2 Felleskostnader i borettslag – gjeldende rammer

2.1 Historisk utvikling og bakgrunnen for innstillingen

En generell gjennomgang av borettslagets historie er inntatt i NOU 2000: 17.

Det eldste boligbyggelaget i landet som er organisert etter det mønsteret vi kjenner i dag, er OBOS, som ble stiftet i 1929. OBOS eide ikke boligene som medlemmene (andelseierne) disponerte. Disse var eid av borettslag som var stiftet av boligbyggelaget.

OBOS-modellen ble lagt til grunn da en lang rekke boligbyggelag ble stiftet fra 1945 og framover. Boligbyggingen økte sterkt i den samme perioden, dels grunnet at mange boliger hadde blitt ødelagt under krigen, dels fordi boligbyggingen i stor grad hadde ligget nede under krigen, og dels fordi man fikk en ny finansieringsordning gjennom Den norske stats husbank (Husbanken) opprettet i 1946. En landsomfattende sammenslutning for boligbyggelagene, i dag Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), ble stiftet samme året.

Borettslagsmodellen gjorde det mulig for personer uten mye kapital å skaffe seg bolig. Ved å skyte inn et mindre beløp fikk man tilgang til en bolig hvor den største delen av finansieringen var et felles låneopptak borettslaget hadde gjort. Dette lånet ble igjen betjent ved at andelseierne betalte husleie til borettslaget. Andelseiernes innskudd utgjorde på denne tiden ofte ikke mer enn 10-20 prosent av den totale prisen for boligen. På 1950- og 1960-tallet var slike boliger med lave innskudd den normale form for borettslag. Gunstige lånebetingelser i Husbanken, en styrt rente, prisreguleringer på borettslagsboliger og en vedvarende stor etterspørsel etter boliger i hele perioden gjorde at det ikke oppsto nevneverdige problemer knyttet til andelseieres manglende betjening av husleie.

Lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag trådte i kraft 1. juli 1960. Loven viste til to modeller for stiftelse av borettslag. De fleste borettslag ble stiftet av boligbyggelag ved at boligbyggelaget foretok en såkalt «kontorstiftelse» og tegnet seg for alle andelene i borettslaget, normalt tre stykker, jf lovens § 5. Kjøpere av bolig i borettslaget inngikk avtale med borettslaget hvor de forpliktet seg til å overta en andel når laget skulle gå over i ordinær drift. Først i forbindelse med overgangen til ordinær drift, etter at byggeberetning og byggeregnskap var avgitt, foretok generalforsamlingen en utvidelse av antall andeler til det reelle antall som borettslaget skulle bestå av. Lovens § 4 inneholdt en annen modell for å stifte borettslag, såkalt «simultanstiftelse», hvor samtlige som skulle bli framtidige andelseiere kom sammen og stiftet borettslaget. Denne modellen ble brukt i langt mindre grad.

Fra 1960-tallet og utover inngikk OBOS en avtale med sine tilknyttede borettslag som i dag kalles «Avtale om garantert betaling av felleskostnader». Avtalen innebar at OBOS betalte det fulle beløpet borettslagets andelseiere skulle betale i husleie («teoretisk husleie») mot at OBOS overtok borettslagenes krav mot andelseierne på betaling av husleie. Ordningen ble finansiert ved at kravene mot andelseierne forfalt til betaling før betalingsplikten overfor borettslagene. Denne avtalen er den første kjente ordningen som innebærer en form for sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.

De økonomiske problemene i samfunnet omkring 1990 fikk betydning både for boligbyggelag, borettslag og andelseiere. Mange andelseiere ble rammet av arbeidsløshet, høye renter og redusert verdi av inntektsfradrag ved ligningen, sammen med fall i salgsverdien på boligen. Noen frittstående borettslag som var stiftet i forbindelse med byfornyelsen fra slutten av 1970-tallet og senere, gikk konkurs. Noen boligbyggelag fikk alvorlige økonomiske problemer på grunn av investeringer i byggeprosjekter som ikke lenger var regningssvarende. Borettslagene led tap på grunn av manglende husleiebetaling fra andelseierne. En beregning NBBL foretok viste at borettslagenes samlede tap i 1991 var ca. 9 millioner kroner.

I 1992 bevilget Stortinget 125 millioner kroner som skulle brukes til tiltak for å støtte opp om boligbyggelagene og borettslagene. Noen av midlene ble i 1994 brukt til å etablere det som i dag er Boligbyggelagenes Forsikring AS – et selskap som overtar utbyggerens økonomiske risiko ved salg av nye boligprosjekter. Av det bevilgede beløpet ble ytterligere 5 millioner kroner brukt i 1993 til å støtte Stiftelsen boligsamvirkets fond mot husleietap (i dag: Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond), opprettet av NBBL. NBBL skjøt på sin side inn en grunnkapital på kr 200.000. I denne sikringsordningen betalte borettslagene en årlig premie for å delta og kunne kreve sine husleietap dekket når tapene var konstatert. Senere på 1990-tallet skjøt Oslo kommune inn 3 millioner kroner i Stiftelsen boligsamvirkets fond mot husleietap, mot at borettslagene under byfornyelsesprogrammet i Oslo kom med i fondet.

Omtrent samtidig med opprettelsen av Stiftelsen boligsamvirkets fond mot husleietap, opprettet flere enkeltstående boligbyggelag sikringsordninger som hadde større eller mindre likheter med det fondet NBBL hadde etablert.

I 1997 ble det nedsatt et lovutvalg som skulle foreta en revisjon av burettslagslova fra 1960. Utvalget la fram sin innstilling i 2000 (NOU 2000: 17). I denne gikk utvalget blant annet inn for en ny utbyggingsmodell som åpnet for at andre profesjonelle aktører enn boligbyggelagene fikk anledning til å stifte borettslag.

Omkring 2002 fattet nye, kommersielle aktører interesse for borettslagsmodellen. Det var antakelig flere årsaker til dette. Én årsak var at man var inne i en periode med sterk vekst i prisene på borettslagsboliger. En annen årsak var ventelig at lovutvalgets innstilling var blitt kjent. I en tilpasning til den nye utbyggingsmodellen, men under hensyn til at et nytt regelverk ennå ikke hadde trådt i kraft, begynte private utbyggere å selge andeler i ennå ikke stiftede borettslag hvor det var en forutsetning for salget at kjøperne kom sammen og simultanstiftet borettslaget på et senere tidspunkt. De private utbyggerne foretok dermed reelt sett nærmest en kontorstiftelse av borettslaget, mens det formelt framstod som et andelseierstiftet (simultanstiftet) borettslag.

En rekke av borettslagene som ble stiftet på denne måten, var «lavinnskuddsboliger». Felles­lånene til disse borettslagene var gjerne ordnet slik at de var avdragsfrie i en periode (typisk fem til ti år, men opp til 30 år forekom), dvs. at det ble i denne perioden bare betalt renter på felleslånet. Konsekvensen av dette var at når avdragsfriheten utløp, ville de månedlige felleskostnadene stige.

Det som skilte disse lavinnskuddsboligene fra lavinnskuddsformen slik den tidligere var benyttet, var først og fremst formålet med boligene. I de tidligere fasene hadde formålet først og fremst vært boligsosiale, dvs. en måte å skaffe folk boliger, se St.meld. nr. 49 (1997-98) punkt 8.3:

«Ordningen med lavinnskuddsboliger er ikke utprøvd i Norge. Ideen er basert på at disse boligene skal være et rimeligere alternativ enn ordinære borettslagsleiligheter. Dette kan gjøres både gjennom finansieringen og i kombinasjon med omsetnings- og prisreguleringer. Finansieringen kan bestå av grunnlån og etableringslån og eventuelt boligtilskudd, f eks en samlet finansiering på opp til 90 prosent. Dette vil bidra til at kravet til egenkapital blir lavt og boutgiftene lavere enn i ordinære borettslagsleiligheter. Tanken bak er at boligen klausuleres for ønsket gruppe, f eks aldersgruppen 18-35 år, og at det settes en maksimalpris for innskuddet.... Unge kan [...] bo rimelig og spare opp egenkapital før de skal inn på det ordinære boligmarkedet.»

Også dagens regjering har ønsket å benytte lavinnskuddsboliger til boligsosiale formål, se Soria Moria-erklæringen kapittel 8: Sosialpolitikk, underpunktet Boligpolitikk, hvor det heter at regjeringen vil: «...sette i gang et omfattende program for bygging av ...lavinnskuddsboliger..., jmf føringene fra de tre partier i boligmeldingen.»

De nye private aktørene som kom på banen omkring 2002 benyttet imidlertid finansieringsformen med lavinnskuddsboliger som et virkemiddel for lettere å få solgt boliger, dvs. et markedsøkonomisk formål.

I den samme perioden som de nye aktørene gjorde seg gjeldende, opplevde man et historisk lavt rentenivå i Norge. Mens Norges Banks styringsrente i juli 2002 var 7 prosent, var den i mars 2004 nede i 1,75 prosent. Bankenes utlånsrenter fulgte styringsrenten og mens Husbankens flytende rente i første kvartal 2003 var 7,6 prosent, var den 2,3 prosent i fjerde kvartal 2004. Så godt som alle lavinnskuddsborettslagene som ble stiftet i denne perioden hadde flytende rente på felleslånet. Dette var en fordel for borettslaget så lenge rentene var lave, men betød samtidig at eventuelle renteøkninger ville kunne få betydning for borettslagenes økonomi.

Den nye burettslagslova, lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova), trådte i kraft 15. august 2005. Ved ikrafttredelsen ble burettslagslova fra 1960 opphevet. Den nye loven erstattet blant annet andelseiernes husleieforhold til borettslaget med en såkalt borett, og som en følge av dette ble borettslagets krav om husleie endret til et krav om felleskostnader. Videre innførte loven en ny utbyggingsmodell.

Samme år som den nye burettslagslova trådte i kraft, etablerte nye aktører flere sikringsordninger i markedet. Disse ble organisert som aksjeselskaper. De nye sikringsordningene var dels bygget over samme modell som OBOS’, dels over samme modell som NBBLs.

Fra sommeren 2005 og til sommeren 2008 steg rentenivået i Norge kraftig. Norges Banks styringsrente økte fra 1,75 prosent til 5,75 prosent. Bankenes utlånsrenter økte i takt med styringsrenten. Mens Husbankens flytende rente var 2,3 prosent i fjerde kvartal 2005, var den i fjerde kvartal 2008 på 6,0 prosent. Samtidig med renteøkningene, begynte etter hvert avdragsfriheten på felleslånene som ble ytt borettslagene fra og med 2002 å opphøre. Til sammen forverret dette gradvis disse borettslagenes økonomiske situasjon. Dette ble ytterligere forsterket ved at en del andelseiere grunnet den generelle økonomiske utviklingen i samfunnet fikk problemer med å betale felleskostnadene sine. Problemene medførte til slutt at man høsten 2008 og våren 2009 for første gang på mange år fikk noen borettslag som gikk konkurs (fire pr. 15. juni 2009, se punkt 2.7). Av disse borettslagene var ett med i en sikringsordning som dekket tapte felleskostnader.

Etter hvert som problemene i økonomien til noen borettslag, og hvilken betydning dette kunne ha for andelseierne, gradvis ble mer synlig utover i 2006 og 2007, økte interessen for borettslagsmodellen og sikringsordningene. Høsten 2006 utarbeidet NBBL, etter oppdrag fra Husbanken, en undersøkelse om boliger i borettslag med lave innskudd og høy fellesgjeld, jf. rapporten «Høyt og lavt, En undersøkelse om boliger i borettslag med lave innskudd og høy fellesgjeld».

Den økende samfunnsinteressen for borettslagene, særlig lavinnskuddsboligene, resulterte i at myndighetene i april 2008 nedsatte et hurtigarbeidende statssekretærutvalg for å se på lavinnskuddsborettslagene. Statssekretærutvalget la fram sin innstilling til tiltakspakke i juni 2008.

Ett av forslagene fra statssekretærutvalget var å nedsette et lovutvalg for å komme opp med ny lovgivning for sikringsordninger mot tapte felleskostnader. Utvalget ble oppnevnt i statsråd i oktober 2008. Et annet av forslagene var at partene skulle forhandle om å endre bransjenormen for markedsføring av boliger slik at kjøpere ved salg gjennom eiendomsmegler fikk informasjon om totalprisen for boligen inkludert fellesgjeld. Ny bransjenorm ble vedtatt i desember 2008. Et tredje forslag var at Husbanken skulle gjennomføre en ny kartlegging av omfanget av, og problemene knyttet til lavinnskuddsboliger. Husbanken ga oppdraget til Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR). Deres rapport «Lavinnskuddsboliger – En felle for boligkjøpere?» ble ferdigstilt i januar 2009. Den vesentligste del av forslagene til statssekretærutvalget ble fulgt opp av Kommunal- og regionaldepartementet i forbindelse med at departementet i mars 2009 sendte følgende forslag på høring:

• Endringer som sikrer kjøper av borettslagsandeler opplysninger om totalprisen. Med totalpris menes her den pris kjøper må betale til selger tillagt denne boligens andel av fellesgjelden.

• Lovendringer som sikrer kjøper opplysninger om vilkår for borettslagets fellesgjeld ved salg fra et boligbyggelag eller en annen yrkesutøver som skal stå for erverv eller oppføring av boliger i borettslaget.

• At det årlig skal foretas en beregning av fellesutgiftene etter en avdragsfri periode. Kravet foreslås nedfelt i forskriften om årsregnskap og årsberetning for borettslag.

• En maksimalgrense på 75 prosent fellesgjeld i borettslag ved stifting av borettslaget.

• At det ved stiftelse av borettslag ikke lenger skal være anledning til å ha ulik fordeling av fellesgjelden i ett og samme borettslag.

• Et forbud mot selgerfinansiering av borettslagsandeler i de tilfeller selger ikke har konsesjon til å drive finansieringsvirksomhet.

• En forskriftshjemmel slik at departementet får hjemmel til å fastsette enkelte poster som alltid skal inngå i borettslagets budsjett.

• En begrensning i adgangen til å gjøre unntak fra kravet om å ha forretningsfører i borettslag.

• En begrensning i hvem som kan inngå avtaler om tegning eller kjøp av andeler i et borettslag. Det foreslås at det bare kan inngås slike avtaler med part som kan eie andeler etter burettslagslova §§ 4-1 flg. Forslaget innebærer et forbud mot å inngå denne type avtaler med andre.

• Å heve terskelen for å fri seg fra ansvaret for fellesgjelden i borettslag, slik at terskelen for å si opp boretten utvides fra 6 til 9 måneder.

• Et forbud mot å etablere festeforhold for boliger på grunn som allerede er bygd ut.

2.2 Generelt om boligsamvirket

Borettslaget er en eieform for boliger. Borettslaget eier boligene som andelseierne disponerer. Hovedformålet til borettslaget er å gi andelseierne bruksrett (borett) til egen bolig i borettslagets eiendom, jf. burettslagslova § 1-1 første ledd andre punktum.

Et boligbyggelag har som hovedformål å skaffe boliger til medlemmene, gjennom borettslag eller på annen måte, jf. bustadbyggjelagslova § 1-1 første ledd. Boligbyggelaget oppfyller formålet enten ved avtaler med andelseierne om oppføring av eller salg av boliger organisert i borettslag eller på annen måte. Videre kan formålet oppfylles ved avtaler med andelseier om utleie av bolig. Gjennom vedtektsfestet forkjøprett i borettslag skaffer også boligbyggelagene medlemmene et stort antall boliger, jf. bustadbyggjelagslova § 7-1 første ledd. I tillegg har boligbyggelaget som formål å forvalte boliger for medlemmene, jf. bustadbyggjelagslova § 1-1 første ledd og § 7-2. Bortsett fra i utleietilfellene eier ikke boligbyggelaget de boliger som er skaffet til veie for medlemmene. Disse boligene eies i stedet vanligvis av medlemmene i fellesskap gjennom borettslag.

Både boligbyggelag og borettslag er selskaper med begrenset ansvar. Det følger av bustadbyggjelagslova og burettslagslova § 1-2 første ledd som bestemmer at andelseierne ikke hefter overfor boligbyggelagets/borettslagets kreditorer. For borettslagets del gjelder det unntaket fra ansvars­begrensningen at andelseierne har plikt til å betale felleskostnader etter burettslagslova § 5-19. Ettersom felleskostnadene innebærer en utligning av borettslagets felles utgifter på andelseierne, hefter andelseierne dermed indirekte for utgiftene. Kreditorene kan imidlertid aldri kreve andelseierne direkte for utgiftene. Andelseierne kan i tillegg fri seg fra sitt begrensede ansvar ved å si opp boretten, jf. burettslagslova § 5-21 første ledd. Felleskostnader behandles nærmere i punkt 2.4.2 og punkt 2.4.3, og oppsigelsesadgangen behandles i punkt 2.5.

Blant borettslagene skiller man mellom tilknyttede og frittstående borettslag. Tilknyttede borettslag er borettslag der det følger av vedtektene at andelseierne skal være medlem av et bestemt boligbyggelag, jf. bustadbyggjelagslova § 1-3 og burettslagslova § 1-3 første ledd. Tilknyttede borettslag vil normalt være stiftet og oppført av boligbyggelaget de er knyttet til. Det er imidlertid også anledning til å knytte seg til et boligbyggelag etter at borettslaget er stiftet, jf. burettslagslova § 1-3 andre ledd. Det er vanlig at et boligbyggelag har en avtale om å være borettslagets forretningsfører, jf. burettslagslova § 8-11, jf. § 8-10. I tillegg har andre andelseiere i borettslaget og boligbyggelaget normalt forkjøpsrett ved salg av en bolig i et tilknyttet borettslag.

Frittstående borettslag benyttes gjerne som en betegnelse på borettslag hvor det ikke framgår av vedtektene at det er et tilknyttet borettslag, og hvor det ikke er noe krav om at andelseieren må være andelseier i et bestemt boligbyggelag. Etter burettslagslova § 2-12 kan en yrkesutøver, herunder organisasjoner og offentlige virksomheter, stifte borettslag og stå som eier av samtlige andeler i laget. Betegnelsen «frittstående borettslag» benyttes verken i burettslagslova eller bustadbyggjelagslova, men er et begrep som ofte benyttes om borettslag utenom boligsamvirket.

Rettslig sett er boligbyggelag og borettslag å regne som varianter av samvirkeforetak, jf. bustadbyggjelagslova og burettslagslova § 1-1 første ledd andre punktum. Lov om samvirkeforetak 29. juni 2007 nr. 81 (samvirkelova) gjelder likevel ikke for slike foretak, jf. samvirkelova § 1 fjerde ledd nr. 3 og 4.

2.3 Stiftelse og utbygging av borettslag

Gjeldende burettslagslov bygger på en annen modell for stiftelse og utbygging av borettslag enn den tidligere loven. Se omtalen av den tidligere modellen i punkt 2.1.

Ved stiftelsen skal stifterne tegne seg for alle andelene i borettslaget, jf. burettslagslova § 2-1 andre ledd. Alle yrkesutøvere, herunder boligbyggelag, organisasjoner og offentlige virksomheter, kan stifte et borettslag og eie alle andelene i borettslaget i byggeperioden, jf. § 2-12. Dermed står den tidligere lovens kontorstiftelse (borettslagsloven 1960 § 5) i dag åpen for praktisk talt alle som kan ha interesse av å stifte et borettslag, men det er et krav om at det skal tegnes like mange andeler som det skal være boliger, og ikke som etter den tidligere loven hvor det var tilstrekkelig for boligbyggelaget å tegne tre andeler.

Et av vedleggene som skal følge stiftelsesdokumentet, er bygge- og finansieringsplanen, jf. burettslagslova § 2-6. Loven stiller krav til hva planen skal inneholde. Den skal blant annet inneholde tegninger og skildringer av bygningene til borettslaget, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Det skal også framgå av planen hvilke boliger som er knyttet til hvilke andeler og fordelingen av felleskostnadene.

Finansieringsplanen skal vise hvordan borettslaget finansierer sine investeringskostnader. Borettslaget har tre mulige finansieringskilder: andelskapital, innskudd og lånekapital (sistnevnte omtales gjerne som borettslagets «fellesgjeld«). Mens et borettslag alltid vil ha andelskapital, er det ikke noe krav etter loven om innskudd fra andels­eierne eller fellesgjeld. Fordi andelskapitalen ikke kan være høyere enn kr 20.000, jf. burettslagslova § 3-1 første ledd, må et borettslag i praksis ha minst én annen finansieringskilde enn andelskapitalen. Normalt finansieres de fleste borettslag med en kombinasjon av innskudd fra andelseierne og opptak av fellesgjeld, i tillegg til andelskapitalen. Finansieringskildene omtales nærmere i punkt 2.4.1.

Med driftsbudsjett menes et budsjett over inntekter og utgifter etter at boligene er oppførte. Driftsbudsjettet er et overslag over forventede kostnader som danner grunnlag for stipulering av felleskostnader, herunder betjening av boretts­lagets fellesgjeld.

Bygge- og finansieringsplanen skal også vise fordelingen av felleskostnadene mellom andelene (gjerne omtalt som «fordelingsnøkkelen»). Fordelingsnøkkelen danner grunnlaget for deling av borettslagets felles utgifter mellom andelseierne. Burettslagslova har ikke regler om hvordan fordelingsnøkkelen skal fastsettes og stifterne står dermed fritt til å bestemme fordelingen. Dersom ikke annet er fastsatt, skal felleskostnadene fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdien på boligene, jf. § 5-19 første ledd. I praksis er det vanlig å fastsette fordelingsnøkkelen både under hensyn til at noen kostnader er like for alle boligene og under hensyn til at andre kostnader varierer avhengig av boligens størrelse. En fordelingsnøkkel fastsatt på denne måten gir normalt et annet resultat enn fastsettelse i samsvar med boligenes verdi.

En utbygger (ofte et boligbyggelag) som skal bygge boliger og stifte et borettslag, ønsker å ha en viss trygghet for at han får solgt boligene før han igangsetter utbyggingen. Utbyggeren må i tillegg betale felleskostnadene for de usolgte boligene. Usolgte boliger innebærer ikke bare en økonomisk risiko for utbyggeren, men også risiko for tapte felleskostnader for borettslaget. En fulltegningssikring som sikrer utbygger midler til å betale felleskostnadene for usolgte boliger, kan redusere denne risikoen. Utvalget er kjent med at det eksisterer enkelte slike ordninger i markedet i dag.

2.4 Borettslagets økonomi

2.4.1 Finansiering av borettslag

Når borettslag etableres, har det i prinsippet tre mulige finansieringskilder: andelskapitalen, eventuelle innskudd fra andelseierne og eventuell annen lånekapital (gjerne omtalt som borettslagets «fellesgjeld«).

Ved å betale et fastsatt beløp på mellom kr 5.000 og kr 20.000, får andelseieren tegne en andel i borettslaget (borettsandel), jf. burettslagslova § 3-1 første ledd. Andelsbeløpet som den enkelte andelseier innbetaler er ikke pantesikret. Den samlede andelskapitalen utgjør borettslagets formelle egenkapital.

Som vilkår for å tegne en borettsandel, kan det være fastsatt at andelseieren skal betale et innskudd til borettslaget, jf. burettslagslova § 2-10. Loven har ingen bestemmelser om størrelsen på et eventuelt innskudd. Formelt sett er innskuddet et lån fra andelseieren til borettslaget. Det er imidlertid et lån på særlige vilkår ettersom borettslaget verken skal betale renter eller avdrag. Lånet kan normalt heller ikke kreves tilbakebetalt før borettslaget oppløses (§ 2–10 tredje ledd). Reelt sett er innskuddene derfor en måte å øke borettslagets egenkapital ut over andelskapitalen. Innskuddet er pantesikret med pant i borettslagets faste eiendommer med prioritet bak blant annet borettslagets fellesgjeld nevnt i bygge- og finansieringsplanen, jf. § 2-11 første ledd.

Loven pålegger ingen plikt til å betale innskudd. I stedet for innskudd, kan en andelseier betale overkurs for andelen, dvs. betale mer for andelen enn dens pålydende. Dette bidrar også til finansieringen av borettslaget. En overkurs vil imidlertid ikke være sikret ved pant i borettslagets eiendommer på samme måte som innskuddet. Overkursen vil dermed lettere kunne gå tapt dersom borettslaget går konkurs. Konkurs i borettslag er omtalt i punkt 2.7.

Burettslagslova inneholder som nevnt ingen regler om størrelsen på innskuddene. Det normale er at innskuddene utgjør ca. 20-40 prosent av finansieringen. Utgjør innskuddene mindre enn 20 prosent av finansieringen, blir boligene i borettslaget ofte omtalt som lavinnskuddsboliger.

Om lavinnskuddsboliger er en fordel eller en ulempe, er det delte oppfatninger om. Som nevnt i punkt 2.1 har man av boligsosiale grunner ofte ansett det som en fordel at også kjøpere uten stor egenkapital kan komme inn på boligmarkedet. For de øvrige andelseierne kan det imidlertid være en ulempe at en person som så vidt klarer å finansiere innskuddet kommer inn i borettslaget, ettersom det er en større risiko for at han senere misligholder sine forpliktelser. I borettslag med lavinnskuddsboliger vil utgiftene til avdrag og renter på borettslagets felles lån være større enn i et borettslag med høyere innskudd. Dermed vil renteøkninger slå hardere ut for lavinnskuddsboliger enn i andre borettslag (forutsatt at borettslaget har flytende rente på felleslånet). Dette øker igjen risikoen for at andelseiere ikke klarer å betale sin andel av felleskostnadene, noe som i tilfelle må dekkes av de øvrige andelseierne. I perioder med fall i boligprisene og økonomiske problemer for borettslagene, er det potensielle tapet for kjøpere av nye lavinnskuddsboliger begrenset til det lave innskuddet, mens personer i eierboliger kan tape mye større beløp. Fallende boligpriser kan lettere medføre konkurs i borettslag med lavinnskuddsboliger enn i andre borettslag. Dermed vil andelseiere i lavinnskuddsboliger, som ellers kunne taklet en prisnedgang, lettere risikere å tape innskuddet sitt i et lavinnskuddsborettslag.

Den siste finansieringskilden borettslaget har, er opptak av lån. Borettslaget kan ta opp lån med sikkerhet i borettslagets eiendommer, se forutsetningsvis burettslagslova § 2-11 første ledd og § 8-9 fjerde ledd. Slikt lån tas regulært opp i forbindelse med oppføring av nye boliger eller rehabilitering av eldre boliger. Lånet omtales som borettslagets felleslån eller fellesgjeld. Loven setter ingen begrensninger i størrelsen på felleslånet. Normalt utgjør felleslånet ca. 60-80 prosent av borettslagets finansiering for nye borettslag.

Borettslaget er låntaker for felleslånet og er ansvarlig overfor långiver. Som påpekt i punkt 2.2, er borettslaget et selskap med begrenset ansvar. Andelseierne har dermed ikke noe personlig ansvar for fellesgjelden. Betaling av renter og avdrag på felleslånet utgjør imidlertid en sentral del av borettslagets utgifter (se punkt 2.4.3) som andelseierne ved sin betaling av månedlige felleskostnader (se punkt 2.4.2) dermed betaler indirekte.

Den delen av felleslånet som etter fordelingsnøkkelen i burettslagslova § 5-19 første ledd faller på den enkelte andelen, omtales som andel fellesgjeld. Fordelingsnøkkelen omtales særlig i punkt 2.3. Det følger av bransjenormen for markedsføring av boliger fra desember 2008 punkt 3.2 at andel fellesgjeld skal framgå ved markedsføring av boliger.

Andelseierne har ikke krav på å få betale ned på sin andel fellesgjeld. Skal andelseierne ha mulighet til å foreta slik nedbetaling, forutsetter det at borettslaget har inngått en avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld (« IN-ordning ») med felleslångiveren. Kjernen i en IN-ordning er at andelseierne etter vedtak i borettslagets generalforsamling gis en individuell rett til å nedbetale hele eller deler av en allerede fastsatt fellesgjeld. Denne nedbetalingen er i praksis et lån til borettslaget.

Hvilken sikkerhet en andelseier får for dette lånet kan variere. Får nedbetalingen første prioritet sideordnet med felleslånet (dvs. før innskuddene, jf. § 2–11), er sikkerheten relativt god. En andelseier som har foretatt individuell nedbetaling av fellesgjelden vil likevel kunne tape mer enn de øvrige andelseiere ved en konkurs i borettslaget, se punkt 2.7. Får nedbetalingen prioritet etter fellesgjelden og innskuddene, er sikkerheten derimot langt dårligere.

Om IN-ordninger er en fordel eller ulempe for andelseierne, er det delte oppfatninger om. IN-ordningene gjør det mulig å finne løsninger som passer den økonomiske situasjonen til andelseiere som har stor egenkapital, som har tilgang til spesielt gunstige låneordninger, som misliker fellesgjeld eller høye månedlige utgifter etc. Andelseierne får en valgrett med hensyn til hvem de ønsker som kreditor for sine forpliktelser. IN–ordninger representerer også en likestilling med andre boformer ved at også beboere i borettslag får en mulighet til å bli gjeldfrie. På grunn av administrasjonskostnadene øker IN-ordningene på den annen side det alminnelige kostnadsnivået i borettslagene. Ordningene hindrer i praksis også borettslaget i å ta opp fastrentelån. Innbetalte beløp under en IN-ordning kan heller ikke tilbakebetales. Andelseiere som har foretatt individuelle innbetalinger er dermed bundet til borettslaget i sterkere grad enn andre andelseiere. En annen side er at en andelseier som har tatt opp et privat lån for å finansiere nedbetalingen av felleslånet, heller ikke blir kvitt det private lånet slik han ville blitt kvitt felleslånet ved en oppsigelse av boretten etter borettslagsloven § 5-21.

2.4.2 Borettslagets inntekter (fellekostnader)

Hvilke inntekter et borettslag kan ha, følger av borettslagets formål. Som nevnt i punkt 2.2, angir burettslagslova § 1-1 første ledd andre punktum at borettslagenes hovedformål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i borettslagets eiendom. Hovedformålet gir borettslaget månedlige inntekter i form av betaling av felleskostnader fra andelseierne, jf. § 5-19 (i tillegg til andelskapital og borettsinnskudd, se punkt 2.4.1).

Foruten hovedformålet kan borettslaget som tilleggsformål drive med virksomhet som henger sammen med boretten, jf. § 1-1 første ledd tredje punktum. Også slike tilleggsformål kan i en viss utstrekning gi borettslaget inntekter. Inntekter fra virksomhet knyttet til borettslagets tilleggsformål, vil normalt være leieinntekter fra boliger som det ikke er knyttet andel til, for eksempel vaktmesterbolig, se forutsetningsvis § 3-2 første ledd.

Av disse inntektskildene er andelseiernes betaling av felleskostnader den klart viktigste.

Etter burettslagslova § 5-20 første ledd har borettslaget første prioritets legalpant i andelen opp til 2 G (kr 145.762 pr. 1. mai 2009) for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra forholdet til borettslaget. Hvis en andelseier ikke betaler de månedlige felleskostnadene etter § 5-19 tredje ledd (fullt ut), har borettslaget dermed pant i andelen uten å behøve å registrere panteretten. Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav c at legalpantet er et særskilt tvangsgrunnlag, slik at borettslaget kan kreve tvangsdekning uten å måtte skaffe seg et annet tvangsgrunnlag. Legalpantet omtales også i punkt 2.5 i relasjon til andelseierens adgang til å si opp boretten etter burettslagslova § 5-21.

Hvor store samlede inntekter et borettslag har fra felleskostnadene, varierer avhengig av antall andeler i borettslaget og de månedlige felleskostnadene. Som det framgår av tallene gjengitt i punkt 3.1, var gjennomsnittlig antall andeler i borettslag pr. 1. januar 2009 ca. 42 andeler, men dette tallet varierer mye. Som det også framgår i punkt 3.1 har eksempelvis borettslagene knyttet til OBOS’ sikringsordning i gjennomsnitt 165 andeler. Utvalget har innhentet tall som tilsier at gjennomsnittlig månedlig felleskostnad i borettslag tilknyttet NBBLs medlemslag i januar 2009 var kr 3.457, mens det samme tallet i OBOS var ca. kr 4.700. Utvalget finner grunn til å påpeke at slike gjennomsnittstall omfatter boliger av svært ulik størrelse, nye og gamle borettslag, borettslag med høy og lav fellesgjeld, borettslag som ligger på steder i landet med svært ulike boligpriser etc. I enkelte borettslag kan derfor månedlige felleskostnader for den enkelte andelseier overstige kr 20.000. De samlede inntektene pr. måned for et borettslag med 42 andeler og månedlige felleskostnader på kr 3.457 utgjør ca. kr 145.000, mens det tilsvarende tallet for et borettslag med 165 andeler og månedlige felleskostnader på kr 4.700 er ca. kr 775.000.

2.4.3 Borettslagets utgifter

Borettslagets felles utgifter omtales som felleskostnader. Burettslagslova definerer ikke selv hva som utgjør felleskostnader, men forutsetter i § 5-19 første ledd at disse deles mellom andelseierne ut fra en i forkant fastsatt fordelingsnøkkel (se om fordelingsnøkkelen i punkt 2.3). Normalt omfatter felleskostnadene dels borettslagets felles driftskost­nader, dels renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld.

Driftskostnadene vil typisk bestå av utgifter til forretningsfører, strøm, renhold, forsikringspremie, kommunale avgifter, regnskapsføring, vaktmester, vedlikehold av bygningsmassen etc. Driftskostnadene vil ofte være minst når borettslaget er nystiftet og øke etter hvert som borettslaget blir eldre, som følge av behovet for økt vedlikehold.

Renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld vil for nystiftede borettslag ofte utgjøre en betydelig del av felleskostnadene. Særlig gjelder dette lavinnskuddsboligene, se punkt 2.4.1. Deretter vil rentene og avdragene normalt reduseres i en del år før de igjen øker dersom borettslaget tar opp felleslån for å foreta større vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider på bygningsmassen.

2.5 Oppsigelse av boretten

Borettslaget er som nevnt i punkt 2.2 et selskap med begrenset ansvar, jf. burettslagslova § 1-2. En konsekvens av dette er at andelseierne har rett til å si opp sin borett og dermed bli kvitt sin forpliktelse etter § 5-19 til å betale felleskostnader, jf. burettslagslova § 5-21 første ledd. Uten oppsigelsesadgang ville andelseierne reelt sett hatt et fullt ansvar for borettslagets forpliktelser. Det ville da ikke lenger vært snakk om et selskap med begrenset ansvar.

En andelseier som sier opp er ansvarlig for felleskostnadene som faller på andelen i inntil seks måneder. Dersom en ny andelseier tar over ansvaret for andelen tidligere, faller den tidligere andelseierens ansvar bort samtidig, jf. burettslagslova § 5-21 første ledd.

Det er bare andelseierens personlige ansvar for felleskostnadene som faller bort etter seks måneder. Det følger av burettslagslova § 5-21 fjerde ledd at felleskostnader som faller på andelen omfattes av legalpantet i § 5-20 (se punkt 2.4.2) uavhengig av om en andelseier har personlig betalingsplikt. Det betyr at i den grad legalpantet på 2 G ikke allerede er fylt opp av restanser, kan borettslaget også kreve felleskostnader som påløper etter at seks­månedersfristen er ute dekket av legalpantet.

For at den tidligere andelseieren skal anses å ha sagt opp boretten, må han ha gitt boretten fra seg innen oppsigelsesperiodens utløp, jf. burettslagslova § 5-21 andre ledd. Det betyr i praksis at andelseieren må ha fraflyttet boligen og gitt borettslaget uhindret adgang til boligen, sml. husleieloven § 10-2 første ledd andre punktum.

Andelseieren kan forsøke å overdra andelen til andre. Har andelseieren gitt fra seg boretten, men ikke lykkes med å overføre andelen til andre innen oppsigelsesperiodens utløp, kan borettslaget kreve andelen tvangssolgt, jf. burettslagslova § 5-21 tredje ledd (se punkt 2.6). Tvangssalget følger da reglene i tvangsfullbyrdelsesloven.

En andelseier vil normalt bare anse det aktuelt å si opp boretten når andelen har lavere verdi enn den del av fellesgjelden som tilligger den enkelte andelen (andel fellesgjeld, se punkt 2.4.1). I slikt tilfelle betaler andelseieren gjennom felleskostnadene (se punkt 2.4.2 og punkt 2.4.3) renter og avdrag av et større beløp enn boligens markedsverdi. Det vil derfor i praksis være vanskelig å få nye andelseiere til å overta andelen og dermed plikten til å betale felleskostnader. Dette gjelder både ved forsøk på frivillige salg og ved forsøk på tvangssalg av andelen, se punkt 2.6.

Oppsigelsesadgangens betydning for tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader er behandlet nærmere i punkt 6.3.4.

2.6 Tvangssalg av borettslagsandeler

Tvangssalg av borettslagsandeler kan komme i stand av ulike grunner. Av betydning for denne utredningen er at andelseieren kan ha misligholdt plikten etter burettslagslova § 5–19 til å betale felleskostnader. Andelseieren kan også ha sagt opp boretten etter burettslagslova § 5-21 uten å ha overført andelen til andre. Begge disse situasjonene gir borettslaget grunnlag for å iverksette tvangssalg av andelen.

Tvangssalget følger reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-1 fjerde ledd at tvangsdekning i borettslagsandeler ikke kan skje ved tvangsbruk. Det innebærer at tvangsdekningen alltid må skje ved tvangssalg. Borettslagets legalpant i andelen etter burettslagslova § 5-20 er et særlig tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav b. Det betyr at borettslaget ikke behøver å skaffe seg annet tvangsgrunnlag (som en dom, se tvangsfullbyrdelsesloven § 4–1 andre ledd) for kravet. Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12 første ledd at retten på grunnlag av hva som antas å gi størst utbytte avgjør om tvangssalget skal gjennomføres som et medhjelpersalg eller som tvangsauksjon. Av disse salgsmåtene er det i praksis bare medhjelpersalg som i dag benyttes. Informasjon utvalget har fått fra Oslo byfogdembete viser at auksjonssalg der sist ble benyttet på slutten av 1990-tallet. Utvalget har ikke innhentet tilsvarende tall fra andre steder, men legger til grunn at situasjonen ikke er vesentlig annerledes.

For å belyse omfanget av tvangssalg og tiden det tar å gjennomføre et tvangssalg, har utvalget innhentet noe statistisk materiale for årene 2007 og 2008, både på landsbasis og fra Oslo byfogdembete. Tendensen i denne perioden var at både antall tvangssalg og saksbehandlingstiden var stigende. Tallene viser også at selv om det fremmes begjæring om tvangssalg av et ikke utbetydelig antall borettslagsandeler, er det en langt mindre andel som faktisk blir gjennomført. I tabell 2.1 redegjøres det for tallene på landsbasis, mens tallene fra Oslo byfogdembete framgår av tabell 2.2.

Utvalget nevner også at NIBR i sin rapport om lavinnskuddsboliger fra januar 2009 (se punkt 2.1) undersøkte begjæringer om tvangssalg av borettslagsandeler ved Drammen tingrett i 2008, se rapportens punkt 5.3. Undersøkelsen viste at ca. ¾ av alle begjæringene gjaldt borettslag stiftet før 1990. Svært få saker var knyttet til borettslag oppført i perioden 1991-2003 og til helt nye borettslag. To av ti saker var knyttet til borettslag som ble oppført i perioden 2004-2006. I NIBRs tallmateriale utgjorde saker fra lavinnskuddsborettslag 28 prosent av sakene fra borettslag bygget i perioden 2004 og senere, en periode da det ble bygget relativt mange lavinnskuddsprosjekter. NIBR mente at i den grad resultatene fra Drammen tingrett kunne generaliseres, var det andre forhold enn lavinnskudds­boligmodellen som forårsaket begjæringer om tvangssalg. NIBR antok at mange av sakene kunne være knyttet til kjøp av borettslagsboliger generelt, i en periode med høye priser og lave renter. I 2008 økte boutgiftene, uavhengig av innskuddets størrelse, og flere enn før fikk betalingsproblemer. Problemene manifesterte seg da i misligholdte felleskostnader, uavhengig av størrelsen på fellesgjelden.

2.7 Konkurs i borettslag

I utgangspunktet kan ethvert rettssubjekt, personlig eller upersonlig, gå konkurs. Borettslag står ikke i noen særstilling, se forutsetningen i burettslagslova § 5-25.

Som nevnt i punkt 2.2 er borettslaget et selskap med begrenset ansvar, jf. burettslagslova § 1-2. Det betyr at andelseierne ved en konkurs ikke er ansvarlige for borettslagets forpliktelser. For andelseierne har konkursen i første omgang den virkning at boretten (bruksretten til egen bolig i borettslagets eiendom) går over til å bli en tidsubestemt leierett etter husleielovens regler, jf. burettslagslova § 5–25 første ledd første punktum. Andelseierne kan dermed bli boende i boligene. De er dermed bedre vernet enn eiere av eierseksjoner og eierboliger som normalt må fraflytte boligen ved konkurs. Årsaken til dette særskilte vernet er i NOU 2000: 17 s. 141 forklart med at mens konkurs i eierseksjoner og eierboliger oppstår som følge av mislighold av lån beboeren selv har tatt opp, kan en konkurs i borettslag skyldes lånopptak som har skjedd ved flertallsvedtak.

At boretten ved konkursåpningen bortfaller og går over til å bli en leierett etter husleieloven, har blant annet den konsekvens at (den tidligere) andelseieren ikke lenger skal betale felleskostnader, men husleie fastsatt etter gjengs leie, jf. burettslagslova § 5–25 første ledd andre punktum. Det er ikke uvanlig at gjengs leie er lavere enn felleskostnadene andelseieren betalte før konkursåpningen. Forholdet mellom den tidligere andelseieren og konkursboet/utleier følger for øvrig reglene i husleieloven, jf. burettslagslova § 5-25 første ledd tredje punktum. Dette har betydning både for beboerens rettslige og faktiske rådighet over boligen.

Eventuelle innskudd andelseierne har gjort i borettslaget etter burettslagslova § 2-10, vil som regel gå tapt ved konkurs. Innskuddene har som nevnt i punkt 2.4.1 prioritet bak borettslagets felleslån. Salg av eiendommene vil ofte bare kunne gi (delvis) dekning til banken som har ytt felleslånet. Om den som har foretatt individuell nedbetaling av fellesgjeld under en IN-ordning (se punkt 2.4.1) har fått sikkerhet med lik prioritet som banken eller prioritet bak innskuddene, vil derfor ofte være av avgjørende betydning for mulighet til å få (deler av) beløpet tilbake.

Hvis konkursboet eller andre, normalt felleslångiveren som største kreditor, overtar eiendommen etter konkursåpningen, kan de velge å drive det tidligere borettslaget som en utleiegård. De kan imidlertid også velge å seksjonere eiendommen for å kunne overdra boligene som eierseksjoner. Da har de tidligere andelseierne som fremdeles leier bolig (og eventuelle nye leietakere) rett til å kjøpe seksjonen de bebor til 80 prosent av seksjonens salgsverdi, jf. eierseksjonsloven §§ 14 til 17. En tidligere andelseier som ikke kjøper seksjonen ved seksjoneringen, beholder sine rettigheter etter leieavtalen, jf. eierseksjonsloven § 18.

Utvalget har innhentet tall fra Konkursregisteret som viser antall åpnede konkurser i borettslag fra 2000 og senere, se tabell 2.3 over.

Tallene viser at konkurser i borettslag knapt har forekommet de siste ti årene. I forbindelse med de økonomiske problemene i samfunnet i perioden 2007-2009, har imidlertid antallet konkurser økt. Konkursene i 2008 og 2009 har alle blitt åpnet i løpet av en periode på åtte måneder.

2.8 Tap av felleskostnader

Som det framgår av de foregående avsnittene, er det særlig i tre situasjoner at borettslaget kan tape felleskostnader. For det første vil borettslaget tape felleskostnader dersom utbyggeren ikke får solgt alle andelene i borettslaget og ikke er i stand til å betale felleskostnadene for de usolgte andelene. For det andre kan borettslaget tape felleskostnader dersom en andel er overført til en person som skal bebo boligen, men denne andelseieren misligholder sin plikt etter burettslagslova § 5-19 til å betale felleskostnader. For det tredje taper borettslaget felleskostnader hvis en andelseier har sagt opp sin borett etter burettslagslova § 5-21 og ingen ny andelseier har tatt over ansvaret for felleskostnadene før oppsigelsesperioden er ute.

Fellesgjeldens størrelse i forhold innskuddene påvirker andelseiernes eksponeringer for svingninger i rentenivået. Sannsynligheten for mislighold og oppsigelse fra andelseierne øker dermed med fellesgjeldens størrelse. En restriktiv opptreden fra borettslagets side med hensyn til opptak av felleslån er dermed et viktig tiltak for å unngå tap av felleskostnader. Lavinnskuddsboliger vil i dette perspektivet være særlig sårbare. I et planleggingsperspektiv vil fast rente på fellesgjelden også gi andelseierne mer konstante utgifter enn flytende rente.

Videre har det betydning om borettslaget har avtalt en avdragsfri periode på fellesgjelden eller ikke. Etter utløpet av den avdragsfrie perioden vil borettslagets kostnader med felleslånet øke. Økningen må dekkes inn av andelseierne gjennom felleskostnadene. Slike endringer i den enkelte andelseiers andel av felleskostnadene kan medføre at enkelte ikke lenger er i stand til å dekke sine forpliktelser overfor borettslaget. Dette øker igjen risikoen for tapte felleskostnader. Iblant vil borettslag som får problemer som følge av at den avdragsfrie perioden er utløpt kunne framforhandle en ny avdragsfri periode med kreditor så fremt de kan betjene de løpende rentekostnadene.

En andelseiers mislighold overfor borettslaget behøver ikke nødvendigvis gå ut over de øvrige andelseierne. Har borettslagets forretningsfører gode rutiner for oppfølging og inndriving av felleskostnadene, vil virkningene av et mislighold kunne avverges eller reduseres på et tidlig tidspunkt, uten at det utestående beløpet får akkumulere seg. Overstiger ikke det misligholdte beløpet legalpantet på 2 G, jf. burettslagslova § 5-20 første ledd, vil borettslaget bare tape felleskostnader dersom verdien av andelen er mindre enn det misligholdte beløpet. En annen sak er at for sen innbetaling av felleskostnadene kan utgjøre en midlertidig likviditetsbelastning for borettslaget.