1 Innleiing

1.1 Oppnemning og mandat

I statsråd 6. juni 1997 vart det oppnemnt eit utval til å vurdere og eventuelt kome med framlegg til revisjon av gjeldande lov om burettslag og lov om bustadbyggjelag. Som medlemmer av utvalet vart desse oppnemnde:

Professor Kåre Lilleholt, Bergen (leiar)

Direktør Per Eggum Mauseth, Oslo

Direktør Martin Mæland, Oslo

Førstekonsulent Nina Elisabeth Sunde, Oslo

Regnskapskontrollør Dagfinn Bollingmo, Trondheim

Førsteamanuensis Kristin Normann Aarum, Oslo

Avdelingsdirektør Inger Vold Zapffe, Bærum

Boligsjef Olav Ohnstad, Voss

Saksbehandler Wenche Fersum, Bergen.

Sekretær for utvalet har vore advokat Kristin Bjella (H) (Advokatfirmaet Haavind Vislie DA). Seniorrådgjevar Harald Assev, Kommunal- og regionaldepartementet, har vore med på møta som observatør.

Utvalet har vore samansett med tanke på representasjon frå bustadsamvirket, forbrukarar, stat og kommune, men medlemmene er personleg oppnemnde og har ikkje møtt med bunde mandat. Per Eggum Mauseth er direktør for Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Martin Mæland er direktør for Oslo Bolig og Sparelag (OBOS), Nina Elisabeth Sunde er i dag rådgjevar og advokatfullmektig i Forbrukarrådet, Inger Vold Zapffe er avdelingsdirektør i Kommunal- og regionaldepartementet og Olav Ohnstad er boligsjef i Bergen kommune. Dagfinn Bollingmo har mellom anna sete i styret i eit frittståande burettslag (Ringveien Borettslag) gjennom mange år, og Wenche Fersum har mellom anna vore tillitsvald i Bergen og Omegn Boligbyggelag (BOB). Kåre Lilleholt og Kristin Normann Aarum er knytte til dei juridiske fakulteta i Bergen og Oslo.

I mandatet for utvalet heiter det mellom anna:

«Utvalet blir bede om å vurdere revisjon av dagens burettslovgjeving. Dette omfattar framfor alt lov 4. februar 1960 nr. 1 om bustadbyggjelag og lov 4. februar 1960 nr. 2 om burettslag. Utvalet blir bede om å grunngje og kome med framlegg til eventuelle endringar. Som del av dette arbeidet skal utvalet vurdere om det bør lagast nye lover eller om endringane bør innarbeidast i dei lovene som gjeld no.

Utgangspunktet for arbeidet i utvalet skal vere å sikre at lovverket legg til rette for at bustadbyggjelag og burettslag kan drive verksemda si på ein måte som tar vare på føremålet med laga, sikrar interessene til partane og dessutan kan gje ei rasjonell planlegging og drift. Det er også viktig at vurderinga av burettslovene blir sedd i samanheng med utviklinga på bustadmarknaden og i anna relevant lovgjeving.

Bustadbyggjelaga har spela ei særskild rolle for å fremje interessene for dei som treng ein rimeleg bustad, særleg i dei større byene. Samanknytinga av bustadbyggjelaga og burettslaga har langt på veg vore bygd på ein tanke om solidaritet mellom dei som bur, og dei som treng bustad. Bustadsamvirket har også spela ei viktig rolle i gjennomføringa av den offentlege bustadpolitikken. I stor mon har bustadbyggjelaga vore dei utøvande organa for offentlege reising av rimelege bustader i nyare tid. Føresegnene gjev ei ytre ramme for verksemda til bustadsamvirket. Utvalet blir bede om å klårgjere dei bustadpolitiske premissane som blir lagde til grunn for den revisjonen som utvalet måtte tilrå. Det skal takast særskild omsyn til dei føremonene bustadsamvirket har som medlemsorganisasjon, og til bustadsamvirkets rolle for å fremje sosial bustadbygging i Noreg. Vurderinga skal såleis omfatte ei vurdering av den rolla som bustadbyggjelaga og burettslaga spelar og kan spele på den framtidige bustadmarknaden. Om nødvendig bør utvalet skissere ulike hovudalternativ og klårgjere dei fylgjene som ulike modellar vil ha for revisjon av føresegnene.

Det er føremålstenleg at utvalet vurderer kva som trengst av tilpassing i lovverket. Mellom dei spørsmåla som utvalet blir bede om å vurdere, er dei som har vore særleg sentrale i diskusjonen kring bustadkooperasjonen i dei seinare åra. Det omfattar mellom anna:

Sjølvkostprinsippet: Fortolkinga av dette prinsippet har vore omdiskutert. Eit av dei sentrale spørsmåla er om bustadsamvirket skal kunne garantere ein fast pris når medlemmene får tilbod om bustader. Utvalet blir bede om å klargjere prinsippa for prisfastsetjing i bustadkooperasjonen og å vurdere behovet for og konsekvensene av ei omlegging. Vurderinga bør omfatte ulike alternativ. Spørsmålet bør også sjåast i samanheng med oppbygginga av eigenkapital i laga.

Plan- og byggjeprosess: Det er stilt spørsmål ved om dei noverande lovføresegnene om måten den kooperative plan- og byggjeprosessen skal gjennomførast på, sikrar ønskjeleg fleksibilitet. Utvalet blir bede om å vurdere dette og eventuelt kome med framlegg til endringar.

Krav om tryggleik: Eventuelle nye reglar som gjev bustadbyggjelaga større fridom, må også vurderast i høve til krav om tryggleik for bebuarane. Det var store tap i bustadkooperasjonen i slutten av 80- og første del av 90 åra. Utvalet blir bede om å sjå nærare på årsaker som kan knytast til organiseringa av bustadkooperasjonen, og blir bede om å vurdere om det trengst endringar i lovgjevinga som kan bidra til ei rasjonell risiko- og tapsfordeling.

Forvaltning av midlar: Bustadkooperasjonen forvaltar store midlar på vægne av medlemmene. Rammeverket for dette bør vurderast og sjåast i samband med andre relevante føresegner.

Uoppseielege forretningsførarkontraktar: Utvalet blir bede om å vurdere behovet for å halde på føresegna som opnar for uoppseielege forretningsførarkontraktar mellom bustadbyggjelag og tilknytte burettslag.

Disposisjonsrett over burettslagsbustader: Utvalet blir bede om å vurdere føresegnene som regulerer disposisjonsretten som andelseigarar i burettslag har over bustaden. Det omfattar reglane for kven som kan eige andelar, reglar om buplikt, reglar om rett til framleige, prisfastsetjing og føresegner om forkjøpsrett.

Bumiljøtiltak: Utvalet blir bede om også å vurdere om det trengst regelendringar for å leggje tilhøva betre til rette for bumiljøtiltak. Til dette hører føresegnene om samanslåing av bustader og om deling (fisjon) av store burettslag.

Rettsregister for burettslagsandelar: Vidare blir utvalet bede om å vurdere om det er bruk for å opprette eit rettsregister for burettslagsandelar som kan fungere etter mønster av grunnboka for fast eigedom. Dersom utvalet rår til at det blir gjort, bør utvalet utforme framlegg til nødvendig lovregulering for eit slikt register.

Friviljug oppløysing av burettslag: Utvalet blir bede om å vurdere føresegnene om friviljug oppløysing av burettslag.

Utvalet blir bede om å vurdere om det vil være ønskjeleg at dei noverande bustadlovene, dvs burettslovgjevinga, lov om eigarseksjonar, husleigelova og leigegardslova, blir samla i ei bustadlov. Tidlegare har det vore drøfta om det er særlege grunnar som talar for å samle lov om bustadbyggjelag og lov om burettslag i ei burettslov. Det blir bede om at også det blir vurdert i denne samanhengen.

Utvalet blir bede om å klårleggje eventuelle økonomiske og administrative konsekvensar av framlegga sine i samsvar med punkt 2.1 i utredningsinstruksen.»Utvalet vart bede om å leggje fram tilråding seinast innan utgangen av 1999. Utvalet kunne ikkje kome i gang med arbeidet før i september 1997, og det viste seg at arbeidet ikkje kunne avsluttast innan fristen. Fristen er seinare sett til 1. juli 2000.

1.2 Arbeidet i utvalet

Utvalet har hatt 27 møte; dei fleste har vore heildagsmøte, 2 av møta har gått over to dagar.

Hausten 1999 arrangerte utvalet to opne høyringsmøte, eitt i Trondheim og eitt i Oslo. Innbeding gjekk mellom anna til alle bustadbyggjelag, burettslag, forbrukarkontor og kommunar og dessutan til ei rekkje interesseorganisasjonar og offentlege etatar. Til saman var det meir enn 200 påmelde til møta. Dei påmelde fekk tilsendt eit notat med delar av eit førebels lovutkast med allmenne merknader. Notatet vart seinare lagt ut på eigne nettsider for utvalet, med tilgang frå ODIN via sidene til Kommunal- og regionaldepartementet, saman med e-postadresse for merknader. På høyringsmøta kom det mange merknader, og fleire av dei har sett spor i det vidare arbeidet med utkastet.

Leiaren for utvalet la òg fram innhaldet i det nemnde høyringsnotatet for styret i NBBL og fekk synspunkt derfrå.

Utvalet har hatt eit møte med ein representant for Senter mot etnisk diskriminering.