i laget, men det er ikkje tale om noka uttømmande opprekning. For mottak av sparemidlar og for finansieringsverksemd har kapittelet heimlar som skal leggje tilhøva til rette for at laget kan drive med dette.

Noko av bakgrunnen for å ta med føresegner om verksemda i laget er at gjeldande lov har detaljerte reglar om verksemda, særleg når det gjeld bustadbygginga. Det er meir opplysande om nokre slike føresegner finst i ei ny lov òg, enda føresegnene blir generelle.

Til § 7-1 Skaffe andelseigarane bustader:

Den eine delen av hovudføremålet for eit bustadbyggjelag er å skaffe bustader for andelseigarane. I paragrafen her er det vist til ulike måtar å skaffe bustader på.

I nummer 1 er det vist til avtalar om oppføring eller avhending av bustader som er knytte til eller skal knytast til andel i burettslag. Desse avtalane er nærare regulerte i utkastet til lov om burettslag og i avhendingslova og bustadoppføringslova, slik dei skal lyde etter utkastet. Det er i første rekkje tenkt på nye bustader, men det er i og for seg ikkje noko i vegen for at det blir gjort avtalar om brukte burettslagsbustader om det skulle vere aktuelt.

Nummer 2 nemner avtalar om oppføring eller avhending av andre bustader enn burettslagsbustader, i praksis eigarseksjonar og einebustader. Utkastet har ikkje nærare reglar om slik utbygging; her kjem bustadoppføringslova og avhendingslova inn. Spørsmålet om fullmakt frå einskilde andelseigarar er omtala i andre leddet.

I nummer 3 er det nemnt at laget kan leige ut bustader til andelseigarane. Etter utkastet er det ikkje noko krav om at utleige skal skje gjennom eige selskap, slik det er etter gjeldande lov.

Når det i nummer 4 er nemnt andre avtalar om rett til bustad, er det for å markere at fleire former kan tenkjast. Frå andre land kjenner ein til dømes leigeavtalar med rett til seinare å kjøpe bustaden eller sameigepart i bustaden.

I nummer 5 er forkjøpsrett og annan løysingsrett til bustader særleg nemnde. Forkjøpsretten er ein måte å skaffe bustader på. Forkjøpsrett til andelar i tilknytte burettslag er mest aktuell, men det er ikkje noko i vegen for at laget sikrar seg forkjøpsrett eller annan løysingsrett til andre bustader òg.

Av andre leddet følgjer det at ei fullmakt til å ta avgjerder på vegner av ein andelseigar i avtalar om oppføring eller sal av bustader når som helst kan kallast attende. Gjeldande lov har ein modell der bustadbyggjelaget har fullmakt til å handle på vegner av burettslag eller einskilde andelseigarar. Avtalar med entreprenør eller seljar er det burettslaget eller andelseigarane som er partar i. Utvalet legg vekt på at bustadbyggjelaget normalt skal ha det ansvaret som følgjer av avhendingslova og bustadoppføringslova. Når det gjeld utbygging gjennom burettslag, er det omsynet ivareteke gjennom utkastet til lov om burettslag og framlegget til endringar i dei to nemnde lovene. Utvalet har ikkje teke inn noko forbod mot at laget kan ta på seg ei konsulentrolle ved utbygging av eigarseksjonar eller einebustader. Men laget kan ikkje sikre seg ei varig fullmakt til å ta avgjerder på vegner av byggherren. Så lenge fullmakta når som kan kallast attende, skulle ein unngå å kome opp i den ugjennomsiktige avtalesituasjonen som gjeldande lov legg opp til. Utvalet reknar med at det ikkje blir vanleg med avtalar om slike konsulenttenester.

Til § 7-2 Bustadforvaltning:

Den andre delen av hovudføremålet gjeld forvaltning av bustader for andelseigarane. I paragrafen her er dei viktigaste formene for forvaltning nemnde.

Nummer 1 omfattar dei mest praktiske tilfella, nemleg avtalar med burettslag, seksjonssameiger og andelseigarar om forretningsførsel eller andre forvaltningsoppgåver. Forvaltning for einskilde andelseigarar har ikkje vore vanleg, men ein kan til dømes tenkje seg at ei gruppe av huseigarar gjer avtale med laget om forvaltning av sams vegar, grøntområde, leikeplassar m.m.

I nummer 2 er avtalar med andre nemnde, mest for å vise at nummer 1 ikkje er uttømmande. Eit døme kan vere avtalar med ei velforeining.

Forvaltning av utleigebustader er særskilt nemnd i nummer 3.

Til § 7-3 Sparing og utlån:

Spørsmåla kring sparing og utlån er nærare omtala under 7.3.4. Det går fram der at det kan vere noko uklårt kva rammer som følgjer av EØS-reglane for lag som vil drive med både sparing og utlån, men det er noko som må avklårast gjennom dei vilkåra som kan setjast i forskrifter.

Første ledd opnar for at laget kan ta imot spareinnskot frå medlemmene. Nærare reglar, mellom anna om sikring av midlane, skal fastsetjast i forskrift. Som nemnt under 7.3.4 meiner utvalet at innskota bør vere like godt sikra som i ein bank.

Etter andre leddet skal laget utan løyve etter lova om finansieringsverksemd kunne yte lån til samanslutningar der laget har ei betydeleg eigarinteresse, til tilknytte burettslag og til andre føretak som laget er forretningsførar for. Så langt det gjeld samanslutningar der laget har betydeleg eigarinteresse, seier ikkje føresegna anna enn det som følgjer av finansieringsverksemdslova § 1-3, så sant laget legg til grunn visse avgrensingar for innlån. Utvalet meiner at tilknytte burettslag og andre føretak som laget er forretningsførar for, bør kome i same stilling. Kongen skal fastsetje nærare reglar om verksemda.

Til § 7-4 Dotterselskap m.m.:

I paragrafen er det fastsett at den verksemda som er omtala i kapittelet, kan drivast gjennom samanslutningar som bustadbyggjelaget har eigarpart i, til dømes eigne aksjeselskap for utbygging, forvaltning eller utleige. Det kan òg vere at fleire bustadbyggjelag stiftar ei samanslutning til å ta seg av nokre oppgåver. I kva grad sparing og utlån kan drivast gjennom dotterselskap, vil avhenge av forskriftene.

Til § 7-5 Anna verksemd

Paragrafen slår fast at det som er nemnt i kapittelet her, ikkje er uttømmande. Så lenge hovudføremålet er bustadskaffing og bustadforvaltning for andelseigarane, kan laget drive med anna verksemd i tillegg. Etter utkastet skal det gå fram av vedtektene kva verksemd laget skal drive med ut over hovudføremålet, jf. § 2-2.

Når det i føresegna er vist til anna verksemd «til beste for andelseigarane», er ikkje det ei avgrensing til samhandel med andelseigarane. Men all verksemd i laget skal ta sikte på fordelar for andelseigarane, anten direkte eller indirekte. Ei anna sak er at laget ikkje er noko samvirkelag, og heller ikkje noko bustadbyggjelag, dersom samhandelen med andre enn medlemmene blir dominerande.

Til kapittel 8 Revisjon

Kapittel 8 har føresegner om revisjon og svarar stort sett til aksjelova kapittel 7. Dei fleste reglane om revisjon og revisorar går fram av revisorlova.

Etter utkastet skal laget ha ein eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Elles er det føresegner om val av revisor og om revisjonsmeldinga.

Til § 8-1 Revisor:

Etter føresegna her skal laget ha ein eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Utvalet meiner ei slik plikt bør gjelde for alle bustadbyggjelag utan omsyn til omfanget av verksemda. Etter utkastet til lov om burettslag skal det ikkje lenger vere slik at revisor i bustadbyggjelaget automatisk er revisor i dei tilknytte burettslaga, men det er ikkje noko i vegen for at burettslaga vel same revisor som bustadbyggjelaget.

Til § 8-2 Val av revisor:

Det går fram av første ledd at revisor skal veljast av generalforsamlinga, og at det òg kan veljast vararevisor. Reglar om kven som kan vere revisor, og reglar om inhabilitet m.m. går fram av revisorlova. Godtgjersla til revisor skal godkjennast av generalforsamlinga, jf. andre leddet. Det vanlege er at godtgjersla skal fastsetjast ut frå avtalen med revisor, oftast på grunnlag av medgått tid, og godkjenning skjer i praksis i tilknyting til rekneskapen for førre året.

Til § 8-3 Bortfall av oppdraget:

Revisor skal gjere teneste til ein annan er vald, jf. første ledd; oppdraget kan ikkje avgrensast i tid. Reglar om rett og plikt for revisor til å seie frå seg oppdraget følgjer av revisorlova. Styret skal syte for at det blir halde val av ny revisor dersom oppdraget fell bort, eller dersom revisor ikkje lenger fyller vilkåra for å kunne veljast til revisor. Det går fram av andre leddet.

Til § 8-4 Nyval av revisor:

Det går fram av første ledd at val av ny revisor berre kan skje dersom saka er med i innkallinga til generalforsamlinga. Revisor skal ha rett til å gjere greie for sitt syn på framlegget. Det er i første rekkje styret og forretningsførar som skal kontrollerast av revisor, og det bør ikkje vere kurant for desse å gjere framlegg om skifte av revisor.

Etter andre leddet kan eit mindretal be skifteretten oppnemne ein revisor til. Vilkåret er at eit framlegg om nyval er forkasta. Meininga er at eit mindretal som er misnøgd med revisjonen, kan føre ein kontroll på denne måten. I nokre tilfelle kan eit alternativ vere å krevje gransking, jf. § 5-24 til 5-26.

I asl. § 7-4 er vilkåret at mindretalet må representere minst ein tidel av aksjekapitalen. Ein liknande regel finst i gjeldande lov om bustadbyggjelag. I dei fleste bustadbyggjelag er det svært vanskeleg å samle så mange andelseigarar, og utvalet gjer framlegg om at kravet òg kan setjast fram av ein tidel av dei delegerte som var valde til den generalforsamlinga som forkasta framlegget om å velje ny revisor. Brøken skal reknast av dei som var valde, utan omsyn til kor mange av dei som møtte. - Skifteretten skal ta kravet til følgje dersom det har rimeleg grunn. Liknande reglar finst i gjeldande lov om bustadbyggjelag. Avgjerd av skifteretten kan påkjærast, jf. § 12-2.

Skifteretten skal etter tredje ledd fastsetje tenestetid og godtgjersle for revisor som retten har oppnemnt. Vil ein slik revisor slutte før tenestetida er ute, skal skifteretten ha førehandsvarsel for å kunne vurdere om ein ny revisor skal nemnast opp.

Til § 8-5 Revisjonsmelding:

Det går fram av paragrafen at revisor skal gje revisjonsmelding til generalforsamlinga kvart år, og at meldinga skal vere styret i hende seinast to veker før den ordinære generalforsamlinga. Meldinga skal sendast ut til andelseigarane seinast ei veke før møtet, jf. § 5-6 tredje ledd.

Til § 8-6 Revisor er med i generalforsamlinga:

Det er fastslege i paragrafen at revisor har plikt til å møte i generalforsamlinga når det er nødvendig. Elles har revisor alltid rett til å møte i generalforsamlinga. Dersom revisor ikkje har møtt der han har plikt til det, kan eit vedtak i generalforsamlinga bli ugyldig dersom feilen kan ha verka inn på vedtaket.

Til kapittel 9 Samanslåing av bustadbyggjelag

Kapittel 9 har føresegner om samanslåing av bustadbyggjelag. Føresegnene byggjer langt på veg på aksjelova; reglane om samanslåing i gjeldande lov om bustadbyggjelag byggjer også på tidlegare aksjelovgjeving.

Det er viktige skilnader mellom samanslåing av bustadbyggjelag og fusjon av aksjeselskap. Ved fusjon av aksjeselskap må det fastsetjast eit byteforhold slik at resultatet ikkje blir ei overføring av verdiar mellom grupper av aksjeeigarar. Det har igjen samanheng med at aksjeeigarane er eigarar av verdiane i selskapet; dei kan krevje utbyte i høve til kor mange aksjar dei har, og ved oppløysing blir nettoverdien delt etter aksjar. I eit bustadbyggjelag er utgangspunktet eit anna. Rettane i laget blir ikkje rekna etter talet på andelar, og andelseigarane kan ikkje dele nettoen ved ei oppløysing. Det kan nok vere at verdiforholda er ulike i to bustadbyggjelag som blir slegne saman, men andelseigarar i det laget som har dei største verdiane, måtte i alle fall finne seg i at andre andelseigarar kunne melde seg inn i laget utan å måtte betale meir enn den vanlege andelssummen. Da er det heller ikkje noko å innvende mot at nye andelseigarar kjem til gjennom ei samanslåing.

Ved ei samanslåing må ein samordne dei rettane andelseigarane frå fleire lag har, typisk ansiennitetsreglar. Dei faktiske utsiktene til å få tildelt bustad eller nyte godt av andre fordelar kan bli dårlegare for somme andelseigarar. Men ei endring av fordelingsreglane måtte andelseigarane finne seg i ved fleirtalsvedtak i eige lag, og da er det heller ingen grunn til å hindre ei samanslåing på grunnlag av kvalifisert fleirtal i alle dei medverkande laga.

Det kan vere mange grunnar til å slå saman to eller fleire bustadbyggjelag. Mest aktuelt er det nok med samanslåing der laga kvar for seg er for små til å kunne drive effektivt.

Lova bør ha reglar om framgangsmåten for samanslåing og reglar som tek vare på kreditorinteressene.

Utvalet meiner det ikkje trengst reglar om deling av bustadbyggjelag. Deling er neppe særleg aktuelt, og skulle det vere bruk for det, kan ein nå fram ved stifting av eitt eller fleire nye lag som etter avtale tek over verdiar i det eksisterande laget. Andelseigarar i det eksisterande laget kan teikne andel i det eller dei nye laga, og dei kan melde seg ut av det gamle, om dei ønskjer det. På same viset som for samanslåing treng ein ikkje særlege reglar som skal sikre eit byteforhold.

Til § 9-1 Samanslåing av bustadbyggjelag:

Det går fram av første ledd at eit bustadbyggjelag kan overdra eignedelar og skyldnader under eitt til eit bustadbyggjelag mot at andelseigarane blir andelseigarar i det nye laget. Føresegna trekkjer opp verkeområdet for kapittelet. Ein treng ikkje som for aksjeselskap seie noko om vederlag i tillegg til andelane. Ei eventuell utdeling frå laget til andelseigarar må gjerast etter reglane kapittel 3. Samanslåing etter kapittelet her kan gjelde to eller fleire lag, og det overtakande laget kan vere eit eksisterande lag eller eit nystifta lag. I fleire av føresegnene er det berre vist til «det overdragande laget» for ikkje å gjere lovteksten for komplisert, men reglane gjeld for kvart av dei overdragande laga der det er fleire.

I andre leddet er det fastsett at vedtektsføresegner i burettslag med vilkår om å vere andelseigar i eit overdragande bustadbyggjelag skal gjelde for det overtakande bustadbyggjelaget etter samanslåinga. Det inneber at tilknytingsforholdet går over frå det overdragande laget til det overtakande. Utvalet ser ikkje nokon grunn til at burettslaga skal ha ein særleg rett til å motsetje seg samanslåinga. Meiner mange andelseigarar i tilknytte lag at samanslåinga er uheldig, blir det vanskeleg å få fleirtal for samanslåinga på generalforsamlinga i bustadbyggjelaget.

Til § 9-2 Godkjenning av planen om samanslåing:

Det går fram av første ledd at styra skal laga ein felles plan for samanslåinga, og i andre leddet går det fram at planen skal godkjennast av generalforsamlingane med slikt fleirtal som trengst for vedtektsendring. Det er tale om to tredels fleirtal, om ikkje vedtektene har strengare krav.

Til § 9-3 Andelar i det overtakande laget:

Av føresegna går det fram at andelseigarane i det overdragande laget blir andelseigarar i det overtakande laget med verknad frå registreringa av samanslåinga. Laga kan avtale kva rettar nye og gamle andelseigarar skal ha etter samanslåinga. Andelseigarane måtte i alle fall finne seg i at ansiennitetsreglar m.m. vart endra ved fleirtalsvedtak.

Til § 9-4 Innhaldet i planen for samanslåinga:

I første ledd er det føresegner om det nærare innhaldet av planen for samanslåing. Opplysningar om dei laga som er omfatta av planen, skal vere med, og det skal opplysast frå kva tid transaksjonar skal førast i rekneskapen for det overtakande laget. Planen skal opplyse om kva rettar andelseigarane skal ha i det overtakande laget, typisk ansiennitetsreglar. Vidare skal det takast med eit utkast til opningsbalanse for det overtakande laget med tilhøyrande revisorfråsegn.

Etter andre leddet skal planen innehalde framlegg til vedtektsendringar i det overtakande laget, og det skal opplysast særskilt om nye rettar og plikter, til dømes endring av årspengane.

Av tredje ledd følgjer det at planen kan fastsetje at det overtakande laget skal ta over forvaltninga av det overdragande laget når planen er godkjend. Fjerde ledd gjeld situasjonen der det overtakande laget skal stiftast i samband med samanslåinga.

Til § 9-5 Vedlegg til planen:

Det går fram at vedtekter for det overtakande laget og siste årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding for alle laga skal leggjast ved planen.

Til 9-6 Rapport om samanslåinga:

Etter paragrafen her skal styret i kvart lag utarbeide ein rapport der det blir gjort nærare greie for samanslåinga og verknadene.

Til § 9-7 Melding til andelseigarane:

Det går fram av føresegna at planen og andre saksdokument skal takast med i innkallinga til generalforsamlinga.

Til § 9-8 Melding av vedtak om samanslåing til Føretaksregisteret:

Etter paragrafen her skal samanslåinga meldast til Føretaksregisteret innan ein månad etter siste generalforsamlingsvedtak. Det må eventuelt gjerast nye vedtak dersom fristen ikkje blir halden.

Til § 9-9 Kreditorvarsel:

Det går fram av første ledd at samanslåinga skal kunngjerast med varsel til kreditorane om at eventuelle motsegner må setjast fram innan to månader. I andre leddet et det føresegner om kunngjeringsmåten.

Til § 9-10 Motsegn frå kreditor:

Paragrafen har nærare føresegner om at ein kreditor kan krevje oppgjer i samband med samanslåinga. Med kreditorar er det her som i aksjelova tenkt på pengekreditorar. Det er kreditorar med uomtvista og forfalne krav som kan krevje oppgjer, jf. første ledd. Andre kreditorar kan krevje at kravet blir sikra, jf. andre leddet, og skifteretten kan avgjere tvistar i den samanhengen. Etter tredje ledd kan skifteretten på nærare vilkår forkaste krav om trygdgjeving. Frist for å krevje avgjerd frå skifteretten går fram av fjerde ledd.

Til § 9-11 Gjennomføring av samanslåinga:

Det går fram av første ledd at samanslåinga blir avslutta ved registrering i Føretaksregisteret etter at tilhøvet til kreditorane er avklårt. Etter avgjerd frå skifteretten kan registreringa skje sjølv om tilhøvet til alle kreditorane ikkje er avklårt, jf. andre leddet.

Til § 9-12 Forvaltninga av det overdragande laget:

Etter første ledd kan det overtakande laget overføre formelle posisjonar, til dømes grunnbokheimel til fast eigedom, når samanslåinga er registrert. Der forvaltninga av eit overdragande lag blir overteken alt før samanslåinga er avslutta, skal eignedelar og saker haldast for seg til samanslåinga er gjennomført, jf. andre leddet. I tredje leddet er det føresegner om rekneskapsmateriale og bøker frå det overdragande laget.

Til § 9-13 Ugyldig samanslåing:

I første ledd er det sett frist for å reise søksmål om at vedtak om samanslåinga skal kjennast ugyldig. Retten skal gje laget frist for å rette tilhøve som søksmålet byggjer på, jf. andre leddet. Etter tredje ledd har dom på at vedtaket er ugyldig, utvida rettskraftverknad. Slik dom skal kunngjerast, jf. fjerde ledd. Laget heftar likevel for skyldnader som er komne til etter at samanslåinga skulle ha hatt verknad, og fram til kunngjeringa av dommen.

Til kapittel 10 Oppløysing og avvikling

Kapittel 10 har føresegner om oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag. Mønsteret er aksjelova kapittel 16, med nokre tilpassingar. På same vis som elles er merknadene til føresegner som svarar til aksjelova, berre korte, jf. innleiinga til dei særlege merknadene til kapittel 5.

Ein viktig skilnad mellom bustadbyggjelag og aksjeselskap er at andelseigarane ikkje har krav på nettoeiga. Eventuelt overskot skal brukast til allmennyttige føremål til beste for bustadbygginga der laget har hatt si hovudsaklege verksemd.

Reglane om oppløysing og avvikling skal i første rekkje sikre interessene til kreditorane.

Utvalet har teke med føresegner om oppløysing etter avgjerd i skifteretten i tilfelle der laget ikkje har meldt lovleg styre, dagleg leiar eller revisor, eller der årsrekneskap, årsmelding eller revisormelding ikkje er sende til Rekneskapsregisteret. Gjeldande lov har ikkje slike reglar.

Utvalet har ikkje funne grunn til å ta med reglar om oppløysing etter krav frå ein andelseigar. Andelseigarane har ikkje den same økonomiske interessa knytt til laget som ein aksjeeigar kan ha til eit aksjeselskap, og oppløysing ut frå mishaldssynspunkt er det ikkje bruk for, slik utvalet ser det.

Til § 10-1 Vedtak om oppløysing:

Det er fastsett i første ledd at friviljug oppløysing av laget kan skje etter vedtak i to generalforsamlingar med fire vekers mellomrom. Den eine generalforsamlinga skal vere den ordinære generalforsamlinga, det vil seie den generalforsamlinga der årsrekneskapen og årsmeldinga blir lagde fram. På begge generalforsamlingane trengst det eit fleirtal på to tredelar av dei gjevne røystene. Regelen om to generalforsamlingar finst òg i gjeldande lov om bustadbyggjelag og er strengare enn regelen i aksjelova. Bustadbyggjelaget har eit føremål som strekkjer seg ut over interessene til dei som er andelseigarar til kvar tid, og det bør derfor vere ei sikker oppslutning mellom andelseigarane før oppløysing skal skje.

Tilfelle der laget skal oppløysast på grunnlag av lov eller vedtekter, synest ikkje aktuelle i bustadbyggjelag, og i utkastet er det ikkje teke inn føresegner som svarar til asl. § 16-1 andre ledd.

Etter andre leddet kan ikkje generalforsamlinga vedta oppløysing dersom det ligg føre rettsavgjerd om oppløysing av laget. Det er same regel som i asl. § 16-1 tredje ledd.

Til § 10-2 Avviklingsstyre og andre organ i laget:

Etter første ledd skal det veljast eit avviklingsstyre når oppløysingsvedtaket er endeleg, det vil seie etter vedtak i den andre generalforsamlinga. Valet gjeld på ubestemt tid med tre månaders oppseiingsfrist. Det er same regel som i gjeldande lov og i aksjelova § 16-2, og regelen har vore oppfatta slik at begge sider kan seie opp.

Etter andre leddet skal føresegnene i kapittel 6 om styret gjelde tilsvarande for avviklingsstyret, og etter tredje ledd skal reglane om generalforsamling og eventuelt representantskap gjelde så langt dei passar under avviklinga.

Til § 10-3 Melding til Føretaksregisteret:

Paragrafen gjeld melding til Føretaksregisteret om oppløysing og om avviklingsstyret.

Til § 10-4 Kreditorvarsel:

Etter første ledd skal Føretaksregisteret kunngjere vedtaket om oppløysing med eit varsel til kreditorane. Utvalet gjer framlegg om at krav som ikkje blir melde, og som ikkje på anna vis er kjende for avviklingsstyret, skal falle bort. Det skal gå fram av kunngjeringa at fristen er preklusiv på denne måten.

I andre leddet er det føresegner om kunngjeringsmåten. Dessutan skal alle kjende kreditorar varslast særleg, jf. tredje ledd.

Til § 10-5 Stillinga til laget under avviklinga:

Det går fram av første ledd at det skal gå fram av brev m.m. at laget er under avvikling. Verksemda kan halde fram i den grad det er tenleg for avviklinga, jf. andre leddet; det kan til dømes vere fullføring av bustadprosjekt. Rekneskapsreglane skal følgjast i avviklingsperioden òg, jf. tredje ledd.

Til § 10-6 Avviklingsbalanse m.m.:

Etter første ledd skal det lagast ei oppteikning over aktiva og passiva og setjast opp ein avviklingsbalanse. Revisor skal gje fråsegn om oppteikninga og balansen, og dokumenta skal gjerast kjende for andelseigarane, jf. andre leddet.

Til § 10-7 Dekning av skyldnadene:

Det går fram av første ledd at avviklingsstyret skal syte for at kreditorane får oppgjer. Summen skal deponerast etter deponeringslova der ein kreditor ikkje kan finnast eller ikkje vil ta imot oppgjer, jf. andre leddet.

Til § 10-8 Omgjering av eigendelar til pengar:

Det går fram av føresegna at eignedelane skal gjerast om i pengar. Noka form for naturaldeling blir det ikkje tale om i bustadbyggjelag. Det kan tenkjast situasjonar der ein sit att til dømes med ein eigedom etter at alle krav er dekte, og at det mest tenlege er at denne eigedommen blir nytta til allmennyttige føremål etter § 10-9 tredje ledd. Da treng ein ikkje selje eigedommen først, men det kan ein kome fram til utan at lova har nokon særregel om det.

Til § 10-9 Utdeling av overskot:

Etter første ledd kan det ikkje skje noka utdeling av overskot før lagsskyldnadene er dekte, og det er gått minst to månader etter siste kunngjering med varsel til kreditorane. Står det att berre uvisse eller omtvista krav, kan utdeling skje etter det er sett av midlar, jf. andre leddet.Bruken av overskot er regulert i tredje ledd. Innskotskapital etter § 3-1 fjerde ledd skal betalast attende, men altså etter at kreditorane har fått sitt. Det gjeld sjølv om det skulle vere avtala at innskotet ikkje skal betalast attende utan oppløysing. Reine tilskot og gåver skal ikkje betalast attende; da er ein utanom tilfella med innskot etter § 3-1 fjerde ledd. Vanlege andelsinnskot skal ikkje betalast attende. Det som er att av midlar, skal nyttast til allmennyttige føremål til beste for bustadbygginga der laget har hatt si hovudsaklege verksemd. Det er same regelen som etter gjeldande lov. Overføring til eit anna bustadbyggjelag kan vere eit døme.

Til § 10-10 Endeleg oppløysing:

Etter utdelinga skal det leggjast fram eit revidert oppgjer for generalforsamlinga, og etter godkjenning av oppgjeret skal det meldast at laget er oppløyst, jf. første ledd. Det er presisert at reglane om skadebotansvar gjeld etter oppløysinga òg, jf. andre leddet; det inneber at det må kallast inn til generalforsamling att dersom ansvar skal gjerast gjeldande. Avviklingsstyret skal syte for at rekneskapsmateriale og bøker blir tekne vare på, jf. tredje ledd.

Til § 10-11 Etterutluting:

Paragrafen gjeld utdeling av midlar som måtte tilfalle laget av det som er sett av på grunn av uvisse eller omtvista krav.

I utkastet er det ikkje reglar om ansvar for udekte skyldnader. Det har samanheng med at det er vanskeleg å krevje attende midlane når dei først er nytta til allmennyttige føremål. Som nemnt i merknadene til § 10-4 skal kreditorane gjerast merksame på at dei kan miste kravet om dei ikkje melder det i tide.

Til § 10-12 Omgjering av vedtak om oppløysing:

Det går fram av første ledd at oppløysingsvedtaket kan gjerast om med vanleg fleirtal. Etter aksjelova § 16-13 er regelen at omgjering krev same fleirtal som vedtaket om oppløysing. Utvalet meiner det gjev dårleg samanheng å krevje kvalifisert fleirtal for omgjering når oppløysing av laget blir rekna som eit vedtak som krev solid oppslutning. Er det vanleg fleirtal for omgjering, viser det at oppslutninga om oppløysingsvedtaket ikkje er der lenger.

Etter andre leddet kan omgjering ikkje skje etter at overskotet er delt ut. Utvalet har ikkje funne grunn til å ta med eit krav om minste eigenkapital i denne situasjonen, slik det er i asl. § 16-13. Omgjeringa må meldast til Føretaksregisteret, jf. tredje ledd.

Til § 10-13 Skifteretten overtek ansvaret for avviklinga:

Paragrafen har føresegner om at skifteretten i visse tilfelle kan ta over avviklinga etter vedtak om friviljug oppløysing, og svarar i hovudsak til asl. § 16-14.

Etter første ledd kan skifteretten ta over dersom det trekkjer ut med avviklinga, eller dersom ein femdel av andelseigarane krev det. Oppløysing kan vere aktuelt nettopp i situasjonar der laget har få andelseigarar, så det treng ikkje vere så vanskeleg å få med mange nok på eit slikt krav.

Styret, eller avviklingsstyret dersom det er valt, skal få uttale seg, jf. andre leddet. Skifteretten skal ha melding frå Føretaksregisteret om at fristen i første ledd er ute. Den nærare avviklinga skjer etter same reglar som for tvungen avvikling, jf. tredje leddet med tilvising til § 10-17.

Til § 10-14 Oppløysing etter orskurd frå skifteretten:

Paragrafen gjeld oppløysing etter avgjerd frå skifteretten og svarar i hovudsak til asl. § 16-15, med den skilnaden at det ikkje er aktuelt med oppløysing etter føresegn i lov eller vedtekter i bustadbyggjelag.

Skifteretten skal vedta oppløysing i tilfelle der laget ikkje melder lovleg styre, dagleg leiar og revisor til Føretaksregisteret, eller der plikta til innsending til Rekneskapsregisteret ikkje blir overhalden.

Til § 10-15 Behandling av saker om oppløysing etter § 10-14:

Etter første ledd skal Føretaksregisteret eller Rekneskapsregisteret varsle laget om at dei påbodne meldingane ikkje er gjevne, og gje frist for å rette tilhøvet. Laget skal gjerast merksam på at oversitjing av fristen kan føre til oppløysing.

Det går fram av andre leddet at neste varsel skal gjevast i form av ei kunngjering. Det kan mellom anna gje grunnlag for at andelseigarar i laget kan gripe inn.

Etter tredje ledd kan skifteretten gje varsel i staden for Føretaksregisteret og Rekneskapsregisteret.

Til § 10-16 Orskurden frå skifteretten:

Paragrafen gjeld avgjerda i skifteretten om oppløysing etter at fristane laget har fått, er oversetne.

Til § 10-17 Avvikling av laget:

Det går fram av føresegna her at avviklinga skal skje etter reglane om konkurs. Attendelevering av buet fordi skyldnadene er dekte, eller kreditorane går med på det, kan berre skje dersom oppløysingsgrunnen ikkje lenger er til stades, til dømes ved at laget har valt lovleg revisor.

Til kapittel 11 Skadebot m.m.

Kapittel 11 har føresegner om skadebotansvar for andelseigarar, tillitsvalde og dagleg leiar. Reglane om skadebotansvar for revisor går fram av revisorlova. Mønsteret er kapittel 17 i aksjelova, men det er gjort fleire tilpassingar.

Gjeldande lov har føresegner om skadebotansvar som er mindre detaljerte, men som i hovudsak går ut på det same som utkastet.

Til § 11-1 Skadebotansvar:

Hovudregelen om skyldansvar går fram av paragrafen her. I aksjelova § 17-1 er berre ansvaret i høve til selskapet teke med; utvalet meiner det er meir opplysande å ta med at skyldansvaret gjeld i høve til både laget, andelseigarar og andre. Er det skipa representantskap, jf. § 5-27, eller andre organ etter vedtektene, gjeld ansvaret for dei som er med der òg.

Til § 11-2 Lemping:

Paragrafen slår fast at ansvaret etter § 11-1 kan lempast etter skadebotlova § 5-2. Den føresegna lyder slik:

«Erstatningsansvaret kan lempes når retten under hensyn til skadens størrelse, den ansvarliges økonomiske bæreevne, foreliggende forsikringer og forsikringsmuligheter, skyldforhold og forholdene ellers finner at ansvaret virker urimelig tyngende for den ansvarlige. Det samme gjelder når det i særlige tilfelle er rimelig at den skadelidte helt eller delvis bærer skaden.»

Til § 11-3 Vedtak om å fremje krav:

Av første ledd går det fram at det er generalforsamlinga som avgjer om laget skal gjere ansvar gjeldande. Det inneber at styret ikkje kan reise eller fråfalle kravet. Er det opna gjeldsforhandling eller konkurs i laget, kan ikkje laget rå fritt over sine formuesgode. Generalforsamlinga kan ikkje fråfalle ansvar utan samtykke av gjeldsnemnda, og i konkurs er det som utgangspunkt konkursbuet som kan gjere ansvaret gjeldande. Føresegna regulerer ikkje situasjonen der andelseigarar eller andre vil gjere ansvar gjeldande på eigne vegner.

Etter andre leddet er det berre generalforsamlinga, og ikkje styret, som kan gjere førehandsavtale som regulerer ansvaret etter § 11-1. Er det opna gjeldsforhandling eller konkurs, er det eigne reglar som kjem inn her òg.

Til § 11-4 Krav på vegner av laget:

Etter første ledd kan eit mindretal gjere ansvar gjeldande på vegner av laget og i lagets namn dersom generalforsamlinga har gjeve ansvarsfritak eller har forkasta framlegg om å krevje skadebot. Mindretalet må utgjere minst ein tidel, og alltid minst fem, av andelseigarane som har teikna andel før siste årsskifte. Det er berre unntaksvis at ein kan samle ein tiandepart av alle andelseigarane i eit bustadbyggjelag, men utvalet har likevel ikkje funne det tenleg å gje ein tilsvarande rett til eit mindretal av dei delegerte.

Søksmålet kan halde fram sjølv om somme trekkjer seg, og sjølv om somme melder seg ut av laget, eller andelen skiftar eigar (der det er aktuelt). Same regelen må gjelde om nokon av saksøkjarane skulle bli stengde ut av laget, men utvalet har ikkje vilja komplisere lovteksten med å ta med det alternativet.

Vinn mindretalet fram med søksmålet, er det laget som får skadebotkravet. Føresegna regulerer ikkje situasjonen der andelseigarar gjer krav gjeldande på eigne vegner.

I andre leddet er det fristar for å reise søksmålet. Det må reisast ved ein felles fullmektig. Etter tredje ledd skal laget som regel ikkje bere kostnadene med søksmålet, enda det er reist i lagets namn. Men laget kan likevel måtte dekkje kostnader opp til det som er kome laget til gode ved søksmålet.

Fjerde ledd har ei avgrensing av retten for eit mindretal til å gjere krav gjeldande på vegner av laget. Dersom vedtaket om ansvarsfritak eller forkasting av framlegg om å reise krav er gjort med fleirtal som for vedtektsendring, det vil seie to tredels fleirtal om ikkje vedtektene fastset strengare vilkår, må mindretalet finne seg i det. Mindretalet kan heller ikkje gjere ansvar gjeldande på vegner av laget dersom krav først er reist etter vedtak av generalforsamlinga, og seinare er forlikt. Føresegna må tolkast på same måte som den tilsvarande føresegna i § 17-4; nokre spørsmål kan framleis by på tvil.

Til § 11-5 Ansvarsfritak:

Etter paragrafen her er eit vedtak om ansvarsfritak eller om ikkje å gjere ansvar gjeldande, ikkje bindande dersom det er gjort ut frå urette eller ufullstendige opplysningar. Same regelen finst i gjeldande lov.

Til § 11-6 Konkurrerande krav:

Paragrafen gjeld tilhøvet mellom lagets krav på skadebot og krav frå andre som har lidt tap fordi laget er påført tap. Føresegna byggjer på at til dømes ein kreditor kan krevje skadebot av styremedlemmer fordi kreditor har lidt tap som følgje av at laget ikkje kan gjere opp for seg, til dømes fordi styremedlemmene ikkje har stansa drifta i tide. Men kravet står attende for lagets krav, og andre er bundne av skadeoppgjer med laget. I bustadbyggjelag er det mindre praktisk enn i aksjeselskap og burettslag at ein andelseigar lir tap fordi laget er påført tap, for andelseigaren i bustadbyggjelaget har ikkje nokon eigarpart i laget. Men i særlege tilfelle kan tap for andelseigaren oppstå; nærast ligg det å tenkje på ein andelseigar som har krav på attendebetaling av innskot etter § 3-1 fjerde ledd.

Føresegna regulerer ikkje tap som andre enn laget har på anna grunnlag enn at laget er påført tap. Dersom styret til dømes kjøper varer på kreditt på eit tidspunkt da dei veit eller bør vite at laget ikkje kan gjere opp for seg, kan det føre til at seljaren kan krevje skadebot av styremedlemmene. Men i eit slikt tilfelle er ikkje laget påført noko tap, snarare tvert om, og det kan ikkje oppstå nokon konflikt med krav frå laget.

Til § 11-7 Andre krav på vegner av laget:

I første ledd er det fastsett at føresegnene i §§ 11-3 til 11-5 gjeld tilsvarande dersom det er tale om å krevje offentleg påtale eller å reise privat straffesak.

Etter andre leddet skal §§ 11-4 og 11-5 gjelde tilsvarande for krav om tilbakeføring av midlar etter ulovleg utdeling, jf. § 3-5 fjerde ledd, og for lagets krav på den godtgjersla som nokon har kravt eller fått i strid med reglane i § 6-15.

Til kapittel 12 Ymse føresegner

Kapittel 12 har føresegner om teieplikt, saksbehandlinga i skifteretten, fristrekning og tvistar. Det er knytt ei straffeføresegn til teieplikta; ut over det har ikkje utvalet funne grunn til å ta med straffeføresegner i utkastet. Det greier seg med reglane i straffelova og den omfattande særlovgjevinga.

Til § 12-1 Teieplikt:

Føresegner om teieplikt kom inn i lovene om bustadbyggjelag og burettslag i 1992. Det er spesielt med reglar om teieplikt i slik lovgjeving, men utvalet gjer framlegg om å føre reglane vidare med nokre tilpassingar. Dei gjeldande reglane byggjer på teiepliktreglane i forvaltningslova, og dei passar ikkje særleg godt i bustadbyggjelag.

Første ledd er forma med utgangspunkt i inkassolova § 20, men dei same elementa finst i ei rekkje føresegner om teieplikt for private aktørar. Tillitsvalde, dagleg leiar og tilsette skal hindre at uvedkomande får tilgang til det dei har fått kjennskap til i verksemda i laget om personlege tilhøve.

Teieplikta gjeld berre i høve til uvedkomande. Det inneber til dømes at opplysningane må kunne brukast til det føremålet dei er henta inn for. Teieplikta skal ikkje gjelde når inga rettkomen interesse krev hemmeleghald. Det kan til dømes vere at opplysningane er allment kjende, eller at ein part har gått ut med opplysningane sjølv.

Etter andre leddet kan forsettlege brot på teieplikta straffast med bøter. Utvalet ser det slik at straff berre bør brukast i dei klåre tilfella, og aktløyse bør ikkje vere nok.

Til § 12-2 Saksbehandlinga i skifteretten m.m.:

Paragrafen gjeld saksbehandlinga i skifteretten der retten har særlege oppgåver etter lova her, og svarar til aksjelova § 18-3.

Etter første ledd skal skiftelova §§ 22-25 gjelde tilsvarande når ikkje anna går fram av lova her. I skiftelova § 22 er det vist til delar av tvistemålslova som skal gjelde. Gjennomgåande er behandlinga i skifteretten noko enklare enn i ordinære tvistemål.

Det går fram av andre leddet at orskurdar og andre avgjerder av skifteretten kan påkjærast etter reglane i tvistemålslova kapittel 26. Det inneber at avgjerda normalt kan prøvast av lagmannsretten, og at vidare kjæremål innafor visse rammer kan prøvast av Høgsteretts kjæremålsutval. Ei viktig avgrensing går likevel fram av neste ledd.

Etter tredje ledd kan kjæremål ikkje grunnast på at avgjerda er utenleg eller uheldig, men her er det eit unntak for saker som gjeld gransking.

Til § 12-3 Fristrekning:

Føresegna gjeld rekning av fristar og svarar til aksjelova § 18-4. Langt på veg er det tale om same reglar som i domstolslova §§ 148 og 149. Det gjeld fristar som skal reknast etter dagar, jf. første ledd, fristar som skal reknast etter veker, månader eller år, jf. andre leddet, og fristar som endar på helgedag o.l., jf. tredje ledd.

Til § 12-4 Rettssak mellom laget og styret

Etter føresegna her skal generalforsamlinga velje ein eller fleire personar til å representere laget i saker mellom laget og styret eller einskilde styremedlemmer. Til vanleg er det styret ved styreleiaren som representerer laget i prosess, men det går ikkje der laget er i tvist med styret. Har ikkje generalforsamlinga peikt ut nokon, kan tilseiing skje til kven som helst av andelseigarane. Tilsvarande reglar finst i gjeldande lov og i asl. § 18-1, men føresegna her er noko enklare.

Til kapittel 13 Ikraftsetjing. Overgangsreglar

Kapittel 13 har føresegner om ikraftsetjing og overgangsreglar.

Lova bør setjast i kraft frå det tidspunktet Kongen fastset. I nokre få samanhengar må det gjevast forskrifter før ikraftsetjinga, til dømes om sparing og utlån.

Overgangsreglane kan gjerast enkle. Utgangspunktet er at eksisterande bustadbyggjelag må syte for at vedtektene er i samsvar med den nye lova seinast eitt år etter at lova er sett i kraft. I nokre samanhengar bør reglar som til no har følgt av lov, men som kanskje ikkje har vore vedtektsfesta, gjelde eitt år etter ikraftsetjinga, om ikkje anna blir fastsett i vedtektene. Det gjeld reglar om overføring av andel og reglar om representantskap.

Det synest ikkje vere nødvendig med endring av andre lover. Der det i tidlegare lovgjeving er vist berre til «lov om boligbyggelag», gjeld tilvisinga heretter den nye lova.

Til § 13-1 Ikraftsetjing:

Det går fram av paragrafen at lova skal gjelde frå den tid Kongen fastset, og at lova frå 1960 blir oppheva samtidig.

Til § 13-2 Overgangsreglar:

Etter første ledd skal bustadbyggjelag som er stifta etter tidlegare gjeldande reglar før lova vart sett i kraft, kunne registrerast opp til seks månader etter konstituerande generalforsamling. Ei tilsvarande føresegn finst i asl. § 21-2 nummer 3.

I andre leddet er det fastsett at eldre lag som lovleg har eit namn (firma) utan «bustadbyggjelag» («boligbyggelag») eller «BBL», kan halde på namnet utan hinder av § 2-2. Til dømes fekk OBOS i si tid løyve etter bbl. § 70 sjette ledd til å halde på namnet Oslo Bolig- og Sparelag, og etter føresegna her skal namnet kunne brukast vidare.

Etter tredje ledd skal ikkje kravet om minste andelskapital gjelde for eldre lag. Det er ikkje som i asl. § 21-2 nr. 4 nokon regel om at kravet skal vere oppfylt etter ei overgangstid. Andelskapitalen i bustadbyggjelag står ikkje heilt i same stilling som aksjekapitalen i aksjeselskap i og med at andelskapitalen er vekslande. Det er ikkje registrert nokon andelskapital, og ein kan i praksis ikkje føre nokon effektiv kontroll med at andelskapitalen kjem opp i 100 000 kroner. Vidare er det slik at kravet til minste andelskapital reelt er eit krav om minstekapital ved stiftinga. Seinare er det kravet til forsvarleg eigenkapital som er det sentrale. Det ville dermed vere misvisande å ta med ein regel om at kravet om minste andelskapital skal gjelde for eldre lag.

Det går fram av fjerde ledd at føresegna om største og minste pålydande på andelane ikkje skal gjelde for andelar som er teikna i samsvar med gjeldande vedtekter. Dermed blir det eittårsfristen i sjuande ledd som blir avgjerande. Fleire lag har nok andelar med pålydande under 300 kroner, medan det neppe er lag som har andelar med høgare pålydande enn det som er tillate etter utkastet. Pålydande går fram av vedtektene. Inntil laget får endra vedtektene, bør andelar kunne teiknast som før; noko anna ville bli tungvint.

Etter femte ledd skal andelar kunne overførast etter reglane i tidlegare gjeldande lov i opp til eitt år etter ikraftsetjinga, men perioden kan gjerast kortare gjennom vedtektsendring. Det kan vere lag som ikkje har vedtektsfesta reglane om overføring, slik at ein har halde seg til dei lovfesta reglane. Dersom laget ønskjer å vedtektsfeste ein vidare rett til å overføre andelar enn det som følgjer av utkastet, kan det gjerast utan at reglane i utkastet treng gjelde i ein mellomperiode. I lag som alt har vedtektsfesta ein vidare overføringsrett, gjeld desse vedtektsføresegnene. Utvalet nemner at det neppe er noko stort behov for avvikande reglar om overføring av andel, men at mange lag kan ønskje å justere reglane om kva rettar som skal følgje med andelen.

I sjette ledd er det fastsett at reglane om representantskap skal gjelde vidare i eitt år, om ikkje anna blir fastsett i vedtektene. Det kan vere at nokre lag ikkje har vedtektsføresegner om representantskap, eller iallfall berre har ufullstendig regulering av representantskapet i vedtektene. I dag gjev lova den nødvendige reguleringa. Har ikkje laget vedtektsfesta ordning med representantskap frå før, fell ordninga bort etter eitt år om ikkje laget vedtektsfestar ordninga. Dersom laget ønskjer å avvikle representantskapet med kortare frist, kan det vedtakast med fleirtal som for vedtektsendring.

Etter sjuande ledd skal vedtektsføresegner og avtalar som er i strid med den nye lova, overgangsreglane medrekna, falle bort seinast eitt år etter at lova vart sett i kraft. Dei fleste vedtektsføresegner og avtalar som er lovlege etter dagens reglar, er òg lovlege etter den nye lova.

8.2 Merknader til lov om burettslag

Til kapittel 1 Innleiande føresegner

I kapittel 1 er det føresegner om verkeområdet for lova og om ansvarsavgrensing og dessutan ei generell føresegn med forbod mot diskriminering.

Verkeområdet for lova kjem fram gjennom definisjonen av burettslag. Innhaldet i definisjonen svarar i all hovudsak til definisjonen i gjeldande lov. Burettslaget har til hovudføremål å gje andelseigarane bruksrett til eigen bustad i lagets eigedom, men laget kan òg drive verksemd som heng saman med dette. Dette siste svarar til det som har vore rekna som tilleggsføremål etter gjeldande lov. Etter utkastet kan burettslagsforma nyttast for fritidsbustader, men her kan ein òg velje andre former for samanslutning sjølv om føremålet er det same.

Etter utkastet kan det ikkje lenger stiftast bustadaksjeselskap med same føremål som burettslag. For eksisterande bustadaksjeselskap skal kapittel 5 om bruksretten gjelde tilsvarande. I kapittel 13 er det føresegner som legg tilhøva til rette for omdanning av eksisterande bustadaksjeselskap til burettslag.

Eit generelt forbod mot diskriminering er teke inn i dette innleiande kapittelet, på same måte som i utkastet til lov om bustadbyggjelag.

Lova kan ikkje fråvikast i avtale eller vedtekter anna enn der det går fram av dei einskilde føresegnene eller av samanhengen. På same måte som i gjeldande burettslagslov og i aksjelovgjevinga er det ikkje teke med noka eiga føresegn om at lova er ufråvikeleg, slik det er gjort i eigarseksjonslova § 4, men den rettslege situasjonen blir den same.

Til § 1-1 Verkeområde. Definisjonar:

I første ledd er det fastsett at lova gjeld for burettslag. Leddet har ein definisjon av burettslag som knyter seg til føremålet med laget. Føremålet skal vere å gje andelseigarane bruksrett til eigen bustad i lagets eigedom, og å drive verksemd som heng saman med dette. Nemninga «andelslag» er nytta her som i utkastet til lov om bustadbyggjelag. Som nemnt i merknadene til det utkastet, bør ordbruken samordnast med resultatet av arbeidet i Samvirkelovutvalet. Burettslaget er ikkje noko typisk samvirkelag, mellom anna fordi det ikkje er ope, men det har likevel eit kooperativt føremål som skil det frå dei typiske kapitalsamanslutningane.

Det er hovudføremålet som kjenneteiknar burettslaget. Etter gjeldande burettslagslov kan laget ha andre føremål «som har sammenheng med andelseiernes bointeresser», og oppfatninga har vore at slikt tilleggsføremål eventuelt må takast inn i vedtektene. Utvalet meiner at formuleringa «sammenheng med andelseiernes bointeresser» er lite opplysande, og gjer framlegg om at burettslaget skal kunne drive med verksemd som heng saman med hovudføremålet. Det treng ikkje vedtektsfesting, men på den andre sida kan det heller ikkje vedtektsfestast noko anna føremål.

Meininga er at burettslaget skal kunne drive med same slags verksemd som etter gjeldande lov, bumiljøtiltak medrekna. Utvalet viser til omtalen under 7.7.2 av ramma for fellestiltak. Nokre av tiltaka krev samtykke frå generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal, jf. § 8-9. Gjeldande lov har ein særregel i § 1 tredje ledd om at eit lag som har teke over eit kombinert bustad- og forretningsbygg, kan halde fram med å leige ut forretningslokale sjølv om verksemda der ikkje har samanheng med buinteressene til andelseigarane. Med formuleringa i utkastet trengst det ingen særregel om dette; det er tale om verksemd som heng saman med hovudføremålet.

I gjeldande lov er det ei føresegn (§ 2) om at laget må ha samtykke frå departementet dersom det skal leige ut meir enn to bustader til andre enn andelseigarane. Etter utkastet er det ikkje sett noka slik grense. Utvalet ser det som uaktuelt med ein regel om samtykke frå departementet. Utkastet byggjer på ein føresetnad om at laget kan ha husrom til utleige, utan tilknyting til andel i laget, jf. § 3-2, men det er i strid med føremålet for laget dersom slik verksemd blir omfattande. Det vil vere berre i ekstraordinære situasjonar at det er aktuelt å drive med utleige av bustader som ikkje er knytte til andel, og utleige av lokale må òg avgrensast til det som heng saman med hovudføremålet.

Etter utkastet skal laget gje andelseigarane bruksrett til bustad. Som nemnt under 7.7.4.4, gjer utvalet framlegg om at ein går bort frå å sjå bruksretten i burettslag som ein leigerett. Det svarar betre til realiteten om ein ser dette som ein bruksrett av eige slag. Dei nærare reglane om bruksretten går fram av kapittel 5 i utkastet. Bruksretten blir kalla burett. Den nemninga blir nytta også i andre samanhengar, men utvalet reknar med at det i praksis ikkje er fare for mistydingar. Laget skal skaffe andelseigarane bruksrett til eigen bustad; det inneber at brukareigeprinsippet skal gjelde for laget, jf. under 7.7.3. Føremålet er å skaffe andelseigarane bustader som dei sjølve skal bu i, ikkje bustader som dei skal leige ut.

Burettslaget kan ha hus på eigen eller festa grunn. At burettslaget skulle ha berre ein leigerett til bustadene òg, reknar utvalet som heilt upraktisk, men uttrykket «lagets eigedom» er i og for seg vidt nok til å femne om eit slikt tilfelle. Meir praktisk er det at laget leiger noko husrom på ein annan eigedom der tilhøva ligg til rette for det, til dømes kan laget leige garasje på ein granneeigedom. Det er ikkje noko i vegen for at burettslaget kan eige fleire eigedommar. Normalt ligg eigedommane samla, men gjeldande lov har vore oppfatta slik at det ikkje er nødvendig. Den svenske lova om bostadsrättsföreninger har ei føresegn om at husa skal liggje «så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna» (1:5 §). Utvalet har ikkje funne det nødvendig å ta med noka slik avgrensing i utkastet. Rett nok er det opplagt best at bustadene ligg samla, men eit forbod med tanke på dei få tilfella der nokon skulle ønskje ei anna løysing, ville vere vanskeleg å handheve.

I andre leddet er det fastsett at andelslag som har til føremål å gje andelseigarane bruksrett til fritidsbustad, berre skal reknast som burettslag dersom det er stifta som burettslag. Gjeldande lov har vore tolka slik at fritidsbustader ikkje kan organiserast som burettslag. Utvalet meiner at burettslagsforma ikkje bør vera obligatorisk for kooperative samanslutningar som skal eige fritidsbustader. For fritidsbustader kan det vere bruk for større variasjonsbreidd i organiseringa enn det for heilårsbustader, til dømes slik at bruksrettane kan vere tidspartar. Ein kan også ha bruk for andre reglar om kven som kan eige andel, om godkjenning av ny andelseigar, om rett til utleige m.m. Det bør likevel vere høve til å velje burettslagsforma.

Av tredje ledd følgjer det at lova gjeld på Svalbard. Det er ikkje sagt med reine ord i gjeldande lov, men det har vore lagt til grunn av Kommunaldepartementet at lova gjeld på Svalbard i samsvar med det generelle utgangspunktet om at norsk privatrett gjeld der. Kongen har etter utkastet heimel til å fastsetje særlege reglar for Svalbard. Ei tilsvarande føresegn finst i asl. § 1-1 fjerde ledd.

Til § 1-2 Ansvarsavgrensing

Den eigentlege ansvarsavgrensinga går fram av første ledd: Andelseigarane heftar ikkje overfor kreditorane for lagsskyldnadene. Av andre leddet går det fram at andelseigarane heller ikkje heftar indirekte: Dei har ikkje plikt til å skyte inn midlar i laget ut over andelen. Så langt svarar føresegna til ansvarsavgrensinga i aksjeselskap, jf. asl. § 1-2. Det spesielle i burettslag er at andelseigarane har plikt til å dekkje utgiftene i laget gjennom betaling av sin del av felleskostnadene, jf. utkastet kapittel 5. Slik sett har andelseigarane eit indirekte ansvar for utgiftene. Avgrensinga av dette indirekte ansvaret ligg i at andelseigarane kan seie opp bruksretten med seks månaders varsel og dermed kome fri plikta til å betale felleskostnader, jf. § 5-21. Det svarar til regelen i gjeldande lov, berre med den skilnaden at bruksretten der blir rekna som ein leigerett.

Ansvarsavgrensinga kunne bli illusorisk dersom andelseigarane kunne påleggjast store eingongsinnbetalingar med så kort varsel at dei ikkje kunne seie opp. Utvalet legg til grunn at det følgjer av ansvarsavgrensinga at styret ikkje har plikt i høve til kreditorane til å fastsetje ei slik innbetaling av felleskostnader, til dømes for å innfri eit mishalde lån. Noka nærare regulering av dette har ikkje utvalet funne nødvendig. Kor store innbetalingar eit fleirtal har rett til å påleggje eit mindretal i laget, er eit spørsmål som må avgjerast ut frå vanlege misbruksreglar.

Etter nærare reglar kan laget setje betaling av innskot som vilkår for å bli andelseigar, jf. § 2-10. Innskotet bør derfor nemnast i føresegna her òg.

Til § 1-3 Tilknytte lag

Føresegna her svarar heilt til § 1-3 i utkastet til lov om bustadbyggjelag, og utvalet viser til merknadene til den føresegna. Uttrykket tilknytte lag blir nytta i begge lovene, og det er derfor best at definisjonen òg finst i begge.

Til § 1-4 Bustadaksjeselskap

I første ledd er det fastslege at burettslag ikkje kan stiftast som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap. Etter gjeldande lov har det frå 1983 vore tillate å stifte aksjeselskap med same føremål som burettslag for å ta over nyoppførte bygg. Mellom 1960 og 1983 kunne det ikkje stiftast aksjeselskap med same føremål som burettslag. For eldre bustadaksjeselskap og for bustadaksjeselskap stifta etter 1983 gjeld kapittel 6 i gjeldande burettslagslov for leigeforholdet mellom selskapet og aksjeeigarane.

Utvalet meiner det ikkje er bruk for å stifte nye aksjeselskap med same føremål som burettslag. Meininga er at utkastet gjev den valfridommen som bør og skal gjelde for samanslutningar med dette føremålet. Det er dessutan slik at aksjelovgjevinga er lite tilpassa dei spesielle tilhøva i ei samanslutning som skal skaffe deltakarane bustad. For publikum er det ein fordel dersom organiseringa av bustader følgjer kjende mønster. På det viset kan folk betre vite kva plikter og rettar dei har, og det blir òg enklare å samanlikne prisar på bustader.

Det er samanslutningar med det kooperative preget burettslaget har, som ikkje kan stiftast som aksjeselskap. I høve til gjeldande lov kan det vere vanskeleg å seie kva som kan tillatast når det gjeld ymse blandingsformer, til dømes der nokre av aksjane i eit selskap som eig ein utleigeeigedom, blir overførte til leigarane, eller der nokre aksjeeigarar etter vedtekter eller aksjeeigaravtale har rett til å disponere bustader eller lokale til eigen bruk eller utleige. Etter utkastet er det først når hovudføremålet er å gje deltakarane bruksrett til eigen bustad, at burettslagsforma er obligatorisk. Variantar av aksjeselskap som liknar meir eller mindre på burettslag, har ikkje vore noko stort praktisk problem etter gjeldande lov, og utvalet reknar ikkje med at problemet skal bli større etter utkastet. Særleg vil reglane om burettsregister, jf. utkastet kapittel 6, truleg gjere sitt til at burettslagsforma blir vald der det er mogleg. Bustader i aksjeselskap kan ikkje registrerast i burettsregisteret. I andre tilfelle vil eigarseksjonsforma vere den aktuelle. Skulle det likevel vise seg at det blir vanleg med aksjeselskap som reelt svarar til burettslag, og dette gjer bustadmarknaden uoversiktleg, kan ein seinare vurdere å innføre eit forbod mot pantsetjing av aksjar der aksjeeigaren har bruksrett til bustad i eigedommen, jf. parallellen i eiersl. § 2.

Av andre leddet går det fram at kapittel 5 skal gjelde for aksjeselskap som er stifta før lova tok til å gjelde, og som har same føremål som burettslag. Det svarar til dagens regel om at bruksrettsforholdet følgjer same reglar som i burettslag. Reglane i utkastet kapittel 5 skil seg noko frå gjeldande reglar om leigeforholdet mellom selskapet og aksjeeigaren, men utvalet meiner at endringane samla sett ikkje inneber noka forrykking av det innbyrdes forholdet mellom deltakarane. Reglane bør derfor kunne gjennomførast i eksisterande bustadaksjeselskap, på same vis som i eksisterande burettslag.

Utkastet kapittel 5 byggjer på brukareigeprinsippet, først og fremst ved at bruken av bustaden som hovudregel ikkje kan overlatast til andre. I bustadaksjeselskap følgjer same prinsippet i dag av husleigelova og kapittel 6 i gjeldande burettslagslov. Dersom ein i eit bustadaksjeselskap har etablert andre reglar, til dømes gjennom leigeavtalar som gjev omfattande rett til framleige, må ein vurdere om selskapet verkeleg kan seiast å ha same føremålet som eit burettslag slik at det går inn under kapittel 5 her.

Utvalet har i § 13-5 eigne føresegner som legg til rette for omdanning frå bustadaksjeselskap til burettslag, og det er vist til den paragrafen i leddet her.

Til § 1-5 Forbod mot diskriminering

I første ledd er det eit generelt forbod mot diskriminering på grunn av truvedkjenning, rase m.m. Føresegna svarar i hovudsak til § 1-4 i utkastet til lov om bustadbyggjelag, og utvalet viser til merknadene til den føresegna. I burettslag er regelen aktuell i høve til eventuelle vilkår for å vere andelseigar, i høve til godkjenning av ny andelseigar eller brukar og i høve til reglar om og praktisering av forkjøpsrett. På same måte som i utkastet til bustadbyggjelag er det i andre leddet vist til allmenne skadebotreglar som ei påminning om at brot på reglane kan føre til skadebotansvar.

Til kapittel 2 Stifting av burettslag

Kapittel 2 inneheld reglane om stifting av burettslag, reglane om innskot og reglane om avtalar med bustadbyggjelag eller annan utbyggjar om rett til ny burettslagsbustad. Desse reglane er alle aktuelle i byggje- eller ervervsfasen. Reglane om andelskapitalen, som kjem inn både i byggje- eller ervervsfasen og seinare, er samla i kapittel 3.

Etter utkastet kan eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar som skal stå for erverv eller oppføring av bustader for burettslaget, eige opp til alle andelane i laget. Det er nytt i høve til gjeldande lov at alle utbyggjarar kan stifte burettslag på dette viset.

Dei aller fleste burettslag har vore stifta av bustadbyggjelag som einaste andelseigar. Slik stifting ved ein utbyggjar kjem sikkert til å bli den praktiske hovudregelen heretter òg, men reglane om stifting bør likevel ta utgangspunkt i den situasjonen at dei som seinare skal bu i bustadene, kjem saman for å stifte laget. Slik stifting er mest aktuell i samband med overtaking av utleigeeigedommar - etter avtale eller etter bruk av forkjøpsrett etter lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder.

Det går fram av 7.4.2.5 at utvalet gjer framlegg om å halde på ordninga med at mesteparten av det som reelt er eigenkapital frå andelseigarane, formelt kan reknast som eit pantesikra innskot i laget. Der ein utbyggjar stiftar laget, blir det mest aktuelt at utbyggjaren betaler innskotet til burettslaget, og at dekninga av dette innskotet er ein del av vederlaget for bustaden. Grunnen til å bruke innskotsforma i slike tilfelle er at forbrukaren vil ønskje ei slik løysing.

Utvalet gjer framlegg om ein ny utbyggingsmodell for burettslagsbustader, jf. 7.4.2. Reglane om den nye utbyggingsmodellen går fram av kapittelet her, samanhalde med avhendingslova og bustadoppføringslova. Det viktigaste er at dei to nemnde lovene skal regulere forholdet mellom forbrukaren på den eine sida og bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar på den andre sida.

Til § 2-1 Stiftingsdokument:

I første ledd er det fastsett, etter mønster frå aksjelova, at for å stifte eit burettslag skal den eller dei som skal teikne andelane i laget, setje opp eit stiftingsdokument som inneheld vedtektene for laget, namna på stiftarane og opplysningar om tida for innbetaling av andelane, om kven som er første styre og revisor, og kva burettsregister andelane skal registrerast i, jf. § 2-3. Det er nytt at vedtektene skal takast inn i stiftingsdokumentet. Etter gjeldande lov skal vedtektene vedtakast etter at laget er stifta.

Etter § 5 i gjeldande burettslagslov kan tilknytte burettslag «kontorstiftast» av bustadbyggjelaget åleine, og da slik at talet på andelar blir auka etter at burettslaget er stifta. Burettslag som ikkje er knytt til eit bustadbyggjelag, må etter gjeldande rett stiftast ved «simultanstifting», ved at så mange andelseigarar som det skal vere bustadar i laget, må møte på konstituerande generalforsamling og teikne andelar. Etter utkastet blir det ingen skilnad på stifting av tilknytte burettslag og stifting av andre burettslag. Også andre enn bustadbyggjelag kan stifte burettslaget åleine, jf. § 2-12.

Etter andre leddet må alle andelane teiknast ved stiftinga av laget. Ei endring i talet på andelar i laget kan berre gjerast etter reglane i § 3-2. Førehandsavtale med burettslaget om å teikne andel er ikkje bindande. På det viset unngår ein at burettslaget blir gjort til part i avtalar med forbrukaren. Avtale mellom forbrukaren og utbyggjaren om seinare overtaking eller teikning av andel i burettslaget er bindande etter vanlege reglar.

Fjerde ledd har ei føresegn om at det kan setjast som vilkår for å teikne andel at andelseigaren skal betale innskot, jf. § 2-10.

Den tilsvarande føresegna i utkastet til lov om bustadbyggjelag § 2-1 har ei føresegn om opplysning i stiftingsdokument om særlege rettar i samband med stiftinga eller om dekning av utgifter ved stiftinga. Slike særlege rettar kan ingen sikre seg i burettslag, jf. § 2-4. Dei særlege rettane som elles er aktuelle, går fram av vedtektene.

Til § 2-2 Minstekrav til vedtektene:

I første ledd er det etter mønster av aksjelova fastsett minstekrav til vedtekter. Vedtektene må minst innehalde opplysningar om firma for laget, kommunen der laget skal ha forretningskontor, talet på andelar og pålydande verdi, lågaste og høgaste tal på styremedlemmer og kva saker som skal behandlast på ordinær generalforsamling.

Krav til firma går fram av andre leddet i paragrafen her.

I nr. 2 er det bygt på ein føresetnad om at lova regulerer lag som skal ha forretningskontor her i riket. Laget kan ha eigedom i fleire kommunar, men det er neppe særleg praktisk. Skulle det skje at eit lag eig bustader utafor landegrensene, kan det oppstå kompliserte spørsmål om lovval, særleg med tanke på bruksretten. Utvalet ser ikkje grunn til å gå nærare inn på det.

Etter nr. 3 skal vedtektene opplyse om pålydande verdi på andelane. Det er ikkje noko krav om vedtektsfesting av kor stor andelskapitalen er, slik det i asl. § 2-2 er fastsett for aksjekapitalen. Normalt er det like mange andelar som det er bustader i laget, men i nokre tilfelle kan talet endrast, til dømes ved at det blir bygt nye bustader, ved at bustader blir samanslegne, eller ved at bustader som før var leigde ut, no blir knytte til andelar. I det fleste tilfella trengst det samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal, men til dømes ved samanslåing av bustader er det nok med samtykke frå styret. Talet på andelar har ikkje like mykje å seie for det innbyrdes forholdet mellom andelseigarane som den samla aksjekapitalen har i aksjeselskap, og utvalet meiner det ikkje er nødvendig med noka vedtektsfesting av andelskapitalen eller talet på andelar.

Andre leddet har ei føresegn om firma for burettslag. Ei tilsvarande føresegn står i utkastet til bustadbyggjelag § 2-2 andre ledd, og det kan visast til merknadene der.

Til § 2-3 Minstekrav til stiftingsdokumentet elles:

Føresegna er laga etter mønster av aksjelova med nokre forenklingar og er ny i høve til gjeldande burettslagslov. Sia ein etter utkastet ikkje treng å halde konstituerande generalforsamling etter stiftinga, må det opplysast i stiftingsdokumentet kven som skal vere første styre og første revisor for laget. Det skal gå fram av stiftingsdokumentet kva burettsregister andelane skal registrerast i. Den føresegna er berre aktuell dersom ein vel ei løysing som opnar for fleire register, jf. omtalen under 7.7.6. Skal burettslaget seinare skifte burettsregister, må det meldast til Føretaksregisteret.

Til § 2-4 Forbod mot særlege rettar:

I asl. § 2-4 er det føresegner om at stiftingsdokumentet skal innehalde opplysningar om særskilde rettar, og i asl. § 2-5 er det føresegner om stiftingsutgifter som skal dekkjast av selskapet. Særlege rettar på grunnlag av stiftinga og krav på dekning av stiftingsutgifter trengst ikkje i burettslag, men for å gjere det klårt at reglane er annleis enn i aksjeselskap, kan det med reine ord takast inn eit forbod i lova.

I burettslag er det ingen grunn til å opne for at andelar kan gjerast opp med anna enn pengar (tingsinnskot). Heller ikkje trengst det nokon regel om at laget skal dekkje stiftingsutgiftene. Dei aller fleste burettslag blir stifta av eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar, og da kan stiftaren bere utgiftene sjølv. I dei få tilfella der fleire personar går saman om å stifte eit burettslag, er det like enkelt om dei ber utgiftene sjølve; det er til sjuande og sist dei som må bere kostnaden. Klausular om at laget skal ha plikt til å overta eignedelar eller bli part i avtale, er det ikkje bruk for å ta inn i stiftingsdokumentet. Poenget med ein slik regel ville berre vere at laget var forplikta før registreringa, men utvalet ser ikkje noko praktisk behov for det. Særlege rettar eller fordelar på grunnlag av stiftinga elles er det heller ikkje bruk for. Utvalet nemner for ordens skuld at det her berre er tale om særlege rettar som byggjer på stiftinga, og som skal gå fram av stiftingsdokumentet. Avtale til dømes om forretningsførsel kan gjerast når laget er stifta.

Til § 2-5 Opningsbalanse:

Av første ledd går det fram at det ved stiftinga av burettslaget skal setjast opp ein opningsbalanse. I andre leddet er det føresegner om opningsbalansen som i hovudsak svarar til asl. § 2-8. Balansen skal vere sett opp i samsvar med rekneskapslova og vere stadfesta av ein registert eller statsautorisert revisor.

Til § 2-6 Byggje- og finansieringsplan:

Det går fram av første ledd at ein byggje- og finansieringsplan skal leggjast ved stiftingsdokumentet. Nemninga byggje- og finansieringsplan er henta frå gjeldande burettslagslov, men dokumentet får ein annan funksjon med den utbyggingsmodellen utvalet gjer framlegg om. Utvalet reknar med at det vanlege heretter blir ein avtale om fast pris mellom andelseigarane og bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar. Planen treng derfor ikkje innehalde noko detaljert byggjebudsjett. Planen blir dels eit prospekt som ligg til grunn for avtalane med andelseigarane, dels eit grunndokument der sentrale opplysningar om bustadene og laget, og dermed om forholdet andelseigarane imellom, går fram. I dei tilfella der fleire personar går saman om å stifte eit burettslag for å byggje bustader eller kjøpe ein bustadeigedom, blir planen avgjerande for forholdet mellom laget og den einskilde andelseigaren.

I andre leddet er det fastsett at planen, som i dag, skal innehalde teikningar og beskrivingar av lagets bygg med bustadene, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Teikningar og beskrivingar ligg til grunn for avtalane mellom utbyggjaren og forbrukarane, om det ikkje blir laga særlege prospekt. Kravet til kostnadsoverslag må tilpassast situasjonen. Der bustadbyggjelaget eller ein utbyggjar har fastprisavtalar med forbrukarane, må kostnadsoverslaget utan nærare spesifikasjon kunne svare til den prisen bustadene skal leverast for, medan overslaget må vere meir detaljert der fleire personar har gått saman om prosjektet. Finansieringsplanen vil i hovudsak vise felleslån, innskot og andelskapital. Med driftsbudsjett er det tenkt på eit budsjett over inntekter og utgifter etter at bustadene er oppførte (eller kjøpte). Noko driftsbudsjett for byggjeperioden er det ikkje bruk for i denne samanhengen.

Etter tredje ledd skal planen vise kva bustad som er knytt til kvar andel, i praksis etter nummer på andelen. Fordelinga av felleskostnadene må gå fram av planen. I utkastet § 5-19 er det ein bakgrunnsregel om at fordelinga skjer ut frå verdiforholdet mellom bustadene, men ein slik utfyllande regel blir sjeldan aktuell dersom planen oppfyller dei krava som er sette her. Kor detaljerte reglane om fordelinga skal vere, avgjer stiftaren eller stiftarane, men det som er fastsett i planen, kan seinare berre endrast etter reglane i § 5-19, jf. neste ledd.

Fjerde ledd har føresegner om endring av planen. Hovudregelen er at styret kan endre planen, men går endringa ut på å endre bygg eller grunn eller å auke talet på andelar, trengst samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal. Nærare reglar om endring av innskotet går fram av § 2-10, og fordelinga av felleskostnadene kan berre endrast etter § 5-19.

Rammene for endring av byggje- og finansieringsplanen er viktigast for dei lite praktiske tilfella der fleire personar har gått saman om å stifte eit burettslag. I utbyggjartilfella sit utbyggjaren med alle andelane og har full råderett etter reglane her. Men etter at utbyggjaren har gjort avtalar med forbrukarar om bustadene, er desse avtalane avgjerande for kva endringar forbrukarane må finne seg i. Avtalane skal innehalde opplysning om fellesgjeld, innskot og andelssum, jf. utkastet til § 1a i bustadoppføringslova. Det er ikkje heilt klårt kor langt atterhald om seinare endringar av bustaden eller vederlaget kan godtakast i høve til bustadoppføringslova; ein kan få ei vanskeleg grensedraging mot ansvarsfråskrivingar, som ikkje er tillatne. Men atterhald om større endringar er ikkje vanlege i avtalar om direkte åtte bustader, og det er neppe tenleg for utbyggjarane å gå lenger i så måte for burettslagsbustader.

Til § 2-7 Stifting av laget:

Føresegna har mønster i aksjelova og går ut på at stifting og andelsteikning skjer ved underskriving av stiftingsdokumentet.

Til § 2-8 Betaling av andelane:

I første ledd er det fastsett etter mønster frå aksjelova at andelane skal betalast inn til pålydande innan den tid som er fastsett i stiftingsdokumentet. Ved for sein betaling skal det reknast renter etter rentelova. Gjeldande lov har inga tilsvarande føresegn.

I andre leddet går det fram at når andelen skiftar eigar før andelen er betalt, er både tidlegare eigar og ny eigar solidarisk ansvarleg. Det er ei ny føresegn i høve til gjeldande lov, men ein tilsvarande regel finst i asl. § 2-16.

I tredje ledd er det teke inn ein ny regel om at laget kan gje andre rett til å teikne andelen eller stryke andelsteikninga dersom andelen ikkje blir betalt innan fem dagar etter at andelseigaren har fått skriftleg påminning. Føremålet er unngå at ein andelseigar skal kunne hindre registrering av burettslaget ved å mishalde innbetalinga, i og med at registrering ikkje kan skje før alle teikna andelar er innbetalte.

I asl. § 2-17 er det ei føresegn om at kravet på aksjeinnskot ikkje kan overdragast, pantsetjast eller takast utlegg i. Den situasjonen er heilt upraktisk i burettslag i og med at andelane må vere betalte før registreringa. Laget kan ikkje pådrage seg plikter før registreringa, og laget kan til skilnad frå aksjeselskap ikkje påførast plikter gjennom stiftingsvilkåra, jf. § 2-4. Utvalet har derfor ikkje sett grunn til å ta inn noka føresegn som svarar til asl. § 2-17.

Til § 2-9 Melding til Føretaksregisteret:

Det går fram av første ledd at burettslaget må meldast til Føretaksregisteret innan tre månader etter at stiftingsdokumentet er underskrive. Regelen har mønster i aksjelova; gjeldande lov om burettslag har ingen bestemt frist for registrering. Det går vidare fram at andelskapitalen skal vere fullt innbetalt før registrering. Det er i samsvar med gjeldande lov. Etter mønster av aksjelova er det òg teke inn ei ny føresegn om at styremedlemmene og revisor er solidarisk ansvarlege dersom det er innbetalt mindre enn det som er oppgjeve og stadfesta i meldinga.

I andre leddet er det fastslege at registrering ikkje kan skje dersom laget ikkje er meldt til Føretaksregisteret innan fristen, eller registreringa blir nekta på grunn av feil som ikkje kan rettast. Det må da stiftast på nytt.

Tredje ledd inneheld ei føresegn om at laget ikkje kan erverve rettar eller pådrage seg plikter før det er registrert. Same regelen finst i gjeldande burettslagslov. I asl. § 2-20 er det ei tilsvarande føresegn som er meir utførleg. Utvalet meiner det greier seg med den enklare varianten her. Dei meir detaljerte reglane i aksjelova kan dels byggjast på vanleg avtalerett, dels kan føresegna i asl. § 2-20 gje rettleiing ved tolkinga av føresegna her.

Til § 2-10 Innskot:

Paragrafen har nærare føresegner om innskot til laget. Det går fram av § 2-1 tredje ledd at plikt til å betale innskot kan setjast som vilkår for å teikne andel i laget. Reglane om innskot er langt på veg ei vidareføring av gjeldande reglar. Der fleire personar går saman om å stifte eit burettslag, er innskotskapitalen nødvendig for å realisere prosjektet. Reelt er det da tale om eigenkapital. I utbyggjartilfella kunne ein greie seg utan innskot, men forbrukarane er betre tente med at ein del av vederlaget går til å dekkje eit pantesikra krav mot laget, framfor at laget har mykje fri eigenkapital, og at andelen blir overført til «overkurs». Utvalet viser elles til omtalen under 7.4.2.5.

I første ledd er det fastslege at storleiken på innskotet skal gå fram av byggje- og finansieringsplanen. Når det eventuelle innskotet skal vere eit vilkår for å teikne andel, og storleiken skal gå fram av byggje- og finansieringsplanen, er meininga at det ikkje kan krevjast innskot til nye tiltak seinare, jf. òg § 1-2 andre ledd. Kor store innbetalingar som kan krevjast som dekning av felleskostnader, vil avhenge dels av reglane om ansvarsavgrensing, dels av reglane om mindretalsvern, jf. merknadene til § 1-2 andre ledd.

Av andre leddet går det fram at innskotet som hovudregel berre kan endrast med samtykke frå andelseigaren. I tilfelle der fleire personar har gått saman om å stifte laget, kan det vere nødvendig å auke innskotet dersom byggje- eller ervervskostnadene blir høgare enn planlagt. Da bør regelen vere at andelseigaren får valet mellom å godta høgare innskot og å avhende andelen til nokon som er viljug til å betale tilleggsinnskotet. Blir ikkje pålegget om sal følgt, kan andelen tvangsseljast. Det er regelen etter gjeldande lov òg. Regelen bør avgrensast slik at dette berre gjeld når prosjektet blir gjennomført utan andre endringar enn dei som trengst av tekniske grunnar eller etter krav frå styresmaktene eller annan tredjeperson. Eit fleirtal skal ikkje kunne endre planane på annan måte og deretter gje mindretalet valet mellom tilleggsinnskot og avhending. Liknande reglar finst i gjeldande lov. - Desse rammene for endring av innskotet får ikkje noko å seie der bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar er einaste andelseigar i byggjeperioden. Her er det avtalane med forbrukarane som avgjer kva endringar som kan godtakast, og dessutan blir det stort sett ikkje bruk for endringar i innskotet i desse tilfella.

Den nærare karakteren av innskotet går fram av tredje ledd. Innskotet kan ikkje krevjast attende anna enn ved oppløysing av laget, men i den situasjonen har andelseigaren eit krav på attendebetaling som ikkje berre konkurrerer med andre krav mot laget, men som til og med er pantesikra, jf. § 2-11. Det svarar til regelen i gjeldande lov. Attendebetaling i andre situasjonar må følgje reglane om utdeling til andelseigarane, jf. § 3-3. Spørsmålet er ikkje regulert i gjeldande lov.

Til § 2-11 Sikring og betaling:

Føresegner om sikring av innskot går fram av første ledd. Dei samla innskota skal sikrast med pant i eigedommen eller eigedommane. Panteretten skal ha prioritet rett etter pant for den fellesgjelda som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Seinare kan laget ta opp nye lån med prioritet framfor innskota, men til det trengst samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal. Etter gjeldande lov kan det takast opp lån til dei tiltaka som krev slikt samtykke med kvalifisert fleirtal; regelen i utkastet er enklare på det viset at samtykke til prioritetsviking kan gjevast utan omsyn til kva tiltak det gjeld. Til dømes kan det vere nødvendig å låne for å gjennomføre større vedlikehaldsarbeid, noko som strengt teke ikkje er omfatta av dagens regel.

Panteretten for innskota må tinglysast. I dag er det vanleg å bruke ein fellesobligasjon; i tilknytte lag er gjerne bustadbyggjelaget tillitsperson for obligasjonen. Etter utkastet skal fellesskapen av innskytarar vere panthavar, og styret i laget kan disponere over panteretten på vegner av innskytarane, til dømes i samband med prioritetsviking. På den måten blir pantsetjaren (laget) også tillitsperson for panthavarane, men styret representerer både laget og andelseigarane. Faren for misbruk av kompetansen her er ikkje større enn faren for misbruk av styrekompetansen elles.

I andre leddet er det i første punktum ei føresegn om at laget ikkje kan ta imot innskot frå andre enn dei som alt er andelseigarar. Det er ei viktig endring samanlikna med gjeldande lov. I dag skyt dei framtidige andelseigarane på eit tidleg tidspunkt inn pengar som rett nok er sikra med pant, men som er utsette dersom prosjektet skulle havarere. Etter utkastet er innbetaling av innskot direkte frå forbrukaren berre aktuelt i dei tilfella der fleire går saman om å stifte eit burettslag. I utbyggjartilfella blir det utbyggjaren som betaler inn innskota, og utbyggjaren kan berre krevje innbetaling av forskot etter reglane i bustadoppføringslova. Det vil stort sett seie at forskota må sikrast med garanti frå bank eller liknande institusjon. Saman med føresegna i § 2-1 andre ledd med forbod mot førehandsavtale med laget om teikning av andel, sikrar føresegna her at det er bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar, og ikkje burettslaget, som er part i avtalen med forbrukaren om ny bustad.

Det nærare reglane i andre og tredje punktum er i praksis aktuelle for tilfella der fleire personar har gått saman om å stifte eit burettslag. Blir ikkje innskotet betalt etter påkrav, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen. Fristen bør i denne situasjonen setjast etter måten kort.

Til § 2-12 Eige av alle andelane

Føresegna opnar for at eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar som skal stå for erverv eller oppføring av bustader for laget, kan eige opp til alle andelane. Det kjem i staden for reglane i dag om at bustadbyggjelag kan «kontorstifte» burettslag.

Det er nemnt under 7.4.2.3 at andre enn bustadbyggjelag bør kunne byggje bustader som skal organiserast som burettslag. Utvalet går likevel ut frå at det i første rekkje er bustadbyggjelag som kjem til å nytte denne forma heretter òg, så dei bør nemnast særskilt. Organisasjonar og offentleg verksemd er nemnde for å unngå tvil, jf. den tilsvarande formuleringa i bustadoppføringslova § 2 andre ledd. Til dømes kan ein kommune vere utbyggjar.

Uttrykket «stå for» erverv eller oppføring peiker mot at utbyggjaren tek initiativet og har den reelle kontrollen med gjennomføringa av prosjektet. Utbyggjaren kan vere byggherre i høve til avtalane med konsulentar og entreprenørar, men det er òg mogleg å ha burettslaget som part på byggherresida; desse spørsmåla er omtala under 7.4.2.2. I høve til forbrukaren må utbyggjaren vere part; det er med utbyggjaren forbrukaren har avtale om å ta over eller teikne andel. Avhendingslova eller bustadoppføringslova gjeld for avtalen mellom utbyggjaren og forbrukaren, jf. utkastet til ny § 1a i bustadoppføringslova. - Når både «erverv» og «oppføring» er nemnde, er det med tanke på at utbyggjaren kan skaffe bustader gjennom kjøp av fast eigedom, men det mest aktuelle er nok oppføring.

Det er ikkje sett noka grense for kor lenge utbyggjaren kan sitje med andelane. Utvalet har under 7.4.2.4 peikt på vanskane med å setje ei absolutt grense. Ein må gå ut frå at dei fleste utbyggjarar ønskjer å selje alle bustadene. Særleg mange andelar er det neppe attraktivt å sitje att med heller, i og med at kvar andelseigar berre har ei røyst på generalforsamlinga utan omsyn til talet på andelar. Skulle det skje at nokon stiftar burettslag med sikte på å eige alle andelane varig, for å leige ut bustadene, er det ikkje tale om noko burettslag, og eigaren risikerer at ein etter omstenda må sjå bort frå ansvarsavgrensinga i § 1-1.

Til § 2-13 Avtale mellom utbyggjar og forbrukar:

Første ledd i paragrafen seier ikkje meir enn det som følgjer av avhendingslova og bustadoppføringslova etter dei endringane utvalet gjer framlegg om: Avtalen mellom utbyggjaren og forbrukaren blir regulert av den eine av dei to lovene, alt etter om avtalen er gjord før eller etter ferdigstilling av bustaden.

Det går fram av andre leddet at forbrukaren etter avtale kan ha burett etter kapittel 5 før andelen er overteken eller teikna. Avtalen skal registrerast i burettsregisteret, og forbrukaren kan disponere over retten etter reglane i kapittel 4. Slike ordningar kan det vere bruk for der innflytting ikkje kan skje samtidig for alle bustadene. Når føresegnene i kapittel 4 og 5 skal gjelde, inneber det at forbrukaren har omtrent same rett som ein andelseigar, bortsett frå forvaltningsrettane; forbrukaren har til dømes ikkje røysterett på generalforsamlinga. Tilsvarande reglar følgjer av § 40 i gjeldande burettslagslov. Blir laget oppløyst, kanskje fordi prosjektet havarer økonomisk, går bruksretten over til å vere ein tidsubestemt leigerett, jf. § 5-25.

Andre avtalar mellom utbyggjaren og forbrukaren om bruksrett bør ikkje godtakast. Derimot er det ikkje noko i vegen for at utbyggjaren leiger ut bustaden til nokon som ikkje har avtale om å ta over bustaden, helst i tilfelle der bustaden ikkje let seg selje. I lovteksten kjem dette fram ved at det er avvikande avtalar med «forbrukaren» som ikkje kan godtakast.

I tredje ledd er det fastsett at andelen skal overførast eller teiknast seinast to år etter første overtaking av bruksrett etter kapittel 5. Regelen gjeld for dei som har overteke bruksrett, ikkje for andre som har avtale om å overta eller teikne andel. Men når det er gått to år frå første overtaking av bruksrett, skal andelane overførast til alle som har avtale om bruksrett etter kapittel 5, også til dei som har teke over bruksretten berre kort tid før. Poenget er å hindre at det skal gå for lang tid mellom første innflytting og overtakinga av andelane. Når minst ein andel er overteken, mistar utbyggjaren fleirtalet på generalforsamlinga og dermed kontrollen med prosjektet. Praktisk sett må utbyggjaren altså syte for å avslutte byggjesaka før det er gått to år frå første innflytting. Utvalet viser elles til omtalen under 7.4.2.4.

Til kapittel 3 Andelskapital

Kapittelet har føresegner om storleiken på andelane, om endring av talet på andelar og om krav til forsvarleg drift.

På same vis som i dag skal alle andelane i laget ha same pålydande verdi. Utkastet har ei øvre og ei nedre grense for storleiken på kvar andel. Laget skal ha minst to andelar; etter gjeldande lov er kravet tre.

Utkastet opnar for at laget kan ha bustader som skal leigast ut, og som det derfor ikkje er knytt andel til. Andelar kan løysast inn etter avtale mellom laget og andelseigaren, og laget kan godkjenne samanslåing av andelar. Desse reglane skal leggje til rette for samanslåing av bustader.

Reglane om forsvarleg drift og om utdeling er nye.

Til § 3-1 Andelskapital:

Det går fram av første ledd at andelane skal vere like store og lyde på ein sum mellom 5 000 og 20 000 kroner. At andelane skal vere like store, svarar til dagens regel. Tidlegare var det ei føresegn om at andelane skulle lyde på ein sum mellom 100 og 1 000 kroner, men frå 1988 har lova berre hatt ein heimel til å gje forskrifter om rammer for pålydande. Forskrifter er ikkje gjevne.

Utvalet har vurdert om andelane skulle ha ulikt pålydande som spegla eigarinteressene i laget. I dei fleste burettslag er det bustader som er innbyrdes ulike med omsyn til storleik og verdi. Andelane blir heller ikkje omsette til same pris. På same måten skiftar det kor stor del av felleskostnadene andelseigarane skal bere, og andelseigarane har krav på ulike verdiar ved eventuell oppløysing av laget. Innskota er normalt fastsette i høve til verdien av bustaden, men det er eit litt misvisande uttrykk for ulik eigarinteresse; innskotet kan andelseigaren krevje attendebetalt ved eventuell oppløysing. Det er likevel ein viktig skilnad i høve til aksjeselskap at kvar andelseigar har same røysterett på generalforsamlinga, utan omsyn til den reelle eigarinteressa. Utvalet er vorte ståande ved at andelane bør ha same pålydande, dels for å markere at røysteretten er den same, dels for å halde på ei innarbeidd ordning. Skilnadene med omsyn til felleskostnader og rettar ved oppløysing kjem fram i andre føresegner.

Når pålydande skal setjast til mellom 5 000 og 20 000 kroner, er det reelt eit høgare krav til eigenkapital enn i dag. Ei justering av dei opphavlege grensene på 100 og 1 000 kroner ville gje mesta det tidobbelte dersom ein justerte etter konsumprisindeksen, men andelane lyder gjerne på 100 kroner i burettslag som blir stifta i dag òg. For andelseigarane er det ein fordel at den formelle risikokapitalen er låg, og at mesteparten av den reelle eigenkapitalen er eit pantesikra innskot. Det kan likevel vere grunn til å ha ein formell eigenkapital som gjev noko betre uttrykk for dei reelle verdiane. Til samanlikning får mange nye burettslag med andelar på minst 5 000 kroner etter dette ein andelskapital som ligg over minstekapitalen på 100 000 kroner i aksjeselskap.

Etter andre leddet skal laget ha minst to andelar; etter gjeldande lov må det som nemnt vere minst tre. Aksjeselskap kan ha ein aksje, men for ei kooperativ samanslutning som burettslaget ville det vere sjølvmotseiande å godta noko slikt. Det går fram av § 3-2 femte ledd at laget skal reknast som oppløyst dersom det etter innløysing eller samanslåing blir berre ein andel att. Tomannsbustader har til no oftast lege i vanleg sameige. Etter reglane om pantsetjing i eigarseksjonslova frå 1997 er det upraktisk å halde fram med vanleg sameige for tomannsbustadene, og ein bør da kunne ha valet mellom eigarseksjonsforma og burettslagsforma, om ein da ikkje kan få til ei deling i fleire bruksnummer.

Til § 3-2 Endring av talet på andelar:

Hovudregelen går fram av første ledd: Det skal vere knytt ein andel til kvar av bustadene i laget. Talet på bustader skal gå fram av byggje- og finansieringsplanen, og planen skal følgje stiftingsdokumentet. Burettslaget kan ha bustader som skal leigast ut, så lenge hovudføremålet framleis er å skaffe andelseigarane eigen bustad, jf. merknadene til § 1-1. Til utleigebustadene skal det ikkje vere knytt andelar. Blir laget eigar av ein andel etter utløysing eller tvangssal, skal andelen slettast, jf. §§ 4-10 og 4-9, men seinare kan det knytast ny andel til bustader etter andre leddet i føresegna her.

I andre leddet er det fastsett i første punktumat styret kan vedta å auke talet på andelar. Det er aktuelt i to situasjonar, nemleg der det blir fleire bustader ved bygging, kjøp eller oppdeling, og der det blir knytt andel til bustad som har vore tenkt som utleigebustad. Der laget får nye bustader, vil det følgje alt av § 8-9 at det trengst samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal. Det bør vere regelen der andelar blir knytte til tidlegare utleigebustader òg.

Av andre punktum i leddet følgjer det at vedtaket skal opplyse om over- eller underkurs ved utferding av ny andelar. Gjeldande lov har ikkje føresegner om dette, og i praksis har ein ikkje alltid vore tilstrekkeleg merksam på spørsmålet. Den nye andelseigaren bør betale eit innskot som er fastsett etter same prinsipp som for dei andre andelane, og pålydande på andelen må vere det same som for dei andre. Vederlaget for andelen bør derimot fastsetjast slik at det svarar til den delen av eigenkapitalen i laget som ervervaren får. Oftast er det slik at eigenkapitalen har auka på grunn av nedbetaling av fellesgjeld og kanskje òg på grunn av verdistiging på eigedommen. Skulle andelseigaren få del i desse verdiane berre med å betale pålydande for andelen, ville verdiane bli utvatna for dei andre. I nokre tilfelle kan den reelle eigenkapitalen ha gått ned, og i så fall kan andelen måtte gjevast ut til underkurs. Da kan det hende at andelseigaren skal godskrivast eit større innskot enn det han verkeleg betaler inn.

Etter tredje ledd kan styret gjere avtale med ein eller fleire andelseigarar om innløysing av andel. Etter gjeldande lov er innløysing aktuelt i nokre tilfelle som alternativ til tvangssal, men dei reglane er ikkje førte vidare i utkastet. Derimot er det ei føresegn om at andelseigaren kan krevje utløysing, jf. § 4-10. Gjeldande lov har ikkje føresegner om innløysing etter avtale, og utgangspunktet er òg at laget ikkje kan erverve eigne andelar anna enn ved tvangssal. Etter føresegna her kan laget altså løyse inn andelen ved avtale. Føremålet kan vere å leige ut bustaden, men det kan òg vere at bustaden skal gjerast om til fellesareal, eller at meininga er å slå bustaden saman med ein annan bustad. Styret må ha samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal. Innløysingssummen bør svare til verdien på andelen, men det må partane finne ut av før det blir nokon avtale.

I fjerde ledd er det opna for samanslåing av andelar i samband med samanslåing av bustader. Det kan vere aktuelt mellom anna der ein av omsyn til bumiljøet ønskjer ei betre fordeling av små og store bustader i laget. Styret kan godkjenne slik samanslåing utan at saka må opp på generalforsamling. Føresegna byggjer på ein føresetnad om at ein andelseigar kan erverve ein eller fleire andelar ekstra med tanke på samanslåing, sjølv om hovudregelen er at kvar andelseigar berre kan eige ein andel. I fleire eldre burettslag er det mange små bustader. Det fører til at mange andelseigarar flyttar vidare straks storleiken på familien krev det, og økonomien tillét det. På det viset kan alderssamansetjinga i laget bli uheldig, og bustadene kan få preg av å vere gjennomgangsbustader. Sjølv om gjeldande lov ikkje har særlege reglar om det, har ein i praksis godteke samanslåingar der ein andelseigar har fått kjøpe ein tilstøytande bustad, gjerne med mellomkomst av laget. Meininga er at regelen i føresegna her og innløysingsregelen i tredje ledd skal leggje tilhøva betre til rette for samanslåing der det er ønskjeleg. - Deling av bustader inneber at talet på andelar aukar, og da trengst det samtykke frå generalforsamlinga etter andre leddet.

Av femte ledd følgjer det at talet på andelar ikkje kan endrast til berre ein. Skulle det skje at eit lag som berre har to andelar, blir eigar av den nest siste andelen til dømes gjennom tvangssal, må laget prøve å få avhenda andelen; andelen kan ikkje slettast. Ein kan heller ikkje sjå heilt bort frå at kan bli berre ein bustad att i laget, til dømes etter samanslåing av dei to siste bustadene. I så fall skal laget reknast som oppløyst, og andelseigaren som har retten til bustaden, får personleg ansvar for skyldnadene laget har. Det trengst inga formell oppløysing etter kapittel 11. Ein kunne spørje om kreditorane skulle ha krav på formell oppløysing for å sikre føreretten til dekning i lagsmidlane, men utvalet er kome til at ein ikkje bør komplisere lovteksten av omsyn til ein så spesiell situasjon.

Til § 3-3 Forsvarleg drift:

I første ledd er det ei generell føresegn om forsvarleg drift. Noka tilsvarande føresegn finst ikkje i gjeldande burettslagslov. I eit burettslag kan det gje lite rettleiing å ta utgangspunkt i eigenkapitalen. Inntektene for laget kjem i all hovudsak frå innbetalingane til dekning av felleskostnader. I dei tilfella der burettslag har hatt alvorlege økonomiske problem, har felleskostnadene til dels vore høgare enn leiga for ein tilsvarande bustad, og da kan det løne seg for andelseigaren å seie opp leigeretten (bruksretten, etter utkastet). Så lenge felleskostnadene ligg under eit slikt nivå, kan kreditorane rekne med å få sitt. Reelt skal ein få same resultat om ein tek utgangspunkt i eigenkapitalen: Verdien på eigedommen er ein funksjon av det bustadene kan leigast ut for. For ordens skuld må det nemnast at verdiane kan avvike frå dette mønsteret i det konkrete tilfellet; samsvaret mellom leige og salsverdi kan skifte, og det er òg slik at andelseigarane kan sjå seg tente med å betale høge felleskostnader for ein periode i påvente av betre tider.

Kravet til forsvarleg drift går ut på at det ikkje skal takast opp ny gjeld eller andre skyldnader eller delast ut midlar til andelseigarane, dersom det fører til at skyldnadene ikkje kan dekkjast gjennom innbetalingane frå andelseigarane. Eventuelle leigeinntekter eller andre aktiva må ein òg ta omsyn til i vurderinga, utan at det er nødvendig å seie det spesielt i lovteksten. Utdeling til andelseigarane er sjeldan aktuelt utanom oppløysingstilfella, men det kan skje, til dømes etter ei større innbetaling til laget av ei skadebot. Det har òg vore vanleg å betale attende innskot der det har vore rom for det etter at byggjerekneskapen er avslutta. Regelen etter utkastet er at utdeling ikkje kan skje utan at det er forsvarleg i høve til kreditorane. Regelen gjeld òg for attendebetaling av innskot, jf. § 2-10 tredje ledd.

Kravet om forsvarleg drift er slik formulert at det rettar seg til både styret og andelseigarane i generalforsamling. Uttrykket «utdeling» må oppfattast i vid tyding, ikkje berre som utbetaling av pengar. Etter omstenda kan det reknast som utdeling dersom det blir kravt inn for låg dekning av felleskostnader. Reglane om attendeføring i tredje ledd er likevel forma slik at dette ikkje skulle føre til noka utholing av ansvarsavgrensinga.

Andre leddet stiller opp formkrav til vedtak om utdeling. Det er òg nytt. Utanom oppløysingstilfella, kan utdeling berre skje etter vedtak i generalforsamlinga med to tredels fleirtal.

I tredje ledd er det ei føresegn om plikt til å føre attende midlar som er utdelte i strid med første og andre ledd. Unntak er likevel gjort der mottakaren korkje kjende eller burde kjenne til at utdelinga var ulovleg. Etter asl. § 3-7 er det ein ansvarsregel for den som medverkar til ulovleg utdeling. Utvalet meiner at slikt ansvar, til dømes for styre eller forretningsførar, eventuelt bør byggjast på skadebotreglane i kapittel 12. Utvalet gjer framlegg om at kravet om attendeføring kan lempast etter skadebotlova § 5-2, enda det ikkje er tale om eit eigentleg skadebotkrav. I aksjeselskap kan medverkaransvaret lempast, men ikkje kravet på attendeføring frå den som har teke mot midlane. Utvalet reknar med at det i burettslag kan vere tilfelle der kravet på attendeføring kan verke urimeleg hardt også i dei tilfella mottakaren burde ha ant uråd. Det er her tale om typiske forbrukartilhøve der økonomisk og rettsleg innsikt og økonomisk evne kan variere mykje.

Til kapittel 4 Andelseigarar, overgang av andelar m.m.

Kapittel 4 har føresegner om kven som kan vere andelseigar i laget, om vilkår for eigarskifte og om forkjøpsrett. Dessutan er det reglar om pålegg om sal og om tvangssal.

Hovudregelen etter utkastet er som i dag at berre fysiske personar kan vere andelseigarar, og at kvar andelseigar berre kan eige ein andel. Det er fleire unntak frå hovudregelen; nokre juridiske personar m.m. kan eige andelar utan omsyn til kva som er fastsett i vedtektene, og elles kan vedtektene opne for at juridiske personar m.m. kan eige andelar etter nærare reglar.

Andelen kan som utgangspunkt fritt avhendast eller pantsetjast, men i vedtektene kan det med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, setjast vilkår for eigarskifte. Etter gjeldande lov trengst det samtykke frå departementet for å innføre slike vilkår. Etter utkastet kan det òg setjast vilkår om at ny andelseigar skal godkjennast av laget, men i tilfelle kan ikkje godkjenning nektast utan sakleg grunn. I dag går lovregelen ut på at godkjenning trengst, om ikkje anna er vedtektsfesta.

Etter utkastet kan det som regel ikkje innførast vedtekter som inneber at andelseigaren har plikt til å avhende andelen dersom han lovleg er vorten eigar. Etter gjeldande lov kan departementet samtykke i at det er sett vilkår for å halde fram som andelseigar, og i slike tilfelle kan retten prøve eit pålegg om å selje.

Laget kan påleggje ervervaren å avhende andelen dersom andelen er erverva i strid med lova eller vedtektene. Blir ikkje pålegget etterkome, kan laget krevje andelen tvangsseld. I hovudsak svarar dette til reglane i dag. Kapittelet har òg nokre meir generelle føresegner om tvangssal av andelen.

I særlege tilfelle kan retten påleggje laget å løyse ut ein andelseigar. Det er mest aktuelt i tilfelle der laget har mishalde pliktene sine. Etter gjeldande lov er det ein liknande regel om hevingsrett for andelseigaren.

Det kan vedtektsfestast forkjøpsrett eller andre løysingsrettar. I dag er det berre forkjøpsrett for visse grupper som er tillaten. Forkjøpsrett er nok den mest aktuelle forma for løysingsrett heretter òg. Utkastet har ei rekkje føresegner som gjeld dersom laget først har vedtektsfesta ein forkjøpsrett; nokre av føresegnene er ufråvikelege.

Til § 4-1 Hovudregelen om eige av andel:

I paragrafen her er det i første punktumfastsett at berre fysiske personar kan vere andelseigarar i eit burettslag, og at dei berre kan eige ein andel kvar. Det er same utgangspunktet som i gjeldande lov og er ein del av brukareigeprinsippet, jf. 7.7.3. Unntaka frå hovudregelen går fram av §§ 4-2 og 4-3. I andre punktumet er det ei tilvising til reglar i § 5-2 om sameige i andel. Reglane om sameige heng nær saman med reglane om bruken av bustader, og dei passar best i kapittel 5.

Til § 4-2 Juridiske personar m.m. som kan eige andelar utan omsyn til vedtektene:

Paragrafen har reglar om at visse juridiske personar m.m. kan eige andelar utan omsyn til kva som er sagt i vedtektene. Dels gjeld det kommunar mfl.; det er ei vidareføring av reglane som vart innførte i 1998. Dels gjeld det vidareføring av reglar som vart innførte i 1992 med tanke på kreditorar som kan ha bruk for å erverve andelen for å berge pant, og tilfelle der andelar ikkje let seg selje på vanleg måte.

Av første ledd går det fram at stat, fylkeskommune og kommune og stiftingar og selskap som desse har oppretta eller kontrollerer, kan eige minst ein og opptil ti prosent av andelane som er knytte til bustader i bygning med minst fem bustader. Meininga er at dette skal svare til dagens regel. Ein tilsvarande regel finn ein i eigarseksjonslova § 22.

Etter andre leddet kan ein kreditor eige ein eller fleire andelar i opp til to år for å berge krav som er sikra med pant i andelen. Tilsvarande regel gjeld når nokon tek over ein eller fleire andelar som elles ikkje kunne seljast på lang tid. Dette er ei vidareføring av gjeldande reglar. I lovteksten er det vist til at erverv av andelar her kan skje utan hinder av første ledd; det inneber at til dømes ein kommune kan erverve ein andel for å berge pant enda «kvoten» etter første ledd er fylt. Den som ervervar andel etter leddet her, kan berre eige andelen i to år. Etter to år kan laget gje pålegg om avhending, og blir ikkje pålegget følgt, kan laget krevje tvangssal, jf. § 4-8 tredje ledd. Gjeldande lov har ei føresegn om at departementet kan lengje toårsfristen, men utvalet har ikkje teke inn noko tilsvarande i utkastet. Det passar dårleg med opplegget i utkastet elles at departementet skal ha slik kompetanse, og det kan bli komplisert å overlate til andre å lengje fristen. Før det er gått to år, bør kreditor eller den som har kjøpt ein useljeleg andel, ha funne ei løysing.

Tredje ledd er ein rein tilvising til føresegna i § 2-12 om at eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar kan eige opp til alle andelane i laget.

Til § 4-3 Juridiske personar m.m. som kan eige andelar etter vedtektene:

Paragrafen er ei vidareføring av gjeldande regel om at stat, kommune, bustadbyggjelag, institusjon eller samanslutning med samfunnsnyttig føremål og dessutan arbeidsgjevar som skal leige ut bustad til sine tilsette, kan gjevast rett til å eige andelar i laget. Fylkeskommunar er ikkje omfatta av regelen i dag, men utvalet gjer framlegg om at dei blir tekne med her på same vis som i § 4-2. I utkastet er det ei tilpassing til reglane om at visse juridiske personar kan eige andelar utan hinder av vedtektene: Vedtektene kan opne for at juridiske personar m.m. kan eige tjue prosent av andelane i laget i tillegg til dei som kan eigast etter § 4-2 første ledd. Det inneber til dømes at ein privat arbeidsgjevar normalt ikkje kan gjevast rett til å eige meir enn tjue prosent, for kommunar m.fl. kan normalt eige opp til ti prosent etter § 4-2 første ledd. Men reglane i § 4-2 om avgrensingar i bygg med fire eller færre bustader kan gje andre tal. - Dei nærare vilkåra for å eige andelar etter paragrafen her må fastsetjast i vedtektene, og det er ikkje noko i vegen for å ta inn føresegner om at retten til å eige andelar kan avgrensast til større bygg.

Etter gjeldande lov kan departementet samtykke i at meir enn tretti prosent av andelane kan eigast av juridiske personar. Ein slik regel ser ikkje utvalet nokon grunn til å føre vidare. Nokre av dei tilfella som regelen tok sikte på, blir fanga opp av § 2-12 om rett til eige andel for den som skal stå for erverv eller oppføring av bustader.

Til § 4-4 Eigarskifte og vilkår

I første ledder fastsett at ein andel kan skifte eigar utan andre vilkår enn det som følgjer av § 4-1 eller anna lovføresegn eller av vedtektsføresegn som har fått tilslutning frå eigarane av dei andelane det gjeld. Føresegna er uttrykk for hovudregelen om at andelen kan skifte eigar både ved disposisjon og arv, og er ei vidareføring av § 15 i gjeldande burettslagslov. Avgrensingar av retten til eigarskifte kan vedtektsfestast, men da må vedtaket godtakast av eigarane av dei andelane som er omfatta. Det same prinsippet gjeld for forkjøpsrett eller andre løysingsrettar. Eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar kan ta inn slike vilkår som einaste andelseigar, og det kan vedtektsfestast at slike føresegner ikkje kan endrast seinare utan samtykke, jf. § 7-12. For bustadbyggjelaget er det særleg aktuelt å vedtektsfeste at andelseigarar i burettslaget må vere andelseigarar i bustadbyggjelaget òg, slik at burettslaget blir eit tilknytt lag. Av andre vilkår som kan vilkår som kan vere aktuelle, kan nemnast prisregulering.

Utvalet har drøfta om det bør vere grenser for kva vilkår som kan setjast i vedtektene for å bli andelseigar. Det som i første rekkje kan grunngje ei regulering, er at klausuleringa kan vere ugjennomsiktig og ha konsekvensar som kan vere vanskelege å sjå på førehand. På den andre sida er det vanskeleg å finne klåre reglar for endring av klausulering som syner seg å bli urimeleg. Utvalet meiner at det neppe er grunn til å ha eit generelt forbod mot klausulering. Ein bør ikkje hindre ein utbyggjar eller eit samla burettslag i å leggje band på retten til å disponere rettsleg over bustaden dersom dei meiner at det trengst. Utvalet meiner derfor at det bør vere høve til å fastsetje vedtekter som set vilkår for å bli andelseigar.

Avtalelova § 36 skal gjelde tilsvarande for vedtekter som set vilkår for eigarskifte, jf. andre punktum i føresegna her. Det sentrale kriteriet i avtalelova § 36 er at det ville vere urimeleg å gjere avtalen, her vedtektsføresegna, gjeldande. Sia lova her syner til avtalelova § 36, kan alle andelseigarar i laget reise sak for å få sett til side ein klausul dei meiner er urimeleg. Den som har kjøpt ein andel, og som får pålegg om avhending fordi vilkåret ikkje er oppfylt, kan òg ta ein tvist, gjerne ved å motsetje seg pålegget. Det er meir tvilsamt om andre kan reise sak, men utvalet trur at behovet for dette ikkje er så stort. Det er neppe grunn til å gje stat eller kommune særskild søksmålsrett her. Men Føretaksregisteret kan nekte registrering av vedtektene dersom det er tale om vilkår som er openbert urimelege. Tilvisinga til § 36 er teken inn fordi det er noko omtvista kor langt § 36 kan nyttast på vedtekter.

Vidare følgjer det av tredje punktum at vedtektene ikkje kan hindre eige som nemnd i § 4-2.

Til § 4-5 Godkjenning av ny andelseigar:

Av første ledd går det indirekte fram at vilkår etter § 4-4 kan gå ut på at ny andelseigar skal godkjennast av laget. Etter gjeldande lov er det regelen der ikkje anna er vedtektsfesta.

Godkjenning kan ikkje nektast utan at det er sakleg grunn til det. Det er same regelen som etter gjeldande lov og etter § 22 andre ledd i eigarseksjonslova. Grunnen må ha med den nye andelseigaren å gjere, og spørsmålet må vere om det ligg føre omstende som gjer at laget ikkje vil vere tent med å ha vedkomande som andelseigar. At språk, nasjonalt opphav, hudfarge m.m. ikkje kan vere sakleg grunn, følgjer òg av § 1-4. Det kan heller ikkje vere sakleg grunn at ervervaren ikkje vil ta over ansvar for krav som laget har mot den førre andelseigaren; her må laget nøye seg med panteretten etter § 5-20. Sakleg grunn kan tenkjast å liggje føre der andelseigaren klårt vantar økonomisk evne til å betale felleskostnadene, og det ikkje er utsikter til at kostnadene kan dekkjast av sosialkontor eller andre. Vidare kan det vere sakleg grunn til å nekte godkjenning dersom andelseigaren har mishalde sine plikter vesentleg i andre bustadforhold, men her må ein minnast at det er utsiktene framover som skal vurderast. Må ein gå ut frå at situasjonen har endra seg, gjev ikkje tidlegare mishald grunn til å nekte godkjenning. Same synspunktet må leggjast til grunn der det er kommunen eller andre juridiske personar som har mishalde pliktene sine vesentleg, til dømes ved å forsøme oppfølginga av leigarane sine. Utvalet viser elles til det som er sagt i lovmotiv, rettspraksis og teori kring gjeldande burettslagslov, eigarseksjonslova og fleire føresegner i husleigelova om godkjenningsnekting.

Utvalet har ikkje ført vidare reglane om at godkjenning aldri kan nektast ved overføring til visse nærståande personar og ved byte av bustader. I begge tilfelle er det dei tilsvarande unntaka frå forkjøpsretten som har vore praktisk viktige. Regelen om bustadbyte hadde reelt sin bakgrunn i prisreguleringa og har vore lite aktuell på lenge. Når det gjeld nærståande personar, synest det mest tenleg at laget kan nekte godkjenning der det verkeleg er sakleg grunn til det. Er det til dømes gjeve pålegg om avhending på grunn av mishald i form av husbråk e.l., bør laget kunne nekte overføring til familiemedlemmer, som kanskje har medverka til bråket minst like mykje som andelseigaren.

Styret må raskt ta stilling til om eigarskiftet skal godkjennast. Det følgjer av andre punktumet at godkjenning skal reknast som gjeven dersom melding om godkjenningsnekting ikkje er komen fram til ervervaren seinast tretti dagar etter søknad om godkjenning kom fram til laget. Det er òg ei vidareføring og forenkling av gjeldande reglar.

Det følgjer av andre leddet at ervervaren, i dei tilfella der godkjenning trengst, ikkje har rett til å bruke bustaden før godkjenninga er gjeven, eller det er rettskraftig avgjort at ervervaren har rett til å erverve andelen. Det kan innvendast at ervervaren bør kunne bruke bustaden til spørsmålet er endeleg avgjort, iallfall så lenge han ikkje misheld pliktene sine. Men ei slik løysing kunne gjere godkjenningsordninga mindre effektiv. Godkjenningsnekting - utan at forkjøpsrett er inne i biletet - er berre sjeldan aktuelt, men nettopp i dei tilfella der laget vil nekte, kan det vere eit ønske om å halde ervervaren ute av bustaden: Laget nektar kanskje godkjenning fordi ervervaren nyleg er kasta ut av ein annan bustad i laget. Noko liknande vil gjelde der nokon kjøper ein bustad for vidaresal etter oppussing, utan at det har vore meininga å bruke bustaden sjølv.

Utvalet har valt ei mellomløysing som går ut på at ervervaren ikkje har bruksrett utan rettsavgjerd i tilfelle der laget har vedtektsfesta ei godkjenningsordning, og godkjenning ikkje er gjeven. I andre tilfelle der laget meiner at andelen er erverva i strid med lovfesta eller vedtektsfesta vilkår, har ervervaren bruksrett til spørsmålet om retten til å erverve er avgjort. Det vil verke slik:

Dersom laget har vedtektsfesta eit vilkår om godkjenning, kan laget krevje tvangsfråviking dersom ervervaren flytter inn før godkjenning er gjeven. Blir det tvist om godkjenningsspørsmålet, kan retten fastsetje at ervervaren skal ha mellombels bruksrett medan saka varer. Slik bruksrett vil ervervaren normalt ikkje få der det er det er nokolunde sikkert at godkjenning kan nektast, til dømes der ein fysisk person kjøper andel nummer to i laget.

Har laget ikkje vedtektsfesta godkjenningsordning, kan det likevel vere aktuelt med pålegg om avhending dersom nokon har erverva ein andel i strid med lov eller vedtekter, til dømes det same tilfellet med kjøp av andel nummer to. Men i desse tilfella får ervervaren bruke bustaden inntil pålegget er etterkome eller tvangsfullført.

Utvalet meiner det er god grunn til å skilje mellom desse tilfella. Dersom laget ikkje har ordning med godkjenning av erverv, kan spørsmålet om pålegg om avhending kome opp etter ei tid, og kanskje etter at ervervaren har flytta inn i meir eller mindre god tru. Da er det hardare å krevje utkasting medan ein tvist går på, enn der ervervaren veit at han skal ha ei godkjenning før alt er i orden.

På same måte som i eigarseksjonslova, men til skilnad frå gjeldande burettslagslov, er det ikkje sett frist for å reise søksmål. Det skulle ikkje vere nødvendig når ein har ordninga med prøving i søksmåls former av eit salspålegg. Tanken er at tvisten normalt blir avgjort i samband med salspålegget, og ervervaren har neppe noko å vinne på å reise søksmål «i siste liten» for å trenere salspålegget. Namsretten må kunne avgjere spørsmålet sjølv om det er reist søksmål om godkjenningsnektinga. Men andelseigaren må ha rett til å reise søksmål om godkjenningsnektinga, for den del før salspålegg er gjeve. Det kan bli ein viss skilnad i høve til dagens lov dersom ervervaren etter godkjenningsnekting overfører til ein ny ervervar som laget heller ikkje vil godkjenne. Da kan laget etter 1960-lova krevje tvangssal straks søksmålsfristen er overseten for godkjenningsnekting nummer to, og treng ikkje gje nytt salspålegg. Men denne skilnaden bør ikkje vere nok til å innføre ein søksmålsfrist.

At forliksrådet ikkje skal kunne ta avgjerd om slik bruksrett, er i samsvar med regelen i gjeldande burettslagslov.

Det følgjer av tredje leddat dersom eigarskifte skal godkjennast, er den førre andelseigaren solidarisk ansvarleg med ein eller fleire nye ervervarar for betaling av felleskostnader fram til godkjenning av ein ny andelseigar er gjeven, eller det er rettskraftig avgjort at ein ny andelseigar har rett til å erverve andelen. Ein grunn til å nekte godkjenning kan nettopp vere manglande betalingsevne hos ervervaren. Utvalet har valt å nytte uttrykket «den førre andelseigaren» og ikkje «avhendaren», for det kan vere tale om anna enn regulær avhending.

Til § 4-6 Gebyr o.l.:

Paragrafen regulerer spørsmålet om gebyr eller anna vederlag til laget i samband med eigarskifte. I dag er det vanleg at avhendar eller ervervar må betale eit gebyr for det arbeidet laget, i praksis forretningsføraren, har i tilknyting til eigarskiftet, godkjenning medrekna. Det er dissens om det nærare innhaldet i ein ny regel. Det kan elles nemnast at laget kan krevje eit særleg gebyr for å avklåre forkjøpsretten etter eit førehandsvarsel om eigarskifte, jf. § 4-15 andre ledd.

Heile utvalet meiner at krav om vederlag til laget i tilknyting til eigarskifte bør sjåast i samanheng med andre vilkår for eigarskifte, og at laget ikkje kan stå fritt til å krevje kva vederlag som helst. Bollingmo, Fersum, Lilleholt, Mauseth, Mæland, Ohnstad, Zapffe og Aarum meiner at laget bør kunne krevje eit vederlag som står i rimeleg høve til dei kostnadene laget blir påført på grunn av eigarskiftet. Det er tale om ajourføring av andelseigarregister, utskriving av nye betalingsblankettar m.m. og behandling av godkjenningsspørsmålet. Laget må i alle høve rekne med å dekkje dei kostnadene forretningsføraren har med dette, og da er spørsmålet om kostnaden skal delast på alle andelseigarane, eller om kostnaden skal liggje på den som vil avhende andelen. Gjennom ei vederlags- eller gebyrordning blir kostnadene med transaksjonen betre synlege, og kostnaden blir plassert hos den som utløyser han. Slike kostnader bør gå inn i reknestykket for den som vurderer å skifte bustad, på same måte som til dømes kostnader med å flytte eit lån. Føresetnaden må vere at vederlaget til burettslaget svarar nokolunde til dei reelle kostnadene, og desse medlemmene meiner at fire gonger rettsgebyret, i dag 2 400 kroner, kan vere ei høveleg grense. Andelseigarane i burettslaget har ikkje interesse av å setje vederlaget høgare enn nødvendig, og spørsmålet om kva forretningsføraren skal ha, kan bli ein av mange faktorar i konkurransen mellom forretningsførarane. - Betaling til eit burettsregister, til långjevarar m.m. kjem i tillegg til dette vederlaget til burettslaget; det same gjeld vederlag til forretningsføraren eller til ein eigedomsmeklar for formidling av eit sal og gjennomføring av oppgjeret.

Sunde meiner at kostnader i samband med eigarskifte og godkjenning er vanlege driftskostnader for burettslaget, og at dei bør dekkjast på same måte som andre felleskostnader. Det er burettslaget som har kontrollen med kor effektivt desse oppgåvene skal gjennomførast, og det gjev best tildriv til rasjonell bruk av ressursane dersom kostnadene ikkje kan veltast over på avhendar eller ervervar. I alle høve blir dei reelle kostnadene små når dei viktigaste registreringane i samband med eigarskiftet no skal skje i burettsregisteret.

Til § 4-7 Forbod mot tidsavgrensing m.m.:

Etter utkastet er det høve til å vedtektsfeste vilkår for eigarskifte, eller om ein vil, vilkår for å bli andelseigar. Men utvalet meiner det ikkje bør vere høve til å ha vilkår for å halde fram som andelseigar. Slike vilkår ville innebere at andelseigarane skal ha plikt til å avhende andelen og flytte fordi dei sluttar hos ein bestemt arbeidsgjevar, fordi dei har nått ein bestemt alder, fordi dei har fått betre inntekter eller liknande. Slike reglar kan verke hardt for andelseigarane og familiane på minst to måtar: For det første kan dei måtte flytte frå heimen mot si vilje. Det er ein situasjon som kan vere alvorleg for den buande. For det andre kan dei måtte selje på eit tidspunkt der dei får ein langt dårlegare pris for andelen enn dei reknar med å få seinare. Ei slik avgrensing av retten til å bli buande samsvarar dårleg med tanken om at andelseigaren gjennom laget skal ha ein varig og trygg rett til bustad. Avgrensinga ville føre til at andelseigarane på mange vis var dårlegare verna i burettslag enn i leigeforhold; i tillegg til at retten ikkje er varig, ville dei òg bere ein økonomisk risiko.

Etter gjeldande burettslov er det høve til å setje vilkår for å halde fram som andelseigar. Der andelseigaren ikkje fyller vilkåret lenger, kan laget gje han pålegg om å selje, og pålegget kan setjast til side av retten dersom særlege grunnar talar for det. Det er ikkje kjent om slike saker har vore oppe for domstolane.

I nokre tilfelle må det likevel godtakast at andelseigaren får pålegg om å avhende andelen. Først og fremst gjeld det der andelseigaren har mishalde pliktene sine vesentleg; her er det strengt teke ikkje tale om pålegg på grunnlag av ei vedtektsføresegn, men tilfellet bør likevel nemnast for samanhengens skuld. Vidare bør pålegg om avhending godtakast der andelseigaren har overteke ein ny andel på det vilkåret at den førre andelen skal avhendast. Den mest aktuelle situasjonen er bruk av forkjøpsrett på det vilkåret at den gamle andelen skal avhendast; her kan vilkåret òg gå ut på at laget skal avhende den gamle andelen. Vedtektene kan òg fastsetje at andelseigaren må avhende ein andel han eig i eit anna lag, dersom han skal nytte forkjøpsretten; det same kan følgje av reglane i bustadbyggjelaget om utpeiking av best prioriterte forkjøpsrettshavar. Eit siste tilfelle har ein der det er sett som vilkår at andelseigaren skal vere andelseigar i eit bustadbyggjelag òg, altså der burettslaget er eit tilknytt burettslag etter definisjonen i § 1-3. Da må laget kunne påleggje andelseigaren å avhende andelen dersom han skulle melde seg ut av bustadbyggjelaget. Det kan nemnast at andelseigaren ikkje kan stengjast ute frå bustadbyggjelaget så lenge han eig andel i eit tilknytt lag.

Eit lovfesta tilfelle av tidsavgrensing har ein der andelen kan eigast for to år av ein kreditor som har erverva andelen for å berge pant, og der nokon har fått erverve andel som ikkje kan seljast på vanleg måte, jf. § 4-2 andre ledd og § 4-8 tredje ledd.

Til § 4-8 Pålegg om sal:

Dersom ein andel er erverva i strid med § 4-1 eller vedtektsføresegn etter § 4-4, kan laget påleggje ervervaren å selje andelen. Det følgjer av første ledd og er ei vidareføring av gjeldande lov. Andelen kan krevjast tvangsseld om pålegget ikkje er etterkome innan ein frist som ikkje er kortare enn seks månader. Etter gjeldande lov er denne fristen seks veker, men utvalet har valt same frist som for pålegg om sal etter mishald, jf. § 5-22. Der laget har vedtektsfesta krav om godkjenning av ny andelseigar, vil spørsmålet om andelseigaren fyller vilkåra, gjerne kome opp før han har flytta inn, og tre månader bør vere lang nok frist.

I andre leddet er det i første punktum teke inn ei føresegn om at andelen kan krevjast seld gjennom namsstyresmaktene etter reglene om tvangssal dersom han ikkje er seld innan fristen etter første leddet. Føresegna har mønster i eigarseksjonslova § 26. Etter gjeldande burettslagslov har laget også ein rett til å løyse inn andelen dersom han ikkje er seld innan fristen, men den regelen er ikkje ført vidare. Det kan vere tidkrevjande å fastsetje innløysingssummen, og regelen i gjeldande lov om at andelseigaren i slike tilfelle skal få att innskotet, kan føre til at han får meir enn andelen er verd. Etter utkastet kan laget kjøpe andelen ved tvangssalet der ingen andre vil kjøpe han, og dermed er ein i alle fall sikra at forholdet blir avvikla.

Andelseigaren skal normalt ha varsel om at tvangssal blir kravt; det følgjer av tilvisinga i andre ledd andre punktum til tvangslova §§ 4-18 og 4-19. Har andelseigaren innvendingar mot pålegget om sal som ikkje er klart grunnlause, kan tvangssalet berre skje etter behandling i søksmåls former, jf. tredje punktum. Retten til å krevje sal har reelt første prioritet; tvangssalet kan gjennomførast utan omsyn til hefte på andelen, jf. fjerde punktum.

I tredje ledd er det fastslege at reglane om pålegg om sal og om tvangssal gjeld tilsvarande der den som etter § 4-2 andre ledd kan eige ein andel for opp til to år, ikkje har kvitta seg med andelen innan fristen. Etter gjeldande lov kan departementet lengje fristen på to år, og dessutan kan retten setje til side pålegget om avhending dersom særlege grunnar talar for det. Utvalet meiner som før nemnt at det ikkje er behov for slike reglar om lenging av fristen. Det er ein ekstraordinær situasjon når ein kreditor kan erverve andelen for å berge pant, og likeins der nokon har erverva ein andel som ikkje let seg selje, og det bør ordnast opp i god tid før det er gått to år. Reglane om pålegg om sal og om tvangssal må òg gjerast gjeldande for dei tilfella der det er godteke at laget kan påleggje sal av andelen fordi vedtektsfesta vilkår for å vere andelseigar ikkje lenger er oppfylte, jf. føresegna i § 4-7.

Til § 4-9 Erverv av andel ved tvangssal:

I første ledd er det fastslege at laget kan erverve andelen ved tvangssal. Hovudregelen er elles at laget ikkje kan eige egne andelar; det går fram alt av § 4-1. Vidare går det fram av § 5-22 at laget har legalpant i andelen for krav mot andelseigaren, og at ein meir omfattande panterett kan vedtektsfestast, men at laget elles ikkje kan stifte pant i andelen ved avtale. I gjeldande lov er det ei føresegn om at laget kan erverve eigne andelar «i forbindelse med tvangsinndrivelse til dekning av egen fordring» (§ 14), og det er mogleg at det omfattar tilfelle der andre har kravt tvangssal òg. Utvalet har vurdert om retten til å erverve andelen skulle avgrensast til å gjelde tilfelle der ervervet var nødvendig for å berge pant som laget har i andelen, men er vorte ståande ved at retten til å erverve andel ved tvangssal kan gjerast generell. Handel med eigne andelar bør ikkje vere kurant i eit burettslag, men situasjonen er spesiell ved eit tvangssal, og det kan vere betre at laget kjøper andelen enn at han går for ein billeg penge til ein spekulant. I tilfelle der det er interesserte kjøparar som vil betale ein realistisk pris, og som har tenkt å flytte inn i bustaden, er det normalt ingen grunn til at laget skal kjøpe andelen. Unntaksvis kan det likevel vere at laget kjøper andelen for å skaffe ein utleigebustad eller for å gjere om bustaden til fellesareal. - Regelen her gjeld ved tvangssal. Skulle partane kome fram til ein avtale, kan innløysing skje etter § 3-2 tredje ledd.

Andre leddet gjev laget krav på skadebot for skadar eller forsømt vedlikehald der andelen blir kjøpt etter pålegg om avhending. Tap kan oppstå der laget må setje bustaden i stand for å få nokon til å ta over andelen og dermed ansvaret for felleskostnadene. Grunnen kan vere at fellesgjelda er så høg, anten generelt eller for den delen som svarar til den aktuelle bustaden, at ingen vil betale dei felleskostnadene som fell på denne bustaden. I så fall må fellesskapen ta tapet, og gjeld dette fleire andelar, må fellesgjelda kanskje sanerast for å unngå konkurs. I andre tilfelle kan grunnen vere at bustaden er så skadd eller dårleg vedlikehalden at ingen vil kjøpe han, men at andelen let seg selje etter at bustaden er sett i stand. Da bør laget kunne krevje skadebot for brot på plikta til å halde bustaden i stand; elles blir fellesskapen sitjande med tapet. Skadebotregelen er den same som i § 5-13; det vil seie at ein byggjer på kontrollansvaret.

Der laget elles kjøper andelen, trengst det ingen særleg skadebotregel. Restgjelda svarar andelseigaren normalt for i alle fall.

Etter tredje ledd skal andel som laget kjøper, slettast. Laget kan leige ut bustaden, eller det kan knytast ny andel til bustaden dersom laget finn ein kjøpar. Finn laget ein kjøpar etter kort tid, blir det berre ein formell skilnad mellom å selje andelen vidare og å utferde ein ny. Utvalet gjer derfor framlegg om at sletting ikkje er nødvendig der andelen kan seljast vidare innan tre månader. Fristen må reknast frå endeleg stadfesting av tvangssalet til avtale om sal er bindande. Det er for ordens skuld sagt at ein skal sjå bort frå andelen ved røysting på generalforsamling, også der sletting formelt ikkje er gjennomført enno. Det vil seie at laget ikkje kan røyste for andelen (det svarar til gjeldande rett), og andelen tel ikkje med når fleirtalet skal reknast ut.

Til § 4-10 Utløysing:

Etter paragrafen her kan retten påleggje laget å løyse ut ein andelseigar dersom tungtvegande grunnar talar for det. Det er rekna opp kva grunnar som kan gje rett til utløysing. Regelen har mønster i tilsvarande reglar i selskapslova og aksjelova. Stort sett vil det vere lite aktuelt å krevje utløysing. Andelseigaren er som regel like godt tent med å selje andelen og flytte. Er andelen verdilaus, kan han kome fri pliktene ved å seie opp bruksretten. Men i spesielle situasjonar kan det vere bruk for ein rett til utløysing, og ein slik rett kjem i så fall i staden for hevingsregelen som gjeld etter gjeldande lov om burettslag.

Særleg i små burettslag kan det tenkjast konfliktsituasjonar som ikkje kan løysast med drøftingar i generalforsamling, ved ei rettsleg prøving av generalforsamlingsvedtak eller ved liknande framgangsmåtar. Sal av andelen kan også vere ei lite rimeleg løysing dersom motsetningsforholdet til dei andre andelseigarane er slik at seljaren finn det nødvendig å opplyse interesserte kjøparar om det. Poenget med utløysinga er at laget - dei andre andelseigarane - må betale det andelen er verd. Det kan vere meir eller mindre enn pålydande på innskotet. Modellen til føresegnene om utløysing i utkastet her er dels asl. § 4-24, dels selskapslova § 2-32. Etter aksjelova er det nokså strenge vilkår for utløysing, medan det skal litt mindre til etter selskapslova. Bakgrunnen er at behovet ikkje er så stort i aksjeselskap; her er samarbeidet typisk mindre tett, og aksjeeigarane skal først og fremst ha avkasting på kapitalen. Reglane her ligg nærast aksjelova, mellom anna fordi avhending av andelen bør vere det normale.

I første ledd er vilkåra for å krevje utløysing tekne inn. Det er tale om mishald av plikter, til dømes når det gjeld vedlikehald av eigedommen, eller fleirtalsmisbruk. Alternativet alvorleg og varig motsetningsforhold kan berre gjelde spørsmål som har med drifta av laget å gjere. At andelseigarane elles kan vere uforlikte, gjev ikkje grunnlag for utløysing, men motsetningar av privat karakter kan føre til usemje også om lagsdrifta. Omstenda må vere slik at tungtvegande grunnar talar for utløysing, og det går dessutan fram av andre leddet at utløysing skal nektast der utløysinga ville verke urimeleg mot laget. Til saman fører dette til at utløysing ikkje er aktuelt anna enn i heilt spesielle tilfelle. Eit krav om utløysing må fremjast og følgjast opp med søksmål innan rimeleg tid; det er ikkje meininga at andelseigaren skal ha eit krav om utløysing i bakhand i påvente av at utløysing kan vere lønsamt.

Utløysingssummen skal fastsetjast av retten, jf. tredje ledd, og ein skal fram til omsetningsverdien av andelen like før utløysingsgrunnen kom opp. Rimeleg nok må ein sjå bort frå verdifall på grunn av dei omstenda som utløysinga byggjer på, til dømes forsømt vedlikehald frå laget. Men regelen fører òg til at andelseigaren ikkje får glede av eventuell verdistiging medan utløysingssaka varer.

På same måte som der laget kjøper ein andel ved tvangssal, skal andelen slettast om han ikkje kan seljast innan tre månader, og bustaden kan leigast ut om det ikkje blir knytt ein ny andel til bustaden.

Til § 4-11 Reglar om forkjøpsrett:

Føresegna gjeld verkeområdet for reglane om forkjøpsrett. Reglane gjeld berre dersom det følgjer av vedtektene at andelseigarar eller andre har forkjøpsrett når ein andel skiftar eigar. Dei er for det meste laga etter mønster av lov om løysingsrettar, men med tilpassingar til burettslag. Utvalet gjer framlegg om å halde på regelen om at lova om løysingsrettar ikkje skal regulere løysingsrettar i burettslag.

Som nemnt under 7.2.4 meiner utvalet at lova bør opne for at andelseigarane kan vedtektsfeste løysingsrettar eller andre forkjøpsrettar. Eigarseksjonslova frå 1997 opnar for løysingsrettar av alle slag, men dei kan berre innførast med tilslutning frå dei sameigarane det gjeld. Den som har kjøpt ein seksjon som det ikkje heftar løysingsrett på, treng ikkje finne seg i at fleirtalet innfører ein løysingsrett. Om eit fleirtal utan vidare kan ta bort ein innført løysingsrett, kan vere meir uklårt. Det skulle ikkje vere grunn til å hindre burettshavarar meir enn sameigarar å innføre løysingsrettar. Eit anna spørsmål er om lovgjevaren skal trekkje opp visse rammer for å sikre ei standardisering av reglane om disponering av bustaden.

Godtek ein at burettshavarane sjølve kan innføre løysingsrettar, må ein kunne godta at ein utbyggjar - gjerne eit bustadbyggjelag - tek løysingsrettar inn i vedtektene medan han sit med kontrollen over alle røystene i burettslaget. Slik er det for eigarseksjonar òg. Det går fram under 7.2.4 at bustadbyggjelaget eller andre bør kunne sikre seg at løysingsretten blir varig, gjennom eit veto mot ei vedtektsendring som tek bort løysingsretten.

Etter utkastet står laget nokså fritt til å fastsetje både forkjøpsrett og andre løysingsrettar og til å fastsetje nærare vilkår, for den del også forkjøpsrett til bestemt pris. Føresegnene i dei følgjande paragrafane er dels utfyllande reglar som kjem inn der anna ikkje følgjer av vedtektene, men nokre av reglane er ufråvikelege der laget først har innført forkjøpsrett. Dei sistnemnde reglane set dermed rammer for kva vilkår som kan gjelde for forkjøpsretten.

Til § 4-12 Rettsovergang til nærståande:

I første ledd er det fastsett etter mønster frå lov om løysingsrettar § 8 at forkjøpsrett ikkje kan gjerast gjeldande når andelen går over til visse nærståande, nemleg til ektemake, til livsarving, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i § 3 i husstandsfellesskapslova. Det er nokre skilnader frå reglane i gjeldande lov om burettslag om skjerma krins ved overføring av andel. Det er ikkje med noko unntak for overføring ved byte av bustad; det var ein regel som var mest aktuell medan prisreguleringa galdt. Paragrafen her kan ikkje fråvikast i vedtektene.

Til § 4-13 Utløysing av forkjøpsretten:

Føresegna har mønster i lov om løysingsrettar § 11 og gjeld spørsmålet om kva som utløyser forkjøpsretten. Spørsmålet om utgangspunktet for frist for å gjere retten gjeldande er regulert i § 4-15.

I første ledd er det fastsett at avhending av andelen utløyser forkjøpsretten frå den tid da det er avtala på bindande måte at andelen skal gå over til ny eigar. Andre leddetsvarar til lov om løysingsrettar § 11 andre ledd, om at tvangssal utløyser forkjøpsretten frå den tid det ligg føre rettskraftig stadfestingsorskurd etter tvangsfullføringslova §§ 11-30 og 11-51, jf. § 11-23. Tredje leddregulerer eigarskifte ved arv. Her blir forkjøpsretten utløyst ved arvefallet. Dersom retten berre kan gjerast gjeldande mot somme av arvingane, lyt det først vere bindande avgjort på skifte kven av dei som skal ta over andelen, jf også lov om løysingsrettar § 11 tredje ledd. Føresegnene i paragrafen kan fråvikast i vedtektene.

Til § 4-14 Kven som skal gjere forkjøpsretten gjeldande:

I denne paragrafen er det teke inn ei føresegn om at det berre er burettslaget som kan gjere forkjøpsretten gjeldande på vegner av forkjøpsrettshavarane. I dag kan det nok vere tvil om dette, men denne regelen er etter utvalets syn den mest praktiske ordninga. Dersom laget ikkje tek vare på interessene til forkjøpsrettshavarane, kan laget bli skadebotansvarleg. Føresegna kan fråvikast i vedtektene.

Normalt må det leggjast til grunn at den som vil nytte forkjøpsrett, må ha retten seinast på det tidspunktet da retten vart utløyst. Men der det blir gjeve førehandsvarsel om eigarskifte, kan til dømes den som melder seg inn i bustadbyggjelaget før andelen skiftar eigar, ha forkjøpsrett. Desse spørsmåla kan regulerast i vedtektene for burettslaget eller i reglane i bustadbyggjelaget om prioritet mellom forkjøpsrettshavarane.

Til § 4-15 Frist for å gjere forkjøpsretten gjeldande:

Føresegna regulerer spørsmålet om frist for å gjere forkjøpsretten gjeldande. Utvalet har prøvt å finne fram til reglar som sikrar ei smidig gjennomføring av forkjøpsretten, samtidig som omsynet til forkjøpsrettshavarane blir ivareteke. Etter gjeldande burettslagslov er det ein frist på tretti dagar etter at laget har fått melding om eigarskifte. Dessutan er det ein frist på tretti dagar frå laget har fått melding om ønske om overføring, men da må meldinga innehalde opplysning om prisvilkår, og det må sendast ny melding dersom andelen blir seld for ein lågare pris enn den oppgjevne. Det siste gjer at andelseigaren får valet mellom å by fram andelen til ein låg pris og å risikere fleire rundar. I praksis har mange bustadbyggjelag funne fram til løysingar der forkjøpsrettshavarane må melde seg sjølv om det ikkje er gjeve melding med bindande prisvilkår. Ulempa er at slike ordningar ikkje er nærare regulerte, og at det somtid oppstår tvil om gjennomføringa.

Føresegnene om frist for å gjennomføre forkjøpsretten skal gje eit vern for andelseigaren, og dei bør ikkje kunne fråvikast i vedtektene.

Hovudregelen går fram av første ledd. Fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande tek alltid utgangspunkt i ei melding om at andelen har skifta eigar; etter utkastet er det ikkje lenger tale om frist rekna frå melding om ønske om avhending. Meldinga om eigarskiftet skal innehalde opplysningar om pris og andre vilkår, slik at forkjøpsrettshavarane kan ta stilling til om dei er interesserte i å gå inn i avtalen. I dei vanlege salstilfella er det først når eigarskiftet er endeleg, ein veit kva pris andelen er seld for. Men fristen blir mykje kortare dersom andelseigaren har varsla om eigarskiftet. Der det ikkje er gjeve noko førehandsvarsel, er fristen tjue kalenderdagar. Er det gjeve førehandsvarsel, er fristen fem kvardagar etter at melding om endeleg eigarskifte er komen fram.

Den mest aktuelle forkjøpsretten, ved sida av forkjøpsrett for andre andelseigarar i burettslaget, er forkjøpsrett for andelseigarar i bustadbyggjelaget. Den praktiske gjennomføringa kjem nok til å gå ut på at bustadbyggjelaget averterer andelen etter at det er gjeve varsel om eigarskifte, og da kan det setjast ein frist for interesserte forkjøpsrettshavarar for å melde seg. Skal det bli tid til ei slik kunngjering, må varselet om planlagt eigarskifte vere kome fram seinast femten dagar før eigarskiftet. Kjem varselet seinare, bør den vanlege fristen på tjue dagar frå melding om endeleg eigarskifte gjelde. Det bør heller ikkje gå for lang tid mellom varsel om planlagt eigarskifte og gjennomføring av salet. Situasjonen kan ha endra seg i mellomtida, og andre forkjøpsrettshavarar kan vere aktuelle. Er varselet kome fram meir enn tre månader før eigarskiftet, bør den vanlege fristen på tjue dagar frå melding om eigarskiftet gjelde; da kan andelen lysast ut på nytt.

Varsel om planlagt eigarskifte kan kome i form av eit salsoppdrag til laget, ei melding frå ein advokat eller eigedomsmeklar som formidlar sal av andelen, eller ei melding frå andelseigaren sjølv.

Etter føresegna her er det ikkje noko vilkår at dei som melder interesse etter eit varsel om eigarskifte treng leggje inn noko bod på andelen ved eit ordinært sal, men det er heller ikkje noko i vegen for at dei gjer det. Forkjøpsretten kan i begge tilfelle utøvast ved at den som har best forkjøpsrett, går inn i det bodet som til slutt blir akseptert.

I andre leddet er det fastsett at laget kan krevje eit gebyr på opp til fem gonger rettsgebyret for å ta imot eit førehandsvarsel om eigarskifte. Rettsgebyret er i dag 600 kroner. Poenget med regelen er at ein andelseigar ikkje skal kunne sende inn ei rekkje førehandsvarsel som kanskje ikkje er alvorleg meinte, for å kunne vise til den korte fristen dersom andelen til slutt blir seld. Dersom forkjøpsretten blir gjord gjeldande, skal vederlaget betalast attende. Føresegna byggjer på ei interesseavveging. Andelseigaren må finne seg i at det kviler forkjøpsrett på andelen, og dersom han ønskjer at fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande skal kortast ned frå tjue kalenderdagar til fem kvardagar, må han betale eit gebyr for å dekkje kostnader laget har med å finne fram til interesserte. Men blir forkjøpsretten nytta, har avklåringa vore til gagn for forkjøpsrettshavaren, og det er meir rimeleg at han ber utgiftene. Blir andelen seld utan førehandsvarsel, og den lengste fristen gjeld, slepp andelseigaren å betale gebyr etter føresegna her.

Definisjonen av kvardagar, i høve til den korte fristen, finst i tredje ledd. Det følgjer av fjerde ledd at paragrafen ikkje kan fråvikast.

Til § 4-16 Løysingskravet:

Føresegna har mønster i lov om løysingsrettar § 13, og avgjer kven kravet om å nytte forkjøpsretten skal setjast fram for. Som det går fram av § 4-14, er det laget som gjer kravet gjeldande. Føresegna kan fråvikast i vedtektene.

Til § 4-17 Om rettar og plikter:

Etter første leddfølgjer det, etter mønster frå lov om løysingsrettar, at forkjøpsrettshavaren ved sal tek over dei rettane og pliktene ervervaren har etter avtalen, og slik trør i ervervarens sko. Forkjøpsrettshavaren kan til dømes òg gjere gjeldande dei mangelskrava ervervaren ville hatt.

I andre leddet er det etter mønster av lov om løysingsrettar fastsett at forkjøpsrettshavaren kan krevje å få overta bustaden til den tida som følgjer av avtale med ervervaren mot betaling av kjøpesummen, og i alle fall når andelseigaren eller ein ny eigar har fått rimeleg høve til å områ seg. I burettslag kan det vanskeleg godtakast at forkjøpsrettshavaren skal måtte respektere ein avtale om overtaking langt fram i tid, der avhendaren skal bruke eigedommen i mellomtida.

Forkjøpsrettshavaren får ikkje nyte godt av eventuell kreditt; han må betale kjøpesummen ved overtakinga. Har ervervaren fått svært lang kreditt, kan det ha påverka kjøpesummen, og da blir det dyrt for forkjøpsrettshavaren. Dette er det ikkje godt å hindre. Fiktive kredittavtaler kan ein skjere gjennom. Reelle kredittavtaler er det neppe mange av utanom i familieforhold. Slike særleg avtala rettar er det ikkje grunn til å la forkjøpsrettshavaren nyte godt av.

I tredje ledder det fastsett forfallstid for løysingsummen. Forkjøpsrettshavaren skal betale løysingssummen seinast fjorten dagar etter at løysingskravet vart sett fram og løysingssummen er endeleg fastsett, mot å få overta bustaden. Normalt skal løysingssummen betalast samtidig med overtakinga, og føresegnene her er forma slik at ingen av partane treng å gje frå seg ytinga på forskot. Men forkjøpsrettshavaren skal ikkje ha plikt til å betale før fjorten dagar etter at løysingssummen er endeleg fastsett. Løysingssummen er normalt fastsett ved sjølve salet, men dersom det trengst skjøn, kan det ta lengre tid. Vil forkjøpsrettshavaren ta over før det er gått fjorten dagar, må han òg betale før.

I fjerde ledd er det fastsett at laget svarar for betaling av løysingssummen. Krav mot laget kan etter dette berre setjast fram dersom forkjøpsrettshavaren etter påkrav på eller etter forfallsdagen ikkje har betalt innan fjorten dagar. For avhendaren eller ervervaren, alt etter kven som skal bere risikoen, er det viktig å kunne vere trygg på betalinga straks forkjøpsretten blir gjord gjeldande. Elles kunne ein tenkje seg uforsvarleg bruk av forkjøpsretten til fordel for personar som ikkje kan gjere opp for seg. I lov om løysingsrettar § 13 har ein reglar om at eigaren kan krevje bank- eller forsikringsgaranti. Her er det like enkelt at laget svarar for betalinga. På si side bør laget kunne krevje innbetaling eller garanti frå den som vil bruke forkjøpsretten. Vidare må det vere slik at kreditor først må krevje forkjøpsrettshavaren, men så bør han raskt kunne gå på laget. Det blir etter utvalets syn for strengt å krevje at kreditor først må drive inn det som kan hentast hos forkjøpsrettshavaren.

Etter femte leddhar forkjøpsrettshavaren rett til inntekter frå bustaden frå overtakinga av bruken og svarar for kostnadene frå same tid. Inntekter er neppe ofte aktuelt, men det kan vere tale om leigeinntekter eller utbetalingar frå laget.

Føresegnene om frist for å betale løysingssummen og om ansvar for laget skal verne andelseigaren og bør ikkje kunne fråvikast i vedtektene.

Til § 4-18 Løysingssummen:

I første ledd er det etter mønster frå lov om løysingsrettar ei føresegn om at løysingssummen skal setjast til den prisen andelen er seld for. Er andelen openbert seld til underpris, eller skiftar andelen eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris. Forkjøpsrettshavaren har ikkje plikt til å ta over hefte på andelen. Han treng til dømes ikkje gå inn i avtalar om overtaking av gjeld som del av kjøpesummen. Regelen her svarar i hovudsak til det som må reknast å gjelde etter 1960-lova.

Andre leddet har òg mønster i lov om løysingsrettar. Her er det fastsett at tvist om løysingssummen høyrer under skjøn.

Føresegnene i paragrafen her kan fråvikast i vedtektene, til dømes ved at det blir vedtektsfesta forkjøpsrett til bestemt pris.

Til § 4 -19 Angrefrist:

I denne paragrafen er det teke inn ei ny føresegn om angrefrist i tilfelle der bustaden ikkje har vore tilgjengeleg for synfaring før fristen for å bruke forkjøpsretten er ute. Dersom seljaren nektar synfaring eller på anna vis hindrar forkjøpsrettshavarane i å sjå bustaden, bør forkjøpsrettshavaren etter utvalets syn ha høve til å angre seg. I slike tilfelle kan forkjøpsretthavaren seie seg ubunden av løysingskravet innan to veker etter at bustaden vart overteken. Gjer han det, fell også lagets ansvar for betaling av løysingssummen bort. Med overtakinga som utgangspunkt for fristen kan nok fristen for å angre seg bli lang, men det kan seljaren unngå ved å tillate synfaring. Dersom andelseigaren vil ha samla synfaring på eit passande tidspunkt, må ein seie at bustaden har vore tilgjengeleg for synfaring. Føresegna er ufråvikeleg.

Til § 4-20 Omgjering:

Paragrafen har mønster i lov om løysingsrettar og fastset at avhendaren kan gjere om avtale som utløyser forkjøpsretten med verknad for forkjøpsrettshavaren fram til laget har fått melding om at andelen har skifta eigar. Etter dagens reglar for burettslag har det vore tvil om kor lenge avtalen kan gjerast om.

Til § 4-21 Forholdet mellom laget og forkjøpsrettshavarane:

Det følgjer av § 4-14 at det er laget som har ansvar for å gjere forkjøpsretten gjeldande på vegner av forkjøpsrettshavarane. Forholdet mellom laget og forkjøpsrettshavarane er regulert i paragrafen her. Ordninga er at laget må kunngjere bustaden med ein frist på minst fem dagar for å melde seg, jf. første ledd. Da vil det normalt ha gått 8-12 dagar frå melding om eigarskifte eller førehandsvarsel kom inn til laget. Det vil i så fall framleis vere att nokre dagar av tjuedagarsfristen, eventuelt dei femten kalenderdagane pluss fem kvardagane som ein minst vil ha etter førehandsvarsel om eigarskifte. Føresegnene skal verne forkjøpsrettshavarane, og dei bør ikkje kunne fråvikast.

I andre leddet er det fastslege at brot på reglane i første ledd, ikkje endrar fristane etter § 4-15. Det skal ikkje gå ut over avhendar og ervervar om burettslaget forsømer pliktene sine.

Av tredje ledd følgjer det at laget kan setje som vilkår for bruk av forkjøpsretten at forkjøpsretthavaren har betalt inn løysingssummen til laget eller stilt bankgaranti e.l. Regelen har samanheng med at laget svarar saman med forkjøpsrettshavaren for betaling av løysingssummen, jf. § 4-17.

Til kapittel 5 Bustadene

Kapittel 5 har føresegner om bustadene og bruksretten til dei. Hovudregelen er at kvar andelseigar har bruksrett til ein bustad, og at bustaden skal brukast av andelseigaren sjølv og familien. Saman med regelen om at kvar andelseigar kan eige berre ein andel i laget, gjev desse reglane uttrykk for brukareigeprinsippet. Reglane om sameige i andel heng nær saman med brukareigeprinsippet. Berre den som bur eller skal bu i bustaden, kan i høve til laget bli medeigar i andelen.

Etter nærare reglar kan bruken av bustaden overlatast til andre. I dei tilfella der bruken kan overlastast, må styret godkjenne brukaren, men godkjenning kan berre nektast med sakleg grunn. Alle bruksrettar til bustaden fell bort når andelen skiftar eigar.

Kapittelet har føresegner om fordelinga mellom laget og andelseigaren av vedlikehaldet av eigedommen og bustaden. Mishald av vedlikehaldsplikta frå andelseigaren kan føre til skadebotansvar i høve til både laget og andre andelseigarar. Laget kan òg bli skadebotansvarleg for mishald av den vedlikehaldsplikta som ligg på laget.

Felleskostnadene skal fordelast på andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningsliner som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Laget har pant i andelen for krav på dekning av felleskostnadene og andre krav frå lagsforholdet.

Bruksretten kan falle bort etter oppseiing frå andelseigaren, som i tilfelle går fri ansvaret for felleskostnader når oppseiingsfristen på seks månader er ute. Laget kan påleggje andelseigaren å selje andelen på grunn av vesentleg mishald; blir ikkje salspålegget følgt, kan andelen krevjast tvangsseld. I alvorlege mishaldstilfelle kan andelseigaren kastast ut før andelen er seld. Kapittelet har føresegner om kva som skjer med bruksretten i tilfelle av øydelegging ved brann o.l. og etter tvangssal eller konkurs.

Til § 5-1 Hovudregelen om buretten:

Hovudregelen om bruksretten går fram av paragrafen her. Kvar andelseigar har einerett til å bruke ein bustad i laget. Det er nemnt under 7.7.4.4 at bruksretten etter utkastet ikkje lenger skal reknast som ein leigerett, og husleigelova skal ikkje gjelde i forholdet mellom laget og andelseigaren. I tillegg til at andelseigaren har einerett til å bruke ein bustad, har han rett til å nytte fellesareal til det dei er etla eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva. Det er same regel som i eigarseksjonslova § 19, som har mønster i sameigelova.

Utkastet har ikkje nærare reglar om avgrensinga mellom bustader og fellesareal. I seksjonssameiger er ei slik avgrensing ein viktig del av seksjoneringa, men i burettslag har det ikkje vore vanleg med ei slik formell avgrensing. I praksis er det likevel sjeldan spørsmål om grensene mellom bustader og fellesareal. Avgrensinga er viktigast i høve til vedlikehaldsreglane, og nærare reglar om vedlikehald er gjevne i §§ 5-12 og 5-17.

Til § 5-2 Sameige i andel:

Paragrafen har nærare reglar om sameige i burettslagsandel. Desse spørsmåla heng så nær saman med bruksretten at dei passar best i kapittelet her. Skal ein gjennomføre brukareigeprinsippet, kan det ikkje vere fritt fram for etablering av sameige i burettslagsandelar. Da kunne ein risikere at bruken vart overlaten til andre saman med ein symbolsk sameigepart. Det er heller ikkje tenleg å fastsetje kor stor sameigepart ein brukar må ha. Etter gjeldande lov er regelen at berre ektemakar eller personar som i minst to år «naturlig har utgjort en husstand» kan erverve andel saman; dessutan er det særreglar om arvetilfella (brl. § 13). Kravet om to års husstandsfellesskap kan verke uheldig der to eller fleire kjøper ein andel saman for å etablere felles husstand. Utvalet gjer framlegg om at retten til å eige ein andel saman skal avhenge av om sameigarane skal bu i bustaden.

Av første ledd går det fram at berre den som bur eller skal bu i bustaden, kan bli eigar av sameigepart på annan måte enn ved arv. På det viset er regelen knytt til bruken av bustaden, ikkje til om partane er gifte eller har butt lenge saman. Det blir lettare å etablere sameige for dei som skal flytte saman, men ektemakar eller dei som har butt lenge saman, kan ikkje bli sameigarar utan at dei skal bruke bustaden. Det går fram at regelen gjeld spørsmålet om kven som er eigar i høve til laget. Partane seg imellom kan vere sameigarar anten det byggjer på avtale eller anna grunnlag, men med tanke på bruksretten eller forvaltningsrettane i laget, er det spørsmål om kven som er andelseigar i høve til laget. Regelen er heller ikkje til hinder for at det blir teke utlegg i sameigepart i andelen; jf. Rt. 1995.1381 for gjeldande rett. Spørsmålet om retten til pantsetje ein sameigepart i burettslagsandelen må avgjerast ut frå ei tolking av pantelova § 1-3 andre ledd. Utvalet meiner for sin del at pantsetjing av sameigeparten bør kunne skje, i den grad nokon ser mon i ein slik panterett, og at regelen her om erverv av sameigepart først bør kome inn ved realisasjonen. Realisasjon må i så fall skje etter same liner som for utlegg i sameigepart.

I andre leddet er det ei føresegn om situasjonen der ein sameigar ikkje bur i bustaden. Det kan oppstå der nokon er godkjende som sameigarar utan at dei tok bustaden i bruk saman, der sameigarane har butt saman og ein eller fleire av dei flyttar, og der nokon er vortne sameigarar ved arvefall. Der minst ein sameigar ikkje bur i bustaden, skal det reknast som overlating av bruken enda den eller dei andre av sameigarane bur der. Bruksoverlatinga kan vere tillaten etter reglane i §§ 5-3 til 5-6, til dømes der den eine ektemaken bur i bustaden. Regelen fører til at foreldre som kjøper ein bustad som eit barn skal bruke, noko som er greitt etter § 5-6, ikkje kan eige andelen saman i høve til laget, men utvalet går ut frå at det ikkje trengst nokon særregel for dette tilfellet.

Ulovleg bruksoverlating kan føre til pålegg om avhending av andelen. I den situasjonen skal pålegget reknast som oppfylt dersom ein eller fleire medeigarar som bur i bustaden, tek over heile andelen; da er forholdet retta. Det går fram av tredje ledd. Ein spesiell situasjon har ein der ein ektemakar blir separerte eller skilde, eller ein sambuar flyttar ut. Dersom den eller dei som bur att, meiner å ha krav etter ekteskapslova eller husstandsfellesskapslova på bruksrett til bustaden eller på overtaking av sameigeparten, bør det vere nok at slikt krav blir sett fram og følgt opp. Det er ikkje sikkert at den som har flytta, er viljug til på medverke til ein avtale. Fører ikkje kravet fram, kan det gjevast nytt pålegg om sal, og da nyttar det ikkje med ein ny freistnad på å få bruksrett eller overtaking av sameigepart. Men partane kan framleis bli samde om å rette forholdet gjennom overføring av sameigepart.

I fjerde ledd er det fastsett at det i tilknytte burettslag er nok at den eine sameigaren er andelseigar i bustadbyggjelaget.

Til § 5-3 Overlating av bruken:

Hovudregelen om overlating av bruken går fram av paragrafen her: Utan samtykke frå styret kan ikkje andelseigaren overlate bruken til andre utanom dei tilfella som er nemnde i §§ 5-4 til 5-6. Samtykke kan styret nekte utan å vise til grunn, til skilnad frå godkjenning, som er noko andelseigaren har krav på der det ikkje er sakleg grunn til å nekte. Overlating av bruken kan vere bortleige, men det kan vere andre former for overlating, til dømes bortlån av bustaden.

Til § 5-4 Overlating av bruken når andelseigaren sjølv bur i bustaden:

Etter paragrafen her kan andelseigaren fritt overlate bruken av ein del av bustaden så lenge andelseigaren sjølv skal bu der. I dag kan andelseigaren ta visse nærståande personar opp i husstanden utan godkjenning frå laget, medan opptak av andre husstandsmedlemmer og overlating av delar av bustaden til andre enn husstandsmedlemmer krev godkjenning frå laget. Godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn (husleigelova §§ 7-2 og 7-3). I føresegna her er det ikkje skilt mellom opptak av husstandsmedlemmer og overlating av delar av bustaden til andre, og utvalet har heller ikkje funne grunn til å stille opp noko vilkår om godkjenning her. I praksis har det neppe vore vanleg at laget har blanda seg i opptak av husstandsmedlemmer eller utleige av hyblar. I føresegna her er det ikkje sagt noko om kor stor del av bustaden som kan overlatast til andre, og i spesielle tilfelle kan situasjonen bli at andelseigaren brukar den minste delen av bustaden, men det er ikkje nødvendig å detaljregulere dette.

Til § 5-5 Overlating av bruken for opp til to år:

Paragrafen gjeld ein rett for andelseigaren til å overlate bruken av bustaden til andre for opp til to år utan å vise til nokon grunn. Regelen er ny i høve til gjeldande lov. Slik overlating av bruken kjem i tillegg til overlating av bruken av særlege grunnar som nemnde i § 5-6. Det kan vere fleire situasjonar der andelseigaren har bruk for å flytte utan å måtte selje andelen eller late bustaden stå tom. Til dømes skal andelseigaren flytte for å ta nytt arbeid, men veit ikkje om det blir varig. Ein periode var det mange som gjerne ville leige bort bustaden eitt år for å kunne trekkje frå tap ved salet i inntekta. Utprøving av sambuarskap har òg vore nemnd som ein situasjon der ein somtid vil vente litt med å selje den eine bustaden. Etter føresegna krev overlatinga av bruken godkjenning frå laget, men godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn i brukarens forhold. Det er dissens i utvalet om den nærare avgrensinga av retten til å overlate bruken for opp til to år utan særleg grunn.

Bollingmo, Fersum, Lilleholt, Mauseth, Mæland, Ohnstad, Zapffe og Aarum meiner at andelseigaren berre bør ha slik rett etter at han sjølv eller nærståande har brukt bustaden i minst eitt av dei to siste åra. På det viset kan ein hindre at folk kjøper burettslagsbustader for å leige dei bort opp til to år, for deretter kanskje å selje bustaden og byrje med utleige i ein ny bustad. Føresegna hindrar ikkje at andelseigaren kan leige bort bustaden før han sjølv flyttar inn dersom han kan vise til dei grunnane som er nemnde i § 5-6, til dømes der han må vere borte ei tid på grunn av sjukdom. Han kan òg overlate bruken til visse nærståande personar som ektemake og born. Dersom slike nærståande personar har butt i bustaden i minst eitt av dei to siste åra, kan bruken altså overlatast til andre etter toårsregelen. Desse medlemmene meiner at interessene til andelseigaren er godt ivaretekne etter denne regelen når ein tenkjer på at brukareigeprinsippet er utgangspunktet.

Overlating av bruken til fleire etter kvarandre må sjåast under eitt. Ein andelseigar som har brukt bustaden eitt år og deretter har leigt ut eitt år, kan ikkje leige ut for to nye år med tilvising til at han har butt i bustaden i eitt av dei to siste åra. Men har bustaden stått tom opp til eitt år etter at andelseigaren eller dei nærståande flytta, kan bustaden leigast ut i opp til to år.

Sunde meiner andelseigaren bør ha rett til å overlate bruken for opp til to år utan særleg grunn, og utan at det blir sett noko vilkår om at han eller nærståande skal ha brukt bustaden først. Ein burettslagsbustad er reelt ein eigarbustad som andelseigaren kjøper for full pris, og sjølv om brukareigeprinsippet ligg i botnen, bør andelseigaren ha ein viss råderett over bustaden. Det kan vere situasjonar der andelseigaren kjøper bustaden ei tid før han sjølv kan flytte inn, utan at dei særlege grunnane som er nemnde i § 5-6, ligg føre. Faren for at dette kan blir misbrukt, bør ikkje hindre at andelseigaren får ein slik disposisjonsrett. Dersom nokon systematisk kjøper opp bustader med sikte på å drive utleige, bør ein heller nekte godkjenning av ervervet. Også etter framlegget frå Sunde må det vere pause mellom fleire toårsperiodar, men pausen treng ikkje vere på minst eitt år, slik det blir etter framlegget frå dei andre medlemmene.

Til § 5-6 Overlating av bruken med særleg grunn:

Paragrafen har føresegner om rett til å overlate bruken i særlege tilfelle. Overlatinga av bruken krev godkjenning frå laget, men når vilkåra i paragrafen her først er oppfylte, kan ikkje godkjenning nektast utan sakleg grunn i brukarens forhold.

Første ledd nummer 1 gjeld tilfelle der andelseigaren er ein juridisk person. Der juridiske personar først kan vere andelseigarar, er det med sikte på utleige. Saman med andre leddet skal føresegna oppfattast slik at kvar ny brukar skal godkjennast av laget. For ein brukar som blir godkjend, kan ikkje godkjenning avgrensast i tid; den retten juridiske personar har til bruksoverlating, er ikkje tidsavgrensa.

I første ledd nummer 2 er det ein regel om rett til bruksoverlating ved mellombels fråvere som følgje av arbeid, utdanning, militærteneste, sjukdom eller andre tungtvegande grunnar. I husleigelova er det ein tilsvarande regel med avgrensing til to år, men den regelen gjeld ikkje i burettslag i dag. Derimot har burettslagslova ein regel om at nekting av samtykke til framleige kan setjast til side av retten dersom nektinga vil verke urimeleg.

Retten til å overlate bruken etter dette alternativet gjeld berre der andelseigaren skal vere borte mellombels, det vil seie at det er meininga er å kome att. Blir planane endra seinare, skal andelseigaren avvikle bruksoverlatinga og eventuelt selje andelen, men det er i praksis ikkje lett å fastslå når planane definitivt er endra.

Nummer 3 gjeld overlating av bruken til ektemake, andelseigarens eller ektemakens slektningar i rett opp- eller nedstigande line eller fosterbarn av andelseigaren eller ektemaken. Føresegna er slik formulert at minst ein medlem av husstanden må stå i slikt forhold til andelseigaren eller ektemaken; der til dømes ein son eller ei dotter bruker bustaden, må dei kunne ta inn husstandsmedlemmer. Registrerte partnarar står allment i same stilling som ektemakar. For ugifte og uregistrerte sambuarar er det sjølve bustadfellesskapen som er kjennemerket på sambuarforholdet, så her blir det ikkje tale om bruksoverlating i andre tilfelle enn dei som er nemnde i nummer 4.

Føresegna i nummer 4 gjeld tilfelle der ein ektemake eller annan husstandsmedlem har krav på bruksrett etter samlivsbrot. I slike tilfelle bør regelen vere at laget må finne seg i den bruksretten som følgjer av dei familierettslege reglane. Formuleringa «har krav på» inneber at ein avtala bruksrett berre er omfatta i den grad det er ein bruksrett som vedkomande har krav på etter dei nemnde reglane.

Til § 5-7 Søknad om godkjenning:

I første ledd er det fastsett at brukaren skal reknast som godkjend dersom laget ikkje har svara innan ein månad etter at søknaden kom fram. Gjeldande burettslagslov har ein frist for å svare på søknad om framleige, men det går ikkje fram kva som er verknaden av at fristen blir overseten (§ 34a). I husleigelova § 7-6 er det ein liknande regel som i føresegna her om godkjenning ved passivitet. Fristen går frå ein skriftleg søknad kom fram til laget, og svaret må vere forsvarleg sendt innan fristen. Reglar om fristrekning går fram av § 13-3. Oversitjing av fristen fører berre til at godkjenning er gjeven; andelseigaren får ikkje betre rett til bruksoverlating. Søkjer han til dømes om bruksoverlating for tre år, gjeld ikkje retten for meir enn to år sjølv om laget ikkje svarar. I kva grad passivitet kan gje grunnlag for samtykke frå laget til bruksoverlating ut over det andelseigaren har rett til etter lova, må avgjerast etter vanlege avtalerettslege reglar.

Andre leddet gjeld spørsmålet om gebyr eller anna vederlag til laget for arbeidet med godkjenning av brukar. Bollingmo, Fersum, Lilleholt, Mauseth, Mæland og Ohnstad meiner at laget bør kunne krevje eit vederlag på opp til to gonger rettsgebyret, i dag 1 200 kroner, for dette arbeidet. Det er ikkje utan vidare rimeleg at dei andre andelseigarane skal bere desse kostnadene, til dømes der andelseigaren er ein juridisk person, og leigarane kanskje skiftar ofte. Sunde, Zapffe og Aarum meiner at godkjenning av brukarar er ein del av drifta av laget, og at kostnaden bør dekkjast på line med andre felleskostnader.

Til § 5-8 Andelseigarens ansvar:

I første ledd er det slege fast at overlating av bruken ikkje minkar andelseigarens plikter i høve til laget. Andelseigaren er ansvarleg for betaling av felleskostnader, for vedlikehald av bustaden og for etterleving av vanlege husordensreglar. Ansvar for skade på eigedommen må vurderast meir konkret: Oppstår det skade på andre bustader eller på eigedommen elles som følgje av mishald av vedlikehaldsplikta eller som følgje av måten bustaden blir brukt på, må utgangspunktet vere at andelseigaren svarar for dette. Spørsmålet kan vere meir tvilsamt der skaden ikkje står direkte i samanheng med bruken av bustaden, til dømes der brukaren knuser ei rute i eigedommen på veg til eller frå bustaden. I tilfelle av husbråk, sjikanering av grannar, misbruk av fellesareal m.m. er utgangspunktet helst at andelseigaren kan påleggjast å selje andelen dersom mishaldet er vesentleg, men her kan det ha vekt i mishaldsvurderinga dersom andelseigaren har prøvt å stanse mishaldet, til dømes ved å seie opp brukaren eller krevje han utkasta.

Etter andre leddet skal ein andelseigar som er juridisk person, peike ut ein fullmektig som kan ta imot meldingar frå laget om bruken av bustaden. Andelseigaren skal ha plikt til å svare skriftleg innan ti dagar på skriv som gjeld mishald av pliktene i laget. Svarar ikkje andelseigaren innan ti dagar, er det eit mishald i seg sjølv. Om slikt mishald er vesentleg, må vurderast konkret, og i vurderinga må ein mellom anna trekkje inn kor alvorlege forhold som låg attom førespurnaden frå laget. Er andelseigaren ein kommune eller eit anna offentleg organ, kan ikkje mishald vurderast mildare på grunn av mangel på folk eller pengar. Her er det tale om privatrettslege forhold der pengemangel etter vanlege reglar ikkje orsakar mishald.

Til § 5-9 Pålegg om flytting:

Laget kan etter første ledd påleggje brukaren å flytte og eventuelt krevje tvangsfråviking dersom bruken er overlaten i strid med reglane. Det må leggjast til grunn at det same følgjer av tvangslova § 13-2 tredje ledd bokstav e, som gjeld tilhøve der det er openbert at saksøkte ikkje har rett til å inneha eigedommen. Er ikkje bruksoverlatinga lovleg, har ikkje brukaren rett til å vere i bustaden. Føresegna er formulert slik at laget har eit krav på fråflytting som laget eventuelt kan få dom på.

Etter andre leddet kan laget krevje tvangsfråviking i alvorlege mishaldstilfelle. Ein tilsvarande regel om utkasting av andelseigaren går fram av § 5-23, men i dei tilfella må salspålegg òg gjevast. Det er ikkje opplagt at desse tilfella går inn under tvangslova § 13-2 tredje ledd bokstav e, og det bør derfor takast inn eigne reglar. Slik er det òg i eigarseksjonslova § 27. Både i eigarseksjonslova, i føresegna her og i § 5-23 er det særleg vist til at fråviking eventuelt kan skje etter prøving i søksmåls former der saksøkte har motsegner som er til hinder for ei summarisk avgjerd.

Til § 5-10 Bortfall av bruksrett:

Det går fram av første ledd at alle bruksrettar til bustaden fell bort når andelen skiftar eigar. Regelen omfattar òg andelseigarens rett til bruk, men det bortfallet ville gå fram alt av § 5-1. Viktigare er det at alle bruksrettar som er utleidde frå andelseigaren fell bort, med det unntaket som går fram av andre leddet.

Utvalet har vurdert fleire løysingar her. Ein kunne tenkje seg at bruksretten hefta på andelen, slik at ein ny andelseigar måtte respektere bruksretten. Retten kunne i tilfelle få vern mot kreditorar og omsetningservervarar ved registrering i burettsregisteret. Utvalet er kome til at ein slik regel kan skape komplikasjonar. Ut frå brukareigeprinsippet er overlating av bruken det unormale i burettslag; hovudregelen er at andelseigaren sjølv skal bu i bustaden. Retten til å overlate bruken i nokre tilfelle er stort sett knytt til andelseigarens situasjon; brukaren er andelseigarens nærståande, det er han som er borte på grunn av arbeid, osb. Ein rett for brukaren kunne ikkje godt gå vidare enn andelseigarens rett til overlating av bruken, og det ville føre til at brukaren i alle fall stod i ein utsett posisjon når andelen skifta eigar. I høve til forkjøpsretten måtte ein ha nærare reglar om prioritet for bruksretten.

Utvalet meiner at den regelen som gjev best samanheng, er at alle bruksrettar fell bort ved eigarskiftet. På det viset får leigaren av ein burettslagsbustad ein rett som er dårleg verna i nokre samanhengar, men det er noko som vil vere kjent på førehand. Helst må ein seie at dette er regelen i dag òg; når andelen skiftar eigar, fell andelseigarens leigerett bort og dermed eventuelle framleigerettar. Det kan etter omstenda vere mindre rimeleg at andelseigaren kan kvitte seg med ein leigar ved å avhende andelen, men det kan eit stykke på veg avhjelpast med den skadebotregelen som utvalet gjer framlegg om i tredje ledd.

I andre leddet er det gjort unntak for bruksrett etter ekteskapslova eller husstandsfellesskapslova. Det er nytta same formulering som i § 5-6 første ledd nummer 4. Etter gjeldande rett har brukaren i slike tilfelle ein forkjøpsrett ved eigarskifte, men blir ikkje forkjøpsretten nytta, fell bruksretten bort. Det er ein regel som kan verke hardt der bruksretten kanskje er gjeven på grunn av omsorg for felles born og nettopp fordi parten ikkje har midlar til å løyse ut den andre parten. Etter utkastet skal retten berre falle bort etter vanlege reglar for bortfall av hefte, i praksis ved at retten fell bort ved tvangssal som er kravt av betre prioritert panthavar. Mot yngre rettsstiftingar skal bruksretten ha vern utan registrering eller anna rettsvernakt. I høve til vedtektsfesta forkjøpsrett bør bruksretten stå seg, men da slik at forkjøpsretten kan gjerast gjeldande når bruksretten fell bort. Er andelen seld med påhefte av bruksretten, må eigaren finne seg i at forkjøpsretten blir gjord gjeldande når brukaren flyttar.

Etter tredje ledd er det teke inn ein regel om skadebotansvar for andelseigaren dersom bruksretten fell bort på grunn av eigarskifte. Avhendar andelseigaren andelen friviljug, blir skadebotansvar hovudregelen om ikkje avhendinga skjer i forståing med brukaren, eller bruksretten ikkje er avvikla på normal måte, oftast etter reglane i husleigelova. Det same blir som regel resultatet der andelen blir tvangsseld fordi andelseigaren ikkje gjer opp for seg. Ein liknande skadebotregel gjeld i tilhøvet mellom hovudleigar og framleigar etter husleigelova § 7-7 tredje ledd.

Til § 5-11 Bruken av bustaden og eigedommen

Første ledd er ei generell føresegn om at andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala, og at bruken av bustaden og fellesareala ikkje på urimeleg eller unødvendig vis må vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar. Liknande formuleringar har ein i eigarseksjonslova og sameigelova. Regelen fangar opp slikt som plagsam støy eller lukt, tilgrising av oppgangar og uforsiktig omgang med eld eller vatn. Noko av dette kan regulerast nærare i ordensreglar etter fjerde ledd. Brot på desse pliktene er mishald, og det må avgjerast i det einskilde tilfellet om mishaldet er vesentleg, slik at det kan føre til pålegg om sal.

I eigarseksjonslova § 19 er det ei føresegn om at vedtektene kan ha reglar om einerett for ein eller fleire sameigarar til bruk av delar av fellesareal. Utvalet ser ikkje grunn til å regulere dette nærare i lova her. Laget kan til dømes ha ordningar med bortleige av garasjar utan at det må vedtektsfestast. Generelt gjeld det eit krav om at slike ordningar ikkje må stride mot dei allmenne reglane om mindretalsvern.

I andre leddet er det fastsett at andelseigaren har rett til å gjennomføre tiltak som trengst på grunn av funksjonshemming. Tiltaka treng godkjenning frå styret, men godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn. Inne i bustaden kan andelseigaren stort sett gjennomføre slike tiltak utan godkjenning. Det er andelseigaren sjølv som må bere kostnaden med tiltaka, om det da ikkje følgjer av byggje- og finansieringsplanen, avtale eller offentlege vedtak at laget har plikt til å gjennomføre slike tiltak. Liknande føresegner finst i eigarseksjonslova og husleigelova.

Av tredje ledd går det fram at andelseigaren ikkje kan bruke bustaden til anna enn bustadføremål, om ikkje styret gjev samtykke til det. Gjeld det varig bruk til anna enn bustad, må andelen løysast inn; det er berre til bustader det kan vere knytt andelar. Ein må sjå konkret på karakteren av bruken, og særleg må ein leggje vekt på kva ulemper bruken fører med seg for andre andelseigarar. Det å ha heimekontor eller å drive forfattarverksemd eller former for husflid som ikkje fører med seg større bråk, risting e.l. eller mykje trafikk av kundar, er ikkje i strid med bustadføremålet. Det same gjeld barnepass for andre innafor rimelege rammer. Eit grunnvilkår må vere at bustaden framleis er i bruk som bustad, og ikkje blir nytta berre til næringsverksemd. Føresegna svarar til gjeldande regel for burettslagsbustader, og liknande reglar gjeld for bustadseksjonar. Ein må ta omsyn til at oppfatninga av kva som er akseptabelt, kan endre seg frå tid til anna.

I fjerde ledd er det fastsett i første punktum at styret kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen. Det svarar til dagens regel. I eigarseksjonslova må ordensreglar vedtakast på sameigarmøte, men det ville bryte med systemet i lova her om slike vedtak skulle leggjast til generalforsamlinga. I tilfelle måtte det bli tale om at generalforsamlinga skulle gje samtykke til reglane, men det synest ikkje nødvendig. Den som er misnøgd med reglane, kan krevje at dei blir tekne opp på generalforsamlinga, og eit fleirtal der kan instruere styret om eventuelle endingar.

Andre punktum gjeld forbod mot dyrehald. Utgangspunktet er at laget kan innføre forbod mot dyrehald, men brukaren av bustaden - anten det er andelseigaren eller ein annan - kan likevel halde dyr dersom gode grunnar talar for det, og dyrehaldet ikkje er til ulempe for dei andre brukarane av eigedommen. Er det viktig for brukaren å ha dyr, til dømes å halde førarhund, må ein sjå bort frå ulemper av lite omfang. Same regelen gjeld i dag for burettslag etter husleigelova frå 1999, og ein tilsvarande regel gjeld i seksjonssameiger.

Til § 5-12 Vedlikehald m.m. frå andelseigaren:

Hovudregelen om at andelseigaren må halde bustaden i forsvarleg stand, går fram av første ledd.

Når utkastet byggjer på at bruksretten ikkje lenger skal reknast som ein leigerett, inneber det formelt at andelseigaren får ein vidare råderett over bustaden. Etter utkastet skal råderetten vere den same over ein burettslagsbustad som ein bustadseksjon. I praksis har nok mange burettslag praktisert reglane slik. Etter utkastet kan andelseigaren til dømes skifte kjøkeninnreiing, flytte vegger eller ta ut innvendige dører utan samtykke frå laget, så lenge han ikkje grip inn i berande konstruksjonar. Laget kan krevje at bustaden blir halden forsvarleg i stand. Det inneber først og fremst at bustaden må haldast i slik stand at det ikkje oppstår skade eller ulempe for andre. Til dømes må golvet på badet vere tett, og ventilar må vere opne. I burettslag har kravet om forsvarleg stand ei side som ikkje er aktuell i seksjonssameiger: Dersom bustaden blir skadd eller vedlikehaldet forsømt, kan det i visse tilfelle føre til at bustaden ikkje kan seljast. Andelseigaren kan - til skilnad frå seksjonseigaren - kome fri ansvaret for felleskostnadene ved å seie opp. Etter utkastet kan laget i slike tilfelle kjøpe andelen og krevje skadebot for skadar og forsømt vedlikehald (§ 4-9).

I dag er spørsmålet om vedlikehald av burettslagsbustader regulert gjennom tilvisinga til husleigelova. Det er likevel vanleg at husleigeavtalane i burettslag legg meir av det indre vedlikehaldet av bustaden på andelseigaren enn det som følgjer av lova. Utvalet har teke utgangspunkt i den fordelinga som er vanleg i burettslag i dag, men har prøvt å presisere andelseigarens vedlikehaldsplikt noko betre. Det er òg skilnader i høve til gjeldande rett med omsyn til utskifting av ting og ansvar for tilfeldig skade.

Av andre leddet går det fram at andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden. Opprekninga er ikkje uttømmande («slikt som»). Vedlikehald inneber til dømes måling eller tapetsering, smøring eller reinsing av apparat, staking av røyr, skifting av glasruter, osb. Grensa mellom vedlikehald på den eine sida og reparasjon og utskifting på den andre blir stort sett ikkje viktig, jf. tredje ledd. Innvendige flater er golv, tak og vegger, medrekna ytterdører og innvendige dører og innsida av ein balkong.

I tredje ledd er det presisert at vedlikehaldsplikta omfattar reparasjon og utskifting, og her er det rekna opp nokre av dei mest aktuelle objekta. Samtidig er det ei avgrensing mot utskifting av vindauge og ytterdører; her er det normalt ønskjeleg at laget har det avgjerande ordet, og ofte er det tiltak som bør gjennomførast likt for fleire bustader. Det er òg ei avgrensing mot reparasjon og utskifting av tak, bjelkelag og berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn berande konstruksjonar. Her er det tale om arbeid som bør utførast under lagets kontroll, og da er det greiast at plikta til reparasjon og utskifting ligg på laget.

I dei tilfella der reparasjon og utskiftingar ikkje ligg til andelseigaren, og derfor fell på laget ut frå den allmenne plikta til å halde eigedommen i stand, kan det vere at kostnaden likevel må berast av andelseigaren, til dømes fordi han har vore uforsiktig med bustaden.

Det er fastslege i fjerde ledd at vedlikehaldsplikta òg femner om utbetring av tilfeldig skade; det er nok ein skilnad i høve til gjeldande reglar. Tilfeldig skade kan vere slikt som uvêr, men det kan òg vere skade som er påført av tredjeperson, til dømes ved innbrot i bustaden. Ofte vil slik skade vere dekt av forsikringar. Her bør ein passe på at avgrensinga mellom forsikringane, som forsikring av innbu og av bygg, er tilpassa avgrensinga av vedlikehaldsplikta.

Etter femte ledd kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen. Det kan gjerast på to måtar, anten gjennom vedtektsføresegn eller gjennom individuelle avtalar. I vedtektene kan vedlikehaldsplikta endrast med vanleg vedtektsfleirtal (to tredels fleirtal), men da er føresetnaden at endringa ikkje forrykkjer forholdet mellom andelseigarane. Det vil vere i strid med det vanlege mindretalsvernet dersom vedlikehaldsplikta vart meir tyngjande for berre nokre av andelseigarane. Det er likevel vanskeleg å detaljregulere dette i lova, for det kan tenkjast omlegging som omfattar både vedlikehald og fordeling av felleskostnader, til dømes i samband med endringar av bygget. Avtalar med den einskilde andelseigaren kan vere av fleire slag; det kan til dømes vere at andelseigaren tek på seg det ytre vedlikehaldet av eit rekkjehus mot reduksjon av felleskostnadene. Slike avtalar gjeld ikkje utan vidare i høve til neste andelseigar.

Reint allment bør ein godta fleksibilitet og omleggingar av vedlikehaldet etter behov, så lenge ein passar på at balansen mellom andelseigarane blir halden oppe. I nokre burettslag, eller i somme periodar i same burettslaget, kan det vere ønske om at mest mogleg av vedlikehaldet skal liggje til andelseigaren. Andre gonger kan andelseigarane ønskje at meir av vedlikehaldet skal utførast som ei fellesoppgåve. Det kan vere at andelseigarane på grunn av alder eller livssituasjon elles ser seg tente med å sleppe utføringa av vedlikehaldet og heller betale litt meir. Burettslagsforma opnar nettopp for at ein kan finne slike løysingar.

Til § 5-13 Andelseigarens skadebotansvar i høve til laget:

Paragrafen fastset skadebotansvar for andelseigaren i høve til laget for mishald av plikta til å fare fint med bustaden og fellesareala og plikta til vedlikehald. Ansvaret er bygt opp kring kontrollansvarsreglane som no finst i ei rekkje lover, som kjøpslova, handverkartenestelova, avhendingslova, bustadoppføringslova og husleigelova. Føresegnene må tolkast i tråd med dei tilsvarande føresegnene i desse andre lovene, og på dei punkta der det tolkingstvil, må tvilen mest mogleg avklårast for alle lovene under eitt - så langt føresegnene er like. Pliktene for andelseigaren følgjer av lagsforholdet og byggjer ikkje eigentleg på kontrakt (bortsett frå tilfella med særleg avtale), men skadebotansvaret bør regulerast etter same liner som ved mishald av kontraktsplikter. Reguleringa er likevel gjord litt enklare enn i kontraktslovene, til dømes slik at det ikkje er teke med reklamasjonsfristar.

Hovudregelen om ansvaret går fram av første ledd. Andelseigaren er ansvarleg for skade som følgje av mishald om han ikkje kan vise at mishaldet kom av ei uventa hindring. Av andre leddet følgjer det at andelseigaren svarar for mishald frå tredjeperson som han har gjeve i oppdrag å oppfylle pliktene, til dømes handverkarar som skal utføre vedlikehald eller reparasjonar. Skal andelseigaren sleppe fri dette ansvaret, må både han og tredjepersonen vere råka av ei uventa hindring. Ei føresegn om direktekrav mot tredjeperson er teken inn i § 5-14.

I tredje ledd er det fastsett at kontrollansvaret ikkje omfattar tap som oppstår ved at bruken av eigedommen eller delar av eigedommen blir avbroten, til dømes ved at laget mistar leigeinntekter for ein utleigebustad eller eit lokale. For slikt tap svarar andelseigaren berre på skyldgrunnlag. Det svarar til regelen for indirekte tap i andre lover; det er denne forma for indirekte tap som er aktuell i eit burettslag. Ansvaret i høve til andre andelseigarar går fram av § 5-15.

Av fjerde ledd følgjer det at andelseigaren berre svarar for tap som ein rimeleg kunne rekne med som følgje av mishaldet, og at laget har plikt til å avgrense tapet. Etter femte ledd kan ansvaret lempast. Dette er element i ansvarsreguleringa som svarer til reguleringa i dei før nemnde lovene.

Til § 5-14 Krav mot bakre ledd

Etter paragrafen her kan laget gjere mishaldskrav gjeldande direkte mot handverkarar eller andre avtalepartar i same grad som andelseigaren sjølv kunne det. Slike føresegner om krav mot bakre ledd (direktekrav) har ein etter kvart i fleire lover, men det er usikkert kor langt slike krav kan gjerast gjeldande utan lovheimel. Utvalet meiner det kan vere tenleg med ein direktekravsregel i desse forholda, til dømes der det oppstår tap fordi ein handverkar har gjort dårleg arbeid, og andelseigaren kanskje har flytta eller ikkje er søkjegod. Etter omstenda kan det vere ein fordel for andelseigaren òg at laget går direkte på bakre ledd.

Føresegna er formulert etter mønster av bustadoppføringslova § 37. Regelen er likevel gjord noko vidare ved at alle mishaldskrav er omfatta; etter dei andre lovene er direktekrav avgrensa til krav som følgje av mangel. Utvalet reknar med at det berre unntaksvis blir aktuelt med direktekrav i forseinkingstilfelle, men meiner at regelen kan ha den vidare rekkjevidda.

Regelen om direktekrav bør gjelde tilsvarande der ein annan andelseigar har skadebotkrav, jf. § 5-15, og der andelseigaren har skadebotkrav mot laget, jf. § 5-18.

Til § 5-15 Andelseigarens skadebotansvar i høve til andre andelseigarar:

Mishald av pliktene etter § 5-12 kan føre til tap ikkje berre for laget, men òg for andre andelseigarar. Eit typisk tilfelle er manglande vedlikehald av baderom som fører til at vatn renn ned i bustaden under. Skadane på eigen bustad må andelseigaren rette sjølv, med unntak for slike reparasjonar og utskiftingar som ligg til laget, til dømes ròteskadar på bjelkelag. Skadane på himling eller vegger i bustaden under, skal laget utbetre, jf. § 5-17 første ledd. Laget kan krevje skadebot av andelseigaren etter § 5-13 dersom vilkåra der er oppfylte. Men andelseigaren i bustaden under kan li tap fordi han har fått øydelagt møblar, eller fordi han må flytte ut av bustaden nokre dagar medan reparasjonane går på. Slikt tap svarar den mishaldande andelseigaren for etter føresegna her. Ansvaret byggjer på kontrollansvarsregelen.

I andre leddet er det ein regel om at kontrollansvaret ikkje omfattar visse typar indirekte tap, og at andelseigaren svarar for slikt tap berre på skyldgrunnlag. Indirekte tap kan vere meir samansett for ein andelseigar enn for laget, og avgrensinga er derfor annleis. Alt tap i næring bør reknast som indirekte; det kan gjelde næring som blir driven i bustaden, eller det kan vere tap fordi andelseigaren må vere heime. Her òg bør tap som følgje av avbrot i bruken av eigedommen som utgangspunkt reknast som indirekte, men kostnader med nødvendig innlosjering av andelseigaren eller ein brukar av bustaden, bør likevel reknast som direkte tap som er omfatta av det strengare ansvaret. Vidare bør tap som følgje av skade på ting som utgangspunkt reknast som indirekte; formuleringa omfattar òg skade på person, men den avgrensinga ville ein nok kome til i alle fall. Skade på sjølve bustaden vil oftast bli dekt av burettslaget, jf. det som er sagt ovafor, og da er det i høve til laget den mishaldande andelseigaren som er ansvarleg. Men har den skadelidande andelseigaren og laget funne fram til andre ordningar for utbetringa, skal ikkje det minke ansvaret. Tap som følgje av skade på bustaden bør derfor omfattast av det strenge ansvaret. Slik bør det òg vere med skade på vanleg tilhøyrsle til bustaden. I avgrensinga til vanleg tilhøyrsle ligg det at meir spesielle ting som den skadelidande andelseigaren oppbevarer i bustaden, ikkje er omfatta av kontrollansvaret. For uvanleg verdifulle ting kan òg regelen i § 5-13 fjerde ledd med avgrensing til pårekneleg skade kome inn.

I tredje ledd er det ei tilvising til andre, fjerde og femte ledd i § 5-13 og til § 5-14. Andre leddet i paragrafen her kjem i staden for føresegna i § 5-13 tredje ledd.

Til § 5-16 Ansvar ved eigarskifte:

Paragrafen gjeld vedlikehalds- og ansvarsspørsmåla ved eigarskifte. Hovudregelen er at skadar og vedlikehaldsmanglar er ei sak mellom ny og gammal eigar; det følgjer av første ledd. Den nye eigaren kan ikkje krevje at burettslaget skal setje i stand bustaden. Men er det oppgåver som høyrer under laget, til dømes reparasjon av berande konstruksjonar, må laget ta seg av arbeidet. Eventuelt krav på skadebot må laget rette mot den gamle andelseigaren. I den samanhengen kan det vere tenleg dersom laget i samband med eigarskiftet undersøkjer om det er aktuelle skadar som laget må utbetre, og at eventuelle skadebotkrav blir gjorde opp, eventuelt med dekning i legalpanteretten.

Av andre leddet følgjer det at den nye andelseigaren er ansvarleg i høve til laget og andre andelseigarar for eige mishald. Er den nye andelseigaren klår over at noko må gjerast for å unngå skade, til dømes å reparere baderomsgolv eller røyr i kjøkenbenken, skifte defekte vifter e.l., ligg det innafor hans kontroll å hindre vidare skadeutvikling. Men er det ikkje grunn til mistanke om at noko er gale, må ein helst seie at ei vidare utvikling av skaden er utafor hans kontroll. Det kan skje at både gammal og ny andelseigar er ansvarlege for delar av skaden.

§ 5-17 Vedlikehald m.m. frå laget

I første ledd er det ei generell føresegn om at laget har plikt til å halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand. Det vil seie at laget har den vedlikehaldsplikta som ikkje er lagd på andelseigarane etter lov, vedtekter eller avtale. Det er nemnt i andre punktum at laget òg skal utbetre skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, dersom skaden kjem av mishald frå annan andelseigar. Det er ei framheving av den oppgåvefordelinga som vart omtala under § 5-15. Føresegna skal ikkje tolkast antitetisk; laget har plikt til å rette skade til dømes på berande konstruksjonar eller skifte ei ytterdør i ein bustad, jf. avgrensingane i § 5-12, enda det er andelseigaren sjølv som har valda skaden. I husleigelova § 5-7 andre ledd er det ein regel om at utleigaren kan vente med å rette skaden til eventuelt skadebotkrav mot leigaren er dekt. Nokon slik regel har ikkje utvalet teke med her; kravet mot andelseigaren er sikra med legalpant, og dessutan har laget ei mindre omfattande utbetringsplikt enn det som er vanleg for utleigaren i vanlege husleigeforhold.

I andre leddet er det presisert at laget skal halde ved like leidningar, kanalar og andre felles installasjonar som går gjennom bustaden. Plikta følgjer strengt teke alt av første ledd, men presiseringa trengst i høve til leigarens plikter etter § 5-12. Det er òg fastsett at slike installasjonar kan førast gjennom bustaden om det ikkje er til vesentleg ulempe for andelseigaren. Ei tilsvarande føresegn finst i eigarseksjonslova § 21.

I tredje ledd er det ei føresegn om at andelseigaren skal gje tilgjenge til bustaden når det er nødvendig for å føre fram felles installasjonar, for å halde ved like felles installasjonar, eller for å utføre slik reparasjon eller utskifting som ikkje høyrer under andelseigarens plikter etter § 5-12. Laget bør vidare ha tilgang for ettersyn med tanke på desse oppgåvene. Som nemnt i merknadene til § 5-15, kan laget ha behov for å kontrollere bustaden i samband med eigarskifte for å sjå om det trengst reparasjonar eller utskifting. Laget kan ikkje krevje tilgang til bustaden for å kontrollere vedlikehaldet meir generelt; dersom laget krev skadebot etter å ha kjøpt bustaden, jf. § 4-9 tredje ledd, må spørsmålet om forsømt vedlikehald og skadar avgjerast etter vanlege bevisreglar. Det er andelseigaren som har plikt til å gje laget tilgjenge til bustaden for ettersyn og arbeid. Nektar andelseigaren, kan det vere mishald, men laget kan ikkje ta seg inn i bustaden på eiga hand. Laget må eventuelt få hjelp frå namsstyresmaktene, om det ikkje er tale om reine naudssituasjonar. Av andre punktum følgjer det at ettersyn og arbeid skal gjennomførast slik at det er til minst mogleg ulempe for andelseigaren eller ein annan brukar av bustaden.

I prinsippet kan styret med samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal gjere vedtak som inneber ombygging m.m. som omfattar arbeid inne i seksjonane, men her set mindretalsvernet grenser. Utgangspunktet må vere at laget ikkje skal gjennomføre tiltak i bustadene ut over det som gjeld fellesinstallasjonar, reparasjon av berande konstruksjonar m.m. Skal laget kunne gjennomføre felles renovering av baderom e.l., må det påvisast at felles gjennomføring er nødvendig av tekniske grunnar eller fører med seg så store fordelar at det kan forsvare inngrep i bustadene. Kor langt dette kan tillatast, kan vere tvilsamt og må vurderast konkret. Same tvilsspørsmåla har ein for eigarseksjonar.

Av fjerde ledd følgjer det at vedlikehaldsplikta kan fastleggjast annleis i vedtektene; føresegna er motstykket til § 5-12 femte ledd. Som nemnt i merknadene til den føresegna, må omlegging av vedlikehaldsplikta i vedtektene ikkje forrykkje forholdet mellom andelseigarane. I føresegna her er det ikkje nødvendig å nemne avvikande individuell avtale i tillegg til vedtektsfesting.

Til § 5-18 Skadebotansvar for laget:

Paragrafen gjeld skadebotansvar for laget der pliktene etter § 5-17 ikkje blir oppfylte. Etter første ledd er laget ansvarleg etter reglane om kontrollansvar. Med unntak for reglane om indirekte tap er det vist til føresegnene i § 5-13 om andelseigarens ansvar i høve til laget. Reglane om indirekte tap, der laget berre svarar på skyldgrunnlag, er dei same som for andelseigarens ansvar i høve til andre andelseigarar. Det er dei same tapspostane som er aktuelle i dei to tilfella. Utvalet viser til merknadene til §§ 5-13 og 5-15. Reglane om krav mot bakre ledd bør gjelde tilsvarande til fordel for andelseigaren.

Andre verknader av mishald enn skadebotansvar bør ikkje følgje kontraktsretten. Reglar om avslag i felleskostnadene eller om heving passar ikkje. Utkastet har derimot reglar om at andelseigaren kan seie opp, også utanom mishaldstilfella, jf. § 5-21. I nokre tilfelle kan andelseigaren krevje utløysing, jf. § 4-10. Desse reglane gjev betre uttrykk for at forholdet mellom laget og andelseigaren meir er av samanslutningsrettsleg enn av kontraktsrettsleg karakter.

Til § 5-19 Fordeling av felleskostnader:

Paragrafen gjeld fordelinga av felleskostnadene i laget. Etter gjeldande burettslagslov blir krav på dekning av felleskostnder rekna som eit krav på husleige, men fordelingsspørsmåla blir dei same i alle fall. Føresegna her har ein parallell i eigarseksjonslova § 23.

I første ledd første punktum er det ein bakgrunnsregel om at felleskostnadene skal fordelast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene. Normalt skal fordelinga gå fram av byggje- og finansieringsplanen, jf. § 2-6 tredje ledd. Fordelinga i planen kan byggje på verditilhøva eller på andre retningsliner, og det er i og for seg ikkje nødvendig at planen opplyser om kva prinsipp som er følgt, når berre resultatet går fram. Fordelinga kan byggje på ein enkel nøkkel, eller ein kan ha detaljerte reglar, til dømes slik at forsikringspremiar blir fordelte etter verdi, kommunale avgifter etter areal, forretningsførarhonorar etter talet på bustader, osb. Lova bør ikkje ha nærare reglar om dette. Røynsla viser nok at ein ikkje bør ha store voner når det gjeld å finne fram til ei fordeling som alle kan oppfatte som «rettferdig», og at ein enkel fordelingsnøkkel i lengda har klåre fordelar.

Av andre punktumet følgjer det at fordelinga skal endrast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva. Dette gjeld der fordelinga byggjer på verditilhøva. Tilsvarande må ein endre ei fordeling som byggjer på andre retningsliner der grunnlaget for fordelinga endrar seg vesentleg. Andelseigarane bør ikkje ha krav på endring av fordelinga der grunnlaget har endra seg berre uvesentleg. Kva som er vesentleg, må avgjerast ut frå omstenda i det einskilde tilfellet, men der endringane i grunnlaget skulle tilseie ei justering av felleskostnadene for den einskilde med meir enn 15-20 prosent, talar det for revisjon. Det skal mindre til før andelseigaren kan krevje revisjon dersom endringane kjem av tiltak som er gjennomførte av laget, til dømes ved ei ombygging, enn der endringane gjeld ytre omstende.

Etter tredje punktum kan ein eller fleire andelseigarar krevje at visse kostnader skal delast etter nytte eller forbruk. Det er tale om ein unntaksregel som kjem inn berre der særlege grunnar talar for det. Ein tilsvarande regel finst i eigarseksjonslova § 23. Gjeld det permanente tiltak som endrar verditilhøva eller eit anna grunnlag for fordelinga av felleskostnadene, bør heller fordelinga endrast. Særregelen er nok mest aktuell for nye tiltak som klårt er mest til gagn for berre nokre av andelseigarane, eller der kostnadene er klårt forbruksavhengige, og forbruket kan målast og varierer mykje andelseigarane imellom.

I andre tilfelle enn der grunnlaget for fordelinga er endra, eller der den nemnde særregelen kjem inn, er regelen at fordelinga korkje skal eller kan endrast utan samtykke frå dei andelseigarane endringa går ut over. Det går fram av andre leddet. Fordelinga av felleskostnader er avgjerande for det innbyrdes forholdet mellom andelseigarane, og delen av felleskostnadene er direkte avgjerande for omsetningsverdien av andelen. Mest tydeleg kjem det fram når ein spør kor stor del av fellesgjelda som ligg på kvar bustad; brøken for fellesgjelda må følgje utlikninga av renter og avdrag. Di mindre del av felleskostnadene andelseigaren skal bere, di mindre del av fellesgjelda treng ein kjøpar ta omsyn til. Ein ser lett at regelen ikkje godt kan vere at brøken utan vidare kan endrast ved fleirtalsvedtak. Verknaden blir i prinsippet den same i lag utan fellesgjeld. I spesielle tilfelle kan den fastsette fordelinga gje så uventa eller urimelege utslag at ei endring kan krevjast etter prinsippa i avtalelova § 36.

Tredje ledd har ei føresegn om at styret skal fastsetje ei månadleg betaling til dekning av felleskostnader. Normalt blir summen fastsett for eit år om gongen, men det er ikkje noko i vegen for at summen kan endrast i perioden. Spørsmålet om kor store eingongsbetalingar som kan krevjast, må avgjerast ut frå reglane om mindretalsvern. Dersom tiltaket kan finansierast ved låneopptak, og alternativet med store eingongsinnbetalingar eller fordeling berre over nokre få månader fører til økonomiske vanskar for somme av andelseigarane, kan det føre til at laget må velje låneopptak.

I eigarseksjonslova § 23 er det ei særleg føresegn om at den månadlege betalinga kan «dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning». Utvalet meiner det er overflødig med ein særleg heimel for slike avsetningar. Innafor rimelege rammer kan laget byggje opp reservar for framtidig drift og vedlikehald. Noko vedtak i generalforsamlinga bør ikkje krevjast for slike avsetningar. Dersom generalforsamlinga har samtykt i tiltak ut over den vanlege drifta, må det kunne setjast av midlar til dei òg.

Til § 5-20 Panterett for felleskostnader:

Paragrafen gjeld lovfastsett panterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet. Ei tilsvarande føresegn finst i eigarseksjonslova § 25. Etter gjeldande burettslagslov kan det avtalast pant for laget i andelen til trygd for krav etter leigeavtalen, men panteretten må avtalast i kvart tilfelle, og rettsvernet må sikrast på vanleg måte.

Utvalet meiner at burettslaget bør ha ein panterett for sitt krav mot andelseigaren, og at det bør gjelde ein legalpanterett, med andre ord ein panterett som ikkje treng avtalast i kvart tilfelle. Panteretten bør òg ha beste prioritet. Omfanget av panteretten må fastsetjast ut frå ei avveging mellom interessene til laget på den eine sida og omsynet til andelseigarens kreditorar og andelseigarens låneopptak på den andre. Kreditorar og avtalepanthavarar bør finne seg i at laget har prioritet eit stykke på veg; krava frå laget gjeld kostnader som er nødvendige for å drive eigedommen og dermed for å halde oppe verdien på pantobjektet. Men det er òg laget som kan gripe inn mot mishald og hindre at restansane hopar seg opp. Blir legalpanteretten omfattande, kan det verke urimeleg mot usikra kreditorar. Vidare kan andelseigaren få vanskar med å ta opp lån på rimelege vilkår mot pant i andelen.

I samanlikninga med eigarseksjonar bør ein ta omsyn til at det i burettslag typisk er fellesgjeld som skal dekkjast gjennom felleskostnadene; det er det normalt ikkje i seksjonssameiger. Eit stykke på veg er det teke omsyn til dette i reglane om pålegg om sal i mishaldstilfella; andelseigaren får ein minstefrist på tre månader, medan fristen er seks månader i seksjonssameiger. På den andre sida skal legalpanteretten i seksjonssameiger gjelde både for bustader og for store næringsseksjonar der felleskostnadene kan vere høge.

I eigarseksjonslova er legalpanteretten avgrensa til ein sum som svarar til grunnsummen i folketrygda. Utvalet har vurdert om legalpanteretten burde avgrensast ut frå omfanget av felleskostnadene i det einskilde tilfellet, til dømes slik at panteretten svara til felleskostnader som var forfalne dei siste seks eller tolv månadene. Det ville vere ein parallell til legalpanteretten i tomtefesteforhold, og det ville føre til at panteretten vart betre tilpassa krava i kvart tilfelle. Ei slik avgrensing ville likevel ha ulemper. For det første kan det bli uoversiktleg dersom reglane skal vere ulike for seksjonar og burettslagsbustader. For det andre kan låneopptak i burettslaget få ein dobbelt effekt for andre panthavarar: Ein legalpanterett avgrensa etter omfanget av felleskostnadene ville føre til at legalpanteretten vart meir omfattande samtidig som omsetningsverdien av pantobjektet minka. Sjølv om låneopptaka normalt gjeld tiltak som aukar verdien av eigedommen, kan situasjonen bli usikker for ein etterståande panthavar. Utvalet er vorte ståande ved at ein bør nytte same form for avgrensing som i eigarseksjonslova, men at maksimum kan setjast til to gonger grunnsummen i folketrygda. På det viset blir det teke omsyn til at felleskostnadene typisk er høgare enn i seksjonssameiger. Utvalet viser òg til at store långjevarar lenge har godteke at laget har sikra seg pant for ein sum som svarar til tolv månaders husleige i burettslag, utan at det synest ha hindra ei rimeleg låneutmåling.

Etter første ledd skal laget ha panterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet. Den siste formuleringa er med for å fange opp skadebotkrav o.l., medan krav frå andre forhold, til dømes krav mot andelseigaren som laget måtte ha teke over frå tredjemann, ikkje er omfatta. Pantekravet er avgrensa til to gonger summen i folketrygda på det tidspunktet gjennomføring av tvangsdekning blir vedteken. Grunnsummen i folketrygda er kr 49 090 frå 1. mai 2000.

Det går fram av andre leddet at panteretten har vern utan registrering, og at han ikkje kan registrerast. Etter utkastet skal andre panterettar i andelen få rettsvern ved registrering i burettsregisteret. Vidare er det fastsett at føresegna i pantelova § 1-4 om bestemt sum eller eit maksimum for panteretten ikkje skal gjelde. For legalpant i fast eigedom og i lausøyre følgjer det same av pantelova §§ 6-1 og 6-2. Tilhøvet til eksisterande panterettar i andelen skal omtalast i merknadene til overgangsreglane.

Foreldingsfristen i tredje ledd er den same som i eigarseksjonslova § 23. Tvangsdekning må krevjast seinast to år etter forfall, og dekninga må gjennomførast utan unødig opphald. Legalpanteretten skal ikkje vere noka form for varig sikring av krav mot andelseigaren.

I fjerde ledd er det ei føresegn om vedtektsfesting av ein meir omfattande panterett. Føresegna har mønster i eigarseksjonslova. Innføring av ein slik panterett krev tilslutning frå alle andelseigarane og får rettsvern på vanleg måte. Det har vore peikt på i høve til eigarseksjonslova at føresegna er overflødig, og at vedtaking av panterett etter slike liner kan skje utan lovfesting. Utvalet er samd i det, men ser at det kan misoppfattast dersom dei to lovene er formulerte ulikt på dette punktet.

Etter femte ledd kan ikkje laget stifte panterett i andelen ved avtale. Etter gjeldande burettslagslov kan laget som nemnt stifte avtalepant berre til trygd for krav etter leigeavtalen. Dei tilsvarande krava skal etter utkastet sikrast av legalpanteretten, eventuelt ein vedtektsfesta panterett etter fjerde ledd. Laget bør ikkje kunne krevje avtalepant i tillegg til dette.

Til § 5-21 Oppseiing frå andelseigaren:

Etter første ledd kan andelseigaren seie opp buretten med ein frist på minst seks månader. Det svarar til regelen i gjeldande burettslagslov og er ein viktig del av ansvarsavgrensinga. Kunne ikkje burettshavaren fri seg frå ansvaret for felleskostnader ved å seie opp bruksretten, ville han ha indirekte svare for gjelda i burettslaget i tilfelle der bustaden ikkje let seg selje på grunn av høg fellesgjeld. I praksis har det vist seg at det er bruk for denne ansvarsavgrensinga i nokre tilfelle, samtidig som regelen ikkje har vore til avgjerande hinder for kreditt til burettslaget. Det er ikkje stilt krav til grunnen til oppseiinga. Oppseiing er mest aktuelt i dei tilfella der andelen ikkje let seg selje, men ansvaret for felleskostnadene fell bort sjølv om andelseigaren kunne ha selt andelen. Dersom andelen isolert sett let seg selje, kan laget krevje dekning av felleskostnader under panteretten enda andelseigaren ikkje heftar personleg for kostnadene, jf. fjerde ledd.

I andre leddet er det fastslege at oppseiing fell bort dersom andelseigaren ikkje har flytta ut eller har avvikla eit bruksrettsforhold når fristen er ute, og andelen heller ikkje er avhenda. Er andelen avhenda, får ein ny andelseigar ansvar for felleskostnadene. Gjeldande lov har inga regulering av denne situasjonen, men det er mogleg at løysinga er den same.

Etter tredje ledd kan laget straks krevje tvangssal etter § 4-8 dersom andelen ikkje er seld innan fristen. I denne situasjonen er det ikkje bruk for noko varsel til andelseigaren før tvangssalet; det er han sjølv som har utløyst plikta til å selje. Av fjerde ledd går det fram at krav på felleskostnader kan krevjast dekte av legalpanteretten også der andelseigaren ikkje lenger heftar personleg. På det viset unngår ein urimelege resultat til dømes der andelseigaren ikkje får avhenda andelen ved friviljug sal fordi panthavarar ikkje går med på å fråfalle pant ut over omsetningsverdien. Laget kan krevje realisasjon av panteretten enda ingen heftar personleg for kravet.

Til § 5-22 Salspålegg frå laget:

Når bruksretten ikkje lenger skal reknast som ein leigerett, kan ein ikkje lenger følgje ordninga med oppseiing eller heving av leigeforholdet i mishaldstilfella. Utvalet gjer framlegg om at ein følgjer same reglar i burettslag som i seksjonssameiger, slik at laget kan gje pålegg om å selje andelen i tilfelle av vesentleg mishald. Fordi det er vanleg med fellesgjeld i burettslag, og felleskostnadene dermed typisk er høgare, gjer utvalet framlegg om at fristen for å selje andelen blir sett til tre månader i staden for seks, som er regelen i seksjonssameiger.

Etter første ledd kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen dersom han trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg. Det er ikkje krav om åtvaring før pålegget dersom mishaldet er så alvorleg at det kan krevjast fråviking etter § 5-23 første ledd. Blir fråviking kravt etter § 5-9 andre ledd i høve til ein brukar som ikkje er andelseigar, har andelseigaren krav på åtvaring før eit eventuelt pålegg om sal. Fristen for å selje må som nemnt setjast til minst tre månader. I føresegna er det nærare reglar om formelle krav til pålegget.

Blir ikkje pålegget følgt innan fristen, kan laget krevje tvangssal etter reglane i § 4-8 andre ledd, jf. andre leddet i føresegna her. Det går fram av § 4-8 andre ledd at laget før tvangssal må sende varsel etter tvangslova § 4-18 minst to veker før tvangssal kan krevjast.

Til § 5-23 Fråviking:

Etter første ledd kan laget krevje tvangsfråviking av bustaden i alvorlege mishaldstilfelle. Samtidig må det gjevast pålegg om sal av andelen. Reglane her er dei same som etter eigarseksjonslova § 27. Blir det reist innvendingar mot kravet om fråviking, og innvendingane ikkje klårt er grunnlause, kan kravet berre takast til følgje etter behandling i søksmåls former. Det som da skal avgjerast, er om vilkåra for fråviking er oppfylte.

I andre leddet er det fastsett at krav på felleskostnader kan krevjast dekte under legalpanteretten sjølv om andelseigaren ikkje heftar for kravet personleg. Ei tvangsfråviking inneber at laget avsluttar bruksrettsforholdet. Spørsmålet om omfanget av eit ansvar for felleskostnader i denne situasjonen har vore noko omstridt, men utvalet legg til grunn at det følgjer av allmenne ansvarsreglar at andelseigaren ikkje svarar lenger enn til den tida laget måtte finne seg i ei oppseiing av ansvaret. Da trengst det ein regel av same slag som i § 5-21 fjerde ledd.

Til § 5-24 Øydelegging ved brann m.m.:

Etter gjeldande burettslagslov er det ein regel om at andelseigaren har rett til å leige på nytt dersom ein bustad som er totalskadd ved brann e.l., blir bygd opp att. Kva som nærare gjeld om plikta til å byggje bustaden opp att, og korleis oppgjeret skal skje, er ikkje klårt. Utvalet gjer framlegg om ei meir detaljert regulering av slike tilfelle.

Dersom ein bygning i burettslaget eller eigedommen elles blir alvorleg skadd på noko vis (brann, flaum, utrasing, krig osb.), og skaden ikkje fullt ut er dekt av forsikring, er det eit tap som råkar fellesskapen, også om skaden gjeld berre nokre av bustadene. Reglane kan ikkje godt gå ut på at tapet skal berast av dei andelseigarane som har bruksrett til dei bustadene som er omfatta av skaden. Utgangspunktet bør vere at eigedommen skal setjast i stand att, og at dei andelseigarane som er direkte råka, kan krevje istandsetjing. Men utbetring eller oppattbygging kan tenkjast å vere umogleg eller ulønsamt. For slike tilfelle bør ein ha modifikasjonar.

I den eine enden av skalaen ligg totalskade på heile eigedommen. Da kan vurderinga av spørsmålet om oppattbygging vere nokså samansett. Nokre gonger kan oppattbygging vere umogleg, som når grunnen er rasa ut i sjøen eller elva, eller styresmaktene ikkje vil tillate oppattbygging. Men det kan òg vere at oppattbygging er lite tenleg av andre grunnar, som når endringar i lokalsamfunnet har gjort at eigedommen ligg tungvint til i høve til arbeidsplassar, eigedommen er vorten liggjande inneklemt mellom motorvegar, tomta er mindre tenleg ut frå dagens byggjeskikk eller miljøkrav, og slik vidare. Da bør ikkje kvar einskild andelseigar kunne krevje oppattbygging. Eit fleirtal bør kunne vedta at oppattbygging ikkje skal skje. I praksis inneber det ei oppløysing av laget.

Omfattar øydelegginga mindre enn heile eigedommen, blir avveginga litt vanskelegare. Her er det ein fare for fleirtalsmisbruk: Den eine av tre blokker brenn ned; fleirtalet kjem til at det ikkje er tenleg med oppattbygging, kanskje på usakleg grunnlag. Reglane om maktmisbruk kan fange opp dei verste tilfella, men det kan bli strid om kva som er den reelle bakgrunnen for vedtaket.

Dersom det er berre nokre få bustader som er øydelagde, eller dersom det gjeld skadar som ikkje er totale (ein bustad er utbrent, men ikkje totalskadd, balkongar er tekne av raset, kjellarar må utbetrast etter flaum), bør hovudregelen vere at kvar andelseigar som er råka, kan krevje oppattbygging eller retting. Men er retting umogleg (av slike grunnar som er nemnde ovafor), må ein finne andre løysingar. Det bør ein òg opne for dersom retting er klårt ulønsamt. Retting av skade på slikt som er omfatta av andelseigarens vedlikehaldsplikt, er laget uvedkomande, jf. § 5-12 fjerde ledd.

Der oppattbygging av totalskadde bustader ikkje skjer, må dei andelseigarane som blir råka av øydelegginga, løysast ut; gjeld det alle, blir det ei oppløysing. Utløysinga bør skje på grunnlag av dei nettoverdiane som er att i laget (etter at ein eventuell forsikringssum er komen inn), men på grunnlag av verdiforholda før øydelegginga. På det viset blir eit tap fordelt på alle.

Dersom skaden ikkje er total, kunne ein i staden tenkje seg eit vederlag til andelseigaren. Men det kan bli komplisert å forme ein regel om dette. Det gjeld skadar som det er umogleg eller klårt ulønsamt å rette: Skal andelseigaren eller laget ha valet mellom utløysing og vederlag? Kan ein finne fram til ein regel om kor stor skaden må vera før utløysing er svaret? Utvalet meiner ein bør nøye seg med ein regel om utløysing. Så kan partane heller bli samde om ein mellomveg der andelseigaren ser seg tent med å bli verande i ein redusert bustad.

Etter første ledd går grensa for ei friare vurdering av oppattbygging ved totalskade (øydelegging) av meir enn halvparten av bustadene i laget. I den situasjonen skulle ikkje faren for fleirtalsmisbruk vere så stor, særleg ikkje når kravet er vedtak på generalforsamling med to tredjedels fleirtal. I andre punktumet er det teke inn ein utløysingsregel ut frå synspunkta ovafor.

Av andre leddet går det fram at andelseigaren elles, altså der færre enn halvparten av bustaden er øydelagde, eller skadane er mindre omfattande, som utgangspunkt skal ha krav på oppattbygging der det er mogleg. Men står kostnaden klårt i mishøve til det ein kan oppnå, kan generalforsamlinga med to tredels fleirtal velje alternativet utløysing etter regelen i første ledd.

Til § 5-25 Konkurs. Tvangssal og anna eigarskifte for eigedommen:

Etter gjeldande burettslagslov har det vore lagt til grunn at andelseigarane har vern som vanlege leigarar der laget går konkurs eller eigedommen blir tvangsseld, men spørsmålet er ikkje nærare regulert i lova. På det viset har andelseigarane sterkare vern enn eigarane av seksjonar og einebustader. Ein kan sjå dette i samanheng med at eigarane av seksjonar og einebustader heftar for gjeld som dei sjølve har teke på seg, medan andelseigaren risikerer å bli råka av konkurs i laget eller tvangssal av eigedommen på grunnlag av gjeld som kviler på fleirtalsvedtak. Utvalet gjer framlegg om at andelseigarane framleis bør ha vern som leigarar i tilfelle av konkurs eller tvangssal. Leigerettane kan da seiast opp etter reglane i husleigelova, reglane om oppseiingsvern medrekna. På det viset blir det ein balanse mellom interessene til kreditorane og interessene til andelseigaren. Regelen kan gjelde i alle situasjonar der eigedommen skiftar eigar, men spørsmålet kjem i praksis neppe opp utanom konkurs og tvangssal. Mindretalsvernet vil normalt hindre at bustader blir avhenda utan at dei aktuelle andelseigarane er med på det.

Etter første ledd skal buretten i tilfelle av konkurs reknast som ein tidsubestemt husleigeavtale. Partane kan krevje at leiga blir sett til gjengs leige etter husleigelova § 4-3 frå konkursopninga. Elles skal leigeretten følgje bakgrunnsreglane i husleigelova, medrekna reglar om vedlikehald, oppseiingsfrist og oppseiingsvern. Leigeretten kan ikkje overførast til andre bortsett frå i dei spesielle tilfella der personskifte kan skje etter husleigelova.

I andre leddet går det fram at reglane skal vere dei same i tilfelle av tvangssal eller anna eigarskifte for eigedom som inneheld bustad.

Til kapittel 6 Rettsregistrering

Kapittel 6 har føresegner om registrering av rettar i burettslagsandelar. Det går fram under 7.7.6 at utvalet gjer framlegg om etablering av eitt eller fleire burettsregister, og at reglane om registrering og verknader av registrering i all hovudsak bør vere som for fast eigedom og andre formuesgode som kan registrerast i eit realregister. Føresegnene i utkastet, med unntak for klagereglane, er slik forma at dei kan gjelde utan omsyn til den nærare organiseringa av rettsregisteret.

Mønster for føresegnene har utvalet dels funne i tinglysingslova og andre lover om rettsregistrering, dels i tinglysingsutkastet i NOU 1982:17. Det utkastet er lagt til grunn også for utforminga av registreringsreglane i luftfartslova frå 1993. På nokre punkt har det vore nødvendig med tilpassingar til burettslagsforhold.

Til § 6-1 Burettsregister:

Av første ledd går det fram at andelane i laget skal registrerast i eit burettsregister. I andre leddet er det ein heimel for å gje nærare føresegner om organisering eller godkjenning av eitt eller fleire burettsregister. Formuleringa kan omfatte både reglar om organisering av eitt eller fleire offentlege register, men det kan òg bli tale om ei godkjenningsordning for eitt eller fleire private register. Vidare kan det gjevast nærare reglar om sjølve føringa av registeret, til dømes krav til datasystem og dokumenthandtering. Reglane kan òg gje rammer for fastsetjinga av pris på tenestene.

Til § 6-2 Rettsregistrering:

Paragrafen har føresegner om kva som kan registrerast i burettsregisteret.

Av første leddførste punktum går det fram at ein skal kunne registrere rettserverv som knyter seg til ein andel i eit burettslag. Nemninga «rettserverv» er nøytral i høve til grunnlaget for retten (avtale, utlegg, arv osb). Nemninga er vid nok til å fange opp både stifting, endring, bortfall og overføring av rettar. Ordlegginga «knyter seg til» skal fange opp at det kan gjelde ein rett i andelen, eller ein rett i ein rett i andelen. Den nærare avgrensinga av kva tilknyting som trengst mellom retten og andelen, må skje etter same liner som for andre rettsregister. Av andre punktum går det fram at andre opplysningar kan registrerast dersom det er fastsett i lov; poenget er at det ikkje utan lovheimel kan registrerast anna enn rettserverv som knyter seg til andelen.

Andre leddet har mønster i luftfartslova § 3-22 andre ledd, men liknande føresegner finst i andre lover. Stemninga i eit søksmål eller ei avgjerd om mellombels åtgjerd etter tvangsfullføringslova kapittel 15 kan registrerast dersom det er fastsett av retten. Føremålet er å opne for at omtvista rettar kan ha vern til tvisten er avgjord.

Til § 6-3 Vilkår for registrering:

Dei mest sentrale reglane om vilkår for registrering bør gå fram av lovteksten, medan meir detaljerte reglar, til dømes om stadfesting av underskrifter, kan gå fram av forskrifter.

I første ledd er det fastsett at rettserverv som byggjer på friviljug disposisjon, berre kan registrerast dersom disposisjonen er gjord av den som ut frå registeret har rett til å disponere, eller eventuelt er gjord med samtykke frå vedkomande. I andre lover har ein gått vegen om omgrepet heimelshavar i denne samanhengen, men utvalet meiner ein kan greie seg utan den mellomstasjonen for tanken.

Der det trengst samtykke frå ektemake, eventuelt løyve frå skifteretten der ektemaken ikkje vil gje samtykket, må samtykket eller løyvet liggje føre dersom registrering skal kunne skje, jf. andre leddet. Eit så sentralt vilkår for registrering bør gå fram av lova.

Etter tredje ledd kan det gjevast nærare reglar om vilkår for registrering; reglar om stadfesting av underskrift og om bruk av blankettar er særleg nemnde, men det gjeld òg slikt som reglar om registrering i samband med tvangssal eller skifte.

Til § 6-4 Registreringsdag:

Etter første ledd skal rettservervet registrerast på den dagen kravet om registrering er kome inn, likevel slik at registreringa skal skje neste registreringsdag dersom kravet kjem inn etter eit fastsett klokkeslett. Til det er avgjort om vilkåra for registrering er oppfylte, skal det gå fram av registeret at innføringa ikkje er endeleg, jf. andre leddet. I hovudsak skulle dette svare til rutinane for tinglysing. Utvalet meiner det ikkje trengst noka form for dagbok eller dagleg journal som ledd i den lovregulerte registreringsordninga. Om ein elles ønskjer journalar, kan det regulerast i forskrifter. Utvalet ser ikkje bort frå at det etter kvart kan bli aktuelt med registrering på klokkeslett, ikkje berre på dag, for fleire register enn dei som har den ordninga i dag. Inntil vidare bør regelen vere registrering på dag også for burettslagsandelar.

Til § 6-5 Hovudreglar om prioritet:

Hovudreglane om prioritet mellom fleire rettar i andelen som er utleidde frå same rettshavar, går fram av denne paragrafen. Reglar om tilfella der nokon har disponert over andelen utan å vere rette eigar, går fram av § 6-13.

Utgangspunktet der fleire rettar i same formuesgodet kjem i konflikt med kvarandre, er at den retten som er stifta først, går framom ein rett som er stifta seinare. Ein kan seie at den eldste retten har best prioritet. Der ein yngre rett likevel kan fortrengje ein eldre rett, er det vanleg å tale om ekstinksjon. Det er reglane om slik ekstinksjon ein finn i dette utkastet, på same viset som i tinglysingslova og fleire andre lover om rettsregistrering. Ekstinksjonen er knytt til registreringa.

Av første ledd går det fram at eit registrert rettserverv går framom eit rettserverv som ikkje er registrert. Det vil seie at eldre uregistrerte rettserverv blir fortrengde (ekstingverte). Til dømes går eit registrert utlegg framfor eit uregistrert kjøp eller eit uregistrert utlegg, sjølv om desse er eldre enn det registrerte utlegget. Sameleis kan avtala retter fortrengje eldre rettar ved registreringa, men da er det eit vilkår at den yngre rettshavaren er i god tru når ervervet blir registrert, jf. § 6-6.

Nærare reglar om prioriteten mellom fleire registrerte rettar går fram av andre leddet. Utgangspunktet er at tidspunktet for registreringa er avgjerande. Regelen er berre aktuell der rettane kolliderer, det vil seie at dei kjem i konflikt, til dømes der to panthavarar begge har fått lovnad om beste prioritet. Rettserverv som er registrerte same dagen, er likestilte. Kva det vil seie at rettane er likestilte, må avgjerast ut frå allmenne reglar om konfliktar mellom rettar i same formuesgodet. Utlegg og arrest går framom andre rettsstiftingar som blir registrerte same dagen. Mellom utlegg og arrest blir det ingen konflikt, for arresten har ikkje verknad i høve til utlegg. Av fleire utlegg som er registrerte same dagen, går det eldste først; det eldste er det utlegget som er teke først. Dette er same reglane som i tinglysingslova § 20.

Til § 6-6 Unntak frå prioritetsreglane m.m.:

I første ledd finn ein to unntak frå ekstinksjonsregelen i § 6-5 som er så sentrale at dei godt kan reknast som integrerte element i sjølve ekstinksjonsregelen: Eit avtaleerverv kan berre fortrengje eldre erverv dersom ervervaren var i god tru på registreringstidspunktet, og ein arving får ikkje betre stilling enn arvlataren sjølv om arveovergangen blir registrert. Likt med avtaleerverv blir rekna andre erverv som for ervervaren står i liknande stilling, til dømes erverv ved tvangssal. Det avgjerande her er at ervervet er friviljug for ervervaren; i § 6-3 første ledd («friviljug disposisjon») er det avgjerande at disposisjonen er friviljug for den som disponerer over andelen.

Det viktigaste tilfellet av erverv som kan fortrengje eldre rettar utan omsyn til kva ervervaren visste, er utlegget. Bakgrunnen for skilnaden er at avtaleervervaren handlar i tillit til registeret, og den tillita treng ikkje vernast lenger enn ervervaren er i god tru. Utleggstakaren skal vernast mot kreditorsvik og tvil om eksistensen av eldre rettar, og det er berre dei registrerte rettane han skal respektere.

Etter andre leddet har uregistrerte eldre lovfastsette rettar vern mot rettar som blir registrerte. Lovfastsette retter er rettar som ikkje kviler på avtale, utlegg eller liknande. Legalpanteretten etter utkastet fell i denne gruppa; til skilnad frå fast eigedom har ein ikkje særregulering av prioriteten for denne panteretten i pantelova.

Tredje ledd gjeld rettar som følgjer av lagsforholdet. Slike rettar skal ha vern utan registrering dersom dei går fram av vedtektsføresegn som er registrert i Føretaksregisteret. Føresegna har mønster i eigarseksjonslova § 28. I burettslag vil det vere tale om forkjøpsrett, klausular om godkjenning av ny andelseigar, eventuelle vilkår for å vere andelseigar m.m.

Avgrensinga til rettar som følgjer av lagsforholdet, skal hindre at reine avtalar mellom andelseigarar eller mellom andelseigaren og tredjeperson skal kunne få vern ved å takast inn i vedtektene i staden for burettsregisteret.

Føresegna har eigentleg ikkje nokon parallell i dei andre lovene om rettsregistrering. Regelen ville stort sett ha vore den same utan lovfesting. Utvalet meiner likevel at det kan vere klårgjerande å lovfeste at slike rettar går framom rettar som er påhefta andelen. Regelen bør omfatte rettar som går fram av vedtekter som er registrerte i Føretaksregisteret. Slike vedtekter er det lett å gjere seg kjend med, og registreringa kan kontrollerast i ettertid. Andre panterettar enn legalpanteretten bør registrerast i burettsregisteret utan omsyn til om dei går fram av vedtektene. Det er derfor teke med ei avgrensing i andre punktumet.

Føresegna i tredje ledd kan ikkje tolkast antitetisk; kva som gjeld om vern for rettar frå lagsforholdet utan registrering, må avgjerast etter andre reglar.

I fjerde ledd er det ei føresegn som svarar til tinglysingslova § 21 tredje ledd, men som her er tilpassa på grunnlag av tinglysingslovutkastet. Poenget er at rettar som er utleidde frå den tidlegare eigaren har vern dersom dei blir registrerte seinast samtidig med den nye eigarens erverv. Det kan vere rettar til fordel for avhendaren eller for andre. I andre punktumet er det vist til særreglar i tvangslova som går ut på at pant som sikrar lån til erverv av andelen ved tvangssal, og som blir registrert same dag som den endelege eigedomsovergangen, går framom andre rettar som er utleidde frå kjøparen.

Til § 6-7 Særreglar for panterett:

Føresegna svarar til tinglysingslova § 22 nummer 1 og 2 og gjeld rettsstiftingar i panterett i burettslagsandel. Regelen går ut på at ein yngre ervervar ikkje kan trengje attende eldre rettar i panteretten ved å registrere ervervet. Spørsmålet om rettsvern og prioritet må her avgjerast ut frå dei reglane som gjeld for pantekravet. Det skiljet ein har i tinglysingslova og nokre andre lover mellom avhending og pantsetjing av panterett som ikkje er knytt til verdipapir eller innløysingspapir, er ikkje teke med her. Skiljet har vore kritisert og er vanskeleg å grunngje.

I tinglysingslova § 22 nummer 3 er det eit unntak for stifting og overdraging av bruksrettar. Utvalet gjer framlegg om at alle bruksrettar skal falle bort ved eigarskifte, jf. § 5-10 første ledd, og da trengst det ingen særregel om rettsvern for uregistrerte bruksrettar.

§ 6-8 Prioritetsendringar

Paragrafen har føresegner om endring av prioriteten for registrerte rettar. Mønsteret er tinglysingslovutkastet og luftfartslova.

Hovudregelen følgjer av første ledd: Ein rettshavar kan vike prioritet for likestilte eller etterståande rettar. Endringa krev samtykke frå den registrerte eigaren av andelen. Utgangspunktet er at dei som har rettar med mellomliggjande prioritet, må samtykkje òg, men her det viktige unntak i andre leddet.

Etter andre leddet trengst ikkje samtykke frå dei som har rettar med mellomliggjande prioritet, dersom ein panterett vik for ein panterett som ikkje lyder på ein større sum enn det vikinga gjeld. Andre skilnader mellom panterettane har ikkje noko å seie.

I tredje ledd er det fastlege at den som vik prioritet, får plass etter moglege mellomliggjande rettar, om ikkje anna kan byggjast på samtykke. Vikinga er endeleg, om ikkje anna er avtala; det skjer inga reversering berre fordi den eine retten blir innfridd.

Vikinga skal som nemnt ha samtykke frå eigaren, men registerføraren treng ikkje kontrollere at samtykke er innhenta. Det følgjer av fjerde ledd at vikinga kan registrerast utan samtykket.

Til § 6-9 Oppstigingsrett:

Den allmenne regelen om oppstigingsrett (opprykksrett, opptrinnsrett) går fram av paragrafen her. Fell ein rett bort, stig andre rettar opp i prioritet, om ikkje anna følgjer av reglane om opplåning og ombyting i § 6-10, av stiftingsgrunnlaget eller av avtale.

I tinglysingslovutkastet og i luftfartslova er det fastsett at bortfall av rettsvern etter reglane om forelding av rettsvern ikkje fører til oppstiging. Føresegna i luftfartslova om dette har vore kritisert, og utvalet er kome til at spørsmåla bør avgjerast etter ulovfesta reglar. Helst må ein seie at utlegg stig opp når rettsvernet for betre prioriterte rettar blir forelda; foreldinga inneber at rettane ikkje lenger har vern mot nye utlegg, og da bør også utlegg som alt er registrerte, stige opp. Noko liknande kan seiast om avtala rettar som berre har vore haldne nede på grunn av registreringsreglane.

Til § 6-10 Opplåning og ombyting av panterett:

Paragrafen har føresegner om opplåning og ombyting av panterettar etter mønster frå tinglysingslovutkastet og luftfartslova, med tilpassingar. Det er noko usikkert i kva grad føresegnene inneber endringar i høve til det som gjeld i dag for pant i andre formuesgode enn luftfarty.

Det går fram av første ledd at den registrerte panteretten utgjer ei ramme som kan sikre høgare eller nye krav der panteretten anten ikkje har vore utnytta fullt ut, eller der krava er nedbetalte. Slik opplåning krev avtale med eigaren. I høve til eit registrert utlegg som panthavaren har fått kjennskap til, kan opplåning likevel ikkje skje utan vidare. Utleggstakaren skal som utgangspunkt ha beste ledige prioritet; registrering av meir eller mindre tomme panterettar kan ikkje gje ly mot kreditorar. Men har panthavaren engasjert seg slik at kredittgjevinga ikkje godt kan avbrytast utan fare for urimeleg tap, kan opplåning skje enda eit seinare utlegg er kjent. Føresegna må tolkast på same måte som den tilsvarande føresegna i luftfartslova § 3-30 første ledd.

I andre leddet er det ei føresegn som gjeld ombyting av panterettar. Til dømes ved konvertering av lån kan ein ny panterett kome inn på same prioritet som ein som blir sletta. Det må gå fram at den nye skal kome i staden for den som blir sletta, og registreringa av den nye må skje seinast samtidig med at den andre blir sletta. Slik ombyting blir tillaten etter ulovfesta reglar, og ein ser at regelen ikkje seier noko anna enn det som følgjer av reglane om prioritetsviking. Det kan likevel vere greitt å ha med ei føresegn om dette.

Til § 6-11 Rettsvern ved konkurs og akkord:

Paragrafen gjeld rettsvern i høve til konkurs hos andelseigaren og er forma med utgangspunkt i tinglysingslova § 23. Rettsvernet i høve til utlegg er regulert av §§ 6-5 til 6-7.

Etter første ledd første punktum må ein rett som byggjer på friviljug disposisjon, vere registrert seinast dagen før konkursopninga for å stå seg overfor konkursbuet. Tidspunktet for registrering av konkursopninga har ikkje noko å seie her. I andre punktumet er det gjort unntak for nokre rettar som kan byggje på friviljug disposisjon, men som likevel skal stå i ei særstilling. Det gjeld rettar som går fram av registrerte vedtekter, rettar som er avleidde frå den tidlegare eigaren (aktuelt der eigarskiftet ikkje er registrert før konkursopninga), og rettsstiftingar i panterett i andelen.

I andre og tredje ledd er det føresegner om vern i høve til konkurs som blir opna direkte etter ei forhandling og tvangsakkord, og vern i høve til tvangsakkord. Dei svarar heilt ut til tinglysingslova § 23.

Til § 6-12 Prioritet i tilfelle av registreringsfeil m.m.:

Paragrafen gjeld prioritet ved registreringsfeil og svarar til tinglysingslova § 25.

Av første ledd går det fram at registreringa gjev vern i høve til både kreditorar og avtaleervervarar sjølv om registreringa skulle vere misvisande, til dømes ved at registreringa skjer på ein annan andel. I høve til kreditorar er regelen utan unntak, men for den som har erverva ein rett ved avtale eller avtaleliknande erverv, kan det ved dom fastsetjast at det yngre ervervet skal gå først, jf. andre ledd. Bakgrunnen er at ein skal verne den som handlar i tillit til registeret, og ikkje blir merksam på den eldre retten på grunn av tinglysingsfeilen. Den eldre rettshavaren får i tilfelle skadebot etter § 6-16.

Til § 6-13 Manglar ved medkontrahentens heimel m.m.:

Paragrafen har føresegner om det såkalla positive truverdet av registeret, det vil seie at den som handlar med ein person som er registrert som rettshavar, som hovudregel skal kunne lite på at den registreringa er rett. Paragrafen svarar til tinglysingslova § 27 og den tilsvarande føresegna i tinglysingslovutkastet. Utforminga har mønster i tinglysingslovutkastet, med nokre tilpassingar.

Hovudregelen går fram av første ledd første og andre punktum. Den som har registrert eit avtaleerverv i tillit til den registrerte opplysninga om kven som er rettshavar, kan ikkje møtast med at registreringa bygde på eit ugyldig dokument. Den som skal vinne rett etter regelen, må sjølv registrere sitt erverv og vere i god tru ved registreringa. God tru inneber her som elles eit krav om aktsemd. Den som til dømes har registrert eit kjøp eller ein panterett i god tru, kan ikkje møtast med at seljaren eller pantsetjaren i si tid hadde narra den rette eigaren til å overføre andelen. Regelen skal òg fange opp tilfelle der nokon er registrert som rettshavar på grunnlag av ein proforma avtale. Vidare skal regelen gjelde der to eller fleire eig ein andel saman, men berre den eine er registrert som eigar. For å hindre at regelen formelt slår vidare enn han skal, er det vist til at konfliktar mellom fleire rettar som er utleidde frå den registrerte rettshavaren, er regulerte i §§ 6-5 til 6-11.

Unntak frå hovudregelen går fram av andre leddet. Der nokon er registrert som rettshavar på grunnlag av dokument som er ugyldig på grunn av falsk, forfalsking, grov tvang eller fordi utferdaren var mindreårig, må den som har handla i tillit til registreringa likevel finne seg i å vike for rette eigar. Den som må vike, kan få skadebot etter § 6-16.

I tredje ledd er det teke med ei føresegn om at den som i god tru betaler leige eller sender ei oppseiing eller liknande, som hovudregel må kunne lite på det som er registrert om eigarforholdet.

Fjerde ledd har mønster i tinglysingslovutkastet. Etter ekteskapslova er hovudregelen at ein ektemake må ha samtykke til visse disposisjonar over felles bustad - også om vedkomande er eineeigar av bustaden. Disposisjonar i strid med samtykkeregelen kan omstøytast innafor visse rammer. Poenget her er at regelen om godtruerverv i høve til rette eigar ikkje skal gripe inn i omstøytingsregelen. Omstøyting kan altså skje sjølv om medkontrahenten har fått registrert sin rett i god tru, men det er fristar for omstøytingskravet.

Til § 6-14 Forelding av rettsvern:

I paragrafen her er det føresegner om forelding av rettsvern, etter mønster frå tinglysingslovutkastet. Føremålet med reglane er at registrerte rettar kan slettast etter ei tid dersom dei ikkje blir registrerte på nytt.

Første ledd gjeld tilfelle der retten etter sitt innhald skal gjelde fram til eit fastsett tidspunkt. Da fell verknaden bort fem år etter dette tidspunktet om ikkje retten blir tinglyst på nytt. At avdragsplanen går fram av eit pantebrev, er ikkje nok til at denne regelen kan brukast; da kjem trettiårsregelen i fjerde ledd inn.

I andre leddet er det ein regel om rettar som skal gjelde for levetida til nokon; vernet er forelda eitt år etter dødsfallet. Etter tredje ledd fell verknaden av registreringa av utlegg bort etter fem år. Det er same regel som for utlegg i fast eigedom. Etter utkastet skal burettsregisteret reknast som eit realregister, og regelen i pantelova § 5-13 om forelding av utlegg som ikkje er registrerte i realregister, skal ikkje gjelde lenger for utlegg i burettslagsandel. Bortfall av rettsvernet for arrest og anna mellombels sikring under tvangsfullføring fell bort etter to år.

Fjerde ledd har ei føresegn om tretti års forelding av andre rettar som ikkje skal hefte på andelen for alltid, likevel slik at vernet ikkje blir forelda før fem år etter ei fastsett minstetid for retten.

At ny registrering kan hindre forelding av rettsvernet, går fram av femte ledd.

§ 6-15 Klage

Utforminga av klagereglane kan avhenge noko av kva val som blir gjort med omsyn til organiseringa av rettsregisteret. Dersom ein legg registreringa til dommarar, på same vis som med tinglysinga, bør ein ha same reglar om overprøving som i tinglysingslova. I dag skjer overprøvinga ved kjæremål til lagmannsretten. For andre variantar, anten det blir eitt eller fleire register i offentleg eller privat regi, bør ein velje modellen med ei klagenemnd. Ein bør ha ei sentral klagenemnd sjølv om det skulle bli fleire register, for å sikre eins praksis. Utvalet har laga utkast til reglar om klagenemnd.

Etter første ledd kan alle med rettsleg klageinteresse klage på avgjerder frå registerføraren. Rettsleg klageinteresse må oppfattast på same måte her som i høve til forvaltningslova. I andre punktum er det heimel for å gje nærare forskrifter om oppnemning og organisering av nemnda.

Klagefristen er tre veker, jf. andre leddet. Dei nærare reglane er tilpassa forvaltningslova. I tredje ledd er det fastsett at klager som er sette fram etter fristen på tre veker for dei som har fått melding om avgjerda, ikkje kan takast til følgje dersom det kan føre til tap for den som seinare har fått registrert rettserverv. Ein liknande regel finst i tinglysingslova § 10a.

Til § 6-16 Skadebotansvar:

Paragrafen har føresegner om skadebotansvar som byggjer på tinglysingslova § 35 og på tinglysingslovutkastet. Skadebotansvaret ligg på registereigaren; slik sett er føresegna nøytral i høve til organiseringa av registeret. Tankegangen er her som for andre rettsregister at ein må godta skadebotansvar i nokre tilfelle, som eit motstykke til at kontrollen før registreringa er etter måten enkel. Utbetalingane av skadebot må dekkjast av dei gebyra som blir kravde inn ved registreringa. I dei lovregulerte tilfella er registerføraren ansvarleg utan omsyn til skyld. Skyld hos den som lir tap, kan føre til at skadebot ikkje kan krevjast.

I nummer 1 går det fram at den som lir tap ved å lite på attest om registrering eller sletting eller på ei attestert registerutskrift, kan krevje skadebot. Det er ikkje nok at ein har fått opplysningar på anna vis, til dømes ved å slå opp i ein database. For attestasjonar kan det krevjast vederlag etter dei forskriftene som blir fastsett om dette. Etter nummer 2 kan manglande eller forseinka registrering føre til ansvar. Kva som skal reknast som for sein registrering, må avgjerast etter same liner som for gjeldande reglar. Ansvaret der eit yngre erverv ved dom går først etter at eit erverv er registrert rangt, er regulert i nummer 3. I nummer 4 er det ein regel om ansvar der nokon må finne seg i at rette eigar kjem med innvendingar, til dømes der nokon er registrert som eigar på grunnlag av eit forfalska dokument.

Til kapittel 7 Generalforsamlinga

Kapittel 7 har føresegner om generalforsamlinga. Utvalet har funne mønster i føresegnene om sameigarmøtet i seksjonssameiger. På det viset blir føresegnene noko enklare enn i utkastet til lov om bustadbyggjelag, der mønsteret er aksjelova. Synspunktet er at burettslaget typisk er ei mindre og meir oversiktleg samanslutning.

I kapittelet er det fastslege at generalforsamlinga har øvste myndet i laget, og at alle andelseigarane har rett til å vere med der. Ordinær generalforsamling skal haldast innan utgangen av april kvart år, og da skal årsmelding og årsrekneskap alltid takast opp. Styret skal kalle inn til generalforsamling, og andelseigarane kan etter nærare reglar krevje at ei sak skal førast opp i innkallinga.

Kvar andelseigar har ei røyst på generalforsamlinga, sjølv om han har fleire andelar. Dei fleste vedtak krev vanleg fleirtal, men nokre tiltak krev samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal, og endring av vedtektene krev òg to tredels fleirtal. Det er høve til å fastsetje i vedtektene at ein tredjeperson har veto mot endring av bestemte vedtektsklausular. Kapittelet har eit generelt forbod mot fleirtalsmisbruk og dessutan reglar om gransking.

Til § 7-1 Mynde:

I denne paragrafen er prinsippet om at generalforsamlinga har det øvste myndet i laget, slege fast. I det ligg det mellom anna at styret og forretningsføraren som hovudregel må rette seg etter pålegg frå generalforsamlinga. Nokre avgjerder, som vedtektsendring og godkjenning av rekneskapen, kan berre takast av generalforsamlinga, men i prinsippet kan også alle andre saker takast opp der.

Til § 7-2 Møterett:

I første ledd finn ein den sentrale regelen om at alle andelseigarar har rett til å vere med i generalforsamlinga med framleggs- tale og røysterett. Generalforsamlinga er det organet der andelseigarane utøver si eigarinteresse. På same måte som i seksjonssameiger kan ektemake, sambuar eller ein annan medlem av andelseigarens husstand møte, åleine eller saman med andelseigaren. Husstandsmedlemmen kan uttale seg, men har ikkje røysterett. Kven som kan representere juridiske personar som eig andelar, må avgjerast etter vanlege reglar om slike juridiske personar.

Etter andre leddet har styremedlemmer og forretningsførar rett og som regel plikt til å møte, og dei har rett til å uttale seg. Røyste kan dei berre dersom dei er andelseigarar. Den som leiger bustad i laget, kan vere til stades og uttale seg. Det gjeld anten vedkomande leiger bustad av laget eller av ein andelseigar. Her er det ingen regel om at husstandsmedlemmer kan møte, og leigaren kan ikkje sende nokon annan i staden for seg. Leiger fleire bustaden saman, kan alle møte. Meininga er at berre den eller dei som leiger heile bustaden, har møterett, og ikkje typiske hybelbuarar.

Til § 7-3 Fullmektig. Rådgjevar

Det går fram av første ledd at ein andelseigar kan møte med fullmektig, og at ingen kan vere fullmektig for meir enn ein andelseigar. Den avgrensinga, som svarar til dagens regel, inneber at ein person kan ha to røyster - ei for seg sjølv og ei som fullmektig, jf. § 7-10. Fleire som eig andel saman, kan likevel ha ein sams fullmektig, og det er heller ikkje praktisk med meir enn ein fullmektig i slike samanhengar, for det kan berre gjevast ei røyst for andelen, jf. § 7-10. Ei fullmakt kan kallast attende når som helst, utan omsyn til kva som måtte vere avtala med fullmektigen; det går fram av tredje punktum.

Etter andre ledd kan kvar andelseigar ta med ein rådgjevar, men rådgjevaren får berre ordet dersom generalforsamlinga tillet det. Normalt er det ikkje bruk for rådgjevar, men i spesielle situasjonar kan ein eller fleire andelseigarar ønskje det. Reglar om rådgjevar finst ikkje i gjeldande lov om burettslag, men er tekne med både i eigarseksjonslova og aksjelova.

Til § 7-4 Ordinær generalforsamling:

Paragrafen har reglar om den ordinære generalforsamlinga og om saker som skal opp i den.

Etter første ledd skal laget halde ordinær generalforsamling innan utgangen av juni kvart år. Styret skal varsle om møtet og setje ein frist for innlevering av saker som nokon vil ha opp i generalforsamlinga, jf. § 7-7.

Av andre leddet følgjer det at spørsmålet om godkjenning av årsrekneskap og årsmelding alltid skal takast opp og avgjerast i den ordinære generalforsamlinga. Ei generalforsamling som ikkje har dette spørsmålet oppe, er ei ekstraordinær generalforsamling. Skiljet er viktig mellom anna i høve til reglane om oppløysing, jf. § 11-1.

Føresegna her byggjer på same ordning som i aksjelova § 5-5. Generalforsamlinga skal godkjenne eller forkaste rekneskapen frå styret. Rekneskapen skal mellom anna innehalde framlegg om bruk av overskot eller dekning av tap, med nærare grunngjeving i årsmeldinga, jf. rekneskapslova § 3-3. Generalforsamlinga kan ikkje endre på rekneskap eller årsmelding, men styret kan vedta endringar dersom eit vedtaksført styre er til stades i generalforsamlinga.

I tredje ledd er det fastslege at årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding skal sendast ut til alle andelseigarar med kjend adresse. For revisjonsmeldinga er det i dag nok med utlegging til gjennomsyn.

Til § 7-5 Ekstraordinær generalforsamling:

Det går fram av paragrafen at ekstraordinær generalforsamling skal haldast etter vedtak i styret eller etter krav frå revisor eller frå minst to andelseigarar som til saman har minst ein tidel av røystene. Det er styret som kallar inn, jf. § 7-6, og revisor og andelseigarar må opplyse om kva saker dei vil ha opp. Utvalet gjer ikkje framlegg om vidareføring av regelen om at bustadbyggjelaget kan krevje ekstraordinær generalforsamling i tilknytte burettslag, jf. under 7.2.8. Vil ikkje styret følgje kravet om innkalling, kan skifteretten kalle inn, jf. § 7-6 andre ledd.

Til § 7-6 Innkalling til generalforsamling:

Paragrafen svarar til eigarseksjonslova § 34 første til tredje ledd og gjeld spørsmålet om kven som kan kalle inn generalforsamlinga, og korleis innkallinga skal skje.

Etter første ledd er det styret som skal kalle inn generalforsamlinga. Fristen skal normalt vere frå åtte til tjue dagar, men om det trengst, kan ei ekstraordinær generalforsamling kallast inn med frist på ned til tre dagar. Det avgjerande er når innkallinga er send. Føresetnaden er at innkallinga blir send på forsvarleg måte, normalt ved A-post eller ved omdeling direkte i postkassene.

Andre leddet inneheld ei føresegn om at skifteretten kan kalle inn til generalforsamling der styret ikkje oppfyller innkallingsplikt som følgjer av lov, vedtekter eller tidlegare vedtak i generalforsamlinga. Krav om dette kan setjast fram av ein styremedlem, av forretningsføraren eller av ein andelseigar. Kostnaden må laget bere. Etter utkastet kan ikkje bustadbyggjelaget sjølv kalle inn generalforsamlinga i tilknytte lag, slik regelen er etter gjeldande lov.

Kvar andelseigar skal ha skriftleg innkalling. Det går fram av tredje ledd. Vedtektene kan fastsetje andre framgangsmåtar, til dømes innkalling gjennom oppslag, men andelseigarar som ikkje bur i laget, skal i alle høve ha skriftleg innkalling.

Til § 7-7 Saker som skal takast med i innkallinga:

Av første ledd går det fram at dei sakene som skal opp på generalforsamlinga, skal vere klårt oppgjevne i innkallinga. Er ikkje dette kravet oppfylt, kan saka som hovudregel ikkje behandlast, jf. § 7-8. Er det gjort framlegg om vedtak som krev minst to tredels fleirtal, skal hovudinnhaldet av vedtaket vere nemnt i innkallinga. Det kan vere framlegg til vedtektsendring, eller det kan vere framlegg om samtykke til påbygging m.m., jf. §§ 7-11 og 8-9. Framlegget kan vedtakast med endringar, men er endringane så store at det reelt gjeld eit nytt framlegg, må det kallast inn til ny generalforsamling.

Styret har plikt til å ta med i innkallinga saker som ein andelseigar har meldt i tide, jf. § 7-4. Det går fram av andre leddet. Styret har ikkje plikt til å greie ut saka eller til å sende ut sakspapir, men etter omstenda kan det vere tenleg å gjere det likevel.

Til § 7-8 Om kva saker generalforsamlinga skal og kan behandle:

Hovudregelen er at generalforsamlinga ikkje kan gjere vedtak i andre saker enn dei som er nemnde i innkallinga. Er alle andelseigarane i laget til stades, kan dei samtykkje i at det blir gjort vedtak i andre saker. Generalforsamlinga kan likevel ta avgjerd i visse saker utan omsyn til om dei er nemnde i innkallinga. Den ordinære generalforsamlinga kan etter nummer 1 avgjere saker som etter lov eller vedtekter skal takast opp på kvar ordinær generalforsamling. I lova er det fastsett at godkjenning av rekneskap og årsmelding skal opp på kvar generalforsamling, jf. § 7-4 andre ledd. Den ordinære generalforsamlinga kan òg avgjere eit krav om gransking, jf. nummer 2, og velje styremedlemmer der nokon står på val, jf. nummer 3. Framlegg om å skifte ut styremedlemmer før funksjonstida er ute, må derimot nemnast i innkallinga. Vidare kan generalforsamlinga, anten ho er ordinær eller ekstraordinær, vedta å kalle inn ei ny generalforsamling til å avgjere framlegg som er gjorde i møtet, jf. nummer 4.

Til § 7-9 Møteleiing. Protokoll:

Paragrafen gjeld møteleiing og protokollføring og svarar til eigarseksjonslova § 36.

Av første ledd går det fram at styreleiaren skal vere møteleiar om ikkje generalforsamlinga vel ein annan. Møteleiaren treng ikkje vere andelseigar. Val av styreleiar treng ikkje vere ført opp som sak i innkallinga.

Etter andre ledd skal møteleiaren syte for at det blir ført protokoll over alle sakene på generalforsamlinga. Det er nok med ein vedtaksprotokoll, men det er ikkje noko i vegen for at det blir ført eit fyldigare referat. Møteleiaren avgjer kva som skal førast i protokollen, men det er vanleg at andelseigarar innafor rimelege rammer kan få ført inn røysteforklåringar e.l. Det skal veljast ein andelseigar til å skrive under protokollen saman med møteleiaren. Vedtaka i generalforsamlinga er gyldige sjølv om protokollen ikkje blir ført eller underskriven, men da kan det lettare oppstå tvil om kva som vart vedteke. Protokollen skal haldast tilgjengeleg for andelseigarane.

Til § 7-10 Røysterett. Habilitet:

Den sentrale regelen om at kvar andelseigar berre har ei røyst på generalforsamlinga, sjølv om han har fleire andelar, går fram av første ledd. Utvalet gjer framlegg om å halde på denne regelen, som ein kan sjå som ei side av brukareigeprinsippet. Regelen er vanleg i andre kooperative samanslutningar òg. Andelseigaren kan likevel samtidig røyste som fullmektig for ein annan andelseigar, men fleire fullmakter kan han ikkje ha, jf. § 7-3. Der ein andel har fleire eigarar, kan det berre gjevast ei røyst for andelen. Blir ikkje eigarane samde om røystinga, må ein sjå bort frå andelen.

I andre leddet er det føresegner om inhabilitet for andelseigarar. Dei svarar til eigarseksjonslova § 37 tredje ledd og er nok litt strengare enn dei tilsvarande føresegnene i aksjelova og utkastet til lov om bustadbyggjelag når det gjeld alternativet avtale. Det er særleg nemnt at andelseigaren er inhabil dersom spørsmål om salspålegg eller fråviking skulle bli teke opp i generalforsamlinga. Elles er utgangspunktet at inhabilitetsreglane er mindre strenge i generalforsamling enn i styret. Uttrykket «nærståande» må oppfattast på same måte som i dekningslova § 1-5.

Til § 7-11 Fleirtalskrav:

Paragrafen inneheld dei generelle føresegnene om krav til fleirtal for vedtak i generalforsamlinga. Spesielle reglar med krav om to tredels fleirtal eller tilslutning frå alle andelseigar som blir omfatta av eit vedtak, finst fleire stader elles i utkastet.

Etter første ledd er hovudregelen at eit vedtak krev fleirtal av dei røystene som er gjevne, det vil seie meir enn halvparten. Ein skal sjå bort frå blanke røyster og frå andelseigarar som ikkje røystar. Noka plikt til å røyste er det ikkje i slike forsamlingar. Det er ikkje sett krav om eit minste tal på andelseigarar som må vere til stades (quorum).

Utvalet gjer framlegg om at hovudregelen om meir enn halvparten av røystene skal gjelde ved val òg, om ikkje generalforsamlinga på førehand har fastsett at den som har fått flest røyster, skal reknast som vald. Det er ein annan regel enn i aksjelova.

Vedtektene kan ha andre fleirtalskrav både for val og andre vedtak.

Etter andre leddet skal saka avgjerast ved lutkast dersom røystene står likt. På same måte som i eigarseksjonslova § 37 er det ikkje teke inn nokon regel om dobbeltrøyst for møteleiaren. Ein slik regel passar ofte dårleg i små samanslutningar. Der det er interessemotsetnader, og ein på førehand kjenner standpunkta, kan valet av møteleiar i praksis bli ei avgjerd av realitetsspørsmåla dersom møteleiaren skal ha dobbeltrøyst. Det bør likevel tillatast at vedtektene kan fastsetje andre reglar for tilfelle der røystene står likt.

Endring av vedtektene krev to tredels fleirtal om ikkje strengare fleirtalskrav er vedtektsfesta, jf. tredje ledd. Lågare fleirtalskrav kan ikkje fastsetjast.

Til § 7-12 Vedtektsveto:

Som det går fram under 7.2.6, gjer utvalet framlegg om at bustadbyggjelag og andre skal kunne sikre seg at ordningar med forkjøpsrett, vilkår for å bli andelseigar og prisregulering ved avhending blir haldne oppe. Det kan gjerast ved at visse endringar av vedtektene krev godkjenning frå tredjeperson. Ein annan måte å sikre rettar på, kan vere å hefte dei på andelane og registrere heftet i burettsregisteret. Vedtektsveto kan berre takast inn i vedtektene med tilslutning frå alle andelseigarane; i praksis er det mest aktuelt medan bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar sit med alle andelane i laget. Etter gjeldande reglar kan vedtektene i eit tilknytt burettslag fastsetje at vedtektsendring krev samtykke frå bustadbyggjelaget.

Det går fram av nummer 1 at vedtektsvetoet kan omfatte føresegn som gjeld vilkår for å bli andelseigar i laget. At slike vilkår kan vedtektsfestast, går fram av § 4-4, der det òg er sagt at urimelege vilkår kan setjast til side etter avtalelova § 36. Vilkåra kan som hovudregel ikkje gå ut på at den som lovleg er vorten eigar av andelen, skal ha plikt til å avhende andelen seinare, jf. § 4-7. Eit praktisk viktig vilkår kjem til å vere at andelseigaren i burettslaget skal vere andelseigar i eit bestemt bustadbyggjelag; det er etter utkastet kjennemerket på eit tilknytt burettslag.

Etter nummer 2 kan vedtektsveto knytast til føresegn om forkjøpsrett til andel. Det er grunn til å tru at dette er det mest praktiske området for vedtektsvetoet, ved sida av føresegner som krev at andelseigarane skal vere andelseigarar i bustadbyggjelaget.

Nummer 3 opnar for vedtektsveto i høve til føresegner om pris ved overføring. Slike føresegner kan vere aktuelle til dømes der bustadene er klausulerte til fordel for bestemte grupper.

Etter nummer 4 kan det, som rimeleg er, fastsetjast at føresegna om vedtektsveto ikkje kan endrast utan godkjenning.

Til § 7-13 Misbruk av mynde:

Paragrafen inneheld det generelle forbodet mot misbruk av fleirtalsmakt. Tilsvarande føresegner finst i eigarseksjonslova § 32 og aksjelova § 5-21. For styret er det ei tilsvarande føresegn i § 8-15.

Når det gjeld den nærare forståinga av føresegna, viser utvalet til rettspraksis og omfattande teori for både burettslag og andre samanslutningar. Det er særleg grunn til å peike på at mange tiltak i eit burettslag kan påføre andelseigarane omfattande plikter til å dekkje felleskostnader; slik betalingsplikt har ein ikkje til dømes i eit aksjeselskap. Utvalet har under 7.7.2 peikt på at ein bør vere varsam med å gjennomføre fellestiltak som går ut over vanleg forvaltning, om ikkje fordelane for fleirtalet er klårt større enn ulempene for mindretalet.

Utvalet har ikkje teke med særreglar om søksmål om ugyldige generalforsamlingsvedtak. Slike særreglar har ein i aksjeselskap og i gjeldande burettslagslov, og dei er med i utkastet til lov om bustadbyggjelag. Ei viktig side ved reglane er at dei set fristar for å reise søksmål for å få sett til side generalforsamlingsvedtak. Samtidig har ein måtta gjere mange unntak frå fristane, og reglane er nokså kompliserte. Det er nok så at ein i burettslag òg kan ha bruk for å vite når eit omstridd vedtak er endeleg, men på grunn av dei mange unntaka, som er godt grunngjevne, oppnår ein det berre eit stykke på veg. Fristane kan òg verke urimelege i nokre tilfelle i ei samanslutning som burettslaget, der vedtaka kan ha store konsekvensar for økonomi og busituasjon, og der folk er deltakarar i eigenskap av forbrukarar.

Til § 7-14 Framlegg om gransking:

Utvalet gjer framlegg om at det i burettslag bør gjelde reglar om gransking som svarar til reglane i aksjelova og utkastet til lov om bustadbyggjelag. Slike reglar har ein òg i gjeldande lov om burettslag, og det har i nokre tilfelle vist seg å vere bruk for dei. Utkastet her følgjer modellen frå aksjelova, og det er den skilnaden i høve til gjeldande burettslagslov at eit mindretal kan krevje at skifteretten nemner opp granskarar sjølv om fleirtalet gjer vedtak om å setje i verk gransking i regi av laget.

I første ledd er det føresegner om kva granskinga kan gå ut på, og korleis krav om gransking skal setjast fram. I den ordinære generalforsamlinga kan gransking vedtakast utan at saka er nemnd i innkallinga, jf. § 7-8.

I andre leddet er det ei føresegn om at kvar andelseigar kan be skifteretten avgjere eit krav om gransking dersom framlegget har fått tilslutning frå minst ein tidel av andelseigarane som møtte til generalforsamling. Som nemnt kan kvar andelseigar i denne situasjonen be om avgjerd i skifteretten også om framlegget om gransking fekk fleirtal. Føremålet er at fleirtalet ikkje skal kunne hindre ei nøytral og kritisk gransking. Men dersom laget sjølv har peikt ut nøytrale og kvalifiserte granskarar, kan det føre til at skifteretten ikkje finn grunn til nemne opp andre granskarar.

Til § 7-15 Avgjerd i skifteretten:

Paragrafen har føresegner om avgjerda i skifteretten av eit krav om gransking som er sett fram etter § 7-14 andre ledd. Føresegner om kjæremål over avgjerder frå skifteretten finst i § 13-2.

Det går fram av første ledd at skifteretten skal ta kravet til følgje dersom retten meiner det har rimeleg grunn. Etter andre leddet skal laget og den granskinga elles vil omfatte, få høve til å uttala seg før avgjerda blir teken. Skifteretten nemner opp granskarar i dette tilfellet, jf. tredje ledd. Det er vist til reglane i revisorlova om krav til revisor og om plikt til å gje opplysningar til revisor. Granskarane skal ha same teieplikt som revisor. Vederlaget til granskarane skal fastsetjast av skifteretten, og kostnaden skal laget bere, uavhengig av om granskinga fører til kritikk mot nokon.

Til § 7-16 Granskingsrapporten:

Etter første ledd skal granskarane gje ein skriftleg rapport, og rapporten skal sendast til skifteretten. Dersom fleirtalet vedtek ei mindre formell gransking, må det samtidig kunne vedtakast at rapporten berre går til generalforsamlinga, men det er i tilfelle eitt av momenta som kan telje med når skifteretten vurderer om det skal setjast i verk gransking etter krav frå eit mindretal.

Der rapporten går til skifteretten, skal skifteretten kalle inn til generalforsamling til behandling av rapporten.

Til kapittel 8 Styre og forretningsførar

Kapittelet har føresegner om styre og forretningsførar for burettslaget. Det gjeld føresegner om val av styret og om arbeidet i styret. Laget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Hovudregelen er at forretningsføraravtalen kan seiast opp med eit varsel som ikkje skal vere lengre enn seks månader, men generalforsamlinga kan samtykke i at avtalen blir gjord uoppseieleg for opp til fem år. For tilknytte burettslag kan bustadbyggjelaget ha uoppseieleg forretningsførsel dei første ti åra etter stiftinga, og for avtalar mellom bustadbyggjelag og tilknytte lag kan det òg takast inn klausular om at skifte av forretningsførar krev samtykke frå generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal.

I kapittelet er det òg føresegner om inhabilitet og misbruk av posisjon i laget m.m. og om representasjon i høve til omverda.

Utkastet svarar langt på veg til eigarseksjonslova, men nokre skilnader blir det fordi burettslaget er ei samanslutning med fellesformue og avgrensa ansvar.

Til § 8-1 Styre:

Alle burettslag må ha eit styre, jf. første punktum. I små seksjonssameiger kan det fastsetjast at alle sameigarane skal utgjere styret, men utvalet har ikkje teke med ein slik regel for ei samanslutning som burettslaget.

Etter andre punktumet skal laget ha minst tre styremedlemmer. Berre myndige personar kan vere styremedlemmer. Juridiske personar kan ikkje vere styremedlemmer. Det er ikkje noko vilkår at styremedlemmene skal vere andelseigarar, og ein representant for ein juridisk person som er andelseigar, kan veljast som styremedlem på vanleg måte. Forbodet i gjeldande lov mot at forretningsføraren kan veljast inn i styret, er ikkje ført vidare.

Til § 8-2 Val av styremedlemmer:

Det går fram av første ledd at styremedlemmene skal veljast av generalforsamlinga. Einaste unntaket er at vedtektene kan leggje valet av ein styremedlem til eit bustadbyggjelag som burettslaget er knytt til. Ei slik føresegn kan likevel ikkje omfattast av vedtektsveto etter § 7-12. Fleirtalet skal alltid veljast av generalforsamlinga. Utvalet har ikkje funne grunn til å føre vidare reglane som opnar for at stat og kommune kan få oppnemningsrett. - Styreleiaren skal alltid veljast særskilt, jf. andre punktumet.

Etter andre leddet kan generalforsamlinga velje varamedlemmer. Nærare føresegner om dette kan takast inn i vedtektene, men er det ikkje fastsett noko der, er det generalforsamlinga som avgjer frå gong til gong om det skal veljast varamedlemmer eller ikkje.

Til § 8-3 Tenestetid. Avsetjing:

Hovudregelen er at styremedlemmer gjer teneste i to år, men generalforsamlinga kan fastsetje noko anna ved valet, jf. første ledd. For eventuell styremedlem som er vald av bustadbyggjelaget, er berre to års tenestetid aktuelt, men attval kan skje her som elles. Avvikande tenestetid er mest aktuelt der ein vil unngå at heile styret står på val samtidig. I og med at styremedlemmer alltid kan avsetjast, trengst det ikkje lovfesta rammer for valperioden.

Det går fram av andre leddet at ein styremedlem har rett til å gå av før tenestetida er ute, dersom det er særleg grunn til det. Det bør ikkje stillast strenge krav til grunnen; til dømes er det nok at styremedlemmen skal flytte frå laget. På den andre sida bør det markerast at det normale skal vere å sitje perioden ut. Når det heiter at styret og den som har valt styremedlemmen, skal ha rimeleg førehandsvarsel, inneber det at bustadbyggjelaget skal ha varsel for styremedlem som laget har valt, medan det for styremedlemmene som generalforsamlinga har valt, ikkje er aktuelt å varsle andre enn styret.

Etter tredje ledd kan ein styremedlem avsetjast av den som har valt han. Avsetjinga kan skje når som helst og utan grunngjeving. I generalforsamlinga er det nok med vanleg fleirtal. Etter gjeldande lov trengst det to tredels fleirtal.

Til § 8-4 Vederlag:

Det går fram av paragrafen at eventuelt vederlag til styremedlemmene skal fastsetjast av generalforsamlinga. Styremedlemmene har ikkje krav på vederlag utan at det er gjort vedtak om det. Styremedlemmer som er andelseigarar, kan røyste i generalforsamlinga ved fastsetjinga; saka er ikkje omfatta av regelen om inhabilitet i § 7-10.

Til § 8-5 Styremøte:

I føresegna er det fastslege at styreleiaren har plikt til å syte for at styret held møte så ofte som det trengst, og at ein styremedlem eller forretningsføraren kan krevje at styret blir kalla saman. Føresegna bør tolkast på same måte som tilsvarande føresegner i eigarseksjonslova, og helst bør styremedlemmer eller forretningsførar kunne kalle inn til møte sjølve dersom styreleiaren ikkje kallar inn etter at det er kravt (i førearbeida til eigarseksjonslova er rett nok eit anna syn lagt til grunn).

Til § 8-6 Vedtak:

Av første ledd går det fram at styret er vedtaksført dersom meir enn halvparten av medlemmene er til stades. I eit styre på fem må minst tre vere til stades.

I andre leddet finn ein i første punktum hovudregelen om vanleg fleirtal; meir enn halvparten av røystene som er gjevne, må vere for vedtaket. Står røystene likt, gjeld det som møteleiaren har røysta for, jf. andre punktumet. Møteleiar er normalt styreleiaren, jf. § 8-7. I tredje punktum er det ei føresegn om at dei som røystar for eit vedtak som inneber ei endring, må utgjere minst ein tredel av alle styremedlemmene. Det er reelt same regel som i eigarseksjonslova § 39, men det er som i aksjelova § 6-25 presisert at det gjeld vedtak som inneber ei endring.

Til § 8-7 Møteleiing. Protokoll:

Etter første ledd er det styreleiaren som er møteleiar, men det må veljast ein møteleiar dersom styreleiaren ikkje er til stades, og det ikkje er valt nokon nestleiar. Utvalet har ikkje funne grunn til å ta med noka særskild føresegn om at avgjerda må takast ved lutkast dersom røystene står likt ved val av møteleiar, men nokon annan måte er det ikkje å gjere det på.

I andre leddet er det fastsett at styret skal føre protokoll over sakene, og at protokollen skal skrivast under av dei frammøtte styremedlemmene. Styremedlemmer som er usamde i vedtaka, skal òg skrive under, men dei kan krevje at dissensen går fram av protokollen. Styrevedtaka er gyldige sjølv om det vantar underskrifter.

Til § 8-8 Oppgåver for styret:

I paragrafen er det fastslege at styret skal leie verksemda i laget. Styret må handle innafor dei rammene som følgjer av lov, vedtekter og generalforsamlingsvedtak. Styret har den allmenne avgjerdskompetansen i laget og kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ. Av andre organ er det i praksis generalforsamlinga som er den aktuelle, men det kan tenkjast tilfelle der det i vedtektene er oppretta andre organ som er tillagde særleg oppgåver. Bortsett frå dei tilfella som er nemnde i lov og vedtekter, gjeld det ingen regel om at spesielt viktige saker må avgjerast av generalforsamlinga. Ei anna sak er at det kan vere tenleg å leggje fram viktige saker til brei drøfting. Styret må leie laget innafor det føremålet laget har etter § 1-1.

Til § 8-9 Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga:

Paragrafen har føresegner om at nokre styrevedtak krev samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal. Det er ei vidareføring av dei reglane som vart tekne inn i burettslagslova i 1977, og som har vore modell for reglane i eigarseksjonslova § 30 andre ledd. Føremålet med reglane er å sikre at tiltak som er særleg viktige eller omfattande, har solid oppslutning i laget.

Generalforsamlinga kan gje samtykke til at styret tek avgjerd om dei nærare detaljane i gjennomføringa. Det er i praktisk nødvendig til dømes i saker om påbygging eller ombygging. Men det er ikkje samsvar med regelen her dersom generalforsamlinga gjev eit førehandssamtykke som til dømes skal omfatte alle påbyggingssaker.

Nummer 1 gjeld ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald. Det er same formulering som i eigarseksjonslova § 30 andre ledd bokstav a. Samtykket trengst sjølv om ein eller fleire andelseigarar til dømes vil byggje balkong på eigen kostnad; det er sjølve endringane som krev samtykke. Ein må vurdere konkret kva som går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald; her kan både karakteren av tiltaket og storleiken på laget ha vekt.

Etter nummer 2 skal generalforsamlinga samtykkje dersom talet på andelar skal aukast. Det følgjer alt av § 3-2. Her er det tale om spørsmål som kan vere viktige for det innbyrdes forholdet mellom andelseigarane. I gjeldande lov er det ikkje føresegner om dette.

Sal og kjøp av fast eigedom, anten det gjeld berre grunn eller i tillegg bygningar, krev samtykke frå generalforsamlinga, jf. nummer 3. Regelen kan verke streng dersom ein tenkjer på sal eller kjøp av små grunnstykke i eit stort burettslag, men utvalet meiner det er vanskeleg å trekkje ei anna grense for kva styret kan avgjere åleine i slike saker.

I nummer 4 er det fastslege at samtykke trengst til opptak av lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota, jf. òg § 2-11 første ledd. Etter gjeldande burettslagslov kan lånet sikrast på slik prioritet berre dersom det skal brukast til føremål som krev samtykke med to tredels fleirtal. I utkastet er det ikkje teke med noka slik avgrensing etter føremål. Lån som skal sikrast med pant på dårlegare prioritet, eller som ikkje skal sikrast med pant, kan styret ta opp utan samtykke frå generalforsamlinga.

Etter nummer 5 trengst det samtykke til andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning. Det kan til dømes gjelde bortleige av ein større del av eigedommen. Bortleige av mindre delar, stifting eller sletting av servituttar o.l. kan liggje innafor vanleg forvaltning, noko avhengig av storleiken på burettslaget og andre omstende.

Føresegna i nummer 6 svarar til § 46 andre ledd nummer 2 i gjeldande burettslagslov, men er litt meir generelt formulert, utan tilvising til det som etter gjeldande lov er tilleggsføremål for burettslaget. Det avgjerande etter føresegna her er at tiltaket går ut over vanleg forvaltning; at tiltaket må liggje innafor føremålet med laget, er det ikkje nødvendig å seie. Framleis skal regelen vere at samtykke berre trengst dersom tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene. Ei slik føresegn finst òg i eigarseksjonslova § 30.

Til § 8-10 Forretningsførsel:

Av første ledd første punktum går det fram at laget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna går fram av vedtektene. Etter gjeldande lov kan eit burettslag velje om det skal ha forretningsførar eller ikkje, utan at spørsmålet treng regulerast i vedtektene. Ei seksjonssameige skal berre ha forretningsførar dersom sameigarmøtet gjer vedtak om det (med vanleg fleirtal). Utvalet meiner det greiaste er at vedtektene opplyser om laget skal ha forretningsførar eller ikkje; mellom anna lettar det kontrollen ved registreringa i Føretaksregisteret.

I andre punktumet er det fastsett at forretningsføraren kan vere ein juridisk person. Det svarar til dagens regel. Utvalet har ikkje funne grunn til å ta med ei særleg føresegn om at reglane om dagleg leiar skal gjelde tilsvarande for dagleg leiar av ein juridisk person som er forretningsførar, slik det er gjort i utkastet til lov om bustadbyggjelag. Det er ikkje mange føresegnene om plikter for dagleg leiar, eller altså forretningsføraren, i utkastet til burettslagslov.

Etter andre leddet er det styret som på vegner av laget kan gjere avtale om forretningsførsel. For fysiske personar kan det vere ein tilsetjingsavtale eller ein oppdragsavtale; for juridiske personar er det berre aktuelt med ein oppdragsavtale.

Hovudregelen er at avtalen skal kunne seiast opp med eit varsel som ikkje kan vere lengre enn seks månader. Generalforsamlinga kan samtykkje i at avtalen blir gjord uoppseieleg for eit tidsrom for opp til fem år. Det er same regelen som i eigarseksjonslova § 41; etter gjeldande burettslagslov er det berre med eit bustadbyggjelag at burettslaget kan ha avtalar med lengre frist enn seks månader. Regelen opnar for at avtalen blir gjord uoppseieleg for eit visst tidsrom, ikkje for at oppseiingsfristen kan vere opp til fem år til kvar tid.

Når det her er tale om forretningsførsel, er det tale om den daglege leiinga av burettslaget. Utvalet reknar med at gjeldande avtalepraksis kan gje rettleiing i avgrensinga av dette omgrepet. Som nemnt under 7.2.5 ser ein det slik at dei sentrale oppgåvene er føring av rekneskap og i den samanhengen utarbeiding av sjølvmelding for burettslaget og oppgåver til likningsstyresmaktene; innkrevjing og utbetaling av faste inntekter og utgifter; husleigeinnkrevjing, fremjing av utkastingssaker medrekna; føring av andelseigarregister, også med notering av panterettar; utferding av leigekontraktar; betaling av forsikring.

Føresegnene her og i dei neste paragrafane om oppseiingsfrist m.m. gjeld for den eigentlege forretningsførselen. Avtalar om andre tenester følgjer vanlege reglar, og da kan oppseiingsfristane vere både lengre og kortare. For avtalar om forvaltning av midlar har utvalet likevel teke med ein særregel om oppseiingsfrist i § 8-13. I andre tilfelle kan spesielt lange bindingstider bli råka av generalklausulen i avtalelova § 36, ikkje minst dersom avtalen er gjord medan bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar sit med alle andelane i laget.

Viktige unntak frå reglane om oppseiingstid følgjer av § 8-11.

Til § 8-11 Forretningsførsel for tilknytte burettslag:

Det går fram under 7.2.5 at det er ulike meiningar i utvalet om kva regel som er best når det gjeld avtalar om forretningsførsel mellom bustadbyggjelag og tilknytte burettslag, men at utvalet likevel berre har eitt framlegg til regulering på dette punktet. Utkastet er ei mellomløysing mellom gjeldande reglar om at avtalen kan gjerast uoppseieleg, og ei ordning der bustadbyggjelaget ikkje har noka særstilling med omsyn til forretningsførselen.

Etter føresegna her kan bustadbyggjelaget gjere avtale med tilknytte burettslag om forretningsførsel som kan vere uoppseieleg, eller ha lengre oppseiingsfrist enn seks månader, for dei første ti åra etter stiftinga av burettslaget. I avtalen kan det vidare takast inn ein klausul om at oppseiing berre kan skje dersom generalforsamlinga i burettslaget gjev samtykke til det med to tredels fleirtal, og bustadbyggjelaget har fått uttale seg skriftleg til kvar andelseigar i burettslaget seinast samtidig med innkalling til generalforsamlinga. Det er her tale om fleirtal på to tredelar av dei gjevne røystene, ikkje av alle andelseigarane i laget. Variantar her kan til dømes gå ut på at avtalen kan seiast opp med vanleg varsel, men at oppseiing krev samtykke frå generalforsamlinga - med eller utan fråsegn frå bustadbyggjelaget først.

Til § 8-12 Nedsetjing av vederlag. Heving:

Etter første ledd kan burettslaget krevje nedsetjing av eit urimeleg høgt vederlag dersom avtalen om forretningsførsel er gjord medan eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar åtte alle andelane i burettslaget. Det er nok å ta med situasjonen der utbyggjaren sit med alle andelane; straks ein andel er overført, mistar utbyggjaren fleirtalet, i og med at kvar andelseigar berre kan ha ei røyst på generalforsamlinga. Regelen er mest aktuell der avtalen er uoppseieleg for ein periode; kan avtalen seiast opp med seks månaders varsel, er det ikkje så praktisk å ta ein tvist om vederlaget. Poenget med regelen er å hindre at det blir avtala eit urimeleg høgt vederlag på eit tidspunkt da forretningsføraren eller ein utbyggjar som samarbeider med forretningsføraren, sit med makta i laget.

Vederlaget kan krevjast sett ned dersom det er vesentleg høgare enn det som er vanleg for tilsvarande tenester. Vilkåret om at avviket skal vere vesentleg, har samanheng med at det her gjeld samansette tenester som det ikkje kan fastsetjast klåre marknadsprisar for. Det er ein materiell regel; blir ikkje partane samde, må tvisten løysast av domstolane ved fastsetjingsdom eller gjennom ei prøving under inndriving av vederlaget. Meiner retten at det er grunnlag for nedsetjing, må vederlaget setjast til det som blir rekna som vanleg pris, ikkje berre ned til grensa for inngrep.

I andre leddet er det presisert at burettslaget utan omsyn til særreglane om oppseiing kan heve avtalen i tilfelle av vesentleg mishald. Ein slik hevingsrett har burettslaget etter gjeldande lov òg.

Til § 8-13 Forvaltning av midlar:

Paragrafen har føresegner om forvaltninga av midlane i laget. Etter første ledd skal midlane forvaltast forsvarleg og haldast skilde frå midlar som tilhøyrer andre. Plikta til forsvarleg forvaltning ligg på styre og forretningsførar, men heller ikkje generalforsamlinga kan gjere noko unntak frå plikta.

Midlane i laget er samansette i karakter. For fast eigedom og for lausøyreting byr det ikkje på større vanskar å fastslå om dei blir halde skilde frå midlar som tilhøyrer andre. Det er meir komplisert for pengar og pengekrav. Her bør ein, som nemnt under 7.6, ha eigne reglar, ikkje minst av omsyn til den praksisen ein har hatt med usikra mellomrekning mellom bustadbyggjelag og burettslag.

Av andre ledd første punktum går det fram at pengar skal plasserast i norsk bank eller institusjon med liknande sikringsordning. I dette ligg det for det første at laget ikkje skal ha kontantar liggjande. Det er nok ikkje særleg praktisk i noko fall; med dei betalingssystema ein har i dag, er det ikkje bruk for handkasser. For det andre og viktigare slår føresegna fast at pengane ikkje skal lånast ut til forretningsføraren eller andre; dei skal plasserast i bank e.l. Påbodet om separat forvaltning inneber at kvart burettslag skal ha sin eigen konto. Ofte vil ein forretningsførar bruke same bank for alle forvalta lag. Styret kan påleggje forretningsføraren å bruke ein bestemt bank, men det kan eventuelt ha konsekvensar for det avtala vederlaget for forretningsførselen. Skal felles konto for fleire burettslag godtakast, må det i tilfelle vere etter nærare forskrifter etter tredje ledd. I slike forskrifter må ein da ha nærare reglar om avstemming av kontoen, og ein bør òg sjå til at sikringsordningane ikkje gjev dårlegare vern for det einskilde laget ved ei slik plassering.

Ein må skilje mellom utlån eller innskot av pengar på den eine sida og kjøp av aktiva på den andre. Aksjar eller andelar i verdipapirfond er til dømes ikkje omfatta av regelen, like lite som kjøp av eigedom eller lausøyreting. Om slike plasseringar er forsvarlege eller ikkje, må vurderast konkret, og da skal ein ha i minne at føremålet med laget er å skaffe bustader, ikkje å drive med kapitalforvaltning ut over det som følgjer av dette føremålet. Men det er heller ikkje grunn til å forby at avsetningar til framtidig vedlikehald m.m. blir plasserte med betre avkasting enn bankinnskot gjev.

Det følgjer av andre punktumet at midlane kan lånast ut eller forvaltast på anna vis dersom dei blir sikra med garanti frå bank eller liknande finansinstitusjon. Føresegna tek i første rekkje sikte på ordningar med felles forvaltning der fleire burettslag og eventuelt forretningsføraren kan utnytte ledig likviditet, til dømes gjennom konsernkontoordningar eller liknande. Poenget er at slike ordningar ikkje skal påføre burettslaget større risiko enn plassering av pengane i norsk bank.

I tredje punktum er det fastslege at avtale om særleg forvaltning mot garanti skal kunne seiast opp av laget med seks månaders varsel eller mindre. Ein slik avtale skal ikkje reknast som ein del av den vanlege forretningsførselen, og det bør fastsetjast ein særleg frist for å sikre styret råderett over forvaltninga.

Etter tredje ledd kan Kongen gje nærare forskrifter om forvaltninga. Dette er eit område der nærare regulering kan bli nokså teknisk og detaljert og dessutan avhengig av regelverket for finansinstitusjonar til kvar tid. Reglane passar derfor best i forskrift.

Til § 8-14 Inhabilitet:

Paragrafen slår fast at styremedlemmer og forretningsførar ikkje skal vere med i behandling eller avgjerd av spørsmål der dei har særinteresser. Føresegna svarar til eigarseksjonslova § 42 og svarar i hovudsak til gjeldande reglar for burettslag. Reglane er strengare for styre og forretningsførar enn for andelseigarane i generalforsamling, for styre og forretningsførar forvaltar verdiar som tilhøyrer andre. Uttrykket nærståande skal oppfattast på same vis som i dekningslova § 1-5.

Til § 8-15 Misbruk av posisjon i laget m.m.:

Paragrafen har mønster i aksjelova § 6-28 og forbyr misbruk av posisjonen som styremedlem og forretningsførar. Forbodet svarar til føresegna i § 7-13 om misbruk av fleirtalskompetanse i generalforsamlinga, og første leddet er formulert på same vis som den føresegna. I andre ledd er det presisert at styret eller forretningsføraren ikkje skal etterkome vedtak i generalforsamlinga dersom vedtaket strir mot lov eller vedtekter. Regelen gjeld i dag òg, utan lovfesting.

Utvalet har ikkje funne grunn til å ta med detaljerte reglar om godtgjersle frå andre enn laget (returkommisjonar o.l.), men dei same prinsippa gjeld i burettslaget som i andre samanslutningar.

Til § 8-16 Representasjon og fullmakt:

Paragrafen gjeld spørsmålet om kven som kan representere laget i høve til omverda. Mønsteret er aksjelova og tilsvarande føresegner i utkastet til lov om bustadbyggjelag, men i hovudsak er det tale om ei vidareføring av gjeldande reglar for burettslag.

Hovudregelen er at styret representerer laget og forpliktar laget med si underskrift, jf. første ledd første punktum. Føresegna må tolkast på same vis som tilsvarande føresegner i aksjelova og andre lover. Mellom anna er det lagt til grunn at styremedlemmer har plikt til å skrive under sjølv om dei har røysta mot eit vedtak, men at laget likevel er bunde dersom fleirtalet i eit vedtaksført styre har skrive under. Styret kan gje einskilde styremedlemmer eller forretningsføraren rett til å skrive under for laget, kvar for seg eller saman, jf. andre punktumet. Utvalet har ikkje funne grunn til å ta med noka føresegn om at særlege reglar om teikningsrett kan takast inn i vedtektene. Etter gjeldande lov om burettslag kan vedtektene gje to eller fleire styremedlemmer saman rett til å teikne firmaet, men ikkje andre. Ei fullmakt til å teikne firmaet kan når som helst kallast attende, jf. tredje punktum.

I andre leddet er det fastslege at forretningsføraren representer laget i saker som gjeld den daglege leiinga. Det er tale om ein kompetanse som kjem i tillegg til den heilt allmenne kompetansen som ligg til styret. Der forretningsføraren er ein juridisk person, blir det den eller dei som representerer den juridiske personen, som òg kan representere burettslaget som forretningsførar. I praksis blir dette eit spørsmål om stillingsfullmakt, som til dømes der ein funksjonær hos forretningsføraren tingar vanlege varer eller tenester til burettslaget.

Føresegna i tredje ledd er forma etter mønster av aksjelova § 6-33 og byggjer på ein føresetnad om at styre eller forretningsførar kan binde laget i høve til ein tredjeperson som er i god tru, enda dei går ut over det dei har rett til internt. Føresegna går ut på at laget ikkje blir bunde dersom det kan vise at tredjepersonen forstod eller burde forstå at myndet vart overskride, og det ville stride mot heider og god tru å gjere disposisjonen gjeldande. Kor strenge krav ein skal stille til undersøkingar frå tredjepersonen, må vurderast ut frå dei konkrete omstenda og på bakgrunn av tolkinga av tilsvarande føresegner. I høve til eit burettslag bør til dømes ein tredjeperson normalt kunne levere materialar eller ta på seg byggjeoppdrag utan å krevje dokumentasjon for styrevedtaket og for at styret har fått samtykke til ombygginga frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal.

Føresegna i fjerde ledd svarar til aksjelova § 6-34 og utkastet til lov om bustadbyggjelag § 6-30 og går ut på at manglar ved val eller tilsetjing ikkje kan gjerast gjeldande mot tredjeperson i god tru etter registrering. Regelen er teken med sjølv om det EU-direktivet som ligg bak, ikkje omfattar burettslag.

Etter femte ledd skal generalforsamlinga velje ein eller fleire personar til å representere laget i saker mellom laget og styret eller styremedlemmer. Til vanleg er det styret ved styreleiaren som representerer laget i prosess, jf. domstolslova § 191 og tvistemålslova § 42, men det går ikkje der laget er i tvist med styret. Har ikkje generalforsamlinga peikt ut nokon, kan tilseiing skje til kven som helst av andelseigarane. Tilsvarande reglar finst i gjeldande lov.

Til kapittel 9 Revisjon

Kapittelet har føresegner om revisjon og svarar stort sett til aksjelova kapittel 7 og utkastet til lov om bustadbyggjelag kapittel 8. Mesteparten av reglane om revisjon og revisorar går fram av revisorlova frå 1999.

Etter utkastet skal burettslaget ha ein eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Regelen om at revisor i bustadbyggjelaget alltid er revisor for tilknytte burettslag, er ikkje ført vidare, jf. under 7.2.8. Elles har utkastet føresegner om val av revisor og om revisjonsmeldinga.

Til § 9-1 Revisor:

I paragrafen er det fastslege at burettslaget skal ha ein eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Det er same regel som i gjeldande burettslagslov. Etter revisorlova § 2-1 ville burettslaget berre ha revisjonsplikt dersom driftsinntektene var fem millionar kroner eller meir. Små eigarseksjonssameiger treng ikkje ha revisor, jf. eigarseksjonslova § 45. Utvalet meiner alle burettslag bør ha revisjonsplikt; det er tale om samanslutningar der styret og forretningsføraren forvaltar midlar på vegner av andre. Skal ein først ha revisjonsplikt, bør det ikkje vere tale om anna enn godkjende revisorar.

Til § 9-2 Val av revisor:

Det går fram av første ledd at revisor skal veljast av generalforsamlinga, og at det òg kan veljast vararevisor. Reglar om kven som kan vere revisor, og reglar om inhabilitet m.m. går fram av revisorlova. Godtgjersla til revisor skal godkjennast av generalforsamlinga, jf. andre leddet. Det vanlege er at godtgjersla skal fastsetjast ut frå avtalen med revisor, oftast på grunnlag av medgått tid, og godkjenning skjer i praksis i tilknyting til rekneskapen for førre året.

Til § 9-3 Bortfall av oppdraget:

Etter første ledd skal revisor gjere teneste til ein annan er vald. Revisoroppdraget kan ikkje avgrensast i tid, men val av ny revisor inneber at oppdraget blir sagt opp. Reglar om rett og plikt for revisor til å seie frå seg oppdraget følgjer av revisorlova.

Etter andre leddet skal styret syte for innkalling av generalforsamling til val av ny revisor dersom oppdraget fell bort, til dømes fordi revisor seier frå seg oppdraget, eller fordi han ikkje lenger kan vere revisor i laget, til dømes fordi han har mista autorisasjonen.

Til § 9-4 Nyval av revisor:

Det går fram av første ledd at val av ny revisor berre kan skje dersom saka er med i innkallinga til generalforsamlinga. Revisor skal ha rett til å gjere greie for sitt syn på framlegget. Det er i første rekkje styret og forretningsførar som skal kontrollerast av revisor, og det bør ikkje vere kurant for desse å gjere framlegg om skifte av revisor.

Etter andre leddet kan eit mindretal be skifteretten oppnemne ein revisor til. Vilkåret er at eit framlegg om nyval er forkasta. Meininga er at eit mindretal som er misnøgd med revisjonen, kan føre ein kontroll på denne måten. I nokre tilfelle kan eit alternativ vere å krevje gransking, jf. §§ 7-14 til 7-16. Skifteretten skal ta kravet til følgje dersom det har rimeleg grunn. Liknande reglar finst i gjeldande burettslagslov. Avgjerd av skifteretten kan påkjærast, jf. § 13-2.

Skifteretten skal etter tredje ledd fastsetje tenestetid og godtgjersle for revisor som retten har oppnemnt. Vil ein slik revisor slutte før tenestetida er ute, skal skifteretten ha førehandsvarsel for å kunne vurdere om ein ny revisor skal nemnast opp.

Til § 9-5 Revisjonsmelding:

Det går fram av paragrafen at revisor skal gje revisjonsmelding til generalforsamlinga kvart år, og at meldinga skal vere styret i hende seinast to veker før den ordinære generalforsamlinga. Meldinga skal sendast ut til andelseigarane seinast ei veke før møtet, jf. 7-4 tredje ledd.

Til § 9-6 Revisor er med i generalforsamlinga:

Det er fastslege i paragrafen at revisor har plikt til å møte i generalforsamlinga når det er nødvendig. Elles har revisor alltid rett til å møte i generalforsamlinga. Dersom revisor ikkje har møtt der han har plikt til det, kan eit vedtak i generalforsamlinga bli ugyldig dersom feilen kan ha verka inn på vedtaket.

Til kapittel 10 Samanslåing og deling av burettslag

Kapittelet har føresegner om samanslåing og deling av burettslag. Gjeldande lov har nokre føresegner om fusjon av burettslag som byggjer på tidlegare aksjelovgjeving, men reglane er ikkje tilpassa situasjonen i burettslag. Utkastet her tek òg utgangspunkt i aksjelovgjevinga, men omgrepa fusjon og fisjon blir ikkje nytta fordi reglane på viktige punkt må vere annleis enn i aksjeselskap.

Etter utkastet kan to eller fleire burettslag slåast saman. Det kan vere nødvendig med vederlag i pengar eller andre verdiar fordi fellesgjelda er ulik i laga, og i burettslag kan ikkje den ulikskapen rettast opp gjennom tildeling av fleire andelar. I lag der ein tredjeperson har vedtektsveto med omsyn til vilkår for å vere andelseigar, forkjøpsrett eller prisregulering, kan vedkomande setje vilkår om at desse rettane blir førte vidare til det overtakande laget.

Deling av burettslag kan gjennomførast ved at bustader og andre aktiva blir overførte til eit nytt lag, eventuelt saman med ein del av skyldnadene. Dei aktuelle andelseigarane følgjer med til det nye laget; deling av burettslag er noko anna enn fisjon av aksjeselskap, der aksjeeigarane i det overdragande selskapet får aksjar i eitt eller fleire av dei overtakande selskapa.

Dei nærare reglane om vedtaking og gjennomføring av samanslåing og deling byggjer på reglane aksjelova.

Til § 10-1 Samanslåing av burettslag:

Det går fram av første ledd at eit burettslag kan overdra eignedelar og skyldnader til eit anna burettslag mot at andelseigarane blir andelseigarar i det overtakande laget. Det kan vere fleire overdragande lag med i samanslåinga, og det overtakande laget kan vere eit nystifta lag eller eitt som eksisterer frå før.

Det kan fastsetjast at andelseigarar skal ha vederlag i pengar eller andre verdiar der det trengst av omsyn til dei innbyrdes verditilhøva. Føresetnaden er at utdeling kan forsvarast i høve til regelen om forsvarleg drift. Andelseigarane har same rett til bustaden sin i det overtakande laget som i det overdragande laget, og det er denne bustaden dei blir sitjande med ved ei eventuell oppløysing seinare. Men fordi fellesgjelda kan vere ulik i laga, kan det vere nødvendig å fastsetje utbetalingar eller andre overføringar av verdiar for å unngå ei forrykking av verditilhøva. Ein kan òg finne andre løysingar, til dømes slik at andelseigarane betaler ned på fellesgjelda i eitt av laga.

Det er ikkje råd å gje nærare reglar for korleis vederlaget eventuelt skal fastsetjast; tilfella kan vere så varierte. Det blir eit forhandlingsspørsmål å fastleggje vilkåra. Er ikkje andelseigarane i det eine laget nøgde, blir ikkje samanslåinga vedteken. Skulle det vere eit mindretal som kjem urimeleg ut, kan dette råkast av den generelle misbruksregelen.

Andre leddet gjeld tilfelle der ein tredjeperson har vedtektsveto i eit overdragande lag. Da skal vedkomande kunne sikre seg at tilsvarande rettar blir tekne inn i vedtektene for det overtakande laget. Regelen går ut på at rettane skal omfatte alle bustadene i det overtakande laget, men det er ikkje noko i vegen for at tredjepersonen går med på at rettane berre skal gjelde dei bustadene som kom frå den overdragande laget. Når regelen er at rettane som utgangspunkt skal gjelde alle bustadene, er det fordi ein i mange tilfelle elles kunne få uklåre situasjonar, til dømes med omsyn til statusen som tilknytt burettslag.

Dersom rettane - til dømes forkjøpsrett eller vilkår om medlemskap i bustadbyggjelaget - blir overførte til det overtakande laget, kan ikkje tredjepersonen nekte å godkjenne overdraginga til det overtakande laget.

Etter gjeldande lov er det ein regel om at eit tilknytt lag berre kan fusjonerast med eit anna tilknytt lag; den føresegna trengst ikkje slik utkastet her er forma.

Til § 10-2 Plan for samanslåinga og godkjenning av planen

Paragrafen gjeld planen for samanslåinga og vedtaking av den. Utgangspunktet er føresegnene i aksjelova § 13-6, men utkastet her er mykje enklare.

Det følgjer av første ledd at styret i kvart lag skal utarbeide ein plan for samanslåinga, Planen skal ha med utkast til vedtektsendringar og ha opplysningar om eventuelt vederlag til andelseigarar og om tidspunkt for samanslåinga. Nyaste årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding for alle laga skal leggjast ved.

Samanslåinga krev vedtak i generalforsamlinga for kvart lag. Fleirtalskravet bør her vere to tredelar av alle andelseigarane i laget, ikkje berre av dei som møter i generalforsamlinga. For dei overdragande laga inneber samanslåing ei oppløysing, men utvalet har ikkje funne grunn til å krevje vedtak på to generalforsamlingar her som ved oppløysing elles. I det overtakande laget kan vedtektene måtte endrast. Hovudregelen er at vedtektene kan endrast med to tredels fleirtal av dei røystene som er gjevne, men strengare krav kan følgje av vedtektene, og skal det innførast forkjøpsrett, prisregulering, nye vilkår for å vere andelseigar og eventuelt vedtektsveto, krevst det tilslutning frå andelseigarane som disponerer dei bustadene som er omfatta.

Samanslåinga kan føre til at fordelinga av felleskostnader må endrast, og desse endringane skal gå fram av fusjonsplanen. Den vedtekne fusjonsplanen blir dermed eit sentralt dokument ved sida av byggje- og finansieringsplanen for dei aktuelle laga. Kvar andelseigar kan motsetje seg ei endring av fordelinga som inneber ei forrykking av forholdet mellom andelseigarane.

Til § 10-3 Melding til Føretaksregisteret og kreditorvarsel:

Paragrafen byggjer på aksjelova §§ 13-13 og 13-14.

Det går fram av første ledd at det skal sendast melding til Føretaksregisteret om samanslåinga. Fristen for meldinga er ein månad etter at samanslåinga er godkjend i alle laga, og vedtaket er gyldig i det overdragande laget. Det siste er teke med av omsyn til tilfella der godkjenning frå tredjeperson trengst etter § 10-1 andre ledd. Blir ikkje meldinga send innan fristen, fell vedtaka om samanslåing bort, og skal ein da gå vidare, må det gjerast nye vedtak i laga.

Føretaksregisteret skal kunngjere vedtaka og på den måten varsle kreditorane om at eventuelle motsegner må meldast til laget dei har krav mot, innan to månader frå siste kunngjering, jf. andre leddet. I kva grad kreditorane kan gjere gjeldande motsegner, går fram av § 10-4.

I tredje ledd er det nærare føresegner om korleis kunngjeringa skal skje.

Til § 10-4 Motsegn frå kreditor:

Etter første ledd kan ein kreditor krevje at uomtvista og forfallen gjeld blir innfridd før samanslåinga kan skje. Kven som skal reknast som kreditor, må avgjerast etter same liner som i aksjeselskap. Det er lagt til grunn at den som har krav på anna enn pengar, ikkje kan motsetje seg samanslåinga.

Av andre leddet følgjer det at ein kreditor med omtvista eller uforfalle krav, kan krevje fullgod trygd, til dømes i form av pant eller bankgaranti. Skifteretten avgjer tvistar i den samanhengen, og i tredje og fjerde ledd er det nærare føresegner om vurderinga i skifteretten. Avgjerd frå skifteretten kan påkjærast, jf. § 13-2.

Til § 10-5 Gjennomføring av samanslåinga:

Paragrafen byggjer på aksjelova § 13-16.

Av første ledd går det fram at det overtakande laget skal sende melding til Føretaksregisteret om gjennomføringa; meldinga kan sendast når tilhøvet til kreditorane er avklårt. Samanslåinga er gjennomført når meldinga er registrert. Da er det overdragande laget oppløyst, og eventuelt krav på vederlag til andelseigarane forfell.

Etter andre leddet kan skifteretten godta gjennomføring før tilhøvet til kreditorane er avklårt.

I tredje ledd er det føresegner om at det overtakande laget skal ta vare på rekneskapsmateriale, protokollar m.m. frå eitt eller fleire overdragande lag.

Til § 10-6 Deling av burettslag:

Paragrafen gjeld deling av burettslag. Etter første ledd kan eit burettslag overdra nokre av bustadene og andre eignedelar og eventuelt skyldnader til eit nytt lag av andelseigarane med rett til dei aktuelle bustadene. Her òg kan det vere aktuelt med vederlag til andelseigarar ut frå verditilhøva i laga.

I andre leddet er det fastsett at vedtektsklausular som det knyter seg vedtektsveto til, følgjer med til det overtakande laget om ikkje tredjepersonen med veto går med på noko anna. I det overdragande laget blir desse vedtektsføresegnene ståande som før.

Til § 10-7 Plan for delinga og godkjenning av planen:

På same måten som ved samanslåing skal det lagast ein plan for delinga, jf. første ledd. Fordi delinga inneber stifting av eit nytt lag, må planen innehalde vedtekter, opningsbalanse og byggje- og finansieringsplan for det nye laget. Nyaste årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding for det overdragande laget skal liggje ved.

Etter tredje ledd må planen vedtakast på generalforsamlinga. Fleirtalskrava må vere andre enn for samanslåing for å hindre at fleirtalet kvittar seg med eit mindretal gjennom ei deling. Vedtaket må ha oppslutning frå to tredelar av dei som skal over i det nye laget, og frå to tredelar av dei som skal vere att i det overdragande laget. Fleirtalet bør her reknast av alle andelseigarane for kvar av dei to gruppene, ikkje berre dei som møter opp i generalforsamlinga.

Til § 10-8 Melding til Føretaksregisteret, kreditorvarsel og motsegn:

Føresegnene i §§ 10-3 og 10-4 om melding til Føretaksregisteret, varsling av kreditorar og om motsegn frå kreditorar bør gjelde tilsvarande for delingstilfella.

Til § 10-9 Gjennomføring av delinga:

Paragrafen har føresegner om gjennomføringa av delinga som svarar heilt til § 10-5 om gjennomføring av ei samanslåing.

Til § 10-10 Deling og samanslåing med anna lag:

Paragrafen gjeld samtidig deling og samanslåing av lag. Eit døme kan vere at ei av fleire blokker skal overførast frå eitt lag til eit anna eksisterande lag. Skal ein få til det gjennom vanlege reglar om avhending av fast eigedom, må alle andelseigarane i blokka samtykkje; dei kan ikkje utan vidare miste posisjonen som andelseigarar. Etter føresegna her kan laget vedta deling, og da må minst to tredelar av andelseigarane i blokka i det nemnde dømet røyste for. Samtidig kan det vedtakast samanslåing av det frådelte laget med eit anna lag. Vilkåra for både deling og samanslåing må vere oppfylte, men ein greier seg med eitt sett av planar, møte og meldingar.

Til kapittel 11 Oppløysing av burettslag

Kapittelet har føresegner om oppløysing av burettslag. Nokre spørsmål om vilkåra for å løyse opp burettslag som er knytte til eit bustadbyggjelag, er omtala under 7.2.7.

Etter utkastet skal eit burettslag kunne løysast opp dersom minst to tredelar av alle andelseigarane røystar for det i to generalforsamlingar. Det skal ikkje lenger vere noko krav at fylkesmannen godkjenner oppløysing av tilknytte lag, men utkastet har reglar som sikrar at klausular om vilkår for å vere andelseigar og om forkjøpsrett og prisregulering blir førte vidare etter oppløysinga.

Dei nærare reglane om gjennomføringa av oppløysinga er tilpassa reglane i aksjelova. Regelen skal framleis vere naturaldeling om ikkje minst ein tredel av andelseigarane krev omgjering i pengar.

Utvalet har ikkje teke med føresegner om tvungen oppløysing. I konkurstilfelle følgjer det av konkurslova § 138 at laget skal slettast frå Føretaksregisteret.

Til § 11-1 Vedtak om oppløysing

Vilkåra for friviljug oppløysing av burettslaget går fram av paragrafen her.

Etter første ledd er det krav om vedtak på to generalforsamlingar etter kvarande med minst fire vekers mellomrom. Den eine generalforsamlinga må vere den ordinære generalforsamlinga, det vil seie den generalforsamlinga som behandlar årsrekneskap og årsmelding. Det kan ikkje vere noka generalforsamling mellom dei to. Desse reglane svarar til gjeldande reglar, bortsett frå at det i dag er nok med fjorten dagar mellom dei to generalforsamlingane.

På kvar av generalforsamlingane må minst to tredelar av alle andelseigarane røyste for vedtaket om oppløysing. Etter dagens lov er det nok med to tredelar av dei røystene som er gjevne. Innstramminga her må ein sjå i samanheng med at det ikkje lenger skal vere nokon offentleg kontroll med oppløysing av tilknytte burettslag. Reglane bør likevel vere dei same for både tilknytte og frittståande lag.

Det kan nok av og til vere vanskeleg å samle to tredelar av andelseigarane til to generalforsamlingar, men utvalet legg til grunn at folk truleg møter eller gjev fullmakt dersom saka blir rekna som tilstrekkeleg viktig. Er det ikkje meir om å gjere enn at folk sit heime, talar det imot at ein tek eit så viktig steg som å løyse opp laget.

I andre leddet er det føresegner som skal sikre at forkjøpsrettar m.m. blir førte vidare. Der eit bustadbyggjelag eller ein annan tredjeperson har veto ved endring av vedtektsklausular om vilkår for å vere andelseigar, om forkjøpsrett eller prisregulering, må tredjepersonen godkjenne oppløysingsvedtaket før det er gyldig. Godkjenning kan ikkje nektast dersom tilsvarande vilkår eller forkjøpsrett blir tekne inn i sameigevedtekter eller hefta på seksjonane eller på annan fast eigedom, alt etter korleis bustadene skal organiserast etter oppløysinga. Vilkår for å bli andelseigar må eventuelt vidareførast som vilkår for å bli eigar. Rettane følgjer ikkje automatisk med; det kan vere bruk for tilpassingar i vedtekter eller tinglyste klausular. Ein får finne praktiske løysingar for å få rettane på plass før overføring av bustadene; i alle fall vil styre eller andre som medverkar til å overføre bustadene utan at dette er i orden, kunne bli skadebotansvarlege.

Det er presisert i føresegna at det i slike tilfelle kan takast inn vedtektsveto også i sameigevedtekter, noko som elles ikkje ville vere opplagt. Heller ikkje skal regelen i løysingsrettslova om lengstefrist for løysingsrettar gjelde i desse tilfella.

Utvalet har ikkje teke med eigne reglar om tilhøvet til langvarige forretningsføraravtalar. Desse avtalane må avviklast på same vis som andre avtalar, og forretningsføraren kan melde krav i avviklingsbuet, men han kan likevel ikkje hindre oppløysinga. Utvalet reknar det som lite tenleg å ha reglar om overføring av forretningsføraravtalen til bustadene etter oppløysinga, og ein kan heller ikkje godt ha ein generell regel om at slike avtalar hindrar oppløysing. Utvalet reknar med at det ikkje blir særleg aktuelt å løyse opp burettslag for å kome ut av eit forretningsførarforhold.

Etter tredje ledd skal vilkåra i andre leddet gjelde på same måten ved sal av bustader frå laget. Ein regel om godkjenning vart teken inn i gjeldande lov etter nokre forsøk på å kome rundt oppløysingsreglane ved å selje bustader. Ubygde delar av grunnen kan seljast utan å følgje reglane i andre leddet.

Til § 11-2 Avviklingsstyre og generalforsamling:

Etter første ledd skal det veljast eit avviklingsstyre når oppløysingsvedtaket er endeleg. Det kan gjerast på den siste av generalforsamlingane som gjer vedtak om oppløysing, men trengst det godkjenning frå tredjeperson, må det haldast ei generalforsamling til for å velje styre om ikkje førehandsgodkjenning er henta inn. Avviklingstyret kjem i staden for styret og forretningsføraren. I praksis har eit avviklingsstyre bruk for forretningsførsel, og avtale om det kan gjerast med den tidlegare forretningsføraren.

Valet gjeld på ubestemt tid med tre månaders oppseiingsfrist. Det er same regel som i gjeldande lov og i aksjelova § 16-2, og regelen har vore oppfatta slik at begge sider kan seie opp.

For avviklingsstyret skal føresegnene i kapittel 8 gjelde tilsvarande, jf. andre leddet. Reglane om generalforsamlinga skal gjelde så langt dei passar i avviklingsperioden, jf. tredje ledd. Desse føresegnene svarar til aksjelova § 16-2. Etter fjerde ledd kan skifteretten kome i staden for generalforsamlinga. Føresegna om dette svarar til § 79 andre ledd i gjeldande lov og er enklare enn den tilsvarande føresegna i aksjelova § 16-14.

Til § 11-3 Melding til Føretaksregisteret:

Etter paragrafen her skal oppløysingsvedtaket meldast til Føretaksregisteret når det er gyldig, det vil seie etter at eventuell godkjenning frå tredjeperson er innhenta, og avviklingsstyre er valt. Meldinga skal innehalde opplysningar om medlemmene av avviklingsstyret.

Til § 11-4 Kreditorvarsel:

Etter første ledd skal Føretaksregisteret kunngjere vedtaket om oppløysing og samtidig varsel kreditorane. I burettslag bør andelseigarane ha ansvar for udekte skyldnader innafor ramma av dei har fått utdelt, jf. § 11-12, og da er ikkje fristen for å melde krav preklusiv, slik han er etter utkastet til lov om bustadbyggjelag. Utvalet har ikkje funne grunn til å vidareføre regelen i gjeldande lov om at laget etter løyve frå Kongen kan utferde preklusivt proklama.

Nærare reglar om kunngjeringa går fram av andre leddet. Kreditorar med kjend adresse skal laget varsel særskilt, jf. tredje ledd.

Til § 11-5 Stillinga for laget under avviklinga:

I avviklingsperioden skal det gå fram av brev, kunngjeringar m.m. at laget er under avvikling, jf. første ledd. Det går fram av andre leddet at verksemda i laget kan halde fram så langt det er ønskjeleg for ei tenleg gjennomføring av avviklinga. At burettslaget held fram med å stille bustadene til disposisjon og oppfyller sine plikter til vedlikehald m.m., er innlysande, men det kan òg vere tale om å gjennomføre større nye tiltak der det er ønskjeleg. Dei vanlege reglane om rekneskap gjeld i avviklingstida, jf. tredje ledd. Innsending til Rekneskapsregisteret er nemnd for ordens skuld, men etter gjeldande reglar er det berre unntaksvis aktuelt for burettslag.

Til § 11-6 Avviklingsbalanse m.m.:

Føresegnene i paragrafen her om oppteikning over aktiva og passiva og ein avviklingsbalanse svarar til aksjelova § 16-6. Revisor skal gje fråsegn om balansen. Balansen og fråsegna frå revisor skal sendast ut; for oppteikninga er det nok at ho er tilgjengeleg på lagskontoret.

Til § 11-7 Dekning av skyldnadene:

Føresegnene i første og andre leddet svarar til aksjelova § 16-7. Avviklingsstyret skal gjere opp med kreditorane, og der ein kreditor ikkje kan finnast, skal summen deponerast i Noregs bank.

I tredje ledd er det ei føresegn om innskota. Dersom bustadene skal delast utan å gjerast om i pengar, og det er det normale ved oppløysing av burettslag, skal ikkje innskota kunne krevjast utbetalte. Eit krav på utbetaling kunne hindre gjennomføringa av ei naturaldeling. Men innskotet må krediterast kvar andelseigar, på same måte som eventuell overtaking av ein del av fellesgjelda; på den andre sida blir verdien av bustaden og andre aktiva som er overtekne, debitert andelseigaren.

Til § 11-8 Omgjering av eignedelar til pengar:

I første ledd er det ein regel om at eignedelane skal gjerast om til pengar så langt det er nødvendig for å dekkje skyldnadene. Normalt blir gjelda ordna ved at andelseigarane innfrir eller tek over sine delar. Hovudregelen er elles naturaldeling. Etter andre punktumet skal omgjering i pengar berre skje der minst ein tredel av andelseigarane krev det. Ein slik regel vart innført i gjeldande lov i 1992.

Av andre leddet følgjer det at kvar andelseigar har forkjøpsrett til sin bustad dersom eignedelane blir gjorde om i pengar, fordi det er nødvendig av omsyn til kreditorane, eller fordi meir enn ein tredel av andelseigarane har kravt det. Det er tale om ein forkjøpsrett på tredjepersons vilkår; i den grad forkjøpsretten likevel trykkjer prisen, kan det gå ut over dei andre andelseigarane og kreditorane, men det må aksepterast ut frå omsynet til vern om bustaden. Forkjøpsretten er ikkje aktuell der eigedommen skal seljast samla som utleigeeigdom.

Ved sal av bustaden til andre har den tidlegare andelseigaren ein tidsubestemt leigerett, jf. § 5-25 andre ledd.

Utkastet har elles ikkje nærare reglar om oppgjeret ved naturaldeling. Tilhøva kan variere nokså mykje, og avviklingsstyret må finne fram til tenlege løysingar innafor rammene som følgjer av dei vanlege misbruksreglane.

Til § 11-9 Deling eller utbetaling:

I første ledd er det reglar om fristar for deling eller utbetaling.

Av andre ledd følgjer det at deling eller utbetaling skal skje på grunnlag av innbyrdes verdi av bustadene. Der kvar av andelseigarane tek over sin bustad som eigarseksjon eller frådelt eigedom, trengst det inga særleg verdsetjing. Blir eignedelane heilt eller delvis gjorde om i pengar, må ein finne ein fordelingsnøkkel. Har felleskostnadene vore fordelte etter innbyrdes verdi, gjev den fordelinga utgangspunktet; elles må det skje ei verdsetjing. I burettslag har ein ikkje som i seksjonssameiger ein fastsett eigarbrøk.

I tredje ledd er det reglar om gjennomføring av delinga der det står att berre uvisse eller omtvista skyldnader. I dei tilfella kan ein nytte ei deponeringsordning.

Til § 11-10 Endeleg oppløysing:

Paragrafen har føresegner om delinga som svarar til aksjelova § 16-10. Generalforsamlinga skal godkjenne eit revidert oppgjer, og melding om endeleg oppløysing skal sendast til Føretaksregisteret. Det er presisert at reglane om skadebotansvar gjeld etter oppløysinga òg; det inneber at det må kallast inn til generalforsamling att dersom ansvar skal gjerast gjeldande. Avviklingsstyret skal syte for at rekneskapsmateriale og bøker blir tekne vare på.

§ 11-11 Etterutluting

Paragrafen regulerer tilfelle der det viser seg å bli meir midlar til fordeling, og svarar til aksjelova § 16-11. Reglane er nok mindre praktiske i burettslag enn i aksjeselskap.

Til § 11-12 Ansvar for udekte skyldnader:

Paragrafen svarar til aksjelova § 16-12 og regulerer tilfelle der ein eller fleire kreditorar ikkje har fått det dei skal ha. Andelseigarane svarar for dette innafor ramma av det dei har teke mot, jf. første ledd. Meir enn dette skal dei ikkje svare for; ansvarsavgrensinga gjeld framleis. Det er særleg nemnt at andelseigarane skal godskrivast innskota; elles kunne resultatet bli at innskota reelt vart etterprioriterte.

For medlemmene av avviklingsstyret er det ein regel om prinsipalt hefte i tilfelle av aktløyse frå deira side. Det må leggjast til grunn at dei kan søkje regress dersom dei har dekt delar som skulle falle på andelseigarane.

I andre leddet er det reglar om regress mellom andelseigarane der ein har måtta dekkje meir enn det som skal falle på han.

Etter tredje ledd blir kreditors krav etter første ledd forelda tre år etter at den endelege oppløysinga er registrert i Føretaksregisteret.

Til § 11-13 Omgjering av vedtak om oppløysing:

Det går fram av første ledd at oppløysingsvedtaket kan gjerast om med vanleg fleirtal. Etter aksjelova § 16-13 er regelen at omgjering krev same fleirtal som vedtaket om oppløysing. Utvalet meiner det gjev dårleg samanheng å krevje kvalifisert fleirtal for omgjering når oppløysing av laget blir rekna som eit vedtak som krev solid oppslutning. Er det vanleg fleirtal for omgjering, viser det at oppslutninga om oppløysingsvedtaket ikkje er der lenger.

I andre leddet er det fastslege at omgjering ikkje kan skje etter at deling eller utbetaling er gjennomført. Etter tredje ledd skal omgjeringa straks meldast til Føretaksregisteret. Føresegna er ikkje aktuell utan at oppløysingsvedtaket er meldt tidlegare.

Til kapittel 12 Skadebot

Kapittelet har føresegner om skadebotansvar for styremedlemmer, forretningsførar, granskar og andelseigarar. Reglar om skadebotansvar for revisor går fram av revisorlova. Føresegnene er formulerte med aksjelova kapittel 17 som utgangspunkt, men det er fleire tilpassingar. Tilsvarande føresegner finst i utkastet til lov om bustadbyggjelag kapittel 11.

§ 12-1 Skadebotansvar

Hovudregelen om skadebotansvaret går fram av paragrafen her. Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar valdar tap for andre, blir skadebotansvarleg på skyldgrunnlag. I aksjelova § 17-1 er berre ansvaret i høve til selskapet teke med; utvalet meiner det er meir opplysande å ta med at skyldansvaret gjeld i høve til både laget, andelseigarar og andre. Er det skipa eigne organ etter vedtektene, gjeld ansvaret for dei som er med der òg.

Føresegna må tolkast på bakgrunn av ein omfattande rettspraksis og teori kring tilsvarande føresegner, først og fremst i tidlegare og gjeldande aksjelovgjeving.

Til § 12-2 Lemping

Paragrafen slår fast at ansvaret etter § 12-1 kan lempast etter skadebotlova § 5-2. Den føresegna lyder slik:

«Erstatningsansvaret kan lempes når retten under hensyn til skadens størrelse, den ansvarliges økonomiske bæreevne, foreliggende forsikringer og forsikringsmuligheter, skyldforhold og forholdene ellers finner at ansvaret virker urimelig tyngende for den ansvarlige. Det samme gjelder når det i særlige tilfelle er rimelig at den skadelidte helt eller delvis bærer skaden.»

Til § 12-3 Avgjerd om å fremje lagets krav:

Av første ledd går det fram at det er generalforsamlinga som avgjer om laget skal gjere ansvar gjeldande. Det inneber at styret ikkje kan reise eller fråfalle kravet. Er det opna gjeldsforhandling eller konkurs i laget, kan ikkje laget rå fritt over sine formuesgode. Generalforsamlinga kan ikkje fråfalle ansvar utan samtykke av gjeldsnemnda, og i konkurs er det som utgangspunkt konkursbuet som kan gjere ansvaret gjeldande. Føresegna regulerer ikkje situasjonen der andelseigarar eller andre vil gjere ansvar gjeldande på eigne vegner.

Etter andre leddet er det berre generalforsamlinga, og ikkje styret, som kan gjere førehandsavtale som regulerer ansvaret etter § 12-1. Er det opna gjeldsforhandling eller konkurs, er det eigne reglar som kjem inn her òg.

Til § 12-4 Krav på vegner av laget:

Paragrafen regulerer situasjonen der eit mindretal av andelseigarane vil gjere ansvar gjeldande på vegner av laget. Paragrafen svarar til aksjelova § 17-4 med nokre tilpassingar.

Etter første ledd kan eit mindretal gjere ansvar gjeldande på vegner av laget og i lagets namn dersom generalforsamlinga har gjeve ansvarsfritak eller har forkasta framlegg om å krevje skadebot. Mindretalet må utgjere minst ein tidel, og alltid minst to, av andelseigarane. Søksmålet kan halde fram sjølv om andelane skiftar eigar, og sjølv om somme trekkjer seg.

Vinn mindretalet fram med søksmålet, er det laget som får skadebotkravet. Føresegna regulerer ikkje situasjonen der andelseigarar gjer krav gjeldande på eigne vegner.

I andre leddet er det fristar for å reise søksmålet. Det må reisast ved ein felles fullmektig. Etter tredje ledd skal laget som regel ikkje bere kostnadene med søksmålet, enda det er reist i lagets namn. Men laget kan likevel måtte dekkje kostnader opp til det som er kome laget til gode ved søksmålet.

Fjerde ledd har ei avgrensing av retten for eit mindretal til å gjere krav gjeldande på vegner av laget. Dersom vedtaket om ansvarsfritak eller forkasting av framlegg om å reise krav er gjord med fleirtal som for vedtektsendring, det vil seie to tredels fleirtal om ikkje vedtektene fastset strengare vilkår, må mindretalet finne seg i det. Mindretalet kan heller ikkje gjere ansvar gjeldande på vegner av laget dersom krav først er reist etter vedtak av generalforsamlinga, og seinare er forlikt. Føresegna må tolkast på same måte som den tilsvarande føresegna i § 17-4; nokre spørsmål kan framleis by på tvil.

Til § 12-5 Ansvarsfritak:

Paragrafen slår fast at eit vedtak om ansvarsfritak ikkje er bindande dersom generalforsamlinga på vesentlege punkt ikkje hadde rette og fullstendige opplysningar. Ein slik regel har ein hatt lenge både i aksjeselskap og i burettslag.

Til § 12-6 Konkurrerande krav:

Paragrafen gjeld tilhøvet mellom lagets krav på skadebot og krav frå andre som har lidt tap fordi laget er påført tap. Føresegna byggjer på at til dømes ein kreditor kan krevje skadebot av styremedlemmer fordi kreditor har lidd tap som følgje av at laget ikkje kan gjere opp for seg. Men kravet står attende for lagets krav, og andre er bundne av skadeoppgjer med laget.

Føresegna regulerer ikkje tap som andre enn laget har på anna grunnlag enn at laget er påført tap. Dersom styret til dømes kjøper varer på kreditt på eit tidspunkt da dei veit eller bør vite at laget ikkje kan gjere opp for seg, kan det føre til at seljaren kan krevje skadebot av styremedlemmene. Men i eit slikt tilfelle er ikkje laget påført noko tap, snarare tvert om, og det kan ikkje oppstå nokon konflikt med krav frå laget.

§ 12-7 Andre krav på vegner av laget:

I første ledd er det fastsett at føresegnene i §§ 12-3 til 12-5 gjeld tilsvarande dersom det er tale om å krevje offentleg påtale eller å reise privat straffesak.

Etter andre ledd skal §§ 12-4 og 12-5 gjelde tilsvarande for krav om tilbakeføring av midlar etter ulovleg utdeling, jf. § 3-3 tredje ledd.

Til kapittel 13 Ymse føresegner

Kapittelet har føresegner om teieplikt, om saksbehandling i skifteretten, om rekning av fristar og om omdanning av bustadaksjeselskap.

Til føresegna om teieplikt er det knytt ei straffeføresegn. Elles har ikkje utvalet funne grunn til å ta inn eigne straffeføresegner. Brot på pliktene etter lova kan dels råkast av straffeføresegner i andre lover, dels kan brot føre til skadebotansvar. Den generelle strafferegelen i § 87 i gjeldande burettslagslov har etter alt å dømme vore lite nytta.

Til § 13-1 Teieplikt:

Føresegner om teieplikt kom i lovene om bustadbyggjelag og burettslag i 1992. Det er spesielt med reglar om teieplikt i slik lovgjeving, og ein har til dømes ikkje noko tilsvarande i eigarseksjonslova. Utvalet gjer likevel framlegg om å føre reglane vidare, men har gjort nokre tilpassingar i utforminga. Dei gjeldande reglane byggjer på teiepliktreglane i forvaltningslova, og dei passar ikkje særleg godt i burettslag.

Første ledd er forma med utgangspunkt i inkassolova § 20, men dei same elementa finst i ei rekkje føresegner om teieplikt for private aktørar. Tillitsvalde, forretningsføraren og tilsette skal hindre at uvedkomande får tilgang til det dei har fått kjennskap til i verksemda i laget om personlege tilhøve.

Teieplikta gjeld berre i høve til uvedkomande. Det inneber at opplysningane må kunne brukast til det føremålet dei er henta inn for. Vidare skal teieplikta sjølvsagt ikkje hindre at laget kan drive inn krav eller krevje ein andelseigar utkasta, sjølv om det kan føre til at opplysningar som elles kan reknast som personlege, må leggjast fram.

Teieplikta skal ikkje gjelde når inga rettkomen interesse krev hemmeleghald. Det kan til dømes vere at opplysningane er allment kjende, eller at ein part har gått ut med opplysningane sjølv.

Etter andre ledd kan forsettlege brot på teieplikta straffast med bøter. Utvalet ser det slik at straff berre bør brukast i dei klåre tilfella, og aktløyse bør ikkje vere nok. Ein bør ta omsyn til at særleg dei tillitsvalde tek på seg desse oppgåvene utan at det er krav om profesjonalitet eller særlege kvalifikasjonar.

Til § 13-2 Saksbehandlinga i skifteretten m.m.:

Paragrafen gjeld saksbehandlinga i skifteretten der retten har særlege oppgåver etter lova her, og svarar til aksjelova § 18-3.

Etter første ledd skal skiftelova §§ 22-25 gjelde tilsvarande når ikkje anna går fram av lova her. I skiftelova § 22 er det vist til delar av tvistemålslova som skal gjelde. Gjennomgåande er behandlinga i skifteretten noko enklare enn i ordinære tvistemål.

Det går fram av andre leddet at orskurdar og andre avgjerder av skifteretten kan påkjærast etter reglane i tvistemålslova kapittel 26. Det inneber at avgjerda normalt kan prøvast av lagmannsretten, og at vidare kjæremål innafor visse rammer kan prøvast av Høgsteretts kjæremålsutval. Ei viktig avgrensing går likevel fram av neste ledd.

Etter tredje ledd kan kjæremål ikkje grunnast på at avgjerda er utenleg eller uheldig, men her er det eit unntak for saker som gjeld gransking.

Til § 13-3 Fristrekning:

Paragrafen gjeld rekning av fristar og svarar til aksjelova § 18-4. Langt på veg er det tale om same reglar som i domstolslova §§ 148 og 149. Det gjeld fristar som skal reknast etter dagar, jf. første ledd, fristar som skal reknast etter veker, månader eller år, jf. andre leddet, og fristar som endar på helgedag o.l., jf. tredje ledd.

Til § 13-4 Tvistar:

Paragrafen har eit forbod mot førehandsavtale om skilsdom eller endeleg avgjerd ved sjølvdømme e.l. Slik avtalar har ikkje vore vanlege i burettslag. Spørsmål kring tvisteløysing er elles omtala under 7.8.

Til § 13-5 Omdanning av bustadaksjeselskap:

Paragrafen skal leggje tilhøva til rette for omdanning av bustadaksjeselskap til burettslag.

Etter § 1-4 første ledd kan det ikkje stiftast nye aksjeselskap som har same føremål som burettslag, det vil seie å gje aksjeeigarane bruksrett til eigen bustad. For eksisterande bustadaksjeselskap skal kapittel 5 gjelde, jf. § 1-4 andre ledd.

Aksjelovgjevinga er ikkje særleg godt tilpassa den kooperative bustadforvaltninga, og alt derfor kan det vere ønskjeleg med omdanning til burettslag. Når burettslagsandelane etter utkastet skal kunne registrerast i eit burettsregister, noko som ikkje gjeld for bustadaksjeselskap, kan det vere enda ein grunn til å omdanne selskapet.

Etter første ledd skal omdanningsreglane gjelde aksjeselskap som har til føremål å gje aksjeeigarane leigerett eller annan bruksrett til bustad. Det er altså ikkje avgjerande kva form bruksrettane har fått, og det er ikkje noko vilkår at brukareigeprinsippet gjeld. Slik sett har omdanningsreglane eit noko vidare verkeområdet enn forbodet mot å stifte nye bustadaksjeselskap.

I andre leddet er det fastslege at styret skal førebu framlegget til omdanning. Framlegget må innehalde nødvendige vedtektsendringar, opningsbalansen for burettslaget og opplysningar om kva bustad som er knytt til kvar andel. Det må òg opplysast om eventuelle innskot og om fordeling av felleskostnader. Dette er opplysningar som elles vil gå fram av ein byggje- og finansieringsplan.

Etter tredje ledd må omdanninga vedtakast på generalforsamlinga, og det er krav om tilslutning frå alle aksjeeigarane i selskapet. Tilslutning kan gjevast i ettertid for dei som ikkje møter. Utvalet meiner det bør stillast krav om tilslutning frå alle, for omdanninga kan medføre viktige endringar, først og fremst at brukareigeprinsippet kan bli innført der det ikkje galdt før. Vidare kan det òg vere tale om tinglyste leigerettar som skal bytast med bruksrettar etter utkastet her, og det bør òg krevje individuell tilslutning.

Etter fjerde ledd skal styre innhente fullmakter for å slette tinglyste leigerettar og for å byte ut eventuelle pantebrev for innskot med den panteretten som sikrar innskot etter utkastet her.

Når omdanninga krev individuell tilslutning, må regelen òg vere at det trengst samtykke frå alle med panterett i aksjane, jf. femte ledd. Av praktiske omsyn bør kravet om samtykke berre omfatte panterettar som er melde til selskapet, eller som selskapet elles har kunnskap om. Andre panterettar kan vere bindande for aksjeeigaren, men dei hindrar ikkje omdanninga.

Omdanninga skal meldast til Føretaksregisteret, jf. sjette ledd. Dei innhenta fullmaktene, pantebreva og samtykka bør leggjast ved i kopi, saman med ei fråsegn frå styret om at samtykke frå alle kjende panthavarar er innhenta. Omdanninga til burettslag skjer ved registreringa.

Det går fram av sjuande ledd at selskapskreditorar og medkontrahentar må finne seg i omdanninga dersom eigenkapitalen etter omdanninga er minst like høg som aksjekapitalen. Den formelle andelskapitalen i burettslaget kan likevel vere lågare enn aksjekapitalen på grunn av reglane om høgste pålydande på andelane. Skulle det gå fram av opningsbalansen at eigenkapitalen er mindre enn dette, kan Føretaksregisteret krevje dokumentasjon for at kreditorar og medkontrahentar ikkje har innvendingar.

Det går fram av åttande ledd at andelane snarast råd skal registrerast i eit burettsregister, og at panterettar i aksjane skal overførast til burettsregisteret.

Etter niande ledd skal styret slette tinglyste leigerettar og pantebrev og seinast samtidig tinglyse panterett for innskota på beste ledige prioritet. Styret skal be om at namneendringa blir notert i grunnboka på grunnlag av firmaattest. Det er ikkje tale om heimelsoverføring, og det bør ikkje vere avgiftsplikt på noteringa .

Til kapittel 14 Ikraftsetjing. Overgangsreglar

Kapittelet har føresegner om ikraftsetjing av lova, om overgangsreglar om og endring av andre lover.

Utvalet gjer framlegg om at lova skal setjast i kraft frå den tid Kongen fastset. Hovudregelen er at lova gjeld for alle lag som fell inn under definisjonen i § 1-1, eksisterande burettslag medrekna. For burettslag som er stifta før lova vart sett i kraft, trengst det nokre overgangsreglar.

Endringar i andre lover omfattar mellom anna pantelova og tvangslova fordi burettsregisteret skal reknast som eit realregister. Elles er endringane av avhendingslova og bustadoppføringslova dei viktigaste; avtalar om burettslagsbustader skal etter utkastet lengst råd regulerast av same reglar som avtalar om direkte åtte bustader.

Til § 14-1 Ikraftsetjing:

Det går fram av paragrafen at lova skal gjelde frå den tid Kongen fastset, og at lov om borettslag blir oppheva frå same tid. Som vanleg vil dei eldre lovene likevel gjelde ei tid i nokre samanhengar på grunnlag av overgangsreglane.

Lova kan ikkje setjast i kraft før ein har etablert burettsregister. Ut over dette er det ikkje mykje som skal førebuast i form av forskrifter, men bustadbyggjelag og burettslag kan trenge noko tid til å førebu nye rutinar og dokument.

Til § 14-2 Tilknytte lag:

Paragrafen har overgangsreglar for burettslag som etter tidlegare gjeldande reglar er knytte til eit bustadbyggjelag.

Etter utkastet skal statusen som tilknytt burettslag kvile på ei vedtektsføresegn med vilkår om at andelseigaren må vere andelseigar i bustadbyggjelaget òg. Etter gjeldande lover følgjer statusen som tilknytt burettslag direkte av lova der laget er stifta av bustadbyggjelaget for medlemmer av bustadbyggjelaget (bbl. § 16). Det treng ikkje gå fram av vedtektene at laget er knytt til eit bustadbyggjelag, og vilkåret om dobbel medlemskap gjeld òg uavhengig av vedtektsfesting. Det bør derfor fastsetjast at vilkåret om dobbel medlemskap skal reknast å gjelde i lag som etter tidlegare reglar var knytte til eit bustadbyggjelag.

Etter utkastet er hovudregelen at statusen som tilknytt burettslag kan endrast ved at vilkåret om dobbel medlemskap blir teke bort. Skal bustadbyggjelaget kunne hindre den endringa, må bustadbyggjelaget ha sikra seg vedtektsveto etter § 7-12. Ein kan ikkje sjå bort frå at det finst tilknytte burettslag der bustadbyggjelaget i dag ikkje har vedtektsveto. Bustadbyggjelaget har likevel vore sikra at burettslaget ikkje kan endre statusen som tilknytt lag. Utvalet gjer derfor framlegg om at vilkåret om dobbel medlemskap i eldre lag berre kan takast bort med samtykke frå bustadbyggjelaget, jf. nummer 1.

Vedtektsveto for bustadbyggjelaget eller annan tredjeperson skal heretter berre kunne omfatte vedtektsføresegner om vilkår for å vere andelseigar, om forkjøpsrett og om prisregulering. Eldre klausular om at vedtektsendring krev samtykke frå bustadbyggjelaget, kan omfatte alle vedtektsendringar, jf. brl. § 10. For vedtektsendringar som blir gjorde etter at ei ny lov er sett i kraft, bør vetoet berre ha den rekkjevidda som følgjer av den nye lova, jf. nummer 2.

Nummer 3 gjeld eldre avtalar om forretningsførsel mellom bustadbyggjelaget og tilknytte burettslag. Etter gjeldande lov kan slike avtalar gjerast uoppseielege, og det er vanleg at dei er det. Helst må ein seie at slike avtalar dessutan kan ha lengre oppseiingstid enn normalt eller klausular om oppseiing på visse vilkår, utan at dei er uoppseielege. Etter utkastet er hovudregelen at avtalar om forretningsførsel skal kunne seiast opp med seks månaders varsel, men at det kan avtalast ei bindingstid på opp til fem år dersom generalforsamlinga i burettslaget gjev samtykke med kvalifisert fleirtal. I tilknytte lag kan det for dei ti første åra etter stiftinga avtalast lengre oppseiingstid eller at avtalen skal vere uoppseieleg. I slike lag kan det vidare - med verknad ut over dei ti første åra - avtalast at oppseiing krev samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal etter at bustadbyggjelaget har fått høve til å uttale seg til andelseigarane.

Utvalet meiner at dei same reglane etter kvart bør gjelde for eldre avtalar som for avtalar etter den nye lova. Bustadbyggjelaga bør likevel ha ei områdingstid. Ein står ikkje heilt fritt til å gripe inn i eldre avtalar med ei ny lov. Ei ytste grense følgjer av grunnlova § 97, men ofte vil ein prøve å halde lovgjevinga trygt innafor den grensa. Utvalet har vurdert å ikkje gje særlege føresegner om eldre avtalar. Spørsmålet om einsidig oppseiing måtte da vurderast ut frå avtalelova § 36 og konkurranselovgjevinga. Utvalet er kome til at det ikkje er noka god løysing, og gjer framlegg om at oppseiing av dei eldre avtalane blir regulert i lova.

Etter utkastet her skal burettslaget kunne seie opp med seks månaders varsel når det er gått fem år frå lova vart sett i kraft, og minst ti år etter at burettslaget vart stifta. Oppseiinga krev samtykke frå generalforsamlinga i burettslaget med to tredels fleirtal, og bustadbyggjelaget skal få uttale seg om saka til andelseigarane i burettslaget. På det viset bli bustadbyggjelaget stilt som om avtalen hadde den sterkaste bindinga som kan avtalast etter den nye lova.

Utvalet meiner at desse reglane ikkje inneber nokon urimeleg tilbakeverknad. Med tanke på heilt spesielle tilfelle bør ein likevel opne for at bustadbyggjelaget kan krevje ei rettsleg prøving av oppseiinga, jf. nummer 4. Retten skal kunne setje oppseiinga til side dersom ho i det einskilde tilfellet verkar urimeleg. Det er viktig at spørsmålet kan avklårast raskt, og det bør derfor setjast ein frist på tretti dagar for å reise søksmål. Med denne tryggingsventilen reknar utvalet med at utkastet ikkje reiser tvilsspørsmål i høve til grunnlova.

Til § 14-3 Stifting:

Utgangspunktet er at reglane om stifting ikkje kjem inn for lag som er lovleg stifta etter tidlegare gjeldande reglar før ei ny lov er sett i kraft. For lag som er stifta, men ikkje registrerte, bør det likevel vere ein overgangsregel. Etter føresegna her kan lag registrerast opp til seks månader etter at ei ny lov er sett i kraft, sjølv om stiftinga er skjedd før lova tok til å gjelde. Ei tilsvarande føresegn finst i asl. § 21-2 nummer 3.

Til § 14-4 Avtalar om rett til andel m.m.:

På det tidspunktet ei ny lov tek til å gjelde, kan ein ha byggjeprosjekt som er i gang. Ein kan ikkje utan vidare late dei nye reglane gjelde fullt ut for dei avtalane som er gjorde på grunnlag av eldre reglar. Men det ville òg blir svært komplisert å lage overgangsreglar som gjekk ut på at somme av dei nye reglane skulle gjelde for desse avtalane, og andre ikkje. Tek ein først som utgangspunkt at dei nye reglane ikkje skal omfatte dei eldre avtalane, bør ein òg vente med å setje i verk den nye lova for burettslaget elles. Utbyggingsmodellen etter dei gjeldande lovene inneber eit komplisert samspel mellom avtalerettslege og samanslutningsrettslege reglar. Til dømes har ein reglar om avtale om rett til overtaking av andel og om leige av bustad, samtidig som ein har reglar om avhending av rettane etter avtalen, forkjøpsrett til desse rettane osb.

Det enklaste synest vere at tidlegare reglar framleis skal gjelde for eldre avtalar mellom bustadinteressentane på den eine sida og bustadbyggjelaget og burettslaget på den andre. Av praktiske grunnar bør dei same reglane gjelde for alle avtalane i prosjektet, sjølv om berre nokre av avtalane skulle vere eldre enn lova. Vidare bør dei nye reglane om burettslaget elles ikkje gjelde før alle andelane er overtekne eller teikna. Etter gjeldande reglar skal alle andelane vere overtekne eller teikna seinast atten månader etter at alle bustadene er innflyttingsklare, jf. brl. § 8 fjerde ledd.

Dei reglane som no er skisserte, går fram av første ledd. I andre leddet er det teke inn tilsvarande reglar for det meir upraktiske tilfellet at utbygginga skjer i eit burettslag der andelane er teikna eller overtekne. Grensa bør her gå ved overtakinga av bustadene.

Utvalet peiker på at situasjonen i alle fall blir nokså uoversiktleg i desse overgangstilfella. Der det let seg gjere utan store kostnader, bør ein planleggje slik at prosjekta anten er fullførte og andelane overtekne før den nye lova tek til å gjelde, eller slik at avtalane med forbrukarane ikkje blir gjorde før iverksetjinga. Men i og med at byggjeprosjekta tek tid, kan ein ikkje vente at dette let seg gjennomføre fullt ut.

Til § 14-5 Innskot

I dei aller fleste eksisterande burettslag er det tinglyst ein fellesobligasjon som sikrar innskota, og andelseigarane har fått andelsobligasjonar, eventuelt lånebevis som mellombels dokumentasjon, jf. brl. §§ 28 og 31.

Føresegnene i utkastet kan stort sett utan vidare nyttast på eldre innskot. Det bør gå fram at dei nye reglane om panteretten skal gjelde for dei eldre pantobligasjonane som sikrar innskot, anten det er ein fellesobligasjon eller fleire pantobligasjonar, jf. første ledd. Det inneber at styret kan disponere som panthavar på vegner av andelseigarane, og den regelen kjem i staden for tidlegare avtalar om at bustadbyggjelaget eller andre som «tillitsmann» for obligasjonen.

Det bør ikkje vere noko krav at prioriteten for den eksisterande pantobligasjonen skal endrast; det ville vere vanskeleg å gjennomføre. Obligasjonen kan bli ståande med den prioriteten han har. I lovteksten kan dette formulerast slik at det ikkje er nødvendig å endre prioriteten. I § 2-11 er det krav om kva prioritet obligasjonen skal ha; prioriteten følgjer ikkje av lova. I dei fleste tilfelle har obligasjonen dessutan den prioriteten som skal ha etter utkastet.

Av andre leddet følgjer det at rettsverknader av andelsobligasjonar eller lånebevis for innskot fell bort når andelen er registrert i eit burettsregister. Det er ikkje klårt kva rettsverknader som er knytte til desse dokumenta etter gjeldande rett. Dei einaste aktuelle rettsstiftingane er pantsetjing, og overgangsreglar for rettsvernreglane for pant følgjer av § 14-9. Etter dette er det ikkje nokon grunn til å krevje innlevering eller mortifikasjon av dokumenta.

Til § 14-6 Andelar:

Det går fram av første ledd at føresegnene om storleiken på andelane ikkje skal gjelde for lag som er stifta før lova vart sett i kraft. I andre leddet er det fastsett at rettsverknader knytte til andelsbrev fell bort når andelen er registrert i eit burettsregister. Det gjeld her som for andelsobligasjonane at det er uklårt kva rettsverknader som er knytte til dokumenta. For andelane er det sikkert at rettsvern for panterett krev handpantsetjing av dokumentet, men for rettsvernet er det eigne overgangsreglar i § 14-9 tredje ledd.

Til § 14-7 Andelseigarar og forkjøpsrett:

Etter første ledd skal eldre vedtektsføresegner som gjev juridiske personar m.m. rett til å eige fleire andelar enn det som går fram av § 4-3, gjelde til dei blir endra. Bakgrunnen er at det i § 4-3 er gjort ei justering slik at visse juridiske personar etter vedtektene kan eige berre tjue prosent av andelane i tillegg til dei andelane som visse juridiske personar har lovfesta rett til å eige. Etter gjeldande rett kan til dømes ein arbeidsgjevar ha rett til å eige tretti prosent i tillegg til ti prosent for kommunen mfl. Det kan òg vere at departementet har gjeve samtykke til at nokon kan eige meir enn tretti prosent.

I utkastet er regelen at vilkår om at ny andelseigar må godkjennast, eventuelt må vedtektsfestast. I dag er regelen den motsette; ny andelseigar må godkjennast om ikkje anna følgjer av vedtektene. Innføring av slike vilkår krev etter utkastet tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld. Det rettaste må da vere at godkjenningsregelen framleis skal gjelde for eldre lag til noko anna blir fastsett i vedtektene, jf. andre leddet. Utgangspunktet må vere at borttaking av eit slikt vilkår kan skje med vanleg vedtektsfleirtal.

Utkastet har meir detaljerte reglar om gjennomføringa av eventuelle forkjøpsrettar enn gjeldande lover, og på nokre punkt er reglane endra. Dei nye reglane om forkjøpsretten bør berre gjelde dersom forkjøpsretten er utløyst etter at den nye lova er sett i kraft. Det følgjer av tredje ledd.

Til § 14-8 Bustadene:

I første ledd er det fastslege som utgangspunkt at buretten etter kapittel 5 kjem i staden for leigeavtale til bustad etter den tidlegare lova. Det trengst ingen endringsavtale e.l.; det følgjer direkte av lova at leigeretten ikkje skal gjelde lenger. Dette gjeld for den leigeavtalen som burettslaget kan og skal ha med kvar andelseigar. Derimot kan ikkje særlege avtalar utan vidare falle bort, til dømes ein avtale mellom andelseigaren og burettslaget om leige av ein garasje (som ikkje følgjer bustaden) eller eit uteareal. Den reservasjonen skal gå fram av tilvisinga til brl. §§ 33 og 34.

Utvalet ser det slik at det kan vere noko misvisande når bruksrettsforholdet i burettslag formelt er konstruert som ein leigeavtale. Reelt er det tale om eit integrert og sentralt ledd i lagsforholdet. Hovudregelen må vere at rammene for endringar av rettar og plikter følgjer av dei samanslutningsrettslege reglane og ikkje av avtalereglane. Leigeavtalen i burettslag kan ikkje seiast opp frå laget anna enn i tilfelle av vesentleg mishald. Da kan ikkje laget bruke den vanlege framgangsmåten for å endre på rettar og plikter i ein avtale, nemleg å seie opp med tilbod om ny avtale på endra vilkår. No kan det nok seiast at ein leigar må finne seg i visse endringar, til dømes i bruken av leigeobjektet, også utan at utleigaren må gå vegen om oppseiing, men rammene her er nokså usikre. Dersom ein såg det slik at rettar og plikter i forholdet mellom andelseigaren og laget (eller om ein vil: andelseigaren og dei andre andelseigarane) kviler på avtale, kunne ein kome til å rekne det rettslege forholdet for meir fastlåst og mindre tilpasseleg enn det som er tenleg.

Ser ein det slik at det nærare innhaldet i bruksretten kviler på lagsforholdet, ikkje på avtale, er det lettare å forklåre at den einskilde andelseigaren må finne seg i endringar, til dømes av fordelinga av vedlikehaldspliktene, gjennom fleirtalsvedtak. I og med at kostnadene i alle høve blir liggjande hos andelseigarane, direkte eller indirekte, bør det ikkje vere noko å innvende mot at til dømes vedlikehald av visse uteområde blir overført frå laget til andelseigarane eller omvendt. Føresetnaden må vere at endringa ikkje forrykkjer det innbyrdes forholdet mellom andelseigarane; det følgjer av den allmenne misbruksregelen.

Utkastet byggjer på ei slik oppfatning av bruksretten som ein del av lagsforholdet. Utvalet meiner at den rettslege situasjonen reelt er den same i dag òg. Ut frå dette synet bør ikkje andelseigarane kunne motsetje seg nye reglar på det grunnlaget at dei nye reglane er annleis enn i dei tidlegare leigeavtalane. Men som nemnt må ein sjå annleis på særlege avtalar som nettopp gjev rettar og plikter som ikkje omfattar andre andelseigarar. Ei sak for seg er at det somtid kan vere vanskeleg å skilje mellom dei to gruppene i det einskilde tilfellet.

Av andre leddet følgjer det at eldre sameigeforhold skal kunne halde fram utan hinder av § 5-2. Det kan i dag tenkjast tilfelle der andelen har fleire eigarar utan at alle bur i bustaden, slik hovudregelen er etter § 5-2.

Etter tredje ledd kan bruken halde fram utan hinder av den nye lova der nokon tidlegare har overlate bruken, og ein er utafor dei tilfella der bruksoverlating er tillaten etter dei nye reglane. Føresegna her reparerer sjølvsagt ikkje manglar ved den tidlegare bruksoverlatinga, til dømes der nokon har framleigt ulovleg. Det er berre fastslege at bruken kan halde fram utan hinder av dei nye reglane.

Fjerde ledd byggjer på dei synspunkta utvalet har gjort greie for i merknadene til første ledd. Utgangspunktet er at den fordelinga av vedlikehaldsplikta som følgjer av vedtekter eller dei vanlege husleigeavtalane, blir ståande. Men gjennom vedtektsendring kan fordelinga endrast, anten slik at fordelinga blir meir i samsvar med dei nye reglane, eller på anna vis. Andelseigarane skal ikkje kunne motsetje seg slik endring ved å vise til at avtalen går ut på noko anna. Utvalet meiner dette ville gjelde også utan lovfesting, men føresegna skal gjere regelen klårare. Det er teke eit atterhald for særlege avtalar mellom einskilde andelseigarar og laget. Det går fram i merknadene til første ledd at dette atterhaldet gjeld også for avtalar om anna enn vedlikehald, men det er avtalane om vedlikehald som er mest aktuelle.

Det går fram av femte ledd at eldre fordeling av husleige skal gjelde tilsvarande for fordeling av felleskostnader etter den nye lova. Endring av fordelinga skal berre kunne skje etter dei reglane om endring som går fram av § 5-19.

Etter sjette ledd skal legalpanteretten etter § 5-20 første ledd kome i staden for avtala panterett som laget har for krav etter leigeavtalen. Er den tidlegare avtala panteretten meir omfattande enn legalpanteretten, fell den overskytande delen bort. I og med at panteretten er eit ledd i eit meir omfattande rettsforhold som blir endra på mange punkt, meiner utvalet at laget må finne seg ein slik reduksjon. Skulle eldre avtala panterettar bli ståande, kunne ein få ein situasjon der panteretten for lang tid var ulik for andelseigarane i laget Er den avtala panteretten mindre omfattande, eller har laget ikkje avtala panterett i det heile, blir legalpanteretten eller den overskytande delen ståande attom eksisterande panterettar. Etter kvart som dei eldre panterettane blir innfridd, stig legalpanteretten opp. Men reglar om opplåning og ombyting kan føre til at dei eldre panterettane blir ståande ei tid. Ein liknande overgangsregel finn ein i eigarseksjonslova § 47.

I sjuande ledd er det fastsett at tidlegare reglar om fristar, søksmål, pålegg om sal og om tvangsfullføring skal gjelde der leigeavtalen er heva eller sagd opp før den nye lova vart sett i kraft. Det inneber mellom anna at spørsmålet om mishald kan prøvast i eit søksmål etter husleigelova. Det enklaste synest vere at dei tidlegare reglane her gjeld til saka er avslutta; skulle ein trekkje inn nokre av dei nye reglane, kunne overgangsregelen bli svært komplisert.

Til § 14-9 Registrering i burettsregister:

Det er ønskjeleg at eldre burettslag registrerer andelane i eit burettsregister snarast råd etter at ei ny lov er sett i kraft. Noka automatisk innføring i registeret er ikkje mogleg, for registreringa må byggje på opplysningar frå laget om andelane og rettar i dei. Ein må vidare ta omsyn til at dei som har rettar i andelane, i første rekkje panthavarar, ikkje skal miste vernet fordi andelane ikkje blir registrerte i tide. Fristar for registrering av panterett bør derfor ta utgangspunkt i tidspunktet for registrering av andelane, ikkje i tidspunkt for ikraftsetjing av lova.

Utvalet har ikkje funne tenlege tvangsmiddel for tilfelle der styret ikkje melder andelane til registrering i tide. Stort sett må ein gå ut frå at alle andelseigarane er interesserte i å få registrert andelane. Utvalet gjer framlegg om at avtala panterett berre kan få rettsvern ved registrering, og ikkje på anna vis, når det er gått eitt år frå den nye lova vart sett i kraft. Eit styre som har forsømt å melde andelane til registrering, kan kome i skadebotansvar dersom andelseigarar ikkje får selt eller pantsett andelen av den grunn.

Etter første ledd skal styret sende melding til eit burettsregister om registrering seinast seks månader etter at den nye lova tok til å gjelde. Meldinga skal innehalde eit oversyn over andelane med opplysningar om eigarane, jf. nummer 1. Styret skal òg ta med opplysning om dei panterettane som er noterte, jf. nummer 2.

Registerføraren skal registrere dei melde panterettane på andelen, jf. andre leddet. Ein kan ikkje vere sikker på at alle panterettane er komne med. Rett nok er det eit vilkår for rettsvern etter gjeldande reglar at panteretten er meld til laget, men kan panthavaren vise at laget har fått melding, har retten vern sjølv om laget ved ein feil skulle ha forlagt eller sletta meldinga. Det må derfor setjast ein frist for å registrere panterettar som ikkje er komne med. Ein passande frist kan vere seks månader, jf. tredje ledd. Ordninga bør vere at registerføraren skal sende melding til panthavarane om dei rettane som er registrerte. Ein panthavar som ikkje har fått slik melding det første halve året etter at lova tok til å gjelde, har derfor oppmoding til å undersøkje kor langt registreringa av andelane er komen.

Etter gjeldande reglar er det ikkje noko vilkår for rettsvern at det blir opplyst ein bestemt sum eller eit maksimum for panteretten. For panterettar som har rettsvern etter nogjeldande reglar, bør den regelen framleis gjelde, jf. fjerde ledd. Eit alternativ kunne vere å setje ein frist for å melde eit maksimum, slik ein gjorde da spesialitetsprinsippet vart innført for faktoringpant i 1991, men utvalet har ikkje funne grunn til å gjere det. Ein kunne lett få den situasjonen at nokre panthavarar melde eit svært høgt maksimum for å vere på den sikre sida, medan andre kom i skade for å oversitje fristen. Der det blir aktuelt med sekundærpantsetjing, vil eigar og eldre panthavar ofte kunne bli samde om å registrere ein bestemt sum eller eit maksimum.

Når andelane er registrerte, skal burettsregisteret sende melding til Føretaksregisteret, og der skal det takast inn opplysning om kvar andelane er registrerte, jf. femte ledd. Utvalet kjem ikkje med noka tilråding når det gjeld spørsmålet om eitt eller fleire register, og føresegna her er ikkje aktuell dersom det berre blir eitt register.

Det kan bli tvist om prioriteten mellom panterettar i samband med registreringa. Særleg kan det vere aktuelt der opplysningane frå laget om panterett er ufullstendige. Da kan det bli aktuelt å ta inn merknad i registeret om at prioriteten er omtvista. Nærare reglar om dette bør gjevast i tilknyting til forskriftene om burettsregisteret.

Etter sjuande ledd skal dei tidlegare reglane om rettsvern og om tvangssal gjelde fram til andelane er registrerte. Det vil seie at avtala panterett får rettsvern ved handpantsetjing av dokument og melding til laget, og at utlegg også kan få vern ved tinglysing i Lausøyreregisteret. Kva som gjeld i dag om rettsvern for andre rettsstiftingar, er ikkje godt å seie, men det trengst iallfall ikkje registrering.

For å gje eit ekstra tildriv til registrering av andelane er det fastsett at avtala panterett ikkje kan få rettsvern på anna vis enn ved registrering når det er gått eitt år frå iverksetjing av lova. Når fristen er sett til eitt år, er det teke omsyn til at det kan ta noko tid før registreringa er på plass etter at styret har meldt andelane til registrering. Panterettar som har fått vern etter tidlegare reglar før eittårsfristen er ute, skal framleis ha vern sjølv om andelane ikkje er registrerte.

Til § 14-10 Forvaltning av midlar:

Nokre av dei avtalane som finst i dag om forvaltning av burettslagsmidlar, kan ikkje haldast oppe etter utkastet. Partane bør ha ei områdingstid, og det går fram av føresegna her at avtalen fell bort seinast seks månader etter at lova vart sett i kraft.

Til § 14-11 Vedtekter og avtalar:

Av føresegna her går det fram at vedtektsføresegner og avtalar som er i strid med den nye lova, overgangsreglane medrekna, fell bort seinast eitt år etter at lova vart sett i kraft. Ei liknande føresegn finst i eigarseksjonslova § 47.

Dette er mest ein reserveregel. Dei fleste vedtektsføresegner og avtalar som er lovlege etter dagens reglar, er òg lovlege etter den nye lova. Nokre unntak er det, til dømes vedtekter som inneber at andelen må avhendast fordi andelseigaren ikkje lenger fyller vilkåra for å vere andelseigar, ut over det som er tillate etter § 4-7. Slike føresegner er altså utan verknad når eittårsfristen er ute.

Ein skal merke seg at vedtektsføresegner blir ståande dersom dei har eit innhald som er lovleg etter den nye lova, sjølv om vedtaksprosedyren er ein annan. Døme her kan vere føresegner om forkjøpsrett eller om vilkår for å vere andelseigar; etter utkastet trengst det tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, medan det etter gjeldande lov helst er nok med to tredels fleirtal.

Til § 14-12 Endring av andre lover:

Endring i tinglysingslova:

I tinglysingslova § 12a tredje ledd er det ei føresegn om at dokument som gjeld overdraging av bustad i tilknytt burettslag eller ideell part i eigedom som tilhøyrer slik lag, ikkje kan tinglysast utan at overdraginga er godkjend av fylkesmannen. Føresegna kom inn i 1979, og bakgrunnen var at ein i fleire tilfelle hadde sett omgåingar av oppløysingsreglane i burettslagslova. Når slike dokument til dels hadde vore tinglyste, var det noko fordi det var tvil om korleis tilfella skulle vurderast i høve til oppløysingsreglane, og noko fordi tinglysingsdommarane ikkje kunne eller ville føre kontroll med om dokumentet hadde eit lovleg innhald (dei hadde neppe plikt til det). Tvilen kring desse reglane er rydda av vegen for lenge sia, og utvalet meiner det ikkje er grunn til å halde oppe ei særleg tinglysingssperre for akkurat desse disposisjonane. Ein disposisjon over eigedommen blir ikkje meir eller mindre lovleg om han blir tinglyst. Kontrollen med at styret ikkje handlar ulovleg, bør kunne skje på andre måtar, her som elles.

Endringane i pantelova:Endringane i pantelova heng saman med framlegget om rettsregister for burettslagsandelar. Burettsregisteret bør reknast som eit realregister; det er eit rettsregister som er ordna etter dei formuesgoda som retten gjeld. I § 1-1 fjerde ledd bør burettsregister nemnast mellom realregistera.

Utvalet gjer framlegg om at pantel. § 4-3 blir ståande, med den presiseringa at registrerte burettslagsandelar ikkje er omfatta. Etter at den nye lova er sett i kraft, vil regelen om «adkomstdokument» omfatte aksjebustader, obligasjonsleilegheiter og burettslagsbustader der andelen enno ikkje er registrert. Registrerte burettslagsandelar bør nemnast for seg i ein ny § 4-3a. Burettslagsandelar er framleis partar i ei samanslutning, og systematisk høyrer dei heime i kapittel 4. Føresegna i § 4-3a er heimel for pantsetjing og inneheld dessutan regelen om rettsvern ved registrering i burettsregisteret. I tredje ledd er det teke med ei tilvisning til § 2-2 første ledd bokstav c om tilhøyrsle som følgjer med ved pantsetjing om ikkje anna er avtala. Utvalet gjer framlegg om at avhendingslova skal gjelde for avtalar om avhending av burettslagsandel, og da vil tilhøyrslereglane gjelde på same viset. Det er tale om slikt som faste golvteppe og innebygde kjøkenapparat. Regelen må helst vere den same i dag òg, utan at det er lovfesta.

Etter ny § 5-8a skal utlegg berre få rettsvern ved registrering i burettsregisteret. Som for fast eigedom er utgangspunktet at utlegget omfattar vanleg tilhøyrsle òg.

Når burettsregisteret skal reknast som realregister, fører det mellom anna med seg at foreldingsregelen i pantel. § 5-13 ikkje skal gjelde for utlegg i registrert burettslagandel.

Endringa i rettsgebyrlova:Formuleringa «rettigheter til andelsdokument i borettslag etter reglene i borettslagsloven» må endrast til «rettigheter til andel i borettslag». Den nye formuleringa femner om både registrerte burettslagsandelar og andelar som enno ikkje er registrerte.

Endringane i dekningslova:I § 2-10 første og tredje ledd må burettslagsandel takast med.

Endringa i finansieringsverksemdslova:Dette er ei føresegn om korleis kreditt til tillitsvalde, tilsette m.m. skal sikrast. Burettslagsandelar bør takast med.

Endringane i eigedomsmeklingslova:Burettslagsandelar bør nemnast særskilt i § 1-1 første ledd nummer 3 og i § 3-6 andre ledd.

Endringane i tvangsfullføringslova:Endringane i lova om tvangsfullføring er ei følgje av den nye ordninga med rettsregistrering. Utvalet gjer framlegg om at registrerte burettslagsandelar skal tvangsseljast etter reglane om realregistrerte formuesgode. Dei særlege reglane om sal av heimelsdokument må bli ståande for aksjebustader, obligasjonsleilegheiter og burettslagsbustader som enno ikkje er registrerte.

Endringane i § 1-8 gjeld definisjonane av realregister og «adkomstdokument«.

I § 2-10 andre ledd er det ein særregel om at det kan gjerast unntak frå habilitetsreglane ved oppnemning av medhjelpar ved tvangssal av anna enn realregistrerte formuesgode. På grunn av dette unntaket kan bustadbyggjelag i dag oppnemnast som medhjelpar ved sal av andelar i tilknytte burettslag sjølv om burettslaget har pant i andelen. Unntaket bør framleis gjelde sjølv om burettslagsandelar blir realregistrerte formuesgode. I mange tilfelle er det sal gjennom bustadbyggjelaget som kan gje best pris til fordel for panthavarar og saksøkte. Det er namsretten som avgjer i kvart tilfelle om bustadbyggjelaget bør oppnemnast som medhjelpar, og da må omsynet til interessekonfliktar takast med i vurderinga.

I tvangslova § 6-1 andre ledd er det ein særregel om høve til å utsetje tvangsdekning som kan føre til at saksøkte mistar retten til bustad. Burettslagsandelar må takast med.

Som nemnt meiner utvalet at tvangssal av registrerte burettslagsandelar bør skje etter reglane i kapittel 11 om realregistrerte formuesgode. Stort sett passar reglane om tvangssal av fast eigedom også for burettslagsandelar, og i dag er det slik at store delar av kapittel 11 gjeld tilsvarande for tvangssal av heimelsdokument til bustad. Tvangsbruk er ikkje aktuelt for burettslagbustader i dag, og det bør det heller ikkje vere heretter. Tvangsbruk kan vanskeleg sameinast med brukareigeprinsippet. Tvangsbruk er ikkje særleg utbreidd for bustader elles heller. Det må nemnast i § 11-1 nytt fjerde ledd at tvangsbruk ikkje kan gjennomførast for burettslagsandelar.

I § 11-2 første ledd bokstav c må legalpanteretten for krav etter lagsforholdet takast med mellom tvangsgrunnlaga.

Formuleringa i § 11-3 første ledd om «den krets der formuesgodet er registrert», passar ikkje for burettslagsbustader utan ein får eit burettsregister som er inndelt på same vis som grunnboka. Realiteten blir den same, og formuleringa meir nøytral i høve til registerspørsmålet, om ein tek utgangspunkt i den krinsen der bustaden ligg.

I § 12-6 tredje ledd er det ei føresegn om at bustadbyggjelag kan oppnemnast som medhjelpar ved sal av andel i tilknytt burettslag. Strengt teke følgjer dette alt av regelen i § 2-10 om at medhjelparen «skal fylle de krav som er fastsatt i eller i medhold av lov for ervervsmessig omsetning av vedkommende formuesgode», i og med at bustadbyggjelaget utan eigedomsmeklingsløyve kan medverke ved omsetjing av andelar i tilknytte lag. Men for samanhengens skuld bør det nemnast i § 11-12 nytt fjerde ledd at bustadbyggjelaget kan oppnemnast som medhjelpar. Val av medhjelpar må avgjerast av namsretten i kvart tilfelle.

Reglane i § 11-14 om fråviking av fast eigedom i samband med tvangssalet bør gjelde tilsvarande for registrerte burettslagsandelar.

Etter tvangsl. § 11-33 skal namsretten utferde skøyte. Det er rimeleg nok ingen tradisjon for å nytte nemninga skøyte i samband med burettslagsandelar. Ein treng ikkje innføre den nemninga på grunn av registreringsordninga; på same måte som etter tinglysingslova er rettsverknadene knytte til registreringa av eit ubetinga erverv av eigedomsrett, ikkje til nemninga skøyte. Og motsett er det ikkje noko i vegen for at namsretten kan utferde eit dokument som blir kalla skøyte, også for registrerte burettslagsandelar.

Når registrerte burettslagsandelar etter utkastet skal tvangsseljast etter reglane for realregistrerte formuesgode, inneber det at reglane i kapittel 11 skal gjelde også for manglar ved bustaden og konfliktar med rette eigar og forbigått rettshavar. For heimelsdokument er det her vist til reglane for lausøyreting, jf. tvangsl. § 12-7, men det passar ikkje etter dei nye reglane.

Endringane i avhendingslova:Utvalet gjer framlegg om at lov om avhending av fast eigedom skal gjelde tilsvarande for avhending av andel i burettslag. I all hovudsak er det dei same spørsmåla som kjem opp mellom partane her som ved avhending av einebustader og eigarseksjonar. I dag er det allmenne kontraktsreglar som må gje svar på rettsspørsmål kring avtalar om avhending av burettslagsandelar, jf. Rt. 1999.408. Sjølv utan dei endringane utvalet elles gjer framlegg om, hadde det vore grunn til å endre verkeområdet for avhendingslova, men det kan i alle høve ikkje bli tale om noko anna når bustadoppføringslova skal gjerast gjeldande, og ein dessutan skal innføre reglar om rettsregistrering og tvangssal som svarar til reglane for fast eigedom.

Avhending av ein burettslagsandel gjeld i første rekkje retten til ein bustad, sjølv om det formelt er ein part i ei samanslutning som er objektet for avtalen. I høve til dei sentrale spørsmåla kring mangel og forseinking er det den fysiske tilstanden til bustaden og overleveringa av bustaden som er viktige. Hefte på andelen står i same stilling som hefte på eigedommen.

Den som kjøper ein burettslagsandel, kan ha fått misvisande eller mangelfulle opplysningar om forholdet til burettslaget. Mest praktisk er det at kjøparen får range opplysningar om fellesgjelda, men det kan òg gjelde slikt som særreglar om bruken av fellesareal, fordelinga av vedlikehaldspliktene e.l. Her må reglane om manglar gjelde tilsvarande; det er i prinsippet ikkje noko anna enn når reglane om manglar etter avhendingslova § 4-18 skal gjelde tilsvarande for offentlegrettslege band på eigedommen.

Utvalet gjer framlegg om ein ny § 1-1a i avhendingslova. Av første ledd går det fram at lova gjeld tilsvarande for avtalar om avhending av andel i burettslag. Det gjeld både førstegongs overføring av andel og seinare overføringar, og føresegna gjeld både registrerte burettslagsandelar og andelar som enno ikkje er registrerte. Vidare skal lova gjelde tilsvarande for avtalar om rett til bustad som er knytt eller skal knytast til andel i burettslag. Her er det tenkt på avtalar med bustadbyggjelag eller annan utbyggjar om rett til ny bustad. Særleg for dei tilfella der burettslaget ikkje er stifta enno, kan det seiast at avtalen ikkje gjeld avhending av andelen, og formuleringa her skal avskjere tvil om verkeområdet. Er ikkje bustaden ferdigstilt på avtaletidspunktet, er det bustadoppføringslova som gjeld. Det er same avgrensing som for direkte åtte bustader. Alternativet teikning av andel blir mindre aktuelt enn før etter dei reglane utvalet gjer framlegg om i utkastet til lov om burettslag. Som regel skal laget stiftast med så mange andelar som det skal vere bustader i laget. Men dersom ein har tilfelle med seinare endring av byggje- og finansieringsplanen, kan teikning bli aktuelt, og formuleringa her skal fange opp det òg.

At overføring eller teikning av andelen skal reknast som heimelsoverføring, følgjer alt av at reglane i avhendingslova skal gjelde tilsvarande. For registrerte andelar svarar registreringa i burettsregisteret til tinglysing av heimelsovergang. Føresegna i første ledd første punktum fastslår i tillegg at overføringa berre kan reknast som heimelsoverføring dersom burettslaget har heimel til eigedommen. Det tek sikte på tilfelle der ein utbyggjar enno ikkje har overført eigedommen med bygget til burettslaget. Da skal ikkje ein kjøpar ha plikt til å betale før laget har fått heimel til eigedommen.

I andre leddet er det fastsett at registrert rett til bustad etter lov om burettslag § 2-12 andre ledd skal reknast likt med andel i burettslag. Isolert går dette tilfellet inn under ordlyden i første ledd første punktum, men dei to føresegnene tek sikte på ulike avtalar. Etter første ledd gjeld det avtale mellom kjøparen og ein utbyggjar, medan det etter andre ledd typisk er avtale mellom to forbrukarar om avhending av retten til bustaden før andelen er overteken. Når ein slik registrert rett skal reknast likt med burettslagsandel, inneber det mellom anna at overføring av retten er heimelsoverføring, enda om andelen enno ikkje er overteken frå utbyggjaren.

Det er eitt punkt til der utvalet har funne grunn til å presisere kva det vil seie at reglane skal gjelde tilsvarande, jf. tredje ledd. Etter avhendingslova § 2-9 har kjøparen pant i eigedommen for det som måtte vere betalt av kjøpesummen før overskøyting eller overtaking. For burettslagsandelar blir det her tale om pant i andelen. I § 2-9 er det vidare vist til pantel. § 6-1 tredje ledd (som etter lovendring i 1997 skal vere fjerde ledd). Av den føresegna følgjer det at «de samme regler om rettsvern og tinglysing som for rettsstiftelser i fast eiendom ellers» skal gjelde for panteretten. Det same bør seiast med reine ord for panterett i andelen.

Endringa i løysingsrettslova:Løysingsrettslova regulerer ikkje forkjøpsrett og andre løysingsrettar til anna enn fast eigedom. Lova skal likevel gjelde løysingsrettar «til aksjar eller andre selskapspartar ... når selskapet har til hovudføremål å eige og styre fast eigedom (eigedomsselskap)». Frå dette att er det gjort unntak mellom anna for løysingsrettar som er «regulert av» burettslagslova. I utkastet til lov om burettslag er det berre eventuelle forkjøpsrettar som er regulerte, men lova byggjer på ein føresetnad om at andre løysingsrettar kan vedtektsfestast. For å sleppe tvil om uttrykket «regulert» av gjer utvalet framlegg om at vedtektsfesta løysingsrettar i burettslag generelt blir haldne utanom. Utvalet oppfattar føresegna i løysingsrettslova slik at eventuelle løysingsrettar som er avtala med ein eller fleire andelseigarar, etter dette blir omfatta av lova.

Endringa i eigarseksjonslova:Det er nemnt under 7.2.7 at seksjonssameigarar bør kunne gå saman i eit burettslag utan hinder av forbodet mot å erverve meir enn to seksjonar i seksjonsameiga. Helst må eigarseksjonslova tolkast slik alt i dag, men utvalet gjer framlegg om å presisere regelen. Unntaket kan gjerast generelt; det er vanskeleg å tenkje seg ein situasjon der det skulle vere i strid med føremålet attom toseksjonsregelen at eit burettslag blir eigar av fleire andelar.

Endringane i bustadoppføringslova:Det går fram under 7.4.2 at utvalet gjer framlegg om endring av utbyggingsmodellen i bustadsamvirket. Eit viktig element i endringa er at bustadoppføringslova skal gjelde for avtalen mellom forbrukaren og bustadbyggjelaget eller annan utbyggjar om ny bustad (er bustaden ferdigstilt på avtaletida, skal avhendingslova gjelde).

Utvalet gjer framlegg om ein ny § 1a der det går fram at reglane i bustadoppføringslova om avtalar som omfattar rett til grunn og ny bustad, skal gjelde tilsvarande for avtale om bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag. På same måten som i høve til avhendingslova skal formuleringa fange opp tilfelle der bustaden alt er knytt til ein andel, og tilfelle der burettslaget skal stiftast seinare, eller det skal teiknast fleire andelar. Regelen om at overføring eller teikning av andel - medrekna registrering der andelen er registrert - skal reknast som heimelsoverføring, er med her òg. Føresetnaden er at burettslaget har fått heimel til eigedommen. Regelen inneber at betaling frå forbrukaren før slik overføring eller teikning må reknast som forskot etter bustadoppføringslova § 47 og eventuelt må sikrast med garanti.

I andre leddet er det teke med ei føresegn om at avtalen skal opplyse om andelssum, innskot og fellesgjeld i burettslaget. Dette er særleg viktig dersom burettslaget ikkje er stifta enno; ei opplysning om kontantbetalinga til utbyggjaren gjev ikkje nok opplysningar dersom laget skal ha fellesgjeld. Utvalet har vurdert om ein skulle påby fastprisavtalar, men er som nemnt under 7.4.2 vorte ståande ved at reguleringa ikkje bør vere strengare her enn for andre bustader.

Slik det er nemnt i merknadene til endringane i avhendingslova, er det retten til bustaden som er det sentrale i avtalen mellom forbrukaren og utbyggjaren, enda avtalen formelt gjeld ein part i ei samanslutning. Når bustadoppføringslova skal gjelde tilsvarande, inneber det mellom anna at forbrukaren i høve til utbyggjaren kan gjere gjeldande fysiske manglar ved bustaden, typisk slikt som skadde lister, skeive skapdører, flekkete tapet og defekte kjøkenvifter. Det er ein unødig omveg dersom forbrukaren må gå gjennom burettslaget for å gjere gjeldande slike manglar. På den andre sida kan det oppstå mange spørsmål som vedkjem alle andelseigarane eller dei fleste av dei, typisk slikt som setningsskadar, dårleg takkonstruksjon, fukt i kjellar eller uventa hefte på eigedommen. Det einaste praktiske er at burettslaget gjer slike manglar gjeldande, sjølv om det er dei einskilde forbrukarane som har avtale med utbyggjaren. Situasjonen er den same i seksjonssameiger. Styret kan representere sameigarane i saker som gjeld felles rettar og plikter, og det kan femne om reklamasjonar i høve til ein utbyggjar.

Grensedraginga mellom krav som bør gjerast gjeldande av den einskilde, og krav som bør gjerast gjeldande av fellesskapen, er ikkje alltid lett å trekkje. Utvalet gjer framlegg om at laget kan gjere gjeldande krav som knyter seg til fellesareal eller felles rettar eller plikter elles, jf. tredje ledd. Skulle det skje at ein andelseigar motset seg at laget gjer eit krav gjeldande, må det avgjerast ut frå rettsforholdet mellom laget og andelseigaren kven som har råderett over spørsmålet. Utvalet gjer ikkje framlegg om noka nærare regulering av kva krav som kan gjerast gjeldande av andelseigaren sjølv. I kva grad ein eller fleire andelseigarar kan reise søksmål mot utbyggjaren til dømes på grunnlag av manglar ved fellesareal, må avgjerast ut frå generelle prinsipp om rettsleg interesse. Slik blir det i seksjonssameiger òg.

Når det elles gjeld spørsmålet om kva det vil seie at bustadoppføringslova skal gjelde tilsvarande, skal utvalet nemne nokre moment:

Retten for forbrukaren til å krevje endring av utføringa må avgrensast av omsyn til dei andre andelseigarane. Til dømes kan ikkje ein forbrukar åleine utan vidare krevje endringar som gjeld fellesareal. Det er ei problemstilling som ein òg kjenner ved utbygging av eigarseksjonar.

Garanti etter bustadoppføringslova § 12 skal stillast for kvar bustad. Garantiane må òg kunne gjerast gjeldande til dømes for manglar ved eit tak, enda det her er burettslaget som gjer manglane gjeldande. Ein kan nok - igjen på same vis som for seksjonssameiger - få interessekonfliktar der ein andelseigar ønskjer at garantien skal dekkje manglar ved hans bustad, og ikkje gå med til å dekkje manglar på fellesareal. Synspunktet må helst vere at krav som gjeld den einskilde bustaden, går først. Elles kan situasjonen bli at andelseigaren sit att med ein mangel som ikkje blir dekt av garantien, og som han ikkje kan krevje medverknad frå dei andre til å rette.

Heving av avtalen på grunn av mishald er òg noko som normalt må samordnast dersom det gjeld eit bygg med fleire bustader.

Også ut over dette kan det oppstå vanskeleg spørsmål der avtalen omfattar både individuelle bustader og fellesareal. Men dei nemnde døma viser at spørsmåla ikkje er vesentleg ulike dei ein møter elles der utbygging av fleire bustader skjer under eitt. Det at burettslaget er ein eigen juridisk person, skulle ikkje ha stort å seie frå eller til i denne samanhengen. Utvalet gjer derfor ikkje framlegg om noka detaljert regulering av korleis bustadoppføringslova skal nyttast.