8 Merknader til de enkelte bestemmelsene i lovutkastet

Til § 5-20 a

Første ledd definerer hva sikring mot tap av felleskostnader i borettslag er. Det sentrale er at borettslaget helt eller delvis overfører sin økonomiske risiko for at felleskostnadene i borettslaget ikke dekkes til et annet rettssubjekt. Slike ordninger omtales iblant i dagligtale som sikringsordninger, se punkt 3.1.

Definisjonen i første ledd favner i utgangspunktet vidt, og omfatter enhver form for risikooverføring knyttet til felleskostnader. Sikringen kan etter denne definisjonen etableres ved at borettslaget tegner forsikring til å dekke et eventuelt tap, ved at et annet rettssubjekt kjøper borettslagets fordringer på andelseierne (med eller uten etteroppgjør mellom borettslaget og tilbyderen), ved garantistillelse eller på annen måte. Andre ledd, og bestemmelsene i § 5-20 b og § 5-20 c begrenser imidlertid dette utgangspunktet. I praksis vil slik overtakelse av risiko innebære enten en form for forsikring, eller en finansieringsordning, som vil falle inn under den alminnelige lovgivning for slik virksomhet. Selv om § 5-20 a slik den er formulert synes åpen mht. mulige ordninger, vil følgelig mulighetene for tilby slik risikooverføring innen lovlige rammer være begrenset. Se nærmere de generelle merknadene punkt 5.1 og punkt 5.2 om behovet for en lovfestet sikringsordning, og om overordnede hensyn ved utformingen av slike regler.

Bestemmelsen i § 5-20 b om hvem som kan tilby sikring setter rammer for hvilke former for overtakelse av risiko som lovlig kan etableres. Rettslige rammer for hvor stor del av risikoen som minst overføres fra borettslaget til det andre rettssubjektet, hvor lenge risikoen overføres for etc. følger av § 5-20 c.

Lovens begrep «dekning» omfatter for det første dekning av andelseiernes mislighold av plikten til å betale felleskostnader fastsatt av styret i medhold av § 5-19 tredje ledd. Mislighold inntrer når betalingsfristen for felleskostnadene er ute. For det andre omfatter lovens begrep dekning den situasjonen at en andelseier har sagt opp boretten sin etter § 5-21 første ledd og vedkommendes plikt til å betale felleskostnadene er opphørt, uten at en ny andelseier har tatt over ansvaret for felleskostnadene. Også i denne situasjonen lider borettslaget tap som følge av manglende dekning av felleskostnader. Etter burettslagslova § 5-21 fjerde ledd omfattes krav på dekning av andelens felleskostnader av legalpantet etter § 5-20, uten hensyn til om en andelseier hefter for kravet. Den dekning § 5-20 a sikter til gjelder tap ut over det som dekkes ved realisering av andelen.

Andre ledd gir uttrykk for et eksklusivitetsprinsipp, og for at reglene i kapittel 5 avsnitt VI er preseptoriske i den forstand at de fastsetter minstekrav. Tilbud om overtakelse av risiko for tap av felleskostnader i borettslag kan bare lovlig etableres i samsvar med bestemmelsene i dette avsnittet. Loven krever at minstekrav til henholdsvis tilbyderen av sikringen og innholdet av sikringen må være oppfylt. Slike minstekrav følger henholdsvis av § 5-20 b og § 5-20 c. Reglene skal sikre en minstestandard for tilbud om sikring. De som kommer i kontakt med ulike tilbud om sikring mot tap av felleskostnader i borettslag, skal kunne være trygge på at denne minstestandarden alltid er oppfylt. Dette synet ligger også til grunn for forslaget i § 5-20 e om forbud mot markedsføring av andre ordninger enn de som oppfyller lovens krav som sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.

Lovens uttrykk «etablerast» og «tilbydast» er ment å favne vidt og omfatte enhver form for stiftelse og drift av sikringsordninger. Bestemmelsen vil også omfatte allerede eksisterende tilbydere. For disse er det likevel foreslått overgangsregler.

Til § 5-20 b

Bestemmelsen stiller krav til den som vil tilby sikring mot tap av felleskostnader i borettslag. Bare foretak som har tillatelse til å drive skadeforsik­rings-, kredittforsikrings- eller finansieringsvirksomhet kan tilby sikring mot tap av felleskostnader i borettslag. Se begrunnelsen gitt i de generelle merknadene punkt 6.2.1, samt punkt 5.3 og punkt 5.4.

Konsesjonskravene følger ikke av bestemmelsen her, men av regelverket for den respektive formen for foretak. De alminnelige kravene som stilles for å drive forsikringsvirksomhet framgår av forsikringsvirksomhetsloven kapittel 2 (lov 10. juni 2005 nr. 44), mens konsesjonskravene for å drive finansieringsvirksomhet framgår av regelverket som regulerer den aktuelle typen finansieringsvirksomhet, se blant annet finansieringsvirksomhetsloven § 3-3 (lov 10. juni 1988 nr. 40), sparebankloven § 3 (lov 24. mai 1961 nr. 1) og forretningsbankloven §§ 8 og 8a (lov 24. mai 1961 nr. 2).

Når loven bestemmer at både skadeforsikringsselskaper og kredittforsikringsselskaper kan tilby sikring etter denne loven, innebærer det et unntak fra hovedregelen i forsikringsvirksomhetsloven § 1-3 andre og tredje ledd om at en forsikring enten må overtas av et skadeforsikringsselskap eller et kredittforsikringsselskap. Som utvalget har redegjort for i de generelle merknadene punkt 5.3.2.2, utgjør sikringsordninger ved fond et grensetilfelle mellom skadeforsikring og kredittforsikring. For å få flest mulig tilbydere skal begge typer forsikringsselskaper kunne tilby sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.

Med begrepet «foretak» er det her ikke ment noen begrensning i hva slags organisasjonsform tilbyderen av sikringsordningen må ha. Uttrykket skal forstås like vidt som «selskap, foretak eller annen institusjon» som benyttes i finansieringsvirksomhetsloven § 1-3. De nærmere krav til organisering vil følge av den alminnelige lovgivning for forsikrings- og finansieringsvirksomhet, se for­sikringsvirksomhetsloven § 3-1 første ledd og finansieringsvirksomhetsloven § 3-2 første ledd.

Et foretak som vil tilby sikringsordninger overfor sine kunder, men som ikke selv har konsesjon som bestemmelsen krever, må inngå samarbeidsavtale med foretak som har konsesjon om å gi slikt tilbud. Avgjørende for om et tilbud står seg etter loven her, er om den som reelt sett bærer risikoen for borettslagets manglende dekning av felleskostnader har konsesjon. Forretningsførere og utbyggere er eksempler på foretak som regulært ikke vil ha konsesjon som loven krever, men som kan ha interesse i å tilby sikring.

Det bemerkes for ordens skyld at utvalgets forslag ikke vil være til hinder for at utbygger eller andre stiller garanti eller annen sikkerhet for borettslagets forpliktelser overfor borettslagets kreditorer, eventuelt overfor tilbyder av sikring. Se de generelle merknadene punkt 3.2.4 og punkt 5.3.6. Det må likevel understrekes at slik garanti i seg selv ikke vil tilfredsstille kravene til sikringsordning etter loven her og følgelig heller ikke kan markedsføres som sikringsordning, jf. forslaget § 5–20 e.

Til § 5-20 c

Bestemmelsen angir de materielle kravene til produktet som tilbys overfor borettslagene. Minstekravene som angitt i bokstav a-d er kumulative. Loven angir bare minstekrav og er ikke til hinder for at en tilbyder tilbyr et borettslag bedre betingelser enn hva loven krever. Slike bedre betingelser kan være en del av tilbyderens normale tilbud til alle borettslag. Det kan imidlertid også være valgfrie tilleggsordninger som borettslaget kan velge å inngå avtale om avhengig av sin situasjon. Man kan også tenke seg at borettslagets långiver krever at borettslaget har tilleggsdekninger ut over minstekravene for å yte borettslaget kreditt.

Da sikring mot tap av felleskostnader i borettslag etter loven kan skje på ulike vis, vil minstekravene i praksis også få ulike konsekvenser. Eksempelvis vil minstekravene for en forsikringsordning få betydning for størrelsen av utbetalingen fra forsikringsselskapet etter at borettslagets tap er konstatert. For en ordning som bygger på at tilbyderen kjøper opp kravene og utbetaler fullt ut til borettslagene når kravene forfaller, vil minstekravene derimot kunne få betydning for etteroppgjøret mellom tilbyderen og borettslaget.

Bokstav a regulerer hvor lenge tilbyderen må svare for borettslagets manglende dekning av felleskostnader for den enkelte andelen. Tilbyderen må minst dekke tapet en enkelt andel påfører borettslaget i 24 måneder.

Tilbyderen dekker borettslagets tap. Tapet består av differansen mellom felleskostnadene som faller på andelen etter § 5-19 og det beløpet som er innbetalt. Har ingen andelseier ansvaret for felleskostnadene, vil tapet kunne konstateres straks felleskostnadene ellers skulle vært betalt. Er derimot en andelseier ansvarlig for felleskost­nadene, vil et tap normalt først kunne konstateres noen tid etter forfall, slik at det er brakt på det rene at det ikke kun er tale om forsinket betaling. Selv om det kan ta noen tid å konstatere tapet, omfatter tapet de felleskostnader som ikke er dekket fra første dag.

Borettslaget har etter burettslagslova § 5-20 legalpant for krav på dekning av felleskostnader med et beløp svarende til to ganger folketrygdens grunnbeløp (kr 145.762 pr. 1. mai 2009). Dersom andelen lar seg omsette for et høyere beløp enn de udekkede felleskostnadene, er det ikke pådratt noe tap med mindre de udekkede felleskostnadene overstiger legalpantet. Overstiger felleskost­nadene legalpantet, og boligen lar seg omsette for et beløp som er større enn kravet, er det ikke pådratt noe tap som kan kreves av tilbyderen. Hvis derimot de udekkede fellekostnadene er større enn hva legalpantet innbringer, må tilbyderen dekke det overskytende.

Tilbyderen skal sikre manglende dekning av felleskostnader for «den einskilde andelen». Med dette menes manglende dekning knyttet til andelen uten at andelen er overført til ny andelseier. Misligholder eksempelvis først én andelseier sine felleskostnader og andelen deretter (tvangs)overføres til ny andelseier, må tilbyderen på nytt dekke de misligholdte felleskostnadene i inntil 24 måneder dersom den nye andelseieren også misligholder sine forpliktelser.

At sikringen omfatter manglende dekning knyttet til den enkelte andelen, betyr også at dersom en andelseier eier flere andeler, og misligholder plikten til å betale felleskostnader for mer enn én andel, må tilbyderen innenfor lovens begrensninger dekke de misligholdte felleskostnadene for hver enkelt andel. En slik situasjon kan for eksempel oppstå dersom utbyggeren som har stiftet borettslaget ikke har fått solgt alle andelene (se § 2-12), dersom en juridisk person eier flere andeler i medhold av § 4-2 første ledd, eller dersom det er tale om en kreditor som eier flere andeler i medhold av § 4-2 andre ledd første punktum etc.

Forslaget er nærmere omtalt i de generelle merknadene punkt 6.2.2.2.

Bokstav b gjelder borettslagets samlede tap, i motsetning til bokstav a som gjelder tap oppstått på den enkelte andelen. Se de generelle merknadene punkt 6.2.2.3.

Det framgår av første punktum at loven ikke er til hinder for at en tilbyder fastsetter en øvre grense for sitt ansvar. Etter bokstav b er det følgelig anledning til å begrense ansvaret for dekning i henhold til bokstav a. Ansvaret må likevel minst dekke et beløp tilsvarende 15 prosent av borettslagets årlige felleskostnader i det forutgående regnskapsåret.

Det er de samlede felleskostnadene i borettslaget som er relevante for å beregne grensene for tilbyderens ansvar, ikke summen av én enkelt andels felleskostnader. Hva som utgjør borettslaget, må avgjøres ut fra formelle skillelinjer.

Etter bestemmelsen beregnes grensene for tapsdekningen av summen av felleskostnadene slik de er fastsatt av styret (jf. burettslagslova § 5-19 tredje ledd) i det forutgående regnskapsåret (jf. regnskapsloven § 1-7). Hvor mye andelseierne faktisk innbetalte i felleskostnader er uten betydning. Heller ikke er de totale felleskostnadene i det året tapet oppstår relevante for å fastslå de lovlige grensene for å begrense ansvaret. Felleskostnadene i forutgående regnskapsår er valgt både for å ha klare og udiskuterbare grenser, og fordi summen er enklere å finne fram til enn felleskostnadene i inneværende regnskapsår.

Blir borettslagets tap så stort at det overstiger minstedekningen etter første punktum, må borettslaget selv dekke det overskytende om de ikke har en mer omfattende avtale. Se likevel tredje punktum som fastsetter en minste beløpsgrense som tilbyderen alltid må sikre.

Andre punktum er en særbestemmelse for borettslag som er i sitt første driftsår. For disse skal tapsdekningsbegrensningen regnes ut fra felleskostnadene på avtaletidspunktet.

Bestemmelsen gir dermed anvisning på en annen løsning enn første punktum som fastsetter tapsdekningsbegrensningen til minst 15 prosent av borettslagets felleskostnader i forutgående regnskapsår. Årsaken til denne forskjellen er at et borettslag som er inne i sitt første driftsår ikke har fullstendige regnskaper for tidligere år som tapsdekningsbegrensningen kan fastsettes på bakgrunn av. Bestemmelsen kommer til anvendelse både for nystiftede borettslag og for borettslag som ikke har vært i drift i et helt år.

Ved inngåelse av avtale om sikring, har tilbyderen behov for å vite hvor store felleskostnader som skal sikres for å kunne beregne sitt vederlag. I mangel av regnskaper for tidligere år, vil tilbyderen og borettslaget måtte avtale dette. Utgangspunktet for denne avtalen vil normalt være felleskostnadene som framgår av bygge- og finansieringsplanen, jf. § 2-6. Dersom styret i borettslaget har fastsatt felleskostnadene på avtaletidspunktet, må normalt disse legges til grunn ettersom de må antas gi et riktigere bilde av borettslagets økonomiske situasjon. Det sentrale er at felleskostnadene som tapsdekningen skal beregnes ut fra, gir et så riktig bilde som mulig av borettslagets økonomiske situasjon, og er etterprøvbare.

Andre punktum gjør bare unntak fra grunnlaget i første punktum som tapsdekningsbegrensningen fastsettes på. Grensen på 15 prosent av felleskostnadene beregnet over ett helt år, gjelder også i disse tilfellene.

Tredje punktum er en fellesregel for første og andre punktum. Etter denne bestemmelsen kan tapsdekningsbegrensningen aldri settes lavere enn fire ganger folketrygdens grunnbeløp (G) på avtaletidspunktet.

Tapsdekningsbegrensningen kan aldri settes lavere enn 4 G, selv om 15 prosent av årlige felleskostnader skulle utgjøre et lavere beløp. Grunn­beløpet (jf. folketrygdloven § 1-4) er fom. 1. mai 2009 kr 72.881 og 4 G utgjør da kr 291.524. Det betyr at dersom borettslaget har årlige felleskostnader på mindre enn kr 1.943.493, vil 15 prosent av beløpet være mindre enn 4 G og tredje punktum får da anvendelse.

For tapsdekningsbegrensningen er det størrelsen av G på det tidspunktet det inngås avtale om sikring, eventuelt når avtalen fornyes, som har betydning. Størrelsen av G på tidspunktet tapet oppstår er dermed ikke av interesse. Avtaleinngåelses-/fornyelsestidspunktet er valgt ettersom det er på dette tidspunktet at tilbyderen beregner seg vederlag for risikoen. Vederlaget har blant annet sammenheng med størrelsen av G på dette tidspunktet.

Bokstav c gir en regel om egenandel. Det er opp til tilbyder av sikring å bestemme om det skal stilles vilkår om egenandel. Men dersom det er avtalt at egenandel skal kreves, gir bestemmelsen regler om hvor stor egenandel som kan kreves. Bestemmelsen omtales nærmere i de generelle merknadene punkt 6.2.2.4.

Første punktum bestemmer at en egenandel ikke kan overstige ti prosent av sikringen (tapsdekningen) etter bokstav a og b. Er tilbyderens ansvar beregnet etter disse bestemmelsene kr 350.000, kan egenandelen ikke overstige kr 35.000.

Etter bestemmelsen er det uten betydning når tilbyderen beregner og krever egenandelen. Om det trekkes egenandel ved løpende utbetalinger (á konto) eller først når tap endelig er fastslått, har ikke betydning. Det sentrale er at egenandelen ikke på noe tidspunkt kan overstige ti prosent av det beløp som tilbyderen svarer for på det samme tidspunktet. Det betyr at egenandelen i visse tilfeller kan overskride ti prosent av en bestemt utbetaling fra tilbyderen. Har tilbyderen utbetalt løpende uten å trekke egenandel, kan det i den siste utbetalingen trekkes fra et beløp som er større enn ti prosent av den siste utbetalingen.

Andre punktum fastsetter et minstebeløp tilbyderen alltid kan kreve i egenandel. Uavhengig av regelen i første punktum kan tilbyderen alltid kreve egenandel svarende til 1/10 av folketrygdens grunnbeløp (G) (kr 7.288 pr. 1. mai 2009) på avtaletidspunktet. Er utbetalingen fra tilbyderen lavere enn 1 G, vil andre punktum få selvstendig betydning i forhold til første punktum. Er utbetalingen fra tilbyderen større, vil det være første punktum som regulerer størrelsen av egenandelen.

Om tilbyderen foretar én eller flere utbetalinger er uten betydning. Overstiger ikke de samlede utbetalingene 1 G, kan ikke tilbyderen trekke større egenandel enn 1/10 G på den enkelte andelen. Tilbyderen kan dermed ikke trekke en ny egenandel på 1/10 G for hver utbetaling han foretar.

Det er størrelsen av G på avtaletidspunktet, eventuelt ved senere fornyelse av avtalen om sikring, som skal legges til grunn. Dette har sammenheng med at det er på dette tidspunktet tilbyderen beregner seg vederlag for å overta risikoen for manglende dekning av felleskostnader. Risikoens størrelse har sammenheng med hvor stor egenandel som kan trekkes. I tillegg er det rettsteknisk enkelt å fastslå hva G var på det tidspunktet.

Beløpet på 1/10 G knytter seg til tap på én enkelt andel. Dersom flere andeler har manglende dekning av felleskostnader samtidig, kan tilbyderen kreve egenandel på 1/10 G for hver andel.

Bokstav d har en særbestemmelse om oppsigelsesfristene for avtaler om sikring som ikke er omfattet av forsikringsavtaleloven. Slike avtaler kan bare sies opp av tilbyderen med minst seks måneders varsel.

Bestemmelsen får anvendelse på alle former for sikring som ikke omfattes av forsikringsavtaleloven. I praksis vil det oftest gjelde avtaler om sikring som omfattes av finansieringsvirksomhets­loven. Imidlertid gjelder forsikringsavtaleloven heller ikke for avtaler om sikring ved kredittforsikring, jf. forsikringsavtaleloven § 1-1 fjerde ledd første punktum. For avtaler om sikring som er skadeforsikring får forsikringsavtaleloven anvendelse. I disse tilfellene gjelder de alminnelige reglene om oppsigelse i forsikringsavtaleloven kapittel 3 som antas å gi borettslagene tilstrekkelig sikkerhet. Se redegjørelsen for disse reglene i punkt 5.5 og punkt 6.2.2.5.

Lovens oppsigelsesfrist gjelder bare for tilbyderen. At tilbyderen har en så lang oppsigelsesfrist, gir borettslaget trygghet og tid til å områ seg dersom avtalen om sikring blir sagt opp. Dette er særlig viktig for de former for sikring som omfattes av finansieringsvirksomhetsloven, hvor tilbyderen også sikrer borettslagets likviditet.

Loven krever at oppsigelsen er skriftlig. Hva som ellers kreves for at en oppsigelse skal anses foretatt, følger av alminnelige avtalerettslige regler.

Når det gjelder oppsigelse fra borettslagets side, mener utvalget at borettslaget og tilbyderen bør kunne avtale frist for oppsigelse. For sikringsordninger som tilbyr overtakelse av fordringer, vil det være en nær sammenheng med avtalen om forretningsførsel. Det er derfor nærliggende at oppsigelsesfristen stemmer overens med oppsigelsesfristen for avtaler om forretningsførsel etter burettslagslova § 8-10 andre ledd. Det vises for øvrig til merknaden til § 5-20 d andre punktum om at ved binding mellom forretningsfører og tilbyder av sikring må generalforsamlingen vedta opp­sigelse ikke bare av avtalen om sikring, men også av avtalen om forretningsførsel.

I avtalen med borettslaget kan tilbyderen avtale at oppsigelsesfristen skal være lengre enn seks måneder.

Det er redegjort nærmere for forslaget i de generelle merknadene punkt 6.2.2.5.

Til § 5-20 d

Første punktum fastsetter at det bare er generalforsamlingen av borettslagets organer som har kompetanse til å si opp en avtale om sikring.

Det hører under styret å lede virksomheten i borettslaget og treffe alle avgjørelser som ikke er lagt til andre organer, jf. burettslagslova § 8-8. Oppsigelse av en avtale om sikring ville uten den særskilte kompetansebestemmelsen dermed hørt under styret.

Formålet med regelen er å sikre at andels­eierne får anledning til å ta del i en beslutning som kan utsette borettslaget for stor økonomisk risiko. Særlig er dette viktig i tilfeller der oppsigelsesspørsmålet blir aktualisert kort tid etter at andelseierne har flyttet inn i borettslaget med den forutsetning at borettslaget har en sikringsordning. Ved at kompetansen blir lagt til generalforsamlingen, sikrer kravene om innkalling til generalforsamlingen i § 7-6 og § 7-7 at et eventuelt forslag om oppsigelse av avtale om sikring både gjøres tidlig og tydelig kjent for andelseierne.

Et vedtak om oppsigelse av avtale om sikringsordning fattes med alminnelig flertall, jf. § 7–11 første ledd. Bestemmelsen her griper ikke inn i et eventuelt krav i forretningsføreravtalen etter § 8-11 andre punktum om to tredjedels flertall for å si opp avtalen om forretningsførsel.

I praksis vil spørsmålet om oppsigelse av avtale om sikring ofte bli aktualisert i forbindelse med at avtalen skal fornyes. Dette vil normalt ikke falle sammen med tidspunktet borettslaget skal holde generalforsamling. Dersom styret, eller noen andelseiere, mener det er grunn til å si opp avtalen, vil det i praksis ofte bli nødvendig å avholde ekstraordinær generalforsamling, jf. § 7-5.

Andre punktum bestemmer at dersom avtalen om sikring stiller krav om at borettslaget skal benytte en bestemt forretningsfører (se de generelle merknadene punkt 5.5), må oppsigelse av forretningsføreravtalen også vedtas av generalforsamlingen.

Inneholder avtalen om sikring en bestemmelse om pålagt bruk av en bestemt forretningsfører, er det en nær sammenheng mellom avtalen om sikring og forretningsføreravtalen. Sies forretnings­føreravtalen opp, vil det også innebære at avtalen om sikring bortfaller. En bestemmelse om at oppsigelse av forretningsføreravtalen også må vedtas av generalforsamlingen sørger for at andelseierne blir kjent med, og får ta del i, behandlingen av et spørsmål som er av avgjørende betydning for avtalen om sikring.

Forslaget omtales også i de generelle merk­nadene punkt 6.2.2.5.

Til § 5-20 e

Bestemmelsen tar sikte på å sørge for at ordninger som i markedet omtales som sikring mot tap av felleskostnader i borettslag tilfredsstiller visse minstekrav. Dersom enhver ordning skal kunne benytte betegnelsen, uavhengig av om ordningen tilfredsstiller slike minstekrav, vil det være vanskelig for den som har behov for informasjon om ordningen å vite om den holder tilstrekkelig kvalitet. For å sikre dette, skal bare ordninger som tilfredsstiller lovens krav kunne markedsføres som en «sikring mot tap av felleskostnader ved sal av andelar i burettslag» eller med lignende betegnelser. Bestemmelsen har sammenheng med eksklusivitetsprinsippet i § 5–20 a andre ledd. Lovforslaget er også omtalt i de generelle merknadene punkt 6.2.3.

Bestemmelsen i § 5-20 e omfatter enhver markedsføring av sikring mot tap av felleskostnader i borettslag. Lovens begrep «marknadsførast» innebærer en indirekte henvisning til reglene i markedsføringsloven, men § 5-20 e har et videre virkeområde. Reglene i loven her rammer de samme subjektene som markedsføringsloven, dvs. næringsdrivende. Dermed omfattes både tilbyder av sikringsordning som markedsfører sine produkter overfor borettslaget, en profesjonell utbygger av borettslag som markedsfører andelene overfor individuelle forbrukerkjøpere og eiendomsmeglere som markedsfører nye eller brukte borettslagsboliger på vegne av selgere, enten disse er forbrukere eller næringsdrivende. Derimot faller salg av en andel som skjer mellom to privatpersoner uten bistand fra eiendomsmegler utenfor markedsføringsloven. Bestemmelsen i § 5-20 e omfatter imidlertid også disse og dermed en videre gruppe aktører enn markedsføringsloven.

Bruken av betegnelsen «marknadsføring» innebærer også i utgangspunktet at det er de former for markedsføring som omfattes av markedsføringsloven som omfattes av bestemmelsen her. «Marknadsføring» er et begrep som omfatter mer enn reklame, jf. Ot.prp. nr. 55 (2007–2008) s. 26. Eksempler på markedsføring som vil omfattes av bestemmelsen er sikringsordningenes informasjonsmateriell som borettslaget innhenter, en utbyggers avisannonsering med presentasjon av et nytt prosjekt, eiendomsmeglers uttalelser i kontraktsmøte med kjøper etc.

Det er ikke bare begrepet «sikring mot tap av felleskostnader ved sal av andelar i burettslag» som skal kunne benyttes eksklusivt av de ordningene som oppfyller lovens krav. Også betegnelser som kan forveksles med dette omfattes. Det er uten betydning om begrepene ligner hverandre språklig, som «sikring mot tapte felleskostnader» eller lignende. Avgjørende er om begrepene innholdsmessig betyr tilnærmet det samme, som for eksempel «sikringsordning», «forsikringsordning», «forsikring for felleskostnader», «felleskostnadssikring», «garantiordning», «garanterte felleskostnader», «trygghet for felleskostnadsrisiko», «felleskostnadsgaranti», «husleiegaranti» mv.

Loven angir ikke selv noen rettsfølger av brudd på markedsføringsbegrensningen. Slike sanksjoner følger av markedsføringsloven og andre særlover, som eiendomsmeglingsloven. Om brudd på bestemmelsen også får andre konsekvenser, vil bero på omstendighetene. Eksempelvis kan det bli tale om erstatningsansvar for den som tilbyr sikring som ikke oppfyller lovens minstevilkår, mangelsansvar etter bustadoppføringslova for en utbygger eller mangelsansvar etter avhendingslova for en selger som identifiseres med eiendomsmeglers forsømmelser. Mangelfulle eller uriktige opplysninger om borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader kan etter omstendighetene utgjøre en mangel etter bestemmelsene i avhendingslova § 3-7 eller § 3–8 også når salget skjer uten bistand av eiendomsmegler.

Til overgangsbestemmelsen

Det finnes i dag en rekke ulike former for sikring mot tap av felleskostnader i borettslag, jf. punkt 3.2. Noen av disse formene for sikring tilfredsstiller lovforslagets krav til tilbyder (§ 5-20 b), andre tilfredsstiller kravene til produktet (§ 5-20 c), mens enkelte ordninger ikke tilfredsstiller noen av kravene. Blant annet avhengig av hvor stort omfang disse formene for sikring i dag har, og hvilket krav i lovforslaget som ikke er tilfredsstilt, vil det variere hvor raskt sikringen kan bringes i samsvar med lovens krav. Utvalget foreslår at ordninger som er etablerte før ikrafttredelsen av lovforslaget, gis to år til å oppfylle og tilpasses kravene i loven her.

Overgangsordningen innebærer dermed at ordninger som i dag ikke har konsesjon til å drive skadeforsikrings-, kredittforsikrings- eller finansieringsvirksomhet senest innen to år må få slik konsesjon for å kunne fortsette sin virksomhet (se § 5-20 b). Borettslag som har inngått avtaler med tilbydere som ikke tilfredsstiller minstevilkårene får dermed også to år til eventuelt å finne en annen tilbyder.

Videre innebærer overgangsordningen at tilbyderne innen to år må sørge for at alle inngåtte avtaler tilfredsstiller de nye kravene til produktet (se § 5-20 c). Ettersom loven oppstiller minstevilkår vil det bare være de avtalene som i dag ikke oppfyller kravene som må endres. Eventuelle endringer vil dermed i utgangspunktet utelukkende være til fordel for borettslagene.

Overgangsbestemmelsen hjemler bare unntak fra denne lovens krav i overgangsperioden. Om etablerte tilbud om sikring er i strid med annet gjeldende regelverk, tar ikke utvalget stilling til, og det reguleres heller ikke av utvalgets lovforslag.

Se for øvrig de generelle merknadene punkt 6.4.

Til andre endringer i burettslagslova

Endring av kapittel 5 avsnitt VI

De foreslåtte bestemmelsene i § 5-20 a til § 5-20 f innføres som et nytt kapittel 5 avsnitt VI i burettslagslova. Dette medfører at dagens kapittel 5 avsnitt VI må endre overskrift til kapittel 5 avsnitt VII.

Endring av § 5-21 tredje ledd

Det følger av forslaget til burettslagslova § 5-21 tredje ledd tredje punktum at tvangssalg av en andel hvor andelseieren har sagt opp boretten, skal skje som tvangsauksjon med mindre borettslaget krever medhjelpersalg.

Etter bestemmelsen skal hovedregelen være at salget gjennomføres ved tvangsauksjon. Begrunnelsen er, som redegjort for i punkt 6.3.4, at andelen i slike situasjoner normalt vil være vanskelig omsettelig i det åpne markedet, og tvangsauksjon vil sikre borettslaget den raskeste og minst kostnadskrevende realisering av andelen. Etter den alminnelige regelen i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12 er det opp til retten å bestemme om tvangssalg skal gjennomføres ved medhjelpersalg eller tvangsauksjon. Med burettslagslova § 5-21 tredje ledd nytt tredje punktum vil ikke retten kunne velge framgangsmåte. Tvangssalget skal gjennomføres ved tvangsauksjon, med mindre borettslaget krever noe annet. Borettslaget kan følgelig kreve at hovedregelen skal fravikes og tvangssalget likevel gjennomføres som medhjelpersalg. Begrunnelsen for å ønske dette i særlige tilfelle, kan være at borettslaget mener markedet er i ferd med å snu og at det likevel kan sikres bedre utbytte ved å benytte denne framgangsmåten. Det er likevel ikke nødvendig å vise til noen nærmere begrunnelse fra borettslagets side for å kreve medhjelpersalg istedenfor tvangsauksjon.

Til endringene i lov om eiendomsmegling

Forslaget er omtalt i de generelle merknadene punkt 6.3.5.2.

Til endringene i forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag

Forslaget er omtalt i de generelle merknadene punkt 6.3.5.1.