3 Bakgrunnen for lovarbeidet

3.1 Generelt

Ved lov 2. juli 2004 nr. 63 ble tomtefestelovens regler om regulering av festeavgift ved feste til bolighus og fritidshus og om festers rett til innløsning av festetomt til bolighus og fritidshus endret. Som alternativ til innløsning ble fester gjennom § 33 gitt rett til ved den avtalte festetidens utløp å kreve festet forlenget «på same vilkår som før», og slik at festet etter § 7 første ledd gjelder til det «vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst».

Nedenfor vil det først bli gjort rede for sitasjonen før endringen av innløsnings- og forlengelsesreglene i 2004 (punkt 3.2). Deretter omtales selve endringen av disse reglene (punkt 3.3). Til slutt refereres begivenhetene etter lovendringen (punkt 3.4).

3.2 Situasjonen før endringen av innløsnings- og forlengelsesreglene i 2004

Det finnes lite statistikk om forekomsten av tomtefeste i Norge før annen verdenskrig.1 I tiden rett etter annen verdenskrig vet vi imidlertid at antall nyetablerte festeforhold økte sterkt. Prisdirektoratet foretok i 1959 en systematisk kartlegging av omsetningen av boligtomter for perioden fra 1939 til 1958. Undersøkelsen gir ikke opplysninger om det samlede antall nyetablerte festeforhold, men opplyser om antall nyetablerte festeavtaler til bolighus. I følge undersøkelsen ble det i 1948 inngått 99 festeavtaler til bolighus, mens det tilsvarende tallet for 1958 var 602. Økningen var størst i distriktene. Undersøkelsen viser også markert økning i det samlede antall tomteoverdragelser, men veksten var forholdsmessig klart større for tomtefeste.2

Forekomsten av tomtefeste fortsatte å øke mot årtusenskiftet. I et høringsnotat fra Justisdepartementet 5. juni 2003 punkt 1.2 ble det gitt følgende opplysninger om tomtefestesituasjonen i Norge anno 2002:

«I grunnbøkene var det pr. juli 2002 registrert noe over 265 000 eiendommer med festere og framfestere. I følge Statens kartverk var det til samme tid registrert 352 773 festeforhold. Dette tallet er noe høyere enn det reelle, i det hver enkelt fester registreres som å ha et festeforhold også når det er flere personer på festersiden. Basert på disse tallene er det grunn til å anta at det er mellom 300 000 og 350 000 festeforhold i Norge.

I 2001 var det 137 067 registrerte hjemmelsoverføringer i Norge. Til sammenligning forelå 16 067 overføringer av festeforhold. Det ble etablert 2648 nye festeforhold. Av disse var 352 for boligformål og 1806 for fritidsformål. Dette tyder på at de aller fleste nye festekontrakter knytter seg til fritidseiendommer.

Av de 352 773 registrerte festeforholdene pr. juli 2002 står privatpersoner som festere i 295 277 tilfeller. Dette utgjør 84 % av det samlede antall festeforhold. Aksjeselskap er oppført som festere i 22 342 tilfeller (6 %), mens kommuner er oppført som festere i 18 500 tilfeller (5 %). Tallene viser at det i første rekke er privatpersoner på festersiden.

Av de registrerte festeforholdene er 151 790 til boligformål, mens 97 128 er til fritidsformål. 67 843 tilfeller er ikke oppgitt å knytte seg til ovennevnte kategorier, men i 55 433 av disse tilfellene er det privatpersoner som står oppført som festere. Dette tyder på at det stort sett dreier seg om feste til bolig- eller fritidsformål. På denne bakgrunn foreligger det trolig om lag 300 000 festeforhold som er til bolig- eller fritidsformål.»

Parallelt med den økende forekomsten av tomtefeste i etterkrigstiden, har rettstilstanden på området vært i stadig utvikling. I Rt. 2007 s. 1281 P (Øvre Ullern-dommen) avsnitt 38–58 er hovedtrekkene i utviklingen av reglene om innløsning, forlengelse og regulering av festeavgift før lovendringen i 2004 oppsummert slik:

«Før tomtefesteloven av 30. mai 1975 nr. 20, som trådte i kraft 1. januar 1976, hadde vi ingen generell lovregulering av festeforhold. Innløsningsrett for festeren krevde hjemmel i avtalen mellom partene, jf. Lid: Tomtefeste side 304 og Rådsegn 9 fra Sivillovbokutvalet side 27. Om rett til forlengelse uttaler Lid: Tomtefeste side 252:

«Som nemnt er det mange stader rett vanleg at festeavtalane med reine ord steller i utsikt ei fornying av festet. Dette kan – saman med risikoen for oreigningsinngrep -– ha skapt grunnlaget for ein sedvane om at festaren skal ha rett til å feste tomta på nytt om ikkje eigaren har sakleg grunn til å nekte ny bortfesting. Dette vil ein kanskje heller seia på den måten at det har vore ein stillteiande føresetnad at avtala skulle fornyast. Særleg om festetida er stuttare enn den vanlege avskrivingstida for slike bygningar som festaren etter avtala skal kunna ha på tomta, vil dette synspunktet ha stor vekt.»

I Rådsegn 9 fra Sivillovbokutvalet side 18 finner man stort sett tilsvarende synspunkter.

Da tomtefesteloven ble vedtatt i 1975, hadde vi derimot i lang tid hatt hjemmel for å ekspropriere festet grunn. Lov om ordning av visse jordspørsmål av 22. juni 1928 nr. 25 § 70 tredje ledd inneholdt følgende ekspropriasjonshjemmel:

«Er der på leiet (festet) grunn opført noen sådan bebyggelse som i første og annet ledd nevnt [blant annet boligtomt] og husene tilhører leieren, kan Kongen likeledes gi herredskommunen tillatelse til å kreve tvungen avståelse av grunnen og hvor dertil er rimelig adgang med fornøden grunn til have til fordel for leieren, hans ektefelle, barn, herunder adoptivbarn og barnebarn.»

I Innstilling fra Utvalget til å utrede spørsmålet om forenkling og rasjonalisering av ekspropriasjonslovgivningen, som avgav sin innstilling i 1954, opplyses det på side 101 at denne bestemmelsen hadde vært «meget brukt». Ved lov om oreigning av fast eigedom av 23. oktober 1959 ble det i § 2 første ledd nr. 31 gitt hjemmel for ekspropriasjon av grunn for «[b]ustadbygging eller å få eigar- eller bruksrett til tuft som det står hus på når huseigaren ikkje eig grunnen». Denne bestemmelsen gjelder fortsatt.

Tomtefesteloven av 1975 § 10 første ledd gav – med noen unntak som jeg ikke går inn på – fester av tomt til bolig- eller fritidshus innløsningsrett når det var gått 50 år av festetiden; deretter hver gang det hadde gått nye ti år og senest ved festetidens utløp. For tomter som før lovens ikrafttreden 1. januar 1976 var festet bort til bolig- eller fritidshus, fastsatte § 33 at Kongen kunne samtykke i at festeren fikk rett til å kreve tomten innløst. I Rundskriv G-95/88 (G-1988 – 95) av 24. mai 1988 fra Justisdepartementet opplyses det at samtykke til innløsning «som hovedregel [har] vært gitt der ikke vesentlige interesser har talt imot».

Om innløsningssummen bestemte § 11 tredje ledd at den skulle være i samsvar med «tomteverdet på innløysingstida, med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller med tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje reknast høgare enn ved verdsetjing i oreigning.»

Tomtefesteloven av 1975 inneholdt ingen generell hjemmel for at festere kunne kreve festet forlenget. Lovens § 10 annet ledd 1. punktum oppstilte imidlertid et unntak fra innløsningsretten for tomter festet bort til fritidshus hvor tomten hørte til et familie- eller kombinasjonsbruk innen landbruket, og hvor det festearealet som hørte til bruket «til saman utgjer ein turvande del av inntektsgrunnlaget». Innløsningsrett kunne i disse tilfellene bare gjøres gjeldende når dette var avtalt. Som konsekvens av denne begrensningen – «landbruksunntaket» – fastsatte § 10 annet ledd 2. punktum at når 1. punktum avskar innløsningsretten, kunne festeren kreve festet «lengd på same vilkår som før, kvar gong for minst 10 år, så framt omsyn til landbruket ikkje gjev rimeleg grunn til at festet skal opphøre». I Rt. 1999 s. 1294 kom Høyesterett til at denne retten gjaldt direkte også for festeavtaler inngått før 1. januar 1976, og at forlengelse ikke krevde Kongens samtykke.

For feste av tomt til bolig- eller fritidshus ble det i § 6 fastsatt at det ikke kunne avtales kortere festetid enn 80 år. Kortere festetid forutsatte at festeavtalen gav hjemmel for forlengelse «på same vilkår som før», og slik at festetiden minst ble 80 år. Festeavtaler for disse tomtene vil altså ikke kunne utløpe før etter 1. januar 2056.

En rekke festeavtaler har inneholdt en bestemmelse om at bortfesteren skal kunne kreve at festeren innløser tomten, gjerne med noen måneders varsel, fra det tidspunktet bortfesteren bestemmer. Ved denne innløsningen skulle det etter avtalene ofte betales et beløp som tilsvarer markedsverdien for tomten på innløsningstidspunktet. Særlig i pressområdene rundt de større byene hadde prisutviklingen for alminnelige boligtomter på andre halvdel av 1980-tallet ført markedsprisen opp i flere hundre tusen kroner. En del grunneiere benyttet da muligheten til å kreve innløsning – noe som satte mange festere i en vanskelig økonomisk situasjon. For å motvirke slike utslag, ble det ved lov av 12. mai 1989 nr. 22 gitt følgende bestemmelse i tomtefesteloven § 4:

«Avtale om at bortfestaren kan krevje at festaren innløyser tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus før festetida etter avtala elles er ute, er ikkje bindande for festaren.»

Etter § 32 nr. 1 gjaldt bestemmelsen også for festeavtaler som var inngått før 1. januar 1976. For disse avtalene var det imidlertid gjort unntak for tilfeller hvor «det ville verke urimeleg for bortfestaren om han ikkje kunne krevje innløysing».

Dette forbudet ble behandlet i plenumssaken i Rt. 1990 s. 284 – Selsbakkdommen – som jeg kommer tilbake til.

Tomtefesteloven av 20. desember 1996 nr. 106 § 32 regulerte opprinnelig festerens innløsningsrett for tomt festet bort til bolighus. For festeavtaler inngått etter lovens ikrafttreden, kunne det kreves innløsning etter 30 år, mens det for festeavtaler inngått tidligere, men etter 1975, kunne kreves innløsning etter 50 år. I begge tilfeller var det tatt forbehold for tilfeller hvor det var avtalt kortere festetid. Også for festeavtaler inngått før 1976, og som var i «varig bruk» som bolighus for festeren mv., kunne det kreves innløsning etter 50 år, eller når festetiden var ute. Var festet i dette tilfellet festet bort på festerens livstid, måtte Kongen samtykke i innløsning.

Innløsningsretten for feste av tomt til fritidshus var regulert i § 33. For festeavtaler inngått etter 1975, men før lovens ikrafttreden, kunne det kreves innløsning etter 50 år, med mindre kortere tid var avtalt. For festeavtaler inngått før 1976, og hvor tomten var i «varig bruk» som fritidshus for festeren mv., kunne innløsning skje med Kongens samtykke. Det ble derimot ikke gitt noen innløsningsrett for festeavtaler inngått etter lovens ikrafttreden. Dette er begrunnet i at § 7 første ledd fastsetter at disse festeavtalene gjelder inntil de sies opp av festeren, jf. Innst.O.nr.85 (1995–1996) side 10.

Innløsningsvilkårene var regulert i § 36. Var festeavtalen tidsubegrenset uten oppsigelsesrett for bortfesteren, skulle innløsningssummen settes til «kapitalverdien av den årlege festeavgifta etter regulering på innløysingstida». For andre festeavtaler inngått etter 1975 skulle innløsningssummen settes til «tomteverdien på den tida festet vart skipa, omrekna etter endringa i pengeverdien frå då av og fram til innløysingstida, med tillegg eller frådrag for halvparten av den endringa i tomteverdien i festetida som ikkje skriv seg frå endringar i pengeverdien eller frå festaren». For festeavtaler inngått før 1976, fastsatte imidlertid § 36 tredje ledd at, dersom ikke noe annet fulgte av avtalen, kunne bortfesteren også kreve innløsningssummen fastsatt etter reglene om erstatning ved ekspropriasjon. I Ot.prp.nr.28 (1995–1996) side 69 er det vist til innstillingen fra Sivillovbokutvalet i NOU 1993: 29 hvor det uttales at dette «er ein naturleg og truleg og ein naudsynleg skipnad, ettersom det i røynda er regulær oreigning av eigarrett det er tale om».

Loven inneholdt ingen generell rett for festeren til å kreve festet forlenget. For tomt til bolighus gav imidlertid § 32 femte ledd festeren rett til å kreve forlengelse dersom offentlig myndighet ved krav om innløsning ikke samtykket i deling av eiendommen. I så fall kunne festeren kreve festet forlenget «på same vilkår som før», hver gang for minst ti år. For festeavtaler inngått før 1976, kunne derimot bortfesteren kreve endringer i samsvar med det som hadde hjemmel i festeavtalen. Men det kunne også kreves nye vilkår selv om festeavtalen ikke gav hjemmel for det. Dersom partene ikke ble enige, hørte avgjørelsen under skjønn.

Ved feste av tomt for fritidshus videreførte § 33 «landbruksunntaket» i tomtefesteloven av 1975 for avtaler inngått etter 1975 og fram til lovens ikrafttreden. For disse festeavtalene fulgte det av § 33 første ledd 4. punktum at festeren kunne kreve forlengelse «på same vilkår som før», hver gang for minst ti år. For festeavtaler inngått før 1976, og hvor fritidshuset var i «varig bruk» for festeren mv., fulgte det av § 33 annet ledd at festeren ved festetidens utløp kunne kreve forlengelse, hver gang for minst ti år. Dersom partene ikke ble enige om de nye vilkårene, hørte avgjørelsen under skjønn.

De rettighetene som tomtefesteloven av 1996 gav festere med festeavtale inngått før 1976, forutsatte at festetiden utløp to år eller mer etter lovens ikrafttreden, jf. § 44 tredje ledd.

Omsetning av fast eiendom og festeavgiftene var prisregulert fra og med 1940. I perioden 15. oktober 1954 fram til 18. juli 1958 gjaldt det noen reservasjoner som jeg ikke går inn på. Av interesse for vår sak nevner jeg at midlertidige forskrifter for omsetning og bortfeste av grunnarealer, gitt ved kgl.res. 18. juli 1958, § 5 fastsatte at det ikke måtte tas høyere festeavgift enn bestemt av prisnemnda. Avgiften skulle i alminnelighet settes til fire prosent av eiendommens takstverdi. Forhøyelse av eldre festeavgifter krevde samtykke fra prisnemnda. Prisreguleringen gjaldt i byene og i de kommunene, eventuelt deler av dem, hvor dette var bestemt. Om oppregulering av avgiften ble det senere ved Lønns- og prisdepartementets forskrifter av 24. november 1965 fastsatt at oppregulering kunne skje med intervaller på ti år, og normalt ikke med et høyere beløp enn det som tilsvarte økningen i Statistisk Sentralbyrås engrosprisindeks.

Fram til 26. mai 1983, da prisreguleringen ble opphevet, fortsatte reguleringen etter omtrent samme mønster. For festeavgiftene ble prisreguleringen gjeninnført ved forskrift fastsatt 16. desember 1983 av Forbruker- og administrasjonsdepartementet. Da enkelte bortfestere i mellomtiden hadde økt festeavgiften betydelig, fulgte det av § 2 at det ikke måtte tas høyere avgift enn den som gjaldt pr. 26. mai 1983, «oppregulert med multiplikator etter § 3 for det år da festeavgiften siste gang ble forhøyet». Den nye prisreguleringen var begrenset til forhøyelse av festeavgiften. For nye festeavgifter fulgte det av tomtefesteloven av 1975 § 13 at de ikke måtte overskride «det som svarar til ei rimeleg avkasting av tomteverdet – med frådrag for tilskott etter § 5 – og under omsyn til rentenivået».

Den prisreguleringen som ble gjeninnført i desember 1983, gjaldt, med noen mellomliggende justeringer, fram til 1. januar 2002 da tomtefesteloven av 1996 trådte i kraft. Opphevelsen var begrunnet i at det i tomtefesteloven § 15 ble gitt regler om regulering. Disse innebærer at oppreguleringen som hovedregel skal skje etter konsumprisindeksen.

Loven unntok imidlertid tilfeller hvor det «tvillaust» er avtalt regulering på annen måte. Med de kraftige økningene i bolig- og tomteprisene som ble innledet på siste halvdel av 1990-tallet, kunne denne reservasjonen medføre at bortfestere med festeavtaler som gir hjemmel for oppjustering i samsvar med økningen i tomteverdien, kunne mangedoble sine festeavgifter. For å begrense konsekvensene av den reguleringsadgangen som fulgte av § 15, ble bestemmelsen endret ved lov av 7. juli 2000 nr. 70. Når festeavtalen gjelder tomt til bolig- eller fritidshus, og festeavtalen er inngått før 26. mai 1983, kan avgiften som en engangsjustering forhøyes til maksimalt kr 9000 for hver dekar tomt. For mindre tomter enn ett dekar, ble grensen satt til samme beløp. Dette maksimalbeløpet kan forhøyes ved hvert senere årsskifte i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen.»

3.3 Endringen av innløsnings- og forlengelsesreglene ved lov 2. juli 2004 nr. 63

Rundt årtusenskiftet var det på det rene at mange av landets festeavtaler til bolighus og fritidshus ville løpe ut i tiden fremover.

I forbindelse med endringen av tomtefesteloven § 15 ved lov 7. juli 2000 nr. 70 vedtok Stortinget 13. juni 2000 å be regjeringen evaluere bestemmelsen og dens praktiske virkning etter to år fra ikrafttredelsen 1. januar 2002.

Den 29. august 2001 sendte Justisdepartementet forslag til endringer i lovens regler om regulering av festeavgift på høring. Høringen omfattet også forslag om en allmenn innløsningsrett samt endringer i reglene om beregning av innløsningssum. Det ble videre bedt om høringsinstansenes syn på et forslag om å forby inngåelse av nye festeavtaler, og i høringsnotatet punkt 3.5 ønsket departementet «høyringsinstansane sitt syn på spørsmålet om ein bør gå inn for å gi festaren ein rett til lenging når festeavtala utløper, dersom festaren ønskjer det». Departementet ville «i tilfelle vurdere eit system der festaren kan velje mellom innløysing og lenging av festeavtala».

Stortinget vedtok 10. juni 2002 en henstilling til regjeringen om å «vurdere ulike forslag der fester på gitte vilkår kan frasi seg deler av festet tomt». Videre fattet Stortinget 18. februar 2003 vedtak om å be regjeringen «legge frem for Stortinget ulike alternativer til regelverk som innebærer rett til innløsning av festetomter til bolig og fritidsformål, herunder også forslag til nødvendige lovendringer». I forkant av det siste stortingsvedtaket uttalte også justiskomiteen seg om lovarbeidet. I Innst. S. nr. 102 (2002–2003) på side 2 understreket komitéflertallet at prinsippene for beregning av innløsningssum var et viktig punkt, og bad regjeringen «blant annet vurdere muligheten for å ta utgangspunkt i tomtens nåværende verdi, i den beskaffenhet tomten fremsto ved tomtefesteavtalens inngåelse, med de reduksjoner som den påhvilende festeavtale representerer, samt en fordeling mellom partene av betydelig verdiøkning eller verdireduksjon som ikke direkte kan tilskrives noen av partene, og avtalevilkårene for øvrig».

I høringsbrev 5. juni 2003 sendte Justisdepartementet så en rekke alternative endringsforslag på ny høring. Det ble arrangert et åpent høringsmøte 24. juni 2003, og høringsinstansene fikk deretter anledning til å gi skriftlige innspill.

På bakgrunn av høringene utarbeidet departementet Ot.prp. nr. 41 (2003–2004). Her ble det foreslått en todelt løsning på problemet. Som ny § 32 første ledd ble det for feste av tomt til bolighus og fritidshus foreslått å gi festeren innløsningsrett når det var gått 30 år av festetiden – om ikke kortere tid var avtalt – og senere hver gang det var gått 10 nye år, eller når festetiden var ute. Etter utkastet § 37 første ledd skulle innløsningssummen være «30 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt». Det ble dessuten foreslått et minstebeløp på kr 50 000. I stedet for innløsning ved festetidens utløp kunne festeren etter utkastet § 33 både for tomt til bolighus og fritidshus kreve festet forlenget «på same vilkår som før». Dersom festet ble forlenget i medhold av bestemmelsen, skulle utkastet § 7 første ledd om festetid gjelde, slik at det varte «til festet vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst».

Departementets forslag ble fulgt opp av Stortinget, unntatt forslaget til regler om beregning av innløsningssum. Før justiskomiteen avgav sin innstilling, var det omfattende forhandlinger mellom de politiske partiene. Minstebeløpet på kr 50 000 ble fjernet, og det ble innført et skille mellom tidsbegrensede og tidsubegrensede festeavtaler. Paragraf 37 første ledd ble vedtatt slik at innløsningssummen fortsatt skulle være «30 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt». Hvis ikke annet var avtalt, kunne imidlertid «kvar av partane likvel [sic] krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 pst. av tomteverdet på innløysingstida, med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre». Det ble bestemt at «[t]omteverdet … ikkje [må] setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta». Regelen Stortinget mente å vedta, var altså at innløsningssummen skulle være 30 ganger årlig oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet. I tidsbegrensede festeforhold skulle imidlertid hver av partene kunne kreve innløsningssummen satt til 40 prosent av tomteverdien, jf. Rt. 2011 s. 1254 A (Ski) avsnitt 21.

Lov 2. juli 2004 nr. 63 trådte i kraft 1. november 2004, med overgangsregler i forskrift 15. oktober 2004 nr. 1338.

3.4 Begivenhetene etter lovendringen

Det gikk ikke lang tid etter lovendringen i 2004 før både innløsnings- og forlengelsesreglene ble utfordret for domstolene. Etter direkte anke avsa Høyesterett i plenum 21. september 2007 tre dommer. De to første gjaldt forlengelsesretten, mens den siste gjaldt beregning av innløsningssum.3

Den første dommen er Rt. 2007 s. 1281 P (Øvre Ullern-dommen). I saken var det inngått festeavtaler til bolighus. Ved den avtalte festetidens utløp hadde festerne krevd forlengelse med grunnlag i tomtefesteloven § 33. Spørsmålet for Høyesterett var om anvendelsen av bestemmelsen ville være i strid med tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven § 97 eller med § 105 som fastsetter at det ved ekspropriasjon skal betales «fuld Erstatning». I tillegg reiste saken spørsmål om det ville krenke Norges folkerettslige forpliktelser etter EMK P1-1 å anvende bestemmelsen. Høyesterett la enstemmig til grunn at tomtefesteloven § 33 medførte en overføring av eiendomsrådighet. Grunnlovsmessigheten av bestemmelsen måtte likevel vurderes etter Grunnloven § 97 og ikke etter § 105. I den konkrete vurderingen kom Høyesterett til at det ikke forelå grunnlovsstrid. Endelig mente Høyesterett at anvendelsen av tomtefesteloven § 33 ikke ville krenke Norges folkerettslige forpliktelser etter P1-1.

Den andre dommen er Rt. 2007 s. 1306 P (Rollag-dommen). Forskjellen fra Øvre Ullern-dommen var at festeavtalene var inngått til fritidshus. Spørsmålene var imidlertid for øvrig de samme, og Høyesterett kom enstemmig til samme resultat. Begrunnelsen bestod i hovedsak av en henvisning til begrunnelsen i Øvre Ullern-dommen.

Den siste dommen er Rt. 2007 s. 1308 P (Sørheim-dommen). Festeren av en boligtomt hadde krevd innløsning. Avtalen var tidsbegrenset, og festeren hadde påberopt 40 prosentregelen. Spørsmålet var om fastsettelse av innløsningssum etter denne regelen ville gi bortfesteren full erstatning etter Grunnloven § 105. Høyesteretts flertall (dissens 6–1) la til grunn at innløsningen var et ekspropriasjonsinngrep. Flertallet mente videre at spørsmålet om grunnlovsstrid oppstår dersom festeren påberoper 40 prosentregelen, og dette fører til at innløsningssummen blir lavere enn den kapitaliserte verdien av festeavgiften. Dette var tilfelle i saken, og anvendelse av 40 prosentregelen ville være i strid med Grunnloven § 105. Innløsningssummen måtte i stedet fastsettes ved en vanlig kapitalisering av festeavgiften oppregulert etter konsumprisindeksen frem til innløsningstidspunktet. Mindretallet mente på sin side at innløsningen ikke var et ekspropriasjonstiltak som var omfattet av Grunnloven § 105. I stedet vurderte mindretallet om Grunnloven § 97 var trådt for nær, og svarte nei.

Som følge av Sørheim-dommen ble tomtefesteloven § 37 første ledd endret ved lov 19. juni 2009 nr. 76, på to punkter. For det første ble 30 gangerregelen erstattet med en 25 gangerregel. For det andre fikk ikke lenger begge parter, men bare bortfesteren rett til å påberope 40 prosentregelen. Endringsloven trådte i kraft 1. oktober 2009, med overgangsregler i forskrift 4. september 2009 nr. 1153.

Den tapende part i Rollag-dommen – Berit Mogan Lindheim – inngav 14. mars 2008 klage til EMD sammen med fire andre grunneiere. Den 21. desember 2009 inngav ytterligere én grunneier klage. Klagene ledet frem til EMDs dom 12. juni 2012 i saken Lindheim og andre mot Norge. Dommen gjennomgås i punkt 5.2.2 nedenfor.