2 Samandrag

Utvalet gjer framlegg om at bustadbyggjelag og burettslag blir førte vidare som lovregulerte samanslutningar etter same hovudliner som i dag. Det blir lagt fram utkast til ei lov om bustadbyggjelag og ei lov om burettslag som skal kome i staden for dei gjeldande lovene. Utvalet har ikkje funne grunnlag for å samle reguleringa av dei to samanslutningsformene i ei lov og heller ikkje for å gjere framlegg om ei samla bustadlov.

Etter utkastet skal det framleis kunne vere ei tilknyting mellom bustadbyggjelaget og dei burettslaga der laget har skaffa andelseigarane bustad. Tilknytte burettslag skal etter utkastet vere burettslag der andelseigarane etter vedtektene òg skal vere andelseigarar i bustadbyggjelaget. Bustadbyggjelaget kan ved stiftinga av burettslaget sikre seg at vedtektsklausular om tilknyting, om forkjøpsrett for andelseigarar og om andre vilkår ved eigarskifte for burettslagsandel ikkje kan endrast utan medverknad frå bustadbyggjelaget. Etter utkastet kan ikkje ein avtale om forretningsførsel for burettslaget lenger gjerast uoppseieleg utan tidsavgrensing, men det skal gjelde nokre særreglar for avtalar mellom bustadbyggjelaget og dei tilknytte burettslaga: Avtale om forretningsførsel kan gjerast uoppseieleg for dei ti første åra etter stiftinga, medan lengstetida for andre forretningsføraravtalar er fem år. Bustadbyggjelaget kan òg sikre seg at skifte av forretningsførar berre kan skje etter ein framgangsmåte som krev sterk oppslutning i burettslaget om vedtaket. Det skal ikkje vere krav om offentleg godkjenning av oppløysing av burettslag, men bustadbyggjelaget eller andre kan sikre seg at forkjøpsrettar o.l. skal følgje bustadene etter oppløysing.

Modellen for utbygging av bustader gjennom burettslag blir endra slik at reglane i bustadoppføringslova eller avhendingslova skal gjelde mellom utbyggjaren og andelseigaren. Det kjem klårare fram enn i gjeldande lov at bustadbyggjelaget kan selje bustader til fast pris og utan å vere bunde til eit sjølvkostprinsipp. Utkastet opnar òg for at burettslagsforma lettare kan nyttast av andre utbyggjarar enn bustadbyggjelag.

I utkastet er bustadbyggjelag definerte som andelslag med vekslande andelseigartal og vekslande andelskapital som har til hovudføremål å skaffe bustader til andelseigarane gjennom burettslag eller på anna vis og å forvalte bustader for andelseigarane. Det svarar i hovudsak til definisjonen i gjeldande lov, men det kjem klårare fram at laget kan drive med anna verksemd så lenge hovudføremålet er det nemnde. Etter særlege reglar skal laget kunne ta imot spareinnskot eller låne ut midlar til burettslag m.m.

Reglane om bustadbyggjelag er tilpassa den nye aksjelovgjevinga så langt det har vore mogleg. Det er likevel viktige skilnader mellom bustadbyggjelag og aksjeselskap når det gjeld føremål, deltakarar, kapital og utdeling. Medlemskapen i bustadbyggjelaget skal vere personleg, og for dei tilfella der andelen kan overførast, kan laget fastsetje kva rettar som skal følgje med. Utkastet set rammer for utdeling av midlar til andelseigarane, og opnar for at dei laga som ønskjer det, kan dele ut noko av overskotet på grunnlag samhandel med laget. Samhandel med andelseigar direkte eller indirekte gjennom tilknytte lag skal skje til forsvarlege prisar, slik at laget ikkje blir tappa, eller grupper av andelseigarar blir urimeleg forfordelte. Representantskap skal ikkje lenger vere påbode, men kan vedtektsfestast.

Burettslaget er etter utkastet eit andelslag som har til føremål å gje andelseigarane bruksrett til eigen bustad i lagets eigedom (burett) og å drive verksemd som heng saman med dette. Det svarar til regelen i gjeldande lov. Samanslutningar med dette føremålet skal ikkje lenger kunne stiftast som aksjeselskap.

Reglane om burettslag er i utkastet langt på veg samordna med reglane om eigarseksjonar. Utvalet meiner likevel at det er så viktige skilnader mellom dei to bustadformene, at begge bør haldast oppe. Dei viktigaste skilnadene har samanheng med brukareigeprinsippet, ansvarsavgrensing og felles finansiering.

Etter utkastet skal ikkje bruksretten til bustad i eit burettslag lenger reknast som ein leigerett, men som ein bruksrett av eige slag. I mishaldstilfelle blir det derfor tale om pålegg om avhending, som for eigarseksjonar, i staden for oppseiing etter husleigelova. Hovudregelen skal framleis vere at kvar andelseigar berre kan ha ein andel i laget, og at andelseigaren sjølv og familien skal bruke bustaden som andelen er knytt til. Utkastet har nærare føresegner om retten til å overlate bruken av bustaden til andre gjennom utleige e.l. Det er gjort framlegg om ei meir detaljert regulering av vedlikehald av bustaden og om ansvar for skadar. Burettslaget skal ha ein lovfastsett panterett som sikrar krav frå lagsforholdet opp til eit maksimum som svarar til to gonger grunnsummen i folketrygda (mesta 100 000 kroner i dag).

Burettslag skal stå fritt til å vedtektsfeste forkjøpsrett eller annan løysingsrett til andelar med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, og utkastet har utfyllande føresegner om gjennomføringa der forkjøpsrett er vedtektsfesta.

Avhending av burettslagsandelar skal etter utkastet regulerast av avhendingslova.

Utvalet gjer framlegg om at burettslagsandelar og rettar i dei skal registrerast i eit rettsregister, og utkastet har nærare reglar om verknaden av registreringa. Utvalet har ikkje samla seg om ei tilråding når det gjeld organiseringa av rettsregister; ein kan tenkje seg eitt eller fleire offentlege register, eller ein kan ha ei ordning med godkjenning av private register.

Utkastet legg til rette for enklare endring av bustadinndelinga i burettslaget og for samanslåing og deling av burettslag.

I begge lovene er det teke inn forbod mot diskriminering på grunnlag av truvedkjenning, rase m.m.