4 Nordisk rett

4.1 Svensk rett

De svenske sammenslutningene som var modellen for norske borettslag, bostadsrättsföreningar, har vært særlig lovregulerte fra 1930. Dagens Bostadsrättslag (1991:614) er fra 1991. En bostadsrättsförening kan gi medlemmene en varig bruksrett til en bolig. Medlemmene med slik bruksrett skyter inn midler i foreningen og har en andel i foreningen. Bostadsrätt er dels betegnelsen på den varige bruksretten, dels betegnelsen på de samlede rettighetene som bruksretten, andelen og medlemskapet utgjør. Medlemmene i bostadsrättsföreningen kan bli ansvarlige for en rekke ulike beløp overfor foreningen, jf. bostadsrättslagen 7. kap 14 §. Blant disse er insatsen (kapitalinnskuddet i foreningen som et medlem skal betale første gangen en bostadsrätt stilles til hans disposisjon), årsavgiften (avgiften som dekker kostnadene med foreningens løpende virksomhet – til tross for navnet innkreves avgiften normalt månedlig) og upplåtelsesavgiften (en særskilt avgift bostadsrättsföreningen kan kreve i forbindelse med upplåtelsen – den opprinnelige avtalen mellom bostadsrättsföreningen og den som skal ha en bolig med bostadsrätt, dvs. når ingen tidligere har eid boligen med bostadsrätt). I det følgende benyttes de svenske begrepene ved omtalen.

Det svenske boligsamvirket er preget av de store landsdekkende kooperative organisasjonene: HSB (opprinnelig Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening) stiftet i 1923 som på sine nettsider i desember 2008 opplyser å ha 536.000 personlige medlemmer og 3.900 bostadsrättsföreninger, Riksbyggen som ble stiftet i 1940 og som på sine nettsider i desember 2008 opplyser å ha ca. 1.600 bostadsrättsföreninger, samt SBC (opprinnelig Stockholm Bostadsföreningars Centralförening) som har preg av å være en interesseorganisasjon for bostadsrättsföreninger.

På 1970-tallet sto enn rekke boliger i bostadsrättsföreningene tomme. For å motvirke de økonomiske problemene dette medførte for foreningene, etablerte HSB og Riksbyggen i 1973 sammen et garantifond, men med adskilt økonomi for de to organisasjonene. Garantifondet skulle mot en avgift sikre foreningene mot tap som følge av usolgte boliger. I forbindelse med de økonomiske problemene på 1990-tallet, ble garantifondet formelt delt i to, én del for HSB og én del for Riksbyggen.

De økonomiske problemene på 90-tallet førte til at ca. 600 bostadsrättsföreninger gikk konkurs. Årsakene til dette var flere. I SOU 2000: 2 er det blant annet pekt på høye byggekostnader, lave insatser, synkende inflasjon, fallende boligpriser, generell lavkonjunktur og omlegging av subsidieordninger.

De fleste nye bostadsrättsföreningar tilknyttet HSB er i dag omfattet av HSBs Trygghetsgaranti. Trygghetsgarantien inngås mellom den nye bostadsrättsföreningen og den regionale HSB-foreningen, som på sin side er gjenforsikret i Stiftelsen HSBs garantifond. Trygghetsgarantien gjelder i syv år fra boligene er ferdigstilte og har som formål å sikre bostadsrättsföreningen mot økonomisk tap. Den omfatter for det første en «garantiförbindelse» hvor HSB stiller sikkerhet for eventuell tilbakebetaling av insats og enkelte andre beløp fra bostadsrättsföreningens side. Videre en «försäljningsgaranti» gjennom hvilken HSB erverver bostadsrätten til boliger som ikke er solgt tre måneder etter at de er ferdigstilte. Gjennom försäljningsgarantien sikres bostadsrättsföreningen betaling av blant annet insats og årsavgift for bostadsrätten. Til gjengjeld har HSB retten til fritt å disponere over boligene for utleie eller salg. For det tredje omfatter Trygghetsgarantien en «avsägelsegaranti», hvoretter HSB påtar seg å erverve bostadsrätten til en bolig etter at foreningsmedlemmet har sagt den fra seg. Avsägelsegarantien sikrer bostadsrättsföreningen årsavgift også for slike bostadsrätter. Trygghetsgarantien kan bare tegnes av HSBs medlemmer og for nye bostadsrättsföreninger, ikke av allerede etablerte bostadsrättsföreninger.

Av bostadsrättslagen 4. kap. 11 § følger det at en bostadsrättshaver kan si opp bostadsrätten ( avsägelse ) tidligst to år etter upplåtelsen. Ved avsägelsen går bostadsrätten tilbake til bostadsrättsföreningen etter tre måneder. Bostadsrättshaveren blir ved avsägelsen fri for sine forpliktelser overfor bostadsrättsföreningen, men har ikke krav på tilbakebetaling av insatsen, upplåtelsesavgiften eller andre beløp bostadsrättshaveren har betalt til bostadsrättsföreningen.

Avsägelse kan medføre økonomiske problemer for bostadsrättsföreningen dersom foreningen ikke klarer å overdra bostadsrätten til nye personer. Grunnen er manglende innbetaling av årsavgifter. Avsägelse har ikke vært noe stort problem i forbindelse med finanskrisen fra 2007 og senere. Årsaken er at insatsen i dag, i motsetning til på 1990-tallet, er forholdsvis høy. Eksempelvis følger det av tall fra Statistiska centralbyrån at gjennomsnittlig insats for bostadsrättslägenheter som ble ferdigstilt i 2007 var SEK 1.591.000. Årsakene til at insatsene i dag er betydelig høyere enn på 1990-tallet, er dels erfaringene man gjorde seg den gangen, dels er det skattemessige grunner som gjør det fordelaktig med høyere insatser.

4.2 Dansk rett

Den danske sammenslutningsformen som tilsvarer det norske borettslaget, er den private andelsboligforening. Medlemskapet (andelen) i foreningen gir en eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig på foreningens eiendom. Medlemmene ( andelshaverne ) har med andre ord en indirekte eiendomsrett til eiendommen. I det følgende benyttes de danske begrepene ved omtalen.

Den første loven som regulerte andelsboligforeningene ble gitt i 1979. I dag er det lov nr. 960 av 19. september 2006 om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (ABL) som gir de rettslige rammene. Loven regulerer i liten grad det interne forholdet mellom andelsboligforeningen og andelshaverne. Skal man få rede på hvilke regler som gjelder, må man se hen til foreningens vedtekter og alminnelige foreningsrettslige regler og prinsipper. I medhold av ABL § 7 har Erhvervs- og Byggestyrelsen laget veiledende normalvedtekter for andelsboligforeninger. Disse ble sist gitt i 1988 og tar ikke høyde for lovendringer eller rettspraksis etter den tid. Andelsboligforeningernes Fællesrepresentation har imidlertid senere laget standardvedtekter, sist i mai 2006.

Ved stiftelse av en andelsboligforening kan foreningen ta opp et realkredittlån med pant i eiendommen hos et realkredittinstitutt på inntil 80 prosent av eiendommens verdi, jf. lov nr. 898 av 4. september 2008 om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 5 stk. 1 nr. 2. Det resterende beløpet, minst 20 prosent, må finansieres på annen måte, typisk ved et banklån med sikkerhet i den delen av eiendommens verdi som ikke er opptatt av realkredittinstituttet.

Etter normal- og standardvedtektenes § 5 stk. 1 hefter andelshaverne kun med sitt innskudd for andelsboligforeningens forpliktelser. Det følger imidlertid av § 5 stk. 2 at andelshaverne hefter personlig og pro rata etter sin andel i formuen for lån som tas opp i forbindelse med stiftelsen. Tilsvarende gjelder senere lånopptak som er lovlig vedtatt på andelsboligforeningens generalforsamling og som har pant i foreningens eiendom.

En andelshaver kan overdra sin andel til andre, jf. normal- og standardvedtektenes § 13, men overdragelsen er betinget av godkjennelse fra styret i andelsboligforeningen. Ved overdragelse av andeler, følger det av ABL § 5 stk. 1 at kjøpesummen ikke kan overstige hva andelen i foreningens formue, forbedringer i boligen og dens vedlikeholdsstandard med rimelighet tillater. I de påfølgende ledd gir loven nærmere regler om beregningen av denne maksimalprisen. Disse suppleres av reglene i normalvedtektenes § 17 og § 18 og standardvedtektenes § 14 og § 15 om pris og framgangsmåte ved overdragelsen. Det følger av normalvedtektenes § 18 nr. 3 og standardvedtektenes § 15 nr. 3 at overdragelsessummen skal innbetales til foreningen som, etter først å ha gjort fradrag for sitt eget tilgodehavende, dernest tilgodehavende til eventuelle pant- og utleggshavere mv., utbetaler restbeløpet til selgeren. Kjøper av en andel i en andelsboligforening kan ta opp lån med sikkerhet i andelen for å finansiere kjøpet, jf. lov nr. 158 av 9. mars 2006 om tinglysning kapittel 6 b.

Normal- og standardvedtektenes § 8 har regler om boligafgiften (felleskostnadene). Denne fastsettes med bindende virkning av generalforsamlingen i andelsboligforeningen. Betaler ikke andelshaveren etter påkrav, følger det av normalvedtektenes § 20 stk. 1 a og standardvedtektenes § 21 nr. 1 A at andelshaveren kan ekskluderes fra foreningen. Hans bruksrett bringes da til opphør ved eksklusjonssalg. Reglene om dette framgår av normalvedtektenes § 20 stk. 2, jf. § 14 og standardvedtektenes § 21 nr. 2, jf. § 17. Oppgjøret skjer på samme måte som ved frivillig overdragelse av andelen.

Det framgår av normalvedtektenes § 5 stk. 3 og § 18 stk. 4, samt standardvedtektenes § 5 nr. 3 og § 15 nr. 4, at en andelshaver svarer for andelens forpliktelser overfor andelsboligforeningen inntil en ny andelshaver har overtatt forpliktelsen. Ettersom andelsboligforeningen dermed alltid har en andelshaver å forholde seg til, vil den sjelden tape boligafgifter. Dermed har det heller ikke vært behov for sikringsordninger til å sikre mot slike tap.