4 Samvirke og lovregulering

4.1 Samvirkeføretak

Ord som samvirke, samvirkelag og kooperasjon har ikkje noko klårt avgrensa meiningsinnhald i allmennspråket eller i juridisk språkbruk. I rettsleg samanheng er samvirkelag eller kooperative samanslutningar ei form for organisering av økonomisk verksemd. Samvirkelag har lenge vore rekna som ei føretaksform for seg, ved sida av enkeltmannsføretak, ansvarleg selskap, aksjeselskap og stiftingar. Dei nærare kjennemerka skal det seiast litt meir om nedafor.

Viktige område for samvirke her i landet i dag ved sida av bustadsamvirket er vareomsetning til forbrukarar, gjerne omtala som forbrukarsamvirke og organisert gjennom Norges Kooperative Landsforening (NKL); landbruk, med ei rekkje produsentorganisasjonar, samordna gjennom Landbrukssamvirkets Felleskontor (LF); og fiske, der Norges Fiskarlag (NF) er den største organisasjonen. I tillegg til dette finn ein på mange andre område former for organisasjon som kan kallast for samvirkeføretak, noko avhengig av korleis ein definerer omgrepet.

Dei store samvirkeorganisasjonane samarbeider gjennom Samvirkeutvalget. Utvalet vart skipa i 1910 i regi av Det Kgl. Selskap for Norges Vel og har framleis sekretariat hos den organisasjonen.

Internasjonalt er den dominerande organisasjonen for samvirke International Co-operative Alliance (ICA), som vart skipa i 1895. Mellom anna har denne organisasjonen formulert allmenne samvirkeprinsipp, seinast reviderte i 1995.

Ei generell framstilling om samvirke finn ein i Tom Johnstad: Samarbeid og samvirke (Oslo 1998). I boka er det gjort greie både for tankane attom samvirketiltak og utviklinga av tiltaka både her i landet og i andre land, og det er gjeve eit oversyn over norske samvirketiltak.

Ei utgreiing med tittelen «Samvirke på nye områder» vart lagd fram i 1988 (NOU 1988:30).

I 1999 vart det sett ned eit utval som skal vurdere lovgjeving for samvirkelag. Ein nærare presentasjon av samvirkeforma og den rettslege reguleringa høyrer heime i ei utgreiing frå det utvalet, og her skal spørsmåla berre omtalast så langt det trengst for å drøfte dei reglane som bør gjelde for bustadsamvirket.

4.2 Rettsleg regulering av samvirkeføretak

Samvirkeforma er berre i liten grad lovregulert. Den mest utførlege lovreguleringa av kooperative samanslutningar er nettopp lovene frå 1960 om bustadbyggjelag og burettslag.

Ei viktig føresegn finst i aksjelova § 1-1 tredje ledd nummer 4. Føresegna er eit unntak frå hovudregelen om at selskap med avgrensa ansvar er regulerte av aksjelova. Det heiter at aksjelova ikkje gjeld for

«... selskaper som har til formål å fremme medlemmenes forbruksmessige eller yrkesmessige interesser eller å skaffe medlemmene arbeidsplasser (samvirkelag), med mindre selskapet i stiftelsesgrunnlaget er betegnet som aksjeselskap. I tvilstilfelle avgjør Kongen om loven skal få anvendelse på selskapet.»

Etter denne føresegna er kjennemerket på eit samvirkelag at det skal «fremme medlemmenes forbruksmessige eller yrkesmessige interesser eller å skaffe medlemmene arbeidsplasser». Når det gjeld tolkinga av denne og tilsvarande eldre føresegner, kan det visast til Magnus Aarbakke m.fl.: Aksjeloven og allmennaksjeloven med kommentarer (Oslo 1999) s. 37-40.

Elles i lovgjevinga finn ein spreidde føresegner om samvirkeføretak. Særleg kan nemnast §§ 10-50 og 10-51 i skattelova frå 1999. Særreglane her gjeld for «samvirkelag som drives i samsvar med anerkjente samvirkeprinsipper», og særreglane gjeld i første rekkje for inntekt av «omsetning med medlemmene». Ei nærare opprekning omfattar forbrukarsamvirkelaga og innkjøpslag, salslag og foredlingsverksemder i landbruk og fiske. For bustadbyggjelag og burettslag gjeld det særlege skattereglar.

Samvirkeprinsippa er altså særleg nemnde i skattereglane, og desse prinsippa har òg vekt når samvirkelaga skal avgrensast mot aksjeselskap etter aksjelova § 1-1 tredje ledd nummer 4.

Gjennom åra har lovregulering av samvirkelag vore vurdert fleire gonger. I den første proposisjonen til aksjelovgjeving i 1901 var det med eit utkast til regulering av foreiningar med vekslande kapital, men dette utkastet var ikkje med i den seinare proposisjonen som førte til aksjelova frå 1910. Komitéutgreiingar med framlegg til lovgjeving om samvirkelag vart lagde fram i 1925 og 1937, men det vart ikkje fremja proposisjon på grunnlag av desse utkasta. Ein komité som skulle vurdere lovgjeving for forbrukarsamvirket, la i 1957 fram ei tilråding om at det ikkje var bruk for noka lov. Samvirkelovutvalet frå 1999 kjem truleg med si tilråding i 2001.

4.3 Særpreg ved samvirkeforma

4.3.1 Innleiing

For dette utvalet er det ikkje nødvendig å gje nokon definisjon av samvirkelag eller kooperative samanslutningar, og det er heller ikkje nødvendig å trekkje opp klåre grenser for kva som skal reknast som samvirkeføretak. Det er ikkje tvil om at både bustadbyggjelag og burettslag høyrer til dei samanslutningane som tradisjonelt har vore rekna som samvirkeføretak. Når særpreget ved samvirkeforma skal omtalast her, er det for å gje ein bakgrunn for drøftinga av korleis bustadbyggjelag og burettslag bør organiserast, og kva aktivitetar dei bør drive med. Dersom ein meiner det er bruk for samvirkelag som ei særskild form for organisering av økonomisk verksemd, bør ein prøve å finne fram til dei draga som har gjort forma levedyktig, og som bør ivaretakast gjennom lovgjevinga.

Noka utførleg utgreiing om samvirketiltak tek utvalet ikkje sikte på å gje, som alt nemnt, og framstillinga er derfor avgrensa til det som trengst for arbeidet i utvalet.

4.3.2 Dei internasjonale samvirkeprinsippa

Eit utgangspunkt for framstillinga av særpreget ved samvirkeforma kan vere dei internasjonale samvirkeprinsippa som er vedtekne av ICA og reviderte seinast i 1995. Omsetjinga er henta frå Samvirkeboka 2 (utgjeven av Samvirkeutvalget i 1996):

«Samvirkeprinsippa

undamentet og identiteten i samvirke

Definisjon

Eit samvirke er ei sjølvstyrt samanslutning av personar som av eigen fri vilje har gått saman for å oppfylle felles økonomiske, sosiale og kulturelle behov og ønske gjennom ei verksemd som dei eig saman, og som er demokratisk styrt.

Verdiar

Samvirke byggjer på dei verdiane som ligg i sjølvhjelp, eigeansvar, demokrati, likskap, rettferd og solidaritet. I samsvar med tradisjonen frå grunnleggjarane trur samvirke-medlemmene på dei etiske verdiane som ligg i ærlegdom, openheit, sosialt ansvar og omsorg for andre.

Prinsipp

Samvirkeprinsippa er retningsliner som samvirka tar i bruk for å omsetje verdiane sine i praksis.

1. Prinsipp: friviljug og open medlemskap

Samvirke er friviljuge organisasjonar som er opne for alle som kan nytte tenestene deira, og som er viljuge til å akseptere det ansvaret som følgjer med medlemskapen, utan omsyn til kjønn, sosial status, rase, politisk eller religiøs overtyding.

2. Prinsipp: demokratisk medlemskontroll

Samvirke er demokratiske organisasjonar, kontrollerte av medlemmene som tar aktivt del i fastsetjinga av retningsliner og vedtak. Valde representantar står til ansvar andsynes medlemmene. I grunnorganisasjonane har medlemmene lik stemmerett (eitt medlem - ei stemme). Samvirke på andre nivå er også organiserte på ein demokratisk måte.

3. Prinsipp: medlemmen si økonomiske stilling

Medlemmene medverkar likeverdig til, og kontrollerer demokratisk, kapitalen i samvirka sine. Vanlegvis er i alle fall noko av denne kapitalen felleseiga til samvirket. Medlemmene får vanlegvis avgrensa rente - om i det heile - på andelsinnskottet sitt. Medlemmene kan setje av overskott til eitt eller fleire av følgjande føremål: Utvikle samvirket, eventuelt ved å setje av til reservar, som i alle fall delvis vil vere bundne; tilgodesjå medlemmene i høve til deira bruk av organisasjonen; og stø andre aktivitetar som er godkjende av medlemmene.

4. Prinsipp: sjølvstyre og handlefridom

Samvirka er sjølvstyrte sjølvhjelpsorganisasjonar som er kontrollerte av medlemmene. Dersom dei inngår avtalar med andre organisasjonar, medrekna offentlege styresmakter, eller hentar kapital utanfrå, vil dette gjerast på vilkår som sikrar den demokratiske kontrollen til medlemmene og tar vare på sjølvstyret til samvirket.

5. Prinsipp: utdanning, opplæring og informasjon

Samvirke sørgjer for utdanning og opplæring av medlemmer og tillitsvalde, leiarar og tilsette, slik at dei kan vere med å utvikle organisasjonane sine på ein effektiv måte. Dei informerer allmugen - særleg unge og opinionsleiarar - om særpreg og føremoner ved samvirket.

6. Prinsipp: samvirke mellom samvirkeorganisasjonar

Samvirke tener medlemmene effektivt og styrkjer samvirkerørsla ved å samarbeide gjennom lokale, regionale, nasjonale og internasjonale organisasjonar.

7. Prinsipp: samfunnsansvar

Samstundes med at det fokuserast på medlemmene sine behov, arbeider samvirke for ei berekraftig utvikling av samfunnet gjennom retningsliner som medlemmene godkjenner.»

Det går fram at prinsippa har ei generell form, og det må ein sjå i samanheng med at dei skal gjelde for samanslutningar som til dels er svært ulike innbyrdes, og som er spreidde over heile verda. Nokre av prinsippa er likevel såpass spesifikke at dei kan nyttast til å trekkje ei grense mellom samvirke og andre samanslutningar. Det skal gå fram etter kvart.

4.3.3 Samhandel med medlemmene

Samvirkelaga er samanslutningar. Ei samanslutning har medlemmer (deltakarar) og skil seg på det viset frå enkeltmannsføretaket, som er ei verksemd driven av berre ein fysisk person, og frå stiftinga, som ikkje har medlemmer (deltakarar, eigarar). For aksjeselskapet, som òg er ein samanslutning, godtek ein rett nok at det kan vere ein aksjeeigar, og i slike tilfelle blir det ei ueigentleg samanslutning. Det spørsmålet er ikkje aktuelt for samvirkelaga.

Det er typisk for dei føretaka som har vore rekna som kooperative, at dei skal handle med medlemmene. Ordet «handle» blir da nytta i ei vid tyding. Laget kan selje varer til medlemmene, anten som forbrukarar (forbrukarsamvirket) eller som næringsdrivande (innkjøpslag i landbruket), gjere avtale med medlemmer om å skaffe bustad eller om å stille bruksrett til bustad til disposisjon for medlemmene (bustadsamvirket), kjøpe varer av medlemmene for vidaresal eller foredling (meieri, salslag og foredlingsverksemder i landbruk og fiske).

Samvirkeføretaka handlar ofte med andre enn medlemmene òg, men oppfatninga har nok vore at samvirkepreget blir borte dersom samhandelen med medlemmene blir liten. Ein kan seie at samhandel med medlemmene typisk er ein del av føremålet med samanslutninga, og at særpreget blir utviska dersom det blir stort sprik mellom føremålet og den faktiske verksemda. Det er sjølvsagt ikkje noko i vegen for at andre samanslutningar, til dømes eit aksjeselskap, handlar med deltakarane, men her er slik samhandel normalt ikkje ein del av føremålet.

Samhandelen med medlemmene kjem noko indirekte fram i karakteristikken av samvirkelag i aksjelova § 1-1 («fremme medlemmenes forbruksmessige eller yrkesmessige interesser») og i definisjonen i dei internasjonale samvirkeprinsippa («oppfylle ... felles økonomiske, sosiale og kulturelle behov»). Særleg den sistnemnde definisjonen er så vid at han kan femne om så godt som alle samanslutningar. Meir direkte kjem vilkåret om samhandel med medlemmene fram i dei særlege skattereglane for samvirkelag.

Samhandel med medlemmene er òg eit særpreg for til dømes gjensidige forsikringsselskap og for kreditt- eller hypotekforeiningar. Slike tiltak blir da òg ofte omtala som kooperative.

I mange, kanskje dei fleste samvirkeføretak, er samhandelen friviljug for medlemmene. Det gjeld typisk i forbrukarsamvirket; medlemskapen inneber ikkje noko forbod mot å handle andre stader. Til tider har det nok vore oppfatta som ei moralsk plikt for medlemmene å halde seg til samvirkelaget, men det er mindre vanleg i dag. I nokre samvirkeføretak er det plikt til samhandel; det gjeld i delar av landbrukssamvirket. Fiskesalslaga har ein lovfesta einerett til omsetning, og da kan ikkje medlemmene handle med andre.

Samhandelen med medlemmene inneber at kundane styrer, eller iallfall er med og styrer, føretaket. Slik styring kan ein finne også i sparebankane, som ikkje har medlemmer, og som derfor til vanleg ikkje blir rekna som samvirkeføretak. I sparebankane vel innskytarane 3/8 av medlemmene i forstandardskapet (eller 1/4 dersom det er utferda grunnfondsbevis).

4.3.4 Opne samanslutningar med vekslande kapital. Oppløysing

Mange, kanskje dei fleste, samvirkeføretak er opne for nye medlemmer. Det inneber at nye deltakarar kan takast opp utan at det skjer noka endring av den avtalen eller dei vedtektene som ligg til grunn for samanslutninga. I den grad medlemmene skal skyte inn midlar som risikokapital, endrar denne kapitalen seg etter kvart som det kjem inn nye medlemmer, og i den grad medlemmene har krav på utbetaling av nettoeiga ved ei oppløysing, kan delingsforholdet endre seg ved opptak av nye medlemmer. På dette viset skil samvirkelaga seg frå dei typiske selskapa, som ansvarlege selskap og aksjeselskap. I selskapa kan nok selskapspartane skifte eigar utan endring av avtale eller vedtekter, men skal kapitalen aukast, krev det normalt ei endring.

Det er nemnt i dei internasjonale samvirkeprinsippa at organisasjonane er «opne for alle som kan nytte tenestene deira«.

Dette at samanslutninga er open for nye medlemmer, er eit drag som samvirkelaga har sams med dei ideelle foreiningane. Ofte blir samvirkelaga omtala som økonomiske foreiningar eller, om ein vil, foreiningar med økonomisk føremål. I Sverige blir dei kooperative samanslutningane regulerte av ei lov om økonomiske foreiningar, og karakteristikken har vore nytta her i landet òg.

Det finst samanslutningar som har fleire av dei andre kooperative særdraga, og som tradisjonelt har vore rekna som samvirkeføretak, som ikkje er opne for nye medlemmer. I bustadsamvirket er burettslaget det beste dømet. Det skal vere like mange andelar som det er bustader, og ein ny andel må iallfall i prinsippet betalast med ein sum som hindrar at verdiane blir utvatna for dei andre andelseigarane. Heller ikkje alle samvirketiltaka i landbruket eller til dømes kraftlag, som gjerne har vore rekna som kooperative, kan utan vidare vere opne og ha vekslande kapitalinnskot.

Det er vanleg å seie at medlemmene i foreiningar, til skilnad frå deltakarane i selskap, ikkje har krav på nettoeiga ved oppløysing. Det blir òg sagt slik at foreininga ikkje har eigarar på same måte som selskapet. Iallfall for ideelle foreiningar gjeld det at eit fleirtal ikkje utan vidare kan endre føremålet for foreininga; dei som vil drive foreininga vidare med det opphavlege føremålet, kan ha krav på å få gjere det, med foreiningskassa intakt.

Somme samvirkelag følgjer dei typiske foreiningsreglane på dette punktet, slik at det ikkje skal skje noka utdeling til medlemmene ved ei oppløysing. For bustadbyggjelag er ein slik regel lovfesta; ved oppløysing skal eit overskot brukast til allmennyttige føremål til beste for bustadbygginga på staden (bbl. § 63). Ein liknande regel finst i mønstervedtektene for samvirkelag som Norges Kooperative Landsforening har vedteke: Etter oppløysing skal eit overskot setjast av for å brukast til grunnfond i eit nytt lag eller ei avdeling av eit anna lag på staden, men kan dei ikkje brukast slik innan tjue år, skal midlane i samråd med kommunen brukast til allmennyttige føremål eller velgjerd.

Formuleringa i dei internasjonale samvirkeprinsippa om at iallfall noko av kapitalen til vanleg er «felleseiga til» («common property of») samanslutninga, tek nok sikte på at noko av kapitalen ikkje kan delast mellom medlemmene.

Det finst samanslutningar med klåre kooperative drag som opnar for deling av eiga mellom medlemmene etter ei oppløysing. Her òg gjev burettslaget eit døme, men det finst fleire. I landbrukssamvirket er det vanleg at eiga etter oppløysing skal delast mellom medlemmene i høve til samhandelen med laget dei seinaste åra. Ein kan neppe seie at det er motstrid mellom ein slik regel og karakteristikken samvirkelag.

Rimeleg nok er det ein viss samanheng mellom dei tilhøva som her er omtala: Dersom eiga skal delast mellom medlemmene ved ei eventuell oppløysing, er det ikkje så nærliggjande at laget har vekslande kapital. Men ein kan ikkje sjå bort frå at det finst tilfelle utan ein slik samanheng.

4.3.5 Avgrensa rente på kapitalinnskot og fordeling av overskot

Når føremålet med samvirkeføretak typisk er samhandel med medlemmene, står dette i motsetnad til det som normalt er føremålet med eit aksjeselskap, nemleg å gje avkasting på innskoten kapital. I dei fleste samvirketiltak er det eit vilkår for medlemskap at det blir skote inn kapital, ofte ein heilt liten sum, men av og til større summar. Her i landet har ein gjerne tala om andelar og andelsinnskot (og andelslag). Det er eit særdrag ved samvirkeføretaka at fordeling av overskot frå verksemda iallfall ikkje fullt ut blir fordelt i høve til kapitalinnskota. I dei internasjonale samvirkeprinsippa er det sagt slik at medlemmene til vanleg får «avgrensa rente - om i det heile - på andelsinnskottet sitt«.

I fleire samvirkeføretak blir noko av overskotet frå verksemda fordelt mellom medlemmene på grunnlag av samhandelen med føretaket. Dei internasjonale samvirkeprinsippa har ei formulering om at overskot kan brukast til å «tilgodesjå medlemmene i høve til deira bruk av organisasjonen». I forbrukarsamvirkelaga er ordninga med kjøpeutbyte velkjend. Tilbakeføring til medlemmene kan òg skje meir indirekte, ved at medlemmene kan oppnå rimelegare varer og tenester fordi eigenkapitalen ikkje skal forrentast på same måte som i andre samanslutningar. I bustadsamvirket er det denne indirekte tilbakeføringa som har vore den vanlege.

Praktiserer ein ordningar med garantert kjøpeutbyte, kanskje i den forma at det blir gjort frådrag i prisen med ein gong mot framvising av medlemskort e.l., kan likskapen med rabattordningar bli slåande. Ordninga med kjøpeutbyte er ikkje i seg sjølv nok til å skilje mellom samvirkelag og andre føretak.

Samvirkeføretak kan òg ta imot innskot mot full rente. Til dømes har mønstervedtektene i Norges Kooperative Landsforbund eit skilje mellom ansvarsinnskot (no 300 kroner) og låneinnskot. For låneinnskota er det ikkje noko prinsipp om avgrensa rente. Slik er det òg med spareverksemda i bustadbyggjelag. Vidare er det sjølvsagt slik at samvirketiltak kan ta opp ordinære lån til vanleg rente, både frå medlemmer og andre, og finansieringa kan òg skje ved at det blir lagt ut sertifikat eller obligasjonar innafor dei reglar som generelt gjeld for slik finansiering til kvar tid. I dei internasjonale samvirkeprinsippa er det framheva at innhenting av kapital utafrå skal skje på vilkår som «sikrar den demokratiske kontrollen til medlemmene og tar vare på sjølvstyret til samvirket». Dette siste må ein òg sjå i samanheng med røystereglane som skal omtalast under 4.3.7.

4.3.6 Sjølvkost

Somtid blir det framheva som eit særdrag ved samvirketiltak at dei skal drive verksemda etter eit sjølvkostprinsipp. Det har mellom anna vore drøfta i samband med den kooperative bustadbygginga. Prinsippet skal innebere at samhandelen med medlemmene skal skje utan vanleg forteneste for føretaket. Det går fram under 3.3.3 at den kooperative utbygginga for burettslag tradisjonelt har skjedd slik at ervervarane har risikoen for kostnadsauke i prosjektet og vinsten ved innsparingar. Dei seinare åra har ein likevel lagt inn i prisen innbetalingar til risikofond i bustadbyggjelaget eller til særlege sikringsordningar.

I dei internasjonale samvirkeprinsippa finn ein ikkje noko om sjølvkost. Ein kan heller ikkje seie at eit slikt prinsipp er noko typisk for samvirketiltaka. Ser ein på dei samanslutningane som blir rekna som opphavet til den moderne kooperasjonen, nemleg forbrukarsamvirket i England i førre hundreåret, var det tvert om eit viktig prinsipp at handelen med medlemmene skulle skje til «dagens pris». Ordningane med tilbakeføring av kjøpeutbyte byggjer i dag òg på at varer og tenester blir selde til marknadspris både til medlemmer og andre. Det er heller ikkje vanleg at heile overskotet blir tilbakeført til medlemmene. Normalt blir det bygt opp ein eigenkapital i laget.

4.3.7 Lik røysterett

Det er vanleg i samvirkeføretak at kvar medlem har ei røyst i generalforsamling eller liknande organ, utan omsyn til kor stort kapitalinnskot medlemmen har. I dei internasjonale samvirkeprinsippa heiter det at den regelen skal gjelde i grunnorganisasjonane, og at samvirke på andre nivå også er «organiserte på ein demokratisk måte». Med samvirke på andre nivå er det sikta til samanslutningar av samvirkelag (sjå 4.3.9 nedafor). Det er særleg nemnt i prinsippa at avtalar med organisasjonar eller styresmakter eller innhenting av kapital skal skje på vilkår som sikrar den demokratiske kontrollen frå medlemmene og sjølvstyret i samvirket.

Regelen om ei røyst for kvar medlem finn ein i burettslovgjevinga, rett nok slik at andelseigarane kan vere representerte ved delegerte på generalforsamlinga i bustadbyggjelaget. Både i forbrukarsamvirket og landbrukssamvirket finn ein døme på at berre aktive medlemmer, dvs. medlemmer som har handla med laget, har røysterett, og laga kan ha ordningar med indirekte representasjon, slik at medlemmene i krinsar vel representantar som så møtest som det øvste organet i laget.

4.3.8 Hefteform

Det mest vanlege er at medlemmene i eit samvirkeføretak ikkje heftar personleg ut over andelsinnskotet for dei skyldnadene føretaket har. Det er same regelen som i aksjeselskap og ideelle foreiningar, men ulikt regelen i ansvarlege selskap. Slik er det i bustadsamvirket, forbrukarsamvirket og dei vanlege laga i landbrukssamvirket. Det er likevel ikkje noko i vegen for at eit føretak med anna hefteform kan reknast som eit samvirkeføretak. Det er nemnt at gjensidige forsikringsselskap blir rekna som kooperative, og her kan vedtektene ha føresegner om at medlemmene skal skyte inn midlar for å dekkje underskot. Hefteform er ikkje omtala i dei internasjonale samvirkeprinsippa. Som utgangspunkt må vedtektene for føretaket vere avgjerande for kva hefteform som gjeld.

4.3.9 Samvirkelag på fleire nivå

Samvirkeføretaka kan organiserast på fleire nivå, gjerne slik at fleire samvirkeføretak er medlemmer i same samvirkeorganisasjon. Til dømes er medlemmene i Norges Kooperative Landsforening samvirkelag. Det er same modellen som ein kjenner frå ideelle foreiningar, der ein kan ha ei organisering i lokale lag, eventuelt også regionale lag, og ei landssamanslutning. Ein samvirkeorganisasjon på høgare nivå, som altså har samvirkeføretak som medlemmer, kan vere ein rein interesseorganisasjon, men det kan òg vere eit føretak som skal drive næringsverksemd i samhandel med medlemmene. På denne måten kan ein òg få kombinasjonar som går ut på at samvirkeføretak på høgare nivå er samanslutningar av næringsdrivande, medan dei næringsdrivande medlemslaga er samanslutningar av forbrukarar.

Samvirkeføretak kan gå saman om å skipe andre fellestiltak, kanskje i form av aksjeselskap. I begge desse tilfella gjeld dei ein modell som er den omvende av den vanlege konsernmodellen; det er ikkje tale om at det eine føretaket har dominerande eigardelar i eit dottertiltak.

Det er ingenting i vegen for at eit samvirkeføretak kan drive delar av verksemda si gjennom aksjeselskap (eller anna selskap) der samvirkeføretaket er eineeigar eller dominerande eigar. Da gjeld det ein vanleg konsernmodell. Slike dotterselskap kan samvirkelag både på grunnivået og andre nivå ha.

4.3.10 Kort analyse av samvirkeforma

Utvalet skal som nemnt ikkje ta opp spørsmåla kring samvirke i stor breidd, men etter gjennomgåinga ovafor av nokre typiske drag ved samvirkeforma vil utvalet ta med nokre merknader om korleis denne forma for organisering av økonomisk verksemd supplerer andre føretaksformer.

Samvirkeføretaka finst; det viser at det er rom for samvirkeforma ved sida av andre føretaksformer. Rett nok blir det somtid peikt på at viktige samvirkeføretak har fått ei særstilling av styresmaktene, og at dei derfor ikkje har konkurrert på like vilkår med andre. Fiskesalslaga har fått einerett på omsetning, organisasjonar i landbruket har hatt ei særleg rolle i samband med omsetningsregulering og landbruksavtalar, og bustadsamvirket hadde gjennom mange år ei særstilling i bustadpolitikken. Det er likevel på det reine at fleire samvirketiltak har greidd seg godt utan slike særordningar. Forbrukarsamvirket er det fremste dømet. I dag må bustadsamvirket i all hovudsak arbeide på same vilkår som andre når det gjeld bustadbygging. Ein ser òg at samvirkeforma blir nytta for nye tiltak, til dømes der foreldre går saman om å skipe ein barnehage.

Mange stader i verda har samvirketiltaka same bakgrunn som dei hadde i vårt samfunn tidlegare: Folk går saman for å skaffe varer og tenester som andre ikkje finn det lønsamt å tilby, eventuelt varer og tenester som andre tilbyr utan tilstrekkeleg konkurranse. Eller det kan vere at folk går saman for å foredle eller selje produkta sine fordi ingen andre kan ta på seg oppgåva på rimelege vilkår. I dag er ikkje desse tilhøva så sentrale hos oss når det gjeld økonomisk verksemd av noko omfang. Tilbodet av varer og tenester er omfattande, til dels med hard konkurranse mellom aktørane. Men framleis kan samvirkeforma vere einaste utveg for å få i gang føretak som ikkje gjev normal avkasting, til dømes grendehus, antenneanlegg eller maskinstasjonar.

Samvirkeføretaka kan gje medlemmene økonomiske fordelar dersom dei driv verksemd på område der det er lite konkurranse, og der andre derfor held høge prisar. På område der konkurransen verkar, må den økonomiske fordelen liggje i at samvirkeføretaket ikkje skal gje same avkasting på kapitalen som andre føretak. Da er føresetnaden at samvirkeføretaket driv like effektivt som andre føretak.

Det blir somtid sagt at eit samvirkeføretak ikkje skal drive med sikte på vinst for sin eigen del, berre for medlemmene, og at det derfor må vere grenser for kor sterk kapitaloppbygging som skal skje i føretaket. Sjølv om dette kan vere treffande som eit utgangspunkt, kan ein peike på nokre modifikasjonar: Dei første medlemmene i eit samvirkeføretak får ikkje glede av at kravet til kapitalavkasting er mindre enn elles. Det er dei som har skote inn kapital og arbeidskraft, og sjølv om dei tok ut heile overskotet, var dét i prinsippet ikkje meir enn dei kunne ha fått ved å bruke pengar og arbeidskraft andre stader. Dersom noko av kapitalen blir verande att i føretaket, som vanleg er, og berre delar av overskotet blir tilbakeført til medlemmene, blir det bygt opp ein kapital som nye medlemmer får glede av. Det gjer dei utan å måtte «kjøpe seg inn», slik dei oftast må i andre føretak. Er føretaket ope for nye medlemmer, betaler nye medlemmer normalt eit relativt lite innskot, uavhengig av kor stor kapital som er bygd opp. Dei nye generasjonane av medlemmer får dermed ein reell fordel av at den oppbygde kapitalen ikkje skal ha normal forrenting. Legg ein vekt på dette tilhøvet, som ein kan kalle ein solidaritet med framtidige medlemmer, gjev det god samanheng når dei som er medlemmer på eit gjeve tidspunkt, ikkje står fritt til å dele ut kapitalen direkte gjennom utbyte eller oppløysing eller indirekte gjennom urimeleg underprising i samhandelen mellom lag og medlemmer.

Samvirkeforma kan vere attraktiv fordi medlemmene har kontroll med verksemda. Kontrollen kan gje direkte økonomiske fordelar, men det kan òg oppfattast som verdifullt å kunne påverke karakteren av verksemda, vareutval, geografisk plassering m.m. Det skiftar likevel mykje kor reell den påverknaden kan bli. Somme har påpeikt at eit samvirkeføretak ikkje kan kjøpast opp; det kan ein òg sjå som ei side av den kontrollen medlemmene har med verksemda.

I eit vidare perspektiv kan ein seie at ei føretaksform som byggjer på aktiv deltaking frå medlemmene, samsvarar med allmenne verdiar som at folk skal ta ansvar for sin eigen situasjon og kunne ta stilling til og vere med og avgjere spørsmål som gjeld dei sjølve.

Samvirkeforma kan ha veike sider. Viktigast er kanskje at samvirkeføretaka til tider har vanskar med å skaffe kapital. Eit aksjeselskap som vil utvide verksemda eller setje i verk nye tiltak, kan hente inn risikoviljug kapital frå dei som har tru på at investeringa kan gje god avkasting. Samvirkeføretaka skal normalt ikkje fordele overskotet etter kapitalinnskot (prinsippet om avgrensa rente og fordeling av overskot i høve til samhandel), og dei kan derfor ikkje hente inn kapital på same måten. Ein har til dels prøvt å finne andre former for kapitaltilskot, til dømes grunnfondbevis i gjensidige forsikringsselskap. I Sverige har ein lovregulert «förlagsinsatser» i økonomiske foreiningar; det er innskot ut over andelsinnskotet, eventuelt frå andre enn medlemmer.

Ein annan vanske har vore kombinasjonen av medlemsstyring og effektiv forretningsdrift. Eit føretak som skal drive næringsverksemd av noko omfang, må ha evne til å ta avgjerder på kort tid og setje avgjerdene ut i livet, og det kan vere bruk for strategiske vurderingar som må haldast innafor ein liten krins. Skal alle medlemmene ha høve til å påverke avgjerdene, kan prosessen ta lang tid, og det kan bli opne diskusjonar om motstridande interesser av fleire slag. I fleire samvirkelag har ein former for indirekte representasjon i det øvste organet (delegertforsamling, representantskap), og modellane med organisering på fleire nivå som er nemnde ovafor (fellestiltak, dotterselskap), inneber òg indirekte representasjon. På dette viset kan ein få større effektivitet, men medråderetten for den einskilde medlemmen blir mindre.

Fleire av dei problemstillingane som har vore trekte fram her, er aktuelle for bustadsamvirket. Opphavleg var føremålet å få sett i gang bustadbygging, og å få samla kapital, fordi andre aktørar ikkje var tilstrekkeleg interesserte i - eller i det heile makta - å tilby dei bustadene det var bruk for. I dag er det mange som tilbyr dei bustadene folk kan kjøpe. Likevel kan det framleis vere fleire fellesoppgåver i bustadområde som ikkje passar til vanleg kommersiell drift, og som er avhengige av samvirkeorganisering. Bustadbyggjelaga har vore i stand til å gje medlemmene økonomiske fordelar, dels fordi laga har hatt tilgang på offentlege subsidiar, men òg fordi medlemmene har hatt glede av dei verdiane som er samla opp i laga. Medlemskontroll med og deltaking i verksemda har vore viktige i bustadsamvirket, men samtidig har ein måtta setje grenser for den direkte deltakinga i styringa av byggjeprosessen. Dei fleste bustadbyggjelag har òg indirekte representasjon på generalforsamlinga.

Spørsmålet om kva rolle bustadsamvirket kan og bør ha i framtida, skal utvalet seie meir om i kapittel 6 nedafor.

4.4 Bustadsamvirke i andre land

4.4.1 Innleiing

Utvalet har sett nærare på bustadsamvirket i nokre andre land, men har ikkje gått lenger i desse undersøkingane enn det utvalet har meint er til hjelp i drøftinga av nye norske reglar. I første rekkje er det rimeleg å samanlikne med Danmark og Sverige, og dessutan har utvalet sett på utviklinga i Italia og Tyskland fordi bustadsamvirket i desse landa kvar for seg kastar lys over ulike former for kooperasjon.

Det finst fleire internasjonale organisasjonar for bustadsamvirke. For fleire av desse gjeld det at dei samlar dels samvirkeføretak, dels føretak som skal skaffe og organisere såkalla allmennyttige bustader. Nokon samlande definisjon på dette sistnemnde omgrepet har ein ikkje, men det som særpregar desse føretaka er at dei gjerne driv utan økonomisk vinst som føremål, og at dei tilbyr bustader av nøktern storleik og standard, i nokre tilfelle til ein pris som er offentleg subsidiert. Når bustadsamvirket og dei allmennyttige føretaka har gått saman i organisasjonar, må ein sjå det i samanheng med at bustadbyggjelaga òg har skaffa bustader av det nemnde slaget, enda det i og for seg ikkje er noko med samvirkeforma som hindrar ei anna innretting av verksemda.

Nordiska Kooperativa och Allmennyttiga Bostadsföretags Organisation (NBO) er ein samarbeidsorganisasjon for Boligselskabernes Landsforening (Danmark), YH Byggherrecentral AB (Finland), Andelslaget VVO (Finland), Búseti Landssamband (Island), A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund (Noreg), HSB:s Riksförbund (Sverige), Riksbyggen (Sverige) og SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag).

Comité Européen de Coordination de l'Habitat Social (CECODHAS) er ein sambandskomité for sosiale bustadorganisasjonar i EU. Det er assosierte medlemmer frå fleire andre europeiske land, mellom dei Noreg, der NBBL er med.

Under ICA (den internasjonale kooperative alliansen) er det ein særleg organisasjon for bustadsamvirke, ICA Housing Organisation, med medlemsorganisasjonar frå 42 land, mellom dei Noreg (NBBL).

4.4.2 Danmark

Kjelde for opplysningane om dansk samvirke er i første rekkje Børge Høilund: Bo-vilkår og Beboerdemokrati (København 1992), Noe Munck m.fl.: Selskabsformerne (3. udgave København 1997), Nordisk bustadrett (København 1997) og dessutan ymse vevsider.

I Danmark blir kooperative føretak normalt kalla andelsselskaber. Ein har inga generell lov om slike føretak; eit framlegg frå 1986 har ikkje ført til lovgjeving. Samvirkeforma er utbreidd på fleire område. Innafor landbruket har andelsselskapa lange tradisjonar i Danmark; den sentrale organisasjonen er Danske Andelsselskaber. Samvirketiltaka innafor varehandelen med forbrukarar har vore omtala som brugsforeninger, og den sentrale organisasjonen er Fællesforeningen for Danmarks Brugsforeninger (FDB). Danmarks Kooperative Fællesforbund har fleire medlemsforeiningar; den eine av dei er Boligselskabernes Landsforening, som organiserer dei allmenne bustadorganisasjonane.

Bustadkooperative samanslutningar voks fram i Danmark frå slutten av 1800-talet, men dei kom til å få ei heilt anna utvikling enn i Noreg og Sverige. I Danmark vart det tidleg etablert ein modell der kvart byggjeprosjekt vart skilt ut som ei eiga avdeling innafor hovudsamanslutninga. Avdelingane er økonomisk uavhengige, først og fremst slik at eigedommane ikkje kan tene til dekning for gjeld som hovudsamanslutninga har. Men i andre samanhengar blir avdelingane styrte og representerte av leiinga i hovudsamanslutninga. Avdelingane er ikkje sjølvstendige rettslege einingar og kan ikkje utan vidare samanliknast med norske burettslag. Bustadene er leigebustader; dei kan ikkje seljast eller pantsetjast av bebuarane. Preget av allmennyttige føretak kom til å dominere, og det synest som om det etter kvart er liten skilnad mellom medlemsorganisasjonar og allmennyttige bustadføretak utan medlemmer.

Frå 1997 gjeld ei lov om almene boliger m.v., og etter denne lova er allmenne bustadorganisasjonar anten kooperative eller sjølveigande (i tillegg finst nokre eldre organisasjonar bygde på garantikapital). Desse organisasjonane har eller har fått offentleg stønad og er godkjende til å drive med allmenn bustadverksemd. Det er eit vilkår for godkjenninga at utleigeverksemda blir driven etter nærare fastsette reglar.

Ein kooperativ allmenn bustadorganisasjon blir kalla ein almen andelsboligorganisation (før 1997 nytta ein nemninga almennyttig andelsboligforening). Medlemmene må betale ein foreningsandel, gjerne på nokre få hundre kroner. Medlemmene styrer verksemda gjennom generalforsamling eller representantskap. Dei sjølveigande organisasjonane vart tidlegare styrte av kommunen, men i dag av eit valt representantskap.

Medlemskapen i dei kooperative bustadorganisasjonane er som utgangspunkt uoverdrageleg. Når bebuaren skal flytte, går bustaden attende til organisasjonen som så leiger bustaden ut att.

Dei allmenne bustadene utgjer mesta femteparten av alle bustader i Danmark.

Den danske samanslutningsforma som svarar til norske burettslag, er den private andelsboligforening. Her er medlemskapen (andelen) og bruksrett til ein bustad kopla saman. Bustaden kan overførast til andre. Vedtektene er avgjerande for om andelseigaren kan leige bort bustaden til andre, og dermed for gjennomføringa av prinsippet om brukareige. Andelsboligforeninger og andre former for organisering av fleirbustadhus (som bustadaksjeselskap og bustadinteressentskap) er regulerte i ei lov om private andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Elles er forma ejerlejligheder, som svarar til norske eigarseksjonar, lovregulert for seg.

4.4.3 Sverige

Kjelder for opplysningane om Sverige er mellom anna Margareta Brattström: Läga (Uppsala 1999), Håkan Julius og Ingrid Uggla: Bostadsrättslagen (Andra upplagan Stockholm 1998), Anders Mallmén: Lagen om ekonomiska föreningar (Andra upplagan 1995), Anders Victorin og Peter Melz: Bostadsrätt (Tredje upplagan Stockholm 1988) og Nordisk bustadrett (København 1997).

I Sverige blir kooperative organisasjonar omtala som ekonomiska föreningar. Desse foreiningane har vore lovregulerte i lang tid; den nogjeldande lova om ekonomiska föreningar er frå 1987. I definisjonen av ei økonomisk foreining er deltaking frå medlemmene spesielt framheva, og det er også vist til dei særlege prinsippa for medlemskap, røysterett og overskotsutdeling:

«1 § En ekonomisk förening har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom ekonomisk verksamhet i vilken medlemmarna deltar

1. som konsumenter eller andra förbrukare,

2. som leverantörer,

3. med egen arbetsinsats,

4. genom att begagna föreningens tjänster, eller

5. på annat liknande sätt.

En ekonomisk förenings verksamhet får bedrivas i ett av föreningen helägt dotterföretag.

För en ekonomisk förening är utmärkande att den uppfyller särskilda villkor i fråga om rätten till medlemskap, rösträtt och överskottsutdelning. Om detta föreskrivs i 3, 7 och 10 kap.»

For dei samanslutningane som var modellen for norske burettslag, bostadsrättsföreningar, har ein hatt særleg lovgjeving frå 1930; den nogjeldande bostadsrättslagen er frå 1991. Delar av lova om økonomiske foreiningar gjeld direkte for bostadsrättsföreningar. Ei bostadsrettsförening kan gje medlemmer ein varig bruksrett til ein bustad. Medlemmene med slik bruksrett skyt inn midlar i foreininga og har ein andel i foreininga. Bostadsrätt er dels nemninga på den varige bruksretten, dels nemninga på dei samla rettane som bruksretten, andelen og medlemskapen utgjer. Bruksretten kan overførast til andre, og ervervaren må deretter takast opp som medlem i foreininga. Foreininga må som hovudregel godta ervervaren som medlem, men kan mellom anna nekte medlemskap for juridisk person som ikkje er kommune eller landsting.

Bustadsamvirket er elles prega av dei store landsdekkjande kooperative organisasjonane HSB (opphavleg Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening) og Riksbyggen. I tillegg kjem SBC (opphavleg Stockholm Bostadsföreningars Centralförening), som meir har preg av ein interesseorganisasjon for bostadsrättsföreningar. HSB vart skipa i 1923 med utgangspunkt i leigebuarrørsla. Riksbyggen vart skipa i 1940 av fagorganisasjonar.

HSB er organisert på tre nivå. HSB Riksförbund er den sentrale økonomiske foreininga. Medlemmer her er regionale HSB-foreiningar, og det er desse som nærast svarar til norske bustadbyggjelag. Dei regionale foreiningane står for nybygginga, og dei har tradisjonelt vore forvaltarar for dei bostadsrättsföreningarna dei har stifta. Den regionale foreininga er medlem (men ikkje bostadsrätthavare) i bostadsrättsföreningen og kan peike ut ein styremedlem. Samtidig er bostadsrättsföreningen medlem i den regionale foreininga.

HSB driv spare- og utlånsverksemd, og i 1997 vart «sparkassan» omskipa til HSB Bank AB.

Riksbyggen er òg ei økonomisk foreining. Riksbyggen er medlem i dei bostadsrättsföreningarna som foreininga skipar, og desse foreiningane er medlemmer i Riksbyggen. Riksbyggen har ikkje foreiningar på «mellomnivå» i same grad som HSB.

I februar 2000 opplyser HSB på sine vevsider å ha 550 000 medlemmer, 4 000 lokale bostadrättsföreninger og 42 regionale foreiningar. Talet på bustader blir oppgjeve til 323 552 (for 1998). Tilsvarande opplyser Riksbyggen å ha om lag 1700 bostadrättsföreningar som medlemmer med meir enn 150 000 bustader. SBC opplyser å ha 3 000 foreiningar som medlemmer.

Frå 1992 kan HSB og Riksbyggen som regel ikkje lenger ha forkjøpsrett ved omsetjing av bostadsrätter. Vidare er oppfatninga no at ei bostadsrättsförening kan gå ut av HSB eller Riksbyggen, og i normalvedtektene for begge organisasjonane har ein klausular om «utträde» etter ein særleg vedtaksprosedyre.

Det har vore ein omfattande politisk diskusjon i Sverige dei seinare åra kring reglane om bostadsrätter. Eit framlegg frå 1994 om «förstärkt bostadsrätt», ein variant av foreiningar som mellom anna ikkje skulle kunne ta opp felleslån, førte ikkje til lovgjeving. Eit framlegg til oppretting av eit rettsregister for bostadsrätter (SOU 1998:80 Bostadsrättsregister) er under vurdering. Elles har mykje av diskusjonen gjeldt vilkåra for omskiping frå utleigeeigedom til bostadsrättsförening.

Dei seinare åra har fleire bostadsrättföreningar hatt økonomiske vanskar. Det er opplyst at 150 foreiningar hadde gått konkurs fram til 1997, og enda 200 foreiningar gjekk konkurs i 1998. Som forklåring har det mellom anna vore vist til høge byggjekostnader, låge innskot og omlegging av subsidieordningar. Den såkalla Bostadsrättsutredningen førebur endringar av regelverket som kan hindre ei slik utvikling for framtida.

Sverige har elles ei rekkje kommunale allmennyttige bustadføretak som driv med utleige av bustad. Dei er organiserte i SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag). Organisasjonen opplyser i februar 2000 på sine vevsider å ha 305 medlemsføretak med om lag 900 000 bustader. Dei kommunale bustadføretaka blir drivne utan økonomisk vinst som mål, og dei har på ulike vis vore subsidierte av det offentlege. Føretaka har ei særleg stilling ved at leigenivået i desse bustadene blir avgjerande for leigenivået også for private utleigebustader.

4.4.4 Italia

Kjelder for opplysningane om italiensk bustadsamvirke er, i tillegg til lovtekstar, internettsider m.m., opplysningar frå ein studietur som nokre medlemmer av utvalet hadde hausten 1998. Desse medlemmene hadde mellom anna møte med representantar for Ministerio Lavori Pubblici, Ministerio del Lavoro e della Previdenza Social og regionstyresmaktene i Lombardia. Dessutan var det ei rekkje møte med sentrale og regionale ledd i den bustadkooperative organisasjonen A.N.C.Ab. (Associazione Nazionale Cooperative di Abitanti) og ei meir inngåande orientering om bustadkooperativet Auprema i Milano.

Den italienske grunnlova har ein artikkel (45) om at kooperasjonen skal fremjast. Samvirkeføretak er regulerte i den italienske sivillovboka (art. 2511-2544), der ein også finn reglar om offentleg kontroll med føretaka. I tillegg er det særlovgjeving av ymse slag.

Dei bustadkooperative føretaka byggjer dels bustader som skal tilhøyre kooperativet, og som medlemmene får ein varig bruksrett til, dels bustader som blir overførte til medlemmene som eigarbustader (eigarseksjonar). Eigarsamanslutningar som svarar til norske burettslag, synest ein ikkje ha. Spareinnskot frå medlemmene har vore ein viktig del av verksemda, mellom anna fordi slik sparing har gjeve skattefordelar. Bustadkooperativa driv òg anna verksemd retta mot medlemmene, som legesenter, reisebyrå m.m.

Ved sida av den nemnde organisasjonen A.N.C.Ab, som er tilslutta den kooperative hovudorganisasjonen Legacoop (Lega Nazionale delle Cooperative e Mutue), er det ein annan organisasjon som samlar mange av bustadkooperativa, nemleg Federabitazione (Federazione Nazionale delle Cooperative Edilizie di Abitazione), som igjen er tilslutta Confederazione Cooperative Italiane. I organisasjonen A.N.C.Ab. var det ved årsskiftet 1998/99 samla 993 bustadkooperativ med 392 559 medlemmer, medan Federabitazione gjev opp 3871 kooperativ og selskap med 150 000 medlemmer ved årsskiftet 1997/98 (heimesider mai 2000).

4.4.5 Tyskland

Kjelder for opplysningane om tysk bustadsamvirke er mellom anna lovtekstar og ei utgreiing av Volker Beuthien og Christina Hergarten: Zu mehr Eigenkapitalbeiträgen der Wohnungsgenossenschaftsmitglieder. Utvalet var på studietur til Tyskland hausten 1997 og hadde i den samanhengen møte med mellom andre professor Volker Beuthien ved Philipps-Universität Marburg, representantar frå (den gongen) ministeriet for regionalplanlegging, bygging og byutvikling og GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V., som er ein organisasjon for både bustadkooperativ og for bustadføretak i kommune, stat, kyrkje m.m.

Tyskland har frå 1889 hatt ei allmenn samvirkelov, Gesetz betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften. Det er framleis denne lova - med seinare endringar - som i hovudsak regulerer samvirkelaga. Genossenschaft er den tyske nemninga for samvirkelag. Lova har detaljerte føresegner mellom anna om organa i eit samvirkelag, om avgrensing av ansvar og om tilsyn gjennom såkalla Prüfungsverbände. Dei sistnemnde er samanslutningar av samvirkelag, men tilsynsretten blir gjeven av styresmaktene.

Samvirkelag er i lova definerte som samanslutningar med vekslande medlemstal som skal fremje yrke eller økonomi for medlemmene gjennom sams forretningsverksemd («Gesellschaften von nicht geschlossener Mitgleiderzahl, welche die Förderung des Erwerbes oder von der Wirtschaft ihrer Mitglieder mittels gemeinschaftlichen Geschäftsbetriebes bezwecken»). Samanslutningar for bustadproduksjon er nemnde som ei undergruppe, men samvirkeforma kan òg brukast for eige og forvaltning av bustader. Det er ikkje forbod mot samhandel med andre enn medlemmene, men slik samhandel må vere hovudføremålet med samanslutninga.

Dei tyske bustadkooperative føretaka kan delast i tre typar, nemleg (1) Wohnungsbaugenossenschaften, der medlemmene får overført bustadene til eige etter bygginga, (2) Wohnungsnutzergenossenschaften, der medlemmene får ein leigerett eller bruksrett av særleg slag til bustader som tilhøyrer samanslutninga, og (3) blandingsformer, der samanslutninga dels kan skaffe eigarbustader, dels kan gje medlemmene bruksrett. Blandingsforma er utgangspunktet i mønstervedtektene frå GdW.

Det vanlege synest vere at bruksrettane i bustadkooperativa ikkje kan omsetjast, og at parallellar til norske burettslag ikkje er vanlege. Eigarbustader i fleirbustadbustadhus blir oftast organiserte som eigarseksjonar (Wohnungseigentum). I dei seinare åra har styresmaktene gjennom skattereglar lagt til rette for overgang frå bruksrettar til eigarseksjonar.

Innafor GdW finst det 1985 bustadkooperativ med rundt 2,2 millionar bustader (heimesider GdW mai 2000); dette synest vere bustader som medlemmene disponerer med bruksrett, ikkje eigedomsrett.