6 Bustadsamvirkets rolle

6.1 Bustadbyggjelag og burettslag

Eit framlegg til ny lovgjeving om bustadsamvirket må ta utgangspunkt i den bustadkooperative verksemda som finst i dag. Spørsmålet no er ikkje om det bør etablerast eit bustadsamvirke eller ikkje, og det er heller ikkje aktuelt å avvikle det bustadsamvirket som er etablert. Det inneber at nye reglar ikkje kan utformast på fritt grunnlag; oppgåva er å lage reglar som er tilpassa den eksisterande verksemda, og som lengst råd kan leggje til rette for ei vidareutvikling av dei sterke sidene ved bustadsamvirket og rette på det som måtte vere mindre heldig. Bustadsamvirket har spela ei viktig rolle som utbyggjar og forvaltar av bustader i etterkrigstida, og utvalet meiner at det framleis er behov for samvirkeføretak på dette området.

Når ein skal sjå nærare på oppgåvene for bustadsamvirket framover, bør ein skilje mellom burettslagsforma på den eine sida og bustadbyggjelaget og dei forvalta bustadene på den andre. Burettslaget er ei av fleire moglege rammer kring eige og drift av eigedommar med fleire bustader. Dei rettslege og økonomiske realitetane er i hovudsak dei same for burettslag, bustadaksjeselskap og seksjonssameiger, og den verksemda det er tale om, må halde fram så lenge eigarane finn det tenleg. Spørsmålet her er om det trengst tre variantar for organiseringa av desse eigedommane, eller om ein kan nøye seg med reglar for berre ei form. Det skal gå fram under 7.7.1 at utvalet meiner det er behov for både burettslag og eigarseksjonar.

Det er verksemda i bustadbyggjelaget med forvalta bustader som er den særprega kooperative, og det er i første rekkje her ein kan drøfte nærare korleis utviklinga kan og bør bli i åra framover.

I drøftinga av dei generelle spørsmåla her i kapittel 6 blir nemninga «medlemmer» nytta om andelseigarane, men utvalet vil halde fast på nemninga «andelseigar» i lovutkastet.

6.2 Friviljug medlemskap

Bustadbyggjelaga er medlemsorganisasjonar, og dei kan berre eksistere så lenge dei har medlemmer. Medlemskapen er iallfall som utgangspunkt friviljug, i samsvar med den definisjonen av samvirke som er gjeven i dei internasjonale samvirkeprinsippa. Når medlemskapen er friviljug, inneber det at bustadbyggjelaga berre kan eksistere så lenge nokon ser seg tente med å vere medlemmer.

Ein kan spørje om medlemskapen reelt er friviljug så lenge medlemskap i bustadbyggjelaget er eit vilkår for å eige andel i eit tilknytt burettslag. Det kan nok seiast at det står alle fritt å kjøpe ein andel i eit tilknytt burettslag. I dag er dét i hovudsak rett, medan det tidlegare kunne vere så som så med den reelle valfridommen; mange stader var burettslagsbustadene dei tilgjengelege bustadene i ein rimeleg prisklasse. I dag òg er bustader i tilknytte burettslag ein så viktig del av bustadmarknaden fleire stader, at det ikkje kan tenkjast at alle skulle velje andre bustader. Men ein må kunne gå ut frå at medlemskapen i dag er friviljug i den forstand at tilstrekkeleg mange meiner bustader i tilknytte burettslag er det beste alternativet. Vel så viktig er det at medlemmene i bustadbyggjelaget med fleirtalsvedtak når som helst kan ta bort vilkåret om dobbel medlemskap eller for den del løyse opp bustadbyggjelaget dersom dei ser seg best tente med det.

Utvalet meiner det framleis bør vere slik at medlemmene i bustadbyggjelaget har det avgjerande ordet med tanke på tilknytingsforhold og oppløysing av bustadbyggjelaget. Sjølv om det kan vere ei offentleg interesse å halde oppe dei verdiane som er samla i bustadbyggjelaget i form av kunnskapar og kapital, bør det ikkje innførast band på den råderetten medlemmene har over framtida for laget. Den beste garantien for at organisasjonen har livets rett og betre enn andre kan møte dei behova medlemmene har, er at mange nok ser seg tente med å vere medlemmer og å halde organisasjonen oppe.

Ei anna sak er at dei som er medlemmer til kvar tid, ikkje fritt kan tileigne seg verdiane i laget; det har med karakteren av samanslutninga å gjere, jf. det som er sagt under 4.3.4 ovafor. Det er òg eit sak for seg i kva grad andelseigarane i eit tilknytt burettslag skal kunne løyse band til bustadbyggjelaget. Dette er eit spørsmål om tilhøvet mellom fleire grupper av medlemmer i bustadbyggjelaget, og utvalet skal drøfte det under 7.2.

6.3 Oppgåver som kan løysast av andre

Det er nemnt under ovafor at samvirkeføretaka opphavleg kunne vere nødvendige for i det heile å få løyst visse oppgåver, og at det i nokon grad kan gjelde enno. Slik var det helst for dei tidlege bustadbyggjelaga òg; dei kunne bli skipa for å byggje bustader ingen andre ville byggje.

I dag er det ingen grunn til å tvile på at andre aktørar enn bustadbyggjelaga både kan stå for bygging av dei bustadene det er etterspurnad etter, og forvalte dei ferdige bustadene. Var det berre dette det galdt, kan ein seie at bustadbyggjelaga ikkje trengst ved sida av andre aktørar. Det bør likevel leggjast til at det å etablere samvirkeføretak framleis kan tenkjast å tene som eit mottiltak frå forbrukarane i situasjonar der konkurransen ikkje skulle verke, eller det av andre grunnar ikkje skulle vere aktørar som vil ta seg av bygging eller forvaltning av bustader i eit område.

6.4 Økonomiske medlemsfordelar

Dei økonomiske fordelane som kan følgje av samvirkeforma framfor andre føretaksformer, må som nemnt ovafor under 4.3.10 i første rekkje ha samanheng med at samvirkeføretaka samlar ein felleskapital som ikkje skal forrentast på vanleg måte i form av utbyte til eigarar. Kor reelle desse økonomiske fordelane er i praksis, vil avhenge av mange omstende, først og fremst av om drifta er effektiv.

I den grad bustadbyggjelaga kan gje medlemmene økonomiske fordelar, inneber det at mange kan få rimelegare bustader og forvaltningstenester enn dei elles ville ha fått. Det er peikt på ovafor under 4.3.10 at oppbygginga av kapital i eit samvirkeføretak kan reknast som ei overføring til fordel for seinare medlemmer, og det er ingen grunn til å gripe inn i dette frå lovgjevarens side så lenge medlemskapen er friviljug.

Kapitalen i mange bustadbyggjelag har vore liten. Det er i første rekkje eit problem for kreditorar, medrekna medlemmer som handlar med laget. I dei vanskelege åra rundt 1990 såg ein døme på at fleire lag hadde for liten eigenkapital til å tole svingingane i marknaden, og staten gjekk inn med økonomisk stønad. Blir kapitalen for liten, er det òg eit problem i høve til det grunnlaget for medlemsfordelar som her er omtala.

Dei økonomiske medlemsfordelane i bustadsamvirket i dag kan kome fram på fleire vis: Prisen på nye bustader kan haldast nede ved at bustadbyggjelaget tilbyr rimelege konsulenttenester i utbygginga, ved at laget reknar låg eller inga forteneste på tomter som laget kjøper inn og seinare overdreg, eller ved at bustadbyggjelaget prisar lågt risikoen med byggjeprosjektet (det er nemnt ovafor at bustadbyggjelaga i stor grad har bore kostnaden med tomme bustader i nye prosjekt). Andre kostnader med eit byggjeprosjekt er dei same som for utbyggjarar elles. Når det gjeld forvaltninga av dei ferdige bustadene, kan prisen haldast nede mest ut frå dei verdiane som er samla opp i laget. Til ein annan kant ligg forkjøpsretten til burettslagsbustader, som òg kan reknast som ein økonomisk medlemsfordel.

Utvalet gjer framlegg om ein utbyggingsmodell der bustadbyggjelaget i høve til medlemmene tek ein større del av risikoen for uventa kostnader. Samtidig bør det kome klårare fram at laget kan fastsetje ein pris på nye bustader ut frå marknadstilhøva. Utvalet gjer framlegg om endringar i utbyggingsmodellen mest av omsyn til at avtalane skal blir tryggare og meir oversiktlege for medlemmene, men samtidig bør modellen kunne gjere det lettare å byggje opp kapital og opne for eventuelle alternative måtar for tilbakeføring av overskot til medlemmene.

Lova bør ikkje fastsetje detaljerte løysingar for korleis laga skal fordele økonomiske medlemsfordelar. Laga bør velje dei løysingane som passar best til kvar tid. Ein kan halde fram med dagens ordning, der fordelane som nemnt ligg i prisane på forvaltningstenester og nye bustader, men ein kan òg tenkje seg variantar der tilbakeføringa av overskot blir fastsett først når ein ser årsresultatet, og deretter fordelt på grunnlag av samhandelen med laget.

Utvalet vil gjere framlegg om generelle reglar som skal hindre at medlemmene tappar laget ved urimelege utdelingar eller underprising av tenester. Det bør òg gå fram at laget berre kan gje avgrensa rente på andelsinnskot. På vanlege andelsinnskot blir det normalt ikkje tale om rente, men sjølv om laget tek mot større innskot, bør det ikkje blir tale om resultatavhengig utdeling rekna etter innskot. Prinsippet om avgrensa rente er eitt av dei viktige skilja mellom samvirkeføretak og kapitalsamanslutningar.

Det bør òg gå fram av lova at det ikkje er lovleg å tilgodesjå grupper av andelseigarar på ein urimeleg måte, til dømes slik at medlemmer i forvalta bustader får ein urimeleg del av dei økonomiske medlemsfordelane framfor dei andre medlemmene.

Meir detaljerte reglar som pålegg laget å byggje opp kapital ut over det som trengst av omsyn til kreditorar og forsvarleg drift, bør ein likevel ikkje ha, slik utvalet ser det. Det er spørsmål som bør overlatast til organa i laget, og detaljerte lovreglar kunne hindre disposisjonar som er til beste for medlemmene ut frå andre omsyn til kvar tid.

Spørsmålet om forsvarleg eigenkapital av omsyn til kreditorane og drifta skal det seiast meir om under 7.5.

6.5 Deltaking og medlemskontroll

Ei viktig oppgåve for bustadbyggjelaga også for framtida er å leggje til rette for aktiv deltaking frå medlemmene. Det er nemnt ovafor under 4.3.10 som eitt av særprega med samvirket at medlemmene, som samtidig er kundane, kan kontrollere verksemda og vere aktivt med i styringa. Det vart òg nemnt at det er ei føretaksform som ikkje er utsett for oppkjøp, og som derfor kan by på ein annan stabilitet enn andre føretak i nokre samanhengar.

Ved sida av den generelle verdien av deltaking og engasjement er det grunn til å peike på at bustadbyggjelaga er interesseorganisasjonar i bustadspørsmåla, og at dei gjennom utdanning, opplysningsverksemd og deltaking i lagsorgan fremjar kunnskapar og debatt på bustadområdet.

Ny lovgjeving bør sikre ei vidareføring av den medlemskontrollen som finst i dag. Utvalet meiner det ikkje er grunnlag for å gjennomføre større endringar. Bustadbyggjelaga bør vere nokolunde store for å kunne gjennomføre oppgåvene sine; både bygging og forvaltning krev mykje av kompetanse og kapital. Omsynet til praktisk gjennomføring av deltakinga frå medlemmene og dessutan omsynet til effektiv forretningsdrift, krev at det må finnast ein balanse i høve til direkte medverknad frå einskildmedlemmer. Lova bør derfor framleis opne for at generalforsamlinga er samansett av delegerte for andelseigarane, og for at styret kan veljast av eit representantskap eller anna lagsorgan, dersom slike ordningar blir vedtekstfesta.

6.6 Særleg ansvar for visse grupper?

6.6.1 Problemstillinga

Det blir stundom sagt at bustadbyggjelaga har eit særleg ansvar for å skaffe bustader med nøktern standard til ein rimeleg pris, og kanskje òg at laga skal ta særleg omsyn til grupper som har vanskar med å skaffe seg bustad på den vanlege marknaden.

Ein kan knapt seie at det er noko med bustadbyggjelagsforma spesielt eller samvirkeforma generelt som tilseier at bustadbyggjelaga skal ha eit slikt særleg ansvar. Samvirkeforma kan brukast uavhengig av sosial tilhøyrsle og økonomisk evne hos medlemmene. Bakgrunnen for dei nemnde oppfatningane er at bustadbyggjelaga tradisjonelt har teke sikte på å skaffe bustader for «vanlege folk», og at dei òg har samarbeidd med det offentlege om bustadsosiale tiltak. Når bustadbyggjelaga fekk ei slik innretting, hadde det samanheng med at det var på denne delen av marknaden det trongst nye aktørar, og seinare òg med at det offentlege gjennom finansieringsordningar, tomtetildeling m.m. satsa på bustadbyggjelaga i utbygginga av bustader med rimeleg eller middels prisnivå. Oppfatninga om slike særlege oppgåver kjem òg fram ved at bustadsamvirket har gått saman med allmennyttige bustadføretak i internasjonale organisasjonar, slik det gjekk fram under 4.4.1.

Dei seinare åra har det ikkje vore uvanleg at bustadbyggjelag har bygt bustader til prisar over gjennomsnittet. Dels har det vore bustader på sentrale og dyre tomter, dels har det vore bustader med høg standard. Slike prosjekt har av og til møtt kritikk ut frå den nemnde oppfatninga om kva profil bustadbyggjelaga bør ha.

I mandatet er utvalet bede om å gjere særleg greie for kva premissar som blir lagde til grunn for revisjonen i den samanhengen som er skissert ovafor. Det kan visast til det som sitert frå mandatet under 5.1.

Utvalet vil først peike på at ein må skilje mellom to typar av verksemd: den som blir driven på grunnlag av offentlege overføringar og subsidiering, og resten av verksemda i bustadbyggjelaget. Samarbeidet med det offentlege skal omtalast særskilt under 6.7; i første omgang skal den ordinære verksemda i laget drøftast.

6.6.2 Overføringar mellom grupper av medlemmer

Den solidariteten som er nemnd i mandatet mellom dei som bur, og dei som treng bustad, får i hovudsak to utslag i dagens bustadsamvirke: Nye medlemmer får glede av den kapitalen som er bygd opp gjennom samhandelen med gamle medlemmer, slik det er vist under 6.4. Det andre utslaget er forkjøpsretten til bustader i tilknytte burettslag. Forkjøpsretten er isolert sett ei ulempe for dei som skal selje bustad, men ein fordel for dei som skal skaffe seg bustad gjennom bustadbyggjelaget, anten det no er medlemmer som bur i tilknytte burettslag frå før, eller medlemmer som ikkje bur i bustad i tilknytte lag.

Det skal gå fram seinare at utvalet gjer framlegg om reglar som framleis opnar for forkjøpsrett til bustader.

Tidlegare var det offentlege maksimalprisar mange stader ved omsetning av burettslagsbustader. Prisreguleringa innebar lenge at maksimalprisane i hovudsak vart justerte berre i høve til endringa i kroneverdien. I den grad prisen utan regulering ville ha auka meir, skjedde det ei overføring av verdiar frå gammal eigar til ny eigar ved avhending til regulert pris.

Etter gjeldande lov om burettslag kan prisregulering innførast i vedtektene der departementet har godkjent at det kan setjast vilkår for å vere andelseigar. Elles er det ikkje rom for prisregulering.

Utvalet meiner det bør overlatast til medlemmene sjølve å avgjere om det skal innførast prisregulering gjennom vedtektene. Vilkåret bør vere at vedtaket får tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, og da er det i praksis bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar som må innføre prisreguleringa ved stiftinga av burettslaget. Slike ordningar er berre aktuelle der prisen ligg under marknadsprisen for tilsvarande bustader; elles ville ingen sjå seg tent med å kjøpe bustaden med ein slik klausul. Prisen kan vere låg på grunn av offentleg subsidiering eller på grunn av den «rabatten» som samvirkeforma opnar for. I det siste tilfellet er synspunktet at den som får kjøpe ein bustad som er rimeleg på grunn av den oppsamla kapitalen i bustadbyggjelaget, skal føre den fordelen vidare til neste eigar.

Tilfella med offentleg subsidiering skal omtalast under 6.7. I kva grad bustadbyggjelaga bør innføre prisregulering for å vidareføre oppnådde medlemsfordelar, må laga sjølve avgjere. Slik utvalet ser det, ville det vere uheldig å lovfeste noka form for plikt til å innføre ei slik prisregulering som ikkje stod i samanheng med offentlege overføringar. Det er òg grunn til å tru at laga i sine eigne vurderingar av desse spørsmåla vil leggje vekt på dei openberre vanskane som prisregulering har vist seg å by på, med tanke på både sjølve modellen for prisfastsetjing og handhevinga av reguleringa.

I prinsippet kan ein tenkje seg andre former for økonomiske overføringar mellom grupper av medlemmer, til dømes slik at dei som bur i tilknytte lag, skulle yte tilskot til byggjeverksemda i bustadbyggjelaget. Utvalet peiker på at slike overføringsordningar ikkje ligg inne i dei vedtektene og avtalane som er vanlege i dag. Det gjeld òg for ordninga med uoppseieleg forretningsførsel, som utvalet skal kome attende til under 7.2.5. Skal bustader i eksisterande burettslag påleggjast klausular om overføringar til byggjeverksemda, må føresetnaden vere at eigarane går med på det, og utvalet reknar det ikkje som realistisk å gjennomføre noko slikt. Bustadbyggjelaga bør sjølve få avgjere om slike overføringsordningar skal innførast for nye bustader; framlegget frå utvalet om klausulering med samtykke frå dei det gjeld, er vidt nok til å opne for slike ordningar òg. Generelt går utvalet ut frå at det neppe er særleg aktuelt med slike ordningar for direkte overføringar mellom grupper av medlemmer. Noko grunnlag for å påleggje slik ordningar i lov, synest det i alle fall ikkje vere.

6.6.3 Omfanget av byggjeverksemda

Det har ofte vore peikt på at dei tidlege bustadkooperative samanslutningane ikkje greidde å halde oppe ei kontinuerleg bygging, og at den noverande organiseringa har sin styrke mellom anna i at medlemmer som har fått bustad, ikkje motset seg vidare bygging. Utvalet treng ikkje analysere det spørsmålet nærare; forklåringa på at utbygginga vart varig, kan vere samansett. For å sikre at hussøkjarinteressene blir ivaretekne, har lovgjevinga hatt reglar om representasjon for hussøkjarane i representantskap og valkomité i bustadbyggjelaget. Spørsmålet er om ein i ny lovgjeving skal prøve å leggje tilhøva enda betre til rette for at bustadbyggjelaga held fram med byggjeverksemda.

Situasjonen har endra seg mykje sia bustadsamvirket voks fram i tida etter andre verdskrigen. Den gongen kunne mange sjå medlemskapen i eit bustadbyggjelag som ei ventetid fram til dei kunne få tildelt ein ny bustad i eit burettslag, og dette kunne vere det einaste realistiske alternativet for å skaffe ein tilfredsstillande bustad. I dag er dei kooperative bustadene i større grad eitt alternativ mellom fleire. Det er grunn til å tru at den typiske «medlemskarrieren» òg har endra seg. Mange bustader, både brukte og nye, går i dag til personar som blir medlemmer først når dei ervervar bustaden, og som altså ikkje har stått i nokon kø av hussøkjarar. Nye bustader blir like gjerne etterspurde av dei som bur i tilknytte burettslag frå før, som av andre medlemmer. Samtidig har bustadbyggjelaga 366 870 medlemmer som ikkje bur i tilknytte burettslag, og som dermed er medlemmer på grunn av utsiktene til å skaffe seg eller nære slektningar ein bustad gjennom laget på eitt eller anna tidspunkt, anten i nybygg eller ved bruk av forkjøpsrett til brukte bustader.

Tal frå OBOS frå 1998 og 1999 viser at 41 prosent av dei nye bustadene gjekk til personar som budde i tilknytte lag frå før. Seks prosent av dei nye bustadene gjekk til nyinnmelde. Resten, 53 prosent, gjekk til personar som var medlemmer frå før utan å bu i tilknytt burettslag på tidspunktet for ervervet. Det kan vere grunn til å tru at ein noko større del av dei brukte bustadene går til nyinnmelde.

Etter kvart som bustadbyggjelaga har skaffa mange bustader til medlemmene, er det rimeleg at forvaltninga av desse bustadene blir ei viktig oppgåve for laga. Det som er nemnt om talet på medlemmer som ikkje bur i tilknytte lag, viser likevel at laga samlar mange medlemmer som er interesserte i at laget held fram med bygginga. Desse medlemmene får glede av dei nye bustadene anten dei tek over dei sjølve, eller bustadene går til andre medlemmer som så skal avhende den tidlegare bustaden. Men dei er ikkje avhengige av at laget byggjer nye bustader; det er i alle fall sirkulasjon i dei tilknytte laga, og alle medlemmer har forkjøpsrett ved slik omsetning. Vidare har mange som alt bur i tilknytte lag, interesse av at det blir bygt nye bustader som betre kan dekkje behova deira.

Ein kan neppe seie at den eine gruppa av medlemmer klårt er meir interessert i nybygging enn den andre. Dermed er det tvilsamt om ein kan oppnå å halde oppe noko pådriv frå medlemmene for å byggje meir ved å gje den eine gruppa av medlemmer særleg representasjon i lagsorgan. Utvalet gjer framlegg om å halde oppe liknande reglar som i dag, men ser ikkje nokon grunn til å gå vidare i den leia.

Utvalet legg til grunn at bustadbyggjelaga kjem til å halde fram med nybygging, eventuelt i konkurranse med andre aktørar, i den grad det er etterspurnad av nye bustader på den staden laget har verksemda si. Alle medlemmer er tente med at laget driv med lønsam verksemd som kan gje grunnlag for oppbygging av kapitalen i laget. Den risikoen som følgjer med bygginga, må leiinga i laget vurdere til kvar tid. Gjennom sikringsordningar har bustadsamvirket søkt å finne måtar å kontrollere risikoen på. Dersom ein også har modellar for forretningsførselen som hindrar at tap på byggjeverksemda blir velta over på medlemmene som bur i tilknytte lag, skulle det ikkje vere nokon grunn til at desse medlemmene motset seg bygging av omsyn til risikomomentet.

6.6.4 Standard på bustadene

Av sitatet under 5.1 frå mandatet går det fram at utvalet skal sjå særleg på kva rolle bustadsamvirket kan ha for å fremje sosial bustadbygging. Med sosial bustadbygging kan det vere meint bygging som er subsidiert frå det offentlege; den skal omtalast nærare under 6.7. Men sosial bustadbygging kan òg vere bygging av bustader med ein nøktern standard. Det er sosial bustadbygging i den sistnemnde tydinga som skal drøftast her.

Dersom marknadstilhøva er slik at det er lønsamt å byggje bustader med nøktern standard, har bustadbyggjelaga same tildriv som andre til å byggje dei. Skal bustadbyggjelaga rette verksemda mot nøkterne bustader i høgare grad enn andre utbyggjarar gjer det, må det vere fordi medlemmene ønskjer det. Eksisterande medlemmer kan ta opp spørsmålet, og folk kan normalt fritt melde seg inn eit bustadbyggjelag for å påverke verksemda. Ut over det medlemmer kan oppnå på dette viset, synest det vanskeleg å lovfeste noka særleg plikt for laga til å byggje slike bustader.

Utvalet ser det ikkje som aktuelt å lovfeste rammer for verksemda i bustadbyggjelag som skulle hindre laga i å byggje dyre bustader eller påleggje dei å byggje rimelege bustader. Noko slikt ville for det første vere å gripe inn i det medlemsstyret som særpregar samvirketiltak. For det andre ville det i praksis vere svært vanskeleg å handheve slike grenser for verksemda i laget.

Utvalet meiner det ikkje er grunn til å rekne med at bustadbyggjelaga generelt skal nedprioritere bygging av nøkterne bustader så lenge slik bygging kan forsvarast økonomisk. Gjennom den bustadpolitiske diskusjonen som laga opnar for i eigenskap av medlemsorganisasjonar, må ein kunne gå ut frå at bustadbyggjelaga meir enn andre utbyggjarar må drage inn andre omsyn enn dei reint økonomiske i verksemda si, og at dette mellom anna kan føre til at sosiale omsyn blir ivaretekne.

6.7 Samarbeid med det offentlege

Bustadbyggjelaga har gjennom åra hatt eit breitt samarbeid med det offentlege, og særleg da med kommunane. Tidlegare var det vanleg med eit samarbeid om tomter og om planlegging av utbyggingsområde. Norske Boligbyggelags Landsforbund arbeidde aktivt med skiping og forvaltning av kommunale tomteselskap som hadde til oppgåve å skaffe byggjeklare tomter. Ei ordning som var mykje brukt, var at kommunen hadde avtale om at ein viss prosentdel av dei nye bustadene i eit felt skulle tilvisast til personar som kommunen peikte ut. Desse formene for samarbeid er det praktisk tala slutt på. I dag er det meir vanleg med samarbeid om forvaltning av kommunale bustader, av bustadstiftingar eller av frittståande burettslag med klausulerte bustader. Bustadbyggjelaga har samarbeidt med fleire kommunar om byfornying; dei seinare åra har den verksemda vore mindre omfattande.

Utvalet peiker på at samarbeidet mellom bustadbyggjelaga og det offentlege må skje på ein økonomisk forsvarleg basis. Det offentlege kan ikkje krevje at bustadbyggjelaga skal løyse sosiale oppgåver ved overføring av større midlar frå laget enn det som ligg i den normale medlemsfordelane, jf. det som er sagt under 6.6.2 om overføring mellom medlemsgrupper. Det offentlege må med andre ord betale for dei tenestene som bustadbyggjelaga yter.

Når dét er sagt, kan ein slå fast at kommunar og andre offentlege organ kan sjå seg tente med å bruke nettopp bustadbyggjelaga som samarbeidspartnarar. Laga har ofte høg kompetanse innafor bygging og forvaltning av bustader, og mange av dei har eit godt utbygt og effektivt apparat for slike oppgåver, gjerne med stabil verksemd over lang tid. Organisasjonsforma er open og gjev godt innsyn i verksemda. For kommunar kan det vere ein fordel med ein samarbeidspartnar som byggjer på medlemskontroll og brei oppslutning lokalt. Det kan òg ha vekt at bustadbyggjelaget ikkje skal gje utbyte på innskoten kapital, og at delar av overskotet på verksemda skal brukast til ei vidareføring av verksemda.

Utvalet meiner at samarbeidet med offentlege styresmakter bør vere friviljug frå bustadbyggjelaga si side. Det bør derfor ikkje lovfestast noka plikt til samarbeid eller plikt til å ta seg særleg av offentlege oppgåver på anna vis. I dag er det lovfesta at kommunen der eit bustadbyggjelag har forretningskontoret, skal nemne opp ein styremedlem. Elles kan det opnast for at staten skal nemne opp styremedlemmer, eller at kommunen skal nemne opp fleire enn den eine. Utvalet meiner at ordninga med kommunal representasjon i styret bør vidareførast som ei markering av at bustadbyggjelaget har oppgåver av klår offentleg interesse. Etter avtale med kommunen bør laget likevel kunne vedtektsfeste at slik oppnemning ikkje skal skje. Det er ikkje grunn til å tvinge gjennom kommunal representasjon i styret i tilfelle der korkje kommunen eller laget ønskjer det.

6.8 Særleg om utleigebustader

Det er nemnt under 3.4.7 ovafor at bustadbyggjelaga sia 1992 har kunna eige andelar eller aksjar i selskap som skal eige bustader for utleige til andelseigarane i laget, men at slike utleigeselskap ikkje har vore særleg vanlege til no. Dei aller siste åra har eit par av dei større laga bygt nokre utleigebustader. Etter ei lovendring frå 1977 har bustadbyggjelag kunna eige andelar i tilknytte burettslag, og i det låg det ei godkjenning av at bustadbyggjelag kunne drive med utleige til medlemmene.

Til no har oppfatninga stort sett vore at det er meir lønsamt å eige bustad enn å leige. Utvalet treng ikkje gå nærare inn på korleis det reknestykket kan sjå ut til kvar tid; det kan skifte med marknadstilhøve, skattereglar og andre rammevilkår. Det er likevel grunn til å tru at det alltid vil finnast grupper som treng leigebustader. Det kan gjelde personar som varig eller for ein periode er ute av stand til å kjøpe ein bustad (unge, eldre, sjuke, flyktningar osb.). I slike tilfelle gjeld det gjerne personar som ikkje er i stand til å bere dei reelle bukostnadene, og som treng subsidierte bustader. Men det kan finnast ein marknad for leigebustader også mellom dei som i og for seg kunne ha kjøpt. Det kan til dømes vere folk som flyttar ofte. Men dette er òg eit spørsmål om kor effektiv marknaden er; det er inga sak å kjøpe bustad for kort tid dersom det er nokolunde lett og rimeleg å selje att. I hovudsak må ein nok rekne med at dei som er i stand til å betale dei reelle bukostnadene, ønskjer å eige framfor å leige bustad.

I andre land, til dømes Finland og Italia, har ein former for leige med kjøperett, slik at leigaren etter å ha betalt leige nokre år blir eigar, eventuelt mot å betale eit tillegg som er fastsett på førehand. Vidare har ein i andre land diskutert former for deleige, slik at folk kan kjøpe ein omsetjeleg ideell del av bustaden saman med utleigaren. Utvalet oppfattar dette mest som variantar av finansieringsordningar og ser det slik at ein kan oppnå det same gjennom kombinasjon av burettslagsforma og låne- og tilskotsordningar.

Dersom styresmaktene ønskjer det, kan det gjevast tilskot (subsidiar) til utleigebygg på det vilkåret at pengane kjem bebuarane til gode gjennom låge leiger. Slike tilskot kan gjevast til både bustadbyggjelag og andre, men bustadbyggjelaga kan vere attraktive som samarbeidspartnarar av grunnar som nemnde under 6.7 ovafor.

Utvalet meiner at bustadbyggjelaga bør kunne eige utleigebustader, anten bustadene er subsidierte eller ikkje. Kravet om at bustadene må eigast gjennom eit særleg selskap, var sett inn av omsyn til den risikoen som følgjer med verksemda. Det skal gå fram seinare at utvalet gjer framlegg om ein utbyggingsmodell som gjev bustadbyggjelaget eller eit dotterselskap ansvar som «entreprenør» etter bustadoppføringslova. Det fører iallfall formelt til større økonomisk risiko enn i dag. I den samanhengen blir det ikkje gjort framlegg om at utbygginga treng skje gjennom eige selskap. Den økonomiske risikoen ved utleigebustader er meir varig; utleigaren har ikkje berre risikoen for byggjeprosjektet, men òg for den permanente utleigeverksemda. Utvalet meiner likevel at laget sjølv best kan vurdere korleis utleige og anna verksemd bør organiserast, og gjer ikkje framlegg om noko påbod om særleg organisering av eventuell utleigeverksemd.

I dag er det eit vilkår at utleiga skal skje i høve til medlemmer av bustadbyggjelaget. Utvalet ser ikkje grunn til å regulere dette nærare. Det går fram av føremålet for bustadbyggjelaget at samhandelen med medlemmene skal vere det sentrale, men den nærare avgrensinga for handel med andre enn medlemmer, treng ikkje regulerast meir detaljert for utleige enn for anna verksemd. Spørsmålet om samhandel med medlemmer skal omtalast meir under 7.3.

Det kan leggjast til at utleige av bustader neppe blir nokon dominerande del av verksemda i bustadbyggjelaget, slik utvalet ser det. Med dei rammevilkåra ein har i dag, og som ein etter alt å dømme vil ha i fleire år framover, er dei fleste medlemmene truleg best tente med at det blir skaffa bustader som medlemmene skal eige, anten direkte eller gjennom burettslag.