3 Kjente modeller for sikring mot tap av felleskostnader

3.1 Innledning

Sikringsordning er i dagligtale et begrep som benyttes for alle ordninger som direkte eller indirekte har til formål å sikre borettslag mot økonomisk tap som følge av manglende betaling av felleskostnader.

Ut fra innhentede tall fra de kjente sikringsordningene, var 229.587 boliger sikret gjennom en sikringsordning pr. 1. januar 2009. Til sammenligning var det registrert 343.399 borettslagsandeler i grunnboken. Det innebærer at ca. 2/3 av alle registrerte borettslagsboliger var sikret gjennom en sikringsordning. På samme tidspunkt var 4.910 borettslag med i en sikringsordning. Det var samtidig registrert 8.046 / 8.220 borettslag i henholdsvis grunnboken og i Brønnøysundregistrene. Dermed var ca. 60 prosent av alle borettslag med i en sikringsordning. Til sammenligning viser NIBRs rapport fra 2009 (se punkt 2.1) at de forespurte forretningsførerne oppga at 84 prosent av alle borettslagene var med i en sikringsordning.

Det finnes i dag to store sikringsordninger i det norske markedet: Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond (tilknyttet NBBL-systemet) og OBOS’ «Avtale om garantert betaling av felleskostnader». Pr. 1. januar 2009 sikret disse ordningene til sammen 208.217 boliger, hvilket utgjør ca. 91 prosent av alle boligene som er sikret gjennom en sikringsordning og ca. 61 prosent av alle borettslagsboliger.

I tillegg til de to store ordningene, finnes det en rekke mindre sikringsordninger. Tabell 3.1 gir en oversikt over hvilke sikringsordninger som fantes i markedet pr. 1. januar 2009, størrelsen av ordningene og kapitalen sikringsordningene hadde til rådighet, se under.

Historisk har både inntektene og utbetalingene i sikringsordningene vært beskjedne. Inntektene i den største av dagens sikringsordninger, Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond, er beskrevet i tabell 3.2.

Som det framgår av tabell 3.2, økte gjennomsnittlig premie pr. bolig mye i 2007 og 2008. Økningene skyldes i følge fondets årsberetninger de økonomiske nedgangstidene i samfunnet.

Utbetalingene i sikringsordningene har som nevnt heller ikke vært høye tradisjonelt sett. OBOS har opplyst til utvalget at de aldri har hatt tap under sin sikringsordning. Utbetalingene i Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond for de siste ti årene er gjengitt i tabell 3.3.

En mulig årsak til at Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond og OBOS’ sikringsordning i ulik grad har dekket tap, kan være at de er ulikt oppbygget. I punkt 3.2 redegjør utvalget for kjente måter sikringsordninger er bygget opp på. I punkt 3.3 redegjør utvalget for dagens offentlige tilsyn med sikringsordningene.

3.2 Oppbygning av sikringsordninger

3.2.1 Sikring ved fond

Én modell for sikringsordninger er et system med et sentralt fond. Borettslagene innbetaler terminvis et mindre beløp til et fond (sikringsordningen) som, etter nærmere fastsatte regler, dekker borettslagenes tapte felleskostnader hvis det ikke betales.

Sikringsordninger som bygger på denne modellen er ulikt selskapsrettslig organisert. Mens enkelte av sikringsordningene har organisert seg som en stiftelse, er andre organisert som aksjeselskaper.

De ulike sikringsordningenes vedtekter har forskjellig angivelse av hvilke borettslag som kan delta. Normalt krever sikringsordningene at borettslaget har et eller annet forhold til et bestemt boligbyggelag, enten ved at det er tale om et tilknyttet borettslag eller et borettslag som forvaltes av boligbyggelaget. Bare i sjeldne tilfeller tillates at andre frittstående borettslag kan søke om opptak i sikringsordningen.

Den største og mest kjente sikringsordningen som bygger på denne modellen er Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond. Også Stavanger boligbyggelags sikringsfond, Sandefjord Boligbyggelags sikringsfond og AS OBFs fond mot boligselskapers tap av fellesinntekter er bygget opp etter denne modellen.

3.2.2 Sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap

En annen modell for sikringsordninger ligner i stor grad på sikring ved fond (se punkt 3.2.1). Også etter denne modellen samles de terminvise innbetalingene fra borettslagene opp med sikte på utbetaling etter fastsatte regler hvis felleskostnader ikke betales. Det som skiller modellene, er at midlene etter denne modellen ikke skilles ut i egne stiftelser eller aksjeselskaper, men finnes som bundne avsetninger i regnskapene til det boligbyggelaget som borettslaget er tilknyttet. Hvordan avsetningen regnskapsteknisk er ført i regnskapet til det enkelte boligbyggelaget varierer.

Av kjente ordninger bygger Skien boligbyggelags sikringsordning og Larvik boligbyggelags sikringsordning på denne modellen.

3.2.3 Sikring ved overtakelse av fordringer

Den tredje kjente modellen for sikringsordninger er grunnleggende annerledes enn sikring ved fond (punkt 3.2.1) og sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap (punkt 3.2.2).

Denne modellen bygger på at borettslagene som deltar i ordningen overdrar sine framtidige krav mot andelseierne på betaling av felleskostnader til sikringsordningen. Etter overdragelsen betaler andelseierne ikke felleskostnadene til borettslaget, men til sikringsordningen. Uavhengig av hvor mye andelseierne innbetaler, utbetaler sikringsordningen noen tid etter forfallstidspunktet for felleskostnadene – typisk omkring to uker – beløpet andelseierne skulle ha innbetalt til borettslaget. Er det avvik mellom beløpet innbetalt fra andelseierne og det sikringsordningen har utbetalt til borettslaget, er dette sikringsordningens risiko. Det er sikringsordningen som må forsøke å inndrive det utestående beløpet. Sikringselementet i denne ordingen ligger altså i at tilbyderen overtar risikoen for manglende innbetaling av felleskostnader. Som kompensasjon for risikoen sikringsordningen løper, mottar sikringsordningen renteinntektene i tidsrommet mellom andelseiernes innbetaling og utbetalingen til borettslaget.

Hvem som mottar innbetaling og besørger utbetaling, varierer mellom sikringsordningene. I noen tilfeller er det boligbyggelaget selv som fyller denne funksjonen, mens det i andre tilfeller er etablert et eget aksjeselskap som driver denne virksomheten.

«Avtale om garantert betaling av fellskostnader» inngått mellom OBOS og borettslagene er den største sikringsordningen som bygger på denne modellen. Også Planbo Garanti AS’ ordning er bygget opp på denne måten.

3.2.4 Sikring ved garanti fra utbygger

Den fjerde kjente modellen av sikring går ut på at utbyggeren stiller garanti overfor borettslagets felleslångiver for betaling av felleskostnader som ikke andelseierne dekker. Ved at felleslångiveren sikres full betaling, unngår borettslaget at felleslångiveren sier opp felleslånet grunnet manglende dekning av felleskostnader fra andelseierne. Så vidt utvalget kjenner til, har slik sikring bare blitt etablert i ett tilfelle, omtalt i Avisa Nordland 2. mai 2009. 1

3.2.5 Sammenligning av de ulike modellene

Det er vesentlige strukturelle forskjeller mellom modellene beskrevet i punkt 3.2.1 (sikring ved fond) og punkt 3.2.2 (sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap) på den ene siden, og modellen i punkt 3.2.3 (sikring ved overtakelse av fordringer) på den andre siden. Utvalget framhever her noen av ulikhetene mellom disse. Sikring ved garanti fra utbygger (punkt 3.2.4) er en særordning som ikke omtales nærmere her, se likevel punkt 5.3.6.

Sikring ved fond eller sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap krever at det er konstatert et endelig tap før borettslaget mottar betaling fra sikringsordningen. Sikring ved overtakelse av fordringer medfører betaling til borettslaget uten at et tap er konstatert. Denne forskjellen henger nær sammen med ulikheten i tidspunktet for utbetalingene. Mens sikring ved overtakelse av fordringer innebærer utbetaling til borettslaget kort tid etter at kravene mot andelseierne forfaller, medfører sikring ved fond og sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap først betaling etter at tapet lar seg fastslå endelig. Dette forutsetter normalt en gjennomført tvangsfullbyrdelsesprosess mot andelseieren.

En annen side av dette, er at borettslag som er sikret ved fond eller ved avsetninger i tilbyders regnskap må ha tilstrekkelig egenkapital til å kunne håndtere sviktende inntekter i form av manglende betaling av felleskostnader i en periode. Disse sikringsordningene er dermed mer kapitalkrevende for borettslagene enn det sikring ved overtakelse av fordringer er. Denne modellen for sikring gir borettslaget betaling av alle felleskostnadene kort tid etter forfall av kravene mot andelseierne. Sett fra sikringsordningens ståsted, er derimot sikring ved overtakelse av fordringer mer kapitalkrevende enn sikring ved fond eller sikring ved avsetning i tilbyders regnskap.

Ovennevnte medfører også at det er forskjeller i hva som framstår som hovedformålet med de ulike sikringsordningene. Sikring ved fond og sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap har kun som formål å avhjelpe den risiko borettslaget løper ved at borettslaget ikke mottar felleskostnader fra én eller flere andeler. De innebærer dermed en direkte risikodekning. For sikring som skjer ved overtagelse av fordringer er imidlertid formålet med å sikre borettslaget et stabilt inntektsgrunnlag det mest framtredende. Dekning av borettslagets risiko ved manglende betaling av felleskostnader er en følge av inntektssikringsformålet og dermed disse sikringsordningenes indirekte formål.

Selv om sikring ved fond og sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap ligner mye på hverandre, synes sistnevnte sikringsordning likevel å være mindre sikre enn førstnevnte. Ettersom midlene når sikring skjer ved avsetninger i tilbyders regnskap ikke er skilt ut i egne rettssubjekter, er det risiko for at midlene kan bli tatt med i et generalbeslag etter dekningsloven § 2-2 ved konkurs i boligbyggelaget, selv om det ikke er virksomheten som sikringsordning som har foranlediget konkursen. Sikring ved fond innebærer derimot ingen risiko knyttet til annen virksomhet.

3.3 Offentlig tilsyn med dagens ­sikringsordninger

OBOS er et finansieringsforetak og har konsesjon som sådan og er dermed undergitt tilsyn fra Kredittilsynet, jf. kredittilsynsloven § 1 nr. 6. Kredittilsynet håndhever regelverk som har til formål å sørge for at finansieringsforetak har tilstrekkelig kapital til å dekke sine forpliktelser overfor kundene, jf. kredittilsynsloven § 3, jf. finansieringsvirksomhetsloven § 2-9a og § 3-5.

De sikringsordningene som er organisert som stiftelser, herunder Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond, er undergitt tilsyn fra Stiftelsestilsynet, jf. stiftelsesloven § 7 første ledd første punktum. Stiftelsestilsynet skal føre tilsyn og kontroll med at forvaltningen av stiftelsene skjer i samsvar med stiftelsens vedtekter og stiftelseslovens regler, jf. lovens § 7 første ledd andre punktum bokstav b. Dette omfatter å føre tilsyn med at stiftelsens kapital forvaltes på en forsvarlig måte, slik at det til enhver tid tas tilstrekkelig hensyn til sikkerheten og mulighetene for å oppnå en tilfredsstillende avkastning for å ivareta stiftelsens formål, jf. lovens § 18. Stiftelsestilsynet håndhever imidlertid intet regelverk som har særlig fokus på å sikre at sikringsordningene har tilstrekkelig kapital til å dekke sine løpende forpliktelser overfor boretts­lagene.

Utvalget er ikke kjent med at det ellers foretas offentlig tilsyn med dagens sikringsordninger.