6 Utvalgets forslag

6.1 Innledning

I kapittel 5 har utvalget redegjort for sine vurderinger knyttet til behovet for å lovfeste regler for tilbud om sikring av felleskostnader, og til hvilken modell som best vil ivareta de nødvendige hensyn for en slik ordning. Videre er det redegjort for utvalgets vurderinger knyttet til den lovgivningen som i dag regulerer tilbud om overtakelse av risiko generelt. Slik utvalget har forstått det, må det foreslås unntak fra gjeldende lovgivning for forsik­rings- og finansieringsvirksomhet dersom ikke den alminnelige lovgivning for slik virksomhet skal komme til anvendelse på tilbud om sikring mot risiko for tap av felleskostnader i borettslag. Utvalget har etter en vurdering av disse reglene kommet til at hensynene for å etablere en slik særordning for borettslag med unntak for de alminnelige kravene i forsikrings- eller finansieringslovgivningen ikke er tungtveiende nok sett i forhold til ulempene.

Utvalgets forslag til nye regler i burettslagslova om sikring mot tap av felleskostnader innebærer følgelig forslag til særlige vilkår for slike tilbud, som kommer i tillegg til de alminnelige kravene til forsikrings- eller finansieringsvirksomhet.

I punkt 6.2 redegjøres det for utvalgets forslag til frivillig ordning for sikring tap av felleskost­nader i borettslag. Etter utvalgets mandat skal utvalget også vurdere eventuelle andre tilgrensende tiltak. Utvalgets vurderinger og forslag til andre tiltak enn en ordning for sikring mot tap av felleskost­nader følger av punkt 6.3.

6.2 Forslag til lovfestet sikring av felleskostnader

6.2.1 Krav til tilbyder

Sett fra borettslagenes side er det særlig to hensyn som gjør seg gjeldende når kravene til tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader skal fastsettes. Ordningen må sikre borettslagene fullt og riktig oppgjør i henhold til avtalen som er inngått med tilbyderen, og den må utformes slik at flest mulig aktører finner det markedsmessig interessant å etablere et slikt tilbud.

Disse hensynene er til dels motstridende. Jo lavere krav man stiller til sikkerhet, desto mindre kostnadskrevende vil det å være å etablere seg som tilbyder av sikring. Dermed vil man kunne få flere tilbydere og større grad av konkurranse. Omvendt vil strenge krav til sikkerhet medføre større kostnader og færre tilbydere. Utfordringen for utvalget er å balansere disse hensynene mot hverandre.

Hva kravene til sikkerhet angår, står utvalget ikke fritt i utformingen av regelverket. Som det framkommer i punkt 5.3.7, mener utvalget at sikring mot tap av felleskostnader ved oppbygning av fond eller ved overtakelse av fordringer, utgjør forsikrings- eller finansieringsvirksomhet. Gjeldende rammelovgivning, som for en stor del bygger på Norges EØS-rettslige forpliktelser, får da anvendelse, se nærmere punkt 5.4.3 og punkt 5.4.4.

Utvalget anser imidlertid rammelovgivningen som et hensiktsmessig og egnet regelverk også for tilbydere av sikring mot tap av felleskostnader. Det er tale om et etablert system, utviklet over lang tid, og med gode tilsynsordninger som er velegnet for å ivareta de kravene til sikkerhet som må stilles til tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.

Spørsmålet for utvalget har vært om kravene som stilles til sikkerhet er så strenge at det hindrer nyetablering, og dermed en effektiv konkurranse, blant tilbydere av sikring. Utvalget har derfor vurdert om det bør gjøres unntak fra den eksisterende rammelovgivningen. Ettersom EØS-avtalen utgjør en bindende ramme for utvalgets forslag, vil eventuelle unntak gjelde nasjonale regler som er strengere enn EØS-forpliktelsene.

I denne sammenheng har utvalget særlig vurdert om det bør gjøres enklere å etablere et foretak som skal tilby sikring, ved å senke kravene til startkapital, jf. omtalen av disse kravene i punkt 5.4.3 og punkt 5.4.4. Som det framgår i punkt 5.4.5, har imidlertid utvalget kommet til at tungtveiende hensyn taler mot et slikt unntak.

Utvalget legger derfor fram forslag om at tilbyder av sikring må ha konsesjon til å drive forsik­rings- eller finansieringsvirksomhet uten at det gjøres unntak fra gjeldende rammelovgivning.

Utvalget har etter dette vurdert hvordan man skal oppnå virksom konkurranse uten å redusere gjeldende krav til sikkerhet. Det bør åpnes for at så mange tilbydere som mulig, og som tilfredsstiller rammelovgivningen, kan tilby sikring.

Utvalget foreslår derfor at både forsikringsselskaper og selskaper som driver finansieringsvirksomhet skal kunne tilby sikring mot tap av felleskostnader. Vilkårene for å etablere slike foretak varierer noe, se punkt 5.4.3 og punkt 5.4.4.

For forsikringsselskaper følger det av separasjonsprinsippet i forsikringsvirksomhetsloven § 1-3 at en bestemt type forsikring bare kan tegnes av én bestemt type forsikringsselskap. Regelen gjelder imidlertid ikke unntaksfritt, og etter forsikringsvirksomhetsloven § 1-3 andre ledd andre punktum kan Kredittilsynet gi tillatelse til at et skadeforsik­ringsselskap kan overta livsforsikringer i form av rene risikoforsikringer av høyst ett års varighet. Utvalget har også merket seg at Kredittilsynet i sin høringsuttalelse til NOU 2008: 20 har gitt uttrykk for at «[d]ersom separasjonsprinsippet videreføres bør det vurderes om kundekredittforsikring kan tillates også i ordinære skadeforsikringsselskaper.»

Som utvalget har pekt på i punkt 5.3.2.2, har sikring mot tap av felleskostnader likhetstrekk både med kreditt- og skadeforsikring. Når det i tillegg er tale om et produkt med begrenset marked, mener utvalget at det av hensyn til å oppnå en så virksom konkurranse som mulig bør åpnes for at både kreditt- og skadeforsikringsselskaper kan gi slikt tilbud.

6.2.2 Krav til produktet

6.2.2.1 Generelle minstekrav

Etter mandatets punkt 1 skal utvalget foreslå minstekrav til frivillige sikringsordninger i borettslag. Dette vil omfatte materielle krav til produktet (sikringen) og krav til tilbyder. Som omtalt i punkt 6.2.1, er utvalget kommet til at det må stilles krav om at tilbyderen har konsesjon til å drive forsik­ringsvirksomhet eller finansieringsvirksomhet. I det følgende skal behovet for lovfestede minstekrav til produktet vurderes, og i så fall hvilke krav som må stilles.

Innenfor skadeforsikringsvirksomhet er det ikke vanlig at lovgivningen stiller krav til den nærmere materielle utformingen av forsikringsproduktet. I NOU 2008: 20 s. 34 heter det:

«Gjeldende regelverk inneholder generelt sett ikke særlige krav til utformingen av skadefor­sikringsprodukter. Produktutviklingen på skadeforsikringsområdet skjer først og fremst i for­sikringsselskapene. Ut fra viktige samfunnshensyn har imidlertid lovgivningen i en del tilfelle fastsatt særlige regler om hvilke skader som skal være dekket av forsikring. Praktisk viktige eksempler gir reglene i bilansvarsloven, yrkesskadeforsikringsloven og naturskade­loven. På slike områder er forsikringsvilkårene tilpasset de krav lovverket stiller til dekningsområdet.»

Utvalget er ikke kjent med at situasjonen er vesentlig annerledes for så vidt gjelder kredittforsikringer eller finansieringsavtaler.

Det kan på denne bakgrunn reises spørsmål ved om det er et særlig behov for å ha lovbestemte minstekrav for en frivillig sikring mot tap av felleskostnader, eller om dette bør overlates til den alminnelige avtalefriheten.

Som redegjort for tidligere, mener utvalget at sikring mot tap av felleskostnader bør kunne tilbys både av forsikringsselskaper og selskaper som driver finansieringsvirksomhet. Men selv om tilbudet skal kunne gis av alminnelige forsikrings- og finansieringsvirksomheter, og være regulert av den alminnelige rammelovgivningen for slik virksomhet, mener utvalget at det bør lovfestes felles minstekrav til produktet som skal tilbys. Det er av stor betydning for forutsigbarheten for både borettslag og andelseiere at et tilbud om sikring mot tap av felleskostnader inneholder grunnleggende vilkår som minstekrav. At sikringsordningen har som formål å gi trygghet for mange menneskers bolig, underbygger dette sterkt. Også hensynet til kredittgiver, og potensielle kjøpere, tilsier at tilbudene bør være gjenkjennbare og sikre minstekrav tilpasset dette særlige sikringsbehovet.

Spørsmålet er så om de materielle minstekravene til sikringen bør være de samme uavhengig av hvilken modell som legges til grunn.

I dag etableres tilbud om sikring mot tap av felleskostnader på ulike vis, se nærmere punkt 3.2. På denne bakgrunn kan det synes vanskelig å finne minstekrav som er relevante for alle de ulike formene for sikring. Videre vil det være slik at selv om det kan finnes fram til felles minstekrav, vil betydningen og virkningen av kravene avhenge av tilbyderens virksomhet. En øvre grense for utbetaling vil virke som en grense for hvor mye et forsikringsselskap utbetaler til borettslaget, men vil fungere som en tilbakesøkingssperre for et finansierings­foretak som før forfall har kjøpt borettslagets krav mot andelseierne og senere skal avregne mot borettslaget. En bestemmelse om egenandel vil begrense selskapets utbetaling i en forsikringsordning, og vil i en finansieringsmodell enten fungere som en grense for hvor lite finansieringsforetaket kan betale for kravene, eller – dersom foretaket har kjøpt kravene fullt ut – som en begrensning av foretakets krav mot borettslaget i et eventuelt etteroppgjør.

Hvilke minstekrav som er nødvendige, vil også variere fordi de ulike virksomheter er underlagt forskjellig lovgivning. Som eksempel kan nevnes reglene i forsikringsavtaleloven kapittel 3 om oppsigelse av forsikringsavtaler, både fra selskapets og forsikringstakers side. Tilsvarende bestemmelser om oppsigelse er ikke gitt i finansavtaleloven for så vidt gjelder den type avtale som sikring mot tap av felleskostnader er.

Utvalget er likevel kommet til at det bør fastsettes felles materielle minstevilkår. Felles vilkår er fordelaktig av informasjonsmessige hensyn. Borettslag som inngår avtale med en tilbyder vil lettere kunne finne ut hvilke regler som gjelder hvis minstevilkårene er felles. Selv om utvalget mener det så langt som mulig bør tilstrebes å etablere felles minstekrav til produktet, kan særlige hensyn likevel tilsi at det bør innføres særregler i enkelte tilfelle. Et slikt eksempel er forslaget om rett til oppsigelse av avtalen. Etter utvalgets forslag gjelder dette for avtaler om sikring som ikke er omfattet av forsikringsavtaleloven, se lovforslaget § 5-20 c bokstav d. Se nærmere under de spesielle merknadene til § 5-20 c og punkt 6.2.2.5.

Selv om utvalget mener at det bør gis felles materielle minstevilkår, bør de nærmere reglene utformes nærmere tradisjonelle forsikringsrettslige bestemmelser enn bestemmelser om finansieringsvirksomhet. Årsaken er at risikoovertagelse er hovedformålet til forsikringsordning, mens finansieringsformålet framstår som det sentrale i en finansieringsavtale, jf. punkt 3.2.5. Når de materielle minstevilkårene skal angi hvor stor risiko tilbyderen minst må overta fra borettslaget, kommer dette best fram ved bestemmelser som ligner de forsikringsrettslige. Lovforslaget § 5-20 c er utformet i samsvar med dette.

Minstekravene knytter seg dels til hvilket tap, dels til hvilken tapsperiode som dekkes. Etter utvalgets syn bør det stilles minstekrav til hvor stort beløp tilbyderen minst må dekke når det oppstår et tap (dekningssum), og til hvor stort beløp tilbyderen maksimalt kan kreve i egenrisiko fra borettslaget (egenandel). Videre bør minstekravene angi et minste tidsrom tilbyderen må dekke et løpende tap (dekningsperiode). Minstekravene bør også regulere den lengste tiden det kan gå fra tapet oppstår og til tilbyderens ansvar trer inn («karens»). Til spørsmål om dekningsperiode er det også et tema når og hvordan tilbyderen kan komme seg fri fra avtalen med borettslaget (oppsigelse).

De nevnte forhold henger i stor grad sammen. Det har eksempelvis liten betydning å fastsette en lang dekningsperiode dersom dekningssummen er lav. Videre vil en lang karensperiode i praksis fungere som en egenandel for borettslaget. En høy dekningssum har heller ingen betydning dersom tilbyderen enkelt kan gå til oppsigelse når tap oppstår og derved raskt oppnår å bli fri fra sitt ansvar. Blant annet disse sammenhengene ligger til grunn for utvalgets vurderinger av hvordan de nærmere materielle minstevilkårene skal fastsettes.

6.2.2.2 Minstekrav til dekningsperiode

Før dekningsperioden (hvor lenge tilbyderen minst må dekke et løpende tap) kan fastsettes, må det tas stilling til om vurderingen skal knyttes til tap på den enkelte andelen eller borettslagets samlede tap. Er det borettslagets samlede tap dekningsperioden skal gjelde, kan det være grunn til å fastsette en lengre dekningsperiode enn om den knytter seg til tapene for hver enkelt andel.

Etter utvalgets syn bør dekningsperioden knytte seg til tapene for hver enkelt andel. En slik regel gir best uttrykk for den underliggende realiteten – at tapene for borettslaget oppstår som følge av manglende dekning av felleskostnader fra enkeltandeler. Regelen er også i samsvar med hvordan dekning av tap praktiseres i dagens sikringsordninger.

Ved fastsettelsen av dekningsperioden må det tas flere hensyn. På den ene side er det viktig at dekningsperioden gir borettslaget en reell dekning i den forstand at den har betydning for borettslagets økonomi. Dekningsperioden må være så lang at andelseierne ikke opplever utrygghet som følge av at borettslaget ikke får dekket felleskostnader på normalt vis. En lengre dekningsperiode gir også borettslaget en mer stabil økonomi, noe som gir banken som finansierer borettslagets fellesgjeld en større grad av sikkerhet. Dette kan isolert sett betinge bedre lånebetingelser for borettslaget. På den annen side kan en svært lang dekningsperiode fungere som en konkurshindring. Tilbyderen vil da fungere som en garantist mot konkurs i borettslaget. Som utvalget var inne på i punkt 5.2, kan det ikke være formålet med et regelverk for sikring mot tap av felleskostnader å gi en absolutt sikkerhet mot konkurs. Regelverket bør ha som formål å gjøre de økonomisk sunne borettslag mer robuste. Dette tilsier at det må fastsettes en dekningsperiode som ikke er for lang. En kortere dekningsperiode påskynder også borettslaget til raskt å ta nødvendige grep for å begrense tapet (så som å iverksette tvangssalg av andeler som ikke betaler, leie ut tomme boliger borettslaget råder over etc.).

Dekningsperioden må være så lang at den gir borettslaget dekning i den tiden det gjennomsnittlig tar å få gjennomført tvangssalg av en andel. Først etter et tvangssalg vil borettslaget igjen få felleskostnader fra andelen. Som det framgår av tallmaterialet som er gjengitt i punkt 2.6, tok det i Oslo i 2008 omkring 11 måneder å få gjennomført et tvangssalg. Etter hva utvalget er kjent med, finnes det steder i landet hvor det tar enda lengre tid å få gjennomført et tvangssalg. Dekningsperioden bør etter utvalgets syn også fastsettes så lang at den omfatter normalvariasjonene ut over tiden det gjennomsnittlig tar å gjennomføre et tvangssalg. Tidsrom ut over dette igjen er det etter utvalgets syn ikke nødvendig at omfattes av minstevilkårene. Utvalget er blitt stående ved at dekningsperioden for hver enkelt andel bør fastsettes til 24 måneder.

Tapene knyttet til én enkelt andel kan vare lengre enn dekningsperioden. Har borettslaget endret størrelsen på felleskostnadene mens tapene ble pådratt (ofte vil det være tale om en økning), vil det ha betydning hvilke måneders manglende felleskostnader dekningsperioden omfatter. Dette spørsmålet har sammenheng med spørsmålet om tilbyderen kan fastsette en karensperiode – en periode fra tapet oppstår og til tilbyderens ansvar trer inn – og hvor lang denne i tilfelle kan være.

Utgangpunktet for dekningsperioden kan regnes fra tapet første gang oppstår, fra en karensperiode er utløpt, eller fra et angitt tidspunkt før den manglende dekningen av felleskostnader opphører.

Ved stigende felleskostnader vil normalt det siste alternativet gi borettslaget størst utbetaling. Ulempen med dette utgangspunktet er at så lenge tilbyderen ikke har betalt for kravene mot andelseierne forskuddsvis, kan borettslaget få en betydelig likviditetsbelastning. Avhenger utbetalingen av tidspunktet for når borettslaget igjen får dekning av felleskostnadene fra andelen, må borettslaget dekke de manglende felleskostnadene i et på forhånd ubestemt tidsrom. Denne usikkerheten og likviditetsbelastningen bør borettslaget etter utvalgets syn ikke måtte leve med.

Etter utvalgets syn bør dekningsperioden regnes fra tapet først oppstår. For det første er det naturlig at sikring som skal dekke manglende dekning av felleskostnader trer inn straks slik manglende dekning konstateres. For det andre vil det raskere gi borettslaget dekning for de tapte felleskostnadene slik at det unngår en likviditetsbelastning. For det tredje vil det medføre at tilbyderen hurtigere får avsluttet saken og konstatert tapets størrelse. For et forsikringsselskap som foretar forsikringstekniske avsetninger for å dekke framtidige tap har det en verdi å få brakt ansvarets størrelse raskt på det rene. For det fjerde samsvarer det best med dekningsperioden for tidsbegrensede forsikringer ellers, og endelig gir det borettslaget foranledning til raskt å iverksette tapsbegrensende tiltak (som tvangssalg av ikke-betalende andeler). Av disse grunner mener utvalget også at det ikke bør være anledning til å fastsette en karensperiode fra tapet oppstår og til tilbyderens ansvar trer inn.

I sammenheng med dekningsperioden kan nevnes at et forsikringsselskap kan ha plikt etter forsikringsavtaleloven § 8-2 andre ledd til å utbetale forskudd til borettslaget før hele dekningsperioden har gått. Eventuell manglende overholdelse av plikten til å betale forskudd kan imidlertid ikke kreves tvangsgjennomført av borettslaget, jf. Rt. 1993 s. 1447.

6.2.2.3 Minstekrav til dekningssum

Utvalget har vurdert hvilke minstekrav som bør stilles til hvor stort tap sikringen bør dekke, dvs. hvordan dekningssummen skal fastsettes.

Innledningsvis skal nevnes at i mange tilfelle vil legalpanteretten i borettslaget på 2 G gi et tilstrekkelig vern for borettslaget og andelseierne mot den som ikke betaler for seg (se også punkt 5.2). Så lenge den manglende dekningen er lavere enn 2 G, og andelens verdi er større enn det udekkede beløpet, vil borettslaget kunne oppnå dekning for sitt krav gjennom tvangssalg av andelen etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. Dette må også ses i forhold til hvilke minstekrav det skal stilles til dekningssum i en sikringsordning. En sikringsordning skal i praksis dekke behov for sikring mot tap ut over den dekning som kan oppnås ved å benytte seg av legalpanteretten.

Et første spørsmål til hvilke krav som bør stilles til dekningssum, er om dekningssummen bør fastsettes som et fast beløp som gjelder for alle borettslag. Et fast beløp har den fordelen at det vil kunne lovfestes direkte og være enkelt tilgjengelig både for borettslagene og tilbyderne. Det vil heller ikke lett kunne oppstå etterfølgende tvister mellom borettslaget og tilbyderen om hvor stor dekningen skal være dersom dekningssummen fastsettes på denne måten. En ulempe med å fastsette et fast beløp er at det raskt kan bli utdatert. For å ta høyde for endringer i pengeverdi etc. kan det imidlertid fastsettes en bestemmelse om indeksregulering, eventuelt kan dekningssummen knyttes direkte til en størrelse som endres over tid som rettsgebyret (R) eller folketrygdens grunnbeløp (G). Ettersom loven bare fastsetter minstekrav, kan borettslag som har behov ut over et slikt fast beløp inngå særskilt avtale med tilbyderen.

For utvalget står det imidlertid som lite hensiktsmessig å fastsette dekningssummen som et fast beløp for alle borettslag. Som for dekningsperioden, må det være et overordnet siktemål at de lovfastsatte minstekravene til dekningsperiode er tilpasset det behovet borettslaget har. Et fast beløp vil for de færreste borettslag stemme overens med det faktiske behovet borettslaget har. Utvalget foreslår derfor at dekningssummen bør fastsettes variabelt avhengig av det enkelte borettslaget. Se likevel merknadene nedenfor om beløp som alltid må dekkes.

Spørsmålet er så hva dekningssummen bør variere i forhold til, eller med andre ord, hva ved borettslaget som gir best uttrykk for behovet det har for sikring. Dekningssummen kan fastsettes avhengig av antall andeler i borettslaget, størrelsen på driftsbudsjettet etc. I forhold til behovet for sikring mot tap av felleskostnader, er det imidlertid klart at det er størrelsen på felleskostnadene i borettslaget som best gir uttrykk for hvor stort behov borettslaget har. Utvalget legger derfor fram et lovforslag hvor minstekravene må fastsettes som en prosentvis andel av felleskostnadene i det enkelte borettslaget.

Felleskostnadene i et borettslag vil gjerne variere over tid. Når felleskostnadene skal benyttes som utgangspunkt for å fastsette dekningssummen, må beregningsgrunnlaget bestemmes. Ved denne vurderingen er det særlig tre hensyn som gjør seg gjeldende. For det første må man legge til grunn felleskostnader som er aktuelle/relevante i forhold til borettslagets økonomiske situasjon når tap av felleskostnader skjer. For det andre må man benytte felleskostnader som enkelt kan konstateres og ikke gir grunnlag for tvister mellom borettslag og tilbyder. Dette hensynet gjør seg gjeldende både når tilbyderen skal beregne seg vederlag for å overta risikoen for tap av felleskostnader og når tap av felleskostnader oppstår. For det tredje er det viktig at felleskostnadene som benyttes ikke kan manipuleres av borettslaget for å oppnå en høyere dekningssum.

Disse hensynene trekker til dels i ulik retning. Det mest treffende beregningsgrunnlag er nivået på felleskostnadene på det tidspunktet tap oppstår. Et borettslag som ser at den økonomiske situasjonen er i forverring, og at det er risiko for tap av felleskostnader, vil imidlertid kunne øke felleskostnadene betraktelig for på den måten å oppnå en høyere dekningssum. Dette synspunktet tilsier at dekningssummen må fastsettes på bakgrunn av felleskostnader på et tidligere tidspunkt. Slike felleskostnader vil lett kunne konstateres gjennom borettslagets regnskaper. Ulempen med å legge tidligere felleskostnader til grunn, er at disse kan være mindre treffende i forhold til borettslagets aktuelle behov.

Ved avveiningen av disse hensynene mener utvalget at det er viktig at man benytter felleskostnader som både er så aktuelle som mulig, som er enkelt konstaterbare og som ikke kan manipuleres og dermed er konfliktskapende. Dette tilsier at felleskostnadene som legges til grunn kan gjenfinnes i nyere, etterprøvbare, dokumenter. Etter dette har utvalget falt ned på at dekningssummen bør beregnes ut fra felleskostnadene i det forutgående regnskapsåret.

For borettslag som ikke har vært i drift i et helt regnskapsår gir det imidlertid ikke mening å se hen til felleskostnadene i forutgående regnskapsår. Dette gjelder både nystiftede borettslag og borettslag som er stiftet tidligere, men som ikke er kommet i drift før nylig. For slike tilfeller foreslår utvalget at det gis en regel om at dekningssummen skal bygge på de felleskostnadene borettslaget har fastsatt på tidspunktet det inngås avtale om sikring. Har borettslaget i driftsbudsjett eller lignende fastsatt felleskostnadene for et helt år, skal dette legges til grunn. Er felleskostnadene fastsatt for en kortere periode, må det ut fra dette fastslås hvor mye felleskostnadene for et helt år ville utgjort. Er eksempelvis felleskostnadene for et borettslag fastsatt for åtte måneder til kr 400.000, må dekningssummen beregnes ut fra årlige felleskostnader på kr 600.000. Dette vil det være naturlig å regulere i den avtalen som inngås om sikringen.

Det neste spørsmålet er hvilket beløp en tilbyder minst må dekke. En høy dekningssum vil naturligvis sikre borettslagenes økonomi best. Blir dekningssummen for høy vil den imidlertid fungere som uheldig konkurshindring. Utvalget har tidligere redegjort for blant annet disse hensynene, se særlig punkt 5.2.

For en nærmere fastsettelse av dekningssummen ser utvalget først i tabell 6.1 (se s. 44) på hvor store samlede felleskostnader ulike borettslag kan ha, avhengig av størrelsen på borettslaget og antallet andeler i borettslaget.

Etter hva utvalget erfarer, oppstår problemene med store tap av felleskostnader først og fremst i borettslag som har et forholdsvis høyt nivå på felleskostnadene. Utvalget har vært opptatt av at ordningen gir en dekning som innebærer en reell sikkerhet. Hva som skal til for å tilfredsstille dette beror på en skjønnsmessig vurdering. Utvalget har ikke noe sikkert tallgrunnlag å bygge denne vurderingen på. Etter en samlet vurdering mener utvalget at dekningssummen bør tilsvare minst 15 prosent av borettslagets felleskostnader i forutgående år. Dekningen på 15 prosent bør gjelde årlig. Dette innebærer at borettslaget har krav på dekning med 15 prosent av det foregående årets felleskostnader hvert år det oppstår tap.

Av tabell 6.2 framgår hvor mye en årlig dekning på 15 prosent utgjør i kroner for borettslag med ulikt antall andeler og ulike månedlige felleskostnader.

Tabell 6.3 viser hvor mange andeler i et borettslag som kan tape felleskostnadene fullt ut i ett år uten at borettslaget lider tap dersom dekningen settes til 15 prosent.

Et generelt minstekrav på 15 prosent innebærer at 15 prosent tapte felleskostnader vil være dekket for alle borettslag, uavhengig av størrelse og månedlige fellekostnader. Som det framgår av tabell 6.2 og tabell 6.3 gir dette de minste borettslagene en lav dekning, både i kroner og antall andeler som fullt ut kan tape felleskostnader i ett år. Eksempelvis innebærer det at et borettslag med fem andeler ikke får dekket tapte felleskostnader for én andel fullt ut. Etter utvalgets syn vil en dekning på 15 prosent gi de minste borettslagene for dårlig dekning. Når tap av felleskostnader inntrer, skjer det gjerne for flere enn én andel om gangen. Minstekravene må ta høyde for dette og gi et visst rom for uforutsette hendelser.

For å gi de minste borettslagene en bedre dekning, har utvalget vurdert om dekningsgraden på 15 prosent bør økes. En økning vil imidlertid få betydning for alle borettslag. Det kan etter utvalgets syn innebære en for god dekning om minstevilkårene til sikringen medfører at større borettslag over tid kan tåle tap av mer enn 15 prosent av de årlige felleskostnadene.

For at borettslagene skal være sikret en god dekning uavhengig av størrelse, men uten at sikringen blir for omfattende og dermed fungerer som en konkurshindring, antar utvalget at regelen om dekning av 15 prosent av de årlige felleskost­ader bør suppleres med en regel om absolutt minste dekning i kroner. En regel om absolutt minste dekning bør fastsettes slik at den over tid tar høyde for endringer i prisnivå etc., endringer som gjenspeiles i størrelsen på felleskostnadene. Utvalget mener derfor at det bør fastsettes en regel som innebærer at sikringen til enhver tid minst skal utgjøre 4 G (pr. 1. mai 2009 utgjør 4 G kr 291.524).

Den kombinasjonsmodellen utvalget her har beskrevet, innebærer at dekningssummen i borettslag med ulikt antall andeler og ulike månedlige felleskostnader i kroner minst skal være slik den framgår av tabell 6.4.

I tabell 6.5 framgår hvor stor prosentvis andel av borettslagets årlige felleskostnader en slik sikring vil dekke.

Som det framgår av tabell 6.5, vil den beskrevne kombinasjonsmodellen særlig gi de minste borettslagene med lavest felleskostnader en god dekning. Som tidligere nevnt oppstår imidlertid erfaringsvis ikke store tap av felleskostnader i borettslag med lave månedlige felleskostnader. Utvalget ser det ikke som problematisk at disse får en høy teoretisk dekning. For de borettslagene hvor tap av felleskostnader oftest oppstår, dvs. borettslagene med høyere månedlige fellekost­nader, gir den foreslåtte kombinasjonsmodellen en dekning som etter utvalgets syn er passende. Av tabell 6.6 framgår hvor mange andeler i et borettslag som kan tape felleskostnadene fullt ut i ett år uten at borettslaget lider tap etter den foreslåtte kombinasjonsmodellen.

Som det framgår i punkt 3.1, svarer et gjennomsnittlig borettslag nært til borettslaget som er benyttet i ovennevnte beregninger, med kr 3.500 i månedlige felleskostnader og 40 andeler. Et gjennomsnittlig borettslag vil med utvalgets forslag til minstekrav få dekket årlige tap på ca. 17 prosent av sine totale felleskostnader. Et borettslag med ti andeler og med månedlige felleskostnader pr. andel på kr 12.000 har større risiko for tap av felleskostnader enn et gjennomsnittlig borettslag. Et slik mer risikoeksponert borettslag vil med den foreslåtte modellen kunne tape alle felleskostnadene for to andeler i borettslaget i to år uten at det svekker borettslagets økonomi (se likevel den foreslåtte regelen om egenandel, jf. lovutkastet § 5-20 c bokstav c).

Utvalget legger etter dette fram forslag om at minstekravene til dekningssummen fastsettes til 15 prosent av borettslagets felleskostnader i forutgående regnskapsår, men alltid minst fire ganger folketrygdens grunnbeløp.

Som nevnt over, er utvalgets forslag om en minste dekning på 15 prosent av årlige felleskostnader basert på en skjønnsmessig vurdering. Et avgjørende moment i denne vurderingen har vært at dekningen må være høy nok til å sikre borettslagene en reell sikring mot tap. Mothensynet er at kravene ikke må være så strenge at premien blir så høy at borettslagene ikke ser seg tjent med sikringsordningen. Som nevnt over, har utvalget et begrenset tallmateriale å bygge på for å vurdere hvilke krav som bør stilles til minste dekningssum. Selv om utvalget foreslår at det lovfestes et krav til minste dekning på 15 prosent av årlige felleskostnader, skal det bemerkes at det knytter seg usikkerhet til om et slikt krav vil være dekkende for borettslagenes behov, og på den annen side om et slikt krav vil være for høyt til at markedet er interessant for aktuelle tilbydere. Disse forholdene vil det være viktig å innhente synspunkter på fra høringsinstansene.

6.2.2.4 Øvre grense for egenandel

Spørsmål om egenandel henger nøye sammen med en vurdering av hvor store tap sikringen bør dekke. Etter utvalgets syn er det gode grunner for å tillate at tilbyderen krever egenandel. En egenandel fastsatt i absolutte beløp vil medføre at borettslagene ikke melder inn krav om dekning av lavere tapte felleskostnader til tilbyderen. Behandlingen av slike små krav kan påføre tilbyderen uforholdsmessige kostnader. En egenandel fastsatt relativt vil i forhold til tapets størrelse anspore borettslaget til å redusere tapet mest mulig, for eksempel ved raskest mulig å igangsette tvangssalg.

Etter utvalgets syn er det derfor gode grunner til å fastsette en egenandel dels som et absolutt beløp, dels som en andel av de tapte felleskost­nadene. Denne måten å fastsette egenandelen på harmonerer også med utvalgets forslag til hvordan dekningssummen skal beregnes.

I punkt 6.2.2.1 framhevet utvalget at det er sammenheng blant annet mellom dekningsperioden og dekningssummen. En slik sammenheng er det også mellom dekningssummen og spørsmålet om egenandel. Kan tilbyderen fastsette en høy egenandel, kan det i praksis bli lite igjen av dekningen for borettslaget. Derfor er det etter utvalgets syn grunn til å fastsette en øvre begrensning for hvor høy egenandel tilbyderen kan kreve.

Utvalget er kommet til at det ikke bør være adgang til å fastsette vilkår om høyere egenandel enn ti prosent av de tapte felleskostnadene.

Som framhevet over, mener utvalget at det også er grunn til å fastsette en minste egenandel som tilbyderen alltid kan kreve, dvs. selv om det utgjør mer enn ti prosent av de tapte felleskostnadene. For å ta høyde for endringer i pengeverdi etc., er det hensiktsmessig at egenandelen, på samme måte som forslaget til minste dekningssum, fastsettes som et bestemt forhold til folketrygdens grunnbeløp (G). Etter utvalgets syn vil en egenandel svarende til 1/10 av folketrygdens grunnbeløp (G) (pr. 1. mai 2009 kr 7.288) på avtaletidspunktet være passende. Det innebærer i praksis at dersom utbetalingen fra tilbyderen overstiger 1 G, vil ikke denne bestemmelsen få anvendelse.

Se de spesielle merknadene til § 5-20 c bokstav c som behandler spørsmålet om egenandel nærmere.

6.2.2.5 Oppsigelse

Intensjonen med sikringsordninger er at boretts­lagene, og derigjennom andelseierne, ikke skal lide tap som følge av manglende dekning av felleskostnader fra enkelte andeler. For å skape trygghet for at sikringen ikke brått faller bort, er det nødvendig å ha oppsigelsesregler. Gjennom oppsigelsesregler vil både borettslaget og andelseierne kunne sørge for å vurdere det framtidige behovet for sikring og eventuelt finne fram til alternative tilbydere.

Som utvalget har framhevet i punkt 3.2 og punkt 5.3, kan sikring skje på ulike måter. I lovforslaget § 5-20 b er det også lagt til rette for at både forsikringsselskaper og selskaper som driver finansieringsvirksomhet kan tilby sikring. Ved vurderingen av hvordan en regel om oppsigelse av avtale om sikring skal utformes, må disse tilfellene etter utvalgets mening behandles separat.

Forsikringsavtaleloven kapittel 3 gir i dag regler om oppsigelse av skadeforsikringsavtaler. Loven skiller mellom regler om fornyelse av forsikringen ved forsikringstidens utløp og regler om adgangen til å avbryte forsikringsforholdet i forsikringstiden. I korte trekk er de nærmere reglene som følger: En inngått forsikringsavtale fornyes i utgangspunktet automatisk ved utløpet av forsikringstiden om ikke selskapet eller forsikringstaker har varslet om annet (forsikringsavtaleloven § 3-2). Forsikringstakeren kan varsle om at han ikke vil fornye en forsikring helt fram til utløpet av den avtalte forsikringstiden (forsikringsavtaleloven § 3-4), mens selskapet senest to måneder før avtaleperiodens utløp må varsle dersom det ikke vil at forsikringen skal fornyes automatisk (forsikringsavtaleloven § 3-5). I forsikringstiden har forsikringstaker rett til å avbryte forsikringsforholdet med én måneds varsel (forsikringsavtaleloven § 3–6), mens selskapets rett til å avbryte forsikringsforholdet i forsikringstiden er begrenset (forsikringsavtaleloven § 3-7).

Reglene som er beskrevet her er relativt nye og etter utvalgets syn vel begrunnede. De gir uttrykk for en avveining av hensyn som gjør seg gjeldende i de fleste skadeforsikringsavtaler. Det foreligger etter utvalgets syn ikke særegne forhold ved avtaler om sikring mot tap av felleskostnader i borettslag som tilsier at det bør gjøres unntak fra oppsigelsesreglene som gjelder for skadeforsikringsavtaler ellers. Utvalget foreslår derfor ingen slik regel.

For sikring mot tap av felleskostnader som skjer som finansieringsavtaler, gjelder det ingen tilsvarende bestemmelser. Finansieringsvirksomhetsloven har ikke lovregler som regulerer oppsigelsesadgangen for den typen av finansieringsavtaler som slik sikring er. Utvalget mener derfor det er behov for å regulere oppsigelsesadgangen for avtaler om sikring som skjer på denne måten.

I utgangspunktet mener utvalget det er en fordel om reglene i forsikrings- og finansieringstilfellene er likest mulig. Dette taler for at regler om oppsigelse av en avtale om sikring ved finansiering bør ligne på reglene i forsikringsavtaleloven kapittel 3. Det er imidlertid forskjeller mellom sikring som skjer gjennom forsikring og sikring som skjer gjennom finansiering. Disse kan tilsi at det er grunn til å lage særskilte regler for finansieringstilfellene.

Mens forsikringsavtaler normalt har en avtaleperiode på ett år, inngås finansieringsavtaler om sikring mot tap av felleskostnader normalt for et på forhånd ubestemt tidsrom (inntil oppsigelse skjer). Oppsigelsesreglene kan derfor ikke knyttes til utløpet av en avtaleperiode, men må ha en generell minstefrist fra tidspunkt for oppsigelse.

En forsikringsavtale har som formål å avhjelpe borettslagets økonomiske risiko. For sikring som skjer gjennom finansieringsavtaler er det et minst like sentralt formål å sikre borettslaget stabile inntekter, se punkt 3.2.5. En tilbyder av sikring ved finansiering har dermed en helt annen og sentral rolle i forhold til borettslagets økonomiske situasjon. Dette taler for at oppsigelsesfristen for finansieringsavtalene bør være lengre enn i forsikringstilfellene, i hvert fall når det er tilbyderen som foretar oppsigelsen. Borettslaget kan i slike tilfelle trenge lengre tid til å områ seg og eventuelt inngå ny avtale om sikring med annen tilbyder.

Hvor lang oppsigelsesfristen bør være for å gi borettslaget et tilstrekkelig vern, vil kunne varierer avhengig av de konkrete omstendighetene. Har borettslaget allerede framforhandlet en ny og bedre avtale om sikring med en annen tilbyder, vil borettslaget være interessert i at fristen er så kort som mulig. Er det derimot vanskelig å få inngått nye avtaler, har borettslaget interesse av en lang oppsigelsesfrist. Utvalget er blitt stående ved å foreslå at det bør gjelde en oppsigelsesfrist på seks måneder. Fristen er begrunnet ut fra hensynet til at en finansieringsavtale er sterkt knyttet til borettslagets økonomi og at borettslaget da bør ha god tid til å områ seg.

Heller ikke kredittforsikringsavtaler er undergitt særlig lovregulering når det gjelder oppsigelse. Etter utvalgets oppfatning bør det lovfestes tilsvarende regler for oppsigelse for oppsigelse av slike avtaler som for finansieringsavtaler.

Når det gjelder borettslagets oppsigelsesfrist, overlater utvalget det til partene å regulere dette i avtale. Det må i denne sammenheng også vises til den alminnelige oppsigelsesfristen etter burettslagslova § 8-10 andre ledd for avtaler om forretningsførsel.

Ettersom sikring mot tap av felleskostnader angår andelseierne direkte økonomisk, mener utvalget at andelseierne også bør ha direkte innflytelse på om og når en avtale om sikring bør sies opp. Det foreslås derfor at generalforsamlingen i borettslaget må vedta oppsigelse av avtalen om sikring. Styret vil etter dette ikke ha kompetanse til annet enn å fremme forslag om oppsigelse overfor generalforsamlingen, og selvsagt for øvrig å sette vedtaket i verk.

Dersom avtaler om sikring stiller vilkår om bruk av bestemt forretningsfører, må oppsigelse av avtalen om forretningsførsel også vedtas av generalforsamlingen.

6.2.3 Markedsføring

Utvalget foreslår preseptoriske regler for tilbud om sikring mot tap av felleskostnader i borettslag. Dette innebærer at det ikke vil være rettslig adgang til å tilby eller drive ordninger for slik sikring uten at lovens krav tilfredsstilles. Ved omsetning av borettslagsandeler vil det være en markedsmessig fordel å kunne vise til at borettslaget har en avtale om sikkerhet mot risiko for tap på felleskostnader. Etter utvalgets syn er det viktig å sikre at markedsføring og informasjon om slik sikkerhet er i samsvar med lovens krav til hva som lovlig kan tilbys.

Å markedsføre tilbud om sikkerhet mot tap av felleskostnader som ikke oppfyller lovbestemte krav, vil være i strid med lov om markedsføring (lov 9. januar 2009 nr. 2). Det er følgelig ikke nødvendig å lovfeste en særlig regel om dette i burettslagslova for så vidt gjelder de aktører som faller inn under markedsføringslovens virkeområde. Ettersom markedsføringsloven retter seg mot næringsdrivende, vil likevel en bestemmelse om at det ikke er tillatt å markedsføre en ordning for sikring mot tap av felleskostnader i strid med bestemmelsene i burettslagslova kunne virke opplysende og forhindrende i forhold andre aktører i boligmarkedet.

Det foreslås ikke særlige sanksjoner for brudd på denne bestemmelsen. For næringsdrivende vil som nevnt markedsføringslovens alminnelige regler komme til anvendelse. Generelt vil en kjøper kunne anføre at det er mangel ved kjøpet om en andel er solgt med løfte om en ulovlig sikringsordning. Videre har Kredittilsynet adgang til å pålegge stans av ordninger som ikke tilfredsstiller lovens krav, jf. kredittilsynsloven § 4a. Overtredelse av kredittilsynsloven kan sanksjoneres med straff og løpende mulkt, jf. kredittilsynsloven § 10 første og andre ledd. Dette vil imidlertid være en konsekvens av at det er etablert en ordning i strid med loven, ikke som konsekvens av ulovlig markedsføring alene.

6.3 Andre nødvendige tiltak

6.3.1 Innledning

Behovet for sikring mot risiko for tap av felleskostnader har direkte sammenheng med borettslagenes økonomi. Jo sterkere økonomisk stilling borettslagene har, desto mindre behov er det for sikringsordningene. Dermed vil ethvert tiltak som tar sikte på å styrke borettslagenes økonomiske situasjon bidra til å redusere behovet for sikringsordningene.

I mars 2009 sendte Kommunal- og regionaldepartementet på høring en rekke forslag til lovendringer som har som formål «å forebygge problemer med lavinnskuddsborettslag», se omtalen i punkt 2.1. Forslagene vil imidlertid ha betydning for alle borettslag, ikke bare lavinnskuddsborettslagene.

Utvalget mener at en rekke av tiltakene i høringsforslaget vil ha positiv innvirkning på borettslagenes økonomi. De vil dermed også redusere risikoen for at borettslag lider tap som følge av manglende betaling av felleskostnader, og redusere utbetalinger fra sikringsordningene. Dette skaper igjen større sannsynlighet for at aktører vil se det interessant å tilby et produkt som dette til borettslagene.

I det følgende vil utvalget knytte særlige merknader til tre av tiltakene som er omtalt i høringsutkastet: Maksimalgrense for fellesgjeld (punkt 6.3.2), krav til forretningsførere i borettslag (punkt 6.3.3) og oppsigelsesadgangen i borettslag (punkt 6.3.4). I tillegg vil utvalget kommentere opplysningsplikt om sikringsordninger (punkt 6.3.5). Markedsføring er omtalt særskilt i punkt 6.2.3.

Utvalget har også vurdert om det bør stilles krav til borettslagets samtykke til erverv av andel. En problemstilling i forhold til lavinnskuddsboliger kan være at kravet til innskudd er så lavt at andelseieren ikke har behov for lånefinansiering av dette. Dette kan innebære at det ikke foretas noen kredittvurdering av den nye andelseieren, og det kan spørres om ikke borettslaget selv i en slik situasjon burde ha rett eller plikt til å foreta en kredittvurdering av kommende andelseiere. Etter burettslagslova § 4-5 kan det fastsettes i vedtektene at styret skal godkjenne opptak av nye andelseiere. I utgangspunktet kan det synes fornuftig at styret bør foreta en vurdering av om en ny eier vil evne å betale felleskostnadene i laget framover. Men en rekke hensyn taler også mot en slik regel. For det første må det avklares hvordan styret skal få tilgang til slik informasjon, hvordan styret skal vurdere den informasjonen de får tilgang til, og hvilke kriterier som skal legges til grunn. Videre vil en uheldig virkning av en slik regel være at naboer kan få inngående innsyn i andres økonomi. Og endelig vil en slik regel lett kunne brukes som skalkeskjul for diskriminerende avvisning av kjøpere. Utvalget er etter dette kommet til at det ikke er tjenlig å gå videre med en slik vurdering.

6.3.2 Maksimalgrense for fellesgjeld

Når et borettslag etableres, har det tre mulige finansieringskilder: andelskapitalen fra andelseierne, eventuelle innskudd fra andelseierne og annen lånekapital («fellesgjeld«). Se nærmere punkt 2.4.1.

Burettslagslova § 3-1 nr. 1 stiller minste- og maksimalkrav til andelskapitalen. For de to andre finansieringskildene er det ikke gitt tilsvarende regler. Det betyr at loven ikke legger noen begrensning på størrelsen av fellesgjelden. Forutsatt at det finnes villige långivere, kan dermed fellesgjelden i et borettslag utgjøre opp mot 100 prosent av borettslagets samlede finansiering, se likevel under om lovens krav til forsvarlig drift.

Jo høyere fellesgjelden er, desto mer utsatt er borettslagets økonomi. Renteøkninger vil få store utslag. Fall i boligprisene vil raskt medføre at andelseierne ser at de betaler mer i felleskostnader enn den underliggende verdien av boligen tilsier, hvilket igjen kan føre til at de sier fra seg boretten (burettslagslova § 5-21). Begge deler øker risikoen for tap av felleskostnader, noe som igjen øker behovet for sikringsordningene. Se også punkt 2.4.1.

I høringsnotatet fra Kommunal- og regional­departementet av mars 2009 er det foreslått at det skal fastsettes en maksimalgrense for fellesgjeld ved stiftelse av borettslag på 75 prosent. Det betyr at de øvrige finansieringskildene til borettslaget må stå for minst 25 prosent av den samlede finansieringen.

En regel om maksimalgrense for fellesgjeld har betydning for risikoen til tilbyderen av sikringsordninger. Lavere fellesgjeld fører til lavere sannsynlighet for at sikringsordningene må dekke borettslagenes tap av felleskostnader. En maksimalgrense for fellesgjeld som foreslått på 75 prosent tilsvarer omtrentlig de kravene som stilles for at et borettslag i dag skal kunne tas opp i en sikringsordning. En slik grense vil derfor neppe påvirke tapene som dekkes av sikringsordningene vesentlig. Settes maksimalgrensen så høyt som 85 prosent, er det grunn til å tro at sikringsordningene vil måtte dekke flere tap enn i dag. Fastsettes maksimalgrensen for fellesgjeld til 50-60 prosent, er denne antakelig så lav at det i praksis bare svært sjelden vil oppstå tap av felleskostnader som må dekkes av en sikringsordning. Et så høyt krav til egenkapital ville ventelig tilsi at det ikke er behov for sikringsordningen.

Slik utvalget ser det, er det positivt at det fastsettes en maksimalgrense for fellesgjelden i borettslag. En maksimalgrense innebærer en styrking av borettslagenes økonomi. Utvalget vil imidlertid ikke ha noen endelig oppfatning av hvor den nærmere grensen for maksimalt tillatt fellesgjeld bør trekkes.

Skal de konsekvensene ved ulike maksimalgrenser som utvalget har pekt på aktualiseres, er det en forutsetning at sikringsordningene ikke stiller strengere krav til maksimal fellesgjeld enn det som følger av loven. Allerede i dag krever noen sikringsordninger en maksimal andel fellesgjeld som er lavere enn hva departementet har foreslått. Det innebærer at borettslag som er stiftet med den foreslåtte maksimalgrensen, kan risikere ikke å få ta del i en sikringsordning.

Det kan hevdes at dette er uheldig av to grunner. For det første risikerer man å få to «klasser» av lovlig stiftede borettslag, med og uten sikringsordning. Slik er situasjonen allerede i dag, men de uheldige sidene blir tydeligere hvis det er små forskjeller i kravene til maksimal fellesgjeld. For det andre vil det kunne bli slik at det i praksis er sikringsordningens krav til minste fellesgjeld som blir førende, ikke lovens krav. De fleste borettslag er allerede i dag med i en sikringsordning, se punkt 3.1, og må i praksis rette seg etter sikringsordningens krav til fellesgjeld.

Utvalget har derfor vurdert om det bør foreslås en regel om at sikringsordningene ikke kan stille strengere krav til maksimal andel fellesgjeld enn det som følger av loven. Etter utvalgets syn bør maksimalkravet til fellesgjeld i sikringsordningene være gjenstand for konkurranse mellom sikringsordningene. Ved denne vurderingen har utvalget for det første lagt vekt på at det må antas at lovens krav til maksimal andel fellesgjeld i praksis vil virke normerende overfor de sikringsordningene som i dag stiller strengere krav. For det andre er det slik at desto strengere krav som stilles til maksimal andel fellesgjeld, jo bedre er det for borettslagenes økonomi isolert sett. For det tredje gir det mulighet for fleksible løsninger dersom maksimal andel fellesgjeld overlates til konkurranse. Det kan tenkes å bli etablert sikringsordninger som bare vil ta opp borettslag med mindre enn eksempelvis 50 prosent fellesgjeld. Disse sikringsordningene vil da kreve lavere vederlag, noe som igjen vil kunne medføre at slike solide borettslag, og som i dag ikke er med i en sikringsordning, likevel vil ønske å ta del i en.

Hensynene som taler for en maksimalgrense for fellesgjeld ved stiftelsen av borettslaget, gjør seg også gjeldende når borettslaget tar opp lån etter at det er stiftet. I høringsnotatet fra Kommunal- og regionaldepartementet av mars 2009 er det vurdert om det bør gjelde en tilsvarende maksimalgrense ved senere låneopptak. Departementet har valgt å ikke foreslå en slik regel. Dette er begrunnet med blant annet at det kan være vanskelig å verdsette eiendommen på et slikt tidspunkt og at problemene historisk har vært knyttet til etablering av borettslag med høy fellesgjeld. I tillegg er det vist til at burettslagslova § 3–3 bestemmer at borettslaget ikke kan ta opp nye lån dersom det ikke er forsvarlig.

For de fleste selskapstyper med begrenset ansvar er det lovfestet et krav til å ha forsvarlig egenkapital, basert på risikoen ved og omfanget av virksomheten i selskapet, jf. aksjeloven § 3-4, allmennaksjeloven § 3-4, samvirkeforetaksloven § 25 første ledd og bustadbyggjelagslova § 3-3. Kjernen i forsvarlighetskravet er å sikre at selskapet har en viss fri kapital, for dermed å trygge dekningsutsiktene for selskapets usikrede kreditorer. Da burettslagslova ble vedtatt, ble det vurdert om et slikt krav også skulle innføres her. Det ble imidlertid pekt på at for en vurdering av økonomien i borettslag kunne det gi lite veiledning å ta utgangspunkt i egenkapitalen. Det ble derfor i stedet gitt en generell bestemmelse om krav til forsvarlig drift i § 3-3, jf. NOU 2000: 17 s. 119:

«I [burettslagslova § 3-3] første ledd er det ei generell føresegn om forsvarleg drift. Noka tilsvarande føresegn finst ikkje i gjeldande burettslagslov. I eit burettslag kan det gje lite rettleiing å ta utgangspunkt i eigenkapitalen. Inntektene for laget kjem i all hovudsak frå innbetalingane til dekning av felleskostnader. I dei tilfella der burettslag har hatt alvorlege økonomiske problem, har felleskostnadene til dels vore høgare enn leiga for ein tilsvarande bustad, og da kan det løne seg for andelseigaren å seie opp leigeretten (bruksretten, etter utkastet). Så lenge felleskostnadene ligg under eit slikt nivå, kan kreditorane rekne med å få sitt. Reelt skal ein få same resultat om ein tek utgangspunkt i eigenkapitalen: Verdien på eigedommen er ein funksjon av det bustadene kan leigast ut for.»

De hensynene som talte mot å innføre et generelt krav til forsvarlig egenkapital i NOU 2000: 17, gjør seg like sterkt gjeldende i dag. Et generelt krav til forsvarlig egenkapital for borettslag krever videre en bredere vurdering enn det er rom for i denne utredningen. Utvalget vil derfor ikke foreslå et slikt krav.

Derimot mener et flertall av utvalget, medlemmene Bjella, Eek, Tuv og Øines, at dersom det skal lovfestes et krav til maksimal andel fellesgjeld ved stiftelsen, er det også grunn til å lovfeste et krav om maksimal andel fellesgjeld ved senere låneopptak. Et slikt krav vil sikre at det foretas en gjennomgang av borettslagets økonomiske situasjon når nye lån skal tas opp. Dette vil legge grunnlag for en sunn økonomi ikke bare ved stiftelsen av borettslaget, men også for den videre driften. Dette vil være til fordel både for borettslaget, kreditorer, andelseierne og sikringsordningene. Fordelene oppveier etter disse medlemmenes syn eventuelle vanskeligheter med verdsettelse av eiendommen.

Stigende boligpriser har ført til at problemene i borettslagsøkonomien i hovedsak har vært knyttet til stiftelse av borettslag med høy fellesgjeld. Dette har medført at borettslag stiftet med høy fellesgjeld forholdsvis raskt har fått en annen fordeling av gjeld kontra verdiene i borettslaget. Som boligprisfallet i 2007 og 2008 viser, vil markedet svinge. For sikringsordningene vil endringer i boligprisene være sterkt medvirkende til den risiko de løper. Dette gjelder ikke bare prisfall kort tid etter stiftelsen av borettslaget, men også senere. For at borettslaget skal stå best mulig rustet til å takle slike boligprisfall, uten å behøve å belaste sikringsordningen med tap, er det viktig at borettslaget til enhver tid har frie midler.

For et borettslag som i utgangspunktet har en andel fellesgjeld på 75 prosent er det ikke nødvendigvis slik at en økning av andelen fellesgjeld til 85 prosent er i strid med kravet til forsvarlig drift i burettslagslova § 3-3. En slik økning kan imidlertid, som redegjort for ovenfor, medføre en ikke ubetydelig økning i risikoen for sikringsordningene. Videre synes det å være i dårlig samsvar med begrunnelsen for å lovfeste et krav til maksimal fellesgjeld ved stiftelsen om dette kravet enkelt kan omgås ved senere opplåning. Dette kommer særlig på spissen om slik opplåning skjer kort tid etter stiftelsen.

Disse medlemmene mener på denne bakgrunn at det bør fastsettes en maksimalgrense for andel fellesgjeld i borettslag også ved senere lånopptak. Grensen bør være den samme som grensen ved stiftelsen. Det er naturlig som utgangspunkt å sette grensen tilsvarende et lovfestet krav til maksimal fellesgjeld. Ettersom grense for maksimal fellesgjeld ved stiftelse og ved senere låneopptak har direkte sammenheng, overlater utvalget det til lovgiver å fastsette den nærmere grense. Disse medlemmene ser imidlertid at en slik regel vil kunne være problematisk i akuttsituasjoner for borettslaget. Dette tilsier at det kan være behov for å gjøre unntak fra kravet i særlige tilfeller. Disse medlemmene overlater den nærmere utforming av regelen til lovgiver, og nøyer seg med å vise til behovet for et slikt unntak.

Medlemmet Fjørtoft mener det ikke bør stilles et absolutt krav om maksimal andel fellesgjeld etter at borettslaget er stiftet og kommet i ordinær drift. Det er etter dette medlemmets syn flere grunner som taler mot en slik bestemmelse. Innledningsvis vil dette medlemmet vise til at det vil være utfordringer knyttet til verdifastsettelsen av eiendommen, og dermed om grensen for maksimal andel fellesgjeld er oversteget. Dette er nærmere omtalt i Kommunal- og regionaldepartementets høringsnotat av mars 2009, se omtalen av dette i punkt 2.1, og dette medlemmet vil vise til drøftelsen av denne problemstillingen i høringsnotatet.

Utover problemet med verdifastsettelsen vil dette medlemmet vise til at det kan være gode og tungtveiende grunner for et borettslag til å øke fellesgjelden utover den maksimale andelen ved stiftelsestidspunktet. For det første kan det være et presserende behov for å vedlikeholde bygningsmassen. I enkelte sammenhenger kan det være direkte uansvarlig ikke å foreta nødvendig vedlikehold for å opprettholde verdien på bygningsmassen og andelene.

Videre kan det være et ønske blant beboerne om å oppgradere bygningsmassen eller tomten. Dette kan for eksempel være innglassing av balkonger, bygging av et grendehus eller parkeringshus mv. Dette medlemmet vil vise til at slik oppgradering krever flertall på borettslagets generalforsamling, dvs. at det er beboerne selv som tar stilling til om fellesgjelden skal øke.

Dersom andelseierne i borettslaget ønsker å øke fellesgjelden vil borettslagets långiver foreta grundige kredittvurderinger, der borettslagets nåværende og framtidige økonomi vil ha betydning for om lånet innvilges. En må også forvente at dersom borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader, så vil tilbyder av slik ordning i sine vilkår ha et krav om at eventuell økning i fellesgjelden skal godkjennes av tilbyderen.

Økt fellesgjeld vil isolert sett øke risikoen for utbetaling fra en sikringsordning. Dette medlemmet vil vise til at tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader vil kunne ta høyde for den økte risikoen i den prisen som betales for sikringen.

Det er således dette medlemmets syn at dersom andelseierne i borettslaget ønsker det, og både bank og tilbyder av sikringsordning gir klarsignal til økt fellesgjeld ut over den maksimale andelen ved stiftelsestidspunktet, så bør borettslaget få anledning til dette. Dersom det settes en absolutt grense for fellesgjelden mens borettslaget er i drift, kan dette i realiteten hindre andelseierne fra i å iverksette ønskede tiltak. Dette kan også være tiltak som gir borettslaget verdiøkning og gjør andelene lettere omsettelige.

Utvalgets flertall foreslår at det skal være et unntak for kravet om maksimal andel fellesgjeld i særlige tilfeller. Medlemmet Fjørtoft mener en slik dispensasjonsordning vil være unødig byråkratisk og reiser også spørsmålet om hvilken instans som skal behandle en slik dispensasjonsadgang. Det vil etter dette medlemmets syn oppstå utfordringer i hvordan kriteriene for dispensasjon skal fastsettes. En slik dispensasjonsmyndighet må skaffe seg inngående kjennskap til borettslagets økonomi og markedssituasjonen i ulike deler av landet for å vurdere om det er forsvarlig av borettslaget å øke fellesgjelden. Dette medlemmet vil vise til at bank, som eventuelt skal yte ytterligere fellesgjeld til borettslaget, er den nærmeste til å foreta slike vurderinger. I praksis vil det således være banken som vil avgjøre om borettslaget får anledning til å øke fellesgjelden ut over den maksimale andelen ved stiftelsestidspunket.

Medlemmet Fjørtoft mener det således vil være unødvendig med et offentlig organ som skal gi dispensasjoner, i det dette medlemmet legger til grunn at bank gjennom sin kredittvurdering i praksis vil vurdere om det er forsvarlig for borettslaget å øke fellesgjelden utover den maksimale andelen ved stiftelsestidspunktet. Dette medlemmet vil i denne sammenheng også vise til at bankenes erfaringer med lavinnskuddsborettslag har gjort bankene mer varsomme med å finansiere borettslag der fellesgjelden er høy sett i forhold til innskuddet.

6.3.3 Krav til forretningsfører

I dag er regelen at et borettslag skal ha forretningsfører med mindre annet er fastsatt i vedtektene, jf. burettslagslova § 8-10 første ledd.

Forretningsførere fyller en viktig rolle for borettslagene. Normalt har forretningsfører minst ansvaret for regnskapsførsel, betaling av borettslagets fakturaer, utsendelse av faktura på felleskostnader til andelseierne, inndrivelse av ikke betalte felleskostnader og eventuelt tvangssalg av borettslagsboligene. Hvilke oppgaver forretningsføreren ellers har, beror på avtalen med borettslaget. Se også punkt 5.5.

Selve forretningsførertjenesten som sådan er ikke lovregulert. Ut fra innholdet av forretnings­førertjenesten, har likevel to regelsett normalt betydning. Ettersom forretningsførere normalt påtar seg regnskapsførsel for borettslaget, krever for det første lov om autorisasjon av regnskapsførere § 1 første ledd at vedkommende har autorisasjon fra Kredittilsynet. Slik autorisasjon kan bare gis dersom vedkommende fyller visse kvalifikasjonskrav, jf. lovens § 4 første ledd. Forskrift om autorisasjon av regnskapsførere m.v. § 5-1 gjør unntak fra autorisasjonskravet i konsernforhold og for andre samarbeidende foretak. Det betyr at autorisasjonskravet ikke gjelder i den grad et boligbyggelag kun påtar seg regnskapsførsel for tilknyttede borettslag etter burettslagslova § 1-3. Forskriftens § 1-3 tredje ledd har regler om når et boligbyggelag kan gis autorisasjon som regnskapsførerselskap.

Da forretningsfører normalt også innkrever forfalte felleskostnader, får for det andre inkasso­loven i utgangspunktet anvendelse, jf. inkasso­loven § 1 første ledd. Kredittilsynet tildeler inkasso­bevillinger, jf. lovens § 30 andre ledd, til personer som oppfyller kvalifikasjonskravene i lovens § 5. Inkasso­loven gjelder imidlertid bare inndrivelse av forfalte pengekrav «for andre», jf. lovens § 2 første ledd første punktum. Det følger av Kredittilsynets praksis at det mellom et boligbyggelag og et tilknyttet borettslag etter burettslagslova § 1-3 er slik tilknytning at boligbyggelagets innkreving av felleskostnader for borettslaget ikke anses å være inndrivelse «for andre». Inkassolovens krav gjelder dermed ikke i disse tilfellene. For andre borettslag beror dette spørsmålet på nærheten mellom boligbyggelaget og borettslaget, hvor mange oppgaver boligbyggelaget ivaretar for borettslaget, hvilke oppgaver det er tale om mv.

Et borettslag har i praksis ikke andre inntektskilder enn andelseiernes betaling av felleskost­nader, se punkt 2.4.2. At forretningsføreren har effektive og gode rutiner for innkreving av felleskostnadene er dermed helt avgjørende for borettslagets økonomiske stilling. En forretningsfører som eksempelvis venter lenge etter felleskostnadenes forfallstidspunkt med å inndrive utestående felleskostnader, påfører borettslaget en likviditets­belastning.

For sikringsordningene innebærer dermed en forretningsfører med mangelfulle rutiner en risiko. Jo saktere forretningsfører får gjennomført tvangssalg av boligen til en andelseier som har misligholdt sin plikt til å betale felleskostnader, desto større blir tapet sikringsordningen må dekke.

Risikoen for sikringsordningene er enda større dersom borettslaget overhodet ikke har en forretningsfører. I slikt tilfelle vil kvaliteten og effektiviteten av inndrivelsesprosessen kunne variere mye avhengig av forholdene i det enkelte borettslaget.

På denne bakgrunn ser utvalget positivt på forslaget i høringsnotatet fra Kommunal- og regionaldepartementet av mars 2009 om at borettslag av en viss størrelse alltid skal ha forretningsfører. Dette vil sikre at kvalifiserte personer ivaretar denne funksjonen, noe som bedrer sannsynligheten for gjennomarbeidede inndrivelsesrutiner, hvilket igjen vil redusere risikoen for sikringsordningene.

Grunnet den sentrale funksjonen forretnings­fører har for borettslagets økonomi og dermed sikringsordningene, antar utvalget at tilbyderne av sikringsordningene normalt vil kreve at borettslaget har forretningsfører. Et slikt krav kan i tilfelle, uten å komme i strid med utvalgets lovforslag, også stilles for de mindre borettslagene som ikke er omfattet av høringsnotatet fra Kommunal- og regionaldepartementet av mars 2009.

Et annet spørsmål vedrørende forretnings­førere, om det skal tillates binding mellom tilbyder av sikringsordning og forretningsføreren, er behandlet i punkt 5.5.

6.3.4 Oppsigelse av boretten og realisering av boligen

Det følger av burettslagslova § 5-21 første ledd at en andelseier kan si opp boretten sin med en frist på minst seks måneder. Oppsigelse av boretten er nærmere omtalt i punkt 2.5.

Adgangen til å si opp boretten henger nøye sammen med boformen og organisasjonsformen for denne type foretak. Borettslaget er et selskap med begrenset ansvar, se punkt 2.2. Etter burettslagslova § 1-2 første ledd hefter ikke andelseierne overfor kreditorene for borettslagets forpliktelser. Plikten til å betale felleskostnader etter § 5-19 innebærer riktignok at andelseieren indirekte betaler for borettslagets forpliktelser. Her kommer imidlertid oppsigelsesadgangen i § 5-21 inn og gjør at andelseieren har en ubetinget rett til å fri seg fra dette ansvaret ved å si opp boretten. Ettersom andelseieren har en mulighet til å si opp boretten, har han også et begrenset ansvar. Dersom oppsigelsesfristen blir for lang, uthules i praksis det begrensede ansvaret.

For sikringsordningene er det en fordel jo lengre oppsigelsesfristen er. En andelseier vil normalt ikke si opp boretten sin så lenge markedsverdien av andelen er større enn fellesgjelden knyttet til andelen. Fellesgjelden betjener andelseieren gjennom felleskostnadene. Det betyr at det i praksis bare vil være der andelen ikke er omsettelig, eventuelt er svært vanskelig omsettelig, at andelseieren vil si opp andelen. Jo raskere borettslaget må ta den uomsettelige andelen tilbake, desto raskere taper borettslaget felleskostnader. Motsatt blir borettslagets tap mindre desto lengre andelseieren er ansvarlig for felleskostnadene. Risikoen for sikringsordninger som dekker borettslagenes tap reduseres dermed jo lengre oppsigelsesfristen er.

I høringsnotatet fra Kommunal- og regionaldepartementet av mars 2009 er det foreslått å utvide andelseierens oppsigelsesfrist fra seks til ni måneder. Utvalget bemerker at et slikt forslag er et positivt tiltak som reduserer tapsrisikoen vurdert ut fra borettslagenes og sikringsordningenes ståsted.

I oppsigelsesperioden kan andelseieren forsøke å selge andelen. Dette kan være et problem dersom felleskostnadene er høyere enn hva den underliggende markedsverdien av boligen tilsier, noe som ofte vil være selve årsaken til oppsigelsen. Det vil i en slik situasjon være vanskelig å finne noen som er villig til å overta andelen.

Situasjonen etter utløpet av oppsigelsesperioden vil dermed normalt være slik at andelseieren har fraflyttet boligen og gitt borettslaget uhindret adgang til den, sml. husleieloven § 10-2 første ledd andre punktum. Andelen eies fremdeles av andelseieren. Han er imidlertid fri fra plikten til å betale felleskostnadene, jf. burettslagslova § 5-21 første ledd, og det er borettslaget som må dekke disse. Borettslaget kan kreve andelen tvangssolgt, jf. burettslagslova § 5-21 tredje ledd, men heller ikke dette vil nødvendigvis lede til salg, med mindre markedsforholdene har bedret seg etter at andelseieren fraflyttet boligen. Et tvangssalg tar også tid å gjennomføre, jf. statistikken i punkt 2.6. Dersom andelseieren ikke fraflytter boligen, faller oppsigelsen bort, jf. burettslagslova § 5-21 andre ledd.

En tom bolig utgjør et problem for borettslaget og de øvrige andelseiere som må dekke den fraflyttede andelens felleskostnader. For disse ville det være en fordel om de kunne disponere over den fraflyttede boligen straks den tidligere andelseieren flyttet for derved å kunne få inntekter fra andelen. Dette ville neppe være til nevneverdig ulempe for andelseieren som frivillig har sagt opp boretten og fraflyttet boligen, selv om han er eier av andelen helt fram til tvangssalget er gjennomført.

Utvalget mener det er viktig å sikre at borettslaget raskt kan få inntekter fra den fraflyttede andelen og vil foreslå regler for å oppnå dette.

Et alternativ for å oppnå rask tilgang til boligen ville være å la andelen tilfalle borettslaget når oppsigelsesperioden er ute. Borettslaget vil da kunne leie ut boligen eller selge andelen. En slik regel kan nærmere utformes slik at andelen automatisk og i kraft av loven umiddelbart tilfaller borettslaget når oppsigelsesfristen er ute. Alternativt kan regelen utformes slik at det kreves en skriftlig henvendelse fra borettslaget til grunnboken som, uten nærmere prøving, overfører andelen til borettslaget. Eventuelt kan regelen utformes slik at det kreves en begjæring fra borettslaget til tingretten som, etter at alle interesserte parter har fått anledning til å uttale seg, ved kjennelse overfører andelen til borettslaget uten å følge den mer tidkrevende tvangssalgsprosessen. Av hensyn til notoritet og rettssikkerhet er antakelig den siste av disse framgangsmåtene å foretrekke. Alle reiser imidlertid en rekke problemer med hensyn til håndteringen av den fraflyttede andelseierens personlige kreditorer som har pant i andelen. Utvalget vil derfor ikke foreslå en slik løsning.

Et annet alternativ er en regel som gir borettslaget rett til å leie ut boligen i perioden fra oppsigelsesperioden er utløpt og fram til tvangssalget er gjennomført. En slik regel ville sikre borettslaget mot for store tap av felleskostnader. Borettslaget overtar slik disposisjonsretten til boligen (boretten som andelseieren har sagt opp) og disponerer den i perioden fram til en annen andelseier skal overta boretten. På den måten vil borettslaget kunne få noen inntekter fra andelen og dermed redusere sitt tap. Dette vil igjen ha betydning for sikringsordningene.

Om borettslaget allerede etter gjeldende rett har en slik adgang til utleie, er uklart. Verken lovens ordlyd eller forarbeider avklarer hvem som kan disponere over andelen etter at den tidligere andelseieren har sagt opp sin borett og flyttet. Gode grunner kan tale for å lovfeste en rett for borettslaget til å disponere over boligen i den perioden det her er tale om.

En så begrenset utleieadgang som her er omtalt, kan et borettslag drive uten at det kommer i strid med borettslagets formål, jf. burettslagslova § 1-1 første ledd, jf. Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) s. 249.

En regel om utleie måtte utformes slik at den påskynder borettslaget til så raskt som mulig medvirke til at en ny andelseier overtar andelen. Dette tilsier at borettslaget ikke bør kunne leie ut boligen før det har igangsatt et tvangssalg etter burettslagslova § 5-21 tredje ledd, jf. § 4-8 andre ledd. Av samme grunn bør borettslagets utleierett falle bort dersom borettslaget begjærer tvangssalget utsatt (jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 6-1 andre ledd, jf. § 5-11) eller hevet (jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 6-1 andre ledd, jf. § 5-17).

Ved tvangssalget følger det av burettslagslova § 4-9 første ledd at borettslaget kan kjøpe andelen. Videre følger det av burettslagslova § 4-9 tredje ledd at en andel som borettslaget har kjøpt etter et tvangssalg, og som ikke kan selges videre innen tre måneder, skal slettes, og boligen kan leies ut. Disse bestemmelsene regulerer situasjonen etter at borettslaget er blitt eier av andelen. En tidsbegrenset utleieadgang ville ikke komme i strid med disse bestemmelsene.

En slik utleieadgang for borettslaget må opphøre når et bud ved tvangssalget har blitt stadfestet, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-30. På dette tidspunktet vet både borettslaget og eventuell leietaker med noen grad av sikkerhet at det vil komme en ny eier av andelen, selv om en stadfestelseskjennelse kan påankes, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-34. Får en anke medhold, må borettslaget igjen ha rett til å leie ut boligen. Etter stadfestelsen vil det gå noe tid før kjøper av andelen blir eier, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-31, sml. § 11-27. Dette tidsrommet måtte borettslaget benytte til straks å si opp eventuell leietaker, sml. husleie­loven § 9-7, slik at oppsigelsesfristen (normalt tre måneder fra utløpet av kalendermåneden) begynner å løpe, jf. husleieloven § 9-6.

Et utleieforhold som det beskrevne, vil være av usikker varighet. Hvor lang tid det vil ta fra begjæringen om tvangssalg til stadfestelsen, vil kunne variere. Dette tilsier at det bare burde være adgang til å inngå en tidsubestemt husleieavtale, jf. husleieloven § 9-1.

Utvalget har valgt å redegjøre nokså omfattende for en slik mulig regel om borettslagets rett til å disponere boretten for utleie fram til tvangssalget kan gjennomføres. Begrunnelsen for en slik regel er at det erfaringsmessig tar lang tid fra boligen er fraflyttet og fram til tvangssalget er gjennomført. Dersom prosessen for tvangssalg kunne gjennomføres raskere, ville behovet for å tre inn i boretten som redegjort for her ikke være det samme. Å la borettslaget tre inn i boretten har den fordel at borettslaget får inntekter raskt, men en slik ordning har også ulemper knyttet til forholdet til leietaker, slitasje på leiligheten i leieperioden, risikoen for mislighold ved fraflytting osv.

Utvalget er kommet til at det er mer formålstjenlig å foreslå regler som kan påskynde og forenkle tvangssalget. En raskest mulig overdragelse forutsetter et effektivt tvangssalg. Etter det utvalget er kjent med, gjennomføres tvangssalg som oftest som såkalt medhjelpersalg, dvs. at salget overlates til en eiendomsmegler eller advokat (se omtalen i punkt 2.6). Det må reises spørsmål ved om ikke et medhjelpersalg ofte vil føre til unødige forsinkelser og kostnader i tvangssalgsprosessen. Når andelseieren selv ikke har maktet å selge andelen frivillig før og under oppsigelsesperioden, synes det lite sannsynlig at en ny utlysning ved eiendomsmegler vil sikre fortgang i prosessen. Etter utvalgets syn er borettslaget bedre sikret en rask prosess for tvangssalg dersom dette gjennomføres ved tvangsauksjon som hovedregel.

Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12 første ledd at retten avgjør om tvangssalg skal gjennomføres ved medhjelpersalg eller ved tvangsauksjon. Valget skal gjøres ut fra hva som antas å gi størst utbytte. Men når andelseieren som her har flyttet fra boligen uten å ha solgt, er situasjonen en annen enn i den normale tvangssalgssituasjonen. Når andelseieren har sagt opp boretten vil det allerede være forsøkt å selge boligen i det åpne markedet, og det kan normalt konstateres at det ikke har latt seg gjøre. Når en borettslagsbolig som er fraflyttet skal tvangsselges, vil valg av framgangsmåte for salget ikke være avgjørende for utbyttet, men for å avverge ytterligere tap. Eventuelle panthaveres krav i andelen vil være konstatert og fast, men boretts­lagets tap vil vokse fram til tvangssalget er gjennomført. Etter utvalgets syn bør det i denne situasjonen legges avgjørende vekt på å hindre at tapene vokser på borettslagets hånd. Dette kan best sikres ved rask overføring av andelen til en ny eier. Når andelen ikke har latt seg selge i det normale markedet, er det viktigste ved tvangssalget å få overført andelen til noen som er villig til å ta på seg forpliktelsen med felleskostnaden, eller til borettslaget selv. Borettslaget vil etter overtakelse av andelen kunne leie den ut for å begrense sitt tap. Utvalget mener derfor at tvangssalg av borettslagsboliger som hovedregel bør gjennomføres ved tvangsauksjon. Etter utvalgets syn er det ikke nødvendig å lovfeste en særregel i tvangsfullbyrdelsesloven om dette. Utvalget vil foreslå at det i stedet tas inn en ny bestemmelse i burettslagslova § 5-21 tredje ledd, om at tvangssalg med grunnlag i § 5–21 skal skje ved tvangsauksjon med mindre borettslaget krever en annen framgangsmåte.

6.3.5 Opplysningsplikt om sikringsordning

6.3.5.1 Borettslagets opplysningsplikt

Som utvalget har påpekt tidligere, kan det ha betydning for borettslagets økonomiske stilling om det er med i en sikringsordning eller ikke. For den som vurderer å kjøpe en andel i et borettslag, vil opplysninger om borettslaget er med i en sikringsordning kunne ha betydning for kjøpsbeslutningen. Man ser i dag at det markedsføres som en fordel ved borettslag at det er med i en sikringsordning. Også for leverandører som vil inngå avtaler med et borettslag kan det ha betydning å få kjennskap til om borettslaget er med i en sikringsordning som dekker latente tap av felleskostnader. En sikringsordning gjør det mer trolig at borettslaget er i stand til å gjøre opp sine forpliktelser overfor leverandøren.

Opplysninger om et borettslag er med i en sikringsordning er dermed av betydning for de som kommer i kontakt med borettslaget og som har behov for opplysninger om borettslagets økonomiske stilling. En plikt for borettslaget til å gi slike opplysninger finnes imidlertid ikke i dag.

Utvalget mener at det av hensyn til allmennheten er grunn til å pålegge borettslaget å opplyse om det er med i en sikringsordning eller ikke. Med hjemmel i regnskapsloven kapittel 7, jf. § 10-1, stiller forskrift 30. juni 2005 nr. 745 om årsregnskap og årsberetning krav til borettslagets årsregnskap. Forskriftens § 5 andre ledd gir en oversikt over tilleggsopplysninger som skal gis i noter til årsregnskapet. Utvalget mener at det her bør inntas en bestemmelse som et nytt nr. 11 om sikringsordninger.

Når det nærmere gjelder hvilke opplysninger borettslaget bør pålegges å gi i noter til årsregnskapet, er dette for det første om borettslaget er med i en sikringsordning eller ikke. Dersom borettslaget er med i en slik sikringsordning, mener utvalget for det andre at borettslaget må opplyse om hvem borettslaget har inngått avtale om sikring med, samt varigheten av denne avtalen.

Som det framgår av oversikten i punkt 3.1, medfører dagens sikringsordninger ulik grad av økonomisk trygghet. Selv om utvalgets forslag til ny § 5-20 b vil innebære at det gjelder mer enhetlige soliditetskrav til alle sikringsordninger, har informasjon om hvem som er tilbyder likevel betydning. For den som kommer i kontakt med borettslaget, og som trenger kunnskap om borettslagets likviditetsmessige situasjon, vil opplysninger om hvem som er tilbyder dermed ha betydning. Utvalget viser til omtalen av sikringsordningenes likviditetsmessige betydning i punkt 3.2.5.

For den som trenger opplysninger om borettslagets økonomiske stilling, vil det også ha betydning å få vite når den inngåtte avtalen om sikring mot tap av felleskostnader opphører. Har borettslaget sagt opp avtalen, vil eksempelvis den framtidige andelseieren kunne rette en forespørsel til styret i borettslaget om grunnen til oppsigelsen og om det skal inngås ny avtale med samme eller annen tilbyder. Dette gir ham et bedre grunnlag å fatte sin kjøpsbeslutning på. Dersom borettslagets avtale med tilbyderen løper inntil den sies opp av en av partene, vil på samme måte opplysninger om oppsigelsesvilkårene gi et grunnlag for den framtidige andelseieren eller andre å treffe en informert beslutning på.

Forslaget om endring vil også gjøre det enklere for eiendomsmegler å oppfylle sin opplysningsplikt, se punkt 6.3.5.2.

6.3.5.2 Eiendomsmeglers opplysningsplikt

Eiendomsmeglere spiller en sentral rolle i boligomsetningen. I 2008 foregikk 63 prosent av alle eiendomshandlene gjennom eiendomsmegler, i henhold til tall fra Statistisk sentralbyrå og Norges Eiendomsmeglerforbund. De opplysninger en eiendomsmegler gir (eller unnlater å gi) om en bolig har betydning både for selger og kjøper. Selger identifiseres med eiendomsmegleren han har engasjert slik at uriktige eller mangelfulle opplysninger fra eiendomsdomsmegleren kan medføre at det foreligger en mangel ved eiendommen, se for eksempel avhendingslova § 3-8 første ledd andre punktum. For kjøper er eiendomsmegleren en sentral kilde til opplysninger om eiendommen.

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 pålegger eiendomsmegleren å gi kjøper visse opplysninger før handel sluttes. Første ledd regulerer eiendomsmeglers generelle opplysningsplikt. Andre ledd pålegger eiendomsmegleren å gi kjøper, uavhengig av hva slags eiendom det er snakk om, visse nærmere spesifiserte opplysninger. Tredje ledd regulerer opplysninger som bare skal gis ved omsetning av enkelte typer eiendommer, herunder salg av borettslagsandeler.

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 3 pålegger eiendomsmegleren å gi kjøper en skriftlig (salgs)oppgave før handel er sluttet som inneholder

«... opplysninger om kjøper kan holdes ansvarlig for andres mislighold av felleskostnader eller usolgte enheter hørende til prosjektet».

Rekkevidden av bestemmelsen er uklar. Om bestemmelsen kun inneholder en plikt for eiendomsmegler til å opplyse om at borettslagsmodellen er slik at en andelseier kan bli ansvarlig dersom andre andelseiere ikke betaler felleskostnader, eller om bestemmelsen også inneholder en plikt til å opplyse om borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader, framgår ikke tydelig, verken av lovteksten eller forarbeidene (NOU 2006: 1 s. 120 og Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 150 flg.). Kredittilsynet har i en uttalelse fra mai 2008 opplyst at de tolker bestemmelsen slik at det skal:

«... opplyses hvorvidt borettslaget er tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Dersom borettslaget ikke har en slik ordning, skal det opplyses eksplisitt om dette, herunder at andelseiere vil kunne holdes ansvarlig for andres mislighold av felleskostnader, og at dette vil kunne medføre økte felleskostnader for de øvrige andels­eiere.»

Etter utvalgets syn er det grunn til å klargjøre innholdet i bestemmelsen, slik at eiendoms­meglerne ikke er i tvil om hvilke opplysninger de plikter å gi og kjøpere vet hvilke opplysninger de har krav på. Dagens bestemmelse omfatter tre ulike opplysninger som eiendomsmegleren må gi til kjøper. Utvalget foreslår dagens § 6-7 tredje ledd nr. 3 omredigert slik at opplysninger om hva borettslagsmodellen innebærer og betydningen av usolgte andeler skal framgå av nr. 3, mens opplysninger om sikringsordning skal framgå av nr. 4.

Lovforslagets § 6-7 tredje ledd nr. 3 innebærer at eiendomsmeglere må opplyse om at borettslagsmodellen er slik at en andelseier kan bli ansvarlig for felleskostnadene andre andelseiere ikke betaler, herunder også konsekvenser for felleskost­nadene ved usolgte andeler i et prosjekt. En slik opplysning antar utvalget vil kunne inntas som en standardtekst i eiendomsmeglernes salgsoppgaver når de bistår ved omsetning av en borettslagsbolig. Selv om borettslaget på tidspunktet for kjøpet har sikring mot tap av felleskostnader, vil en slik opplysning ha en funksjon, fordi en avtale om sikring kan sies opp. Sikringen er også tidsmessig og beløpsmessig avgrenset. I begge disse tilfellene vil det kunne være viktig å vite hva som gjelder når sikringen ikke (lenger) gir dekning.

Lovforslagets § 6-7 tredje ledd nr. 4 innebærer at eiendomsmegler må opplyse særskilt om borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader eller ikke. En slik opplysning alene vil imidlertid ofte ikke gi kjøper nok informasjon. Meglers opplysningsplikt bør derfor rekke noe lenger enn dette. Det nærmere innholdet av hva eiendomsmegler må opplyse om bør derfor være det samme som hva borettslaget skal gi opplysninger om. Det vises til punkt 6.3.5.1 og begrunnelsen som er gitt der.

Dagens bestemmelse i § 6-7 tredje ledd nr. 3 omfatter eiendomsmeglers plikter både ved omsetning av andeler i borettslag/boligaksjeselskap og eierseksjoner/sameieandeler. Etter utvalgets syn er det prinsipielt uheldig at de to boligformene som bygger på fundamentalt ulike eierforhold behandles likt i loven. Når de behandles i samme bestemmelse, bidrar det også til å skape uklarhet med hensyn til hva bestemmelsen regulerer. Utvalget foreslår derfor at gjeldende eiendomsmeglingslov § 6-7 tredje ledd bare skal regulere boligselskaper (borettslag og boligaksjeselskap), mens et nytt fjerde ledd skal regulere sameieandeler og eierseksjoner.

I forslaget til nytt tredje ledd er det foreslått mindre endringer av ordlyden i forhold til gjeldende bestemmelse i punktene 1-3 og 5-6. Disse er ikke er ment å ha materiell betydning. Krav til opplysninger om sikringsordning er presisert i nr. 4.

Da forslaget til ny eiendomsmeglingslov § 6-7 fjerde ledd bare gjelder formidling av sameieandeler og eierseksjoner, foreslår utvalget en annen og enklere utforming av bestemmelsen. Opplysninger om betaling av løpende felleskostnader skal opplyses i medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 11. Etter det utvalget er kjent med, er det ikke vanlig at boligsameier tar opp felles lån av vesentlig størrelse. Dette fordi en seksjonert eiendom ikke kan pantsettes. Dersom eierseksjonssameiet har behov for å få tilført kapital i forbindelse med rehabilitering, vil det normalt kreves at hver sameier tar opp lån som tinglyses på hver seksjon. Utvalget antar også at et felles låneopptak kan tinglyses pro rata på hver seksjon. Slik gjeld vil i så fall framkomme av panteattesten. Heftelser som ikke innfris i forbindelse med handelen, skal etter § 6-7 andre ledd nr. 3 opplyses i salgsoppgaven på lik linje med andre tinglyste heftelser som skal følge eiendommen. Det kan hende sameiet tar opp et mindre lån som betjenes via felleskost­nadene, men hvor långiver ikke krever pantsikkerhet. Slike låneopptak må opplyses i medhold av forslagets henvisning til nr. 5 i tredje ledd; rettigheter og forpliktelser for sameiet i følge avtaler. Bestemmelsen innebærer at det minst må opplyses om lånets avdragstid, eventuell avdragsfri periode og rentebetingelser. Utvalget ser det som upraktisk og unødvendig å ha et krav om beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode for boligsameier. Utvalget viser i den forbindelse til høringsforslaget fra Kommunal- og regionaldepartementet av mars 2009, se punkt 2.1, om at slik beregning skal inntas i borettslagets årsregnskap. Noen tilsvarende bestemmelse er ikke foreslått i eierseksjonsloven.

6.4 Virkning for dagens borettslag uten sikringsordning

I følge mandatets punkt 5 skal utvalget vurdere hvordan nåværende borettslag uten sikringsordning kan komme inn under slik ordning.

Utvalget vil først påpeke at en stor andel av dagens borettslagsboliger er tilsluttet en sikringsordning, jf. punkt 3.1. De borettslagene som i dag ikke er sikret faller i to kategorier, de borettslagene som tilfredsstiller vilkårene for opptak i dagens ordninger, og de som ikke tilfredsstiller vilkårene for opptak.

Borettslagene som ikke er med i en sikringsordning, men som tilfredsstiller dagens vilkår for opptak, krever etter utvalgets syn ingen særlig lovgivning. Ofte er det her tale om økonomisk velfunderte borettslag som ikke anser det formålstjenlig å betale kostnaden for å ta del i en sikringsordning. Det kan tenkes at enkelte borettslag ikke kjenner til at det finnes sikringsordninger, og at de derfor ikke er med. Utvalget ser det imidlertid som lite aktuelt å pålegge sikringsordningene å drive markedsføring for å gjøre produktet bedre kjent.

Borettslag som ikke er med i en sikringsordning, og som i dag ikke tilfredsstiller opptaksvilkårene, faller i to grupper. For det første boretts­lagene som ikke ønsker å ta del i en sikringsordning. Disse borettslagene krever ingen særlig regulering. Den andre gruppen er borettslag som ønsker å ta del i en sikringsordning, men som ikke tilfredsstiller de kravene som stilles for å bli med. Utvalget antar at en del lavinnskuddsboliger faller inn under denne kategorien.

For så vidt gjelder denne siste gruppen, vil utvalget først bemerke at selv om et borettslag ved stiftelsen er et lavinnskuddslag (se punkt 2.4.1 om lavinnskuddsboliger), vil dette raskt kunne endre seg gjennom stigende boligpriser og nedbetaling av fellesgjelden. Eksempelvis viser utvalget til NIBRs rapport (se omtalen av rapporten i punkt 2.1) s. 108 flg. hvor det framgår at en vilkårlig ny borettslagsbolig kjøpt i 2003 med 80 prosent fellesgjeld hadde en andel fellesgjeld på 53 prosent i 2008, selv om felleslånet var avdragsfritt i perioden. For et borettslag vil det derfor ofte være en kortvarig omstendighet at det er et lavinnskuddsborettslag, og det vil kunne ta del i en sikringsordning etter noen tid.

Utvalgets lovforslag åpner for at lavinnskuddsboliger og andre borettslag som i dag ikke tilfredsstiller kravene til opptak i sikringsordningene, kan få ta del i en sikringsordning. Utvalget foreslår ikke en regel om minste andel innskudd som må være oppfylt for å kunne ta del i sikringsordningen. En slik bestemmelse vil utelukke enkelte borettslag fra sikringsordningene. Etter utvalgets syn må det være opp til tilbyder av sikringsordningen å fastsette vilkårene for opptak, blant annet basert på risikovurderinger. Dette medfører at det kan tenkes at en tilbyder vil tillate opptak også av lavinnskuddsboliger, men vil beregne seg ulikt vederlag avhengig av størrelsen på fellesgjelden.

Utvalget ser at det er en aktuell mulighet at lavinnskuddsborettslag med utvalgets lovforslag i praksis ikke vil få ta del i en sikringsordning, eventuelt at det vil bli svært dyrt å ta del. Så lenge det er tale om private tilbydere som skal tilby frivillige sikringsordninger, mener utvalget at tilbyderne selv må få sette de vilkår for opptak i ordningen som de mener er markeds- og risikomessig forsvarlig. Om lavinnskuddsborettslag vil få tilbud om sikring mot tap i felleskostnader, vil som ellers i forsikring avhenge av om den premien som kan betales er tilstrekkelig i forhold til den konkrete risikoen i borettslaget.

Skulle utvalget foreslått en annen løsning, måtte det vært en obligatorisk sikringsordning. Eventuelt kan man tenke seg andre løsninger, for eksempel offentlige støtteordninger for lavinnskuddsborettslagene som medfører at andel fellesgjeld faller under det tilbyderne krever. En slik ordning måtte i så fall gå ut på at det offentlige helt eller delvis garanterer overfor tilbyderne av sikringsordningene for tapte felleskostnader i lavinnskuddsborettslag, opprettelse av egne sikringsordninger for lavinnskuddsborettslagene i offentlig regi osv. I alle disse tilfellene kunne man tenke seg at Husbanken kunne spille en sentral rolle. Slik utvalget forstår mandatet faller det imidlertid utenfor utvalgets oppgave å foreslå slike tiltak.