7 Særlege spørsmål

7.1 Endringslov eller nye lover. Ei eller to lover

7.1.1 Innleiing

Etter mandatet skal utvalet vurdere om det bør lagast nye lover, eller om endringane bør innarbeidast i dei lovene som gjeld no. Vidare heiter det:

«Utvalet blir bede om å vurdere om det vil være ønskjeleg at dei noverande bustadlovene, dvs burettslovgjevinga, lov om eigarseksjonar, husleigelova og leigegardslova, blir samla i ei bustadlov. Tidlegare har det vore drøfta om det er særlege grunnar som talar for å samle lov om bustadbyggjelag og lov om burettslag i ei burettslov. Det blir bede om at også det blir vurdert i denne samanhengen.»

7.1.2 Endringslov eller nye lover

Utvalet har laga utkast til nye lover om bustadbyggjelag og burettslag i staden for eit utkast til endring av dei gjeldande lovene.

Dei endringane utvalet gjer framlegg om, er omfattande. Nokre av endringane fører med seg omlegging av verksemda i bustadsamvirket, til dømes endringane som gjeld utbyggingsmodellen. Ei rekkje andre endringar har meir formell karakter. Det gjeld i første rekkje ei tilpassing til nye selskapsrettslege reglar, men òg til dømes noko samordning mellom reglane om burettslag og reglane om seksjonssameiger.

Det ville bli uoversiktleg dersom desse endringane skulle arbeidast inn i dei gjeldande lovene. I tillegg kjem at ein da ikkje ville stå like fritt til å prøve å finne ei betre form på eksisterande reglar. Det ville òg vere fare for at samordninga mellom nye og gamle reglar kunne bli mangelfull.

7.1.3 Ei eller to lover

Utvalet meiner det framleis er tenleg å ha ei lov for bustadbyggjelag og ei for burettslag.

Det har gått fram ovafor at det er eit skilje mellom burettslag som er knytte til eit bustadbyggjelag, og andre burettslag (frittståande). Etter utkastet frå utvalet blir det eit slikt skilje heretter òg, enda om banda mellom bustadbyggjelag og tilknytte lag ikkje blir heilt dei same som i dag.

Utvalet har vurdert om det kunne vere tenleg å samle reglane om bustadbyggjelag og tilknytte burettslag i ei lov og ha ei eiga lov for frittståande burettslag. På det viset kunne ein få betre fram at bustadbyggjelaget og dei tilknytte laga utgjer eit kooperativt system.

Når utvalet er kome til at ein bør på halde gjeldande ordning, der tilknytte burettslag og andre burettslag blir regulerte i same lov, er det fordi ei oppdeling ville føre til at stort sett like reglar for burettslag måtte takast inn i to lover.

Ei samling av reglane om bustadbyggjelag og tilknytte lag kunne vere tenleg dersom reglane om tilknytte lag vart endra vesentleg i høve til dagens reglar, men det reknar ikkje utvalet som ønskjeleg. For eksisterande burettslag er det ikkje aktuelt å innføre til dømes noko som svarar til reglane for danske andelsboligorganisationer, der bustadene er organiserte som avdelingar innafor organisasjonen (sjå omtalen under 4.4.2). Dersom ein for framtida skulle ønskje å organisere utleigebustader som meir eller mindre sjølvstendige einingar, kan det gjerast i form av dotterselskap, eventuelt supplert med særlege reglar om bebuardemokrati. Utvalet meiner det i alle tilfelle kjem til å vere bruk for dagens burettslagsmodell, også for bustader som bustadbyggjelaga skaffar medlemmene sine.

Utvalet har heller ikkje funne grunn til å ta reglane om burettslag, og da både tilknytte og frittståande, inn i ei lov saman med reglane om bustadbyggjelag. Det er nok slik at mange av reglane er like for bustadbyggjelag og burettslag, til dømes reglar om styre, generalforsamling, skadebotansvar m.m. Men skilnadene er store nok til at ein måtte ha særreglar for dei to typane av lag. Totalt kunne ein få nokre færre paragrafar om ein samla alle føresegnene i ei lov, men utvalet meiner det kunne blir vanskelegare å finne fram for den som er ute etter reglane for ei av samanslutningane.

7.1.4 Ei samla bustadlov?

Tanken om å samle bustadlovgjevinga har vore sett fram tidlegare. I ei utgreiing frå Lovstrukturutvalet (NOU 1992: 32) heiter det mellom anna (s. 238):

«Ut fra et lovstrukturelt synspunkt vil utvalget foreslå at det eksisterende lovverk på boligområdet samles i én felles boliglov. En slik lov bør omfatte bestemmelsene i:

• husleieloven

• husleiereguleringsloven

• borettslagsloven

• boligbyggelagsloven

• lov om eierseksjoner

• lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder.

Utvalget ser dette som en god løsning ettersom lovene vedrører mange og bestemmelsene er forholdsvis homogene. Alternativt vil vi skissere en mindre drastisk sammenslåingsvariant som innebærer en inndeling i to større boliglover istedenfor de eksisterende.»

Utvalet ser at det kunne vere nokre fordelar med å samle lovgjevinga om bustader, men er likevel vorte ståande ved at ulempene med ei slik samling er større enn fordelane.

Ei samla bustadlov ville ikkje få nemnande færre paragrafer enn dei einskilde bustadlovene til saman. Det ein kunne vinne med samanskriving eller interne tilvisingar til dømes for bustadbyggjelag og burettslag eller burettslag og seksjonssameiger, ville helst bli mindre enn det eit tapte i oversyn og samanheng for kvar type av samanslutning eller for kvar bustadform. Det er store skilnader mellom regelsetta, til dømes for eigarseksjonar og leigebustader. Alle reglar om bustader kunne ein knapt samle i noko fall; for vanlege einebustader er det dei generelle reglane om fast eigedom som er viktigast, og dei kunne ein ikkje godt ta med i ei bustadlov.

I eigarseksjonslova og husleigelova er dei fleste føresegnene sams for bustader og anna husrom (næringsseksjonar, lokale). Skulle ein samle alle bustadreglane i ei lov, måtte ein finne ei ny plassering for reglane om anna enn bustad og kanskje lage dobbelt sett av reglar. Bortsett frå at mengda av føresegner ville auke på dette viset, ville reguleringa blir uoversiktleg, til dømes for seksjonssameiger med både bustader og næringsseksjonar.

Utvalet legg òg vekt på at ei samling av reglane ville føre til endra plassering og ny inndeling av lover som alt er kjende for brukarane. Særleg ville det vere uheldig for eigarseksjonslova og husleigelova, der folk nyleg har måtta setje seg inn i nye føresegner.

Utvalet rår etter dette frå å lage ei samla bustadlov.

7.2 Tilknytinga mellom bustadbyggjelag og burettslag

7.2.1 Innleiing

Utvalet gjer framlegg om at både bustadbyggjelag og burettslag skal førast vidare som føretaksformer, i hovudsak etter dei same linene som i dag. Noka avvikling av den eine eller begge av desse typane av samanslutningar ville knapt vere aktuelt allereie fordi det finst så mange av dei. Men bortsett frå dette meiner utvalet at det framleis er bruk for både bustadbyggjelag og burettslag. Det skal gå fram under 7.7.1 at utvalet særleg meiner at skilnadene mellom burettslag og seksjonssameiger er så viktige at begge dei formene bør førast vidare.

Når bustadbyggjelag og burettslag skal haldast oppe som føretaksformer, blir det neste spørsmålet om lova framleis skal opne for ei særleg tilknyting mellom bustadbyggjelaget og dei burettslaga som bustadbyggjelaget stiftar. Tilknytingsforholdet er i dag samansett, og utvalet skal sjå nærare på fleire sider av det.

Etter gjeldande lov er det slik at statusen som tilknytt burettslag følgjer direkte av lova. Det næraste ein kjem ein definisjon av tilknytt burettslag, går fram indirekte av bbl. § 16: Når bustadbyggjelaget byggjer burettslagsbustader for andelseigarane sine, blir burettslaget eit tilknytt lag. Denne statusen for burettslaget kan i prinsippet ikkje endrast gjennom vedtekter eller avtale; til dømes skal revisor i bustadbyggjelaget vere revisor i tilknytte lag, same kva vedtektene går ut på (brl. § 68). Men dei fleste tilknytingsbanda kan løysast av partane, til dømes forkjøpsrett for andeleigarane i bustadbyggjelaget til andelar i tilknytte lag, kravet om samtykke frå bustadbyggjelaget til vedtektsendring i burettslaget, osb.

Dei viktigaste særreglane om tilknytte burettslag er i dag desse:

1. Bustadbyggjelaget kan vere einaste andelseigar i burettslaget i byggjetida (brl. § 5).

2. Andelseigarar i burettslaget må vera andelseigarar i bustadbyggjelaget (brl. § 13).

3. Vedtektsendring i burettslaget kan gjerast avhengig av samtykke frå bustadbyggjelaget (brl. § 10).

4. Vedtektene i burettslaget kan gje andelseigarar i bustadbyggjelaget forkjøpsrett ved overføring av andelar i burettslaget (brl. § 22).

5. Det kan avtalast at bustadbyggjelaget er uoppseieleg forretningsførar for burettslaget (bbl. § 16, jf. brl. § 46).

6. Bustadbyggjelaget og burettslaget har same revisor (brl. § 68).

7. Burettslaget kan berre oppløysast etter at bustadbyggjelaget har uttala seg, og med godkjenning frå fylkesmannen (brl. § 78).

Elles kan nemnast reglar mellom anna om representasjon i styret for burettslaget og om rett for bustadbyggjelaget til å kalle inn generalforsamling. I bustadbyggjelaget blir det i nokre samanhengar skilt mellom andelseigarar som bur i tilknytte burettslag, og andre andelseigarar: Begge grupper skal vere med i representantskap og valkomité.

Det vart lagt vekt på tilknytingsforma både da dei første bustadbyggjelaga og burettslaga vart skipa utan eige lovgrunnlag, og seinare da lovene frå 1960 vart førebudde. Som nemnt ovafor under 3.2, var det den svenske bustadkooperasjonen som var mønsteret for den norske, men i lovarbeidet vart det òg vist til dei danske kooperative bustadorganisasjonane. Det går fram av omtalen av dansk og svensk kooperasjon (4.4.2 og 4.4.3) at utviklinga har gått i ulik lei i desse landa: I Danmark har ein allmennyttige leigebustader organiserte i avdelingar innafor større organisasjonar. I Sverige har ein fått eit sterkare eigarpreg på bustadene, bustadsamanslutningane står fritt til å løyse banda til den regionale eller sentrale foreininga, og ein har stort sett ikkje løysingsrettar til bustadene. Det er likevel framleis det vanlege at foreiningane på høgare nivå har forvaltninga av bustadsamanslutningane.

7.2.2 Generelt om tilknytinga mellom laga

Utvalet ser det ikkje som ønskjeleg å påby noko tilknytingsforhold mellom bustadbyggjelaget og dei burettslaga som bustadbyggjelaget stiftar. Eventuelle band bør kvile på vedtekter eller avtalar og bør kunne løysast iallfall når alle partar ønskjer det. Gjeldande lovgjeving har i nokre tilfelle ført til at reglar om sams revisor og særreglar om oppløysing har vore sedde på som uheldige etter at både bustadbyggjelag og burettslag har ønskt å oppheve tilknytingsforholdet.

Spørsmålet blir kor langt lova bør hindre at det blir etablert band gjennom vedtekter eller avtalar. Slike forbod må i tilfelle byggje på omsynet til andelseigarane i burettslaga, omsynet til kjøparar av burettsbustader og omsynet til effektiv ressursbruk i samfunnet. Elles må utgangspunktet vere at andelseigarane og laga kan velje dei ordningane dei finn tenlege.

Utvalet skal nedafor vurdere nærare dei viktigaste av banda mellom bustadbyggjelaget og dei tilknytte burettslaga. Det er klåre samanhengar mellom tilnytingsbanda, slik at dei ikkje fullt ut kan vurderast uavhengig av kvarandre. Utvalet skal derfor først gjere greie for nokre generelle synspunkt.

Bustadbyggjelaga og dei tilknytte burettslaga utgjer eit samla kooperativt system. Det er samspelet mellom bygging og forvaltning og mellom buande og hussøkjande medlemmer som har prega bustadsamvirket heilt frå det voks fram i noko omfang her i landet. Bustadsamvirket i denne forma har spela ei viktig rolle i bustadforsyninga her i landet i meir enn eit halvt hundreår. Gjennom bustadsamvirket - og offentleg tilrettelegging - har eige av bustad vorte vanleg også i grupper som i andre land for ein stor del bur i leigebustader, der gjerne med offentlege subsidiar. Utviklinga har i all hovudsak vore i samsvar med bustadpolitiske mål.

Mange vil meine at den integrerte organisasjonen, tilknytinga mellom bustadbyggjelag og burettslag, har vore ein føresetnad for å få gjennomført dei oppgåvene som nettopp er nemnde. Noko sikkert svar på korleis det ville ha gått om tilknytinga hadde vore ei anna, er det rimeleg nok vanskeleg å gje.

Det er grunn til å tru at forvaltninga av tilknytte lag har lagt grunnlaget for kontinuitet i bustadkooperasjonen. Bustadbygginga er konjunkturavhengig og har svinga mykje både over tid og mellom regionane. Forvaltningsoppgåvene er stabile og har gjort det mogleg å halde oppe eit profesjonelt apparat i bustadbyggjelaga.

Det har òg vore peikt på at kombinasjonen av utbyggjarrolle og forvaltarrolle er heldig med tanke på overføring av røynsler og kunnskap. For det første gjev forvaltninga av bustader kunnskapar om konstruksjonar, vedlikehald, energiøkonomi, annan byggøkonomi, bustadsosiale tilhøve og bustadmiljø som kan kome til nytte i planlegginga av nye bustader. For det andre kan det vere ein fordel at den som planlegg nye bustader, gjer det med tanke på at han sjølv skal ha eit ansvar for den framtidige forvaltninga. Det er nok så at bustadbyggjelaget ikkje sit med den økonomiske risikoen for drifta av dei ferdige bustadene, men forvaltninga skal skje for andelseigarane i laget, og eventuelle vanskar med drifta av dei eksisterande bustadene kan dessutan fort slå ut i interessa for nye bustader som laget skal byggje. I tillegg kjem at bustadene i dei tilknytte laga er viktige for andelseigarar i bustadbyggjelaget som blir skaffa bustad gjennom forkjøpsretten.

Både bygginga og forvaltninga har kooperativ karakter, der bustadbyggjelaget samhandlar med medlemmene. Den eine delen av verksemda er ikkje mindre viktig enn den andre; slik sett kan nemninga bustadbyggjelag vere litt misvisande. I dag har forvaltninga større omfang enn bygginga, slik det før er nemnt.

For mange har deltakinga i bustadsamvirket ei idealistisk grunngjeving i tillegg til dei meir praktiske føremåla knytte til bustaden. Ikkje minst gjeld det alle dei som har lagt ned ein omfattande arbeidsinnsats i tillitsverv på fleire nivå. Det er ingen grunn til å tvile på mange av desse har lagt og framleis legg stor vekt på einskapen i organisasjonen: Andelseigarane som bur i tilknytte lag, utgjer ei gruppe som saman med dei andre andelseigarane i bustadbyggjelaget arbeider for å fremje både medlemsinteresser og bustadpolitiske idear. Det har vore oppfatta som ein solidaritet når andre andelseigarar, på grunn av forvaltningsavtalar og forkjøpsrett, seinare skal kunne nyte godt av den bustaden ein sjølv disponerer i dag. For mange kan det òg vere ein verdi at bustadbyggjelaga blir haldne oppe som forbrukarstyrte samanslutningar med styrke nok til å vere eit sjølvstendig og uavhengig alternativ i høve til andre og meir investeringsorienterte aktørar på bustadmarknaden.

Dette som no er nemnt, talar for at lovgjevaren ikkje bør påleggje bustadsamvirket endringar i organisasjonsmodellen utan at det er gode grunnar til det.

Det er i hovudsak to grupper av omsyn ein må trekkje inn når endringar av tilknytingsforholdet mellom bustadbyggjelag og burettslag skal vurderast. Den eine gruppa knyter seg til dei som er andelseigarar i dei tilknytte burettslaga, og til kjøparar av slike bustader. Den andre gruppa av omsyn gjeld effektiv ressursutnytting og omsetning og kvalitet på dei tenestene som blir ytte.

Situasjonen har endra seg mykje for andelseigarane i burettslag sia modellen for bustadsamvirket vart etablert. Der ein før hadde tunge innslag av subsidierte tomter, subsidiert finansiering og prisregulert omsetning, har ein dag bustader som hovudsakleg må betalast med dei same prisane som andre eigarbustader. Etter kvart som felleslåna er nedbetalte i burettslaga, har den økonomiske eksponeringa auka for andelseigarane: Ein stendig større del av verdien av bustaden er finansiert ved oppspart kapital eller ved lån som andelseigaren svarar personleg for. I åra rundt 1990 viste det seg at andelseigarar i burettslag, på same måte som andre bustadeigarar, ofte måtte ta store tap på investeringa i bustad. Fordelane med å vere eigar hadde eit motstykke i ein risiko for tap. På denne bakgrunnen har andelseigarane eit rimeleg krav på at bustadene blir forvalta og omsette på ein måte som svarar til deira private økonomiske interesser.

For dei som kjøper burettslagsbustader, er det viktig at dei rettslege og økonomiske tilhøva er nokolunde gjennomsiktige og forutseielege. Det er nok så at bustadkjøparar i dag gjerne har eit val mellom fleire bustadformer, og at den som ser ulemper i organisasjonsmodellen for tilknytte burettslag, anten kan kjøpe ein annan bustad eller i det minste kan gjere eit frådrag i den prisen han byr for bustaden. Men føresetnaden er da at dei konsekvensane som modellen fører med seg, er kjende, og at samanlikninga mellom fleire bustader kan vere reell.

Generelt er det ein verdi at folk har råderett over eigne butilhøve og forvaltinga av bustaden og nærmiljøet. Burettslagsforma opnar for medråderett og for organisering av fellestiltak. Det gjeld her som i fleire andre samanhengar at avgjerdene ikkje bør takast på høgare nivå enn nødvendig, og at ein bør leggje til grunn at folk veit best sjølve kva dei er tente med.

Ordninga med uoppseielege forretningsføraravtalar fører til det ikkje er konkurranse om forvaltninga av tilknytte burettslag. Manglande konkurranse inneber reint allment ein fare for at varer og tenester blir omsette til høgare pris og med dårlegare kvalitet enn dei elles ville ha vore. Medlemskontrollen i bustadbyggjelaga vil i nokon grad vere ei motvekt i denne samanhengen.

Forkjøpsretten kan føre med seg ekstrakostnader i omsetninga av burettslagsbustader og kan òg påverke den prisdanninga som ein elles ville ha hatt.

Heile utvalet legg til grunn at den tilknytinga ein har mellom bustadbyggjelag og burettslag i dag, har både verdifulle og mindre heldige sider. Det er ikkje utan vidare sikkert at ein kan halde fullt ut på dei verdifulle sidene utan å ta med nokre av dei uheldige. Dermed må den nærare fastlegginga av kva tilknytingsformer som bør tillatast, kvile på ei avveging av motstridande omsyn. Det skal utvalet kome attende til meir i detalj nedafor.

I utvalet er det ulike syn på kor stor vekt ein kan leggje på fleire av dei tilhøva som er trekte fram her, og på korleis ei avveging best kan skje. Utvalet har likevel samla seg om eitt utkast. Nokre av løysingane blir dermed prega av kompromiss, men på dette viset oppnår utvalet å kunne leggje fram eit utkast på desse viktige punkta som til saman utgjer ei løysing som alle utvalsmedlemmene kan stå for.

7.2.3 Medlemskap i begge lag

Det er nemnt ovafor at gjeldande lov ikkje har nokon eigentleg definisjon på tilknytte burettslag. Når utvalet gjer framlegg om at tilknytingsforholdet bør kvile på vedtekter og avtale, ikkje direkte på lov, og ein dermed kan tenkje seg fleire kombinasjonar av tilknytingsband, bør det peikast ut eitt kjennemerke på tilknytte burettslag. Utvalet meiner at kravet om medlemskap i begge lag, det vil seie at andelseigarar i burettslaget skal vere med i bustadbyggjelaget, er det mest allmenne uttrykket for tilknytinga. Tilknytte burettslag bør med andre ord vere lag der eit slikt vilkår om dobbel medlemskap er vedtektsfesta.

Utvalet ser ingen grunn til at lovgjevaren skal hindre vedtektsfesting av vilkår om medlemskap i bustadbyggjelaget. Det er eit vilkår som er oversiktleg for kjøparen av ein burettslagsandel, og medlemskapen i bustadbyggjelaget inneber ikkje andre plikter enn teikning av sjølve andelen seinast samtidig med ervervet av burettslagsandelen, og betaling av eventuelle årspengar til bustadbyggjelaget. Andelseigarane heftar ikkje for gjelda i bustadbyggjelaget, og dei kan ikkje påleggjast å skyte inn midlar.

7.2.4 Forkjøpsrett for andelseigarar i bustadbyggjelaget

Burettslagslova opnar for vedtektsklausul om at ei rekkje persongrupper har forkjøpsrett når ein burettslagsandel skiftar eigar. Dei viktigaste gruppene i praksis er dei andre andelseigarane i burettslaget og andelseigarar i det bustadbyggjelaget som burettslaget er knytt til. Forkjøpsretten blir normalt teken inn i vedtektene medan bustadbyggjelaget er einaste andelseigar i burettslaget, og det blir òg teke inn ein klausul om at vedtektene ikkje kan endrast utan samtykke frå bustadbyggjelaget.

Forkjøpsrett til burettslagsbustader generelt skal omtalast nærare under 7.7.4.2, og det går fram der at utvalet meiner laga bør stå fritt til å vedtektsfeste forkjøpsrettar i høgare grad enn i dag. Synspunktet er at ein i lova bør nøye seg med å fastsetje nokre reglar som skal hindre urimeleg gjennomføring av forkjøpsrettane, til dømes slik at forkjøpsretten ikkje kan gjelde ved overføringar innafor den nære familien. Til samanlikning kan nemnast at det etter eigarseksjonslova frå 1997 fritt kan vedtektsfestast forkjøpsrettar til eigarseksjonar.

I det følgjande blir det tale om forkjøpsrett, men synspunkta blir dei same for andre former for løysingsrettar.

Det som skal drøftast her, er om det bør tillatast at bustadbyggjelaget - eller for den del andre utbyggjarar - sikrar seg varige forkjøpsrettar til burettslagsbustadene for andelseigarane eller andre, med andre ord forkjøpsrettar som andelseigarane i burettslaget ikkje kan ta bort utan medverknad frå bustadbyggjelaget.

Den tida det galdt offentleg maksimalprisregulering ved avhending av burettslagsandelar, var forkjøpsretten viktig for å sikre at dei andre andelseigarane i bustadbyggjelaget fekk tilgang til rimelege bustader, og at det økonomiske godet som låg i å kunne kjøpe ein bustad til lågare pris enn marknadspris, vart verande innafor bustadbyggjelaget. Samtidig var det forkjøpsretten som gjorde prisreguleringa effektiv; kontakten mellom seljar og kjøpar vart broten, og det vart vanskeleg å avtale vederlag i tillegg til det lovlege.

Den offentlegrettslege prisreguleringa for burettslagsbustader er oppheva, og vedtektsfesta prisregulering kan berre avtalast i spesielle tilfelle. Forkjøpsretten gjeld på tredjepersons vilkår, altså slik at forkjøpsrettshavaren må betale det same som seljaren kan få av andre. Ein kan seie at forkjøpsrettshavaren må betale marknadspris for bustaden.

Ein kunne tru at forkjøpsretten fekk lite å seie utan prisreguleringa. Det har vist å ikkje slå til. Forkjøpsretten blir i dag nytta ved ein stor del - om lag 34 prosent - av alle overføringar, dvs. medrekna overføringar innafor familien der forkjøpsrett ikkje kan nyttast. I dag skaffar bustadbyggjelaga langt fleire bustader til sine andelseigarar ved bruk av forkjøpsretten enn ved nybygging.

Når forkjøpsretten blir nytta såpass ofte, må forklåringa helst vere dels at det ligg ein økonomisk fordel i å kunne gå inn i det høgaste bodet utan å måtte by over, dels at den som har best forkjøpsrett, har ein betre kontroll over kjøpssituasjonen enn dei andre interessentane: Han kan vente til bodrunden er over eller andelen er seld, alt etter korleis den praktiske gjennomføringa er, og velje om han vil nytte retten eller ikkje.

For avhendaren er forkjøpsretten isolert sett ei ulempe. Ein av dei presumptivt mest aktuelle interessentane slepp å by, og det må ein tru kan føre til lågare pris. På den andre sida kan det skje at nokon byr meir nettopp for å hindre at forkjøpsretten skal bli nytta. Ei ulempe ligg i at andre kan vise mindre interesse fordi dei ikkje kan vere sikre på å få kjøpe sjølv om dei legg inn høgaste bodet. I den grad det tek lang tid å avklåre om forkjøpsretten blir brukt eller ikkje, kan det òg vere med på å redusere interessa for desse bustadene.

Andelseigarane i dei tilknytte laga er somtid seljarar og somtid kjøparar. Den ulempa seljaren har av forkjøpsretten, hadde han sjølv glede av dersom han kjøpte bustaden brukt. Dei som er andelseigarar til kvar tid, må finne seg i at forkjøpsretten heftar på andelen, men dei har samtidig den fordelen som ligg i å ha forkjøpsrett til andre bustader i lag som er knytte til bustadbyggjelaget, rett nok på line med andelseigarar i bustadbyggjelaget som ikkje bur i tilknytte lag. Dei som alt er andelseigarar i tilknytte lag, kan ønskje forkjøpsretten bort i sitt lag; forkjøpsrett til bustader i andre tilknytte lag har dei likevel som andelseigarar i bustadbyggjelaget. Av den grunn bør reglane - dersom forkjøpsretten skal kunne haldast oppe som eit viktig element i bustadsamvirket - vere slik at bustadbyggjelaget gjennom vedtekter eller avtale kan sikre seg mot at burettslaget einsidig tek bort forkjøpsretten

Forkjøpsretten er eit oversiktleg hefte på andelen, og verknadene av dette heftet er nok stort sett kjende for den som skaffar seg ein ny eller brukt burettslagsbustad.

Den utbreidde bruken av forkjøpsretten viser at retten er ein viktig medlemsfordel i bustadbyggjelaget. Det er grunn til å tru at ordninga med forkjøpsrett har medverka til å halde oppe talet på andelseigarar som ikkje bur i tilknytte burettslag, også i periodar der produksjonen av nye bustader har vore låg.

Utvalet har fått oversendt eit brev 25. juni 1998 frå Arbeids- og administrasjonsdepartementet med oppmoding om å finne løysingar ved ei eventuell vidareføring av forkjøpsretten som ikkje avgrensar konkurransen. Konkurransetilsynet har seinare i eit par brev til utvalet uttala at forkjøpsretten fører til vanskar for omsetninga av burettslagsbustader. Sakene som har vore utgangspunkt for breva, har dels gjeldt gebyr ved omsetninga, dels praktiseringa av forkjøpsretten. Konkurransetilsynet har i nokre saker pålagt bustadbyggjelag å følgje same rutinar for avklåring av forkjøpsretten der bustaden blir seld gjennom andre enn bustadbyggjelaget, som der bustadbyggjelaget formidlar salet. Heimelen er konkurranselova § 3-10 om inngrep mot konkurranseskadeleg åtferd.

Bustadbyggjelaga tilbyr formidling av sal av bustader i tilknytte burettslag i konkurranse med andre formidlarar (advokatar og eigedomsmeklarar). For bustadbyggjelaga er det særlege reglar om rett til å drive slik formidling utan eigedomsmeklingsløyve, men elles gjeld stort sett reglane for eigedomsmekling for verksemda (eigedomsmeklingslova § 2-1 tredje ledd). Det er berre bustadbyggjelaget som kan finne fram til den andelseigaren som har best prioritert forkjøpsrett, og når bustadbyggjelaget samtidig er formidlar, kan laget få ein fordel framfor andre formidlarar med rask avklåring av forkjøpsspørsmålet. For ein avhendar kan det som nemnt vere ei økonomisk ulempe dersom slik avklåring tek tid. I den grad konkurransevilkåra på dette grunnlaget blir ulike for formidlingsverksemda i bustadbyggjelaget og anna formidlingsverksemd, kan det føre til mindre effektiv ressursbruk. Det er bakgrunnen for at Konkurransetilsynet har gjeve dei nemnde pålegga om like rutinar for avklåring av forkjøpsretten.

Skal ein ha forkjøpsrett for andelseigarar i bustadbyggjelaget, kjem ein neppe utanom at det er bustadbyggjelaget som må finne fram til den som har best rett. Det går fram av 7.3.3 at utvalet ikkje finn det ønskjeleg å nekte bustadbyggjelaga å drive med eigedomsformidling. Utvalet er samd i at det er uheldig dersom ei slik dobbeltrolle skulle avgrense konkurransen mellom formidlarane. Dei reglane utvalet gjer framlegg om når det gjeld gjennomføringa av forkjøpsretten, skal verke på same måten anten salet skjer gjennom bustadbyggjelaget eller andre. I den grad bustadbyggjelaga dessutan innrettar verksemda si i samsvar med det synet som dei nemnde pålegga etter konkurranselova byggjer på, og det må ein rekne med at laga gjer, meiner utvalet at omsynet til konkurransen er tilfredsstillande ivareteke.

Etter dette er utvalet vorte ståande ved at det ikkje er grunnlag for å innføre forbod mot varig forkjøpsrett til burettslagsbustader for andelseigarar i bustadbyggjelaget eller andre grupper av forkjøpsrettshavar.

7.2.5 Forretningsførsel

Burettslovene opnar som nemnt for at bustadbyggjelaga kan ha avtale om uoppseieleg forretningsførsel for dei tilknytte burettslaga, og at den avtalen kan gjerast på eit tidspunkt da bustadbyggjelaget som einaste andelseigar har full kontroll med burettslaget.

Innhaldet av forretningsførselen kan variere noko frå burettslag til burettslag. Dei sentrale oppgåvene er føring av rekneskap og i den samanhengen utarbeiding av sjølvmelding for burettslaget og oppgåver til likningsstyresmaktene; innkrevjing og utbetaling av faste inntekter og utgifter; husleigeinnkrevjing, fremjing av utkastingssaker medrekna; føring av andelseigarregister, også med notering av panterettar; utferding av leigekontraktar; betaling av forsikring. Det som her er nemnt, svarar nokolunde til dei oppgåvene som er tekne med i den mønsterkontrakten frå NBBL som har vore i bruk dei seinare åra. Det finst mønster for tilleggskontraktar for andre forretningsføraroppgåver, mellom anna for teknisk og administrativ bistand i tilknyting til planlagt periodisk vedlikehald. Tilleggskontraktane kan etter sitt innhald seiast opp frå begge sider.

Mønsterkontrakten frå NBBL har eit punkt om at vederlaget kan regulerast på grunnlag av rettleiande normer frå NBBL. Dei seinare åra har det ikkje vore laga slike normer, og ein har fått den paradoksale situasjonen at vederlaget ikkje kan regulerast på grunnlag av ein avtaleklausul, og heller ikkje på den måten som er den vanlege for varige avtalar, nemleg gjennom oppseiing med tilbod om nye vilkår.

Spørsmålet om uoppseieleg forretningsførsel for tilknytte burettslag har vore diskutert fleire gonger gjennom åra. Det var dissens i komiteen som førebudde lovene frå 1960; fleirtalet ville godta avtalar om uoppseieleg forretningsførsel. Departementet følgde fleirtalet. I Stortinget ville stortingskomiteen først forby uoppseieleg forretningsførsel, men seinare kom ei tilleggstilråding der eit fleirtal ville godta ordninga. Mesteparten av debatten i Odelstinget og Lagtinget galdt dette spørsmålet. Seinare har fleire framlegg i Stortinget om å endre regelen falle. Utvalet som vurderte endringar i burettslovene på 1970-talet (NOU 1974:6) gjekk inn for å halde på ordninga med uoppseieleg forretningsførsel.

Utvalet har under 7.2.2 peikt på fleire fordelar med kombinasjonen av bygging og forvaltning, mellom anna overføringa av røynsler og kunnskap om byggjetekniske og økonomiske tilhøve og auka tildriv til å ta omsyn til forvaltninga allereie i byggjeprosessen. Utvalet har òg peikt på at integrasjonen av bygging og forvaltning særpregar det bustadsamvirket som har vakse fram her i landet, og at mange vil leggje stor vekt på å halde oppe sterke og uavhengige forbrukarstyrte føretak på dette området. For forvaltningsverksemda spesielt kan ein òg nemne at det i bustadbyggjelaga er bygt opp eit høgt spesialisert apparat til å ta seg av dei forvaltningsoppgåvene som burettslaga treng.

På denne bakgrunnen har det klårt nok uheldige sider dersom bustadbyggjelaga skulle miste alle eller store delar av forvaltningsoppgåvene. Det er nemnt fleire stader ovafor at forvaltninga i dag er ein viktig del av verksemda i bustadbyggjelaga. Skulle endringar i reglane føre til at store delar av forvaltninga fall bort, er det grunn til å tru at fleire bustadbyggjelag måtte leggje om verksemda vesentleg og kanskje leggje ned. Men nye reglar om oppseiing fører ikkje utan vidare til at bustadbyggjelaga mistar desse oppgåvene. Det er rimeleg å rekne med at innføring av oppseielege avtalar kan gje nokre endringar, men kor store dei er, kan ein vanskeleg seie noko sikkert om. Ein kan meine at åleine risikoen for uheldige verknader tilseier at reglane blir ståande som dei er. Men vekta av eit slik argument vil avhenge av kor stor ein meiner risikoen er, og dessutan må risikoen for uheldige verknader vegast mot ulempene med dei gjeldande reglane.

Mange bustadbyggjelag har i dag forvaltningsoppgåver for frittståande burettslag, seksjonssameiger, stiftingar og kommunale bustader. Dette er avtalar som laga får i konkurranse med andre forvaltarar. Den ekspertisen bustadbyggjelaga har på bustadforvaltninga, gjer at dei truleg stiller sterkt i konkurransen. Auka konkurranse vil krevje at bustadbyggjelaga må drive effektivt, men det er ikkje noko med samvirkeforma som skulle tilseie at effektivisering er verre å få til her enn i andre føretak. Fleire norske bustadbyggjelag har hatt oppseielege forretningsføraravtalar i årevis. Utvalet kjenner ikkje til at den bustadkooperative forvaltningsverksemda har lidt skade i Sverige etter at foreiningane vart stilte fritt. Døme som utvalet har fått frå Italia, der bustadkooperativa dels skaffar medlemmene leigebustader, dels eigarbustader, går ut på at kooperativet har halde på forvaltninga av eigarbustadene i lang tid i konkurranse med andre.

Nokre av bustadbyggjelaga er så små at det kan vere vanskeleg å drive forvaltningsverksemda med høg kostnadseffektivitet. Her kan oppseielege avtalar føre til at dei tilknytte laga skiftar til andre forretningsførarar, anten det er bustadbyggjelag eller andre, og det kan i neste omgang føre til at grunnlaget for å halde oppe eit bustadbyggjelag med eigen administrasjon blir borte. Skulle dette føre til ei sterk sentralisering i bustadsamvirket, kan det vere uheldig. Men utfallet kan òg bli at bustadbyggjelaga finn nye former for samarbeid og samordning som totalt gjev medlemmene i dei små bustadbyggjelaga betre tenester. I alle tilfelle krev forvaltning av bustader fysisk nærvere i mange samanhengar, og fordelane med eit lokalt apparat kan i nokon mon kompensere eventuelle prisskilnader på tenestene.

Det blir somtid peikt på at forvaltninga frå bustadbyggjelaga er eit samansett produkt, og at det kan vere vanskeleg å samanlikne og å velje når det kjem tilbod frå andre forvaltarar som kanskje tilbyr berre eit utval av tenestene. Særleg grunn til uro kan det vere der ein andelseigar eller styremedlem i burettslaget tilbyr seg å ta forretningsførselen på meir eller mindre profesjonelt grunnlag. I slike tilfelle kan administrasjon og økonomi kome skeivt ut etter ei tid, og burettslaget kan òg miste den rådgjevinga dei før fekk gjennom bustadbyggjelaget med omsyn til drift og vedlikehald av eigedommen. Til dette er å seie at burettslagsmodellen byggjer på den tanken at folk er i stand til å ha styringa med forvaltninga av eigne bustader, på same måte som andre sjølveigarar, og at dei er nærast til å vite kva løysingar dei er tente med. Det er nok så at burettshavarane på grunn av forkjøpsretten også forvaltar verdiar som andre andelseigarar i laget har interesser i, og at dei slik sett forvaltar også på vegner av andre, men det ville likevel vere grunnleggjande inkonsekvent å gå ut frå at medlemmene i ei kooperativ samanslutning som burettslaget ikkje har innsikt nok til å velje den beste forvaltaren.

Ein kan spørje om burettshavarane kan sjå seg tente med å skifte forretningsførar av andre grunnar enn dei som har med kvalitet og pris på forvaltningstenestene å gjere. Nærast ligg det å tenkje på forkjøpsretten. Utvalet har under 7.2.4 vist at andelseigarane i det einskilde burettslaget kan ønskje å bli kvitt forkjøpsretten i sitt lag, men kanskje likevel halde på forkjøpsretten til bustader i andre lag. På same måten kan burettshavarane ønskje at forkjøpsretten ikkje bli handheva i deira lag.

Forvaltninga av burettslaget gjev bustadbyggjelaget innsyn i alle eigarskifte, jf. det som er sagt om føring av andelseigarregister, og på det viset kan bustadbyggjelaget kontrollere at forkjøpsretten blir respektert. Kontrollen blir ikkje like direkte dersom andre enn bustadbyggjelaget er forretningsførar. Men det tyder ikkje at gjennomføringa av forkjøpsretten kviler på forretningsføraravtalen. For det første er det svært risikabelt for både seljar og kjøpar å gjennomføre eit sal utan at den nødvendige avklåringa av forkjøpsretten skjer. Kjøparen risikerer at forkjøpsretten blir gjord gjeldande når salet seinare blir kjent, og seljaren risikerer skadebotansvar. For det andre kan styre og forretningsførar i burettslaget bli skadebotansvarlege dersom dei ikkje oppfyller sine plikter i samband med forkjøpsretten. For det tredje vil eit rettsregister for burettslagsandelar føre til betre innsyn i omsetninga av bustadene. Utvalet ser det slik at forkjøpsretten kan gjennomførast også i tilfelle der andre enn bustadbyggjelaget står for forvaltninga av burettslaget, og da kan ikkje burettslaget ha noko å vinne i den samanhengen ved å skifte forretningsførar.

Ulempene med uoppseieleg forretningsførsel ligg i første rekkje i mangelen på konkurranse. Ein må gå ut frå at det gjeld i bustadsamvirket som elles at manglande konkurranse kan ha negative verknader for pris og kvalitet og føre til mindre effektiv ressursbruk. Vissa om at misnøye med dei tenestene ein yter, kan føre til at ein mistar kundar og inntekter, er normalt eit sterkt tildriv til å gjere sitt beste. Ein situasjon der kundane er sikre, kan gje grunnlag for uheldige haldningar i ein organisasjon, både med omsyn til effektivisering, kvalitetssikring og sørvisinnstilling.

Ein uoppseieleg avtale om forretningsførsel kan hevast i tilfelle av vesentleg avtalebrot frå bustadbyggjelaget, og det er derfor grenser for kor lett eit bustadbyggjelag kan tillate seg å ta på oppfyllinga av pliktene. Men praktisk sett er det eit stort spenn frå det å mishalde ein avtale vesentleg til det å gjere sitt beste. Er forretningsførselen generelt lite tilfredsstillande i eit bustadbyggjelag, kan andelseigarane i dei tilknytte laga nok greie å samle fleirtal på generalforsamlinga i bustadbyggjelaget for eit pålegg om å godta oppseiing av avtalane, men dette er ein framgangsmåte som stiller krav til innsats og organisasjonsarbeid. Denne utvegen hjelper heller ikkje dersom det er eitt eller nokre få burettslag som er råka av vanskane.

Det at bustadbyggjelaga kan seiast å forvalte bustadene på vegner både av andelseigarane i burettslaget og andre andelseigarar i bustadbyggjelaget, tilseier ikkje i seg sjølv at krava til effektivitet og kvalitet kan setjast lågare enn elles. Risikoen med ei ineffektiv eller dårleg forvaltning ligg fullt ut hos andelseigarane i burettslaget; det er dei som eventuelt får høgare husleige og lågare pris ved avhending. Det er inga forvaltning av eigen eigedom for eigen risiko bustadbyggjelaget driv. Slik utvalet var inne på under 7.2.2, kan ein seie at den eigarinteressa og eigarrisikoen burettshavarane sit med, gjer at dei må ha siste ordet når det gjeld forvaltninga av burettslaget.

Ser ein den uoppseielege forretningsførselen som eit slags hefte på bustaden, er det eit langt meir ugjennomsiktig hefte enn til dømes forkjøpsretten. Forvaltninga fører med seg omfattande kostnader kvart år, og følgjene av dårleg forretningsførsel kan ha alvorlege verknader for verdiane. Endringar i situasjonen i bustadbyggjelaget kan føre til at det reelle innhaldet i heftet endrar karakter. Ein kan derfor ikkje utan vidare nøye seg med å vise til at den som kjøper ein andel i eit tilknytt burettslag, veit kva han går til.

At den uoppseielege forretningsførselen kan ha uventa eller lite oversiktlege verknader, såg ein døme på da fleire bustadbyggjelag hadde alvorlege økonomiske vanskar tidleg på 1990-talet. I forhandlingar med kreditorane kunne ein møte den oppfatninga at det ikkje var grunn til å vurdere gjeldssanering fordi inntektene for bustadbyggjelaget var sikre. Konsekvensen av tankegangen var at burettshavarane i tilknytte lag måtte ta sin del av tap på byggjeprosjekt o.l. gjennom forretningsførarhonoraret. Frå nokre bustadbyggjelag var svaret at dei ville godta oppseiingar frå burettslaga - eventuelt etter pålegg frå generalforsamlinga i laget - om gjelda ikkje kunne sanerast, men ein hadde òg døme på lag som godtok argumentasjonen frå kreditorane. Det har neppe nokon gong vore meininga at burettshavarane på dette viset skulle hefte indirekte for tap i bustadbyggjelaget; tvert om har det gjennom åra vore lagt stor vekt på at dei tilknytte burettslaga er skjerma mot risikoen med byggjeverksemda.

I utvalet er det delte meiningar om desse spørsmåla. Nokre medlemmer meiner at den gjeldande ordninga med avtalar om varig forretningsførsel har vist seg å ha så klåre fordelar at ho bør førast vidare. Desse medlemmene legg avgjerande vekt på at det er viktig å halde oppe sterke medlemsstyrte forbrukarorganisasjonar på dette området, og at ein ikkje bør risikere å bryte opp eit bustadsamvirke som har verka tilfredsstillande gjennom mange tiår. Det er ikkje skjett noko som gjer at desse reglane treng endrast no.

Andre medlemmer i utvalet meiner at den noverande ordninga ikkje bør førast vidare, men at ein samtidig bør opne for ordningar som kan skape stabilitet i forvaltninga av bustadene, og som kan ta vare på dei verdifulle sidene ved den integrerte verksemda i bustadbyggjelaga. Det kan ein oppnå med avtalar om forretningsførsel for ein lengre periode etter stiftinga av burettslaget, og med avtalar som stiller krav om solid oppslutning om eit vedtak om å skifte forretningsførar.

Det er òg utvalsmedlemmer som meiner at dei same reglane bør gjelde for bustadbyggjelag som for andre med omsyn til forretningsførselen. Det er urimeleg at bustadbyggjelaget skal kunne sikre seg ein uoppseieleg eller særleg langvarig forretningsførsel på eit tidspunkt da bustadbyggjelaget eig alle andelane i burettslaget. Omsynet til samanheng i regelverket talar for at reglane bør vere dei same for nye og gamle burettslag og for eigarseksjonar. Dersom burettslaga ser seg tente med å bruke bustadbyggjelaget som forretningsførar, trengst det ikkje særreglar om oppseiing. Bustadbyggjelaga driv i dag verksemda si etter same liner som andre forretningsføretak, og det er ikkje grunn til å gje dei noka særstilling her. Bustadbyggjelaget bør konkurrere med andre om forretningsføraroppdraga.

Enda meiningane i utvalet er delte på denne måten, legg utvalet fram berre eitt utkast til regulering av spørsmåla. Utkastet er ei mellomløysing, og det går fram av det som er sagt, at fleire av utvalsmedlemmene prinsipalt hadde ønskt andre løysingar.

Dersom ein berre tok bort den særlege heimelen for å gjere avtalane om forretningsførsel uoppseielege, måtte det avgjerast ut frå konkurranserettslege reglar og generalklausulen i avtalelova § 36 kor langvarige avtalane kunne vere, og kor stramme band ein kunna avtale for oppseiingsretten. På det viset kunne den rettslege situasjonen bli nokså uklår, og utvalet meiner det er betre at lova set opp rammer for kva som kan avtalast eller vedtektsfestast.

Etter gjeldande burettslagslov er hovudregelen at avtale med andre enn bustadbyggjelaget om forretningsførsel skal kunne seiast opp med eit varsel på seks månader eller mindre. I 1993 vart det teke inn ein særregel om at avtale med eit anna bustadbyggjelag enn det som burettslaget er knytt til, kan vere uoppseieleg for ein periode på opp til fem år (§ 46). Bakgrunnen var at det kunne bli nødvendig med skifte av forretningsførar som ledd i omstillingstiltaka etter dei økonomiske vanskane som fleire bustadbyggjelag hadde. Overtaking av forretningsførsel for mange burettslag på ein gong kunne krevje utvidingar og investeringar i bustadbyggjelaga, og ein meinte at burettslaga kunne oppnå dei beste vilkåra dersom dei kunne gå inn i avtalar med lengre perspektiv enn seks månader.

I eigarseksjonslova frå 1997 er hovudregelen at avtalen med ein forretningsførar kan ha oppseiingsfrist på opp til seks månader, men med samtykke frå sameigarmøtet med minst to tredels fleirtal kan avtalen gjerast uoppseieleg for opp til fem år (§ 41). Ein slik langvarig avtale må kunne gjerast medan utbyggjaren sit med alle seksjonane. Grunngjevinga for å godta avtalar for opp til fem år er her òg at oppdraget kan krevje investeringar, og begge partar kan vere interesserte i å sikre oppdragstakaren ei minstetid (Ot.prp. nr. 33 (1995-96) s. 79). Utvalet finn ikkje grunn til å gjere framlegg om endring av regelen i eigarseksjonslova og meiner at reglane bør vere dei same for burettslag - altså slik at hovudregelen blir oppseiingstid på opp til seks månader, og at generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal kan gje samtykke til avtalar som er uoppseielege for opp til fem år.

Spørsmålet er om ein bør godta at avtalane kan gjerast uoppseielege for eit lengre tidsrom enn fem år mellom bustadbyggjelag og tilknytte burettslag. Utkastet frå utvalet går ut på at avtalane kan gjerast uoppseielege for opp til ti år frå stiftinga av burettslaget, og at avtalen kan ha ein klausul som sikrar brei oppslutning i burettslaget om ei eventuell oppseiing. Det går fram av det som er sagt ovafor, at meiningane i utvalet har vore delte. Nokre medlemmer meiner at opp til fem års bindingstid burde vere nok i denne situasjonen òg, medan andre prinsipalt ville ønskje å halde på ordninga med uoppseieleg forretningsførsel. Utvalet har likevel samla seg om desse særreglane for tilknytte bustadbyggjelag ut frå dei omstenda som er nemnde nedafor.

Det er forretningsførselen dei første åra etter ferdigstillinga som er viktigast i høve til dei fordelane utvalet har peikt på i form av gjensidig informasjons- og kunnskapsoppbygging i byggje- og forvaltningsverksemd og i form av utbygging som tek omsyn til at utbyggjaren skal ha forvaltningsoppgåver for dei ferdige bygga. Gjennom meir langvarige avtalar kan bustadbyggjelaga sikre seg mot skifte av forretningsførar i denne perioden. På desse åra får forvaltninga «gått seg til», også i tida etter fasen med innflytting med den spesielle situasjonen ein da har rundt etterarbeid og oppfølging, reklamasjonar, ferdiggjering av andre delar av eit byggjefelt, osb. Etter dei første åra har også styrearbeidet i burettslaget funne si form, og bumiljøet har stabilisert seg. Det er slike omstende som talar for ein særregel for dei første ti åra. Samtidig medverkar særregelen til å sikre verksemda i bustadbyggjelaget.

Avtalen må på vanleg måte kunne hevast i tilfelle av vesentleg mishald, og utvalet gjer òg framlegg om at burettslaget kan krevje nedsetjing av vederlag som er vesentleg høgare enn det som er vanleg for tilsvarande tenester. Når det her er vilkår om vesentleg avvik, er det for å sleppe tvistar om mindre avvik på eit område der eksakte marknadsprisar ikkje kan finnast.

Utkastet opnar for at avtalen kan ha klausular om at oppseiing - etter ein eventuell periode der avtalen ikkje kan seiast opp - krev tilslutning frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal, og at bustadbyggjelaget får uttala seg til andelseigarane i burettslaget før avgjerda blir teken. Med ein klausul om kvalifisert fleirtal kan bustadbyggjelaget sikre at avgjerda om oppseiing har brei tilslutning i burettslaget, og at det blir stabilitet rundt forvaltninga. At bustadbyggjelaget kan krevje å få orientere burettshavarane, må ein sjå på bakgrunn av dei er andelseigarar også i bustadbyggjelaget, og at bustadbyggjelaget har interesse av at alle i burettslaget er orienterte om kva saka inneber.

Ei slik ordning tek langt på veg vare på omsyna til effektiv ressursutnytting og sikring av kvalitet, råderett for eigarane og kontroll med eigen busituasjon. Eit bustadbyggjelag som ikkje er leverer gode nok ytingar i den første tiårperioden, må rekne med å miste forvaltningsoppdraget straks tida er ute. Er det reelt grunnlag for misnøya med forvaltninga, vil det ikkje vere vanskeleg å samle stort nok fleirtal for oppseiinga.

Reglane i utkastet er eit utslag av at bustadbyggjelaget ikkje er kva forretningsførar som helst i høve til dei tilknytte laga. Avtalen om forretningsførsel har sin bakgrunn i at dei to laga er ledd i eit bustadkooperativt system som omfattar både bygging og forvaltning. Det har gått fram ovafor at utvalet også meiner at vedtektene i burettslaget kan ha vilkår om medlemskap i bustadbyggjelaget og om forkjøpsrett for andelseigarar i bustadbyggjelaget. Lovgjevaren bør ikkje hindre ei integrert organisering av bustadsamvirket dersom omsynet til konkurransen og til dei einskilde andelseigarane ikkje kjem i vegen.

For dei forretningsføraravtale som er finst i dag, og som stort sett er uoppseielege, bør det lagast overgangsreglar. Utvalet har vurdert den løysinga at ein tok bort heimelen for den uoppseielege forretningsførselen utan å gje overgangsreglar, og at vurderinga av dei eldre avtalane måtte skje ut frå konkurranselovgjeving og allmenne lempingsreglar. Dette kunne føre med seg rettsuvisse for både bustadbyggjelag og burettslag i mange år framover. Utvalet er derfor kome til at det er betre med meir spesifikke overgangsreglar.

Ein står ikkje fritt til å gripe inn i eldre avtalar med ei ny lov. For avtalar av den karakteren ein her står overfor, må det helst leggjast til grunn at det er urimeleg tilbakeverknad som er forboden. Dersom bustadbyggjelaga får ei overgangstid, og ein samtidig gjev lovheimel for å setje til side oppseiingar som i det konkrete tilfellet verkar urimeleg, skulle det ikkje oppstå noko spørsmål i høve til forbodet i grunnlova mot tilbakeverkande lover. Utvalet meiner overgangstida kan fastsetjast slik at avtalen kan seiast opp med seks månaders varsel når det er gått fem år frå lova tok til å gjelde, og minst ti år frå stiftinga av burettslaget. Vidare bør framgangsmåten ved oppseiinga svara til det som kan fastsetjast i avtalen etter utkastet, nemleg samtykke frå generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal etter orientering frå bustadbyggjelaget. Det bør leggjast til at utvalet etter dette har vanskeleg for å tenkje seg tilfelle der ei oppseiing kan setjast til side som urimeleg, men ein heimel for dette bør likevel vere med for ordens skuld og med tanke på heilt spesielle situasjonar.

7.2.6 Vedtektsveto

Etter gjeldande lov kan det takast inn ei føresegn i vedtektene for eit tilknytt burettslag om at vedtektene ikkje kan endrast utan samtykke frå bustadbyggjelaget. Utvalet har ikkje noko oversyn over bruken av dette vedtektsvetoet, men reknar med at det har mest å seie for sikring av forkjøpsretten for andelseigarar i bustadbyggjelaget. Andre vedtektsendringar har bustadbyggjelaga truleg berre unntaksvis interesse av å blande seg i.

Skal forkjøpsretten for andelseigarar i bustadbyggjelaget forankrast i vedtektene for burettslaget, må bustadbyggjelaget kunne motsetje seg at burettslaget einsidig endrar vedtektene på dette punktet. Eit alternativ kan vere å hefte forkjøpsretten på kvar andel, noko som lettare vil kunne gjennomførast med det burettsregisteret som utvalet gjer framlegg om. Vedtektsfesting av slike forkjøpsrettar er likevel ei oversiktleg og velkjend ordning som bør kunne vidareførast.

Bustadbyggjelaget bør òg kunne motsetje seg endring av ei vedtektsføresegn i burettslaget som set vilkår om medlemskap i bustadbyggjelaget. Vilkåret om medlemskap i begge lag blir som før nemnt sjølve kjennemerket på eit tilknytt lag.

Utvalet gjer framlegg om å vidareføre den ordninga at det kan setjast også andre vilkår for å bli andeleigar i burettslaget enn medlemskap i bustadbyggjelaget. Det kan gjelde slikt som tilsetjing hos ein bestemt arbeidsgjevar, tilvising frå kommunen, minstealder osb. Vilkåra skal heretter kunne takast inn i vedtektene utan samtykke frå departementet, som er kravet i dag. Det bør òg kunne takast inn vilkår om prisregulering. Vilkåra kan takast inn til fordel for bustadbyggjelag og andelseigarane der, men også til fordel for andre, til dømes kommunen, ein arbeidsgjevar eller ei foreining. Ei avgrensing ligg i at vilkåra eventuelt kan setjast til side etter avtalelova § 36. Skal vilkår av det slaget som no er omtala, bli effektive, kan ikkje burettshavarane stå fritt til å ta dei bort, like lite som dei ville stå fritt til einsidig å ta bort hefte på dei einskilde andelane. Derfor bør eit veto mot endring av slike klausular kunne takast inn i vedtektene både for bustadbyggjelag og andre som klauslane er sette til fordel for. På den andre sida bør det ikkje opnast for noko generelt vedtektsveto; det bør berre gjelde vedtektsføresegner av dei slaga som no er nemnde.

7.2.7 Oppløysing av tilknytte burettslag

Etter gjeldande burettslagslov kan vedtak om friviljug oppløysing av burettslag vedtakast med to tredels fleirtal på to generalforsamlingar der den eine er den ordinære generalforsamlinga. For tilknytte burettslag krev vedtaket om oppløysing godkjenning frå fylkesmannen, og godkjenning kan berre gjevast når «borettslaget er ute av stand til å oppfylle sitt formål eller det foreligger andre særlige grunner» (brl. § 78). Same reglar om godkjenning gjeld for avhending av bustad eller sameigepart i eigedommen. For nokre frittståande lag der kommunen eller bedrifter har vore inne ved stiftinga, må kommunen eller bedrifta godkjenne oppløysinga. Før oppløysing av tilknytte lag skal bustadbyggjelaget ha høve til å uttala seg til kvar andelseigar i burettslaget før den første av dei to generalforsamlingane.

Det var i 1974 regelen om offentleg godkjenning av oppløysingsvedtaket vart innført. Fram til 1983 var departementet godkjenningsinstansen, og i den perioden var også frittståande burettslag omfatta av godkjenningsregelen. Vilkåret om særlege grunnar blir handheva strengt, så godkjenning har ikkje vore gjeve ofte.

Bakgrunnen for at kravet om offentleg godkjenning vart innført, var at ein rundt 1970 hadde fått nokre tilfelle av oppløysing av burettslag, vel mest på grunn av prisreglane. Maksimalprisreguleringa galdt for burettslagsbustader, men ikkje for eigarleilegheiter eller einebustader. På slutten av 1970-talet var det ei bølgje av oppløysingar i form av sal av einskildbustader, og regelen om offentleg godkjenning av slike sal kom inn i 1979.

Det går fram under 7.2.4 at utvalet gjer framlegg å opne for at bustadbyggjelaget eller andre kan sikre seg varige forkjøpsrettar eller andre løysingsrettar til burettslagsandelar. Vidare meiner utvalet, som nemnt under 7.2.6, at bustadbyggjelaget eller andre bør kunne sikre seg varige klausular med vilkår for å bli andelseigar eller om prisregulering, og at det for slike klausular kan vedtektsfestast eit vilkår om samtykke til endring (vedtektsveto).

Meiner ein først at bustadbyggjelaget eller andre bør kunne sikre seg varige løysingsrettar eller andre restriksjonar på omsetninga av andelane i burettslaget, gjev det ikkje god samanheng dersom burettshavarane kan kome utanom desse klausulane ved å løyse opp laget. På den andre sida er det ikkje heldig dersom burettshavarane skal vere avhengige av samtykke frå tredjeperson for å løyse opp laget i situasjonar der dei av andre grunnar meiner oppløysing er det rette.

Utvalet gjer framlegg om at bustadbyggjelaget eller annan tredjeperson som har sikra seg klausular av det nemnde slaget, må finne seg i oppløysing dersom klausulane blir førte vidare til eigarseksjonar eller einebustader som oppstår etter oppløysinga. På det viset skulle interessene vere ivaretekne for alle partar så langt det gjeld desse klausulane.

Utvalet har vurdert om bustadbyggjelaget skal kunne motsetje seg oppløysing av tilknytte lag i ein periode der avtalen om forretningsførsel eventuelt ikkje kan seiast opp. Bustadbyggjelaget kan nok melde eit krav på dekning av tapt forteneste der forretningsføraravtalen må avsluttast før tida på grunn av oppløysing, men for bustadbyggjelaget er det neppe dette økonomiske tapet som er den viktigaste ulempa ved ei oppløysing. Det ville vere uheldig dersom burettslag skulle bli løyste opp berre for å kome ut av forretningsføraravtalen dersom det ikkje elles er grunn til oppløysing. Der bustadene blir organiserte som eigarseksjonar etter ei oppløysing, kunne ein tenkje seg å gje bustadbyggjelaget rett til å stille vilkår om vidareføring av forretningsføraravtalen, på same måte som med forkjøpsretten. For dei tilfella der ein får einebustader etter oppløysinga, til døme for rekkjehus, ville ikkje dette vere noko alternativ; her er det ikkje sikkert det trengst nokon forretningsførsel i det heile. Utvalet er vorte ståande ved at det ikkje bør lagast særlege reglar om rett for bustadbyggjelaget til å motsetje seg oppløysing av omsyn til forretningsføraravtalen.

Sjølv om forkjøpsretten og eventuelle klausuleringar elles kan førast vidare slik det her er skissert, kan oppløysing av burettslag ha uheldige sider for bustadbyggjelaget, også bortsett frå det som er nemnt om forretningsføraravtalen. Vilkår om medlemskap i bustadbyggjelaget kan førast vidare til eigarseksjonar og einebustader, men det er i første rekkje samspelet mellom bustadbyggjelaget og dei tilknytte burettslaga som særpregar det bustadsamvirket vi har her i landet. Når ein i dag har reglar som krev offentleg godkjenning før tilknytte lag kan løysast opp, er det ut frå eit synspunkt om at oppløysinga kan vere uheldig både for bustadbyggjelaget og for samfunnet.

Utvalet ser det ikkje som aktuelt å føre vidare ein regel om at eit forvaltningsorgan skal godkjenne vedtak om oppløysing av burettslag. Ei slik ordning samsvarar dårleg med den oppfatninga ein etter kvart har fått om fordeling av oppgåver mellom private og forvaltninga. Det er ei offentleg oppgåve å passe på at interessene til kreditorane og dei einskilde andelseigarane blir ivaretekne ved oppløysinga, og at ein etter oppløysinga har ordna eigedomsforhold. Desse spørsmåla blir regulerte gjennom reglane for sjølve oppløysinga og elles gjennom reglar om seksjonering og oppretting av nye eigedomseiningar. Der kommunar eller andre har gått inn med midlar og vil sikre seg at bustadene blir disponerte av særlege grupper eller etter spesielle reglar, kan det gjerast gjennom klausuleringar av det slaget som før er nemnt. Ut over dette må utgangspunktet vere at valet mellom fleire lovlege eigeformer for bustader skal liggje hos dei det gjeld. Utvalet meiner det ikkje er noka typisk forvaltningsoppgåve å gje eller nekte løyve til oppløysing ut frå ei konkret interesseavveging mellom to private partar, nemleg bustadbyggjelaget og burettshavarane. Vilkåra for oppløysing bør gå fram av generelle reglar, og tvistar bør avgjerast av domstolane eller andre organ for tvisteløysing.

Omsynet både til dei einskilde andelseigarane i burettslaget og til dei andre andelseigarane i bustadbyggjelaget kan tilseie at ein har reglar som sikrar at eit vedtak om oppløysing av burettslaget har solid oppslutning og er grundig førebudd. Utvalet gjer framlegg om at oppløysing krev vedtak på to generalforsamlingar, og at det på begge generalforsamlingane trengst tilslutning frå to tredelar av alle andelseigarane i laget. Det kan seiast at det i dei største burettslaga kan bli vanskeleg å samle så mange av andelseigarane, men regelen sikrar at ei så viktig endring av tilhøva som oppløysinga er, ikkje kan skje utan at det er aktiv oppslutning frå eit solid fleirtal av andelseigarane. Ein må kunne gå ut frå at ein klarar å få mange nok til å møte eller gje fullmakt i situasjonar der det verkeleg er å om å gjere å løyse opp laget.

Reglane om to generalforsamlingar og om solid fleirtal bør gjelde både for tilknytte og frittståande burettslag.

Det har vore reist spørsmål om ei samordning mellom reglane for oppløysing av burettslag og avvikling av seksjonssameiger. Ei eigentleg oppløysing av ei seksjonssameige inneber at eigedommen blir seld under eitt, jf. regelen i sameigelova § 15 om oppløysing av sameiger. Eigarseksjonslova byggjer på ein føresetnad om at korkje den einskilde sameigaren eller eit fleirtal av sameigarane kan krevje sal av eigedommen. Heller ikkje kan den einskilde eller eit fleirtal krevje ei sletting av seksjoneringa. I praksis inneber dette at ei avvikling av seksjonssameiga krev tilslutning frå kvar sameigar. Desse spørsmåla er omtala i Ot.prp. nr. 33 (1995-96) s. 87.

I eit brev til stortingskomiteen i samband med førebuinga av eigarseksjonslova rådde OBOS til å få ein regel om overgang frå seksjonssameige til burettslag ved fleirtalsvedtak. Det vart vist til at ønske om slik omdanning var kome opp i nokre tilfelle, mellom anna på grunn av høvet til å ta opp felleslån med pant i eigedommen i burettslag. Fleirtalet i stortingskomiteen meinte framlegget hadde mykje for seg, og bad departementet greie ut spørsmålet og «komme tilbake til Stortinget med det på en egnet måte» (Innst. O. nr. 57 (1996-97) s. 18). I Ot.prp. nr. 69 (1997-98), som galdt endringar både i burettslagslova og eigarseksjonslova, uttala departementet at framlegget skulle vurderast av Burettslovutvalet (s. 8).

Utvalet ser at det kan vere behov for å leggje tilhøva til rette for etablering av burettslag i seksjonssameiger. Det er likevel ein uvand tanke at nokon skal kunne påleggjast å vere med som stiftar av ei samanslutning mot sin vilje. Omdanninga til burettslag går ut på at seksjonseigaren må overlate seksjonen til burettslaget. Burettslaget kan gjennom fleirtalsvedtak disponere over eigedommen, mellom anna ved pantsetjing. For panterettar i seksjonen måtte ein helst ha reglar om at dei gjekk over på andelen i burettslaget, men det ville innebere at panteretten reelt kunne få dårlegare prioritet enn før på grunn av pantsetjing av eigedommen under eitt. Utvalet stiller seg tvilande til at ein slik regel utan vidare kunne innførast med verknad for etablerte eigar- og panthavarforhold, og for nye seksjonssameiger kunne ein regel om plikt til å finne seg i omdanning føre til at seksjonen fekk redusert verdi som pantobjekt. Rett nok skal ein ikkje overdrive skilnadene mellom seksjonssameiger og burettslag i denne samanhengen; også i seksjonssameiger må både sameigarar og panthavarar finne seg i at det ved fleirtalsvedtak blir gjennomført tiltak der kostnadene må dekkjast som felleskostnader. Men når nettopp betre høve til å gjennomføre fellestiltak blir brukt som grunngjeving for ei omdanning, tilseier det at ein bør vere varsam med å opne for omdanning ved fleirtalsvedtak.

Utvalet meiner at omsynet til dei som ønskjer å stifte burettslag, kan ivaretakast på ein betre måte: Burettslaget bør kunne stiftast utan at alle seksjonane er med. Det er ikkje noko i vegen for at nokre av seksjonane i ein eigedom kan eigast av eit burettslag. I eigarseksjonslova § 22 andre ledd er det ei føresegn om at ingen kan erverve meir enn to bustadseksjonar i sameiga. Det er ei rekkje unntak frå forbodet, men ikkje noko som omfattar burettslag. Gode grunnar kan tale for at forbodet ikkje omfattar ein situasjon der ei gruppe seksjonseigarar går saman i eit burettslag. Formelt er det eit erverv for burettslaget, men reelt er det ei omdanning. Føremålet attom regelen tilseier ikkje at slike tilfelle skal omfattast. Utvalet gjer likevel framlegg om at eigarseksjonslova blir presisert på dette punktet, slik at burettslag blir nemnde mellom dei som kan erverve meir enn to andelar.

Seksjonerte eigedommar der eit burettslag eig nokre av seksjonane, eventuelt ein samleseksjon, kjenner ein frå andre samanhengar, i eigedommar der det både er bustader og næringsseksjonar. Det blir noko ekstra arbeid til dømes med rekneskap, styre og generalforsamling både for burettslaget og for sameiga, men ulempene med dette er mindre enn med tvungen medlemskap i eit burettslag. Skal ein trekkje parallellen til oppløysing av burettslag, gjeld det også tilfelle der minst to tredelar av bustadseksjonane blir med i burettslaget.

Utvalet peiker på at ein bør leggje tilhøva til rette for det som reelt er ei omdanning frå ei organisasjonsform til ei anna også ved at tinglysing av heimelsovergang i slike samanhengar blir friteken for dokumentavgift.

7.2.8 Andre særreglar for tilknytte lag

Som nemnt har ein i dag nokre andre særreglar for tilknytte burettslag enn dei som no er nemnde.

Regelen om at bustadbyggjelaget kan stifte burettslaget åleine og vere einaste andelseigar i byggjeperioden, bør vidareførast i ei anna form. Utvalet gjer framlegg om at burettslagsforma bør kunne brukast også av andre utbyggjarar enn burettslag, og da bør det opnast for at alle utbyggjarar kan vere einaste andelseigar i ein periode. Spørsmålet skal omtalast nærare under 7.4.2.3.

Utvalet gjer framlegg om at påbodet om sams revisor for bustadbyggjelaget og dei tilknytte burettslaga ikkje blir vidareført. Det kan ha fordelar med ein revisor for heile organisasjonen, men det er fordelar som bør vinnast på friviljug grunnlag. Kvart burettslag bør sjølv kunne velje sin revisor.

Det bør framleis kunne fastsetjast i vedtektene at bustadbyggjelaget skal velje ein av styremedlemmene i eit tilknytt burettslag, men dette bør vere ei føresegn som burettslaget kan endre utan samtykke av bustadbyggjelaget.

Reglar om rett for bustadbyggjelaget til å vere med i styremøte, bortsett frå eventuell styremedlem vald av bustadbyggjelaget, rett til å krevje omfram generalforsamling i burettslaget, rett til å kalle inn generalforsamlinga utan styrevedtak i burettslaget og rett til å krevje saker førte opp på saklista for generalforsamlinga, bør ikkje førast vidare. Slik ordningar kan oppfattast som ein kontroll med burettslaget, og det er det ikkje grunnlag for, slik utvalet ser det.

Det bør framleis vere slik at valkomiteen i bustadbyggjelaget skal ha representantar både for dei andelseigarane som bur i tilknytte burettslag, og frå dei andre andelseigarane. Som utvalet har vist under 6.6.3, er det ikkje slik at desse gruppene har klårt ulike interesser med tanke på bustadbygginga, men det kan dei ha i høve til forvaltningsverksemda. Det er derfor viktig at begge gruppene er med i valkomiteen. Den gjeldande regelen om at begge skal vere med i representantskapet, blir ikkje vidareført i og med at representantskapet etter utkastet ikkje lenger skal vere eit obligatorisk organ.

Regelen om at vedtektene kan fastsetje at andelseigarar i burettslaget skal vere andelseigarar i bustadbyggjelaget òg, fører elles til at reglane om medlemskap i bustadbyggjelaget må tilpassast noko.

7.3 Verksemda i bustadbyggjelaget

7.3.1 Lagsføremålet som kjennemerke på bustadbyggjelag

I dag set lovgjevinga rammer for kva eit bustadbyggjelag kan drive med. I bbl. § 1 er det ein legaldefinisjon av bustadbyggjelag, og definisjonen er mellom anna knytt til kva føremål samanslutninga har og kan ha.

For at samanslutninga i det heile skal reknast som eit bustadbyggjelag i høve til lova, må det ha «til formål på vegne av andelseierne - enten enkeltvis eller organisert i borettslag - å skaffe boligbygg og andre bygg som hører naturlig sammen hermed». Utan dette føremålet er samanslutninga altså ikkje eit bustadbyggjelag, heller ikkje om laget skulle kalle seg dét. Om det så er eit aksjeselskap, eit samvirkelag, ei ideell foreining eller noko anna, må avgjerast ut frå vedtekter og verksemd.

Dersom samanslutninga først er eit bustadbyggjelag, fastset lova nokre føremål laget kan ha i tillegg det nemnde. Skulle laget vedtektsfeste andre føremål, er laget likevel eit bustadbyggjelag - iallfall så lenge det framleis er realitet attom hovudføremålet. Men kvar andelseigar kan i prinsippet krevje at laget avgrensar seg til dei føremåla som lova opnar for. Ein har i nokre samanhengar hatt diskusjonar om kva bustadbyggjelag kan drive med, men i praksis er grensene vide.

Uttrykket «formål» slik det er nytta i bbl. § 1, er lite nyansert. Ein kan seie at eit bustadbyggjelag har til føremål å fremje interessene til medlemmene som forbrukarar, jf. unntaket for samvirkelag i aksjelova § 1-1 tredje ledd nr. 3. Dette skil bustadbyggjelaget frå eit aksjeselskap, som typisk har til føremål å gje avkasting på innskoten kapital. Men ordet føremål blir òg nytta om den verksemda ei samanslutning skal drive med, til dømes «handel» eller «skipsfart» for eit aksjeselskap. I bbl. § 1 er det tale både om det overordna føremålet og typen av verksemd som bustadbyggjelaget skal drive.

Det er nemnt under 4.2 at eit utval greier ut spørsmålet om ei samvirkelov. Inntil vidare er situasjonen at dei fleste samvirketiltak ikkje er underlagde særskild lovgjeving. Bustadbyggjelaga kunne òg ha drive si verksemd utan ei særleg lov, som dei gjorde før lovgjevinga frå 1960. Utvalet meiner likevel at ein framleis bør ha ei lov om bustadbyggjelag, dels fordi laga og omverda i dag er innstilte på at desse laga skal vere lovregulerte, dels fordi lovregulering kan gje sikrare rammer for verksemda og ein klårare situasjon både for andelseigarar og medkontrahentar.

Dei reglane utvalet gjer framlegg om for bustadbyggjelag, skil seg berre på få punkt frå reglar som kunne vere aktuelle for dei fleste forbrukarsamvirkelag. Dersom ein seinare får ei samvirkelov, eventuelt ei lov om forbrukarsamvirkelag, kan det tenkjast at det ikkje lenger trengst ei eiga lov for bustadbyggjelag. Dei reglane som er spesielle for bustadbyggjelag, kan eventuelt innarbeidast i ei generell lov. Men i og med at utvalet skal leggje fram sitt utkast i god tid før Samvirkelovutvalet har avslutta sitt arbeid, finn utvalet det rett å leggje fram eit utkast til ny lov om bustadbyggjelag.

Med ei eiga lov må ein ha nokre kjennemerke for dei samanslutningane som skal regulerast av lova. Avgrensinga kan lettast skje på den måten at lova skal regulere samanslutningar med eit bestemt hovudføremål. Etter gjeldande lov om bustadbyggjelag må ein seie at hovudføremålet er å «skaffe boligbygg og andre bygg som hører naturlig sammen hermed» på vegner av andelseigarane. Også i ei ny lov bør det å skaffe bustader for medlemmene vere ein del av hovudføremålet, men i dagens situasjon bør i tillegg forvaltning av bustader for medlemmene nemnast som ein del av hovudføremålet.

Det neste spørsmålet blir om ein framleis skal ha ei nærare regulering i lova av kva slag verksemd laget kan drive med, eller om ein kan overlate den nærare avgrensinga til vedtekter og andre avgjerder i lagsorgana. Utvalet skal sjå nærare på dette i 7.3.2.

7.3.2 Lovfastsette grenser for verksemdstypar?

I 3.4 ovafor har utvalet gjeve eit oversyn over verksemda i bustadsamvirket. Det går fram der at bustadbygging og forvaltning er dei sentrale oppgåvene for bustadbyggjelaga, men at dei òg driv fleire slags verksemd i tilknyting til eller tillegg til dette. Omsetning av bustader har laga tradisjonelt rekna som ein del av forretningsførselen for tilknytte burettslag, men ein kan òg sjå det som ei verksemd for seg, og for mange bustadbyggjelag er denne omsetninga svært viktig økonomisk. Mange lag driv i tillegg vanleg eigedomsmekling med andre bustader enn dei i tilknytte lag. Forvaltning av spareinnskot for andelseigarane har stort omfang for eitt bustadbyggjelag. Dei seinare åra har nokre lag teke til med utleige av bustader, i tråd med ønske også frå styresmaktene. Andre medlemstenester, som rabattavtalar for teletenester og elektrisk kraft og andre rabattordningar har dels tilknyting til bustadforvaltninga, dels er det tilbod til alle andelseigarar i laget.

Fleire bustadbyggjelag driv i tillegg med verksemd som ikkje spesielt gjeld samhandel med andelseigarane og dekning av deira behov, men som meir tener til å skaffe bustadbyggjelaget inntekter. Det kan vere forvaltning av bustader for andre enn andelseigarane, anten det er forvaltning for seksjonssameiger og frittståande burettslag eller forvaltning av kommunale bustader. Det kan òg vere eigarinteresser i forretningsverksemd av ymse slag, gjerne forretningseigedommar, kjøpesenter o.l. Tidlegare hadde ein òg reine entreprenørføretak som tilhøyrde bustadbyggjelag.

Utvalet meiner som nemnt under 7.3.1, at det er samanslutningar som har til hovudføremål å skaffe medlemmene bustader og å forvalte bustadene, som bør reknast som bustadbyggjelag. Dersom verksemda endrar karakter, slik at hovudføremålet reelt er eit anna, er ikkje samanslutninga eit bustadbyggjelag lenger. Om samanslutning likevel kan reknast som eit samvirkelag, vil først og fremst avhenge av om laget primært handlar med medlemmene eller ikkje.

Eventuelle avgrensingar i lova av kva laget kan drive med - ut over det at laget reelt må ha det nemnde hovudføremålet for å kunne reknast som eit bustadbyggjelag - må grunngjevast ut frå omsynet til andelseigarane eller ut frå kreditorar eller andre utaforståande.

Det er nemnt under 4.3.4 at eit særpreg for samvirkeføretaka er den felleskapitalen som blir bygd opp, og som nye medlemmer får glede av utan å måtte kjøpe seg inn. Ei anna side ved dette er at den kapitalen som er bygd opp slik, ikkje utan vidare kan brukast til andre føremål. Dei som er medlemmer til kvar tid, står ikkje fritt til å ta ut kapitalen eller til å bruke han til andre føremål. For bustadbyggjelag må det sentrale vere å skaffe bustader og å forvalte dei. Skulle fleirtalet ønskje å leggje om verksemda slik at samanslutninga reelt mistar karakteren av bustadbyggjelag, kan eit mindretal motsetje seg dette, eventuelt gjennom søksmål. Utvalet meiner at ein ikkje treng lovfeste eit strengare vern om føremålet, til dømes ved å forby laget å drive med verksemd som ikkje har tilstrekkeleg sterk tilknyting til bustadskaffing og forvaltning. Så lenge hovudføremålet ligg fast, bør laget kunne stå fritt til å drive verksemda på den måten ein finn mest tenleg. Siste ordet ligg i alle tilfelle hos medlemmene; dei må vurdere om aktivitetane til kvar tid er i deira interessa. Ein katalog i lova over lovlege typar verksemd kan anten kome til å leggje uheldige band på laget når det gjeld å tilpasse seg behova til kvar tid, eller opprekninga må - som i dagens lov - vere formulert så rundt at det meste kan passere så lenge laget held på hovudaktivitetane.

Ein annan grunn til å setje grenser for verksemda kunne vere den økonomiske risikoen som følgjer med. I gjeldande lov kjem dette fram ved at utleigeverksemd må drivast gjennom eige selskap med avgrensa ansvar (i praksis aksjeselskap), og ved at det mest generelle tilleggsføremålet er å «tegne andeler eller aksjer i selskap med begrenset ansvar som driver virksomhet av betydning for boligsamvirket«.

Utvalet gjer framlegg om at det blir sett grenser i lova for kor stor andel (ansvarskapital) kvar medlem kan skyte inn i eit bustadbyggjelag. Andelsinnskotet er det andelseigaren risikerer å tape; bustadbyggjelaget skal framleis vere ei samanslutning med avgrensa ansvar, og andelseigarane heftar derfor ikkje for skyldnadene laget har. Ordninga med årspengar bør førast vidare, men dei må fastsetjast slik at ein andelseigar kan melde seg ut før han får plikt til å betale etter ny sats. Omsynet til å skjerme andelseigaren mot personleg ansvar på grunn av risikofylt verksemd i laget skulle etter dette ikkje tilseie at lova set grenser for kva verksemd som kan drivast, og heller ikkje noko påbod om at visse typar verksemd må drivast gjennom dotterselskap.

Tap på risikabel verksemd kan gå ut over dei primære aktivitetane i laget, bustadskaffing og forvaltning. Det er nok tanken på dette som ligg attom påboda i gjeldande lov om at nokre typar verksemd berre kan drivast gjennom eigne selskap. Særleg i små bustadbyggjelag med ein liten administrasjon kan det vere at tilsette og tillitsvalde til kvar tid ikkje har bakgrunn for å drive forretningsverksemd på nye område, og da kan det vere ein fordel å skilje ut både styringa av verksemda og risikoen som følgjer med. Men utvalet ser det slik at eit lovpåbod om slik utskiljing har ulemper. For det første kan det vere vanskeleg å trekkje skarpe grenser mellom den kjerneverksemda som laget skal kunne drive sjølv for eigen risiko, og anna verksemd som skal drivast gjennom eigne selskap. For det andre må ein ha tilleggsreglar om kor mykje kapital laget kan skyte inn i slike selskap, kor store lån selskapa kan få frå laget, og kva garantiar som kan stillast for selskapa. Det hjelper ikkje med ansvarsavgrensing dersom bustadbyggjelaget har eksponert seg sterkt på anna vis; det har ein sett døme på i tilfelle der vanskar med slik verksemd har oppstått.

Kreditorane kan ønskje at bustadbyggjelaget ikkje driv med risikabel verksemd utafor det som er omfatta av hovudføremålet. Utvalet gjer framlegg om at bustadbyggjelag skal ha ein andelskapital på minst 100 000 kroner, på same måte som aksjeselskap, og at det også skal gjelde eit krav om at eigenkapitalen til kvar tid er forsvarleg ut frå risikoen ved og omfanget av verksemda. Etter dette skulle korkje ufriviljuge kreditorar, som skattestyresmakter og skadelidne, eller friviljuge kreditorar, som långjevarar eller andre medkontrahentar, vere annleis stilt i høve til bustadbyggjelag enn i høve til andre samanslutningar. Ein treng ikkje av den grunn ha særlege reglar om drift gjennom dotterselskap.

Utvalet er etter dette vorte ståande ved at lova ikkje treng setje grenser for kva verksemd bustadbyggjelaget kan drive med, ut over kravet om at laget reelt må ha til hovudføremål å skaffe og forvalte bustader for medlemmene.

7.3.3 Særleg tilrettelegging for visse slag verksemd?

Sjølv om lova ikkje skal ha noka opprekning av kva typar verksemd bustadbyggjelaget kan drive med, må det vurderast om ein i lova bør leggje tilhøva spesielt til rette for visse typar verksemd.

I dag er det gjeve detaljerte reglar om korleis bustadbyggjelaget skal skaffe nye bustader på vegner av andelseigarane. Reglane går fram dels av bustadbyggjelagslova, dels av burettslagslova. Iallfall dei seinare åra har oppfatninga vore at desse reglane ikkje er til hinder for at bustadbyggjelaget kan bruke andre modellar for utbygginga, til dømes slik at andelseigarane får fastprisavtalar om nye burettslagsbustader, eller at eit bustadbyggjelag kan byggje eigarseksjonar for eiga rekning og avhende dei med seljaransvar. Utvalet gjer framlegg om endringar i utbyggingsmodellen; det skal omtalast under 7.4. Endringane inneber at reglane om utbygging for burettslag blir samla i burettslagslova, og at reglane skal gjelde både for bustadbyggjelag og for andre utbyggjarar. Ein særleg regel for bustadbyggjelag skal hindre at bustadbyggjelaga held fram med å bruke den forma at laget står for bygginga som uoppseieleg representant (fullmektig) for andelseigaren.

Ut over dette meiner utvalet at det ikkje trengst særlege reglar for korleis bustadbyggjelag skal skaffe bustader til medlemmene. Laget kan byggje bustader for eiga rekning eller gjennom dotterselskap, og laget kan bruke burettslagsforma eller andre eigeformer for bustadene. Laget kan kjøpe bustader for vidaresal, og laget kan byggje eller kjøpe bustader for utleige til andelseigarane. Vedtektsfesting av forkjøpsrett til andelar i tilknytte lag er òg ein måte å skaffe andelseigarane bustad på. Bustadbyggjelaget bør stå fritt til å velje den forma for bustadskaffing som andelseigarane er best tente med til kvar tid.

Når det gjeld forvaltningsoppgåvene, kan ein sjå særreglane om varig forretningsførsel for tilknytte burettslag i den første perioden etter stiftinga som ei særleg tilrettelegging for bustadbyggjelaget. Elles må også denne delen av verksemda drivast etter same reglar som for andre. Mandatet for utvalet omfattar ikkje skatte- og avgiftsspørsmål. På bakgrunn av synspunkt som har vore framme i ordskiftet om forretningsføraravtalane om meirverdiavgift på forvaltningstenestene, vil utvalet peike på at forvaltninga for tilknytte burettslag har nøyaktig same kooperative karakter sjølv om ein endrar oppseiingsreglane: Det er framleis tale om samhandel mellom bustadbyggjelaget på den eine sida og medlemmer av bustadbyggjelaget, organiserte i burettslag, på den andre.

Ein særleg regel om at bustadbyggjelaget kan medverke til omsetning av andelar i tilknytte burettslag utan eigedomsmeklingsløyve, går i dag fram av eigedomsmeklingslova § 2-1 tredje ledd. Utvalet gjer framlegg om at den regelen blir ståande, og da skulle det ikkje vere bruk for eigne reglar om dette i ei ny lov om bustadbyggjelag. Ut frå det synet utvalet har på grensene for verksemda i laget, jf. 7.3.2, er det ikkje tvil om at laget også kan drive ordinær eigedomsmekling etter reglane i eigedomsmeklingslova. Ein annan særregel i eigedomsmeklingslova § 2-1 andre leddet om at bustadbyggjelag i særlege tilfelle kan få løyve til drive eigedomsmekling, utan å måtte drive verksemda gjennom eige selskap, bør òg bli ståande, slik utvalet ser det.

Utleige av bustader til andelseigarane kan laget drive med på grunnlag av den vanlege husleigelovgjevinga. Dersom bustadbyggjelaga ønskjer å utvikle nye modellar, til dømes med sterkare oppseiingsvern og meir medverknad frå leigarane i styringa av eigedommen, kan det gjerast innafor gjeldande lovgjeving. Etter husleigelova frå 1999 er det berre stat, fylkeskommune og kommune som i eigenskap av utleigarar kan krevje lån frå leigaren som vilkår for leigeretten, og da berre ved utleige av spesialbustader (§ 11-1 tredje ledd, jf. § 3-7). Dersom ein ønskjer at andre utleigarar i spesielle tilfelle skal kunne ta imot lån, er det noko som bør greiast ut i høve til også andre enn bustadbyggjelaga, og utvalet ser ikkje grunn til å gå nærare inn på spørsmålet. Utvalet gjer ikkje framlegg om særlege reglar for utleigeverksemd i bustadbyggjelaget.

7.3.4 Sparing og finansieringsverksemd

I dag følgjer det av bbl. § 1 at bustadbyggjelaget kan ha som tilleggsføremål «å motta til forvaltning sparemidler fra andelseierne i samsvar med bestemmelser gitt av Kongen». I forskrift 28. august 1961 (med endringar seinast frå 29. desember 1993) er det gjeve nærare føresegner om sparinga, mellom anna om sikring av midlane. Når det gjeld plasseringa av midlane, går det fram at dei ved sida av plassering i bank eller visse typar obligasjonar kan nyttast til «utlån til formål innenfor boligsamvirket, herunder også til andelseierne enkeltvis». Utlåna skal vere sikra med pant eller garanti etter nærare reglar.

Føresegna i bbl. § 1 samanhalden med forskrifta har vore oppfatta som ein sjølvstendig heimel til å ta i mot spareinnskot og å drive med utlån (finansieringsverksemd) innafor visse rammer, utan hinder av lovgjevinga om bank- og finansieringsverksemd. Hovudregelen er at bankar har einerett til å ta imot innskot frå ein ubestemt krins av innskytarar, og at medverknad til finansiering av anna enn eiga verksemd, typisk ved utlån, er finansieringsverksemd som krev løyve etter lovgjevinga om bankar, forsikringsselskap eller finansieringsverksemd. Etter EØS-avtalen må norsk lovgjeving tilpassast fleire EU-direktiv om spare- og finansieringsverksemd.

I NOU 1998:14 Finansforetak m.v. har Banklovkommisjonen gjort utførleg greie for dei spørsmåla som her er nemnde, og utvalet viser til den utgreiinga. Fleirtalet i Banklovkommisjonen gjer framlegg om at samvirkelag og bustadbyggjelag kan ta imot innskot frå medlemmene «for å finansiere lagets virksomhet når ikke annet følger av lov» (utkastet § 2-10). Det sistnemnde atterhaldet om at anna kan følgje av lov, er grunngjeve med at bustadbyggjelag etter bbl. § 1 kan ta imot spareinnskot utan at det er sett noko vilkår om at midlane skal brukast til å finansiere eiga verksemd. Etter lovutkastet frå kommisjonen skal det vere «etablert betryggende sikkerhet for innskuddene»; Kredittilsynet skal gje forskrifter og føre tilsyn med verksemda.

I dag er det berre OBOS av bustadbyggjelaga som tek imot spareinnskot frå medlemmene. OBOS låner òg ut midlar, både av spareinnskota og av midlar som laget forvaltar for tilknytte burettslag, og dessutan delvis av innlånte midlar. Laget vart i 1998 pålagt å søkje om konsesjon til å drive finansieringsverksemd.

Det har vore vanleg for samvirkeføretak av fleire slag, både her i landet og i andre land, å ta imot spareinnskot frå medlemmene. Dette var ein måte å finansiere verksemda på i tider da kredittstellet var dårlegare utbygt, men også i seinare tid har ein hatt periodar der tilgangen på kreditt har vore avgrensa. Bruken av midlane har skifta med organiseringa av samvirket, også innafor bustadsamvirket. I land der samvirketiltaka driv mykje med utleige til medlemmene, kan midlane brukast til å byggje for eiga rekning. Etter den svenske og norske modellen for bustadsamvirket har midlane formelt vore lånte ut til burettslaga som sjølvstendige rettssubjekt.

Utvalet peiker på at det å ta imot spareinnskot frå medlemmene ikkje er nokon viktig del av verksemda i bustadsamvirket i dag. OBOS står i ei særstilling, men det laget kan no drive verksemda innafor dei reglane som gjeld for andre institusjonar som tek mot spareinnskot. Ein kan òg tenkje seg at fleire bustadbyggjelag går saman om større institusjonar som kan ta imot spareinnskot. Til samanlikning kan nemnast at det er skipa ein bank til å ta over spareverksemda i det svenske HSB, slik det er nemnt under 4.4.3.

Det er likevel grunn til å halde på den ordninga at bustadbyggjelag kan ta imot spareinnskot. Kredittilgangen kan endre seg, og det er godt i samsvar med tanken om samvirketiltak som sjølvstendige og medlemskontrollerte alternativ til andre aktørar på marknaden (sjølvhjelpstanken, om ein vil), at medlemmene kan vere med og finansiere verksemda. Men innskota må vere friviljuge, og det må vere klåre skilje mellom innskot av eigenkapital (ansvarskapital) og spareinnskot. Retningslina bør vere at spareinnskot i eit bustadbyggjelag er sikra like godt som spareinnskot i ein bank. Utvalet er ikkje samd med Banklovkommisjonen når det i avsnitt 6.6.1 i NOU 1998:14 heiter at omsynet til innskytarane har mindre vekt i bustadbyggjelag enn i bank, og at innskytarane som plasserer midlar utanom banksystemet, må seiast å ha akseptert ein større risiko.

Framlegget frå Banklovkommisjonen er som nemnt avgrensa til å gjelde innskot som skal brukast til å finansiere verksemda i laget. Utvalet ser det slik at lån til tilknytte burettslag reelt er ei finansiering av verksemda i bustadbyggjelaget, men for å sleppe tvil om dette, gjer utvalet framlegg om at det blir teke inn ein særleg heimel i ei ny lov om bustadbyggjelag for at laget kan ta imot spareinnskot frå medlemmene, utan avgrensing av føremålet. Det kan òg vere greitt at regelen om spareinnskot finst i lova om bustadbyggjelag. Dei nærare reglane om sikring av midlane må gjevast i forskrift, og Kredittilsynet bør føre tilsyn med spareverksemda.

Når det gjeld utlån frå bustadbyggjelaget, anten det er sparemidlar, midlar som laget forvaltar for burettslag, eller eigne midlar, bør hovudregelen vere at slik verksemd følgjer dei vanlege reglane for finansieringsverksemd. Laget bør likevel kunne låne ut midlar til dotterselskap, til tilknytte burettslag og andre føretak som laget er forretningsførar for. Unntaksregelen i lov om finansieringsvirksomhet § 1-3 første ledd nummer 5 om utlån til føretak der utlånaren har «betydelig eierinteresse», dekkjer ikkje fullt ut behovet for bustadbyggjelag. Dels har bustadbyggjelaget ikkje eigarinteresse i tilknytte burettslag, dels bør lån kunne gjevast til andre føretak bustadbyggjelaget er forretningsførar for. Den nemnde unntaksregelen har òg snevre grenser for innlån til føretaket. Utvalet legg til grunn at eit avgrensa unntak for bustadbyggjelag til slik finansiering kan godtakast i høve til EØS-reglane så lenge styresmaktene kan fastsetje nærare vilkår for å ta imot desse innskota. Utvalet viser til framstillinga i NOU 1998:14 avsnitt 6.3 om desse spørsmåla.

Utvalet er kjent med at det har vore reist spørsmål om tilhøvet til EØS-reglane der eit samvirkelag skal drive både med sparing og utlån. Desse spørsmåla må avklårast av andre, men utvalet peiker på at det kan vere grunn til å vurdere om ein skal prøve å få til unntak frå desse reglane dersom dei kjem i vegen for tenlege ordningar innafor bustadsamvirket. Etter lovutkastet frå utvalet må dei nærare grensene trekkjast opp i forskriftene som skal gjevast.

7.4 Plan- og byggjeprosess

7.4.1 Dagens utbyggingsmodell

Det er gjeve eit oversyn i 3.3.1 over reglane i burettslovene om bygging av nye bustader. Mesteparten av bygginga i bustadsamvirket har tradisjonelt skjedd for burettslag, og eit særpreg ved reglane er at bustadbyggjelaget formelt byggjer på vegner av eit burettslag der andelane seinare skal overtakast av andelseigarar i bustadbyggjelaget. Ei slik ordning skal ivareta fleire omsyn: Kvart prosjekt skal gjennomførast for ei gruppe andelseigarar til sjølvkost, utan forteneste for bustadbyggjelaget ut over vanleg forteneste på dei tenestene som blir ytte. Risikoen for bustadbyggjelaget skal avgrensast; finansieringa av byggjeprosjektet skjer dels ved byggjelån som burettslaget svarar for, dels ved innskot frå bustadinteressentane, og det er burettslaget som er part i avtalar med entreprenørar og leverandørar. Byggjeprosjektet skal styrast effektivt; som einaste andelseigar i burettslaget i byggjeperioden har bustadbyggjelaget siste ordet i alt som skal avgjerast i byggjesaka, sjølv om bustadinteressentane er representerte i styret i burettslaget.

Ein kan seie at utbyggingsmodellen har verka etter føremålet. Det er reist ei mengd bustader etter denne modellen, i all hovudsak utan store vanskar eller tap for andelseigarane. Likevel har dagens utbyggingsmodell nokre veike sider, og utvalet meiner det er grunn til å prøve å finne betre løysingar. Særleg er det eit paradoks at dei som skaffar seg ny bustad gjennom bustadsamvirket, i dag på somme punkt står formelt svakare enn dei som elles kjøper eller får bygt bustad. Det har samanheng med at avhendingslova frå 1992 ( avhl.) og bustadoppføringslova frå 1997 ( buofl.) ikkje gjeld for avtalane i bustadsamvirket. I bustadsamvirket har det i fleire samanhengar vore teke til orde for at desse lovene også blir gjorde gjeldande for den kooperative utbygginga.

Kanskje den viktigaste innvendinga mot reglane i burettslovene om bygging av nye bustader er at dei er kompliserte og lite gjennomsiktige. Avtalen mellom bustadbyggjelaget og dei som skal ta over bustadene, svarar ikkje til kjende avtaletypar som kjøp og entreprise. Rettsforholdet mellom burettslaget og bustadinteressentane er formelt både selskapsrettsleg og husleigerettsleg. Når bustadinteressentane tek over andelane i burettslaget, blir dei sitjande med forvaltninga av eit partsforhold til entreprenørar og andre utan at dei tidlegare har hatt kontrollen med val av medkontrahent eller utviklinga av avtaleforholdet.

Utvalet innser at utbyggingsmodellen må bli meir komplisert enn elles der den formelle eigaren av bustadene skal vere eit burettslag, medan bustadene reelt skal tilhøyre andelseigarane. Burettslaget blir ein ekstra part i prosessen. Noko av den same spenninga har ein for avtalar om nye eigarseksjonar, i og utafor bustadsamvirket: Sjølv om det er ein avtale mellom kvar kjøpar eller byggherre på den eine sida og seljaren eller entreprenøren på den andre, er det mangt i byggjesaka som kjem fleire bustader ved, og der den einskilde ikkje kan handle som avtalepart på eiga hand. Det er ei følgje av at bustadene ligg på same eigedommen og skal forvaltast i fellesskap.

7.4.2 Framlegg til ny utbyggingsmodell for burettslagsbustader

7.4.2.1 Avtalen med forbrukaren

Hovudsynspunktet attom framlegget til ny utbyggingsmodell er at den som gjer avtale om ny burettslagsbustad, skal ha det vernet som følgjer av bustadoppføringslova eller avhendingslova, slik han ville ha hatt om det galdt ein eigarseksjon eller ein einebustad. Krav mot utbyggjaren bør kunne gjerast gjeldande av andelseigaren sjølv eller av burettslaget; det siste er aktuelt der det gjeld krav som knyter seg til fellesareal eller fleire av bustadene.

Den som skal bli andelseigar i burettslaget etter den nye modellen, skal her omtalast som forbrukaren, slik ordbruken er i bustadoppføringslova òg.

Avtalen om ny bustad bør gjelde overføring av ein andel i eit burettslag. Reelt er det eit kjøp, på same måte som når ein avtale om ny eigarbustad omfattar grunnen òg (buofl. § 1 første ledd bokstav b), men i bustadoppføringslova er ikkje avtalen omtala som ein kjøpsavtale. Avtalen skal innehalde opplysningar om fellesgjeld i burettslaget, innskot og kontantvederlag - etter same mønster som avtalar om brukte burettslagsbustader. Blir avtalen gjord før bustaden er ferdig, er det bustadoppføringslova som regulerer forholdet mellom partane. Blir avtalen gjord seinare, gjeld avhendingslova. Slik er det for avtalar om eigarseksjonar og einebustader òg.

Overføring eller teikning av andel i burettslaget bør reknast som heimelsoverføring. Det inneber mellom anna at forskot på vederlag berre kan krevjast mot garanti frå bank e.l. før andelen er overført (og burettslaget har heimel til grunnen som festar eller eigar).

Etter bustadoppføringslova kan forbrukaren etter nærare reglar krevje endringar av arbeidet i dei tilfella der bustaden ikkje er ferdig (buofl. § 9). Det er mest aktuelt for innvendig arbeid i bustaden; omsynet til dei andre forbrukarane set grenser for kva endringar som kan krevjast i fellesareal. Forbrukaren kan krevje at det blir stilt garanti for oppfyllinga av avtalen (§ 12). Kan bustaden ikkje overtakast i tide, kan forbrukaren krevje dagmulkt (§ 18), eller han kan heve avtalen (§ 20). På desse punkta har forbrukaren ei klårare og betre rettsstilling enn etter gjeldande burettslovgjeving. Har bustaden manglar, kan forbrukaren krevje retting, prisavslag, heving eller heving (§§ 32-35). Her blir rettsstillinga meir oversiktleg ved at krava kan rettast mot utbyggjaren, medan forbrukaren i dag i prinsippet har krav berre mot burettslaget.

Utvalet reknar med at vederlaget normalt kjem til å bli avtala som ein fast pris etter den nye modellen. Det er det vanlege for andre avtalar om bustader som ikkje er ferdige på avtaletida. Bustadoppføringslova hindrar i og for seg ikkje avtalar om oppføring av bustad på rekningsbasis, det vil seie slik at forbrukaren skal betale for dei materialane og det arbeidet som trengst for å føre opp bustaden, men slike avtalar er heilt uvanlege anna enn for delentreprisar. Utvalet har vurdert om lova bør ha eit påbod om fast pris, slik at vederlaget kan endrast berre på grunn av prisstiging, endringsarbeid m.m. Særleg der dei utførande ikkje har avtale direkte med forbrukaren, men med utbyggjaren (eventuelt gjennom burettslaget), slik det oftast vil vere for burettslagsbustader, kunne gode grunnar tale for eit slikt påbod. På den andre sida ville ein slik særregel for burettslagsbustader innebere at rammene vart trongare her enn for andre bustadformer, og det bør ein unngå. Utvalet er under tvil vorte ståande ved at lova ikkje bør innehalde eit slikt påbod.

Der avtalen blir gjord etter bustaden er ferdig, gjeld avhendingslova. Utvalet gjer framlegg om at avhendingslova skal gjelde for avtalar om ferdige burettslagsbustader, både nye og brukte. I avhendingslova er det nokre særreglar for avtalar om ny bustad, mellom anna slik at lova generelt ikkje kan fråvikast til skade for forbrukaren. Etter avhendingslova er det ikkje noko krav om at det blir stilt garanti for oppfyllinga av avtalen. Reglane blir med andre ord ulike på det punktet alt etter om bustaden er ferdig på avtaletida eller ikkje. Men slik er det for avtalar om andre bustader enn burettslagsbustader òg.

7.4.2.2 Part på utbyggjarsida

Etter den modellen som utvalet gjer framlegg om, er det meininga at forbrukaren skal ha ein medkontrahent på utbyggjarsida. Det kan vere bustadbyggjelaget, eit dotterselskap av bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar.

Bustadbyggjelaget kan velje å byggje bustadene for eiga rekning. I så fall er bustadbyggjelaget part i avtalar med konsulentar, entreprenørar osb. Eigedommen kan i slike tilfelle førast over til burettslaget når det passar, gjerne i samband med at forbrukarane skal ta over andelane, og burettslaget treng ikkje stiftast før heller. I slike tilfelle er bustadbyggjelaget part i avtalen med forbrukaren. Forbrukaren kan rette sine krav etter avtalen mot bustadbyggjelaget, men etter bustadoppføringslova og avhendingslova kan forbrukaren dessutan gjere krav gjeldande mot bakre ledd, til dømes ein entreprenør som har ført opp bustadene for bustadbyggjelaget.

Vil bustadbyggjelaget avgrense risikoen ved byggjeverksemda, kan bygginga skje for eit dotterselskap, anten eit dotterselskap som er skipa for det einskilde prosjektet, eller eit dotterselskap for alle byggjeprosjekt. I så fall er det nok mest praktisk at dotterselskapet er part i avtalen med forbrukaren. Det kan skje at eit slikt dotterselskap har liten eigenkapital, men det er ikkje noko spesielt for desse avtalane. Dei reglane som skal verne forbrukaren her, er reglane om garanti etter bustadoppføringslova og vanlege reglar om eigenkapital i aksjeselskap.

Mest aktuelt er det nok at burettslaget blir stifta tidleg, gjerne i samband med tomtekjøp for å sleppe dokumentavgift for fleire overføringar av eigedommen. Einaste andelseigar i burettslaget i byggjetida kan vere bustadbyggjelaget (eller eit dotterselskap). Bygginga skjer i tilfelle på ein eigedom som tilhøyrer burettslaget. Part i avtalen med forbrukaren blir likevel bustadbyggjelaget (eller eit dotterselskap). Avtalar med eit burettslag om seinare teikning av andel er ikkje bindande etter utkastet, og burettslaget kan ikkje ta imot innskot av andre enn andelseigarar. I og med at bustadbyggjelaget (eller dotterselskapet) i alle høve blir ansvarlege etter bustadoppføringslova i høve til forbrukaren, kan det sikkert vere det greiaste at bustadbyggjelaget (eller dotterselskapet) - ikkje burettslaget - er part i avtalar med konsulentar og entreprenørar. Skulle ein ønskje å ha burettslaget som part, kanskje av omsyn til ansvarsavgrensinga, kan burettslaget gjere krav gjeldande mot konsulentar og entreprenørar på grunn av mishald, også etter at forbrukarane har teke over andelane. Men bustadbyggjelaget er likevel ansvarleg etter bustadoppføringslova i høve til forbrukarane. Ein kan nok finne grunnlag for regresskrav mot konsulentar og entreprenørar dersom bustadbyggjelaget i dette tilfellet må dekkje til dømes eit mangelskrav, men situasjonen er meir oversiktleg dersom bustadbyggjelaget er part i avtalane med konsulentar og entreprenørar.

7.4.2.3 Bruk av burettslagsforma for andre enn bustadbyggjelag

I dag er hovudregelen at berre bustadbyggjelag kan nytte den særlege modellen med «kontorstifting» av burettslag der bustadbyggjelaget er einaste andelseigar i byggjetida. Med unntak for nokre reglar om at ein kommune eller særleg institusjon kan vere einaste andelseigar i byggjetida, må burettslag elles stiftast ved at andelseigarane kjem saman og stiftar laget. Meininga er da at laget skal ha så mange andelar som det skal vere bustader i laget. At alle andelseigarane er med på stiftinga, er ikkje praktisk anna enn i tilfelle der laget skal ta over eksisterande bygg, til dømes etter bruk av kommunal forkjøpsrett til ein leigegard.

Det hender visst at andre utbyggjarar nyttar burettslagsforma, helst da på det viset at det blir teikna tre andelar av stråpersonar, og at talet på andelar blir utvida etter kvart som bustadene blir selde. Ein slik framgangsmåte ligg på sida av det som var tanken attom reglane.

Ved nokre høve har ein drøfta spørsmålet om å opne for at andre enn bustadbyggjelag skal kunne byggje ut gjennom burettslag. Reglar om at ein kommune eller ein «institusjon eller sammenslutning med særlige oppgaver innen boligsektoren» - med samtykke frå departementet - kan eige alle andelar i byggjetida, kom inn i lova i 1977 og 1981. Elles har ein vore skeptisk til slike ordningar. Bakgrunnen for skepsisen har vore at utbyggingsmodellen gjev utbyggjaren stor innverknad, og den innverknaden kan ein ikkje utan vidare forsvare å gje til utbyggjarar som ikkje har den same medlemskontrollen som bustadbyggjelaget.

Etter utkastet her ligg vernet for forbrukarane meir i avtalane og forbrukarlovgjevinga enn i medlemskontrollen gjennom bustadbyggjelaget. Utvalet meiner at det da bør opnast for at andre utbyggjarar kan nytte burettslagsforma på same måten som bustadbyggjelaget. Når ein først meiner at burettslaget er ei tenleg eigeform for bustader som det er bruk for ved sida av andre eigeformer, er det uheldig dersom andre utbyggjarar enn bustadbyggjelag ikkje skal kunne velje denne forma. Utvalet gjer derfor framlegg om at alle som skal stå for erverv eller oppføring av bustader for burettslaget, skal kunne eige alle andelar i byggjetida.

7.4.2.4 Bruksrett og overføring av andelar i burettslaget

Ei byggjesak kan strekkje seg over lang tid, særleg der burettslaget skal ha mange bustader. Da er dei første bustadene gjerne innflyttingsklare lenge før dei siste er ferdige, og det er lite lønsamt å late dei ferdige bustadene stå tomme. Etter dagens lov er ordninga at dei som har teikna seg for bustad i prosjektet, tek på seg å leige bustad også før andelen blir overført. Før innflytting er innskotet eller noko av det betalt til burettslaget, og når slik betaling er skjedd, kan bustadinteressenten i hovudsak råde over retten til bustaden på same måte som han seinare kan for andelen, til dømes ved sal eller pantsetjing (brl. § 40). Andelane skal vere overførte til bustadinteressentane seinast atten månader etter at siste bustaden var innflyttingsklar (brl. § 8 fjerde ledd).

Når andelane ikkje kan overførast med ein gong, har det samanheng med at bustadbyggjelaget må ha kontrollen med byggjesaka. I burettslaget har kvar andelseigar ei røyst same kor mange andelar han har, og bustadbyggjelaget mistar fleirtalet straks ein andel er overført.

Nye burettslag har jamt over ikkje så mange bustader i dag som det ein ofte såg tidlegare, men framleis kan det vere bruk for å avtale innflytting før alle bustadene er ferdige. Utvalet gjer framlegg om å føre vidare regelen om at kvar andelseigar har ei røyst, og dermed er det ikkje praktisk heretter heller å overføre andelar før byggjesaka er ferdig. I slike tilfelle skal forbrukaren etter utkastet her ha ein bruksrett som svarar mest mogleg til den han kjem til å få som andelseigar, og han bør kunne råde over retten til bustaden. Eventuelt forskot på vederlaget kan bustadbyggjelaget krevje mot garanti frå bank e.l. (buofl. § 47).

I tida før andelen er overført, har ikkje andelseigaren det som kan kallast forvaltningsrettar i laget; han kan til dømes ikkje røyste på generalforsamling. Det er uheldig dersom perioden frå innflytting - gjerne kombinert med forskotsbetaling - og overføring av andelen blir for lang. Regelen etter gjeldande lov set ikkje noka effektiv grense; bustadbyggjelaget avgjer sjølv når den siste bustaden skal ferdigstillast. Utvalet har prøvt å finne ein regel som på den eine sida tek omsyn til forbrukaren, men som på den andre sida skal opne for at det kan gå ei viss tid frå første innflytting og fram til overføring av første andel. På det sistnemnde tidspunktet må byggjesaka praktisk sett vere avslutta. Utvalet er vorte ståande ved at dei som har overteke bruken av bustaden, skal ha krav på å få overført andelane seinast to år etter første bruksovertaking. Vil ein utbyggjar leggje opp byggjesaka slik at dei første bustadene er ferdige meir enn to år før byggjesaka kan avsluttast, får han heller late dei første bustadene stå tomme ei tid.

Eit anna spørsmål er kor lenge utbyggjaren kan sitje med andelane for bustader som ikkje er selde. I dag kan eit bustadbyggjelag ta inn i vedtektene for burettslaget at bustadbyggjelaget kan eige opp til tretti prosent av andelane i laget permanent. Tek det tid å få avtalar for alle bustadene, kan bustadbyggjelaget dermed velje å sitje med andelane og leige ut bustadene i staden for å selje dei med tap. Etter framlegget frå utvalet kan eit bustadbyggjelag i alle høve eige opp til tjue prosent av andelane i burettslaget permanent dersom det er vedtektsfesta, men det gjeld ikkje for andre utbyggjarar. Det er vanskeleg å setje ei absolutt grense for kor lenge utbyggjaren kan sitje med andelar; når ein slik eventuell frist nærmar seg, vil det vere kjent for eventuelle kjøparar, og det kan bli vanskeleg å oppnå normal pris på andelen. På den andre sida er det uheldig dersom ein utbyggjar blir sitjande med andelar gjennom lang tid og i realiteten driv med utleigeverksemd. Utvalet er vorte ståande ved at det ikkje treng setjast nokon frist for sal av andelane. På grunn av røystereglane er det ikkje så attraktivt å sitje att med mange andelar i laget. Det kan nok kome til å skje at ein utbyggjar sit med alle andelane i laget for ein periode og driv med utleige, eller at han blir sitjande att med ein andel eller to, men det får ein heller godta.

7.4.2.5 Innskot

Etter dagens utbyggingsmodell skal bustadinteressentane normalt betale eit innskot til burettslaget. Innskotet er reelt eigenkapital, men formelt er det eit pantesikra lån til burettslaget. Den formelle eigenkapitalen i burettslaget er svært låg til å byrje med, gjerne nokre få tusen kroner. Når burettslaget likevel er kredittverdig, må ein sjå det i samanheng med at andelseigarane har plikt til å dekkje felleskostnadene i laget, ei plikt som dei rett nok kan kome fri med seks månaders varsel. Etter kvart som felleslån blir nedbetalte, aukar eigenkapitalen i laget. Det særprega med innskotet er at kravet på attendebetaling i ein oppløysingssituasjon ikkje berre konkurrerer med andre krav, men altså også er sikra med pant i eigedommen.

Ordninga med pantesikra innskot er ein fordel for andelseigarane i burettslaget, og utvalet gjer framlegg om at innskot kan avtalast heretter òg. Utvalet har vurdert om ein burde opne for at avdrag på felleslån skulle gå til auke av innskota, slik at den eigentlege risikokapitalen for andelseigarane ikkje auka. Men ei slik ordning ville bli komplisert. Mellom anna måtte ein ha særlege reglar om at laget kunne ta opp nye felleslån som vart pantesikra på beste prioritet, framfor innskota. Utvalet gjer ikkje framlegg om endringar her.

Det kan nemnast at dei ordningane med individuell nedbetaling av felleslån som nokre bustadbyggjelag har lagt til rette for, plar innehalde element av pantesikring av innbetalingane frå andelseigarar som nyttar ordninga. Men dette er panterettar som skal hindre at risikoen blir ujamn for andelseigarane i tida fram til resten av fellesgjelda blir nedbetalt. Her er ein i praksis avhengig av avtalar med felleslångjevaren. Utvalet gjer ikkje framlegg om regulering av dette.

Innskotet får ein annan funksjon med den utbyggingsmodellen utvalet gjer framlegg om. Burettslaget kan ikkje ta mot innskot frå andre enn andelseigarar. Det vil seie at forbrukaren ikkje skal betale innskot til burettslaget før andelen er overført. Det som eventuelt skal betalast før den tid, er forskot til utbyggjaren, og forskotet skal sikrast med garanti frå finansinstitusjon. Det er utbyggjaren som avgjer om han vil betale innskot til burettslaget, slik at noko av betalinga frå forbrukaren blir vederlag for dette innskotet, eller om burettslaget skal overtakast berre med vanlege felleslån. Som nemnt reknar utvalet med at det er ein fordel for andelseigarane at mest mogleg av innbetalinga blir rekna som eit pantesikra innskot, og dermed vil nok utbyggjaren i eiga interesse velje ei slik ordning.

7.4.3 Sjølvkost

Det er nemnt under 3.3.3 at utbygginga gjennom burettslag tradisjonelt har skjedd til sjølvkost, på det viset at utbygginga har skjedd for burettslagets rekning. Bustadbyggjelaget kan ikkje leggje inn forteneste anna enn på dei tenestene som blir ytte til burettslaget, eventuelt også på tomta. Overskridingar av byggjebudsjettet har gått ut over bustadinteressentane; på den andre sida har dei òg hatt vinsten ved innsparingar.

Utvalet har under 4.3.6 peikt på at eit slikt sjølvkostprinsipp ikkje er noka nødvendig følgje av samvirkeforma. I andre samvirkeføretak er det vel så vanleg at samhandelen med medlemmene skjer til «dagens pris», og at delar av overskotet blir ført attende til medlemmene i høve til samhandelen.

Det er ulemper med den prissetjinga som har vore vanleg i bustadsamvirket til no. Særleg kan det kritiserast at bustadinteressentane sit med den økonomiske risikoen for overskridingar av byggjebudsjettet når det er bustadbyggjelaget som har den fulle kontrollen over både budsjetteringa og byggjesaka. Den økonomiske risikoen bør liggje hos den som tek avgjerdene. Samtidig kan det reisast innvendingar mot at svært store vinstar somtid går til nokre få einskildmedlemmer. Førebuinga av nye byggjeprosjekt tek tid, og marknadsprisane kan gå både opp og ned etter at bustadbyggjelaget har lagt ned midlar i tomter og planlegging. Ein har hatt døme på at andelseigarar i bustadbyggjelaget har teikna seg for bustader etter eit sjølvkostprinsipp for deretter å selje bustadene vidare straks med høg forteneste. Bustadbyggjelaget har altså ikkje fått vinsten ved marknadsutviklinga. Der utviklinga har gått andre vegen, har bustadbyggjelaga av og til måtta ta tap fordi ingen vil teikne seg til prisar som dekkjer kostnadene. Avsetningar til risikofond og til forsikringar mot tap på uselde bustader, der marknaden har gjeve rom for det, har i nokon grad motverka denne asymmetrien.

Med den utbyggingsmodellen utvalet gjer framlegg om, der andelane i burettslaget reelt blir selde frå bustadbyggjelaget til forbrukarane, kan bustadbyggjelaget setje prisen som det vil. Det er ikkje noko i vegen for å rekne inn ei forteneste der det er mogleg. Framlegget har likevel ikkje noko påbod om korleis bustadbyggjelaget skal kalkulere, og det er ikkje noko i vegen for at dei laga som ønskjer det, kan halde fram med å ta ein pris som berre dekkjer kostnadene.

Framlegget frå utvalet inneheld heller ikkje noko påbod om at det skal avtalast ein fast pris i høve til forbrukarane, jf. det som er sagt om dette under 7.4.2.1. Slik sett kan det framleis byggjast etter eit rekningsprinsipp. Dei uheldige sidene med dette blir noko mindre ved at forbrukarane etter bustadoppføringslova i noko større grad kan påverke byggjesaka, til dømes ved å krevje endringar av arbeidet. Viktigare er det nok at laga i lengda truleg må nytte fastprisavtalar av omsyn til konkurransen.

Laga kan - der det er rom for det - velje å tilby bustader til prisar som ligg i underkant av marknadsprisen, sjølv om dei går bort frå sjølvkostprinsippet. Men laga kan òg finne andre former for utdeling til medlemmene av delar av overskotet om dei ønskjer det.

7.4.4 Særleg om medverknad frå andelseigarane

Spørsmålet om medverknad i plan- og byggjeprosessen frå andelseigarane, og da særleg frå dei som har teikna seg som interessentar i eit byggjeprosjekt, har vore drøfta fleire gonger, mellom anna i NOU 1974:6. Ei rekkje endringar vart gjennomførte i 1977. Mellom anna vart det innført ein regel om at bustadbyggjelaget kunne vedtektsfeste ordningar med eigne utval under styret, til dømes eigne utval for planlegging og utbygging. Meininga var å styrkje deltakinga frå medlemmene. Tanken om slike formaliserte utval slo ikkje gjennom, og særregelen vart teken bort att i 1992. I 1977 vart det òg innført reglar om representasjon for bustadinteressentane i styret for det kontorstifta burettslaget (byggjestyret), om forbod mot at personar i styrande organ i bustadbyggjelaget sit i byggjestyret, og om rapportering frå byggjestyret.

Ei formalisering av medverknad frå medlemmene i planlegginga av nye bustader har, som det går fram, vist seg vanskeleg å gjennomføre. Når ein er komen så langt at det er gjort avtalar om dei nye bustadene, er planlegginga i all hovudsak ferdig. Før den tid veit ein ikkje kven skal ha dei nye bustadene. Synspunkt på kva som skal byggjast, kvar det skal byggjast og korleis, må kome fram gjennom den generelle medlemsaktiviteten i bustadbyggjelaget, ved deltaking på generalforsamling og i styringsorgan, diskusjonar i medlemsblad osb.

Utvalet ser verdien av at dei som har gjort avtale om bustad, blir haldne orienterte om byggjesaka og har innsyn i det som skjer. Inntrykket er likevel at deltakinga i byggjestyret ikkje gjev nokon sterk reell innverknad. Bustadbyggjelaget kan framleis ta alle avgjerder, anten gjennom fleirtal i byggjestyret eller som generalforsamling. I verste fall kan ein risikere at representantane for bustadinteressentane blir sitjande med eit formelt ansvar utan reell innverknad.

Etter den utbyggingsmodellen utvalet gjer framlegg om, får bustadbyggjelaget eit meir omfattande rettsleg ansvar som avtalepart. Det er da lite aktuelt å gje forbrukarane større innverknad på byggjesaka enn det som følgjer av bustadoppføringslova og avhendingslova. Utvalet vil ikkje gjere framlegg om å føre vidare ordninga med representasjon i byggjestyret. Men bustadbyggjelaget bør i eiga interesse halde forbrukarane orienterte om utviklinga i byggjesaka og trekkje dei inn der det trengst, til dømes for å ta avgjerder om endringar i prosjektet.

Utvalet ser heller ikkje tilstrekkeleg grunn til å føre vidare forbodet mot personfellesskap i byggjestyret og dei styrande organa i bustadbyggjelaget. Kontrollen med verksemda i burettslaget må i første rekkje vere ei oppgåve for revisor.

7.5 Kapitalen i bustadbyggjelaget

7.5.1 Krav til eigenkapital

Etter gjeldande bustadbyggjelagslov er det ikkje krav om minstekapital i bustadbyggjelag. Andelskapitalen utgjer summen av dei andelane som er teikna til kvar tid (bbl. § 8). Dessutan skal laget byggje opp eit reservefond som skal svare til minst halvparten av andelskapitalen og ikkje vere mindre enn 50 000 kroner (bbl. § 57). Samanliknar ein med aksjelova, er kravet der at eit aksjeselskap skal ha ein aksjekapital på minst 100 000 kroner. For allmennaksjeselskap er kravet ein million kroner. Bustadbyggjelaga varierer mykje innbyrdes både når det gjeld omfanget av verksemda og kapitalgrunnlaget, men dei fleste har ein andelskapital som er høgare enn minstekravet i aksjelova.

Verksemda i eit bustadbyggjelag fører med seg risiko. Sjølv om bygginga av nye bustader til no hovudsakleg har skjedd for rekning av dei kontorstifta burettslaga, har det vist seg at også denne delen av verksemda kan gje tap, til dømes ved at det blir lagt ned midlar i tomtegrunn og planlegging for prosjekt som ikkje let seg realisere. Forvaltninga av bustader og anna verksemd som laget driv med, er heller ikkje risikofri.

I åra rundt 1990 var det fleire bustadbyggjelag som hadde økonomiske vanskar, særleg fordi dei - som mange andre utbyggjarar - hadde investert i bustadprosjekt som ikkje let seg realisere etter planane da bustadprisane gjekk nedover. I fleire tilfelle tok bustadbyggjelaga ansvaret for tap på nye burettslagsbustader som vart ståande tomme i lang tid. Staten ytte midlar til støtte- og omstillingstiltak, og i ein rapport frå ei gruppe som førebudde utdelingane, vart det peikt på at bustadbyggjelaga for framtida bør opparbeide ein eigenkapital - i kvart lag eller i fellesskap - som står i forhold til den økonomiske risikoen som verksemda fører med seg. Seinare er det, delvis som eit ledd i omstillingstiltaka, etablert ei ordning med forsikring mot tap på nye bustader. Reelt sett er dette ei form for felles oppbygging av eigenkapital gjennom premieinnbetalingar frå dei lønsame prosjekta.

Utvalet gjer framlegg om endringar i utbyggingsmodellen som fører med seg at bustadbyggjelaget i høgare grad enn det som har vore vanleg til no, blir sitjande med ein risiko. Laget skal ha ansvar etter bustadoppføringslova eller avhendingslova, og utvalet reknar med at nye bustader heretter stort sett vil bli omsette til fast pris, ikkje etter rekningsprinsippet. Bustadbygging fører reint allment med seg ein omfattande risiko; kostnadene med kvar bustad ligg gjerne rundt ein million eller meir, og slikt som feilkalkylar, byggjefeil, mishald frå entreprenørar eller kundar og marknadsendringar kan slå ut i store summar.

Av omsyn til kreditorane og kundane, som i bustadbyggjelag stort sett er andelseigarar, bør det stillast opp eit krav om minste andelskapital. Ut frå det som er sagt om risikoen med verksemda, er det ikkje grunn til å setje kravet lågare enn for aksjeselskap, altså 100 000 kroner. Eit slikt krav kan skape vanskar ved stiftinga, for sjølv om utvalet gjer framlegg om å opne for høgare pålydande på andelane enn det som har vore vanleg til no, kan det vere vanskeleg å få teikna andelar for 100 000 alt på stiftingsmøtet. Utvalet gjer derfor framlegg om ei særleg ordning med innskot av risikokapital som kan betalast attende dersom det er rom for det, jf. 7.5.2.

7.5.2 Andelar, andelseigarar og innskotskapital

Gjeldande lov om bustadbyggjelag fastset at laget må ha minst femten andelseigarar. Pålydande på andelane skal fastsetjast i vedtektene. Fram til 1988 var det lovfesta at andelane ikkje kunne lyde på mindre enn 25 kroner og ikkje meir enn 300 kroner. Da desse grensene vart tekne ut av lova, vart det samtidig teke inn ei føresegn om at departementet kunne fastsetje rammer for pålydande, men det er ikkje gjort. I praksis er pålydande framleis lågt.

Utvalet meiner at lova bør setje grenser for pålydande på andelane. Det bør vere eit minste pålydande av omsyn både til kapitaloppbygginga i laget og til realiteten i medlemskapen. Men minste pålydande bør ikkje setjast så høgt at det hindrar laget i å vende seg til breie grupper. Utvalet er vorte ståande ved 300 kroner. Vidare bør det setjast eit høgaste pålydande for å hindre at risikokapitalen for kvar andelseigar er for høg. Utvalet gjer òg framlegg om å vidareføre regelen om at andelseigaren ikkje har krav på å få att andelssummen ved utmelding eller utestenging. Den øvre grensa kan setjast til 5000 kroner.

Andelskapitalen er bunden kapital på den måten at han berre kan setjast ned dersom det trengst for å dekkje tap som ikkje kan dekkjast på anna vis. For utdelingar til andelseigarane gjer utvalet dessutan framlegg om andre avgrensingar, jf. 7.5.4. Etter dette skulle det ikkje vere bruk for å vidareføre ei ordning med reservefond.

Ved stifting av nye lag kan det som nemnt vere vanskeleg å samle nok andelseigarar til å skaffe ein vanleg andelskapital på 100 000 med ein gong. Utvalet gjer derfor framlegg om at ein eller fleire andelseigarar kan skyte inn kapital som skal stå i same stilling som andelskapitalen, med det viktige unntaket at innskotskapitalen kan krevjast betalt attende når det er rom for det, og anna ikkje er avtala. Ein kan tenkje seg at ein kommune, ei bedrift eller andre er interesserte i å få stifta eit bustadbyggjelag, og at dei derfor kan skyte inn risikokapital på dette viset.

7.5.3 Handleplikt ved tap av eigenkapital

Utvalet gjer framlegg om at det i bustadbyggjelag på same vis som i aksjeselskap skal gjelde eit krav om eigenkapital som til kvar tid er forsvarleg ut frå risikoen ved og omfanget av verksemda. Blir kapitalen lågare enn forsvarleg, skal styret kalle inn generalforsamlinga og gjere framlegg om tiltak for å betre stoda. Finn ein ikkje tenlege løysingar, skal styret gjere framlegg om å leggje ned laget. Reelt er det tale om ei presisering av den allmenne aktsemdplikta som styret har.

7.5.4 Avgrensa rente, utdeling og felleskapital

Det går fram under 4.3.5 at ein i samvirkelag gjerne har lagt til grunn at utdeling til medlemmene skal skje på grunnlag av samhandel med laget, og det berre kan gjevast avgrensa rente på innskot i laget. Avgrensa rente inneber at laget ikkje gjev resultatavhengig utbyte på innskoten kapital. Vidare går det fram under 4.3.10 at det er eit særpreg ved samvirkeforma at medlemmene får glede av den kapitalen som er samla opp i laget, utan å måtte «kjøpe seg inn».

I bustadbyggjelag er det ingen tradisjon for utdeling av midlar til medlemmene. I gjeldande lov finn ein korkje forbod mot eller nærare regulering av slik utdeling. Medlemsfordelane har først og fremst lege i rimelege nye bustader, bruk av forkjøpsrett til brukte bustader og rimeleg forvaltning av tilknytte burettslag. Utvalet har under 7.4.3 mellom anna peikt på at andelseigarar somtid har teke ut høge vinstar ved sal av bustader som er tildelte på grunnlag av eit sjølvkostprinsipp.

Utvalet meiner at bustadbyggjelaga sjølve bør kunne fastsetje kva form medlemsfordelane skal ha. Ei ny lov bør ikkje hindre at dei økonomiske fordelane framleis blir tekne ut gjennom rimelege bustader og tenester. Samtidig bør lova leggje til rette for at laga kan velje andre løysingar, ved direkte utdelingar på grunnlag av samhandel med laget. I den samanhengen bør lova setje grenser for kor mykje av overskotet som kan delast ut. På det viset kan ein motverke at dei som er medlemmer på eit gjeve tidspunkt, tek ut for mykje av det som er samla av kapital i tidlegare år, og som ut frå føremålet med laget skal kome seinare medlemsgenerasjonar til gode.

Som andre samvirkelag samhandlar bustadbyggjelag med medlemmene. Blir prisane på varer og tenester sette uforsvarleg lågt, kan det tappe laget på same måte som uforsvarlege utdelingar. Særleg kan det i dag vere ein fare for at dei av andelseigarane som bur i tilknytte burettslag, gjennom instruksar på generalforsamling eller styresamansetjing får fastsett låge prisar på forvaltningstenestene. Ei ny lov bør derfor ha ein regel om prising som er forsvarleg, og som ikkje er i strid med forbodet mot misbruk av fleirtalsmakt.

Utvalet peiker på at det er i samsvar med tanken attom samvirkeforma at det blir bygt opp ein felleskapital i laget. Meininga er at medlemmene skal nyte godt av denne felleskapitalen gjennom rimelege varer og tenester eller ved attendeføring av delar av driftsoverskotet, men ikkje at medlemmene på eit tilfeldig tidspunkt skal ta ut maksimalt av økonomiske fordelar.

7.5.5 Omsetjelege eigenkapitalinnskot

Det er nemnt under 4.3.10 at den manglande tilgangen på risikovillig kapital kan vere ei veik side ved samvirkeforma, i og med at samvirkeføretak ikkje kan tilby eigarane høg avkasting på kapitalinnskot. I nokre tilfelle har ein prøvt å bøte på dette. I sparebankane, som ligg samvirkeforma nær i organisasjon, har ein ei ordning med forrenta tilskot til grunnfondet, og i Sverige kan økonomiske foreiningar hente inn förlagskapital. Utvalet skal kort omtale desse ordningane.

Ein sparebank kan etter sparebanklova § 2 ikkje stiftast med eit grunnfond på mindre enn fem millionar euro. Banken kan dessutan utferde omsetjelege grunnfondbevis med representasjonsrett i forstandarskapet. Forstandarskapet i ein sparebank blir elles valt av innskytarane og av det offentlege (kommunestyre, fylkesting). I tillegg skal dei tilsette vere representerte. Er det utferda grunnfondsbevis, skal innehavarane av dei velje fjerdeparten av forstandarskapet.

Årleg rente på grunnfondsbevisa blir fastsett av forstandarskapet og kan berre delast ut av overskotet for siste rekneskapsåret. Vedtak om å betale attende grunnfondsbevis blir ikkje gyldig utan samtykke frå Kongen. Det er gjeve detaljerte forskrifter om grunnfondbevis, mellom anna slik at fleire av reglane i allmennaksjelova skal gjelde tilsvarande. Sparebankane kan også ta opp lån i form av ansvarleg lånekapital; det vil seie at kravet på attendebetaling står attende for andre krav mot banken. Til slik ansvarleg lånekapital er det ikkje knytt representasjon i forstandarskapet.

Svenske økonomiske foreiningar, som svarar til norske samvirkeføretak, kan vedtektsfeste ei ordning med förlagskapital. Innskotet av slik kapital gjev rett til innverknad og innsyn i foreininga. For innskotet skal det utferdast eit omsetjeleg bevis. Vilkåra for utdeling til innehavaren av beviset er fastsett på førehand, og er ikkje avhengig av årsresultatet. Bindingstida på innskotet er fem år, og krav om attendebetaling skal varslast to år i førevegen. Krav på förlagskapital står attende for andre krav mot foreininga.

Utvalet peiker på at det kan reisast prinsipielle innvendingar mot å gje kapitalinnskytarar avkasting i høve til innskotet og innverknad på avgjerder i eit samvirkelag. I samvirkeprinsippa er det særleg nemnt at mellom anna innhenting av kapital utafrå skal skje «på vilkår som sikrar den demokratiske kontrollen til medlemmene og tar vare på sjølvstyret til samvirket».

Det er vanskeleg å seie kor stor interesse det ville vere for innskot av same type som tilskota til grunnfondet i sparebankane. Sparebankane er føretak som driv ei sterkt regulert verksemd med høg grad av offentleg tilsyn. Slik er det ikkje i bustadbyggjelag. Ordninga med grunnfondbevis er òg detaljregulert av styresmaktene. Det er vidare tale om innskot som i prinsippet ikkje skal betalast attende; det er permanente tilskot til eigenkapitalen. I samvirkesamanheng kan det vere vanskeleg å tenkje seg at ein permanent skal ha ei gruppe med innskytarar som ikkje er deltakarar i verksemda.

Utvalet har etter dette ikkje funne grunn til å ta med reglar om innskot av det slaget som her er omtala.

7.6 Forvaltning av midlar for burettslag

Det har vore vanleg at bustadbyggjelaget som forretningsførar har hatt ei felles forvaltning av pengar som tilhøyrer dei tilknytte burettslaga. Midlar som tilhøyrer frittståande burettslag som bustadbyggjelaget er forretningsførar for, har nok til dels vore forvalta på same måten. Der bustadbyggjelaget er forretningsførar for stiftingar, gjeld det særlege reglar i stiftingslova om plikt til særskild forvaltning.

I og med at forretningsføraravtalen med dei tilknytte laga stort sett har vore uoppseieleg og dessutan inngått på eit tidspunkt da bustadbyggjelaget er einaste andelseigar i burettslaget, har det oppstått spørsmål om i kva grad burettslaget kan motsetje seg felles forvaltning, til dømes ved å krevje at pengar blir sette inn på særleg konto i ein bank. Oppfatninga har vore at burettslaget på grunnlag av forretningsføraravtalen har måtta finne seg i felles forvaltning av midlar som trengst til den daglege drifta og til betaling av vanlege låneterminar, medan burettslaget sjølv kan ta avgjerd om plassering av «sparemidlar» .

I store bustadbyggjelag fører forvaltninga med seg omfattande likvide midlar. Det har samanheng med at husleige blir betalt på forskot kvar månad, medan til dømes låneterminar forfell sjeldnare. Burettslaga har òg gjerne bygt opp avsetningar til vedlikehald o.l.

Fellesforvaltninga, eller «mellomrekninga», har ført med seg fordelar for både bustadbyggjelag og burettslag. Bustadbyggjelaget har plassert overskotslikviditeten i nye prosjekt eller har lånt ut midlar til burettslag til dømes i samband med rehabilitering. Bustadbyggjelaga har kunna gje burettslaga minst like god rente på inneståande midlar som dei ville ha fått ved alternativ plassering; samtidig har bustadbyggjelaget og burettslag kunna låne midlar til lågare rente enn hos andre. Bustadbyggjelaget har kunna rekne ein rentemargin til seg sjølv ved utlån av midlane.

Ulempa med mellomrekningsordninga har først og fremst vore at burettslaget sit berre med eit usikra krav mot bustadbyggjelaget. Alt i 1977 vart det innført ein heimel i bbl. § 16 for å gje forskrifter om forvaltninga av midlar for burettslaga, men slike forskrifter er ikkje gjevne. Da den økonomiske situasjonen vart vanskelegare på slutten av 1980-talet, gjekk NBBL inn for å avvikle mellomrekningsordninga i medlemslaga. Da eit stort bustadbyggjelag fekk tvangsakkord tidleg på 1990-talet, var dei usikra mellomrekningsmidlane på fleire millionar kroner. Staten dekte ein stor del av tapet med midlar som var løyvde til støtte- og omstillingstiltak. Av den same løyvinga gjekk fleire millionar kroner også til eit anna stort bustadbyggjelag for å redusere dei usikra mellomrekningsmidlane.

Utvalet meiner ei ny lov bør ha reglar om forvaltninga av midlar som tilhøyrer laget, jf. § 8-13 i utkastet til lov om burettslag. Utgangspunktet må vere at styre og forretningsførar skal sjå til at forvaltninga er forsvarleg. Dei viktigaste aktiva for eit burettslag er grunn og bygningar. Dessutan har mange burettslag maskiner og utstyr av ymse slag, og laget kan også ha fellestiltak som krev investeringar, som til dømes eit antenneanlegg. I tillegg må laget ha midlar til å betale dei utgiftene som drifta av eigedommen fører med seg. Innafor rimelege rammer kan laget òg setje av midlar til framtidig vedlikehald eller påkostingar. Lova bør ikkje ha detaljerte reglar om korleis laget kan plassere desse midlane. Med det føremålet laget har, må styret ha plikt til å vere varsam i plasseringa, men samtidig bør laget kunne oppå ei fornuftig avkasting av midlane.

Utvalet er vorte ståande ved at det er nok å gje ei føresegn om plasseringa av pengar, det vil seie kva slag pengekrav laget kan ha. Hovudregelen bør vere at pengane blir sette inn i bank eller tilsvarande finansinstitusjon. Anna forvaltning bør godtakast dersom pengane blir sikra med garanti frå bank eller tilsvarande institusjon. Ein slik regel hindrar til dømes ikkje plasseringar i form av aksje- eller eigedomskjøp; her må ein falle attende på den generelle regelen om forsvarleg forvaltning, og slike former for plassering bør neppe vere det normale.

Utvalet gjer òg framlegg om at midlar som tilhøyrer laget, ikkje skal blandast med midlar som tilhøyrer andre, anten det no er forretningsføraren eller andre lag. Slik samanblanding kan berre skje dersom midlane er sikra med garanti. Felles bankkonto, etter klientkontomodellen, bør godtakast dersom kontoen til kvar dekkjer inneståande for alle laga. Detaljane her bør fastsetjast i forskrift.

7.7 Burettslaget

7.7.1 Vidareføring av burettslagsforma

Utvalet gjer framlegg om å vidareføre burettslaget som ei eigeform for bustader. Det er på det reine at det trengst lovgjeving som regulerer bustadfellesskapar, det vil seie fellesskapar der fleire bustader blir forvalta samla i større eller mindre grad, anten fordi bustadene ligg så tett at sams forvaltning er nødvendig, eller fordi eigarane ønskjer det. Spørsmålet er om det er bruk for både burettslag og eigarseksjonar.

Seksjonssameiger og burettslag liknar mykje på kvarandre. Det grunnleggjande er at fleire personar går saman om å eige og forvalte ein eigedom, og at det til kvar eigarpart er knytt ein einerett til å bruke ei brukseining i eigedommen. For begge formene er det gjeve reglar om styringsorgan, nemleg styre og generalforsamling eller sameigarmøte. Eigarpartane med tilhøyrande bruksrett kan overførast ved sal eller pantsetjing og på anna vis. Eigarane kan regulere sine innbyrdes forhold gjennom vedtekter, og i mange samanhengar må den einskilde finne seg i at avgjerder blir tekne av eit fleirtal. Skilnadene har minka etter kvart. Tidlegare var det offentleg maksimalprisregulering for mange burettslagsbustader, men ikkje for eigarseksjonar; den reguleringa er borte. Etter den første lova om eigarseksjonar var det i utgangspunktet ikkje tillate med forkjøpsrett eller andre løysingsrettar, men den regelen er endra. Skattereglane for burettslagsbustader er langt på veg tilpassa reglane for direkte åtte bustader.

Eigarseksjonsforma kan nyttast både for bustader og husrom til andre føremål (næringsseksjonar), medan burettslagsforma berre kan brukast for bustader. Det er i seg sjølv inga avgjerande innvending mot ei samordning. I seksjonssameigene ser ein at bustader og andre einingar kan forvaltast saman utan store vanskar.

Utvalet meiner likevel at det er nokre viktige skilnader mellom seksjonssameiger og burettslag som gjer at begge formene framleis bør vere tilgjengelege. Det gjeld i første rekkje tre sider ved burettslagsforma som ikkje kan ivaretakast fullt ut i seksjonssameiger, nemleg fellesfinansiering, ansvarsavgrensing og brukareigeprinsipp.

Burettslagsforma opnar for fellesfinansiering fordi ei samanslutning er den formelle eigaren av eigedommen. Dermed kan det takast opp lån med laget som låntakar, og låna kan eventuelt sikrast med pant i eigedommen. I seksjonssameiger kan ikkje eigedommen pantsetjast under eitt; det er eventuelt seksjonane som skal pantsetjast. I praksis er det ikkje lett å få til noka samla pantsetjing mellom anna fordi det i varierande grad heftar pant på seksjonane frå før.

Ikkje alle oppfattar fellesfinansiering som eit gode. Det kan vere at somme har valt ein eigarseksjon framfor ein burettslagsbustad nettopp fordi det ikkje er noka fellesgjeld å betale på. Andre kan oppfatte det som ei ulempe med seksjonssameigene at det er vanskeleg å ta opp lån til større fellestiltak, til dømes ei oppussing av eigedommen. Poenget er at denne skilnaden gjev dei to eigeformene ulikt preg, og at folk bør kunne velje den eine eller den andre. Rett nok kan ein stifte eit burettslag utan felleslån, og det kan vedtektsfestast at felleslån berre kan takast opp med tilslutning frå alle andelseigarane. På det viset får den einskilde andelseigaren eit veto mot fellesfinansiering, samtidig som slik finansiering let seg gjennomføre dersom alle ser seg tente med det. Men slike variantar er ikkje dei typiske.

Reglane om ansvarsavgrensing er ulike for burettshavaren og seksjonseigaren. Burettshavaren heftar ikkje for gjelda i burettslaget, og han kan kome fri ansvaret for felleskostnader ved å seie opp leigeavtalen med seks månaders varsel. I seksjonssameiger heftar sameigarane proratarisk for fellesskyldnader, det vil seie at dei heftar for sin brøkdel. Det er oftast færre fellesskyldnader i seksjonssameiger enn det er fellesgjeld i burettslag, men det er likevel ein viktig ulikskap at sameigaren ikkje kan kome fri plikta til å dekkje sin del av felleskostnadene ved å seie opp. Både burettshavaren og seksjonseigaren heftar personleg og uavgrensa for gjeld som dei sjølve tek opp, typisk for å kjøpe bustaden.

I krisesituasjonar har det vist seg at ansvarsavgrensinga i burettslag har fått realitet. Det skjedde her i landet da nokre frittståande burettslag gjekk konkurs tidleg på 1990-talet. Det er tidlegare nemnt at mange bostadsrättsföreningar i Sverige har gått konkurs.

Ansvarsavgrensinga i burettslag må ein sjå i samanheng med at laget, etter fleirtalsvedtak, kan stifte gjeld. Motstykket til dette er at berre laget, ikkje andelseigarane heftar for gjelda. I seksjonssameiger òg kan fleirtalet setje i verk tiltak som fører med seg ansvar, men her må tiltaka i større grad finansierast ved innbetalingar frå seksjonseigarane, ikkje gjennom låneopptak. Det er derfor nær samanheng mellom reglane om fellesfinansiering og ansvarsavgrensing. Men ansvarsavgrensinga er også i seg sjølv eit særdrag ved burettslaget som gjer at forma bør haldast oppe.

Brukareigeprinsippet er her nemninga på den ordninga i burettslaget at bustadene skal eigast av dei som bur der, og at bustadene som hovudregel ikkje skal brukast av andre enn andelseigarane sjølve med husstand. I seksjonssameiger kan ei slik ordning vedtektsfestast dersom alle er samde om det, men det er ikkje vanleg at det blir gjort. Meiningane om brukareigeprinsippet kan vere delte. Nokre kan meine at det er ein fordel dersom bustadene i eigedommen berre unntaksvis kan leigast ut, medan andre kan oppfatte dette som ei urimeleg avgrensing av råderetten over bustaden. Utvalet meiner det framleis bør finnast ei eigeform som er særleg innretta på brukareige, og der prinsippet om dette er lovfesta.

På nokre punkt inneber lovutkastet frå utvalet ei samordning mellom reglane for burettslagsbustader og eigarseksjonar, men utvalet meiner det ikkje er grunn til å ta bort skiljet mellom desse eigeformene.

7.7.2 Ramma for fellestiltak

I gjeldande lov om burettslag heiter det i § 1 at burettslaget har til føremål å skaffe andelseigarane bustad gjennom å leige ut bustad til dei, og at laget kan ha andre føremål enn dette «når de har sammenheng med andelseiernes bointeresser».

Føresegna om tilleggsføremål med tilknyting til buinteresser kom inn i 1977. Føresegna bygde på arbeidet i Grini-utvalet (NOU 1974:6), der det i grunngjevinga mellom anna stod dette (s. 37):

«Blant de tiltak som kan tenkes, avhengig av områdets art, økonomien og de omliggende områders tilbud og behov, kan eksempelvis nevnes:

Ulike former for foreningsliv, møtevirksomhet og fritidssysler for forskjellige alders- og interessegrupper.

Mosjons-, idretts-, leke- og andre fritidsarealer.

Daghjem og barnehager.

Tilsyn i hjemmet for barn, eldre, syke og funksjonshemmede.

Beboerkantiner med tilbringertjeneste.

Fest-, møte- og klubblokaler. Gjesterom.

Hjelp til rengjøring, ettersyn og vedlikehold av boliger og husgeråd, vask og stell av klær.

Badstue og svømmebasseng.

Felles vaskeri og fryseboksanlegg.

Kiosk for dagligvarer, åpen om kvelden og med tilbringertjeneste av melk, brød osv.

Felles radio- og TV-antenne-opplegg.

Musikk-, TV- og avisrom. Tidsskriftrom med bestilling av bøker fra offentlige bibliotek.

Hobbyrom og reparasjonsverksted.

Transporttjeneste.

Vaktmester- og portnerservice.

Budtjeneste.

Hustelefonsentral.»

Dei seinare åra har det også vore aktuelt med felles innkjøp av straum til andelseigarane i burettslaget.

Tiltak som fører med seg ansvar eller utlegg på meir enn fem prosent av den årlege husleiga, krev samtykke frå generalforsamlinga med minst to tredels fleirtal (brl. § 46 andre ledd).

Utvalet ser det som verdifullt at burettslaget kan vere ei ramme om fellestiltak ut over den reine forvaltninga av eigedommen. Slike fellestiltak kan tene til å auke kvaliteten på bumiljøet, både fysisk og sosialt. Andelseigarane kan få tilgang på gode som dei ikkje kunne skaffe kvar for seg, og dei kan oppnå eit samarbeid og ein fellesskap som gjev grunnlag for trivsel og tilhøyrsel. Gjennom organiseringa i burettslaget, eventuelt også ved tilrettelegging frå eit bustadbyggjelag som burettslaget er knytt til, kan andelseigarane få økonomiske fordelar, til dømes ved avtalar om levering av straum eller teletenester.

Utvalet meiner at burettslaget framleis bør kunne setje i verk fellestiltak av det slaget som her er nemnt. I lovutkastet kjem det fram ved at burettslaget skal ha til føremål å gje andelseigarane bruksrett til bustad i lagets eigedom og å «drive verksemd som heng saman med dette». Meininga er at rammene skal vere om lag dei same som etter gjeldande lov. Regelen om at det trengst samtykke frå generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal for kostnadskrevjande tiltak, bør førast vidare.

Det kan vere grunn til å peike på at vanlege reglar om misbruk av fleirtalsmynde set grenser for kva fellestiltak som kan gjennomførast i det einskilde tilfellet. Når dei nemnde tiltaka kan gjennomførast etter fleirtalsvedtak, inneber det at eit mindretal av andelseigarane kan måtte finne seg i å betale for tiltak dei er imot. Der bustadene ligg tett, som dei gjer og må gjere mange stader, er ei felles forvaltning nødvendig, uavhengig av eigeform. På den eine sida inneber dette at den einskilde må godta at han sjølv ikkje har full glede eller nytte av alt som blir sett i verk: Andelseigarar utan born må finne seg i at eigedommen får leikeplass; dei utan bil må finne seg i opparbeiding av parkeringsplass eller bygging av garasje; dei som bur i første etasje, må finne seg at heisen blir vedlikehalden. På den andre sida må det respekterast at behova er ulike, og at folk kan sjå ulikt på kor ønskjeleg det er med omfattande fellestiltak. Det kan òg vere at fellestiltaka blir ei tung økonomisk bør for somme av andelseigarane; for nyetablerte barnefamiliar kan bukostnadene vere tunge nok utan det trimrommet eller den parabolantenna som dei meir tilårskomne vil ha. Ein kan ikkje berre vise til at den som ikkje ønskjer fellestiltak, får velje ei anna buform. Det er ikkje alltid noko alternativ korkje økonomisk eller praktisk. På denne bakgrunnen bør ein vere varsam med å gjennomføre fellestiltak som går ut over vanleg forvaltning, om ikkje fordelane for fleirtalet er klårt større enn ulempene for mindretalet. Til dømes kan det vere at det ikkje er nok at fleirtalet får ei viss økonomisk innsparing ved å tvinge mindretalet med, dersom tiltaket elles kan avgrensast til dei som ønskjer det.

7.7.3 Brukareigeprinsippet

I dag gjeld det, som nemnt fleire gonger, eit prinsipp om brukareige i burettslag. Det viser seg for det første ved at andelseigarane som hovudregel berre kan vere fysiske personar og eige ein andel kvar, og for det andre ved at andelseigarane som hovudregel skal bruke bustaden sjølv og ikkje kan overlate bruken til andre utan samtykke frå laget. Ein kan sjå dette som ein del av det forbrukarkooperative preget ved burettslaget: Det er ei samanslutning som skal skaffe bustader til medlemmene, ikkje skaffe dei utleigeobjekt.

Det er unntak både frå reglane om kven som kan eige andel, og frå reglane om overlating av bruken. I dag kan vedtektene opne for at visse juridiske personar kan eige opp til tretti prosent av andelane i burettslaget. Det gjeld «staten, en kommune, et boligbyggelag eller annen institusjon eller sammenslutning med samfunnsnyttig formål samt arbeidsgiver som skal fremleie boligene til sine ansatte» (brl. § 13). Nokre juridiske personar kan eige andelar utan omsyn til kva vedtektene seier. Det gjeld for det første kreditorar som kjøper andelen for å berge krav som er sikra med pant i andelen, og nokon som kjøper andelar som elles ikkje let seg selje. Desse to gruppene kan som regel berre eige andelen i to år. For det andre kan stat, fylkeskommune og kommune eller selskap eller stifting med tilknyting til slike organ etter nærare reglar eige opp til ti prosent av andelane i burettslaget. Den regelen vart innført i 1998 for å sikre at særleg kommunane kan skaffe bustader i etablerte bumiljø til vanskelegstilte personar.

Eit viktig unntak frå forbodet mot å overlate bruken til andre har samanheng med at juridiske personar kan eige andelar: Dersom juridiske personar kan eige andelar, må dei òg kunne overlate bruken til andre; dei kan ikkje sjølve «bu» i bustaden. Etter husleigelova frå 1999 kan ein burettshavar som sjølv bur i bustaden, framleige delar av bustaden med godkjenning frå laget, og godkjenning kan berre nektast dersom framleigarens forhold gjev sakleg grunn til det. Elles kan ei nekting av samtykke til framleige setjast til side av retten dersom nektinga vantar sakleg grunn eller verkar urimeleg (brl. § 34a).

Utvalet meiner at prinsippet om brukareige bør førast vidare i ei ny lov. Det er nemnt under 7.7.1 ovafor at brukareigeprinsippet skil burettslagsforma frå eigarseksjonsforma, og dette er ein av dei viktige skilnadene som forsvarar å halde oppe begge eigeformene ved sida av kvarandre. Brukareigeprinsippet særpregar burettslaget også i høve til samanslutningar som skal drive med utleigeverksemd. Skulle burettslaget fullt ut vere ope for juridiske personar og for andre som skulle drive med utleige av bustad, ville det vere vanskeleg å forsvare eit unntak frå aksjelovgjevinga. Utvalet meiner det er rom for ei eigeform som byggjer på brukareigeprinsippet.

Prinsippet om brukareige kan likevel ikkje gjennomførast fullt ut. Eit motståande omsyn er ønsket frå andelseigarane om å kunne disponere fritt over bustadene, også i form av utleige. Det er fleire situasjonar der ein andelseigar kan måtte flytte for ein periode, anten grunnen er arbeid, utdanning, sjukdom eller anna. Somtid kan det vere usikkert om andelseigaren kjem til å flytte attende til bustaden. Ein kan ikkje utan vidare krevje at andelseigaren i slike situasjonar skal måtte velje mellom å selje andelen og å late bustaden stå tom. Andelseigaren og familien kan vere knytte til bustaden og ønskje å ha høve til å flytte attende dersom det blir aktuelt. Eit forbod mot å leige bort bustaden for ei tid kan verke hardt av økonomiske grunnar òg; utviklinga av bustadprisane og verknaden av skattereglar kan vere slik at andelseigaren kan ha mykje å vinne på å ha ei områdingstid. Bustaden er for mange den største og viktigaste økonomiske investeringa dei gjer. Burettslagsbustadene blir omsette stort sett til same prisar som andre bustader, og det kan vere uheldig dersom råderetten over bustaden er sterkt avgrensa.

Utvalet har prøvt å finne fram til reglar som kan sameine desse omsyna.

Hovudregelen bør framleis vere at berre fysiske personar kan eige andelar, og at kvar person kan eige berre ein andel. Ei rekkje juridiske personar bør likevel framleis ha høve til å eige andelar i burettslag. Det gjeld i første rekkje det offentlege og selskap og stiftingar med tilknyting til det offentlege, som etter nærare reglar bør kunne eige andelar uavhengig av det som er fastsett i vedtektene. Utvalet ser det ikkje som aktuelt å endre den regelen som vart vedteken om dette i 1998, og som òg gjeld for seksjonssameiger. Det går fram av det som er sagt, at ein slik regel rett nok kjem i konflikt med det grunnleggjande prinsippet om brukareige. På den andre sida er det viktig at det offentlege kan skaffe gode bustader til vanskelegstilte, og at desse bustadene kan liggje i normale bustadområde i staden for å konsentrerast i spesielle eigedommar eller område. Ut over dette bør vedtektene kunne opne for juridiske personar som andelseigarar etter same liner som i dag.

Utvalet presiserer i utkastet at overlating av bruken ikkje minkar dei pliktene andelseigaren har i høve til laget. Særleg viktig er det at juridiske personar har ansvar for oppfølging av dei personane som får bu i bustaden. For å få dette tydeleg fram, har utvalet teke med ein regel om at ein andelseigar som er juridisk person, skal peike ut ein fullmektig som kan ta mot meldingar frå laget om bruken av bustaden, og at laget alltid kan krevje svar innan ti dagar dersom det har vendt seg til den utpeikte personen med spørsmål som gjeld mishald.

Etter utkastet skal hovudregelen framleis vere at overlating av bruken krev samtykke frå styret. Unntaka frå hovudregelen er fleire: Ein andelseigar som er juridisk person, må kunne leige ut bustaden; det blir som i dag. Andelseigaren kan leige ut bustaden ved mellombels fråvere på grunn av arbeid, utdanning, militærteneste, sjukdom eller andre tungtvegande grunnar. Den regelen er ny og omfattar tilfelle der det er meininga at andelseigaren skal flytte inn att. Andelseigaren skal kunne overlate bruken til ektemake eller eigne eller ektemakens slektningar i rett opp- eller nedstigande line, eventuelt fosterborn. Det er ei ny regel, som vel å merke er aktuell der andelseigaren ikkje sjølv bur i bustaden; bur han der sjølv, kan han fritt ta inn husstandsmedlemmer og elles overlate bruken av delar av bustaden. Bakgrunnen for den nye regelen er at det kan vere situasjonar der foreldre skaffar bustad til born utan å ville gjere dei til eigarar, iallfall i første omgang, eller det kan vere nokon som skaffar bustad til gamle foreldre. I samband med samlivsbrot kan ein ektemake eller ein sambuar få bruksrett til bustaden; slik bruksrett må laget godta, stort sett som i dag.

For eit siste unntak frå hovudregelen om at overlating av bruken krev samtykke, er det dissens i utvalet om den nærare utforminga. Sunde meiner at ein andelseigar fritt skal kunne overlate bruken av bustaden for to år i samanheng, utan nærare grunngjeving. Resten av utvalet meiner at slik overlating av bruken for opp til to år berre kan skje dersom andelseigaren sjølv, ektemaken, andelseigarens eller ektemakens slektningar i rett opp- eller nedstigande line, eventuelt fosterborn, har butt i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Den sistnemnde avgrensinga fører til at ein person ikkje kan kjøpe ein andel og straks leige ut bustaden, om ikkje eitt av dei andre unntaka frå hovudregelen er aktuelle.

I alle tilfelle der andelseigaren kan overlate bruken av heile bustaden, er regelen at overlatinga krev godkjenning av styret, og at godkjenning ikkje kan nektast utan at brukarens forhold gjev særleg grunn til det.

7.7.4 Disposisjonsrett over bustaden

7.7.4.1 Avhending av andelen

Hovudregelen etter gjeldande burettslagslov er at andelen i burettslaget kan overførast til andre om ikkje anna følgjer av lova (brl. § 15). Ny andelseigar skal som hovudregel godkjennast av styret, men godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn (§ 16). Lova opnar for at vedtektene kan gje visse grupper forkjøpsrett ved overføring av andel (§ 22). Med samtykke frå departementet kan det innførast vilkår for å vere andelseigar, og i slike tilfelle kan laget med tilslutning frå alle andelseigarane fastsetje prisreglar i vedtektene (brl. § 13 åttande ledd).

Utvalet gjer framlegg om at rett til overføring av andelen framleis skal vere hovudregelen. Som i dag bør det òg vere høve til å pantsetje andelen. Gjennomføringa av overføring og pantsetjing blir noko annleis med dei reglane om rettsregistrering som utvalet gjer framlegg om (sjå 7.7.6). I vedtektene bør det kunne takast inn reglar om godkjenning av ny andelseigar, og regelen bør framleis vere at godkjenning berre kan nektast med sakleg grunn. Spørsmålet om forkjøpsrett skal omtalast under 7.7.4.2 og klausulering av andelar under 7.7.4.3.

7.7.4.2 Forkjøpsrett

Lova har i dag ei detaljert opprekning av kva grupper som kan ha forkjøpsrett til andelar i burettslag. Forkjøpsrett for andre grupper enn dei lova nemner, eller andre former for løysingsrett enn forkjøpsrett er ikkje gyldige. Med unntak for ein spesiell og lite praktisk regel om forkjøpsrett til andel som laget avhendar etter innløysing, må eventuelle forkjøpsrettar takast inn i vedtektene.

Utvalet meiner at det bør kunne vedtektsfestast forkjøpsrett eller andre løysingsrettar. Ei slik vedtektsføresegn bør berre kunne innførast med tilslutning frå kvar andelseigar, men da rimeleg nok slik at seinare andelseigarar blir bundne av desse vedtektene. Vidare bør lova ha særlege reglar om gjennomføring av forkjøpsrett for det tilfellet at laget har innført ein slik rett. Dei fleste av desse reglane bør vere bakgrunnsreglar som berre gjeld der spørsmåla ikkje er nærare regulert i vedtektene, men nokre av dei bør vere ufråvikelege vernereglar dersom forkjøpsrett først er innført. Det gjeld reglar om at forkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande ved rettsovergang til visse nærståande personar og reglar om fristar for å gjere forkjøpsretten gjeldande, og reglar om kunngjering og frist i høve til forkjøpsrettshavarane. Elles er bakgrunnsreglane om forkjøpsrett i stor grad samordna med reglane i løysingsrettslova frå 1994, som ikkje gjeld direkte for løysingsrett til burettslagsandel.

Utvalet reknar med at det særleg er for to grupper det er aktuelt med forkjøpsrett heretter òg, nemleg for andre andelseigarar i burettslaget og for andelseigarar i bustadbyggjelaget når det gjeld andelar i tilknytte burettslag. Det siste spørsmålet er omtala under 7.2.4. Det bør likevel ikkje vere noko i vegen for at det blir innført forkjøpsrett eller annan løysingsrett til fordel for andre grupper.

7.7.4.3 Klausulering av andelane

Som nemnt kan det i dag med samtykke frå departementet takast inn føresegner i vedtektene som set vilkår for å vere andelseigar. Tidlegare var slike klausuleringar vanlege for tenestebustader, gjerne i den forma at andelseigaren måtte vere tilsett hos ein bestemt andelseigar ved ervervet av andelen og i to år deretter. Dei seinare åra har klausuleringar vore mest vanlege for eldrebustader o.l. I nokre tilfelle har klausuleringar vore kombinerte med prisreglar.

Utvalet gjer framlegg om at vedtektene kan innehalde vilkår for å bli andelseigar i laget, prisreglar medrekna. Slike vedtekter bør kunne innførast med tilslutning frå kvar andelseigar og utan prøving frå departementet eller noko anna forvaltningsorgan. Det er same regel som gjeld for andre bustader, både eigarseksjonar og eigarbustader. Mest aktuelt er det nok at klausulering av andelane blir gjord ved stiftinga, medan utbyggjaren sit med alle andelane i laget.

Klausulering av andelane kan ha uheldige sider. Utgangspunktet er nok at den som kjøper ein klausulert andel, veit kva han går til, og nye vilkår kan ikkje innførast utan han gjev si tilslutning. Men det er ein risiko for at det blir innført klausular som er ugjennomsiktige når det gjeld innhald og verknader. Ikkje minst kan klausuleringa slå hardt ut dersom tilhøva endrar seg, til dømes slik at andelane er reserverte for bestemte grupper, og få eller ingen i desse gruppene er interesserte i å kjøpe den dagen andelseigaren skal selje andelen. Prisklausular kan òg vere vanskelege å forstå; ein har til dømes sett prisregulering som ikkje tek omsyn til dei avdraga andelseigaren har betalt på fellesgjelda gjennom betalinga av felleskostnader. Rekkjevidda av slike klausular er ikkje utan vidare openberre for alle.

Utvalet ser det ikkje som aktuelt å ha nokon godkjenningsinstans for klausulering av andelar. Det er òg slik at klausulane kan variere mykje, alt etter kva føremål andelseigarane sjølve ønskjer å ivareta, eller kva føremål som ligg attom ei rimeleg finansiering eller tomtetildeling. Utvalet er vorte ståande ved at ei prøving av urimelege eller vilkårlege klausular får skje rettsleg på grunnlag av regelen i avtalelova § 36. I lovutkastet er det sagt med reine ord at slik prøving kan skje, slik at ein slepp tvil om kor langt den nemnde føresegna kan brukast i høve til vedtekter,

I dag opnar lova for at vedtektene kan setje vilkår for å halde fram som andelseigar. Dersom andelseigaren ikkje lenge fyller vilkåret, kan han påleggjast å avhende andelen. Retten kan setje eit slikt pålegg til side dersom særlege grunnar gjer det rimeleg (brl. § 19). Regelen ber preg av at han er forma med tanke på tenestebustader der arbeidstakaren skal slutte i stillinga, og meininga er at retten normalt skal godta eit pålegg om avhending. Eit slikt pålegg om avhending kan etter omstenda verke svært hardt for andelseigaren og familien. Ein regel om at nokon må flytte frå hus og heim når visse vilkår ikkje lenger er oppfylte, er - bortsett frå mishaldstilfella - i dårleg samsvar med dei reglane ein elles har om vern for retten til bustad. Reine tidsavgrensingar kjenner ein nok frå husleigeforhold, men det er ein uvant tanke at den som har investert store verdiar for å bli eigar av ein bustad, skal ha ei form for tidsavgrensa rett til bustaden. Det kan nemnast at det er tvilsamt om slike vilkår reint praktisk kan gjennomførast om dei skulle bli innførte for eigarseksjonar eller einebustader. Utvalet gjer framlegg om å forby vedtektsføresegner som inneber at den som lovleg er vorten eigar av ein andel, skal ha plikt til å avhende andelen, bortsett frå i tilfelle av vesentleg mishald eller brot på plikta til å vere med i bustadbyggjelaget, eller der avhending av bustaden er eit vilkår for erverv av ny bustad, typisk ved bruk av forkjøpsrett. Utvalet er kjend med at spørsmålet om tidsavgrensing har vore oppe i samband med bustader for ungdom. Utvalet viser til at det finst ei rekkje verkemiddel for tilrettelegging av særlege ungdomsbustader, som finansieringsordningar, utleigemodellar og klausulering av burettslagsbustader, og at ein ikkje er avhengig av å kunne innføre tidsavgrensing i burettslag i denne samanhengen.

7.7.4.4 Bruksretten

Det er nemnt tidlegare at den bruksretten andelseigaren har til ein bustad, er konstruert som eit leigeforhold i dag. Husleigelova skal gjelde i forholdet mellom andelseigaren og burettslaget om ikkje anna går fram av burettslagslova. Det inneber at reglar til dømes om manglar ved bustaden og om fordeling av vedlikehaldsplikt følgjer av husleigelova. Ein har òg teke den konsekvensen av det at andelseigaren kan seiast opp, rett nok berre i tilfelle av vesentleg mishald, og at han mistar retten til bustaden dersom han ikkje protesterer mot oppseiinga i tide (fram til 2000 galdt det ein frist for å reise søksmål). Også dei strenge reglane om tvangsfråviking på grunn av manglande leigebetaling gjeld for burettshavarar på same måte som for leigarar.

Utvalet gjer framlegg om at ein går bort frå å rekne andelseigarens bruksrett til bustad som ein leigerett. Ein bør heller sjå det slik at andelseigaren har ein bruksrett av eit eige slag. Ein parallell er bruksretten som seksjonseigaren har til ei brukseining. Endringa inneber at bruksretten i nokon grad blir styrkt, til dømes slik at bruksretten ikkje kan falle bort etter ei rein fristoversitjing etter ei oppseiing, og at ein ikkje lenger kan ha fråvikingsklausular som i leigeforhold. Etter utkastet kan andelseigaren påleggjast å selje andelen dersom han misheld pliktene sine vesentleg; meininga er ikkje flytte grensene for kva som kan godtakast av pliktbrot. Men det samsvarar dårleg med den reelle eigarstatusen andelseigaren har til ein bustad som han kanskje har betalt ein million kroner eller meir for, dersom han formelt skal ha same status som ein leigar. Eit leigeforhold gjev typisk ei veikare og meir kortvarig tilknyting til ein bustad enn det som er tilfellet i burettslag. Utvalet meiner at det også er lettare å forklåre den reelle eigarposisjonen som andelseigaren har og bør ha, dersom ein går bort frå leigekonstruksjonen.

I utkastet er bruksretten kalla burett. Det er ei nemning som passar bra til «burettslag», og også til vanlege uttrykk som «burettshavar», som rett nok ikkje er nytta i lovgjevinga. Det kan innvendast at «burett» kan nyttast i andre tydingar, typisk ein rett til bustad som blir stifta ved avhending av eit gardsbruk e.l. Utvalet reknar likevel med at det alltid vil gå fram av samanhengen kva form for burett som er meint.

Går burettslaget konkurs, eller blir eigedommen tvangsseld, skal bruksretten etter utkastet gå over til ein tidsubestemt leigerett med plikt til å betale gjengs leige. Det svarar om lag til den løysinga som har vore lagd til grunn etter dagens reglar, sjølv om spørsmålet ikkje er lovregulert.

Spørsmålet om rett til å overlate bruken til andre er omtala under 7.7.3.

7.7.5 Mishaldsverknader

I og med at bruksretten i dag er konstruert som ein leigerett, følgjer dei viktigaste reglane om mishald av husleigelova. Det er nemnt under 7.7.4.4 at laget kan seie opp andelseigaren på grunn av vesentleg mishald. Andelseigaren kan seie opp, utan at grunnen treng vere mishald, men han kan òg heve avtalen i tilfelle av vesentleg mishald frå laget. I så fall må laget løyse inn andelen og innfri innskotet, og det kan i nokre situasjonar gje andelseigaren meir enn om han skulle selje. Slik heving er likevel ikkje særleg praktisk.

Utvalet gjer, som alt nemnt, framlegg om at laget kan påleggje andelseigaren å selje andelen i tilfelle av vesentleg mishald. Bortsett frå i dei mest alvorlege tilfella skal det først gjevast ei åtvaring. Blir ikkje pålegget om sal følgt, kan laget få selt andelen ved tvangssal. Dette er same reglane som i eigarseksjonslova. I alvorlege tilfelle kan laget krevje tvangsfråviking (utkasting) av andelseigaren.

Der det er laget som misheld pliktene vesentleg, bør andelseigaren ha krav på å bli utløyst. Utvalet har teke med ein regel om utløysing som også kan brukast i tilfelle der det er oppstått eit alvorleg og varig motsetningsforhold, og tungtvegande grunnar talar for utløysing.

Etter utkastet skal laget ha ein lovfastsett panterett i andelen for krav etter lagsforholdet. Det svarar til regelen i eigarseksjonslova. I dag er det vanleg at burettslag sikrar seg avtalepant i andelen, men blir dette forsømt, gjeld det ingen lovfastsett panterett.

Blir plikter med omsyn til vedlikehald m.m. mishaldne, kan det etter utkastet føre til skadebotansvar for andelseigaren eller laget. Ansvarsgrunnlaget er «kontrollansvaret», som i den nye husleigelova, det vil seie at den mishaldande parten må bøte økonomisk tap som mishaldet har ført til, om han ikkje kan vise at mishaldet kom av ei uventa hindring som det ikkje kan forlangast at han skulle overvinne.

7.7.6 Rettsregistrering

Etter mandatet skal utvalet vurdere om det er bruk for å opprette

«... eit rettsregister for burettslagsandelar som kan fungere etter mønster av grunnboka for fast eigedom. Dersom utvalet rår til at dette blir gjort, bør utvalet utforme framlegg til nødvendig lovregulering for eit slikt register.»

I dag har ein ikkje noko rettsregister for burettslagsandelar. Dei einaste reglane som er lovfesta med omsyn til rettsvern, er reglane i pantelova om vern for panterett: Panterett til «adkomstdokument til leierett til bolig» får vern ved overlevering av dokumentet og melding til laget, for utlegg eventuelt ved tinglysing i Lausøyreregisteret. For andre kollisjonar mellom rettar i burettslagsandelar er reglane usikre; rettspraksis har ikkje gjeve noka avklåring. Det gjeld spørsmålet om vern for andre rettar enn panterett i høve til andelseigarens kreditorar, og det gjeld spørsmålet om eventuelt godtruerverv av rettar i slik andel, anten det er i høve til rette eigar av andelen, eller det er i høve til nokon som tidlegare har utleidd ein rett frå andelseigaren. Ikkje eingong den lovfesta regelen om rettsvern for pant er klår i detaljane. Definisjonen av «adkomstdokument» er lite treffande for burettslagsandelar, og det har vore ulike oppfatningar av regelen med tanke på kva dokument som må overleverast.

Den praktiske gjennomføringa av rettsvernet for panterettar verkar i hovudsak tilfredsstillande i bustadbyggjelag og større burettslag. Burettslaget har normalt pant på første prioritet for krav etter leigeavtalen, og forretningsføraren sit med dokumenta på vegner av burettslaget. Seinare panthavarar sender ei melding til forretningsføraren om pantet; denne meldinga oppfyller både det notifikasjonskravet som lova stiller opp, og kravet til overlevering av dokumenta i og med at forretningsføraren tek på seg å sitje med dokumenta også på vegner av den nye panthavaren. Det finst datasystem som registrerer dei melde panterettane, saman med andre opplysningar som burettslaget skal ha i andelsboka.

I små frittståande burettslag har ein hatt fleire døme på at det har svikta med registreringa av melding om pant, og at det har vore gjeve misvisande opplysningar til seinare panthavarar. Det kan føre til tap for panthavarar og skadebotansvar for styremedlemmer, forretningsførar og eventuelt laget.

Utvalet meiner det heller ikkje er tilfredsstillande at reglane er så uklåre når det gjeld vern for andre rettar i andelen og reglar om godtruerverv meir generelt. Det er tale om store verdiar, gjerne det viktigaste formuesgodet andelseigaren og familien har. Reglane bør ikkje vere mindre utvikla her enn for eigarseksjonar og eigarbustader.

Dei rettane andelseigaren har i laget, bør ikkje lenger vere representerte ved andelsbrevet. I dag er det uklårt kva status andelsbrevet har, bortsett frå kravet om overlevering i samband med pantsetjing. Ein har likevel ei omfattande dokumenthandtering, mellom anna med krav om sikker oppbevaring, og ein plar mortifisere bortkomne andelsbrev. Det er vanskeleg å påvise reelle behov for ordninga med eit andelsbrev som - mogleg - berar av rettane i laget. Det kan òg visast til at ein for aksjeselskap, som i si tid var mønsteret for burettslag her, har gått bort frå aksjebrev med særlege dokumenteigenskapar.

Skal ein ta bort andelsbrevet og samtidig laga klårare reglar om kollisjon mellom rettar i andelen, er det to alternativ som særleg peiker seg ut: Det eine er å knyte rettsvernet til ei melding til burettslaget, og det andre er å opprette eitt eller fleire register for rettar i burettslagsandelar.

Ei ordning med rettsvern knytt til melding til laget ville likne mykje på det ein har no, med det unntaket at ein kunne ta bort alle vilkår om overlevering av dokument. Ein kunne gje klårare reglar om kva rettsstiftingar som kunne få vern på dette viset, og ein kunne ha reglar om erverv av rettar i god tru i visse tilfelle (dobbeltsal, dobbeltpantsetjing m.m.). Ulempa med ei slik ordning er at små burettslag, og kanskje også dei minste bustadbyggjelaga, kan ha vanskar med å halde styr på meldingane, slik at det blir vanskeleg å kontrollere om og når melding er gjeven, og slik at seinare ervervarar ikkje får pålitelege opplysningar om hefte. Vidare er det vanskeleg å byggje på rettsvern gjennom melding for anna enn nokre hovudtypar av rettsstiftingar, typisk pantsetjing og avhending. For andre rettsstiftingar, som løysingsrettar og råderettsforbod, kan det fort oppstå tvil om kva meldinga eigentleg går ut på. Utvalet meiner at dette alternativet ikkje er tilfredsstillande.

Dersom ein får eitt eller fleire register for burettslagsandelar, kan ein i hovudsak følgje same mønster for registrering av rettar og for verknader av registreringa som for fast eigedom. Det gjer det mogleg å ha meir nyanserte reglar om tilhøvet mellom fleire rettar i andelen. Eit rettsregister vil òg vere sikrare enn ei ordning der kvart burettslag skal halde styr på meldingar om rettsstiftingar. Det er nok så at dagens reglar for det meste verkar godt for panterettar, og at det ikkje er store vanskar knytt til burettslagsbustadene som panteobjekt. Pantsetjing på fleire prioritetar kan skje ved at meldinga til laget inneheld opplysningar om maksimum for panteretten, sjølv om dette ikkje er noko krav etter lova. Utvalet reknar likevel med at burettslagsandelane kan blir enda meir tenlege som pantobjekt med ei registerordning.

Bustadene i burettslag har, som nemnt fleire gonger, typisk like høg verdi som andre bustader, anten det er eigarseksjonar eller einebustader. Fordi det gjeld formuesgode som tilhøyrer forbrukarar, og som skal dekkje grunnleggjande behov hos eigarane, er det viktig at rettsforholda er klåre og stabile. Burettslaga er alt i dag registrerte i Føretaksregisteret; det som kjem i tillegg er at kvar andel i burettslaget må bli ei eining i eit register.

Det kan nemnast at det ligg føre eit framlegg til rettsregister for svenske bostadsrätter (SOU 1998:80 Bostadsrättsregister), men det er ikkje avgjort om ordninga blir gjennomført.

Utvalet er vorte ståande ved at det bør opprettast rettsregister for burettslagsandelar, og utvalet har laga utkast til nærare reglar om registreringa og verknadene av registreringa. Mønster for reglane har utvalet funne i tinglysingslova, tinglysingslovutkastet frå 1982 (NOU 1982:17) og dermed reglane i luftfartslova frå 1993 om luftfartyregister og noko i andre reglar om rettsregistrering.

Utvalet har ikkje laga utkast til reglar om organiseringa av registeret. Her kan ein tenkje seg fleire variantar. Det kan vere eitt eller fleire register, og dei kan vere offentlege eller private. Dersom registeret eller registera skal vere private, må ein etablere ei form for godkjenning eller autorisasjon. Frå før kjenner ein fleire variantar av organisasjon. Grunnboka er offentleg og blir ført lokalt ved domstolane, medan basen no er sentralisert. Skipsregistera (Norsk ordinært skipsregister og Norsk internasjonalt skipsregister) er offentlege og blir førte sentralt; det same gjeld Luftfartyregisteret. Lausøyreregisteret er òg eit sentralt offentleg register. Verdipapirsentralen er oppretta ved lov, men er ikkje eit offentleg organ. Eit lovutval har nyleg gjort framlegg om at eineretten for Verdipapirsentralen skal takast bort, og at registrering av verdipapir skal kunne drivast med offentleg løyve (NOU 2000:10). Livsforsikringsselskapa fører register for sine eigne livsforsikringar.

Det offentlege har klårt nok interesse av at rettsforholda kring burettslagsbustader er ordna. Ein kan oppnå det med å lage eit offentleg register, men ein kan òg føre kvalitetskontroll gjennom ei autorisasjonsordning. For publikum kunne det vere fordelar med å samle rettsregistrering for bustader mest mogleg, og det kunne ein oppnå ved at tinglysingskontora førte register også for burettslagsandelane. Det er ved tinglysingskontora ein registrerer rettar i eigarseksjonar og einebustader, og for den del i leigebustader i den grad det er aktuelt. Gjennom eit offentleg register kunne ein truleg òg få rasjonaliseringsvinstar ved at burettslaga allereie er registrerte i det offentlege Føretaksregisteret, og at eigedommen til laget alt er registrert i grunnboka.

Særleg to omsyn kan tale for å ha ei ordning med autoriserte private register, nemleg omsynet til priskonkurranse og omsynet til utnytting av dei registreringsordningane som alt finst i bustadsamvirket.

For dei rettsregistera ein har i dag (grunnboka m.m.), er det liten grad konkurranse om pris på tenestene. Gebyr for registreringa blir fastsette einsidig frå registereigaren. Generelt meiner utvalet at utnyttinga av ressursane kan bli meir effektiv dersom aktørane får den stimulansen som ligg i konkurranse om kundane. Har ein fleire register, kan kvart burettslag avgjere kvar andelane i laget skal registrerast (det er neppe praktisk at andelane i eit lag er registrerte i ulike register). Slik valfridom føreset at ein enkelt, til dømes gjennom Føretaksregisteret eller Einingsregisteret, kan finne ut kva rettsregister burettslaget har valt. For burettslaget vil kostnader med registrering og kvaliteten på tenestene kunne bli avgjerande for val av register.

Bustadbyggjelaga har utvikla omfattande registreringsordningar for bustader i forvalta burettslag. Utgangspunktet er at bustadbyggjelaget som forretningsførar for burettslaget skal føre ei andelsbok. Vidare har ein lagt vekt på å få pålitelege system for notering av panterettar som burettslaget får melding om. Bustadbyggjelaga står for ein stor del av formidlinga ved omsetning av burettslagsbustader, og dei må i eiga interesse syte for at oppgjeret kan skje raskt og korrekt. I tillegg kan dei gje nødvendige opplysningar til andre som formidlar burettslagsbustader.

Frå NBBL har utvalet fått ei utgreiing som ei arbeidsgruppe har gjort om rettsregister for burettslagsbustader.

I utvalet er det fleire syn på kva løysing som er den beste for organisering av eitt eller fleire rettsregister. Når utvalet i alle høve har funne det unødvendig å lage utkast til reglar om organiseringa, er det viktigare at utvalet peiker på dei modellane som er moglege, enn at utvalet kjem med ei tilråding om den eine eller andre av dei. Det utkastet som utvalet legg fram til reglar om registreringa og verknadene av den, er nøytralt i høve til organisasjonsmodell for registeret. Reglar om organisering av eitt eller fleire offentlege register, eventuelt om ei autorisasjonsordning for private register, kan best gjevast i forskrift.

7.7.7 Rekneskapsreglar

Både bustadbyggjelag og burettslag har rekneskapsplikt etter rekneskapslova frå 1998 (§ 1-2 første ledd nr. 8), slik dei òg hadde etter rekneskapslova frå 1977. Med heimel i 1977-lova vart det gjeve eigne forskrifter om årsoppgjer for bustadbyggjelag og burettslag i 1989. Desse forskriftene gjeld inntil vidare også etter at 1998-lova er sett i verk (§ 9-3 sjette ledd). Det står att nokre særreglar om rekneskap og årsmelding i bustadbyggjelagslova og burettslagslova.

Utvalet gjer ikkje framlegg om eigne rekneskapsreglar i dei nye lovene om bustadbyggjelag og burettslag. Her kan ein byggje på same modell som i den nye aksjelovgjevinga; rekneskapsreglane går fram av rekneskapslova.

Spørsmålet om å halde på dei særlege reglane om årsoppgjeret vart drøfta da den nye rekneskapslova vart førebudd. Utvalet som førebudde lova, uttala (NOU 1995:30 s. 103-104):

« Boligbyggelag og borettslag var med i oppregningen i regnskapsloven § 1 annet ledd ved innføringen av regnskapsloven i 1977. Samtidig var det regler om regnskap og årsoppgjør i egne kapitler i borettslovene. Ved lovendring i 1988 ble regnskapsreglene i borettslovene endret, slik at de ikke dekket forhold som var regulert i eller med hjemmel i regnskapsloven, jf. Ot.prp. nr. 3 (1988-89). Lovendringen innebar dessuten at borettslag ble unntatt fra årsoppgjørskapittelet i regnskapsloven, jf. § 12. Et arbeidsutvalg nedsatt av Norges Statsautoriserte Revisorers Forening og Norske Boligbyggelags Landsforbund utarbeidet forslag til forskrifter, som særlig hadde som siktemål å endre presentasjonen av årsregnskapet slik at det ble mer forståelig for borettshaverne. Blant annet på bakgrunn av dette forslaget fastsatte Finansdepartementet 24. januar 1989 forskrifter om årsoppgjør for boligbyggelag og borettslag, med hjemmel i regnskapsloven § 22. Forskriften erstattet tidligere forskrift av 12. desember 1980 fra Handelsdepartementet.

For boligbyggelag gir forskriften særskilte spesifikasjonskrav for resultatregnskap, balanse og årsberetning.

For borettslag, som er unntatt fra regnskapsloven kapittel 3 om årsoppgjøret, inneholder forskriften et helt eget sett av regler for årsregnskapet. I stedet for resultatregnskap skal borettslag utarbeide en driftoversikt, og i stedet for balanse skal de utarbeide en oversikt over eiendeler og gjeld. Reglene i forskriften bryter på mange punkter med grunnleggende regnskapsprinsipper. Handeland og Schwencke: Regnskapsloven (1994) betegner borettslagenes regnskaper som «en mellomting mellom et tradisjonelt regnskap og en kontantstrømanalyse» (side 194). Forskjellen til regnskapslovens periodiseringsprinsipper kommer til uttrykk blant annet ved at anskaffelse og påkostning av anleggsmidler skal utgiftsføres direkte, salg av anleggsmidler skal inntektsføres i sin helhet, avskrivninger, nedskrivninger og oppskrivninger av driftsmidler skal ikke foretas, låneopptak skal inntektsføres og avdrag utgiftsføres. Det er videre gitt egne oppstillingsplaner tilpasset boligforetak.

Det har vært reist innvendinger både mot form og innhold på årsoppgjørsforskriften for borettslag, jf Grini og Lilleholt: Borettslovene (1993) side 404:

«Avvikene fra vanlige regnskapsregler er nok ment å være en forenkling, men det kan spørres om ikke den spesielle formen på årsoppgjøret kan gjøre forståelsen vanskeligere for de mange andelseiere som er vant til å lese regnskaper.»

Samme sted påpekes det som uheldig at lov om borettslag i § 63 slår fast at årsoppgjøret skal bestå av resultatregnskap, balanse og årsberetning, mens det følger av forskriftene at det for borettslagene skal utarbeides driftsoversikt og oversikt over eiendeler og gjeld.

Hjemmelen for forskriften er regnskapsloven § 22 som kan anvendes av «hensyn til regnskapspliktiges skatte- og avgiftsplikt eller gjennomføringen av lovbestemte kontrolltiltak». Handeland og Schwencke: Regnskapsloven (1994) forklarer hjemmelsbruken som mangel på alternativer.

Utvalget har lagt opp til at regnskapsplikten for boligbyggelag skal beholdes i regnskapsloven. Boligbyggelag er et spesialtilfelle av en økonomisk forening, som etter utvalgets forslag også skal ha regnskapsplikt, jf. nedenfor. De særskilte bestemmelsene om årsoppgjør for boligbyggelag i Finansdepartementets forskrift av 24. januar 1989 inneholder bare særskilte spesifikasjonskrav for resultatregnskap, balanse og årsberetning, som i prinsippet fanges opp av de generelle regler om spesifikasjon som utvalget foreslår. Etter utvalgets lovutkast kan det likevel gis særskilte regler for boligbyggelag med hjemmel i § 10-1.

For borettslag er anvendelsen av årsregnskapsreglene i regnskapsloven mer usikker.

Utvalget har ikke tatt innholdet i årsoppgjørsforskriften for borettslag opp til full vurdering. Det er likevel grunn til å spørre om det innhold som disse forskriftene har fått i alle henseende er heldig. Utvalget er enig med påpekningen fra Grini og Lilleholt, som er sitert ovenfor, om at regnskapet ikke nødvendigvis er blitt mer forståelig for borettshaverne ved den løsning som er valgt. Etter utvalgets syn er dessuten et regnskap som er periodisert etter regnskapsprinsippet også mer relevant for borettshaverne enn det likviditetsregnskap som forskriften anviser. For øvrig er det et praktisk problem med slike «frittstående» regler at det er uklart hvor langt god regnskapsskikk gjelder.

På den annen side er det behov for enkelte særregler. For eksempel vil ordinære avskrivninger på boligmassen kunne framstå som en noe indirekte måte å tilbakeholde midler for vedlikehold. Avskrivninger kan derfor med fordel erstattes med en avsetning.

Etter utvalgets syn bør regnskapslovens ordinære regler for årsregnskapet gjelde for borettslagene i den utstrekning det ikke er fastsatt særregler. Borettsloven kapittel 11 inneholder så vidt en kan se en tilstrekkelig henvisning til regnskapsloven. Utvalget foreslår at hjemmel til å gi særregler for borettslagene flyttes til borettsloven. Utvalget anbefaler dessuten at vedkommende departement (Kommunaldepartementet) reiser spørsmålet om en revisjon av gjeldende forskrift med berørte parter.»I proposisjonen til rekneskapslova seier departementet i tilknyting til dette (Ot.prp. nr. 42 (1997-98) s. 25-26):

«Departementet er enig med utvalget i at regnskapsplikten for boligbyggelag bør beholdes i loven, men slik at dette framgår eksplisitt og ikke kun ved at lagene omfattes av regnskapsplikten for økonomiske foreninger. Departementet slutter seg videre til merknadene fra Kommunal- og arbeidsdepartementet, NBBL og Kredittilsynet om at regnskapsplikten for borettslag og eierseksjonssameier også bør framgå av regnskapsloven. Det er etter departementets syn behov for å kunne gi forskrifter om regnskapsplikten for borettslag m.v. Departementet foreslår at det med hjemmel i regnskapsloven kan gis nærmere bestemmelser om regnskapsplikten og at slike bestemmelser kan fravike lovens alminnelige regler. Inntil videre legges det opp til å videreføre gjeldende forskrifter om regnskapsplikten for boligbyggelag og borettslag. Det tas sikte på en gjennomgang av forskriftsverket etter at ny regnskapslov er fastsatt. Det vises for øvrig til forslag til endringer i boligbyggelagsloven kapittel 9, borettslagsloven kapittel 11 og eierseksjonsloven § 44 som følge av ny regnskapslov.»

I samband med den nemnde gjennomgåinga av forskriftsverket tok Finans- og tolldepartementet opp spørsmålet om særreglane med Kommunal- og regionaldepartementet. Det sistnemnde departementet svara i brev 13. oktober 1998 at spørsmålet burde vurderast av Burettslovutvalet.

Utvalet viser til dei siterte merknadene frå Regnskapslovutvalget. Der kjem grunngjevinga for særreglane fram, men òg nokre kritiske merknader. I høyringsrunden peikte NBBL på at reglane burde vere like for burettslag, bustadaksjeselskap og bustadsameiger. Etter det er ei ny eigarseksjonslov sett i verk. Der er det fastsett at sameiger med 21 eller fleire seksjonar har rekneskapsplikt etter rekneskapslova; det same gjeld blanda bustad- og næringssameiger med ni eller fleire seksjonar der mindre enn tre firedelar av seksjonane er bustader (§ 44). Særreglane om årsrekneskap for burettslag er ikkje gjorde gjeldande for seksjonssameiger.

Forskriftene er godt innarbeidde i bustadsamvirket og har ikkje ført til nemnande vanskar. På den andre sida er det ein fordel at rekneskapsreglar er standardiserte så langt det praktisk er råd. I burettslag er det mange andelseigarar som har røynsle med rekneskap frå ulike samanhengar, utan dermed å vere eigentleg rekneskapskunnige. For desse kan det vere ei ulempe at årsoppgjeret for burettslaget følgjer heilt andre reglar enn dei vanlege. Dei som ikkje er vande med rekneskap, må leggje ned noko innsats for å setje seg inn i tala anten oppsettet følgjer særreglane eller dei vanlege reglane. Utvalet reknar med at det ikkje trengst mange tilleggsopplysningar til eit årsoppgjer etter vanlege reglar for å ivareta dei omsyna som ligg attom særreglane. Utvalet viser òg til det Regnskapslovutvalget nemner om tilpassingar for avskriving på bustadene.

Utvalet er vorte ståande ved at årsoppgjer for bustadbyggjelag og burettslag i all hovudsak bør setjast opp etter vanlege reglar.

7.8 Tvisteløysing

Etter husleigelova frå 1999 kan departementet setje i verk forsøksordningar med husleigetvistutval i ein eller fleire kommunar (§ 12-5). I første omgang blir det førebudd reglar for eit husleigetvistutval for Oslo, og ordninga skal etter planen kome i gang frå 2001. Det er meininga at iallfall nokre tvistar om burettslagsbustader skal omfattast av ordninga inntil vidare, men det er det ikkje lenger grunnlag for dersom framlegget frå utvalet her blir følgt om å sjå bruksretten i burettslag som ein rett av særleg slag. I husleigelova er det òg reglar om særlege takstnemnder (§ 12-2), men dei tvistane som skal avgjerast av dei, er ikkje aktuelle for burettslag.

Tidlegare kunne ein ha kommunale husleigedomstolar. Med unntak for korte periodar der slike domstolar fanst i fleire byar, var det i Oslo ein hadde den ordninga. Husleigeretten der vart nedlagd frå 1. mai 1989. Mange tvistar i burettslagsforhold høyrde under husleigeretten.

Andelseigarane i bustadbyggjelag og burettslag er i all hovudsak forbrukarar. Det er viktig at forbrukarar kan få prøvt rettslege spørsmål innan rimeleg tid og utan for store kostnader. Tvisteløysing er mellom anna særleg nemnd i europaparlaments- og rådsvedtak 283/1999/EF frå 25. januar 1999 om eit rammeprogram for forbrukarpolitikk. Det er vedteke at rammeprogrammet skal omfattast av EØS-samarbeidet (jf. St.prp. nr. 28 (1999-2000) og stortingsvedtak 13. desember 1999).

Forliksråda skulle vere eit organ for rimeleg og rask løysing av tvistar, men utvalet er kjent med at det har vore reist kritikk mot ordninga i fleire samanhengar. For saker i by- og heradsrett opnar rettargangslovgjevinga for forenkla tvisteløysing og rettsmekling, men desse ordningane er visst etter måten lite nytta. Eit utval arbeider med utkast til ny tvistemålslov.

For tvistar om forbrukarkjøp og forbrukaravtalar om handverkartenester er det etablert eit eige forbrukartvistutval. På fleire område finst det bransjenemnder og reklamasjonsnemnder, gjerne på grunnlag av avtalar med organisasjonar for næringsdrivande på den eine sida og Forbrukarrådet og eventuelt Forbrukarombodet på den andre. For nokre av desse nemndene finst det særlege lovreglar, til dømes § 64 i bustadoppføringslova som fastset at den næringsdrivande ikkje kan reise søksmål så lenge tvisten er til førehaving i nemnda. Dessutan er det ein generell særregel om avbrot av foreldingsfrist ved framsetjing av krav for slike nemnder.

Tvistar i tilknyting til bustadbyggjelag og burettslag kan vere av mange slag. Tvistar mellom bustadbyggjelag, mellom burettslag eller mellom bustadbyggjelag og burettslag er ikkje eigentlege forbrukartvistar, og her trengst det neppe særlege ordningar. Tvistar mellom andelseigar og burettslag eller bustadbyggjelag er forbrukartvistar, om ein ser bort frå tilfella der juridiske personar er andelseigarar. Også tvistar andelseigarar imellom, til dømes om kjøp av burettslagsbustad, er forbrukartvistar, men av eit anna slag.

Det er grunn til å peike på at tvistar i burettslagsforhold ikkje utan vidare kan samanliknast med husleigetvistar. I burettslag gjeld det reelt eigarbustader, og tvistane vil ofte gjelde større verdiar enn det som er typisk i husleigeforhold. Tvistane er òg meir samansette i karakter, til dømes tvistar om forkjøpsrett, vilkår for å vere andelseigar, pålegg om sal av andelen osb. På denne bakgrunnen er det ikkje tilrådeleg å leggje desse tvistane til dei nye husleigetvistutvala. Tvistane bør heller ikkje leggjast til Forbrukartvistutvalet; dei skil seg mykje frå dei tvistane det utvalet elles tek opp. Forbrukartvistutvalet slit dessutan med store restansar som det er.

Nemnder for tvisteløysing kan etablerast utan at det trengst nærare lovregulering. Ein har ingen særleg interesseorganisasjon for andelseigarar i bustadbyggjelag og burettslag - utanom nettopp desse laga. Dersom ein meiner at det bør vere uavhengig representasjon i organ som skal løyse tvistar mellom andelseigarane og laga, ligg det nærast å tenkje på Forbrukarrådet. Leigebuarorganisasjonane er neppe representative for burettshavarinteressene, og dessutan er desse organisasjonane lite utbygde her i landet.

Det finst bustadbyggjelag som har prøvt ei ombodsordning ved at ein frittståande advokat etter avtale med bustadbyggjelaget har til oppgåve å uttale seg om klager. Ein kan òg tenkje seg andre former for tvisteløysingsorgan innafor bustadsamvirket, til dømes i form av utval som er utpeikte av generalforsamlinga i bustadbyggjelaget.

Utvalet meiner at det ikkje trengst eigne føresegner i ei ny lov om tvisteløysing utanom domstolane. Dei ordningane som er nemnde ovafor, med eller utan ekstern representasjon, kan alle etablerast på grunnlag av avtale eller vedtekter.

Lova bør sikre at vegen til domstolane er open for andelseigarane i eventuelle tvistar med burettslag. Klausular om sjølvdømme med endeleg verknad bør ikkje godtakast. Førehandsavtale om skilsdom (voldgift) bør ikkje godtakast så langt det gjeld tvistar mellom andelseigaren og burettslaget. Slik tvisteløysing er dyr og lite tenleg i forbrukarforhold. Forbod mot førehandsavtale om skilsdom finn ein i anna forbrukarlovgjeving òg, til dømes i husleigelova så langt det gjeld bustadleige, og i bustadoppføringslova. Tvistar mellom andelseigarar og bustadbyggjelag kan gjelde avtalar om ny bustad, og da kjem forbodet mot skilsdomsavtalar i bustadoppføringslova inn for nokre av avtalane. For dei avtalane som blir regulerte av avhendingslova, er det ikkje særreglar om tvisteløysing, og her bør det ikkje vere skilnad mellom bustadbyggjelag og andre utbyggjarar. Utvalet har ikkje funne grunn til å gje reglar om andre tvistar mellom andelseigarar og bustadbyggjelag.

7.9 Administrative og økonomiske konsekvensar

Utvalet gjer ikkje framlegg om nye offentlege organ eller stillingar. Etter utkastet skal burettslagsandelar registrerast i eit rettsregister, men nærare reglar om organiseringa av registeret skal etter føresetnaden gjevast i forskrift. Det går fram under 7.7.6 at det er delte meiningar i utvalet om organiseringsspørsmålet. Somme av medlemmene meiner at det offentlege bør ha ansvaret for registreringa, medan andre meiner at ein kan ha reglar om ei godkjenningsordning for private register. Alt etter kva ordning ein vel, får registeret eller godkjenningsordninga administrative konsekvensar. Kostnadene med ei registreringsordning eller ei godkjenningsordning bør kunne dekkjast av brukarane gjennom gebyr.

Utvalet gjer framlegg om at det skal gjevast forskrifter i nokre samanhengar, til dømes når det gjeld sparing og utlån i bustadbyggjelag og forvaltning av midlar i burettslag. For spare- og utlånsordningane må ein òg rekne med administrative konsekvensar i form av tilsyn. Kostnadene med tilsynet må kunne dekkjast av brukarane. På den andre sida gjer utvalet framlegg om at ei rekkje føresegner i gjeldande lov som legg forskrifts- eller godkjenningskompetanse til departementet eller fylkesmannen, ikkje blir førte vidare.

I høve til gjeldande lov er det nytt at skifteretten blir tillagd oppgåver i samband med oppløysing av bustadbyggjelag, men her er det tale om tilfelle som nok vil kome opp svært sjeldan. Reglane om tvangsfullføring blir endra når det gjeld burettslag, men det er ikkje grunn til å tru at arbeidsmengda blir annleis av den grunn.

Økonomiske konsekvensar for private er det vanskeleg å seie noko sikkert om. Utvalet gjer framlegg om at avtalar om forretningsførsel for burettslag ikkje kan gjerast uoppseielege utan tidsavgrensing. Det kan føre til at konkurransen blir sterkare på dette området, og det skulle tilseie at ressursbruken iallfall i nokre tilfelle kan bli meir effektiv. Utvalet har vidare søkt å utforme reglane om forkjøpsrett til burettslagsbustader slik at forkjøpsretten skal seinke omsetninga minst mogleg. Elles fører utkastet til at reglane om burettslagsbustader blir liggjande nærare reglane for eigarseksjonar. Rettsregistrering og nye reglar for tvangsfullføring kan isolert sett gje meirkostnader i form av gebyr m.m., men ein må òg rekne med at reglane gjev grunnlag for ei sikrare omsetning, som igjen gjer desse bustadene meir attraktive ved både pantsetjing og sal. Reglane om utbyggingsmodellen fører til at bustadbyggjelaget blir sitjande med eit klårare ansvar og dermed ein auka risiko ved nybygging, og det kan føre til at prisane på nye bustader aukar. Det har eit motstykke i ein tryggare posisjon for ervervaren av bustaden.